1、 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 1 重慶“地鐵廣場”項目商業裙樓 重慶“地鐵廣場”項目商業裙樓 營銷策劃報告 營銷策劃報告 前 言 前 言 近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業和服務業發展很快，不僅營業額連年攀升，新的業態和經營模式也不斷涌現，為商業物業營造出廣闊的市場空間。因此，開發企業對商業物業的信心也空前高漲，供應量空前的大，這又在極大程度上加劇了競爭的激烈程度。渝中區是重慶的商業中心，歷來是商家必爭之地，但客觀的說，當前商業物業的供應已

2、開始出現飽和的跡象。憑借本項目的口岸條件，商業裙房寄望于市場自然消化是不現實的。這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠，尋找業態空白點或實現經營差異化，以突破和創新制勝。在本報告中，我方對項目的經營業態及方式、產品規劃、租金（售價）水平環節等提出了較為系統的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進一步討論的平臺，通過溝通和優化，最終為項目商業裙樓找到一個最合理的解決方案。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 2一、項目市場背景分析 一、項目市場背景分析（一）重慶

3、商業物業市場環境分析（一）重慶商業物業市場環境分析 1、數字化商業 1、數字化商業（1）商業面積：主城區有效商業面積在 370 萬平米左右，以常住人口 500 萬計，人均商業面積約 0.75 平米。距國際城市化問題有關研究標準還有 0.25 平米左右差距。（2）商圈飽和度：根據各大商圈商業營業面積、客戶量、平均購買力等指標進行飽和度計算得出，各大商圈商業物業每平米年營業額普遍在2.5-3.5 萬元之間，離理想經營值尚有 2-2.5 萬元的距離，遠遠低于飽和度。（3）零售業態：據相關統計，重慶的商業業態比例中，便民店、雜貨店比例約占 35%，偏高；百貨店約 20%，購物中心（商場）25%，連鎖倉

4、儲式中心店 5%，比例偏低，其余 15%為專業市場。（4）租金水平：主城區 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在 100-1100 元/平米月（商圈中心區域），平均租金價格在 150-200 元/平米月之間。整體出租的大型商業物業租金水平在2080元/平米 月（建 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 3筑面積），物業口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業態由于營業額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。結合重慶未來 5 年發展趨勢，我們認為

5、無論是大型商業物業或是獨立商鋪，租金水平都會穩中有升。（5）銷售價格：各大商圈的商鋪售價在 2-10 萬/平米（使用面積）之間，中心區域旺鋪售價集中在 3.5-5 萬元這一區間。目前有部分大型商業物業在招商成功后，帶租約銷售產權，銷售價格和年租金收入的比值大致為 12：115：1。2、小結 2、小結 通過數據分析我們認為：（1）重慶市商業還有比較大的成長空間 一方面居民收入不斷增加、消費水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業形勢仍然占據了相當比例，沒有規模效應，缺乏經營特色，無法提供比較完善的配套服務，商業的整體經營水平有待提高。所以近年來，過內外知名商家紛紛入渝，業態包括百

6、貨、超市，以及各類專業市場，證明商家也普遍對重慶商業的發展前景持樂觀態度。（2）其他主城區商圈的發展，開始削弱渝中區零售業的集聚效應 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 4各個主城區近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設完成，改善了購物環境，并吸引了相當多的百貨以及大型專業市場商家進場，留住了相當部分曾經外流至解放碑的消費力。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優勢和集聚效應已開始弱化。（3）渝中區的商業物業供應量相對飽和

7、 從統計數據上反映，渝中區商業物業供應量已經接近飽和。因此渝中區商業物業面臨的壓力也非常大。附：2003 年五大商圈比較表 附：2003 年五大商圈比較表 商圈 日人流量（萬人）年購買力（億元）商業供應量（萬平米）單位面積實際額（元/平米）飽和度 解放碑 30 135.0 45 42000 接近飽和 沙坪壩 24 64.8 25 30000 未達飽和 南坪 20 54.0 20 25000 遠未飽和 楊家坪 28 75.6 22 30000 遠未飽和 觀音橋 14 37.8 25 35000 未達飽和 （二）渝中區商圈特征分析（二）渝中區商圈特征分析 1、渝中區商圈格局概述 1、渝中區商圈格局

8、概述 從平面格局上看，渝中區商圈目前以解放碑為中心，由內向外形 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 5成了三個層次，各自的范圍及特征分別為：（1）一級商圈 主要為目前的步行街范圍。經營業態包括大型百貨、購物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購物環境最好，相應物業的租金和售價也最高。（2）二級商圈 步行街向周邊輻射 150 米左右形成的區域。經營業態包括超市、個體商業網點，特點是目標消費群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強的依賴性。（3）三級商圈 在二級商圈外，通過

9、多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業區域，比較有代表性的是七星崗和較場口區域。七星崗區域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規模和知名度。2、總量出現飽和的態勢 2、總量出現飽和的態勢 首先我們以百貨為例。渝中區全區人口在 70 萬人左右，到 2000 年底大型百貨已接近 15家，營業面積超過 20 萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內。附：輻射人口與百貨業規模對應關系 附：輻射人口與百貨業規模對應關系 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929

10、Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 6 指標 人口數 百貨公司數量（個）單個百貨公司規模（m2）總營業面積（m2）20 萬以下 1-2 8000-10000 15000-20000 20-50 萬 2-3 10000-15000 25000-35000 50-100 萬 3-5 15000-35000 40000-100000100 萬以上 不超過 10 個 15000-30000 不超過 300000考慮解放碑商圈對重慶其他主城區有較強的輻射能力，我們認為，按照常規的數據標準來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。但是通過一些現象我們可以看出，渝中區商圈的營業

11、面積已經處在飽和的邊緣：一些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商業物業的招商較為困難，且商業物業的租金水平沒有明顯的上漲。大型商場半閑置的現象已經比較明顯，一些商業物業陷入招商、經營不善、撤場、再招商的惡性循環，除百貨外，還包括一些專業市場。部分商家運作較為困難，人氣不旺，營業額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經營。二、較場口規劃發展及對項目的影響 二、較場口規劃發展及對項目的影響 （一）較場口規劃方案概述（方案見附件一）（一）較場口規劃方案概述（方案見附件一）按照較場口規劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個三級商圈，而是渝中區商業、商務次中心，具體規劃方案如下：Add：重慶市渝中區地王廣場

12、（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 71、以中華路和民權路為架構，形成十字金街，民權路規劃為商業步行街，在和平路和民權路交界處將修建一個大型休閑景觀廣場；2、民生路和和平路之間的百巷子片區是較場口改造的重點區域，在該區域內將建成合景國際和城市之冠，其中城市之冠由 7 棟超高層構成，和本項目僅有一路之隔；3、較場口轉盤面向 18 梯方向將挑出一個城市陽臺，實際上是一個小型的觀景廣場；4、十八梯片區將由和記黃埔改造為十八梯民俗風貌區。（二）較場口改造成果預測（二）較場口改造成果預測 1、較場口

