1、1本報告嚴格保密謹呈：深圳市XXX房地產開發有限公司9/10/2024版權聲明：本項目是深圳市XXX房地產開發有限公司與深圳市眾廈地產顧問有限公司共同研究的成果。未經上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。城市風尚商業裙樓城市風尚商業裙樓營銷策劃報告營銷策劃報告2本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通租金及價格租金及價格測算測算項目統籌項目統籌市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作經濟測算經濟測算中心城概況三級市場分析租金統計及分析市場總結商業概況發展規劃 項目周邊商業概況典型樓盤統計分析定位思考定位依據定位建議定

2、位之一定位論證定位之二租金測算價格建議價格測算一價格測算二銷售模式對比價格建議銷售模式建議3本報告嚴格保密目標溝通目標溝通什么業態定位最佳！利于市場后期的持續經營！定位最大限度支撐銷售！成本合理控制！實現價值最大化，并能持久！4本報告嚴格保密龍崗中心城概況：深圳八大衛星城市之一，規劃建設具有國際理念，配套深圳八大衛星城市之一，規劃建設具有國際理念，配套設施齊全，布局合理，交通系統完善，是龍崗邁向城市化的先行城市！設施齊全，布局合理，交通系統完善，是龍崗邁向城市化的先行城市！1.龍崗中心城是龍崗政治、經濟、文化中心，屬于深圳八大衛星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區，中心城已成為龍崗國際化中

3、心城區的重要標志之一。2.以居住為核心的中心城的規劃建設，有著國際先進的規劃理念，體現在環境、道路、商業、金融、教育、醫療、文化等各項公共設施的規劃布局上。3.龍崗中心城的配套設施起點高，具有高效率的交通系統、高層次的產業結構，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。重點提示：本項目位于龍崗中心城區，龍重點提示：本項目位于龍崗中心城區，龍崗中心城飛速發展前景為本項目商業帶來崗中心城飛速發展前景為本項目商業帶來更多市場機遇。更多市場機遇。5本報告嚴格保密龍崗中心城商業概況：商業主要以商業步行街形式形成，消費人口近商業主要以商業步行街形式形成，消費人口近40萬，屬內動萬

4、，屬內動型商業；商業供過于求，商飽為憂，鋪滿為患；無集中商業，檔次較低，商業分區型商業；商業供過于求，商飽為憂，鋪滿為患；無集中商業，檔次較低，商業分區不合理，出現較多以家私、汽配、建材等大型專業市場，尚未成型。不合理，出現較多以家私、汽配、建材等大型專業市場，尚未成型。1.龍崗中心城的商業中心區，包括了龍城街道辦、龍崗街道辦范圍內，分布在各大型住宅區附近的商業步行街鋪，各大型商場和消費場所在內的諸多商圈，消費人口近40萬，屬于內動型商業。2.近年來，龍城和龍崗街道辦的商業面積增速過快，超過了正常發展水平，商業供應量與需求量之比，遠大于其他街道辦。目前，商飽為憂，鋪滿為患，市場消化能力嚴重失衡

5、，銷售率一般只有約60。業態分布特點：1.沒有集中的商業區業態，近年來大型商業如世貿中心和五洲風情MAIL紛紛以低租金引入萬佳、天虹等主力店，帶動其它鋪位的招租。2.此類大型商城，定位檔次差異大，分區不夠合理，經營商品高低檔次差異大，缺少中檔商業進駐，因此一直難以形成有利于消費者集中進入選購的連結成片的“商業區”。3.從布吉沿深惠路往龍崗鎮，105國道兩側多為家私、汽配、建材等大型專業集中市場，由于輻射區域和影響力半徑小，始終未成氣候。6本報告嚴格保密龍崗中心城發展規劃：龍崗中心城定義為深圳輻射龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角珠三角”東北部城市群的東北部城市群的“次中心次中心”，隨著龍崗中心城

6、規劃及配套設施的進一步完善和提升，龍崗中心，隨著龍崗中心城規劃及配套設施的進一步完善和提升，龍崗中心城城“城際中心城際中心”即將形成，其商業前景巨大！即將形成，其商業前景巨大！在2010年深圳市政府規劃中，龍崗中心被定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，“龍城龍崗墟”商業區也已定位為深圳4大次級商業區之一，隨著政府未來推進關外基礎建設，以及連續多年保持高經濟增長速度，以帶動龍崗全區居民消費支出在不斷增加，居民消費結構有明顯提升，未來的商業前景十分看好。“商業中心帶”輻射影響半徑在十至十五公里的定理，從布吉北部、橫崗，直達龍崗、坪地這條“縱向軸”上，目前缺乏一個“中心商圈”。而“龍崗

