1、房地產智庫 工作流程第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段第二階段第三階段第四階段游客測算與經濟開發策略Economic Projection完善總體規劃框架Overall plan Framework總體環境生態環境策略Overall Environmental Strategy核心區城市設計Urban Design For Core Bay Area中建院 5月10日總體方案易道5月7日建議總體框架以6月10日與楊總在上海的溝通為基礎，主要工作內容如下：總體框架承上啟下地塊及交通的進一步合理確定，并整合策劃項目設置總體環境策略對未來的開發，水管理及環境容量的策略核心形象打造構建合理而吸引

2、人的景觀形象中心房地產智庫 一、規模預測與發展策略二、總體框架及分區開發三、生態景觀系統及環境策略四、核心水灣區城市設計01匯報內容Project Context房地產智庫 游客量測算Estimation of visitors amount 關于增長率的確定關于歷史年均增長率10年平均：9%15年平均：5%負面考量：過去15年是中國經濟全面高速發展期伴隨游客量的基數增大，增長率本身會下降武當山金頂的每日游客承載量不會無限增長門票上升與游客量的上升存在互為消長遠期政府或將對高峰期游客量采取相應控制措施近期金融風暴的潛在負面影響正面考量：考慮到近幾年交通局面打開的促進武當山景區其他景點還將不斷增

3、加（如唐朝道觀）考慮到太極湖作為新旅游目的地的吸引力武當山游客量歷年增長評估年份游客(萬人次)歷年增長率逐年累積平均增長率199464.80 199563.40-2%5%199656.20-11%5%199759.80 6%7%199851.20-14%7%199957.30 12%9%200063.14 10%9%200171.50 13%9%200270.00-2%8%200330.00-57%10%200466.28 121%32%200573.00 10%16%200684.31 15%19%2007102.00 21%20%2008122.00 20%20%結論：2010-2015年

4、間增長率仍會較高，后期增速將逐步放緩未來15年累積年均增長率：7%較為合理資料來源：易道經濟組根據武當山旅游局統計數據和業主提供的可研報告分析測算4注：2003、2004年由于非典原因造成游客量的非正常波動房地產智庫 機場開通成為UNESCO遺產機場開通成為UNESCO遺產長期來看，游客量增長率隨著基數增長逐步下降因特別事件（地震、機場、高速、申遺、世博、非典）造成的增長率波動只影響1年，而后反彈或回落到正常水平UNESCO的世遺主要對國外游客增長有較大影響，對武當山未能起到顯著提升作用機場、高速開通對游客量增長的拉動作用分析通常在高速或機場開通的第二年，增長率顯著提升，但其后持續效應并不顯著

5、對成熟旅游目的地而言，機場的開通只是慣性地增強其游客增長的基數，并不會造成年均增長率的大幅提升CARG 17%CARG 11%九環線開通地震CARG 43%CARG 16%CARG 11%地震CARG 28%資料來源：易道經濟組分析整理游客增長率探討Argument of Visitors Growth 結論：交通條件改善將使大武當地區近幾年的游客量穩定增長；2013年以后，大武當地區的游客量增長將逐步趨緩；未來15年累積年均增長率：7%較為合理房地產智庫 資料來源：易道經濟組根據武當山旅游局統計數據和酒店訪談資料分析測算游客量與過夜量測算Estimation of visitors and

6、overnights 基本假設前提：目前約占20%的游客為一日游/不過夜者,未來該比例將隨接待能力和品質的提升降低至15%目前過夜游客約有40%留宿十堰，30%留宿武漢/襄樊（機場因素），僅30%留宿武當山特區。未來留宿大武當地區的人數比重將逐步上升60%左右，游客不必舍近求遠到十堰、武漢和襄樊留宿結論（大武當地區）：年游客量：2015年約230萬，2020年約320萬，2025年近410萬大武當區過夜游客：2020年約130萬，2025年約210萬最高峰日游客量：不超過2.4萬人注：此表中“大武當地區”包括武當山景區、老城、太極一期新城以及本案基地201520202025年游客量2,332,

7、0003,210,0004,137,000本地/一日游客比例15%15%15%本地/一日游客量1,982,2002,728,5003,516,450留宿十堰游客量753,00038%819,00030%774,00022%留宿襄樊/武漢游客量555,00028%600,00022%633,00018%留宿大武當地區游客量674,00034%1,310,00048%2,110,00060%占全年比例201520202025全年游客量100%2,332,0003,210,0004,137,000旺季日均游客(周15)0.30%6,996 9,630 12,411 旺季日均游客(周末)0.58%13

8、,526 18,618 23,995 淡季日均游客(周15)0.10%2,332 3,210 4,137 淡季日均游客(周末)0.15%3,498 4,815 6,206 黃金周日均游客0.97%22,620 31,137 40,129 6房地產智庫 武當山酒店入住人數統計實際現狀最大接待量星級酒店房間數625625全年可供房間數228,125228,125客房入住率65%75%平均住客數/房2.02.0平均停留時間1.31.3每年過夜游客總量228,100263,200非星級酒店房間數458458客房總量167,170167,170客房出租率55%70%平均住客數/房2.02.0平均停留時間

9、1.31.3每年過夜游客總量141,500180,000總計369,600443,200游客過夜人數統計（不含商務差旅訪客）星級酒店房間數800全年可供房間數292,000客房出租率65%平均住客數/房2.0平均停留時間1.3每年過夜游客總量292,000旅游者占全部過夜者比例79%酒店業現狀統計Hotel Status Qua資料來源：易道經濟組根據武當山旅游局統計數據和酒店訪談資料分析整理酒店供求差距懸殊，導致潛在客源及消費流失作為長距離出行的旅游目的地，武當山游客停留時間較短，停留2天者不超過50%武當山的客源構成80%為湖北、河南、湖南等周邊近程省市居民，且20%為商務差旅客，而非旅游

10、觀光客武當山酒店數量和品質不足，夜間消費和配套不足，導致70%過夜游客流失到十堰、襄樊和武漢預計在2013年基地酒店正式營業前，大武當地區每年最大接待過夜量僅44萬人736007房地產智庫 基地酒店需求預測Hotel Demand Estimation資料來源：易道經濟組分析測算基本假設和前提：客房運營基本參數依據武當山現狀值，結合其它案例經驗值進行修補微調隨著開發階段推移和市場不斷成熟，環太極湖其他地區開發也將增加，基地捕捉率應逐步降低健康酒店市場的入住率為65%結論：2025年，基地內酒店客房總計2,000間：五星級500間以上；四星級約700間；三星級約800間各類酒店針對不同的消費群體

