1、思源經(jīng)紀2010年7月謹呈：南華集團謹呈：南華集團天津天津華北城國北城國際工工業(yè)品采品采購中中心（二期）概念定位方案心（二期）概念定位方案項目本體條件分析項目本體條件分析1 1項目發(fā)展背景研究項目發(fā)展背景研究2 2市場競爭及機會分析市場競爭及機會分析3 34 4項目發(fā)展定位研究項目發(fā)展定位研究C O N T E N C O N T E N T T項目本體條件分析項目本體條件分析1 1項目發(fā)展背景研究項目發(fā)展背景研究2 2市場競爭及機會分析市場競爭及機會分析3 34 4項目發(fā)展定位研究項目發(fā)展定位研究C O N T E N C O N T E N T T區(qū)位條件區(qū)位條件3小時環(huán)渤海都市圈核心區(qū)小

2、時環(huán)渤海都市圈核心區(qū)隨著環(huán)渤海經(jīng)濟大區(qū)的發(fā)展推進，交通環(huán)境改善和各項資源整合工作的不斷推進正在加速環(huán)渤海經(jīng)濟圈的形成。武清地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心，是不可復(fù)制的戰(zhàn)略要塞。區(qū)位條件區(qū)位條件“武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市。2008-2020年武清城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 項目坐落于天津城市發(fā)展主軸線上；是連接京津雙城的要塞，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟大區(qū)的發(fā)展，項目整體戰(zhàn)略區(qū)位價值將進一步顯現(xiàn)。雙城聯(lián)動，大首都戰(zhàn)略下的潛力區(qū)域雙城聯(lián)動，大首都戰(zhàn)略下的潛力區(qū)域津保高速津保高速公路公路武香武香公路公路津圍津圍公路公路廊大公廊大公路路梅豐梅豐公路公路楊北楊北公

3、路公路津圍津圍公路公路京福京福公路公路唐廊唐廊高速高速公路公路京津京津塘高塘高速公速公路二路二線線京津塘京津塘高速公高速公路路京滬高速京滬高速公路公路京津塘高速京津塘高速公路三線接公路三線接國道國道112高速高速公路公路津永津永公路公路京同京同公路公路北京方向北京方向河北方向河北方向東北方向東北方向中心城區(qū)、中心城區(qū)、濱海新區(qū)濱海新區(qū)機場、港口機場、港口華東方向華東方向上海方向上海方向山西方向山西方向 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃高速公路9條、19個出入口，一級公路12條，二級公路4條，高速鐵路1條、城際鐵路2條、城際車站1個，地鐵1條、地鐵車站7個，其它鐵路6條，車站8個。全區(qū)路網(wǎng)密度達1.55km/km2。

4、規(guī)劃提出充分利用地鐵4號線資源，由北辰引入武清與城際車站相銜接，沿京津城際軌道走向與北京通州地鐵相接。在高村和太子務(wù)為首都第二機場預(yù)留用地。交通條件交通條件 快速公路系快速公路系統(tǒng)、軌道交通系道交通系統(tǒng)共同搭建的共同搭建的陸路交通網(wǎng)路交通網(wǎng)陸路交通陸路交通交通條件交通條件 200200公里半徑內(nèi)涵蓋公里半徑內(nèi)涵蓋環(huán)渤海區(qū)域主要海空交通通道渤海區(qū)域主要海空交通通道海空交通海空交通本案濱海國際機場40公里本案首都國際機場100公里本案首都第二機場（規(guī)劃）25公里本案天津港70公里本案黃驊港200公里本案曹妃甸港180公里周邊配套周邊配套以東方之珠、友誼商場為代表的武清區(qū)核心商圈以第六城商業(yè)區(qū)、城際

5、武清站商業(yè)帶為代表的新興商圈以武清區(qū)政府、文化廣場為代表的河西區(qū)商業(yè)帶待發(fā)展區(qū)域，整體市政配套，生活配套設(shè)施缺乏 項目周目周邊屬于待屬于待發(fā)展區(qū)域，配套展區(qū)域，配套設(shè)施有待完善施有待完善 華北城由天津農(nóng)墾集團開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一運營，打造智能化、生態(tài)型，集研發(fā)、展示、交易、倉儲物流及金融結(jié)算于一體的國際工業(yè)品交易市場。項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)列表：項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)列表：地理位置：位于武清區(qū)楊村（原武清農(nóng)場）占地面積：2300畝；建筑體量：200萬m；容積率：1.15；物業(yè)類型：城市綜合體；市重點工程，中國最大的工市重點工程，中國最大的工業(yè)品交易市品交易市場 華北城是天津有史以來最大的專業(yè)市

6、場，被列為天津市重點建設(shè)項目之一。在“2009年天津市二十項重大服務(wù)業(yè)項目”中排名第五，“2009年天津市十大批發(fā)市場”之首。整體定位整體定位一期現(xiàn)狀一期現(xiàn)狀已運營部分已運營部分在建部分在建部分一期規(guī)劃總建筑面積約40萬平米，以60-480平米區(qū)間聯(lián)排商鋪為主，輔有少量商務(wù)酒店、會所（辦公用）配套設(shè)施。一期占地530畝，總建筑面積40萬平方米。市場定位為國際建材采購交易中心。目前已有部分投入運營，進駐企業(yè)整體以中小型建材零售商為主。具有一定具有一定規(guī)模的建材交易市模的建材交易市場一期現(xiàn)狀一期現(xiàn)狀建筑建筑規(guī)模大但缺乏有效集群效模大但缺乏有效集群效應(yīng)，整體，整體輻射能力有待提高射能力有待提高運營模

7、式運營模式：一期整體以散售為主，通過帶租約的方式將產(chǎn)品分散至小業(yè)主，并由小業(yè)主自行管理運營。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：大體量中小戶型商鋪矩陣排列，商鋪數(shù)量超過1800家；其他配套設(shè)施相對稀缺。運營情況運營情況：目前普通商家月均交易額在4-7萬元，客戶以武清本地零售客戶為主；天津市區(qū)、外地客戶較少二期基礎(chǔ)素質(zhì)二期基礎(chǔ)素質(zhì)二期用地二期用地二期整體占地約430畝，占項目總用地面積20%；目前用地范圍內(nèi)地塊平整完畢，具備較好的施工條件。西側(cè)緊鄰京津公路北側(cè)為規(guī)劃市政路東側(cè)為項目倉促區(qū)南側(cè)為項目規(guī)劃中心大道基基礎(chǔ)素素質(zhì)良好，可塑性良好，可塑性較高高不利不利有利有利STRENGTH STRENGTH 優(yōu)勢WEAK