13、片區改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現狀，街區環境會得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區域的整體形象將得到極大程度的提升。2、從功能上看，較場口區域改造完成后將復合商業、商務、觀景、旅游觀光、休閑娛樂等高附加值功能于一體。3、輕軌通車后將為較場口區域帶來 30 萬左右的日人流量，將大大提升較場口商圈的人氣和流動消費力。4、按照較場口片區的建設規模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應量將不下于 30 萬平方米，如果全部招商成功，其規模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區的核心商圈，相對于目前的商業氛圍來說，上升的空間非常大。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023

14、-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 85、較場口眾多高層住宅建成后，將新增不下 10 萬平方米的商務空間，新增商務人士將不下 1 萬人，這也將在很大程度上提高較場口商圈的固定消費力。（三）項目地塊周邊環境評價（三）項目地塊周邊環境評價 項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優勢要素：1、項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內的商業物業，車流及物流組織較為便利。2、項目位于十八樓民俗風貌區和百子巷片區之間，百子巷片區改造后將形成較場口區域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風貌區建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點，兩者能夠切實提高

15、項目的區位價值，并帶來更多的人氣和商機。3、項目臨和平路一側規劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。三、項目綜合評價 三、項目綜合評價 （一）區位及口岸（一）區位及口岸 1、區位 1、區位（1）優勢 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 9如前所述，較場口按規劃改造完成后將成為一個新的商業中心，并且規劃起點比較高，功能非常豐富，極具特色。（2）劣勢 但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區，市場環境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業物業的推出時間

16、比較集中，在物業供應市場上，競爭比較激烈。（3）小結 雖然較場口商圈發展前景看好，但目前商業氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區的中心商圈還有一定的差距。2、口岸 2、口岸 憑借本項目的地段條件，我們認為能夠基本滿足各類業態商家的經營需要，但是項目相對于步行街范圍內的大型商業物業來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。尤其是一些對人流量依賴性很強的大眾型業態，比如中檔百貨，就不十分適合在本項目經營。（二）項目空間結構評價（二）項目空間結構評價 1、平面 1、平面（1）標準層面積 從標準層面積看，裙房負樓部分單層面積接近 4500 平方米，Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說

17、）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 10平和平路以上樓層單層面積接近 3500 平方米。相對于項目的商業體量，單層面積不大，尤其是和平路以上樓層，難以滿足部分業態的經營需要，如大賣場，對中檔百貨來說，也略微偏小。（2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經營中實用率會受到一些不利影響。（3）其他 項目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。2、縱向 2、縱向（1）項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業態商家的經營需要。附：項目裙樓層高指標 附：項目裙樓層高指標 樓層 負5負1

18、1 2-10 層高（米）4.2 5.4 4.2（2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業態選擇上受到一定的限制。（三）項目硬件設施（三）項目硬件設施 裙房扶梯位置比較合理。有 5 臺垂直電梯可供 5 層以上裙房使用，配置標準比較超前。項目當前只有 107 個車位，加上一層可以增設的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規范的要求，也無法滿足裙房經營及 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 11塔樓的正常使用需要，應考慮再通過其他途徑增設。（四）項目綜合

19、評價（四）項目綜合評價 通過上述分析我們可以看出：1、項目有一定的綜合吸引力 1、項目有一定的綜合吸引力 項目緊鄰較場口步行街，商業價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進一步的提升。物業自身的硬件配置比較超前。2、和其他商業物業比較，優勢不突出 2、和其他商業物業比較，優勢不突出 解放碑商圈的商業體量已經非常大，并且經營水平也是重慶各個主城區中最高的，競爭非常激烈。較場口是渝中區新興的商業中心，培育還需要一定的時間。同時區域內大規模的開發建設使商業物業供應量較大，相對于合景、國貿中心（聚富項目）以及即將開發的城市之冠，項目在口岸條件上并不占優勢，在另一方面，商家目前

20、對較場口區域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。所以我們認為，項目指望市場的自然消化是不現實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創新。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 12四、項目定位原則 四、項目定位原則 由于項目自身條件不具備絕對優勢，因此在運作過程中必須注重兩個原則：一是業態的差異化，二是經營方式的差異化，一是業態的差異化，二是經營方式的差異化，通過商家的經營特色保證項目的市場前景。目前渝中區商業的業態構成已經比較

21、完備，通過對照一些經濟發展水平更高、商業經營更成熟的城市。我們認為，有一些業態或經營方式在重慶目前還處于相對的空白點，并且其經營要求和項目的自身條件也比較切合，可以作為項目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據及租售收益預測整理如后。五、定位方案一及租售收益測算 五、定位方案一及租售收益測算 （一）主力業態高檔百貨（一）主力業態高檔百貨 1、1、定位依據 定位依據（1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。我們認為，從市場環境看，

22、在重慶經營高檔百貨的時 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 13機目前已經成熟。（2）百貨在各類業態中，租金承受能力比較強，并且能夠為人氣和物業形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應該放棄百貨。（3）從本項目裙房面積指標上看，和平路以上樓層單層面積約為 3000平方米，做大眾百貨面積指標略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。但是高檔百貨恰好要求物業單層面積在 3000平方米左右，且針

23、對的目標消費群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項目自身條件非常切合。（4）從本項目的標準層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。（5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區域形象，有利于向相關部門爭取相關的優惠措施。（6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現出了比較強的興趣，紛紛組織到重慶進行考察，并和一些物業進行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達成合作協議，但進入重慶只是時間問題，包括香港新世界

24、集團、蓮卡佛等。2、2、樓層設置：樓層設置：Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 14比較合理的樓層選擇是裙房 1-5 層。(1)面積標準比較適當。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。(3)建筑面積 1.5 萬平方米左右是比較適當的規模。3、3、招商及經營模式：招商及經營模式：(1)比較合理的招商及經營模式是對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統一經營。(2)高檔百貨租賃期往往在 20 年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約

25、銷售物業產權。（二）輔助業態（二）輔助業態 1、中型專業市場 1、中型專業市場（1）定位依據 A、按照較場口規劃，本項目位置不在步行街范圍內，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業市場來說，這是一個比較有利的先天條件。B、從業態上看，目前比較傾向的定位是醫藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫藥批發中心，有相當多的大商家，外地醫藥商家也有相當部分準備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區域目前是很有知名度的醫藥市場，可供借勢。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Htt

26、p:/ 15C、也可以考慮其他專業業態，但要求其經營檔次不能太低。（2）樓層設置 目前認為比較合理的樓層是負一、負二樓，原因是：A、總建筑面積 8419 平方米，兩個經營樓層，比較符合醫藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業、倉野藥業、雙葉藥業等在重慶具有一定知名度的醫藥商家其中心店營業面積大約都在 50007000平方米之間），其他專業市場如家居、電器等所需的商業面積也大致相當。B、在入口各自獨立的條件下，醫藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產生負面影響。C、醫藥超市及其他專業市場普遍對負樓沒有太大的抗性。（3）招商及經營模式 A、對于醫藥超市商家來說，比較合理的招商及經營模式是整體招

27、商，裝修及經營管理由其自行負責。B、在招商成功后帶租約銷售物業產權。2、凈菜超市 2、凈菜超市（1）概念詮釋 從功能上看，凈菜市場和農貿市場基本相同，但區別在于其在賣場包裝中統一形象標識，統一收銀，衛生條件好，管理比較規范，在經營模式上與超市類似，是一種很有生命力的新興業態。（2）定位依據 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 16A、已開發的凈菜市場銷售都非常成功。目前重慶在售的凈采市場均由龍寰公司開發，一個位于一號橋，兩個位于沙坪壩，鋪位分零銷售，銷售狀況都非