11、突顯功能特色，互相多元組合8酒店需求預測20082013201520172019202120232025大武當地區過夜游客量293,000510,000674,000862,0001,132,0001,446,0001,850,0002,110,000房均人數2.02.02.02.02.02.02.02.0人均停留時間1.31.51.51.51.51.51.51.5酒店客房需求量（假設入住率100%）5201,0501,3801,7702,3302,9703,8004,340入住率65%65%65%65%65%65%65%65%房間數量累計總需求8001,6202,1202,7203,5804

12、,5705,8506,680現有客房供給量（對游客）800新增客房需求量8205006008609901,280830基地捕捉率50%50%45%40%30%25%20%基地新增客房需求量410 250 270 340 300 320 170 基地客房累計需求量410 660 930 1,270 1,570 1,890 2,060 基地內不同星級酒店房間數比例20132015201720192021 2023 2025 五星級酒店25%103 165 233 318 393 473 515 四星級酒店35%144 231 326 445 550 662 721 三星級酒店40%164 264

13、372 508 628 756 824 房地產智庫 酒店需求預測結果和建議2025年本項目酒店市場累計需求12001300個4/5星級房間本項目建議開發7個4-5星級酒店，共約1300個房間4-5星級酒店需求分期預測結果4/5星級酒店分類開發建議分期增量存量一期(2010 2013)350 400個房間350 400個房間二期(2014 2019)400450個房間750 850個房間三期(2020 2025）500個房間1200 1300個房間酒店(Hotel)建議開發內容星級建議開發量1.會議中心大酒店引入會議酒店品牌，并配套少量房船VIP水上客房5酒店客房350VIP別墅30-50棟總計

14、600間2.高爾夫度假酒店高爾夫+紅酒俱樂部+酒店房間，返租型高爾夫別墅度假村，針對企業高管層retreat5俱樂部酒店房間：50間高爾夫別墅：30間3.山地湖景別墅式酒店超高端私密型酒店，主打蜜月市場，提供私人管家式貼身服務540棟3.老子學院會所酒店結合老子學院大講堂、道家養生理念，針對社會精英層580間4.碼頭濱水度假酒店針對青年情侶和親子家庭，部分用返租公寓形式，結合濱水開發4350間總計700間5.功夫主題園精品酒店在功夫主題樂園配套一個以“武術”為主題的精品酒店4250間6.養生谷度假酒店以養生為主題，結合花田谷、SPA定制套系服務4100間資料來源：易道經濟組酒店開發需求預測De

15、mand Forecasting:Hotel房地產智庫 零售商業開發需求Commercial Demand Estimation基本假設前提：到訪太極湖基地的游客占到大武當地區的游客總量的75%零售商業的需求面積單位值參考其他類似成熟景區經驗值餐飲業開發面積以旺季周末作為設計日游客量標準預測結果：基地游客量：2020年240萬人次；2025年310萬人次；零售商業面積：2025年為2.2萬平方米左右；餐飲面積：2025年達到1萬平米左右；10資料來源：易道經濟組分析測算零售商業需求201520202025大武當年游客量2,332,0003,210,0004,137,000基地捕捉率75%75%

16、75%基地年游客量1,749,0002,407,5003,102,750每千人開發面積(平方米)777零售業GFA(平方米)12,24316,85321,719餐飲業需求201520202025旺季日均游客(周末)13,526 18,618 23,995 基地捕捉率75%75%75%基地旺季日均訪客量(周末)10,144 13,964 17,996 日周轉率5.05.05.0座位總數需求2,029 2,793 3,599 座均面積(平方米)2.82.82.8餐飲建筑面積(平方米)5,681 7,820 10,078 房地產智庫 開發項目列表Program List文化體驗項目美容養生堂（SPA

17、專護）健康體檢中心香薰體驗中心中醫診療館（中藥、針灸）養生瑜伽靜修中心冥想禪修堂道茶名社老子學院太極學堂太極武術名具店道武服飾店武當名藥館武當保健生活用品館古籍書店靜心琴藝坊養心棋藝坊劍道表演中心武學淵源薈萃館武當詩詞書畫表演館武當文物藝雕館本草綱目博覽館武當道家武術小型劇院觀賞游覽項目武林大會主題園農夫果園（獼猴桃、桔子等）垂釣中心拓展訓練基地梯田攝影基地戶外婚紗攝影工作室武當攝影展覽館風光游船水上自行車獨木舟、皮劃艇風帆觀賞桃花島、鳥島水上餐廳風味美食烹飪秀花田四季谷蝴蝶谷視覺盛宴.水上劇場服務接待項目武當山珍食坊太極食府道家齋飯館八卦宴席養生藥膳坊江漢魚宴席鄂菜體驗中心五星級大型會議酒店

18、五星級房船精品酒店半山湖景低密度度假村高爾夫度假村婚慶蜜月別墅式酒店德馨山居茶莊3-4星級太極湖大酒店親子家庭生態旅館B&B農莊森林木屋汽車、帳篷野營地青年客棧旅舍武當土特產購物街/館房地產智庫 一、規模預測與發展策略二、總體框架及分區開發三、生態景觀系統及環境策略四、核心水灣區城市設計02匯報內容Project Context房地產智庫 高程10%現狀道路10%高壓電線10%開發適宜性分析圖高中低開發適宜性分析Development Suitability Analysis適宜開發區域556公頃中等適宜開發區域476公頃不適宜開發區域1771公頃開發適宜性-綜合考慮坡度、植被保護、土壤侵蝕、

19、匯水線保護、水庫退界、以及山脊線保護等環境敏感因素，分析得到基地內環境敏感度不同等級的區域-在環境敏感分析的基礎上，進一步考慮開發建設的適宜性，道路，高程，高壓電線匯水線保護20%山脊線保護15%水庫退界15%植被保護15%坡度20%土壤侵蝕性15%環境敏感度房地產智庫 以土地開發適宜性分析為依據，以化零為整，集中開發的策略，對實際可開發的地塊進行整理。可開發用地：圖示地塊可做未來的開發，共計652公頃(9800畝)。(不包括山體面南，高速北側的地塊)可觀湖因素對用地價值的影響：通過對觀湖的體驗差異的評價，擁有觀湖開發地塊的價值比較高。良好通風條件對用地價值的影響：具有良好通風地塊適宜于作居住