8、NESS WEAKNESS 劣劣勢OPPORTUNITY OPPORTUNITY 機會機會THREAT THREAT 威威脅大盤優(yōu)勢：200萬平米大盤項目規(guī)模優(yōu)勢明顯交通優(yōu)勢：京津城區(qū)中轉(zhuǎn)站，交通樞紐優(yōu)勢品牌優(yōu)勢：經(jīng)過項目一期的建設(shè)及運營，“華 北城”整體品牌知名度較高配套劣勢：項目所在區(qū)域?qū)儆谖淝鍏^(qū)待發(fā)展地帶，市政配套及生活配套設(shè)施稀缺規(guī)劃劣勢：目前項目一期已呈現(xiàn)，其整體規(guī)劃及運營中的不足將對二期產(chǎn)生影響占據(jù)京津發(fā)展主軸，區(qū)域發(fā)展前景可期交通樞紐效應(yīng)拉升區(qū)域輻射力區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展不成熟區(qū)域房地產(chǎn)價格水平有限，不利于實現(xiàn)高價值SWOT分析SWOTSWOT分析分析核心問題總結(jié)核心問題

9、總結(jié)21如何在二期發(fā)展中規(guī)避一期建設(shè)運營中不足之處產(chǎn)生的影如何在二期發(fā)展中規(guī)避一期建設(shè)運營中不足之處產(chǎn)生的影響？同時充分利用一期優(yōu)勢？響？同時充分利用一期優(yōu)勢？站在華北城整體發(fā)展的高度上看，如何整合資源，實現(xiàn)項目站在華北城整體發(fā)展的高度上看，如何整合資源，實現(xiàn)項目整體開發(fā)及后期運營成功？整體開發(fā)及后期運營成功？項目本體條件分析項目本體條件分析1 1項目發(fā)展背景研究項目發(fā)展背景研究2 2市場競爭及機會分析市場競爭及機會分析3 34 4項目發(fā)展定位研究項目發(fā)展定位研究C O N T E N C O N T E N T T2010年一季度全國GDP增速穩(wěn)步提升，一季度同比增長11.9%；發(fā)電量增速持

10、續(xù)攀高，以工業(yè)為主導(dǎo)的主體經(jīng)濟進一步夯實基礎(chǔ)；社會消費品零售總額增速穩(wěn)定；居民消費信心逐漸穩(wěn)定。宏宏觀經(jīng)濟筑底完成，已筑底完成，已進入入穩(wěn)步回升區(qū)步回升區(qū)間宏觀經(jīng)濟背景宏觀經(jīng)濟背景天津作天津作為中國中國經(jīng)濟增增長第三極的地位已然確立第三極的地位已然確立10年天津GDP持續(xù)保持16%以上高速穩(wěn)定增長，位列全國第一，09年全年實現(xiàn)16.5%增長；09年全市完成固定資產(chǎn)投資近5006億元,位列全國直轄市首位，10年一季度同比增長33.8%；09年全市社會消費品零售總額增速持續(xù)攀高，完成2222億元，僅1-10月就超越08年綜合，10年一季度全市社會消費品總額914.56億元，同比增長18.8%。中觀

11、經(jīng)濟背景中觀經(jīng)濟背景宏宏觀經(jīng)濟背景背景u截止09年底，天津市常住人口總數(shù)突破1200萬人，人口增長率達5.4%，實現(xiàn)階段歷史峰值；u09年1-12月城鎮(zhèn)居民平均可支配收入達21428元，與08年同期相比增長近25%；u09年1-12月城鎮(zhèn)居民平均住房支出約13513元，與08年同期相比增長約3%，居住消費需求穩(wěn)步回升。常住人口與可支配收入增常住人口與可支配收入增長迅速、居住消迅速、居住消費穩(wěn)步回升步回升中央直中央直轄轄市市環(huán)環(huán)渤海地區(qū)渤海地區(qū)經(jīng)濟經(jīng)濟中心中心北方最大的沿海開放城市北方最大的沿海開放城市中國北方第一大港中國北方第一大港 貿(mào)貿(mào)易金融、物流成易金融、物流成為為未來城市未來城市發(fā)發(fā)展新

12、展新興動興動力力以港口以港口為為中心的海中心的海陸陸空相空相結(jié)結(jié)合立體交通網(wǎng)合立體交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)北方重要的北方重要的經(jīng)濟經(jīng)濟中心，中心，環(huán)環(huán)渤海渤海經(jīng)濟經(jīng)濟圈核心城市圈核心城市城市職能：國際現(xiàn)代制造業(yè)基地北方國際航運中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐北方國際物流和會展中心以金融商貿(mào)、以近代史跡為特點的國家歷史文化名城科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心城市城市發(fā)展展規(guī)劃劃環(huán)渤海渤海經(jīng)濟中心，中國中心，中國經(jīng)濟增增長第三極第三極天津城市的未來：雙城雙港、相向拓展、一天津城市的未來：雙城雙港、相向拓展、一軸兩兩帶、南北生、南北生態(tài)層次分明的空次分明的空間布局，功能明確的布局，功能明確的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)雙城

13、雙城中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū),這是城市功能的核心載體 雙港雙港天津港北港區(qū)和南港區(qū),城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源,天津發(fā)展的獨特優(yōu)勢。相向拓展相向拓展 相向拓展是指雙城及雙港相向發(fā)展,是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向一一軸兩兩帶“京濱綜合發(fā)展軸”、“東部濱海發(fā)展帶”和“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”,這將拓展城市發(fā)展空間,提升新城和城鎮(zhèn)功能,統(tǒng)籌區(qū)域和城鄉(xiāng)發(fā)展;加強與北京的戰(zhàn)略對接;促進和擴大與環(huán)渤海地區(qū)、中西部地區(qū)的經(jīng)濟交流與合作。南北生南北生態(tài)京濱綜合發(fā)展軸以南以北的兩個生態(tài)區(qū)域,通過“南北生態(tài)”建設(shè),將構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障,融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局,完善城市大生態(tài)體系。城市城市發(fā)展展規(guī)劃劃武清區(qū)武清區(qū)發(fā)展展規(guī)劃劃武清