7、中心城”有奧體中心規劃和地鐵3號線動工等重大片區利好，又有中心城住宅供應急劇放量，區域人口有望迅速增長的潛因，預計3至5年后，將成為影響廣東東部城市群的“城際中心”，而“龍崗老街五洲風情MAIL鵬達商業項目”這一商圈，有望成為帶旺整個龍崗商業的龍頭，形成規模和影響力類似于“東門人民南商圈”的大型商業核心走廊，即“龍城城際中心商業帶”。龍崗中心城商業輻射范圍的擴大，龍崗中心城商業輻射范圍的擴大，基礎配套設施的完善，基礎配套設施的完善，“龍城城龍城城際中心商業帶際中心商業帶”的形成，區域人的形成，區域人口的增多，區域商業將有很大發口的增多，區域商業將有很大發展空間展空間7本報告嚴格保密項目周邊商業

8、概況：商業業態比較單一，偏向中低檔次，主要以社區商業為主，商業業態比較單一，偏向中低檔次，主要以社區商業為主，商業雜亂無統一規劃，缺品牌號召力的主力店支撐。商業雜亂無統一規劃，缺品牌號召力的主力店支撐。本項目周邊商業主要以周邊小區底商和回龍埔綜合市場為主，商業業態主要是社區商業，同時由以下區位圖可以看出項目周邊一公里范圍內缺乏具有代表性和亮點的集中式商業，缺品牌號召力的主力店支撐，與項目相隔較近具有較高檔次和品牌特征的只有天虹商場。本項目商業業態定位應該在周本項目商業業態定位應該在周邊市場中尋求商業空白點和差邊市場中尋求商業空白點和差異化，最終實現商業的成功招異化，最終實現商業的成功招商和持續

9、經營。商和持續經營。8本報告嚴格保密周邊典型商業詳細調查：通過對城市峰尚周邊商業市場做詳細的調研、分析，了解了周邊商業現狀、發展趨勢以及鋪面的租金水平和售價，為本項目商業業態、租金和售價的定位提供依據，以指導本項目銷售政策的制定。下表是對項目周邊位于吉祥中路、龍福路、長興南路、龍平西路主要街道的典型樓盤尚景華園、城市花園一期、歐景城花園、回龍埔綜合市場的商家進行詳細調研。龍平大道平安路愛心路吉祥中路龍福路清林中路龍翔大道區人民醫院保健院城市花園一期實驗學校天虹商場交通銀行假日酒店龍潭公園順電龍崗汽車站萬佳百貨郵電局龍城中學世貿百貨龍城中路清林小學余石嶺生態公園本項目龍平大道平安路愛心路吉祥中路

10、龍福路清林中路龍翔大道區人民醫院保健院實驗學校天虹商場交通銀行假日酒店龍潭公園順電龍崗汽車站萬佳百貨郵電局龍城中學世貿百貨龍城中路清林小學余石嶺生態公園本項目尚景華園歐景城回瓏脯綜合市場9本報告嚴格保密租金區間統計分析：周邊商業租金40-65元/占比50%，40元/占比28%，65元/以上占比22%，商業氛圍淡，租金處于較低水平。通過調查資料表，可將項目周邊鋪面租金水平分為40元/以下，40-65元/以內和65元/以上，三個租金段位進行占比分析，得出周邊商業目前主流的租金現狀。分析：分析：從所選取的141家店鋪租金進行統計分析來看，項目所在片區鋪面租金水平主要在40-65元/之間，這個區間的租

11、金水平所占比例將近占到總樣本量一半，40元/以下的租金水平占到28%,而高于65元/的租金僅占22%，其中租金最高達到75元/，均是商業發展較成熟和人流集中的社區，而相對遠離天虹商場片區商業繁華地段的商業較為冷清,租金水平較低,主要集中在65元/以下,可見項目所在片區目前鋪面水平還處于較低水平,隨著周邊商業的發展和小區入住率的提高,租金水平將會有較大的提升.租金（元租金（元/）數量（家）數量（家）占比（）占比（）40以下39284065715065以上3122合計141100%10本報告嚴格保密商業業態范圍分析：經營業態的豐富程度，反映出商業的繁華程度，現對周邊商業的經營業態進行統計分析，了解

12、項目周邊商業的繁榮程度，找出市場空間。業態業態數量（家）數量（家）占比（）占比（）裝飾,建材五金3928超市、便利店，煙酒，小商店2216餐飲2216美容美發美體、保健1511干洗、水店65其它115文具54地產中介54茶店43藥店32服裝、飾品32服務機構32數碼沖印32總計141100分析分析:從上表對項目所在片區街鋪業態統計可以看出，商業主要以社區商業為主，各類業態比較齊全，裝飾材料類所占比例最大達28%，其次為餐飲、超市、便利店、美容美發，分別為16%、16%、11%，其他商業業態占比為2%5%，隨著周邊新樓盤的進一步開發以及各小區入住率的提高，消費能力也隨之提高。11本報告嚴格保密路