28、常好，每次推出基本上都可以在三個月左右的時間內銷售完畢。B、項目有開發凈菜市場的地段條件 一是項目有效輻射范圍及范圍內的居民密集程度都超過了一號橋龍寰凈菜市場，從另一方面看，較場口片區新建物業住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場相對于普通農貿市場對其有更強的吸引力。C、便于分零及銷售。（3）樓層設置 建議設置于負五、負四及負三層，原因為：A、三個樓層均可在中興路開設出口，這樣上半城片區居民可以從負三層出入，下半城片區居民可以從負五層出入，都較為便利。B、凈菜市場在形象檔次上和高檔百貨之間有比較大的落差，如規劃于負三至五層，與高檔百貨之間有中型專業市場間隔，在出入完全獨立的條件下，不會

29、對高檔百貨的經營環境產生負面影響。（4）招商及經營模式 在推廣中建議分零銷售，實現資金有效回籠。在經營管理中建議聘請龍寰物管進行管理，其對凈菜市場管理應有專項研究，有利于保證前期經營的穩定性。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 173、高檔餐飲、俱樂部 3、高檔餐飲、俱樂部（1）定位依據 A、重慶目前餐飲市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經營都比較好，如天天魚港。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點，如果有知名高檔餐飲目前進入重慶，

30、根據重慶居民注重飲食消費、愛跟風的消費特點，市場前景應該比較好。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復合保健、娛樂、商務洽談、頂級商務餐飲為一體的高檔休閑中心。目前有部分此類上家準備進入重慶市場，如上海一家 SPA 俱樂部，其經營范圍不僅僅是香熏水療，而是復合多種娛樂、甚至會議功能于其中，該商家對在重慶的經營前景非常樂觀，目前正在尋找經營場地。C、這兩部分業態形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費者，和高檔百貨在經營中形成良新互補。（2）樓層設置 建議設置于 68 層，原因為：A、復合多種高端消費業種、切實形成規模優勢需要較大的體量支撐，項目 68 層總建筑面積達到 1061

31、5 平方米，在重慶市場上已經非常具有規模優勢。B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費服務領域，營業額和產值和零售業不在一個水平線上，并且當前在項目所在地經營餐飲等業態還沒有足夠 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 18的商業氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設于商業價值相對較低的高樓層。（3）招商及經營模式 A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經營和管理；如招商進展不順利可轉換招商模式，整層或半層招商，由物業管理公司進行統一管

32、理。B、餐飲、娛樂行業商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩定的收益保障，分零銷售產權的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現有的大投資戶資源，爭取實現整層銷售。4、車庫 4、車庫（1）定位依據 A、項目當前只有 107 個車位，加上一層可以增設的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規范的要求，也無法滿足裙房經營及塔樓的正常使用需要，應考慮通過其他途徑增設。B、建議項目裙樓增設一部分車庫，一方面是由于項目自身需要，另一方面是因為周邊新建物業多，車位數量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預計有較大的成長空間。（2）樓層設置建議 A、設置于負三、四樓，原因是可由中

33、興路直接進入，車流進出非常便利。B、負三、四樓凈菜超市難以整體消化，設置車庫可以有效避免其出現 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 19部分空置。（3）推廣及經營模式 銷售車位使用權，由大廈物業管理公司進行統一管理。5、寫字樓 5、寫字樓（1）定位依據 A、較場口區域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務口岸，項目高樓層單位定位為寫字間有比較穩定的市場需求。B、從項目硬件條件看，一樓層高 5.4 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、B 棟共有 5 部電梯可

34、以直達 9、10 樓，完全能夠滿足商務辦公的形象及硬件需要。C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。（2）樓層設置 建議設置于 9、10 樓，一方面樓層高，商業價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務空間不壓抑。（3）推廣模式 建議分隔成為小面積單位銷售，根據寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積劃分在 80-120 平方米之間。（三）交通組織及其他（三）交通組織及其他 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:40001

35、0 Http:/ 201、凈菜市場人流從中興路進入，與高檔百貨之間用醫藥超市作為間隔，不會形成互擾。2、車輛中興中興路進入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達車庫，非常便利。3、將商場入口 7-8 軸線入口移至 67 軸線之間，連同 67 軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。4、高檔餐飲、俱樂部通過 5 部專屬電梯直達，配置標準已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。5、9 樓和 10 樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應有較高的裝修標準。6、靠近 1 軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在 2 噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。7、商家如需卸貨區或

36、小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。8、應考慮設中央空調，強度在 180 大卡/平方米以上。（四）租售收益測算（四）租售收益測算 1、項目裙房各樓層面積指標 1、項目裙房各樓層面積指標（1）負樓（和平路以下）樓層 負 5F 負 4F 負 3F 負 2F 負 1F Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 21面積(平方米)4322 4586 4502 4417 4502（2）主樓（和平路以上）樓層 1F 2F 3-7F 8F 9F 10F 面積(平方米)3476

37、3160 3587 3441 3186 2906 備注：備注：項目各樓層面積指標均為本層建筑面積。后述內容所有的租金均取租賃期內平均值，已考慮租金遞增因素。在各定位方案條件下，產品及交通組織需要調整的內容將在策劃報告中作具體闡述。租金及售價定位依據為渝中區其他商業物業租售價格，以及各業態自身租金承受能力，相關數據詳見附件二。2、租售收益測算表 2、租售收益測算表 樓層 定位 月租金（元/m2）售價（元/m2）面積（m2）銷售金額（元）負 5 凈菜超市 52360000 負 4 凈菜超市、車庫 35650000 負 3 凈菜超市、車庫 38750000 負 2 醫藥超市 55 8580 4417

38、 37897860 負 1 醫藥超市 55 8580 4502 38627160 1 高檔百貨 70 10920 3476 37957920 2 高檔百貨 70 10920 3160.6 34513752 3 高檔百貨 70 10920 3587 39170040 4 高檔百貨 70 10920 3587 39170040 5 高檔百貨 70 10920 3587 39170040 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 226 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3

39、587 24104640 7 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520 9 辦公 45 7560 3186 24086160 10 辦公 45 7560 2902 21939120 合計 5106200003、定價依據 3、定價依據（1）測算原則 除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產權，因此我們建議以租金為基礎，結合投資戶能夠接受的回報率反算售價。重慶投資戶能夠接受的回報率大致為 7-8%，投資回收期按靜態計算約為 1315 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50 元/平方米以上的賣場按年租金的 13

40、 倍定價，建筑面積在 50（含 50）元/平方米以下的賣場按年租金的 14 倍定價，前者略高。（2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實用率 50%、商鋪和攤位使用面積 2.5 平方米、可形成商鋪和攤位共 1790 個。參照對象為龍寰農貿市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為 5 萬元/個，銷售情況非常好，在較段時間內實現銷售率 100%，考慮到本項目的口岸相對較好，平均售價取 6 萬元/個計算，可實現銷售收入 1.074 億。（3）車位 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fa