14、武清u 天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的城市空間格局,其中城市發(fā)展主軸為：武清新城中心城區(qū)津南新城-濱海新區(qū)核心區(qū)，項目處于城市發(fā)展主軸之上；u 隨著京津的聯(lián)動發(fā)展，武清區(qū)域必將被雙向擠壓，未來將快速發(fā)展；受京津一體化的聯(lián)動發(fā)展影響，未來發(fā)展空間大受京津一體化的聯(lián)動發(fā)展影響，未來發(fā)展空間大 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市。2008-2020年武清城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 北京北京武清新城武清新城天津天津武清發(fā)展規(guī)劃武清發(fā)展規(guī)劃 武清北部與北京接壤，是天津?qū)ν忾_放的窗口和促進京津聯(lián)合發(fā)展的重要橋梁和紐帶，

15、有條件建成京津之間的“明珠新城”、天津的“第一新城”。“京津城市發(fā)展主軸上的重要新城京津城市發(fā)展主軸上的重要新城”武清發(fā)展規(guī)劃武清發(fā)展規(guī)劃“京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”武清擁有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過15年的發(fā)展，形成了新型建材、新材料、電子信息、生物醫(yī)藥、汽車及零配件等支柱產(chǎn)業(yè)，為對接濱海新區(qū)、融入京津高科技產(chǎn)業(yè)帶打好基礎(chǔ)。武清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)武清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)天天津津武武清清北北京京京津要驛、水澤雍城京津要驛、水澤雍城 城市定位“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地”武清擁有國務(wù)院批準的直通海關(guān)和交通便利的優(yōu)勢，并正在建設(shè)國際保稅物流園區(qū)，打造京津大通道上的“陸港”

16、。以物流為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將在武清新城蓬勃發(fā)展。國際保稅物流園區(qū)武清海關(guān)武清海關(guān)大黃堡濕地 港北森林公園“生態(tài)宜居城市生態(tài)宜居城市”武清生態(tài)環(huán)境良好，境內(nèi)河道眾多，擁有大黃堡濕地、港北森林公園、金泉湖等豐富的自然生態(tài)資源，生態(tài)環(huán)境整體上保持了較好水平，為建成京津之間生態(tài)宜居城市創(chuàng)造了有利條件。京津要驛、水澤雍城京津要驛、水澤雍城 城市定位武清發(fā)展規(guī)劃武清發(fā)展規(guī)劃30分鐘生活圈1小時通勤圈3小時都市圈6小時產(chǎn)業(yè)圈武清天津北京1010分鐘分鐘2020分鐘分鐘武清發(fā)展規(guī)劃武清發(fā)展規(guī)劃2020分鐘京津經(jīng)濟圈、分鐘京津經(jīng)濟圈、3 3小時環(huán)渤海都市圈小時環(huán)渤海都市圈n 2020年武清區(qū)常住人口規(guī)模控制在1

17、00100萬萬人，其中城鎮(zhèn)人口達到75.575.5萬萬人。n 新城區(qū)人口達到50506060萬萬人，外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口15.5萬人。n武清區(qū)目前人口約8383萬萬，其中楊村區(qū)域約2222萬萬；房地房地產(chǎn)建建設(shè)用地用地規(guī)模模n2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在78.6平方公里左右。n2020年新城區(qū)建設(shè)用地控制在60平方公里以內(nèi)，人均建設(shè)用地指標(biāo)控制在100平方米以內(nèi)。人口人口規(guī)模模n2020年武清區(qū)產(chǎn)業(yè)模式以現(xiàn)代加工制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑、娛樂、商貿(mào)、度假、居住、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。n2020年新城區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、倉儲物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。產(chǎn)業(yè)規(guī)模模武清武清遠景景規(guī)劃劃 人口的人口的導(dǎo)入、高

18、新入、高新產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展必將快速提升區(qū)域消展必將快速提升區(qū)域消費力力跳出天津看武清跳出天津看武清 從城市發(fā)展的角度考慮武清未來的發(fā)展從城市發(fā)展的角度考慮武清未來的發(fā)展!優(yōu)勢與機遇：優(yōu)勢與機遇：n 區(qū)位優(yōu)勢天津?qū)颖本┑拈T戶、服務(wù)河北的前沿n 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢京津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、外向型經(jīng)濟發(fā)展良好n 交通優(yōu)勢高速公路、城際鐵路及車站n 政策及投資環(huán)境優(yōu)勢海關(guān)、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、逸仙園n 生態(tài)優(yōu)勢 大黃堡濕地、港北森林公園、西北防護林帶、水系武清發(fā)展規(guī)劃武清發(fā)展規(guī)劃繁榮期繁榮期成交量價齊升成交穩(wěn)定，價格攀升成交萎縮，價格振蕩下挫起步期起步期成交漸增，價格平穩(wěn)快速快速發(fā)展期展期調(diào)整期整期天津房地天津房地

19、產(chǎn)市市場整體整體處于新一于新一輪景氣周期景氣周期1998-2007年是天津房地產(chǎn)市場第一輪發(fā)展周期，其中03年-07年是天津房地產(chǎn)市場第一個黃金5年；經(jīng)過07年末到09年初的階段調(diào)整，09年天津市場再次沖高，全年成交量突破1300萬平米。行業(yè)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展背景全市全市u成交量方面，受新政影響，近三個月全市商品房成交總量持續(xù)下滑，10年上半年全市商品房月均消化量72萬平米，相比09年下半年月均消化128萬平米，全市商品房成交量月均下滑43%；u成交均價浮動較小，隨著全市商品房成交量大量下滑，10年5月成交價格已有下滑趨勢，6月價格回漲（全市成交量下降，郊區(qū)高端產(chǎn)品入市拉動整體價格水平，實質(zhì)大多

20、數(shù)項目均已變相小幅降價，而并非真正意義價格上漲）；行行業(yè)發(fā)展背景展背景受新政影響，成交量下滑受新政影響，成交量下滑5 5成，成交均價也有小幅下跌成，成交均價也有小幅下跌全市u09年全年武清區(qū)市場實現(xiàn)商品房成交87.7887.78萬平米，位列郊縣市場第一位，月均去化6萬余平米；10年16月，武清實現(xiàn)商品房成交50.6萬平米，同比增長40%；u成交均價方面，武清區(qū)市場成交價格曲折上升并趨于穩(wěn)定，目前在45005500元/平米之間。成交量、成交均價均呈成交量、成交均價均呈現(xiàn)小幅波小幅波動行行業(yè)發(fā)展背景展背景武清u武清區(qū)是郊縣市場成交量最多的區(qū)域，4月市場成交量井噴，成交面積將近14萬平米，遠超郊縣其