13、段平均租金分析：周邊路段商業氛圍淡，人流稀少，商業租金水平較低周邊路段商業氛圍淡，人流稀少，商業租金水平較低通過對項目周邊幾條路段的平均租金水平進行測算，可以知曉影響路段租金差異的主要因素，對項目所在的微觀區域的特征有更深一層的了解。分析分析:從對項目片區主要路段的租金調研分析可以看出，吉祥中路商業經營狀況較好，租金水平較高為6075元/，該路段人流較為集中，有一定的商業氛圍；龍福路和長興南路缺乏人流，商業經營較差，而且不同地段租金水平有較大差別，大部分商家反應經營一般或不好，且有部分空鋪在招租，位于龍平西路上即龍崗汽車站對面的回龍埔綜合市場2006年1月開始營業，目前周邊缺乏人流和商業氛圍，

14、市場經營狀況較為一般。位置位置租金（元租金（元/）吉祥中路6075龍福路3250長興南路4048龍平西路（以回龍埔綜合市場為參考）556512本報告嚴格保密周邊典型樓盤綜合調研：項項目目名稱名稱碧湖國際街區東方御花園羅馬公園和興花園天鍵駿城錦繡東方尚景欣園鋪鋪位位類類型型街鋪+二層集中商業街鋪+二層集中商業街鋪+集中商業街鋪街鋪街鋪街鋪租售租售價格價格街鋪:3-4萬/一樓:110-130元/、二樓:70-80元/(對外招商租金)街鋪均價:2.2萬/，二層:1萬/一樓:80-90元/街鋪:1-1.9萬/1.2萬/1.4萬/1.7-1.8萬/1.5萬/主力主力面面積積80-9050-6040-60

15、40-10070-9040-5070-90商商業業體量體量1.6萬4000多7000400068504000發發售售時間時間06年10月106年4月05年9月06年7月銷銷售售情況情況已售完共36間，已售26間已售完已售完已售完80%業態業態規規劃劃精品、服飾、美食、休閑娛樂一層不能做餐飲，二層可做餐飲公元購物街區社區商業無規劃無規劃無規劃13本報告嚴格保密周邊典型樓盤分析：周邊樓盤商業空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層周邊樓盤商業空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層或集中商業以整體銷售為主，售價或集中商業以整體銷售為主，售價.萬平米之間，商業無統一規萬平米之間，商業無統一規劃劃分析：分析：1.

16、對項目片區在售和已售樓盤的調研，片區商業鋪面銷售主要以街鋪為主，銷售情況比較理想，銷售價格主要以1.2-2萬/為區間，最高價已達到4萬元/；二層或集中商業銷售方式一般以整體銷售為主。2.所售鋪面，面積適中（40-90），但目前還處于空置狀態，多以業主自行招租為主，投資者主要考慮片區未來的發展會給鋪面帶來很大升值潛力。3.商業業態有統一規劃的鋪面銷售價格較高，銷售情況較好；無統一規劃的商業鋪面銷售價格較低，銷售情況也不是很理想。14本報告嚴格保密三級市場租金統計分析：三級市場相對二級市場已經過市場和時間的檢驗，比較接近實際，對項目的租賃政策的制定有較強的參考價值。分析：分析：根據對周邊三級市場商

17、鋪調研可以看出，目前項目周邊的城市花園一期有大量的街鋪空置，且租金較低，商鋪空置率的高低從某個程度上可以反應這個區域的經營狀況，另外，三級市場的成熟度可看出片區商業的繁華程度。項目周邊三級市場也剛剛起步，與前面的業態分析地產中介占比4%的比率一致，由此可見，項目周邊商業還有待進一步發展。序序號號商商鋪鋪開開間間（米）（米）進進深深（米）（米）層層高高（米）（米）面面積積（）（）租金租金（元（元/月）月）1碧湖玫瑰園4157128362碧湖玫瑰園4.515794503碧湖玫瑰園316790604城市花園一期610660485城市花園一期37.5622.5366尚景華園10.81261305015

18、本報告嚴格保密市場調查總論：1.龍崗中心城是深圳八大衛星城市之一，是龍崗邁向城市化的先行城市！龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角”東北部城市群的“次中心”，隨著龍崗中心城規劃及配套設施的進一步完善和提升，龍崗中心城“城際中心地帶”即將形成，其商業前景巨大！2.龍崗商業近年來供應量急劇增加，大批商業物業上市，造成龍崗商業供過于求，除少數商業經營狀況較好以外，大量的商業物業空置或者經營狀況不甚理想。3.隨著龍崗經濟的進一步發展，近年來眾多知名零售商家紛紛進駐龍崗，搶占龍崗市場，其中包括:商場、百貨、大型超市、各類專業店等；同時龍崗商業出現較多專業市場，例如：都樂家私城、百安居、新亞洲商業數碼廣場等，

19、龍崗商業已出現一定的繁華景象。4.龍崗地廣人稀，其商業較為零散，尚未形成以眾多項目聯合起來綜合型商業商圈，因此各個項目的規劃定位基本是無序的，項目與項目之間缺乏整合，缺乏整個商業片區的凝聚力。16本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通租金及價格租金及價格測算測算項目統籌項目統籌項目統籌項目統籌市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算定位思考定位依據定位建議定位之一定位論證定位之二17本報告嚴格保密定位思路及定位核心依據定位思路定位思路本項目目前所處位置缺乏商業氛圍和人流，且項目體量較大，因此在商業業態定位上需要慎重考慮和論證：項目定位不僅要