20、等高回報開發，其土地價值相應較高。綜合評價：-最高品質的開發用地具備觀湖和良好的通風條件，適合最高檔別墅和最高檔的酒店，景觀節點的設置；-具備觀湖和良好通風兩個條件條件之一的土地品質較上類差一些，適合中高檔居住，服務等功能；-一般性開發用地，適合后勤，次要道路，倉儲類型的功能。適建用地及土地價值Developable Land and Value房地產智庫 上階段成果評估Site Sensitivity Analysis中建院5有10日通過的上一輪總體框架總體布局合理，項目設置明確。因此，易道本階段的工作就是在該框架的基地上從土地，交通，景觀生態等各個方面對該框架作進一步深化。中建院 5月10

21、日總體方案易道5月7日建議總體框架房地產智庫 地塊調整策略：在上一輪規劃的基礎上，根據地塊的可開發性，做出適當調整。對水灣區做適當的土地平整：1 尊重現有地形，最小化土地平整-以GIS開發適宜性分析為基礎對地塊進行劃分。2 資源的合理利用，分區對待濱水進行低密度開發，山谷地進行中等強度旅游開發，水灣區利用對水灣的開發，增加活動量，并提升其景觀性。3 以項目策劃為導向，不同改造策略以華高萊斯與艾肯的項目策劃為基礎，根據旅游及地產等不同項目的用地需求，進行合理的空間落地。4 核心區適當土地平整，突出形象在環境保護的基礎上，對水灣區進行適當的土地平整，以保證足夠的土地，以形成核心區的活力與形象。用地

22、調整策略Land Use Adjustment 房地產智庫 道路系統調整策略明確主要干道不做調整。對上輪規劃的二級道路走向基本予以確認的基礎上，根據以下原則做相應的調整：1 盡可能利用現狀道路，減少環境與經濟成本。研究每段道路利用現狀道路的可能性2 最大化尊重地形，新建議的道路通過GIS分析來確定道路坡度及走向的合理性。對每一條道路道路進行GIS分析，確定坡度不超過15%.3 根據不同區域的景觀要求，明確不同的道路的景觀特色與走向。南部道路只做適當微調，對北部別墅區根據道路特色及其與重要資源之間的關系來確定其道路調整走向。它將重點打造濱水體驗山谷體驗道路系統調整策略Road System Ad

23、justment 房地產智庫 開放空間系統策略Open Space System景觀生態系統調整策略以基地現有的生態格局以條件，以現狀植被及生態系統為基礎，建立全新的景觀格局系統生態花果園太極文化公園高爾夫體育公園濱水休閑公園它將包括以休閑游憩為導向的景區公園。以生態保護為導向的生態保護與修復林地及生態干活，及自然恢復林地。1 景區公園包括了高爾夫體育公園，太極文化公園，濱水休閑公園，生態花果園等。他們是人工維護的公園，人的活動量較大，服務設施也比較齊全。2 生態干溪根據山體防洪需求，匯水線通道需要保證2030米的綠色通道。它也將與地塊開發形成很好互動。3 生態保護及修復林地依托現有的生態林地

24、，保留并修復自然林地，并建立通道，成為生態林地網絡，成為野生動植物的重要棲地。4 自然恢復植被以現有的果嶺及荒山為基地，讓其自然式的恢復。房地產智庫 總體規劃策略：1 地塊開發以GIS多因子整合的方式建立土地適應性開發條件，以此為基礎進行開發地塊的劃分與項目設置。2 道路系統道路結合山體地形，保證坡度不超過15%，并沿用部分已有道路，重視道路景觀性。3 生態景觀系統利用現狀植被與生態條件，構建可持續的基地生態景觀系統。4 濱水防護濱水開發盡可能地低密度，重視低環境影響開發。保證20米的濱水綠地退界，以平衡開發經濟性與水庫環境影響的關系。5 水灣區對核心區的水灣進行水體控制，進行適當的土地平整，

25、以形成集中的景觀區。6 旅游天地文化主題性旅游與自然生態性旅游構成了基地的主要旅游內容。主題旅游以八卦環展開，生態旅游以一谷一天地的方式沿山谷地展開。總體規劃框架Overall Framework房地產智庫 水灣核心區旅游小鎮-停車場-集散中心-水上舞臺-垂釣中心-水上活動中心-酒館旅店旅游碼頭會議酒店-會議中心-私人碼頭康體療養區康體療養八卦主題旅游區老子學院養生谷俠士谷接待服務中心功夫主題樂園生態休閑旅游區農夫果園農莊四季花谷蝴蝶谷高端度假區高爾夫球場高端度假別墅區高爾夫社區高爾夫酒店+會所婚慶酒店-ABCDEFGHIJKLNOPQMR總體項目設置Project ProgrammingAB

26、CEFGHIJLMONQR房地產智庫 道路等級Road Hierarchy主要干道紅線寬10.5米，連接高速公路，老城與新城。雙向2車道，步行道。次要干道紅線寬7米，連接各主要景區及度假區。雙向2車道支路主要為景觀內及社區內的服務道路，紅線寬5米。房地產智庫 主要干道剖面Primary Road SectionA1A2房地產智庫 主要門戶道路意向Gateway Experience水灣門戶入口意向綠色山水生態門戶由高速公路直接進入基地的入口，感受氛圍如下：開闊水體生態濕地自然樹林自然花田旅游標識信息中心房地產智庫 主要門戶道路意向Gateway Experience山谷門戶意向自然山谷景觀門戶

27、由老城進入基地的入口，感受氛圍如下：蜿蜒道路生態干溪自然山谷色彩植被旅游標識信息中心房地產智庫 B2B1B2次要道路剖面Secondary Road SectionB1房地產智庫 濱水次要道路意向Secondary Road Experience濱水道路意向極目山水高端度假區的服務道路，將充分感受山體與水庫的互動景觀，感受氛圍如下：開闊水域自然植被很想景觀野生動物低密度住宅房地產智庫 山谷次要道路意向Secondary Road Experience山谷道路意向浪漫谷地谷地內的開發將充分體會谷地的親新與自然，與各個主題相結合形成各自的特色：自然植被自然果園野生動物低密度開發房地產智庫 支路剖面