21、他區(qū)域，近三個月成交量有下降趨勢；u武清整體價格水平在4500-5500元/平米之間，近期價格有所下滑。武清區(qū)成交武清區(qū)成交領(lǐng)先于郊先于郊縣市市場，但價格，但價格優(yōu)勢不明不明顯 行行業(yè)發(fā)展背景展背景武清住宅項目公寓項目保障房項目主主力力在在售售項目目尾尾盤項目目未未上上市市項目目區(qū)域當(dāng)前房地區(qū)域當(dāng)前房地產(chǎn)項目以普通住宅目以普通住宅為主，商主，商業(yè)項目目匱乏乏綜合體項目區(qū)域區(qū)域項目分布目分布五一陽光項目五一陽光項目保利上河雅頌，保利新項目北岸尚城京津京津時尚廣尚廣場靜湖花園第六城富民里還遷房住總尚清灣松江運河城松江運河城奧克斯項目奧克斯項目翠金湖美墅島 行業(yè)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展背景華北城華北城普通住

22、宅市場區(qū)域競爭市場在售以及區(qū)域競爭市場在售以及20102010年入市項目主要指標(biāo)統(tǒng)計年入市項目主要指標(biāo)統(tǒng)計項目名稱地理位置建筑類型總建面存量容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前價格京津時尚廣場武清區(qū)運通廣場南側(cè)，103國道東側(cè)公寓、商鋪16.2萬公寓存量：3.5萬3.730-60平米公寓5800北岸尚城武清區(qū)雍陽西道與翠通路交口多層、高層23.4萬0.4萬1.390-100平米兩室6500第六城武清區(qū)楊村鎮(zhèn)京津公路與前進道交口多層、小高層、高層住宅40萬平米約4萬1.390平米兩室5800保利.上河雅頌武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè)板塔結(jié)合框架高層75萬平米42萬2.690-120平米兩室7000靜湖花園武清區(qū)靜湖花園位于武

23、清區(qū)下朱莊京津公路東多層、小高4萬平米0.7萬1.2100平米兩室4700五一陽光武清 楊村京津公路以東4.5-5層花園洋房、9-11層小高層、16層高層60萬平米60萬1.875-100平米兩室、110-160平米三室5月中開盤，預(yù)計價格6300住總尚溪灣武清 天鵝湖度假村西側(cè) 洋房、高層、別墅27.6萬平米27.6萬平米1.02一期首推8090兩室、111140平米三室/松江運河城武清京津公路東側(cè)，武寧路以南別墅、洋房、小高層、高層一期9.1萬平米9.1萬平米1.4106180平米兩室、三室預(yù)計6800元/平米奧克斯地產(chǎn)項目武清區(qū)泉達路別墅、高層47.48萬47.48萬1.8/行業(yè)發(fā)展背景

24、行業(yè)發(fā)展背景普通住宅已普通住宅已進入白入白熱化化競爭爭階段，品牌開段，品牌開發(fā)商的商的進駐提升了區(qū)域住宅品提升了區(qū)域住宅品質(zhì)商業(yè)市場行業(yè)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展背景項目名稱地址經(jīng)營范圍體量金威新天地武清區(qū)王慶坨工貿(mào)園商業(yè)街 物流中心 倉儲 廠房 辦公3.6萬新二百商城武清區(qū)楊村原老二百公司百貨3.4萬第六城商業(yè)街武清楊村鎮(zhèn)京津公路與前進道交口百貨、餐飲、休閑娛樂30萬京津時尚購物廣場武清區(qū)運通廣場南側(cè) 百貨、餐飲、公寓6萬平米華北城103國道與京津二線交匯處建材、酒店、家居200萬平米楊村楊村華北城華北城金威新天地第六城商業(yè)街第六城商業(yè)街京津時尚購物廣場京津時尚購物廣場武清區(qū)處于京津走廊要塞位置，區(qū)域

25、商業(yè)項目主要集中在楊村城鎮(zhèn)中心區(qū)域，以百貨大樓區(qū)域為核心向周邊輻射。商業(yè)項目整體以社區(qū)住宅底商為主，附帶少量購物中心，業(yè)態(tài)方面以百貨、餐飲、休閑娛樂為主；有一定商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，但總體依然處于初級階段；商商業(yè)發(fā)展有一定基展有一定基礎(chǔ)，但缺乏，但缺乏規(guī)模化、模化、專業(yè)化化辦公市場行業(yè)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展背景武清區(qū)政府武清區(qū)政府君利天下君利天下京津商務(wù)中心京津商務(wù)中心第六城第六城華北城華北城項目名稱地址體量第六城武清楊村鎮(zhèn)京津公路與前進道交口5萬平米君利大廈楊村鎮(zhèn)光明道與新華路交口3.15萬平米京津商務(wù)中心武清開發(fā)區(qū)福源道與泉旺路交口7.5萬平米辦公物公物業(yè)市市場基本空白，基本空白，專業(yè)寫字樓物寫字樓物業(yè)

26、匱乏乏武清區(qū)目前辦公市場以廠房辦公、商住樓辦公為主，主要及集中在武清開發(fā)區(qū)以及楊村區(qū)域，純寫字樓物業(yè)供應(yīng)非常有限，企業(yè)辦公形象有待提升；行業(yè)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展背景l(fā)天鵝湖溫泉度假村（四星級）地址：天津市武清開發(fā)區(qū)福源道20號l雍陽賓館 （三星級）地址：天津市武清區(qū)雍陽東道16號l如家快捷酒店地址：天津市武清區(qū)光明道與泉興路交口l漢庭快捷酒店地址：天津市武清區(qū)建設(shè)北路1號 天鵝湖溫泉度假村雍陽賓館如家快捷酒店漢庭快捷酒店酒店市場武清區(qū)酒店市場目前以零散的、檔次較低的旅館宿舍為主，星級酒店及品牌快捷酒店主要集中在楊村區(qū)域，楊村以外區(qū)域以農(nóng)家樂住宿及度假村為主，中高端酒店項目非常缺乏；以下為武清目前品