20、滿足周邊居住人群的消費需求，更要增加商業的輻射范圍和吸引力，吸引更多的外在人流，方能保證商業能夠持續經營起來。定位核心依據：定位核心依據：1.秉持“主題引導、體驗休閑、業態互生、合理布局”的規劃原則；2.堅持選擇最能在本項目良好生存的業態/商家組合，追求最科學的便利消費組合與布局；.依據周邊商業業態調研情況進行定位，在市場中尋找商業空白點；.易于項目的快速招商并確保商業能夠持續經營起來；減少開發商后期對商業的經營管理風險；.本項目二樓及以上供水功能設置完善，可完全支持休閑業態的用水量；.三樓有排污、排煙、化油功能，具備餐飲功能；項目每棟一樓都有建面在1500，層高在1.75左右的架空層,在工程

21、上屬贈送面積,也可以同時贈送給大賣場做倉庫。這對大賣場具有吸引力。18本報告嚴格保密定位之一主題定位主題定位龍崗中心區大型商業廣場龍崗中心區大型商業廣場業態范圍定位業態范圍定位品牌主力店品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等次主品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店力店+其他配套業態其他配套業態定位利弊分析定位利弊分析有利方面：有利方面：通過主力商家的進駐帶動其他商家進駐支撐銷售，易于其它鋪面銷售，有利于商業的整體經營，同時鋪面銷售價格可拉升到較高區間。不利方面：不利方面：主力商家承租面積大，租金較低，回報率低，難以銷售，損失部分商業面積銷售；目前項目周邊缺乏人流和商業氛圍，招商存在一定困難。業態分布業態業態

22、樓樓層層分布特點分布特點主力店主力店百貨、超市一層部分面積二層整層利用主力店強大的品牌號召力，聚集人流次主力次主力店店餐飲、休閑娛樂三層與主力店形成互補，充分引導人流，提升周邊商鋪價值配套配套業業態態品牌品牌商家商家品牌服飾一層部分面積承租能力強，占據商場有利位置運動、精品可是設置在主通道末端，帶動人流動線，提升沿線商鋪價值特色美食面積要求相對較大，引導人流走向電子通訊、銀行靈活設置其他靈活設置，共享主力店人流19本報告嚴格保密定位之一核心支撐點：1.龍崗地廣人稀，其商業較為零散，尚未形成以眾多項目聯合起來綜合型商業中心。2.隨著龍崗經濟的進一步發展,近年來眾多知名零售商家紛紛進駐龍崗，搶占龍

23、崗市場，其中包括:天虹商場、萬佳百貨、世貿百貨，歲寶百貨等，但這些商業目前處于點狀分布，尚未形成較大規模、具有一定品牌的集中式商業。3.具有一定規模的商業廣場（面積在1-2萬平方米以上的項目），其定位主要以“百貨超市”的形式出現，而且百貨面積遠遠大于超市面積，如海雅百貨、崇尚百貨、世貿萬佳百貨等；4.在一批逐漸成熟的商圈當中，如南油商圈（海雅百貨）、南頭商圈（南頭家樂福）、蛇口商圈（蛇口沃爾瑪），各個項目的定位走的差異化經營的道路，資源互補，不像傳統的商圈那樣，項目之間競爭性強度大。典型代表如海雅百貨、蛇口沃爾瑪；5.各個項目除了主力店標超以外，在不同的核心位置引進次主力店，幾乎每個項目內部及

24、其周邊，均加大了餐飲、休閑娛樂的比例，以崇尚百貨、五洲風情Mall等為例。6.通過前面市場調研項目周邊一公里范圍內商業主要以社區商業為主，缺品牌號召力的集中式商業中心支撐，為本項目定位提供市場空白。7.項目位于十字路口，交通便利，商業昭示性強，配套齊全，且周邊存在較多高檔住宅社區，隨著周邊社區的成熟，定位為商業廣場有很大發展潛力。20本報告嚴格保密定位之一商家訪談論證商家商家名稱名稱 經營經營樓樓層層需求需求面面積積層層高高要求要求租租賃賃年限年限免租期免租期對對本本項項目看法目看法人人人人樂樂超市超市1-3層120004.5-6米10-15年1-2年目前人流不集中，做超市類不行，處在交叉路口

25、，龍平西路沒什么人流百佳百佳華華超市超市1-4層2萬左右4.5-6米10年以上半年以上有向龍崗發展的意向，在深圳有8家店，對我們的位置不看好，人流太少，做不了沃沃爾爾瑪瑪1-3層1萬左右5-6米10-15年半年以上有一定意向,需要實地考察百佳超百佳超市市1-12層1500左右4米左右8年以上半年地理位子太偏，人流量稀薄，租金太高的話不考慮愛愛家超家超市市1-2層8000左右4米以上8年除裝修外半年有在龍崗開店的想法，但具體要看位子、租金合適的話會考慮，關鍵看地段新一佳新一佳超市超市1-3層1萬左右4.5米左右8年以上半年以上位置不是太理想，但是具有一定的潛力，以后可能會有一定的市場蘇蘇武牧武牧