28、Minor Road SectionCC房地產智庫 分區特性District Identity1 水灣核心區3 高端度假區2 旅游天地區4 康體療養區房地產智庫 水灣區現狀分析Existing Analysis for Bay District 機遇水灣區山與水很好的融合帶來了很好的景觀形象。眾多山谷連接到該區域，成為重要的地理中心。挑戰地形較為復雜，可開發用地不足。消落帶對未來的水灣區開發產生不良影響。房地產智庫 規劃策略建立島壩聯合體利用已有島嶼，建立島壩聯合體，以控制水灣區的水位適當的土地平整對兩座山體進行平整，結合挖填，平衡土方3建立標識性會議酒店成為水灣區景觀焦點4打造旅游集散小鎮

29、成為八卦主題旅游環的重要集散地水灣區規劃策略Plan Strategy for Bay District 1 會議酒店2 太極集散小鎮3 旅游碼頭4 觀景臺2134房地產智庫 水灣區項目設置 會議酒店Bay District-Conference Hotel 大型會議酒店酒店集中區350間客房50棟別墅套房、山地望湖VIP套房30間房船VIP客房會議中心：可容納1500人會議，5個功能各異的大小會議廳、洽談廳、貴賓廳，面積從50平方米到800多平方米1000人宴會廳，面積800平米左右會所、俱樂部、健身桑拿、咖啡廊等房地產智庫 水灣區項目設置 游客碼頭Bay District-Harbour游

30、客碼頭大型水上實景演出劇場船上餐飲、酒吧、茶室、表演等休閑娛樂各種大小的風光游船水上旅游服務中心四星級湖濱度假酒店，250間客房小型停車場房地產智庫 水灣區項目設置 太極小鎮JBay District-Conference Hotel 風味美食烹飪秀、武當山珍食坊太極食府、道家齋飯館八卦宴席、養生藥膳坊江漢魚宴席、鄂菜體驗中心青年客棧、度假旅舍武當土特產購物街/館太極武術名具店、道武服飾店武當名藥館、武當保健生活用品館古籍書店水岸婚禮房地產智庫 水灣區項目設置 水上活動Jiuzhai Haven International Event Center摩托艇、水上滑板、皮劃艇不同速度的動力船、帆船

31、、水上玻璃球沖浪、出湖釣魚等水上穿梭巴士兒童戲水園房地產智庫 16-115-515-415-1,2,315-6,7水灣區開發控制Development Control for Bay District A-03A-01A-04A-05A-021510200.05-0.150.15-0.30.3-0.50.6-0.9房地產智庫 旅游天地區現狀分析Existing Analysis for Tourism District機遇本區域由若干個各具特色的谷地所構成，將有潛力成為一谷一主題的旅游天地部分地區植被較好，可潛力成為游憩公園現狀道路較為豐富，有利用的潛力挑戰現狀存在較多的村落及農田，有搬遷的問

32、題洪水通道對未來的開發產生一定影響。房地產智庫 旅游天地區規劃策略Planning Strategy for Tourism District策略旅游天地分為各具特色的三部分，分別為八卦主題旅游環，武林大會，生態旅游天地2 以太極八卦為主題，形成八卦主題旅游環。使之成為一個重要的旅游目的地。3 讓武林大會成為重要的旅游目的地，形成良好的交通接入。4利用優良的自然條件，打造高端的以自然生態為主題的旅游景點。房地產智庫 旅游天地區項目設置八卦旅游環Ba Gua Tourism Loop八卦主題旅游區1 坎水 太極小鎮2 乾-金 老子學院3 兌 金 品茶山莊4 坤 土 養生谷5 離 火 演藝天地6

33、巽 木 武俠谷7 震 木 善居谷8 艮 土 服務接待9 太極閣123456789房地產智庫 旅游天地區項目設置生態谷Tourism Town 花海觀賞區、花卉農場、山菌/藥草種植園、蝴蝶園日常活動：山谷漫步、欣賞花海/田、采花、花道表演、插花、繪畫、攝影寫真、婚紗拍攝等定期舉辦節慶活動，如賞花節、攝影比賽等配套開發：鮮花/植物產品商店、有機產品商店、鮮花主題餐廳、有機餐廳、花田主題度假住宅等花谷的生態美景與婚慶蜜月酒店開發結合房地產智庫 旅游天地區項目設置功夫園Tourism Town 天下功夫園分為五大片區：笑傲江湖武學長廊武當祖庭奇門遁甲功夫之王注：功夫園項目設置參考艾肯公司策劃內容房地產

34、智庫 旅游天地區開發控制Development Control for Tourism DistrictC-01C-03C-0215-10,11,12,17,18,19,2413-4,15-9,13,14,15,16,2513-1,2,31510200.05-0.150.15-0.30.3-0.50.6-0.9房地產智庫 高端度假區現狀分析Existing Analysis for High End Resort District機遇水灣區山與水很好的融合帶來了很好的景觀形象。眾多山谷連接到該區域，具有重要的開發潛力。挑戰地形較為復雜，可開發用地不足。生態破壞的潛在危險房地產智庫 高端度假區規

35、劃策略Planning Strategy for High End Resort District規劃策略高爾夫球場東側地塊相對較為活躍，開發密度可適當調高，并混合設置度假酒店及產權式酒店 高爾夫球場以北采用超高端的度假開發，以豪華居住為主。3 36洞的高爾夫球場重視其景觀性的同時，在提升周邊地產的價值。房地產智庫 高端度假區項目設置-高爾夫度假社區Golf resort-超低密度高爾夫別墅面向高端商務人群和企業家精英會館服務五星級會所酒店（30-50間）中西餐廳休閑娛樂配套室外燒烤花園、聚會亭全服務酒吧、武當山葡萄酒山莊高爾夫運動保健按摩、桑拿洗浴閱讀室、健身房、美容美發室特色服務太極武術茶