27、牌經(jīng)營酒店：武清大島酒樓品牌快捷酒店、中高端星品牌快捷酒店、中高端星級酒店酒店較為匱乏乏發(fā)展背景小結(jié)發(fā)展背景小結(jié)宏觀經(jīng)濟背景宏觀經(jīng)濟背景：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟向好，整體經(jīng)濟環(huán)境區(qū)域穩(wěn)定；天津經(jīng)濟發(fā)展迅速，中國經(jīng)濟增長第三季的地位依然確立；區(qū)域發(fā)展背景區(qū)域發(fā)展背景：處于城市發(fā)展主軸之上，20分鐘京津經(jīng)濟圈、3小時環(huán)渤海都市圈的交通規(guī)劃必將增強區(qū)域凝聚力和輻射力；隨著未來人口的導(dǎo)入以及高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域消費力將得到快速提升；行業(yè)發(fā)展背景行業(yè)發(fā)展背景：區(qū)域房地產(chǎn)市場受新政影響較 ，目前商業(yè)、辦公、酒店市場均處于初級階段，存在較大機會點；項目本體條件分析項目本體條件分析1 1項目發(fā)展背景研究項目發(fā)展背景研究

28、2 2市場競爭及機會分析市場競爭及機會分析3 34 4項目發(fā)展定位研究項目發(fā)展定位研究C O N T E N C O N T E N T T3小時都市圈6小時產(chǎn)業(yè)圈半小時京津競爭圈1小時通勤圈北京武清天津太原競爭市場概述競爭市場概述武清之于環(huán)渤海大區(qū)域的位置本案位于天津市武清區(qū)，有著優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件，200萬平米超大的商業(yè)體量足以輻射整個華北區(qū)域；核心競爭市場主要為天津市場以及京津冀1小時通勤圈城市建材家居市場；環(huán)渤海區(qū)域較大城市建材家居市場；重點競爭項目：天津、北京、石家莊、沈陽、太原五大城市重點建材家居市場；環(huán)渤海區(qū)域重點城市、重點家居建材渤海區(qū)域重點城市、重點家居建材項目是

29、本案核心目是本案核心競爭市爭市場天津建材家居市場天津建材家居市場天津家居建材市場主要分布在市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)以及外環(huán)線周邊，呈現(xiàn)出以下特點：位于市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)以及外環(huán)線周邊人口密集區(qū)，有著便利的交通條件、濃厚的商業(yè)氛圍；以品牌連鎖家居市場為主，輔以少數(shù)本土品牌、零散中低端批發(fā)市場；單店規(guī)模不超過20萬平米，以周邊人口為主要消費客群，區(qū)域輻射范圍有限；以終端零售為主，較少涉及加工、倉儲、物流等其他環(huán)節(jié)；經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以建材家居類為主，經(jīng)營種類、品牌數(shù)量不夠豐富；天津市名家裝飾家具城天津市名家裝飾家具城家得寶天津分店家得寶天津分店紅星美凱龍?zhí)旖虻昙t星美凱龍?zhí)旖虻晏旖虻前l(fā)裝飾城天津登發(fā)裝飾城環(huán)渤海

30、建材中心批發(fā)市場環(huán)渤海建材中心批發(fā)市場天津主要建材家居市場分布圖天津主要建材家居市場分布圖天津市場天津市場位于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路59號；天津市建材供應(yīng)總公司主辦的大型裝飾材料交易市場；總面積40000平方米；主要經(jīng)營：國內(nèi)外中高檔建筑材料、裝飾裝修材料及其化工、油漆、五金水暖、衛(wèi)生潔具等；位于天津市環(huán)線以內(nèi)，地處河?xùn)|區(qū)的商貿(mào)中心，是天津市途經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)必經(jīng)之路；天津市名家裝飾家具城天津市名家裝飾家具城天津市場天津市場坐落于天津市塘沽區(qū)津塘公路7189號（五十間房對面）；由天津市塘沽區(qū)華翔商貿(mào)有限公司投資1.2億元人民幣與當(dāng)?shù)卣?lián)合興建的大型專業(yè)批發(fā)市場；總占地面積45萬平方米；主要經(jīng)營：建

31、筑陶瓷系列產(chǎn)品及衛(wèi)生潔具和水暖系列、大理石、花崗巖產(chǎn)品；目前日中轉(zhuǎn)、銷售量已突破6000噸。最高峰可達8000噸以上，年中轉(zhuǎn)吞吐量可達180200萬噸；天津華北建材陶瓷批發(fā)市場天津華北建材陶瓷批發(fā)市場天津市場天津市場坐落于天津市河西區(qū)解放南路469-473號；1996年8月經(jīng)原國家經(jīng)貿(mào)委和國內(nèi)貿(mào)易局確定的國家區(qū)域型建材中心批發(fā)市場；占地12.6萬平方米，配套倉庫5萬平方米；主要經(jīng)營：石材、木材、燈具、陶瓷、潔具、地毯、五金、家具及家飾品等十五大類5萬余種建材商品；集市場、倉儲、加工、物流配送于一體的大型家居建材類綜合交易批發(fā)市場；2003年市場交易額達27億元；環(huán)渤海建材中心批發(fā)市場環(huán)渤海建材

32、中心批發(fā)市場天津市場天津市場河西區(qū)地址：天津河西區(qū)黑牛城道125號（圖標(biāo)A)；東麗店地址：天津東麗經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二經(jīng)路1號；北辰店地址：天津北辰區(qū)京津公路天穆鎮(zhèn)政府對面；紅橋店地址：紅橋區(qū)洪湖南路；河?xùn)|店地址：河?xùn)|區(qū)張貴莊路與東興路交口南側(cè)；為全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商，美國第二大零售商，遍布美國、加拿大、墨西哥和中國等地區(qū)；家得寶連續(xù)9年被美國財富雜志評為“最受歡迎的專業(yè)零售商”；公司于2006年底，收購天津家世界家居，成功登陸中國市場；家得寶天津分店家得寶天津分店天津市場天津市場河西店地址：黑牛城道與解放南路交口；紅橋店地址：紅旗路與西青道交口；是中國紅星美凱龍集團在津建立的具有國際水平的建

33、材、家具、家裝全國連鎖商場；目前，紅星美凱龍在津開設(shè)兩家連鎖店。兩店總營業(yè)面積達20余萬平方米；紅星美凱龍?zhí)旖虻昙t星美凱龍?zhí)旖虻晏旖蚴袌鎏旖蚴袌龊訓(xùn)|店地址：河?xùn)|區(qū)東興路東興立交橋下（圖標(biāo)A）;河西店地址：河西區(qū)解放南路，圍堤道交口（圖標(biāo)E）;紅橋店地址：紅橋區(qū)紅旗北路10號（圖標(biāo)F）;登發(fā)作為天津最早的建材裝飾家居賣場品牌，具有20萬平方米的建材、家居、家具賣場展示廳;經(jīng)營范圍：涵蓋地板、陶瓷、衛(wèi)浴潔具、燈飾燈具、布藝門窗、家居飾品等15個大類，單品達幾十萬余種;天津登發(fā)裝飾城天津登發(fā)裝飾城環(huán)渤海區(qū)域環(huán)渤海區(qū)域 以環(huán)渤海區(qū)域重點城市北京、石家莊、沈陽、太原重點家居建材市場以環(huán)渤海區(qū)域重點城市北