26、養養1-2層3000-50004米左右8-12年半年以上不看好做餐飲,需要在人流旺區21本報告嚴格保密定位之一商家訪談結論小結：小結：1、通過訪談，有4個超市商家對我們有一點意向，有3家不看好本位置；2、其中人人樂超市、百佳華百貨不看好本項目位置，沃爾瑪、百家超市、愛家樂超市、新一佳超市有一點意向,但仍認為本項目目前人流少,租金水平不能定得過高，餐飲商家認為本項目目前不適合做餐飲。3、本次訪談還著重調查了商家對本項目硬件設施及配套的要求。22本報告嚴格保密定位之二主題定位主題定位龍崗中心城片區家居家私專業市場龍崗中心城片區家居家私專業市場業態界定范圍業態界定范圍各大型家居家私主力店各大型家居家

27、私主力店+其它配套業態其它配套業態說明：由于位于龍平大道上離項目不遠處有一百安居，為了避免激烈競爭，因此建議本項目引進家居家私主力店業態方面可考慮與百安居業態形成差異化。定位利弊分析定位利弊分析有利方面：有利方面：根據項目目前所處位置，周邊具備家居家私氛圍，且有百安居，通過商家訪談，各大家居家私商家都有在周邊開設分店意向，易于項目招商。不利方面：不利方面：家居家私商家承租能力低，回報率過低，難以支撐銷售；業態分布業態業態樓樓層層分布特點分布特點主力店主力店百貨、超市一層部分面積二層整層利用主力店強大的品牌號召力，聚集人流次主力次主力店店餐飲、休閑娛樂三層與主力店形成互補，充分引導人流，提升周邊

28、商鋪價值配套配套業業態態品牌品牌商家商家品牌服飾一層部分面積承租能力強，占據商場有利位置運動、精品可是設置在主通道末端，帶動人流動線，提升沿線商鋪價值特色美食面積要求相對較大，引導人流走向電子通訊、銀行靈活設置其他靈活設置，共享主力店人流23本報告嚴格保密定位之二核心支撐點1.房地產市場快速發展,未來一、兩年內龍崗中心城住宅建面超過百萬平方米，銷售利好因素多，家居家私市場需求大。2.所在片區是以家私、家居裝飾材料為主題業態的家裝市場。3.隨著百安居等著名品牌集團的進駐，商圈規模、知名度、人氣漸旺的家居家私商圈正在逐步形成，龍平西路將形成龍崗最大、最具規模的家私家居市場。4.市場將日益成熟，輻射

29、面將逐步擴大。消費群體除涵蓋龍崗整個片區外，還將東突惠州，西進東莞。24本報告嚴格保密定位之二商家訪談論證商家名稱經營樓層需求面積層高要求租賃年限免租期對本項目看法金海馬家私1-4層1萬.凈高3.8米以上15-20年1年如果合作條件比較優惠，可以去，看好百安居在附近好百年1-2層1萬以上一層6米,二層挑高4.5米15-30年8-12月有家居氛圍，也正好在找位置，但想要靠紫薇花園邊，有時間去看，現正和龍興國際在談商家訪談結論：家居家私商家都有在周邊開設分店的意向，主要商家訪談結論：家居家私商家都有在周邊開設分店的意向，主要看好周邊有家居氛圍，特別是項目旁邊有百安居。看好周邊有家居氛圍，特別是項目

30、旁邊有百安居。典型商家訪談統計25本報告嚴格保密定位最佳建議：龍崗中心城大型商業廣場龍崗中心城大型商業廣場定位對比分析：定位對比分析：本項目最主要的目標是銷售，因此項目定位主要考慮最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上，易于項目的整體銷售；同時綜合考慮項目的個性特征，建議本項目首選定位一：龍崗中心區大型商業廣場龍崗中心區大型商業廣場主主題題定位定位業態組業態組合合優勢優勢劣劣勢勢龍崗中心區大型商業廣場品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店+其他配套業態1.片區規劃為大型高檔住宅社區，未來將有大量居住人群，從長遠來看此定位利于商業的持續經營；2.主題明確，支撐銷售，通過品牌主力店

31、的進駐其他商業部分帶動銷售，同時提高價格；3.從項目商業規劃來看，此定位最佳，可提升項目形象；1.從目前來看此定位招商存在較大困難。2.主力店占據較大面積，租金回報率低，難以銷售，損失部分面積銷售。龍崗中心城片區家居家私專業市場各大型家居家私主力店+其它配套業態周邊新樓盤大量推出，家私家具需求量大，且周邊有家居家私氛圍，大多家居家私商家都有在周邊開設分店意向，利于項目目前的招商工作。1.家具家私市場承租能力低，租金回報率低，難以支撐，不利于項目短期資金回籠；2.主題定位不鮮明，無特性，未構成項目買點，難以支撐目前銷售26本報告嚴格保密大賣場商家調研統計大賣場商家調研統計本項目定位為龍崗中心區綜