41、x：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 23負三、負四層共可形成 176 個車位（參照原負三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。根據重慶市政府規定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照 14 年收回投資計算，其合理售價應為 11 萬元/個。共可實現銷售 1936 萬元。與車庫合計 12676 萬元。（4）醫藥超市 目前重慶專業市場商家能夠承受的租金為 2555 元/平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金 40 元/平方米，除渝中區外，其他主城區專業市場租金偏低，如南亞家具現代廣場店租金為 28 元/平方米。由于本項目地處渝中區，緊鄰車道便于貨

42、流組織，非常利于專業市場經營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金 55 元/平方米。（5）高檔百貨 根據到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金 70 元/平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為 41 元/平方米，成商租賃世貿中心平均月租金約在42 元/平方米）。（6）高檔餐飲、俱樂部 對該業態租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界 C 區）租金調查，其 2-8 樓建筑面積平均月租金約為 45 元/平方米，考慮到其經過長時間市場培育，本項目成熟度目前難以與其相比，建議 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63

43、735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 24將建筑面積月租金定位在 40 元/平方米。（7）辦公 目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為5080元/平方米（萬豪商務樓約為 60 元/平方米，大都會約為 90 元/平方米），考慮到本項目商務體量不大，缺乏專屬的商務配套，在品牌及形象環節也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為 45 元/平方米。備注：備注：高檔餐飲、俱樂部也計劃引進一個商家整體經營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產，其資產價值和表中確定的售價大致相當。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）4

44、2F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 25 六、定位方案二及租售收益測算 六、定位方案二及租售收益測算 （一）主力業態香港精品坊（一）主力業態香港精品坊 1、概念詮釋 1、概念詮釋 本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項目，并將貨品的香港制造背景，作為項目在經營中沖擊市場的重要砝碼。2、定位依據 2、定位依據（1）香港是整個亞洲非常重要的商業中心，從某種程度上說，它引領了流行和時尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應，潛在的追隨群體很大。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內地都充斥著“

45、港造”旗號的百貨產品，優劣參半。（3）如果我們在項目內構件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費者的心理顧慮，我們認為一個高含金量的“港造”標志足以使項目在百貨業的競爭中搶得制高點。（4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優惠支持，主要是對商家經營中的稅收優惠，招商活動也最好由政府組織，Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 26這樣能夠極大程度增強商家的信心。3、樓層設置

46、3、樓層設置 建議設置于 15 層，原因為：（1）該定位需要一定的規模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。但同時規模如果太大，也可能會出現招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標準確定其總體規模。（2）此業態屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經營，所以在樓層選擇上，我們認為 15 樓比較合理。4、招商及經營模式 4、招商及經營模式 我們建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進行統一管理。（二）輔助業態（二）輔助業態 1、生活家 1、生活家（1）定位依據 A、隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對家居布置也有了更高的審美標準和要求，但與

47、此想對應的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經營狀態，沒有一個精品賣場。重慶居民常常會利用出差或是旅游的機會在北京、上海等地的家居飾品賣場購置物件，市場空間比較明顯。B、這類商家在經營中注重交通的便捷度，對自然人流的依賴性不是非常強，項目能夠滿足其經營要求。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 27（2）樓層設置 建議設置于負一、二樓，從面積指標上看，適合中型專業店，并且人流和物流組織都比較便利。（3）推廣及經營模式 建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在 2

48、0 年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場產權。2、凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據及交通組織同方案一。2、凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據及交通組織同方案一。（三）租售收益測算（三）租售收益測算 1、租售收益測算表 1、租售收益測算表 樓層 定位 月租金（元/m2）售價（元/m2）面積（m2）銷售金額（元）負 5 凈菜超市 52360000 負 4 凈菜超市、車庫 35650000 負 3 凈菜超市、車庫 38750000 負 2 生活家 55 8580 4417 37897860 負 1 生活家 55 8580 4502 38627160 1 店中店香港 0 關稅產品 120 18720 347

49、6 65070720 2 店中店精品廊旗艦店 90 14040 3160.6 44374824 3 店中店精品廊旗艦店 70 10920 3587 39170040 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 284 店中店精品廊旗艦店 45 7560 3587 27117720 5 店中店休閑運動 45 7560 3587 27117720 6 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640 7 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 2410464

50、0 8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520 9 辦公 45 7560 3186 24086160 10 辦公 45 7560 2902 21939120 合計 5234900002、定價依據 2、定價依據 生活家 生活家 同方案一醫藥超市。香港精品坊 香港精品坊 香港精品坊在檔次、利潤和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對租金的承受能力也大致與高檔百貨相當，所以租金均價基本等同于方案一。但按照本方案，在推廣過程中將分零招商，因此各樓層應有差價體現。我們設定樓層租金差價比率大致在 2030%之間（樓層差價大致在 30 元/平方米左右）。得意一樓 A 區租金為

51、 190 元/平方米，B 區一樓租金為 110150元/平方米，但其經過多年培育后，經營條件已非常成熟，因此我們建議以 120 元/平方米作為一樓基準租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調整。其余樓層定價依據同方案一。其余樓層定價依據同方案一。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 29 七、定位方案三及租售收益測算 七、定位方案三及租售收益測算（一）生活家（一）生活家 1、概念詮釋1、概念詮釋 本部分內容中的生活家與方案二有所差異，其目標是打造一個包括品牌家具、家

52、居飾品在內的大型賣場。2、定位依據 2、定位依據（1）類似于家居飾品，重慶家具商家在規模、包裝、貨品、服務質量環節和發達城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現象比較普遍，在房地產市場上，對包裝比較注重的住宅項目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細分。（2）較場口得意裝飾城目前經營已經比較成熟，基本上每個需要裝修的家庭都會到得意裝飾市場，在目標消費者層面，生活家與裝飾市場有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對其借勢。（3）從項目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保證，形象展示效果好。出口即是車道，貨流

53、組織非常便利，是經營專業市場難得的理想場所。3、樓層設置 3、樓層設置 建議設置于負一至正五層，原因為：Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 306 個樓層總建筑面積共 21899 平方米，規模優勢已經比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場消化能力不足的風險。專業市場商家對樓層沒有太高的要求，對項目負一和六樓不會產生明顯的抗性。4、招商及經營模式 4、招商及經營模式 向大商家整體招商，由其統一經營，在招商成功后即銷售物業產權。（二）輔助業態（二）輔助業態 1、車

54、庫和凈菜市場 1、車庫和凈菜市場 定位依據與方案一相同，為了盡可能發揮負四、五樓商業價值，在本定位方案中將車庫置于 9、10 層，相應在交通組織上也有一點變化，即是需要在和平路和裙房 9、10 樓之間增加一部升降梯，用于運送車輛。2、醫藥超市和辦公 2、醫藥超市和辦公 定位依據同方案一。3、招商及經營模式 3、招商及經營模式 同方案一。（三）租售收益測算（三）租售收益測算 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 311、租售收益測算表 1、租售收益測算表 樓層 定位

55、 月租金（元/m2）售價（元/m2）面積（m2）銷售金額（元）負 5 4322 負 4 凈菜超市 4586 106890000 負 3 醫藥超市 55 8580 4502 38627160 負 2 醫藥超市 55 8580 4417 37897860 負 1 生活家 60 9360 4502 42138720 1 生活家 60 9360 3476 32535360 2 生活家 60 9360 3160.6 29583216 3 生活家 60 9360 3587 33574320 4 生活家 60 9360 3587 33574320 5 生活家 60 9360 3587 33574320 6