34、京、石家莊、沈陽、太原重點家居建材市場為例，對本案周邊城市競爭項目作出說明；為例，對本案周邊城市競爭項目作出說明；東方家園北京津通店（原管莊店）東方家園北京津通店（原管莊店）項目位置：位于北京市朝陽區(qū)朝陽路28號，毗鄰京通快速路和朝陽北路；功能定位：東方家園管莊店是目前京東地區(qū)最大的建材家居連鎖超市；產(chǎn)業(yè)定位：創(chuàng)造了集專業(yè)化的建材五金、國際化的家居體驗、一站式的裝潢設(shè)計于一體的全新的商業(yè)模式，經(jīng)營裝修所需的各種裝飾材料；服務(wù)特色：地下一層為大型免費停車場，擁有380個停車位，免費購物直通車、送貨政策、退換貨政策、貴賓卡業(yè)務(wù)。北京建材市場北京建材市場居然之家金源店居然之家金源店項目位置：位于世界

35、最大的商業(yè)單體-金源時代購物中心；項目規(guī)模：營業(yè)面積近10萬平方米；功能定位：目前我國第一家真正意義上的家居建材主題購物中心和博覽中心；產(chǎn)業(yè)定位：裝修設(shè)計、裝飾材料、家具、家居用品及飾品等“一站式”服務(wù)；北京建材市場北京建材市場東方家園北京西三旗店東方家園北京西三旗店項目位置：位于海淀區(qū)西三旗橋南300米路西處；項目規(guī)模：西三旗店營業(yè)面積8000平方米；功能定位：西三旗店將以優(yōu)質(zhì)的商品掀起綠色革命，把環(huán)保家裝進行到底；產(chǎn)業(yè)定位：西三旗店經(jīng)營25000多種商品，涉及板材、建材、瓷磚、地板、油漆涂料、五金工具、水暖管件、電器、電線電纜、家居飾品、燈具、潔具、櫥柜等十余個大類的建材產(chǎn)品；家園新的業(yè)態(tài)

36、新的模式：專業(yè)化建材五金國際化家居體驗一站式裝潢設(shè)計邁入了新的階段。北京建材市場北京建材市場河北新樂金地建材市場河北新樂金地建材市場石家莊建材市場石家莊建材市場項目位置：河北省新樂市107國道（新樂高速公路口北行200米）；項目規(guī)模：市場占地360畝，總投資一億五千萬元；功能定位：石家莊市政府、新樂市政府重點建設(shè)項目之一；產(chǎn)業(yè)定位：建有板材區(qū)、裝飾材料區(qū)、防水材料區(qū)、石材石雕區(qū)、家裝區(qū)及石材加工區(qū)；目前狀況：一期工程開發(fā)100畝，投資6000萬元，一期工程已全部完工并投入使用。預(yù)計年交易額可達8億元。河北懷特裝飾城建材市場河北懷特裝飾城建材市場石家莊建材市場石家莊建材市場項目位置：石家莊市體育

37、南大街308號；項目規(guī)模：營業(yè)面積8萬平方米；功能定位：石家莊最具影響力的裝飾材料市場之一；產(chǎn)業(yè)定位：融家裝、裝飾材料于一體的高檔精品專業(yè)市場；經(jīng)營理念：“走進一個家庭，帶來一部精品，完成一項工程，留下一方口碑”。河北紅房子家居廣場河北紅房子家居廣場石家莊建材市場石家莊建材市場項目位置：石家莊市槐中西路28號；項目規(guī)模：占地21畝，投資近5000萬元；功能定位：河北省石家莊市首家建材超市，也是首家專業(yè)化建材超市；產(chǎn)業(yè)定位：精品陶瓷、家裝、木地板三大專業(yè)的品牌市場；發(fā)展?fàn)顩r：現(xiàn)已成為河北省規(guī)模最大、檔次最高、品種最全的大型星級家居購物商場之一，是市區(qū)及周邊地區(qū)消費者家居購物的首選商場。沈陽紅星美

38、凱龍世博家具廣場沈陽紅星美凱龍世博家具廣場 沈陽建材市場沈陽建材市場項目位置：沈陽市鐵西區(qū)興華北街與北二路交口項目規(guī)模：總建筑面積20萬平方米功能定位：沈陽、乃至東北最大的單體家居賣場。產(chǎn)業(yè)定位：集家飾、設(shè)計、裝修、家電、園藝、休閑等為一體，搭建起“置家八小時購全”的服務(wù)平臺。發(fā)展?fàn)顩r：堪稱北方最大的紅星美凱龍第七代商場，于2008年6月27日在沈陽鐵西區(qū)北二路正式亮相。東方家園沈陽店東方家園沈陽店 項目位置：沈陽市鳳凰山路23號（圖A)，沈陽市于洪區(qū)沈遼路388號（圖B)，沈陽市大東區(qū)德增街28號（圖C)，沈陽市于洪區(qū)皇姑區(qū)黃河北大街84號（圖D)，沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)沈遼路號（圖F)項目規(guī)模

39、：總營業(yè)面積合計約為12.5萬平方米產(chǎn)業(yè)定位：”建材、家居、家具、家裝“為一體經(jīng)營理念：“品質(zhì)品位，省心省力”沈陽建材市場沈陽建材市場東方家園太原綠緣店東方家園太原綠緣店 項目位置：太原市長風(fēng)大街599號（長治路和長風(fēng)街交匯處）；項目規(guī)模：營業(yè)面積達5萬平米；產(chǎn)業(yè)定位：經(jīng)營15大類、兩萬余種建材、家居裝飾和家具等商品；經(jīng)營特色：統(tǒng)一采購、統(tǒng)一營銷、天天平價、一站購齊；太原建材市場太原建材市場太原市濱秀苑裝飾城太原市濱秀苑裝飾城項目位置：山西省太原市晉祠路一段58號；產(chǎn)業(yè)定位：集家具、板材、涂料、五金等裝飾材料為一體的裝飾市場；占地面積：10000平方米；發(fā)展?fàn)顩r：是太原比較大的綜合性裝飾市場；