32、合商業廣場，充分了解龍崗中心區大賣場的經營狀況及項目個性特征，為本項目定位做進一步論證，為此我們對龍崗中心區大賣場商家進行全面實地調研，以下為從中抽取的較有代表性9家調研樣本：大賣場調查小結：大賣場調查小結：1.本次調研主要針對10家大賣場進行，其中有3家經營狀況較好，4家經營狀況一般，2家經營較差，總體來講龍崗中心區目前商業還處在發展階段，尤其是大賣場的經營狀況還不是很理想；2.經營情況較好的大賣場所處位置好，人流大，具有一定的知名品牌，業態定位符合片區居民消費特征，經營較為一般或不好大賣場所處位置不甚理想，周邊缺乏人流，缺乏品牌主力店支撐；3.龍崗中商業尚處在發展階段，商業的繁華有待于提高

33、，但隨著新樓盤的開發和片區的成熟，商業有較大發展潛力，未來商業有往規模較大，業態齊全，更高檔次的集中式商業發展的態勢，這對本項目目前商業既是機會又是挑戰。27本報告嚴格保密項項目名稱目名稱建筑面建筑面積積位置情況位置情況項項目定位目定位業態業態比例比例樓樓層業態層業態消消費費群定位群定位調查結論調查結論高新商高新商時時尚尚城城1600左右地處龍崗老街附近，人流量較大，但消費力不夠，大多數為低消費群中低消費一層手機40%，其他電子數碼105，二樓服裝40%，鞋類10%一樓手機、數碼產品，二樓服裝、鞋類周邊工廠職員及本地人位置有點偏，周邊商業不太理想，街道太寬，離步行街較遠金海灣鞋金海灣鞋業業16

34、00左右位置較好，人流量較大，但消費群體有限中低檔次鞋城鞋業：80%，服裝20%一樓鞋子，二樓部分服裝周邊客戶項目定位較好，商品款式較多，選擇性較強世世貿貿百百貨貨5萬左右位置好，人流大，商業氛圍好購物中心分C區和D區，服裝，休閑類各占一半C區1F男女裝、化妝品、眼鏡，2F女裝、美容院，3F女裝、纖體中心區中高收入群體世貿中心地理位置尤為優越，商業輻射范圍廣，人流大，商業經營好龍崗龍崗天虹商天虹商場場1600左右周邊無集中的小區，靠近中心城，但項目周邊消費力太低一站式大型購物廣場家具：70%，辦公：30%只有一層家居家具，辦公兩大類中低端在龍崗的打工一族龍崗家具市場較多，該項目附近有一個龍興國

35、際家具配套已倒閉，目前此類商業經營狀況并不樂觀樂興樂興家居廣家居廣場場5萬左右靠近登喜來酒店，周邊是一些汽配汽修的商家，布局零亂家具城分C區和D區，服裝，休閑類各占一半1F真皮沙發2F餐桌、布藝、沙發3F辦公套間系列低檔消費人群位置太偏，消費人群購買能力有限，門前正在修路整改，自身規模較小，品牌度不夠，經營較差龍龍江家具城江家具城2000左右周邊無集中的小區，靠近中心城，但項目周邊消費力太低低檔家具家私家具：70%，辦公：30%只有一層家居家具，辦公兩大類中低端在龍崗的打工一族龍崗家具市場較多，該項目附近有一個龍興國際家具配套已倒閉，目前此類商業經營狀況并不樂觀女人天下商女人天下商業業城城45

36、00左右位于龍崗老街附近，人流量較大女性購物商城內衣20%，正裝20%，休閑淑女裝60%1-3層全部女裝周邊工廠人員及本地人項目定位較好，有點象女人世界，市場潛力大美家天地美家天地2萬左右旁邊不遠有個百安居，周邊是居民小區裝飾建材超市1樓瓷磚、衛廚、五金、玻璃2樓油漆材料3樓家私窗簾周邊常住人口龍崗地廣人稀，人口不集中，消費層次參差不齊，商鋪空置率較高，經營商家多以小型散戶為主，經營較為一般，美家目前租金水平較低28本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通租金及租金及價格建議價格建議項目統籌項目統籌項目統籌項目統籌市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作經濟測算經濟測算經濟

37、測算經濟測算租金測算價格建議價格測算一價格測算二29本報告嚴格保密項目租金測算項目一樓街鋪租金區間測算項目一樓街鋪租金區間測算通過對以上幾個方面的分析，本項目商業鋪面租金用“市場比較法”測算。同時綜合考慮本項目的個性特征即“項目特征+位置因素+業態因素+交通因素+商圈因素”5大因素。項目特征：項目特征：項目的整體形象影響到項目未來的發展，規模大的商業易成行成市，人流較為集中，租金漲勢較快；本項目商業規模大，商業體量近兩萬平米，在片區屬于較大規模，但項目層高本項目商業規模大，商業體量近兩萬平米，在片區屬于較大規模，但項目層高4.5-5.4米米在片區屬于較低層高，具有一定的競爭劣勢。在片區屬于較低