36、藝館美容養生堂、香薰體驗中心養生瑜伽靜修館房地產智庫 塑造“擁山望水”的湖景度假別墅豪華客房、梯田式客房、獨棟別墅客房附屬設施：中西餐廳、Cafe、酒吧、私人影院、婚禮會堂市場群體：國際游客和頂級國內游客，開拓婚慶蜜月市場市場特點：高消費群，追求私密空間提供太極養生、中醫針灸、特護SPA等服務開發量約為500-600套，容積率控制在0.2以下根據市場情況，可靈活選擇經營方式，如產權式投資或分時度假高端度假區項目設置-湖景度假酒店Golf resort房地產智庫 開發一類住宅，面向私人客戶設計度假別墅控制開發密度，容積率控制在0.15以下開發量約為180-200棟，戶均面積為400平米根據市場情

37、況，可靈活選擇經營方式，如產權式投資或分時度假高端度假區項目設置-山地別墅住宅Golf resort房地產智庫 高端度假區開發控制Development Control for High End ResortB-01B-02B-03B-04B-05B-0616-216-4.516-8,916-316-8,916-10,11,13,141510200.05-0.150.15-0.30.3-0.50.6-0.9房地產智庫 康體療養區現狀分析Existing Analysis for Resort District機遇山與水形成很好的互動關系，開發條件較好。與核心區聯系緊密，吸引力強主要出入口較近，

38、交通可達性好挑戰受過境交通及核心區商業的干擾較大可開發地塊不足房地產智庫 康體療養區規劃策略Planning Strategy for Resort District規劃策略注重由高速入口的門戶意向，打造山水入口形象。島嶼區建議適當開發提升康體療養設置3 若干山谷建議設立度假區后勤配套及中高端的度假開發房地產智庫 康體療養區開發項目設置Health Resort Programs打造灣區康體療養度假區開發水灣療養度假酒店、私人別墅區戶外瑜伽、水療、養生咨詢美容養生、健康體檢中心靜修堂、禪七堂容積率控制在0.1-0.2之間酒店別墅和一類居住的總開發量約為300套房地產智庫 康體療養區開發控制De

39、velopment Control for Health ResortD-01D-03D-02D-04D-05D-07D-06D-0814-714-214-114-4,514-314-61510200.05-0.150.15-0.30.3-0.50.6-0.9房地產智庫 總體高度控制Overall Height Control高度控制策略別墅建筑及主體旅游建筑控制在10米以下水灣區建筑可適當提高，15米左右為宜，不宜超過20米房地產智庫 總體容積率控制Overall FAR Control容積率控制策略高端度假區的開發密度不宜太高平均FAR以0.1為宜。度假酒店區及主題度假區則可適當提升，以0

40、.2為宜。水灣區及后備開發用地可適當提高，但最高也不宜超過0.8房地產智庫 項目指標Project Programming調整后總開發面積為327.7公頃。包括高爾夫（91公頃），功夫天地（32.9公頃）后總計451.6公頃房地產智庫 一、規模預測與發展策略二、總體框架及分區開發三、生態景觀系統及環境策略四、核心水灣區城市設計03匯報內容Project Context水資源系統管理環境承載力生物多樣性低環境影響發展可再生能源房地產智庫 各區域水資源特點Watercharacteristicsineverydistricts分區分區用地組成用地組成人流量人流量車流量車流量綠地率綠地率屋面及硬質屋

41、面及硬質地面比率地面比率雨水排水雨水排水污水排水污水排水供水量供水量備注備注徑流量水質種類水量飲用水雜用水灌溉水水灣核心區旅游小鎮旅游碼頭中心大酒店最大最大小大最大差生活污水暖通排水最大最大最大小療養水灣區康體療養小小大小小好洗浴排水大大小大旅游天地區功夫主題樂園老子學院本草綱目學院農夫果園農家攝影四季花谷蝴蝶谷拓展訓練營地野生動物保護地大小大小小中等盥洗排水沖廁排水小小小大本區域排水主要來自公共廁所，排水量小且十分分散高端度假區高爾夫球場高端度假別墅區高爾夫社區高爾夫酒店+會所婚慶酒店小小大小小高爾夫球場區差、其它區域好生活污水暖通排水小且季節性明顯小且季節性明顯小且季節性明顯大高爾夫球場分

42、布有若干水池障礙區各區域水資源特點分析列表Analysis List由于本項目場地面積大、地形復雜，各區域分散且功能差別大，因此，各區域的水資源特點也存在較大差別。為了能對各區域進行更經濟、高效的水資源管理，針對其不同的水資源利用特點進行分析總結，進而有的放矢的分別采取水資源管理措施，是很有必要的。初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 各區域水資源特點Watercharacteristicsineverydistricts總結Conclusion水灣核心區雨水徑流量大且水質差、污水排水量大、飲用水和雜用水需求大、灌溉水需求小療養水灣區雨水徑

43、流量小且水質好、洗浴排水量大、飲用水和灌溉水需求大、雜用水需求小旅游天地區雨水徑流量小且水質中等、盥洗和沖廁排水量小且分散、灌溉水需求大、飲用水和雜用水需求小高端度假區雨水徑流量小且部分區域水質差、污水排水量小且季節性明顯、所有供水需求小且季節性明顯初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 雨水系統管理Rainwatersystemmanagement水灣核心區Corezone屋面雨水道路雨水硬質地面雨水草溝雨水花園雨水儲水罐綠地雨水回用于本區域和周邊區域的灌溉、路面沖洗和車輛沖洗用水多余雨水溢流到地表水相對于其它區域，水灣核心區的屋面、硬質地

44、面、人流量和車流量是最大的，因此雨水徑流量也是相對最大的，同時徑流水質是最差的。采取一定措施收集和處理該區域的雨水徑流并進行資源化利用，能有效減少其對地表水和淺層地下水的污染，削減洪水量。草溝是一種景觀型生態地表溝渠排水系統，它可以代替部分雨水管道，不僅能很好的收集雨水，并且可以對地表徑流進行預處理。降雨時，草溝收集一定區域內的地表徑流，讓水流以較低流速流經草溝，經截留、植物過濾和滲透等過程，有效去除大多數懸浮顆粒污染物和部分溶解態污染物。雨水花園是一種在低洼區域種有灌木、花草乃至樹木等植物的雨水凈化生態設施，通過土壤和植物的過濾作用，有效去除徑流中的懸浮固體顆粒、有機污染物、重金屬離子、油類