40、太原建材市場太原建材市場競爭市場競爭市場項目名稱項目名稱所在城市所在城市單店體量單店體量分店數(shù)量分店數(shù)量經(jīng)營模式經(jīng)營模式業(yè)態(tài)范圍業(yè)態(tài)范圍名家裝飾家具城天津4萬平米1終端零售建材、家具天津華北建材陶瓷批發(fā)市場 天津45萬平米1零售、批發(fā)建材環(huán)渤海建材中心批發(fā)市場 天津15萬平米1集零售、倉儲、加工、物流建材、家具家得寶天津分店天津46萬平米，旗艦店10萬平米5終端零售建材家居用品紅星美凱龍?zhí)旖虻晏旖颉⑸蜿?10萬平米4終端零售建材家居用品天津登發(fā)裝飾城天津20萬平米3零售、批發(fā)建材、家居?xùn)|方家園北京、太原、沈陽46萬平米12終端零售、裝潢設(shè)計建材、家居、裝潢設(shè)計居然之家北京8萬平米4終端零售裝修

41、設(shè)計、建材家居河北新樂金地建材市場石家莊24萬平米1零售、批發(fā)建材、家居河北懷特裝飾城建材市場石家莊8萬平米1終端零售建材、家居河北紅房子家居廣場石家莊1.5萬平米1終端零售建材裝飾太原市濱秀苑裝飾城太原1萬平米1終端零售建材裝飾主要競爭市場指標(biāo)對比分析主要競爭市場指標(biāo)對比分析以終端零售為主以終端零售為主附帶部分批發(fā)、裝修附帶部分批發(fā)、裝修設(shè)計設(shè)計以建材、家居類為以建材、家居類為主主品牌連鎖店為主，單店經(jīng)營面積品牌連鎖店為主，單店經(jīng)營面積不超過不超過10萬平米萬平米數(shù)量多、規(guī)模小、經(jīng)營模式單一是目前建材家居市場的主要特點數(shù)量多、規(guī)模小、經(jīng)營模式單一是目前建材家居市場的主要特點競爭市場小結(jié)競爭市

42、場小結(jié)競爭項目多位于城市繁華區(qū)域，周邊交通便利，商業(yè)氛圍濃厚；競爭市場多以品牌連鎖家居商業(yè)廣場為主，經(jīng)營檔次品質(zhì)較高；地方性區(qū)域品牌多以零散批發(fā)市場為主，規(guī)模小、檔次低，設(shè)施較為簡陋，經(jīng)營混亂；競爭市場單店規(guī)模不超過10萬平米，以周邊人口為主要消費客群，區(qū)域輻射范圍有限；以終端零售為主，部分市場帶有批發(fā)功能，較少涉及加工、倉儲、物流等其他環(huán)節(jié)；經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以建材家居類為主，經(jīng)營種類、品牌數(shù)量不夠豐富；目前環(huán)渤海區(qū)域建材物流行業(yè)發(fā)展仍處于第一代、第二代水平；目前環(huán)渤海區(qū)域建材物流行業(yè)發(fā)展仍處于第一代、第二代水平；市場缺乏高水平、先進性、規(guī)模型現(xiàn)代物流市場。市場缺乏高水平、先進性、規(guī)模型現(xiàn)代物流市

43、場。項目本體條件分析項目本體條件分析1 1項目發(fā)展背景研究項目發(fā)展背景研究2 2市場競爭及機會分析市場競爭及機會分析3 34 4項目發(fā)展定位研究項目發(fā)展定位研究C O N T E N C O N T E N T T價值價值最大化最大化優(yōu)化優(yōu)化限制限制條件條件根據(jù)根據(jù)項目可能的目可能的發(fā)展方向，展方向，通通過一系列的提升價一系列的提升價值手段，提手段，提升升項目定位價目定位價值，找到能，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價最大化價值的有限個定位方向；的有限個定位方向；通通過對于不同于不同發(fā)展方向的展方向的有效的有效的產(chǎn)品品組合，運用成本差合，運用成本差異及集中化開異及集中化開發(fā)等策略塑造等策略塑造競爭爭優(yōu)勢；結(jié)

44、合合項目自身限制條件目自身限制條件篩選出最出最優(yōu)方案方案塑造競爭優(yōu)勢塑造競爭優(yōu)勢思源思源“三個維度三個維度”產(chǎn)品定位模型產(chǎn)品定位模型優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件價值最大化價值最大化塑造競爭優(yōu)勢塑造競爭優(yōu)勢價值最大化緯度價值最大化緯度提升競爭力緯度提升競爭力緯度優(yōu)化限制條件緯度優(yōu)化限制條件緯度尋找最有價找最有價值客客戶群群從市從市場角度角度結(jié)合客合客戶需求特征分需求特征分析析分析最分析最滿足客足客戶群需求特征的物群需求特征的物業(yè)利用利用競爭策略提升客爭策略提升客戶競爭力爭力利用利用競爭策略提升爭策略提升產(chǎn)品品競爭力爭力滿足足規(guī)劃限制條件劃限制條件規(guī)避避項目開目開發(fā)運運營風(fēng)險實現(xiàn)項目開目開發(fā)目目標(biāo)思源

45、思源“三個維度三個維度”項目定位模型項目定位模型價值最大化價值最大化環(huán)渤海區(qū)域整體行業(yè)格局仍處于第一、二代水平，缺乏領(lǐng)導(dǎo)型產(chǎn)品競爭市場缺乏領(lǐng)導(dǎo)型項目競爭市場缺乏領(lǐng)導(dǎo)型項目區(qū)域交通環(huán)境的完善和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的建設(shè)將極大限度提升區(qū)域價值；以領(lǐng)先型發(fā)展模式創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)價值，站在整盤的角度，最大化“華北城效應(yīng)區(qū)域價值有較大提升空間區(qū)域價值有較大提升空間200萬平米超大規(guī)模項目，自身具備規(guī)模效應(yīng)基礎(chǔ)；一期建設(shè)運營為后期發(fā)展帶來了品牌基礎(chǔ)，同時存在潛在運營風(fēng)險。超大規(guī)模項目，效應(yīng)基礎(chǔ)良好超大規(guī)模項目，效應(yīng)基礎(chǔ)良好項目整體市目整體市場定位定位環(huán)渤海環(huán)渤海第三代第三代國際國際工業(yè)品采購中心工業(yè)品采購中心功能定位功能