56、辦公 45 7560 3587 27117720 7 辦公 45 7560 3587 27117720 8 辦公 45 7560 3441 26013960 9 車庫 10 車庫 26730000 合計 495374676 2、定價依據 2、定價依據（1）生活家 生活家主要經營高檔家具、家飾用品等，利潤高、附加值高，結合本項目對專業市場的高度適應性，我們建議租金突破專業市場上限 10%，建筑面積月租金定為 60 元/平方米。（2）辦公置于 68 層與 9、10 層租金差異不大，售價相應也不變，但車位置于 9、10 樓在使用上可能有一定不便，對此我們建議車位售價不變，但銷售速度與方案一、二比較可

57、能會略低。（3）其他樓層等同于方案一、二。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 32 八、定位方案四及租售收益測算 八、定位方案四及租售收益測算 （一）主力業態奧特萊斯+店中店（香港精品坊）（一）主力業態奧特萊斯+店中店（香港精品坊）1、定位依據 1、定位依據（1）奧特萊斯本質上是一個折扣店，目前在東南亞比較風行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標消費者層面基本一致，可以形成良性互補。（2）一個品牌折扣店，加上一個香港精品百貨，我們認

58、為對都市時尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經營前景。2、樓層設置 2、樓層設置（1）我們建議香港精品坊位于項目 1-3 樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做 3 個樓層已經可以保證整體的規模和影響力，另一方面壓縮經營規模也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。（2）奧特萊斯設置于負一、二、三樓，因為該商家經營模式為整體經營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設置于負一、二、三樓。3、招商及經營模式 3、招商及經營模式（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經營，在招商成功后即銷售物業 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 637359

59、29 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 33產權。（2）香港名店坊招商及經營模式同方案二。（二）輔助業態（二）輔助業態 1、大眾餐飲和娛樂 1、大眾餐飲和娛樂 香港精品坊和奧特萊斯的進駐將會在很大程度上提升項目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場口區域改造的進展，以及輕軌的通車、十八梯民俗風貌區的建設，經營條件還將進一步提高。2、SPA 2、SPA SPA 目前是一種休閑療養，在都市中很受歡迎。目前重慶的SPA 規模普遍都比較小，配套設施不多，并且只針對女性服務，如果引進一家規模大的 SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務功能，應該非常具有競爭優勢。

60、3、樓層設置 3、樓層設置 這兩種業態屬于服務業種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產權銷售，所以建議將其置于商業價值相對較低的高樓層。4、招商及經營模式 4、招商及經營模式 這兩種輔助業態需分樓層招商，租賃期往往不長，難以吸引中小型投資戶，建議在招商成功后向大投資客戶整體銷售。由各商家自行經營。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 345、交通組織同方案一。5、交通組織同方案一。（三）租售收益測算（三）租售收益測算 1、租售收益測算表 1、租售收

61、益測算表 樓層 定位 月租金（元/m2）售價（元/m2）面積（m2）銷售金額（萬元）負 5 4322 負 4 凈菜超市 4586 106890000 負 3 奧特萊斯（含部分車位）55 8580 4502 38627160 負 2 奧特萊斯 55 8580 4417 37897860 負 1 奧特萊斯 60 9360 4502 42138720 1 店中店 120 18720 3476 65070720 2 店中店 90 14040 3160.6 44374824 3 店中店 70 10920 3587 39170040 4 高檔餐飲或影院等 50 7800 3587 27978600 5 生

62、活家（大眾餐飲、娛樂）50 7800 3587 27978600 6 生活家（大眾餐飲、娛樂）50 7800 3587 27978600 7 SPA（或停車位）40 6720 3587 24104640 8 SPA（或停車位）40 6720 3441 23123520 9 商務辦公（咖啡、茶座）45 7560 3186 24086160 10 商務辦公（咖啡、茶座）45 7560 2902 21939120 合計 551358564 2、定價依據 2、定價依據（1）奧特萊斯 該業種檔次和附加值高，對項目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價格環節應該考慮給予一定優惠，此外，從樓層 Add：重

63、慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 35規劃上位于負樓，因此租金建議定為 55 元/平方米。（2）店中店 該業態應定位與香港精品坊屬于同檔次業種，因此租金取值與方案二一致。（3）生活家 該業態位于項目 5、6 樓，人流和商氣會受到一定負面影響，因此建議其租金相對方案三下調 10%左右，不突破專業店常規上限，定位為 50 元/平方米。（4）SPA 該業種與高檔餐飲、俱樂部針對的消費層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即 40 元/平方米。（5）商務辦公 同前三方案

64、。九、定位方案對比 九、定位方案對比 我們認為，對于大型商業物業來說，判斷其定位的優劣有以下幾個并重的指標：總收益、招商難度、變現能力、各業態協調性（對經營情景往往有根本影響），現按這幾個指標將四套定位方案列表對比如后。方案 總收益 排序 招商把握 排序 變現能力 排序 業態協調性 排序 綜合排序 1 3 1 1 1 1 2 2 3 2 3 2 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 363 4 2 1 2 3 4 1 4 3 4 4 說明：說明：招商難度比較 方案

65、一主力店為面向高檔百貨商家統一招商，且高檔百貨為重慶目前市場空缺，我們認為成功可能性較大，方案三也類似。但方案二、四均涉及分零，體量、布局在招商前期難以準確的控制，整體招商成功的可能性相對較小。變現能力比較 方案一、三主力店租賃期限長，收益穩定，帶租約出售難度小；方案二在招商過程中商鋪已經分零，銷售有一定難度；而方案四的大眾餐飲、娛樂穩定性差，變現難度最大。業態協調性比較 方案一高檔百貨和高檔俱樂部檔次協調，形象統一，經營協調性視為最佳，方案三業態之間沒有太大的互補，但不影響；方案二、四在定位描述上比較協調，但商家太多，尤其是主力店分零，很難保證整體的良莠狀況，所以經營協調性認為較差。十、營銷

66、推廣計劃 十、營銷推廣計劃 （一）入市時機建議（一）入市時機建議 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 37我方建議雙方在對項目定位方案達成共識后，即全面開展項目裙房的推廣工作，原因如下：1、高檔百貨定位是項目最優定位方案，但目標商家數量比較有限，并且重慶的消費能力也不足以支撐多家高檔百貨同時經營，所以我們應盡可能的做到招商在前。2、其他定位業態同樣面臨著市場競爭的問題，在前文中我們曾經提及，解放碑目前商業物業的供應量已趨飽和，但仍不斷有新項目推出招商，時間越長，

67、面臨的競爭態勢就越復雜，越激烈。3、從周邊規劃發展看，城市之冠、十八梯民俗風情街都還沒有動工建設，想等到這兩個項目基本成型、區域整體形象得到質的提升后再推出招商是不現實的。4、輕軌 10 月通車對項目來說是一個大的利好，但無論是商家還是消費者，對輕軌都有比較高的認知度，目前招商輕軌效應不會受到較大幅度的削弱。5、從企業的角度看，提早入市、實現資金的較快回籠，能夠切實降低風險，并減少后期運作的壓力。（二）營銷節奏建議（二）營銷節奏建議 1、營銷節奏控制原則 1、營銷節奏控制原則（1）先銷售可分零樓層。（2）首先按方案一招商，如果不成功則方案二、四同時進行（都以香 Add：重慶市渝中區地王廣場（城