45、物質及病原體等，還可暫時滯留雨水減少徑流量。建造費用低，運行管理簡單，自然美觀，具有很好的景觀和生態效果。草溝雨水花園本區域內的草溝和雨水花園均采取防滲措施，將屋面、道路、硬質地面和綠地的雨水收集處理后，儲存在地下儲水罐。主要目標是阻止未經處理的徑流污染地表水和淺層地下水，同時盡可能的收集和處理雨水，實現最大程度的回用。初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 雨水系統管理Rainwatersystemmanagement水灣核心區Corezone水灣核心區雨水管理設施平面布置圖水灣核心區雨水管理設施平面布置圖圖 例圖 例草溝雨水花園+地下雨水

46、儲水罐徑流匯水方向注：本圖僅表示雨水管理設施平面的大致位置，其具體定位、尺寸和形狀需隨設計階段的深入進一步確定。初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 雨水系統管理Rainwatersystemmanagement療養水灣區和旅游天地區Recuperatezone&Tourzone草溝就近排入地表水下滲屋面雨水道路雨水硬質地面雨水綠地雨水雨水花園下滲療養水灣區和旅游天地區由于綠地面積較大，屋面和硬質地面較少，且人流量車流量都不算太大，因此本區域內的雨水徑流量不大，并且水質中等或較好。草溝和雨水花園都不再采取防滲措施，將原本流量不大的屋面、道路

47、、硬質地面和綠地的雨水收集處理后，絕大部分自然的滲透到土壤中補給地下水。如有多余的雨水會隨著地形高差自流到最近的地表水體中。草溝雨水花園綠地雨水初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 雨水系統管理Rainwatersystemmanagement療養水灣區和旅游天地區Recuperatezone&Tourzone徑流匯水方向療養水灣區和旅游天地區雨水管理設施平面布置圖療養水灣區和旅游天地區雨水管理設施平面布置圖圖 例圖 例草溝雨水花園注：本圖僅表示雨水管理設施平面的大致位置，其具體定位、尺寸和形狀需隨設計階段的深入進一步確定。初步環境策略Pr

48、eliminary Environmental Strategy房地產智庫 雨水系統管理Rainwatersystemmanagement高端度假區Holidayzone高爾夫球場徑流道路雨水硬質地面雨水草溝雨水花園下滲下滲綠地雨水濕地就近排入地表水屋面雨水總體來說，高端度假區的綠地面積較大，屋面和硬質地面較少，人流量車流量不大且有明顯季節性。因此區域內的雨水徑流量不大，且除了高爾夫球場區域外，其它區域的雨水徑流水質都較好。高爾夫球場區域因為草坪的養護管理需要施放大量的化肥和殺蟲劑，因此雨水徑流污染十分嚴重。將高爾夫球場內的水池障礙區與專門用來處理球場徑流的濕地合建，使其兼有運動、景觀和凈水三

49、大功能。草溝和雨水花園不采取防滲措施，將經過濕地處理后的高爾夫球場徑流和原本流量不大的屋面、道路、硬質地面和綠地的雨水一起收集處理后，絕大部分自然的滲透到土壤中補給地下水。如有多余的雨水會隨著地形高差自流到最近的地表水體中。高爾夫球場被稱為富營養化綠地是水池障礙區，也是凈化濕地草溝初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 雨水系統管理Rainwatersystemmanagement高端度假區Holidayzone療養水灣區和旅游天地區雨水管理設施平面布置圖療養水灣區和旅游天地區雨水管理設施平面布置圖圖 例圖 例草溝雨水花園徑流匯水方向注：本圖

50、僅表示雨水管理設施平面的大致位置，其具體定位、尺寸和形狀需隨設計階段的深入進一步確定。濕地初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 污水系統管理Wastewatersystemmanagement水灣核心區和療養水灣區Corezone&Recuperationzone建筑內產生的所有污水排水MBR污水處理系統回用于水灣核心區和療養水灣區沖廁、消防、暖通系統和灌溉用水多余中水就近排入地表水水灣核心區和療養水灣區相鄰且污水排水量大，相對于兩個區域分別建設自己的污水處理和中水回用設施，共用一套污水處理系統和中水回用管網可以大大減少建設和運行管理費用。

51、將兩個區域內的污水統一收集和處理完畢后，回用于沖廁、消防、暖通和灌溉。多余中水就近排入地表水，明顯改善現有農戶生活污水不經處理無序排放而造成的對地表水、淺層地下水和土壤的污染。室內MBR處理設施污水處理站中水回用設施初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 污水系統管理Wastewatersystemmanagement旅游天地區和高端度假區Tourzone&Holidayzone旅游天地區和高端度假區建筑密度小，排水分散且季節性明顯，如建立統一的污水處理和管網設施，經濟性不高。在這種情況下，在兩個區域內按照地塊分布，每個地塊都采用獨立的分散型

52、收集和污水處理工藝較為合適。土地處理系統和綠地合建，不影響景觀效果，能很好的滿足處理污水量有明顯季節性變化，且投入運行后極少需要維護。得到的中水不需要遠距離傳輸，回用于收集區域內的沖廁、消防、暖通和灌溉；如有多余少量中水則就近排入地表水。各建筑內產生的所有污水排水分散型土地處理系統回用于收集范圍內的沖廁、消防、暖通系統、沖洗和灌溉用水多余少量中水就近排入地表水土地處理系統外觀回用于沖洗回用于沖廁初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 飲用水源Drinkingwatersource飲用水處理系統丹江口水庫取水點取水作為自來水，供應至場地各個區域

53、，用于飲用、洗浴、餐飲、盥洗、洗衣等生活用水方案1從場地周圍最近的自來水管網取水作為自來水，供應至場地各個區域，用于飲用、洗浴、餐飲、盥洗、洗衣等生活用水方案2場地內所有污水排水MBR純水處理方案3作為自來水，供應至場地各個區域，用于飲用、洗浴、餐飲、盥洗、洗衣等生活用水根據情況，對本項目場地內的飲用水源提出了以上三個方案：其中方案1最經濟便捷，處理成本低且管網建設規模小；方案2不需要處理設施，但需要敷設較長的給水管道將周邊的自來水引致場地；方案3的處理成本較高，但不需要長距離的輸水管道飲用水源的取水問題，政策性因素多于技術性因素，還需要和有關部門進一步確認后，再選取最經濟的水源方案。初步環境