38、層高，具有一定的競爭劣勢。位置因素：位置因素：地理位置因素影響到商業鋪面的昭示性，人流的匯集以及項目地塊的商業價值，從而會影響到鋪面商業價值，地理位置越優越商業價值越高，商業價值越高租金漲勢就越快；項目位于龍平西路和吉祥路交匯處，商業鋪面具有很好的昭示性，過路車流量大，人氣項目位于龍平西路和吉祥路交匯處，商業鋪面具有很好的昭示性，過路車流量大，人氣難以匯聚。難以匯聚。業態因素：業態因素：商業業態定位及業種組合與配比，影響到商業后期經營的成功與否；交通因數：交通因數：交通因素直接影響到人流、車流到達項目的便利性，交通越便利，鋪面租金水平就越高；項目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉祥路，周

39、邊有多路公交車經過，交通項目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉祥路，周邊有多路公交車經過，交通極為便利。極為便利。商圈因素：商圈因素：項目周邊商業的繁華程度直接影響到鋪面的招商、人流的匯集、進而影響到租金水平的高低。本項目目前周邊商業氛圍較淡，人流較少，對本項目目前的招商工作帶來一定的困難。本項目目前周邊商業氛圍較淡，人流較少，對本項目目前的招商工作帶來一定的困難。30本報告嚴格保密項目租金測算由上表得出本項目周邊一樓租金基準均價為55元/，本項目定位為綜合購物廣場，按商業地產大賣場行情，按保守租金每年遞增3%測算，得出本項目長期返租10年后平均租金：10年平均租金=55*（1.03+1

40、.0609+1.0927+1.1255+1.1593+1.1941+1.2299+1.2668+1.3048+1.3439）/10=6565元元/說明：本項目目前以說明：本項目目前以5555元元/作為市場推廣租金水平。作為市場推廣租金水平。根據市場競爭項目的特質，我們選取與本項目有可比性的4條街道商業平均值用“市場比較法”進行測算，步驟如下：路段路段吉祥中路吉祥中路龍龍福路福路長興長興南路南路龍龍平西路平西路合合計計權權重重30%20%15%35%100%租金均價租金均價67.5元/41元/44元/60元/加加權權價價2086215531本報告嚴格保密項目租金測算項目二、三樓租金測算項目二、三

41、樓租金測算 由于二、三樓鋪面商業價值較一樓低，目前周邊缺乏二、三樓租金參考值，根據商業地產市場行情及對本項目的經驗判斷，二樓租金水平一般為一樓租金的70%，三樓租金為二樓租金的70%：二樓租金基準均價=一樓租金基準均價*70%=45元/三樓租金基準均價=二樓租金基準均價*70%=31元/32本報告嚴格保密項目價格測算一租金返算法（按商業地產市場常規返租6%計算，即投資者可接受的最低商業地產投資回報率）租金返算公式：銷售價格=租金價格*12月/年回報率一樓價值測算=一樓租金均價*12/6%=65*12/6%=13000元/二樓價值測算=二樓租金均價*12/6%=45*12/6%=9000元/三樓

42、價值測算=三樓租金均價*12/6%=31*12/6%=6200元/本項目商業鋪面售價計算主要以“租金返算”法為基準，同時結合周邊商業項目基本售價水平，再綜合考慮本項目商業鋪面的個性特征和片區未來升值潛力得出。33本報告嚴格保密項目價格測算二通過對項目周邊典型樓盤商業售價測算本項目商業價格項項目名稱目名稱東方御花園羅馬公園和興花園天鍵駿城錦繡東方尚景欣園鋪鋪面面類類型型街鋪街鋪街鋪街鋪街鋪街鋪主力面主力面積積50-6040-6040-10070-9040-5070-90銷銷售均價售均價2.2萬1.45萬1.2萬1.4萬1.75萬1.5萬說明：東方御花園和錦繡東方之所以賣出高價，也是基于這兩說明：

43、東方御花園和錦繡東方之所以賣出高價，也是基于這兩個項目位置較好，預期展望值高，鋪面具備街鋪特征，面積適個項目位置較好，預期展望值高，鋪面具備街鋪特征，面積適中，在片區具有一定的知名度。中，在片區具有一定的知名度。34本報告嚴格保密項目一樓價格測算表權重本項目和興花園東方御花園羅馬公園天鍵駿城錦繡東方尚景欣圓權重45%5%20%20%5%5%地理位置0.250.20.180.180.220.190.20.19商業氛圍0.20.10.130.120.140.110.110.11鋪位規劃0.150.120.120.120.120.110.120.11鋪位類型0.150.10.140.130.120.