68、市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 38港精品坊為主力業態），最后是方案三。（3）一旦招商成功即帶租約銷售該樓層產權。我們建議將項目的營銷劃分為四個階段。2、第一階段 2、第一階段（1）時間周期 2004.57 月。（2）目標任務 銷售可分零樓層 40%以上，針對定位方案一、二商家進行試探性推廣。（3）建議原因 A、負三、四、五層定位為凈菜市場，在鋪位劃分確定、宣傳資料設計制作到位、賣場裝飾包裝完成后即可銷售。從目前市場形勢來看，凈菜市場攤位由于投資額小、經營前景穩定，很受投資戶關注和青睞，相

69、應銷售業績比較有保證。B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認為在價格合理的條件下，銷售難度應該不大，因此建議一并銷售。（4）工作推進計劃 A、營銷準備期（一個月），主要完成的工作內容包括：招商、銷售資料的設計制作。賣場定點、確定裝修方案并力爭完成裝修及布置。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 39B、銷售及招商初步實施（一個月）爭取實現分零銷售樓層 40%以上銷售率，預計凈菜市場銷售速度應快于車位銷售速度。在招商方面，完成對定位方案一目標商家的資料收集和信

70、息告知，并著手試探取得政府對定位方案二的支持力度，包括經營稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺（出面組織到香港的招商活動）。3、第二階段 3、第二階段（1）時間周期 2004.79 月。（2）目標任務 爭取成功實現部分樓層招商，并準確評估判斷大型高檔百貨商家進場可能性。（3）工作推進計劃 A、在兩個月內完成部分樓層的招商，從目前形勢看，比較可能的進展狀況是先成功引進一個中等規模的專業店，即負一、二層，因為從項目的口岸條件看，支撐一個家居或醫藥超市難度不太大，相應招商拓展有可能相對順利。B、在和平路以上樓層所定位業態，憑借我司積累的商家資源，在兩個月內應該可以判斷出其進場可能性。（4）租金

71、及相關優惠建議 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 40A、租金 專業店（家居、醫藥超市）建議租賃期內平均月租金不低于 35 元/平方米，起始租金不低于 25 元/平方米，租賃期限不低于 10 年。高檔百貨建議租賃期內平均月租金不低于 70 元/平方米，起始不低于 50 元/平方米，租賃年限不低于 20 年。B、優惠措施 考慮到商家進場需投入裝修、開業前需廣告造勢、市場培育需要時間，建議給予一定的免租期作為優惠，這也是商家較為樂意接受的一種優惠方式。根據重慶目前

72、市場常規和我司的招商經驗，我們認為醫藥超市和家居給予半年的免租優惠較為合理。高檔百貨由于對項目定位影響大，且一旦進場后有相當的穩定性，建議給予半年以內的免租優惠，特別具有品牌效應的高檔百貨可適當放寬。4、第三階段 4、第三階段（1）時間周期 2004.911 月。（2）目標任務 開始銷售已成功招商樓層產權，如招商方案一無可行性，則招商方案二、四同時推進，并開始與方案三目標商家聯系。如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部 招商同樣陷入困境，則立即進行將 610 樓規劃為寫字樓的銷售準備（3）工作推進計劃 A、完成相關銷售資料制作，并按部就班執行各項相關工作。B、如方案一被確定為在半年

73、內無招商成功可能性，則組織至香港的招商活動。（4）租金 A、參照定位方案二租售收益表。B、基本等同于對高檔百貨的優惠方案。5、第四階段 5、第四階段 如方案一、二、四無法成功招商，則專注于對生活家或同類大型專業市場的招商，并著手挖掘新的定位方向。（三）項目案名及營銷主題建議（三）項目案名及營銷主題建議 1、項目案名建議 1、項目案名建議（1）優度國際（U-INTERNATIONAL）（1）優度國際（U-INTERNATIONAL）命名主要取向是其英文諧音（YOU DO），U 也可以在包裝中延展為 UP（向上）、UNION（聯合），符合城市中心物業應具有的現代氣息，也符合精英階層的意識形態。“優

74、度”本身也有一定的雅皮氣息，并且上口易記憶。（2）富頓中心 （2）富頓中心 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/41 取音譯 FREEDOM，簡單上口，有一定的涉外氣息。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 42LOGO 示意 （3）百富廣場（3）百富廣場 有創造財富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。（4）國際港（4

75、）國際港 項目在較場口區域位置類似一個港口，比較貼切。2、營銷主題 2、營銷主題 目前塔樓功能定位未最終確定，因此營銷主題僅針對商業部分建議。（1）定位方案一（高檔百貨為主力業態）（1）定位方案一（高檔百貨為主力業態）質感品讀特區 質感品讀特區（2）定位方案二（香港精品坊為主力業態）（2）定位方案二（香港精品坊為主力業態）完全香港，非常鋒度 完全香港，非常鋒度（3）定位方案三（香港精品坊+奧特萊斯為主力業態）（3）定位方案三（香港精品坊+奧特萊斯為主力業態）先鋒時尚第一站 先鋒時尚第一站（4）定位方案三（生活家或其他專業市場為主力業態）（4）定位方案三（生活家或其他專業市場為主力業態）專業經營

76、首席口岸 專業經營首席口岸 (四)項目營銷策略(四)項目營銷策略 除正常的招商優惠外，根據項目的客觀條件，我們認為有以下幾點在執行過程中需要特別注重：1、招商節奏控制 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 43針對每套定位方案，先進行主力店招商。因為主力店往往在很大程度上確定了項目商業部分的功能屬性和形象檔次，輔助業態在經營過程中對主力店也有非常強的依賴性，主力店招商未成功的條件下，輔助業態的招商難度比較大。并且如果提前引進一些輔助業態，項目各業態的協調性也難以得

77、到有效的保證。2、充分發揮企業的軟性作用 項目曾經長時間停工，對形象有較大的不利影響，如何增強客戶對項目的信心是在營銷中需要解決的問題，因此在推廣尤其是前期宣傳中應該加大對企業的的宣傳力度，讓商家和消費者了解沈記，信任沈記，對項目的推廣能夠起到非常積極的作用。3、盡量爭取政府的支持 項目的盤活對較場口區域形象有很大的改良作用，因此操作過程中有向政府申請支持的基本條件，爭取的方向主要在以下兩個方面：一是對部分商家免稅；二是由政府組織招商活動。重慶宏佳房地產交易有限公司 重慶宏佳房地產交易有限公司 附件一：較場口片區規劃方案 附件一：較場口片區規劃方案 一、規劃要點一、規劃要點 1、十字金街：1、

78、十字金街：由民權路解放碑步行街中華路組成，打造地上地下立體式商業街。2、景觀環線：2、景觀環線：Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 44由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道 3、城市之冠民生之冠：3、城市之冠民生之冠：由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點發展為商務區。4、城市陽臺：4、城市陽臺：十八梯區域，打造為渝中半島城市觀景臺。二、較場口城市空間格局：二、較場口城市空間格局：較場口城市空間結構由景觀區、商業區商務區三大部分形成 1、景觀區：1、