54、策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 初步環境策略Preliminary Environmental Strategy環境承載力Environmental Carrying Capacity開發建設活動控制在一定環境容量下開展，環境容量的設定應滿足以下要求：1.環境容量基于可開發的建設用地而言，對于不可開發的地塊由于存在較為敏感的環境問題，不適宜用做建設用地，因此，不參與環境容量的計算2.可開發建設用地的環境容量評價需要根據地塊面積，綜合考慮環境容量評價體系表中提出的各項評價指標，并通過科學的評價方式進行人口計算3.只在基地內夜間住宿的游客不包括在

55、環境容量計算內4.綜合以上承載力分析條件，根據木桶原理，選取最小值作為綜合考量的環境容量一級指標二級指標評價方式自然資源承載力土地資源承載力基于規劃區域開發適宜性分析，利用人均用地需求指標來計算土地資源的人口承載力，或基于游覽對植被覆蓋的土壤造成衰退的限值進行估算水資源承載力基于人均用水量及可用水資源量計算水資源的人口承載力環境污染承載力水污染承載力根據生活污水產生量并結合可用于就地污水處理的土地面積、以及污水處理方式計算水污染的人口承載力大氣污染承載力以GB/T1320191制定地方大氣污染物排放標準的技術方法為依據進行大氣排放總量限值估算心理承載力游客心理承載力基于對游客心理調查，確定適合

56、的使游客能夠接受并感覺舒適的單位游覽面積，進而根據總游覽面積計算游客心理承載力環境承載力評價體系房地產智庫 初步環境策略Preliminary Environmental Strategy環境承載力Environmental Carrying Capacity1.水灣核心區用地面積：40.6ha開放空間比例：50-60%容量限制因子為土地資源人均占有率游客容量：約4500人/天2.旅游天地區用地面積：128.5ha開放空間比例：80-90%容量限制因子為游覽造成土壤與植被生態系統衰退的恢復能力限值游客容量：約1800人/天3.高端度假區用地面積：242.8ha開放空間比例：80-90%容量限制

57、因子為高端度假游客心理承載能力游客容量：約1600人/天4.康體療養區用地面積：39.7ha開放空間比例：60-70%容量限制因子為游覽造成土壤與植被生態系統衰退的恢復能力限值游客容量：約800人/天總游客量：約8700人/天年游客量：約320萬人/年房地產智庫 生物多樣性恢復策略Bio-diversity Strategy生物多樣性修復原則整體趨近生態系統；尊重自然系統過程；盡可能多目標經營；尊重相鄰生態系統；實施適宜的監控系統；進行調整的適應機制；結合空間和時間尺度；由所有利益相關者參與決策.基于自然生態系統的特質和生態承載力，將基地區劃為濱水涵養區、山體保育區、生態游憩區和生態恢復區。生

58、態游憩區?提供人們旅游與公共活動區空間，用于一般休閑，是人為活動最豐富的區域。?現狀沖溝明顯的區域，建議在沖溝兩邊種植鄉土樹種，防止水土流失?農田實行退耕還林還草，經濟可行，且效果明顯的修復措施。生態恢復區?采取封禁保護，使原有的地形地貌和動植物群落在自然狀態下生長、繁殖、演替和發展，保持天然的生態過程?禁止放牧、砍伐等破壞植被的行為，減少人為活動，實行生態旅游初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 初步環境策略Preliminary Environmental Strategy生物多樣性恢復策略Bio-diversity Strategy濱

59、水涵養區?以水源涵養和水土保持的生態服務功能為主導，構建水域、水邊和水陸交錯帶生物棲息地的多樣性環境，發揮最高效的生態功能?提倡生態型駁岸設計，天然材料利用以下各類植物覆蓋、穩固土壤，抑制因暴雨徑流對駁岸形成的沖刷植物的?合理配置濕地樹木類、濕生植物類、浮葉植物類、沉水植物類植物，同時種植一些觀賞性水生植物，不僅可以吸收水體中部分營養鹽和有毒物質，降低湖泊中氮、磷濃度，而且還具有較高的觀賞價值?科學合理設計水生動物的放養模式，人工輔助增加生物多樣性，使各種群生物量和生物密度達到營養平衡水平山體保育區?以山體保育和生物多樣性恢復的生態服務功能為主導，構建一個生態功能完整性的山體林地系統，恢復其本

60、來面貌?山體被破壞嚴重的地段，采用人工恢復生態系統的手段，包括人工植被恢復，種植鄉土樹種，采用喬灌草立體恢復模式，加速生態系統演替進程?因地制宜地采取天然更新或林分改造、透光撫育等人工更新的方法，對其進行改造，加快進展演替進程，形成種類多樣、異齡復層的闊葉林或以闊葉樹占優勢的森林生態景房地產智庫 室外彩蝶生態觀賞園栽種了大量的蝴蝶寄生樹與蜜源植物，形成了良好的蝴蝶活動、棲息場所室內蝴蝶園采用溫室等設備，引進的各季蝴蝶，構建蝴蝶所需生境，一年四季均可觀光標本科普展覽館構建蝴蝶標本長廊，了解蝴蝶生命的循環及其在自然界的角色工藝品制作室現場制作蝴蝶標本、以及蝴蝶工藝品展示生物多樣性恢復策略蝴蝶谷Bi

61、o-diversity Strategy Butterfly Valley生態策略蝴蝶種源采集引種適于本地生活環境的蝴蝶品種，包括粉蝶、蛺蝶、環蝶等，適當引入部分珍貴品種，如中華虎鳳、蝶金鳳蝶、裳鳳蝶、金裳鳳蝶、巴黎翠鳳蝶等植物種植策略蝴蝶幼蟲寄主蕓香植物（柑桔）、馬兜鈴科（馬兜鈴）、樟科（樟樹）、木蘭科（白蘭花）、樸樹、榆樹、堇菜科植物、豆科（大豆）、十字花科植物（苜蓿）、夾竹桃等蝴蝶蜜源植物馬纓丹（五色梅）、蟛蜞菊、美人蕉、油菜花、紫云英、刺槐、向日葵等在蜜源植物較少的情況下，可用1份蜂蜜加9份水配成10%的蜜糖溶液噴灑在蜜源或寄主植物上。每年37月、1012月皆是賞蝶最佳時節，谷中蝴蝶漫