44、110.120.11周邊人口0.150.10.10.120.130.120.120.11業態規劃0.10.10.060.060.080.060.060.06合計10.720.730.730.810.70.730.69銷售均價1.2萬2.2萬1.45萬1.4萬1.75萬1.5萬比較均價1351416438301361790120000239722173935本報告嚴格保密項目一樓價格建議通過參考周邊樓盤基本售價得出本項目一樓基準均價13500元/，根據商業地產市場行情，鋪面價格一般在基準均價的基礎上下浮動3000元/因此本項目一樓市場價格區間：10500-16500元/36本報告嚴格保密最終價格

45、建議通過參考周邊市場典型樓盤基本售價得出本項目一樓售價與通過租金返算得出售價基本吻合，在綜合考慮項目鋪面的個性特征和項目目前所處位置周邊的特殊性，因此建議本項目商業價格為：一樓商業價值測算一樓商業價值測算=13000=13000元元/二樓商業價值測算二樓商業價值測算=9000=9000元元/三樓商業價值測算三樓商業價值測算=6200=6200元元/37本報告嚴格保密針對性營銷策劃報告思路目標溝通目標溝通租金及租金及價格建議價格建議項目統籌項目統籌項目統籌項目統籌市場背景市場背景項目定位項目定位營銷操作營銷操作經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算銷售模式對比價格建議銷售模式建議38本報告嚴格保密項目

46、銷售模式建議銷銷售模式售模式優勢優勢劣劣勢勢適用條件適用條件直接銷售簡單方便,開發商所需要面對問題較少;1.無法保證較高銷售價格;2.無法在最短時間內快速銷售全部商鋪;3.無法保證商業街后期經營狀況,對投資者的投資信心受到影響;帶租約銷售1.通過招商保證前期商業定位與形象；2.能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；3.短期內使業主獲得穩定收益。1.鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；2.未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；3.銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；4.中、長期收益難以穩定；5.后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業形象與公司長期發展；6.各類手續

47、復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。短期返租銷售（35年）1.前期由發展商統一控制招商和經營，能確保既定的商業定位與規劃，可以有效保證整體商業形象。2.幫業主堅守前幾年守業期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3.35年返租期較適中，35年后商業有可能旺。1.承擔前幾年的返租補貼；2.返租結束后的統一經營管理要求較高；3.因返租而產生相應的返租法律風險。長期返租銷售（10年）1.前期由發展商控制招商，能確保既定的商業定位；2.給投資者堅定信心。3.返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。4.如果項目經營管理非常成功，遠期物業租金收益將有可能兌現承諾回報。

48、1.承擔十年的返租補貼；2.如后期經營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。3.因返租而產生相應的返租法律風險。39本報告嚴格保密長期與短期返租銷售模式對比分析1、從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產生非常大的區別，長期返租更能給投資客戶帶來信心保證。2、從風險角度看，短期返租相對于長期返租，短期返租壓力小，后期風險非常小；同時也更能趨向政府相關政策，避免政策風險。40本報告嚴格保密操作模式建議本項目最主要的目標是銷售。因此，最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上；同時，本項目定位為大型綜合商業廣場，通過大型主力店的引進帶動項目

49、整體商業的銷售，因此會面臨兩個方面的銷售一是除了大賣場以外的部分商業銷售，二是大賣場部分的銷售，由于大賣場承租年限都較長，返租必須與實際承租年限對應起來，所以建議本項目的銷售模式:1.短期返租3年的銷售模式（大賣場以外部分商業）2.長期返租10年的銷售模式（大賣場）說明：為了實現商業的最大價值，項目操作過程中短期返租先進行銷售，后期依據實際情況再進行大賣場的鋪面銷售。41本報告嚴格保密短期返租價格建議：7%（第一年）；8%（第二年）；9%（第三年）備注：本回報率為含稅回報率。通過測算：一樓均價為15000元/；二樓均價為12000元/；三樓均價為8000元/。實際收益測算如下：一樓實收均價：1

50、5000-15000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+65*12*3=13740元/二樓實收均價：12000-12000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+45*12*3=10740元/三樓實收均價：8000-8000*(0.07*1+0.08*1+0.09*1)+31*12*3=7196元/42本報告嚴格保密長期返租價格建議：1010年返租年回報率建議如下：年返租年回報率建議如下：6%（前4年）；7%（中間3年）；8%（后3年）備注：本回報率為含稅回報率。通過測算：一樓均價為17000元/；二樓均價為12000元/；三樓均價為10000元/。實際收益測算如下：一樓實收均價：17000-17000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+55*12*10=13570元/二樓實收均價：12000-12000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+45*12*10=10320元/三樓實收均價：10000-10000*(0.05*4+0.06*3+0.07*3)+31*12*10=7820元/43本報告嚴格保密眾廈地產預祝項目圓滿成功眾廈地產預祝項目圓滿成功!Thanks!深圳市眾廈地產顧問有限公司深圳市眾廈地產顧問有限公司