46、定位物流業(yè)發(fā)展研究物流業(yè)發(fā)展研究功能定位功能定位物流業(yè)發(fā)展研究物流業(yè)發(fā)展研究全球化、信息化、系統(tǒng)化將成為行業(yè)未來發(fā)展方向全球化、信息化、系統(tǒng)化將成為行業(yè)未來發(fā)展方向功能定位功能定位物流業(yè)發(fā)展研究物流業(yè)發(fā)展研究第一代市場：規(guī)模小、分布零散功能相對單一第二代市場：第一代市場升級產(chǎn)品，增加物流配送等輔助功能第三代市場：資源高度集約，綜合型現(xiàn)代化電子商務(wù)平臺功能定位功能定位第三代市場功能解構(gòu)第三代市場功能解構(gòu)功能定位功能定位項目功能結(jié)構(gòu)項目功能結(jié)構(gòu)l展示交易區(qū)：展示交易區(qū)：建材、家具、裝飾材料等專業(yè)交易市場，并提供展覽、拍賣、檢驗檢測、電子結(jié)算、信息網(wǎng)絡(luò)、銀行、郵政、保險等綜合服務(wù)l物流配送街區(qū)物流配

47、送街區(qū)：建材產(chǎn)品鏈物流配送區(qū)l加工加工倉儲倉儲園區(qū)園區(qū)：建材產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品研發(fā)、加工、儲存園區(qū)l綜綜合商合商業(yè)業(yè)、辦辦公、居住配套區(qū)公、居住配套區(qū)：為整個華北城及周邊區(qū)域提供餐飲、娛樂、購物、商務(wù)辦公、酒店住宿等綜合配套服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈上下游集合型交易平臺產(chǎn)業(yè)鏈上下游集合型交易平臺功能定位功能定位項目功能特征項目功能特征下定產(chǎn)品質(zhì)檢先進的電子結(jié)算系統(tǒng)先進的電子結(jié)算系統(tǒng)一卡通電子結(jié)算一卡通電子結(jié)算保證交易便捷保證交易便捷保障資金安全保障資金安全減少稅收流失減少稅收流失提高管理效率提高管理效率功能定位功能定位項目功能特征項目功能特征持續(xù)推進的工業(yè)品展覽展銷會持續(xù)推進的工業(yè)品展覽展銷會政府搭臺、企業(yè)唱戲發(fā)展

48、會展經(jīng)濟成為“環(huán)渤海建材博覽會”永久會址匯集國際、國內(nèi)優(yōu)秀建材產(chǎn)品展示展銷會搭建展覽銷售平臺功能定位功能定位項目功能特征項目功能特征建立完善的價格機制建立完善的價格機制工業(yè)品拍賣體系工業(yè)品拍賣體系-推進工業(yè)品交易標(biāo)準化-開展工業(yè)品拍賣-形成公開、公平價格體系功能定位功能定位項目功能特征項目功能特征覆蓋全國的電子商務(wù)平臺覆蓋全國的電子商務(wù)平臺有形、無形市場結(jié)合聯(lián)結(jié)國內(nèi)外供、需雙方打造工業(yè)品行業(yè)的“阿里巴巴”構(gòu)筑專業(yè)的工業(yè)品交易平臺增強華北城輻射力業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合商務(wù)辦公區(qū)綜合商務(wù)辦公區(qū)甲級寫字樓四星級酒店綜合商場沿街商鋪展示交易區(qū)展示交易區(qū)建材交易區(qū)其他工業(yè)品交易區(qū)會展中心商務(wù)中心商務(wù)居住區(qū)

49、商務(wù)居住區(qū)商務(wù)公寓白領(lǐng)公寓物流配送區(qū)物流配送區(qū)管理中心物流配送區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃物業(yè)配比建議物業(yè)配比建議綜合商務(wù)辦公區(qū)沿街商鋪綜合商務(wù)辦公區(qū)寫字樓（裙樓配置綜合商場）面積控制在6萬平米左右；酒店（四星級）面積控制在3萬平米左右；沿街商鋪總面積控制在2萬平米左右展示交易區(qū)展示交易區(qū)展示交易區(qū)總面積控制在20萬平米左右；會展及商務(wù)中心面積控制在5萬平米左右。商務(wù)居住區(qū)商務(wù)居住區(qū)酒店式公寓面積控制在4萬平米左右；白領(lǐng)公寓面積控制在6萬平米左右。物流配送區(qū)物流配送區(qū)按占地面積5萬平米計算綜合考量，建議項目平均容積率設(shè)置在綜合考量，建議項目平均容積率設(shè)置在2.0左右左右業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)

50、展建議綜合商務(wù)辦公區(qū)沿街商鋪寫字樓區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)綜合商業(yè)區(qū)以寫字樓、商場組合的方式出現(xiàn)；商業(yè)部分可考慮引進品牌MALL，形成區(qū)域商業(yè)消費新極沿街商鋪部分著力打造具有一定特色的商業(yè)步行街（意式風(fēng)情區(qū)）MALL+特色風(fēng)情商街特色風(fēng)情商街業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議綜合商務(wù)辦公區(qū)沿街商鋪輻射武清整體市場的高星級酒店輻射武清整體市場的高星級酒店四星級以上品牌酒店。作為項目綜合賣點之一，同時輻射武清區(qū)商旅客群業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議行業(yè)領(lǐng)先型的現(xiàn)代化交易、物流平臺行業(yè)領(lǐng)先型的現(xiàn)代化交易、物流平臺展示交易區(qū)展示交易區(qū)展示交易區(qū)商務(wù)結(jié)算及物流配送中心可參考沃爾瑪模式，形成從廠家到終端柜臺的全產(chǎn)業(yè)鏈集成系統(tǒng)。商務(wù)結(jié)算及物流配送指揮中心商務(wù)結(jié)算及物流配送指揮中心展示交易區(qū)應(yīng)引進大型行業(yè)龍頭企業(yè)進駐（居然之家、家得寶等品牌商家），從而帶動整體發(fā)展。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議完善配套，筑巢引鳳完善配套，筑巢引鳳商務(wù)居住區(qū)滿足商務(wù)客群中長期居住需求的酒店式公寓產(chǎn)品滿足園區(qū)就業(yè)人員中長期居住的白領(lǐng)公寓附：附：本方案為項目概念定位方案，在明確具體發(fā)展方向及主要指標(biāo)要求后，我們將本方案為項目概念定位方案，在明確具體發(fā)展方向及主要指標(biāo)要求后，我們將對方案進行進一步深化和延展，以形成可實施的細化方案稿對方案進行進一步深化和延展，以形成可實施的細化方案稿謝 謝 聆 聽