62、天飛舞，樹枝和樹頭上棲息著色彩斑斕的蝴蝶初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 低環境影響的生態社區發展策略基地選址和規劃1.通過盡量減少基地清理和最大限度的維持現有植被來最小化對基地的干擾2.在任何建筑區域和湖邊區域之間保持至少20米的緩沖帶3.最大限度的考慮并保留自然地形特征(山石,山丘,山脈等);城市和項目規劃1.盡可能致力于城市發展，限于核心區域和別墅區開發;2.在之前開發過的旅游和度假區內鼓勵旅游業的發展;3.除了核心區域的建筑外，基地的其他建筑高度不能超過4層樓高.最高的?-層建筑只允許在旅游和 度假開發區的指定區域內建造;4.建

63、筑設計與自然環境相融合(如，在成熟樹的最高遮蔽樹蔭下建造建筑);初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 低環境影響的生態社區發展策略景觀和植被1.將基地的自然特貌最大限度的融合到度假區的景觀設計中(如當地植物和敏感棲息地的保護).2.控制樹木移植來保持環境質量，最小化對自然環境的影響3.設計馬路和旁道來最小化對周圍環境的打破。(如通過升高旁道來為野生動植物保留空間等)4.將當地植物融合在景觀設計中.5.利用相關文化、當地資源、和可持續管理的材料來做景觀設計(如,小路,圍欄等)水資源管理1 保留、恢復和積極的管理基地的自然溝渠系統，將其作為景觀

64、設計的開放空間、野生動植物廊道和洪水緩沖地帶;2.安裝高效的灌溉系統(如滴灌),土壤濕度探測器/監測器,現場氣候 計量等，來最優化灌溉時間、最小化用水;3.鼓勵灰水再利用，減少景觀灌溉對可引用水的需求;4.將最小化雨洪徑流整合到景觀設計中.初步環境策略Preliminary Environmental Strategy房地產智庫 制冷/供暖基地的平均太陽輻射強度為3.6 度/平米天,充足的輻射可以提供太陽能熱用于室內的制冷和取暖。供電基地1,323 度/平米年的太陽能輻射強度可以使太陽能光伏板每平米產生170瓦的能量，可以很容易的與屋頂相結合。供電盡管基地風能不是很強，地勢高些的地方還是可以應

65、用較為美觀的小型風力發電機。制冷/供暖/供電基地周圍有豐富的生物質資源，使生物質鍋爐、熱電冷三聯供或熱電聯產在當地具有可行性。綠色旅店設立于鄉間，與周圍的大自然環境相融合，常位于具有很高環境價值的區域.利用基地合適的可再生能源資源，主要有生物質能、太陽能和微觀熱電冷三聯供或熱電聯產等，來滿足當地的能源需求。這樣的旅館設計既可以得到周圍優美的環境，也可以作為示范鼓勵游客對可再生資源的使用，鼓勵那些考慮自己生態足跡的生態游客到此一游。綠色旅店:“Gite des Rapilles“(法國)生物質能太陽能熱太陽能光伏屋頂風能可再生能源 綠色旅店房地產智庫 一、規模預測與發展策略二、總體框架及分區開發

66、三、生態景觀系統及環境策略四、核心水灣區城市設計04匯報內容Project Context房地產智庫 The image cannot be displayed.Your computer may not have enough memory to open the image,or the image may have been corrupted.Restart your computer,and then open the file again.If the red x still appears,you may have to delete the image and then ins

67、ert it again.核心區規劃設計平面圖Core Area master PlanAHFLABCGIEDKJ酒店賓館會議中心商業會所太極小鎮老子學院老子像信息中心集散中心管理辦公印象舞臺旅游碼頭人工島嶼ABCDEFGHIJKLA房地產智庫 整體鳥瞰Bird View房地產智庫 整體鳥瞰Bird View房地產智庫 整體鳥瞰Bird View房地產智庫 A 酒店（度假）：2.9萬平方米，200-250房B 會議、商業、會所：1.6萬平方米C 酒店（商務）：2.0萬平方米，150-200房ACB酒店區：總建筑面積：6.5萬平方米建筑占地面積：2.5萬平方米酒店區三維空間研究Hotel 3d

68、Analysis房地產智庫 碼頭區：總建筑面積：4.1萬平方米旅游碼頭三維空間研究Habor 3d Analysis房地產智庫 度假小鎮區：總建筑面積：5.5萬平方米太極小鎮三維空間研究Taiji Town 3d Analysis房地產智庫 入口服務區：總建筑面積：3.1萬平方米其中：信息中心、接待為1.1萬平方米，管理中心為2.0萬平方米服務集散中心三維空間研究Habor 3d Analysis房地產智庫 建筑風格控制總體原則：坡屋頂為主，結合屋頂活動平臺，傳統與現代相結合；結合山地坡度變化，跌落布局；建筑圍護結構以通透為主；充分體現依山伴水的建筑特色；入口服務區：信息、接待中心尺度親切，建

69、筑大小錯落結合水面景觀營造綠水青山的門戶意向。小鎮：沿街相連，人群熙攘；院落相通，水聲相聞；質樸而有韻味（粉墻黛瓦等色彩）；碼頭：結合影音因素，實墻、燈光等；現代動感的造型；酒店：順山脈之勢延伸至水邊；最大限度面向山水景色；簡潔典雅（金屬屋面、玻璃、鋼構架等）。建筑風貌設計意向Core Area master Plan房地產智庫 挖填方策略Grading1.共計：挖方量：65萬方填方量：50萬方2.挖填方達到基本平衡挖方量：35萬方挖方量:30萬方填方量：25萬方填方量：25萬方挖填前挖填后房地產智庫 核心區交通流線分析Transportation Analysis房地產智庫 The imag

70、e cannot be displayed.Your computer may not have enough memory to open the image,or the image may have been corrupted.Restart your computer,and then open the file again.If the red x still appears,you may have to delete the image and then insert it again.下一步工作總體框架的明確，并與原框架進一步整合。華高萊斯與艾肯的項目建議做好銜接，以更好的落地。生態環境有關開發策略的進一步發展與深化。水灣區設計的明確，并進一步發展房地產智庫