79、景觀區：由較場口轉盤（霧都廣場）和十八梯區域（城市陽臺）組成。2、商業區：2、商業區：由得意地塊和好吃街二期組成。3、商務區：3、商務區：由合景大廈、萬豪地塊以及城市之冠組成。三、重點規劃區域 三、重點規劃區域 1、民權路中央步行街 1、民權路中央步行街 民權路規劃商業步行街中心地段，道路總長米，南北兩端由霧都廣場和中華小廣場形成，街中有萬豪廣場，形成山城特色的商業景觀步行街。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 45民權路北向解放碑商業步行街，南通城市陽臺，西接

80、石灰市、民生路、萬豪路、中華路入口，東領中華路、磁器街入口 2、霧都廣場：2、霧都廣場：位于民權路南端，十八梯山城傳統街區上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規劃中的綠色通廊相連，提高觀光價值 渝中區整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點，具有地標的作用 3、好吃街二期：3、好吃街二期：好吃街廣場：八一路與磁器街交接處，較場口商業步道中的重要節點 廣場功能：飲食文化與景觀藝術的結合 四 各街道規劃布局 四 各街道規劃布局 1、潘家溝新民街石灰市：設計人行步道，作為城市休閑穿越空間 2、八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間 3、萬豪地塊：以萬豪酒店前的城市綠色廣場為重點，

81、建設其風格高雅 清新的綠色廣場（萬豪廣場）4、中華路：連接解放碑商業區和較場口地區，橫貫十字金街，作為城市陽臺步行系統與整個較場口地區車行交通交接點，將開辟凈高.米的底下行車通道。5、和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 46五、交通系統規劃 五、交通系統規劃 1、車輛交通系統 1、車輛交通系統（1）人車分流，形成氛圍（2）較場口轉盤：設架空步行天橋，利用轉盤作地下空間轉換（輕軌與汽車交通轉換），并在此

82、公交車站（3）中華路與民權路交叉口：在此叉口處設底下通道，并在此叉口處形成廣場（小中華廣場）（4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權路交叉路口為盡端路，設回車處，磁器街與較場口轉盤設公交站點（5）該區域設置個公交車站，個出租車站點，個地鐵和輕軌入口 2、步行道路系統 2、步行道路系統（1）民權路為步行街，形成三條步行道路：（2）山城步行道：十八梯較場口（沿十八梯貫穿較場口）商業步行道：民權路得意廣場八一好吃街二期（環得意或進入得意廣場穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權路萬豪地塊（沿民權路經萬豪地塊）。六、輕軌（較新線）概況 六、輕軌（較新線）概況 較場口至大堰村長 13.98 公里，14 座

83、車站，2 座變電站，6 座牽引變電站，一座車場，一座控制中心。采用高架跨座式單軌交通方式，初期配車 84 輛 21 列,一列由 24 節車廂，每節車廂長 11 米寬 3.5 米。運行速 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 47度每小時 30 公里左右。全線建成后可達到高峰運送 3 萬人次/小時的客運能力，初期年客運量 1.5 億人次，遠期年客運量 3 億人次。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fa

84、x：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 48 附件二附件二：渝中區商業調查渝中區商業調查 物業名稱 物業名稱 地理位置 地理位置 經營面積 經營面積 單層面積 單層面積（建筑面積）（建筑面積）功能分布 功能分布 建面銷售價格 建面銷售價格（元/平米）（元/平米）銷售率 銷售率 租賃價格 租賃價格（建筑面積）（建筑面積）出租率 出租率 停車位 停車位 圣名。國際時裝城 圣名。國際時裝城 渝中區朝天門新華路（重慶飯店旁）約10006 3300 -1F8F 服裝交易-1F：4680096800 1F2 未售，其余樓層出租。30%200 個 金鷹女人街 金鷹女人街 解放碑步行

85、街金鷹廣場（-1F）1F 7500 1F：1500 -1F：6000-1F1F 飾品交易主力門面面積：58 -1F：300700 元/月 1F；400800 元/月 100%中環。銀座 中環。銀座（一期）（一期）解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。約8000 A 組團：書店、酒吧 B 組團：服裝、飾品 C 組團：服飾、餐廳 D 組團：小吃店、專賣店 A 組團：40000 45000 B 組團：35000 40000 C 組團：33000 38000 D 組團：35000 40000 75%未營業 無 王府井百貨 王府井百貨 解放碑步行街地王場 約24000 約 4000 -1F：超市 1F：

86、珠寶、化妝品、皮鞋上島咖啡廳 100%230 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 49 2F：女士用品專賣、小茶座 3F：女士用品專賣、小咖啡廳 4F：男士用品專賣5F：家居用品、電器、床上用品、體育用品、客服中心6F：餐飲、娛樂 銀太百貨 銀太百貨 渝中區較場口民權路 約24000 約 4000 -1F：超市 1F：精品、首飾、皮鞋 2F：女士用品專賣 3F：女士用品專賣4F：男士用品專賣5F：特賣場、家居用品、運動用品、電器 6F：餐飲、娛樂 41 元/月

87、100%230 成 都 人 民商場 成 都 人 民商場 解放碑臨江門（世貿中心）42000 4200 未經營 4369 元/月 20 年租期 未營業 360 美 國 兒 童樂園 美 國 兒 童樂園 解放碑大都會 約 600 約 300 1F：獎品區、游藝區 2F：游藝區、鬼屋 40 元/月 得意世界 得意世界 渝中區較場口民56200 A 區：1F*1000A 區：餐飲 A 區：190 元/月A 區：約 320 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 50 權路 B

88、 區：6F*6000 C 區：8F*2400 B 區：建材、裝飾C 區：KTV、餐飲B 區：-1F：40130元/月 1F：110150 元/月 2F：60130 元/月 3F：50130 元/月 4F：50130 元/月 5F：50100 元/月 C 區：1F：190 元/月 2F：50 元/月 3F：50 元/月 4F：50 元/月 5F：50 元/月 6F：50 元/月 7F：45 元/月 8F：45 元/月 100%B 區：80%C 區：100%Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:

89、400010 Http:/ 51 物業名稱 物業名稱 地理位置 地理位置 經營面積 經營面積 單層面積單層面積功能分布 功能分布 銷售價格 銷售價格（元/個）（元/個）銷售率 銷售率 租賃價格 租賃價格 出租率 出租率 攤位數量 攤位數量 龍寰一號橋 農貿市場 渝中區一號橋 約7500 約 2500 3F：肉類市場 4F：菜類市場 5F：干貨、副食 4000050000 約 2 平米/個（使用面積）100%400500 元/個/月 未營業 約 430 個 解放碑住宅市場調查 解放碑住宅市場調查 項目名稱 項目名稱 項目簡況 項目簡況 商場簡況 商場簡況 項目戶型配比（套內）項目戶型配比（套內）

90、銷售均價（套內）銷售均價（套內）銷售率 銷售率 美力 COM 美力 COM 總共 34 層，地下 1 層，地上 33 層，其中商場-1 至5 層，住宅 633 層。住宅共計 644 套，單層 23 套，4 部電梯。商場 6 層，配護梯，-11 層單層面積1900，24 層單層面積 2320，5層單層面積1165。全部為一室一廳，帶廚衛。建面 5000 元/，裝修加 400元/。銷售總價主力在 2536萬之間。總共約在180套左右，其中臨合景面銷售相對較好。陽光星座 陽光星座 總共 32 層，商場 3 層，住宅 29 層。住宅共計約 377 套，單層 13 套，3 部電梯，項目戶型結構有夾層、平

91、層設計，其中有 8 層為夾層或躍層設計，其余為平層設計。商場 3 層，單層面積在 900 左右。一室：套內 49，168套。兩室：49，48 套，50，27 套，74，27套，79，21 套，套內套內 5500 元/，裝修加 400元。其中夾層的價格加 600 元/。夾層戶型銷售約在70%左右。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 52 84，21 套，.計 148 套。三室：約 60 套（包括躍層）。，海客贏洲 海客贏洲 3棟52層超高層，總建筑面積25萬。每棟

92、電梯 6 部，單層 10 戶。一期推出1 棟，約 480 戶。商場裙房 5 層。一室：50，96 套；三室：120，96 套；116，96 套；98 （躍層），48 套；四室：131（躍層），48 套；155，98 套；套內 5000 元/正臨江約 5500元/，背江約4500 元/正對江部分銷售相對較好，小戶型低樓層部分銷售相對較好。華庭錦園 華庭錦園 2 棟高層，每棟 3 部電梯，單層 10 戶、13 戶，總共約 644 套。兩層，為生活配套所用 一室：280 套 二室：168 套 三室：196 套 套內約 4100 元/。背江約 3700元/，臨江約4500 元/。已銷售 70%左右，主

93、要以中小戶型為主。朝江三房銷售相對較差。瑞奇大廈 瑞奇大廈 總計 36 層，住宅約 28 層，約 7.8 萬，單層 16 戶，3 部電梯，合計住宅448 套。8 層商場，定位為專業市場 單間：32，112 套；一室：52，112 套；兩房：72、74，224套內 4400 元 即將銷售 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 53 套 東方曼哈頓（帝都廣場）東方曼哈頓（帝都廣場）B 棟 42 層，A 棟 25 層，裙樓地下 4 層，地上 8 層，總建筑面積 13.8

94、 萬，B棟約 540 套，單層 15 戶，5 部電梯。8 層商場，正在招商。一室：43，270 套；兩室：94，162 套 三室：108、121、112（躍層），54 套，五室：209，躍層。套內 6000 元/45%已售。112 小躍層和小戶型銷售較好。環島名都 環島名都 總計 30 層，住宅 22 層，計 176 套，單層 8 戶，4 部電梯 8 層商場 兩室（建面）：135、144；44 套。三室：184、153、143、132，132 套 建面約 4000 元/總體銷售相當差，其中 150 戶型銷售相對較好 南國麗景 南國麗景 共 41 層，一層 8 戶，741 層為住宅，共 280

95、戶，3 部電梯 商場 16 層 全部為三房兩廳（建面）：155，140 套；160，70 套；164，70 套。建面 4500 元/；朝江：5000 元/，背江約 4000元/。約 50%，朝江銷售相對較好。Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 54 附件三：解放碑樓盤 附件三：解放碑樓盤 樓盤 性質 地址 占地（m2）總建面 戶型 開盤 車位價格 南國麗景商住樓 滄白路 68 號4030 4.7 萬(住宅30153,商業16980)128-138 平米,主力 1

96、40 平米三室兩廳 2002 200 建面均價4000 華庭錦園江景港式公寓 臨江門 15 號4760 63991 平米 小戶型為主 2002.11.30 放號 93 御景江山江景住宅,濱江路 8400 9.9 萬 31 層和 32 層高層住宅 2001 年 東和灣 小區 靠家樂福/千斯門 9 萬方 主力戶型 120/全部見江景/最小的 80 2003 上半年 均價 2300 海客瀛洲商住公寓 朝天門長濱路 1400025 萬方 A 棟以 110 套內為主力，一室一廳到五室兩廳 2003 年 4 月推出 近 800套面均價4500 恒通云鼎商務公寓 民權路 51 號 11.5 萬/43 層29

97、-127.19 平米不等，六種戶型，-1 樓超市，1-5 樓商場，6樓影視娛樂，7-8 樓美食城會所，9 樓屋頂花園，2001.1 350 套面起價5200 帝都廣場*東方曼哈頓 商務公寓 五一路 8 號8638 平米 137983 平米36.88-,89.39 等五種 2004 年 5 月交房 均價 5200 大同方 城市公寓 大同路 38 號 22.2 畝44694(住宅25000,商業17000)51 到 160 平米多種戶型，2003 年 5 月交房 70 3100 起價，均價 3600，Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929

98、 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 55 雅地天際 小戶型公寓 八一路/中華路交匯處 1120 平米 23056 平米(住宅 1800,商業4200)30.9-.74,36.等共 276 套 2002年11月24日開盤 1500 8250 元起均價 8800,銀街俊景 酒店式公寓 新華路 160 號10 余萬方商業3.5/住宅 6.5萬/寫字間 0.4萬 12.7 萬 36.88-64.44 一室一廳，兩室兩廳,2002.9 月,2003 年 4月交房 280 4100起,4500 均價 興地 都市方舟 商住樓 戴家巷 3 萬方 2003/3/22 放號 時

99、代豪苑商住樓 解放碑中心9700 平米 15 萬方 76-130 平米的平層,200-250的豪華層 開盤10天售完,D 棟2003.4 月推出 200 左右 4600 起,均價 6300,林華*環島名都 商住樓 八一路（大都會旁）3300 55000 裙樓 11 層（商場 3 層，寫字間 5層，車庫 3 層）塔樓 23 層，躍層 4 層，公 16 套，住宅 19 層共152 套。2001/3/26 動工，2003/3 完工 裙樓 3層 3200 起 城市傳說商住樓 解放碑中心地段 13880180268 131-228 平米,三室兩廳為主2003 年 3 月 18 日440 5000(建面)

100、金塔大廈商住樓 較場口石灰市街 4.7 萬方 小戶型為主，套內面積 30-50 平方米，其中套內面積 40-46 平方米為主力戶型，戶型面積相對偏大 預計 2003 年 8 月開盤 存 套內 45004800 建面 38004000 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 56 中州大廈商住樓 解 放 碑 中 華路 3.7 萬方 酒店式純小戶型 30 平米到 50 平米 2003 上半年 萬麗酒店公寓 商住樓 民權路小米市 7 萬方 萬豪旗下國際知名品牌酒店公寓 2

101、003 下半年 世貿中心商住樓 解放碑新世紀 1.3 萬方 不祥 2003 上半年 麗島錦都商住樓 朝天門打銅街 7.67 萬方 不祥 2003 上半年 地鐵廣場商住樓 較場口和平路 9.6 萬方 2003 上半年 聚富廣場三期 商住樓 萬豪對面青年路 1.18 萬方 小戶型為主 2003 上半年 鵬翔*都市麗景 臨江門下行100 米 3 萬方，商用10%左右。住宅90%左右 兩室兩廳 86 占 50%，三室兩廳128 占 50%，頂躍 2002.9.1 均價 3500 Add：重慶市渝中區地王廣場（城市傳說）42F Tel：023-63735701 63735929 Fax：023-63844136 P.C:400010 Http:/ 57