1、2011年09月15日化工片區城中村改造項目項目定位及商業規劃建議個舊森源房地產個舊森源房地產第一部分案例借鑒第二部分項目現有規劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業定位第五部分項目商業規劃建議第六部分項目寫字樓定位及發展建議研討思路：研討思路：研討思路：研討思路：個舊森源房地產3Page3Page案例借鑒廣州中華廣場案例1.項目總體概況 中華廣場是廣州最負盛名的大型商業地產項目之一。該項目位于廣州傳統商業區中山三路，商業氛圍濃厚。經營面積逾17萬平方米，中華廣場以經營時尚產品為特色，規劃有數碼城、名店城等業態。中華廣場底層接駁地鐵，提高了項目的人氣聚集速度。2.項目業態定位狀況 中華

2、廣場順應新經濟時代潮流，引入數碼城概念，并用心打造建設，令其成為廣州城內最火爆，潮流的數碼產品展示場、數碼技術發布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進銷售的首選之地。個舊森源房地產4Page4Page建筑功能規劃廣州中華廣場建筑功能規劃外部景觀功能規劃設計：中華廣場東面設有全國唯一最長的戶外觀光電梯，直達七樓，顧客置身其中，便可盡覽東山區美景。廣場內部的裝飾設計：結合了中西建筑的藝術精華，陽光透過呈菱形的中庭上方的鋁合金光棚，使顧客的視野頓感開闊，配合精心擺設的花草植物，令環境更加舒適優雅、賞心悅目。內部交通配套規劃設計：中華廣場內的功能配套

3、設施十分完善，包括：69部扶手電梯、10部垂直客梯、6部貨梯，外設全國最長的戶外觀光梯和垂直觀光電梯，顧客可以方便快捷地到達任何一個樓層、中華廣場的負二至負四層被譽為全城最大的自動化停車場，可提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化的車場管理系統與之相配套，可大大滿足現時的停車需求。個舊森源房地產5Page5Page建筑功能規劃廣州中華廣場建筑功能規劃建筑風格規劃中華廣場的建筑通透、穩健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人頓生向住欣羨之情；商場寬敞明亮、線路流暢。活動廣場中華廣場門口的廣場面積比較寬大，經常舉辦大型的表演活動，廣場上吸引了眾多的人駐足觀看。以上的規劃優勢明顯地表現出中華廣場

4、在硬件上的獨特之處，給消費者感到新穎的吸引力。個舊森源房地產6Page6Page業態布局廣州中華廣場各樓層業態布局樓層業態負1層除負一層為主營品種繁多的摩托車配件、維修工具的大型摩托車汽配城外，負二、負三、負四層為被譽為全城最大的自動化停車場1層匯集了世界各大知名品牌，有廣州白領所鐘愛的佛羅倫、C00ZZI、阿桑娜等年輕一族喜愛的班尼路、E&U、CY、CottonShop等；除此還有各式潮流服飾、鞋、皮具等，這里的服飾各具特色，把各種潮流元素融匯得恰到好處2-3層二層、三層（部分）吉之島百貨公司1-4層南區一層至四層西南區：盛世中華百貨1萬平方米，主營中高檔的家用電器、服裝、運動旅游用品等，5

5、層中華數碼城：云集了國內外頂尖級科技品牌，諾基亞開設了中國最大的概念店，摩托羅拉、愛立信、西門子、三星、廣州視窗等，還有天龍，愛浪、CAV、麗聲等多個頂級視聽器材專門店。個舊森源房地產7Page7Page業態布局廣州中華廣場各樓層業態布局樓層業態5層中華現代家居城：集中了廣州市最好的9個商家，包括最有氣魄的“穗港”、最有創意的“高尚”、最豪華的“健威”、最有特點的“格調”，還有“國際”、“恒生”、“歐迪寶”、“創藝”、“華洋”等，這里的家私各具風格，或豪華典雅式、或懷舊精巧式，或簡約前衛式。6層鳳凰文化城、壹創書城：傳統與現代相結合的陶瓷精品、古典家私、根雕、園藝、民族工藝品7層中華美食廣場：

6、有經營粵菜的華融宮酒家，有深受年輕一族喜愛的日本友和回轉壽司店、有正宗的韓國料理店“笑味軒”。除此，還設有五十多個美食攤位，集各國菜式，異地風味之大全，可同時容納一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食廣場。8層中華廣場電影城：中華廣場電影城現擁有4個豪華放映廳，超大銀幕概念設計，并于國內首度使用1.2米寬設計、固定式豪華座椅，是廣州市最豪華的電影城，也是廣州市內唯一可乘坐地鐵到達的電影城。個舊森源房地產8Page8Page經營管理狀況分析項目擁有高品質的物業管理與營銷體系中華廣場全權委托仲量聯行為物業經營管理顧問。仲量聯行是全球首屈一指的綜合物業服務及投資管理公司，在美國、歐洲、澳洲都設有管理

7、公司。其管理物業面積逾一千萬平方米，已于九六年獲得IS09002國際品質認可證書。這支最具專業水準的物業管理隊伍將為中華廣場內外客戶提供一流的服務。在抓好物業管理的同時，中華廣場還特別注重精神文化建設。通過每月一期的消費導報向顧客傳遞各種各樣的商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉行不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的生活追求。例如：全程獨家贊助全城熱點“第八屆美在花城”、大膽創新的“貼身、醉心內衣展繽紛”、青春飛揚的“夏日好想暢游”泳衣展、極具群眾參與性的“廣州市首屆老年舞蹈大賽”、慶祝中國*80周年的“鑼鼓喧天慶七一”大型廣場民間藝術表演等，務求營造更好的商場文化氣氛，吸引更多的顧客

8、光臨。建有自己的網站：www.china-個舊森源房地產9Page9Page案例啟示廣州中華廣場成功啟示多功能一體化功能定位準確：中華廣場現推廣的主題是“萬千姿彩在中華”，商場的特色是集購物、娛樂休閑、飲食、旅游景點等多功能一體化的大型消費中心，將購物當作一種享受，而不僅僅是為了買東西；主題業態鮮明，經營業態緊貼市場需求而又有差異化：經營業態方面則選取了一些屬于市場上需求量最大的，而又與周邊商業形成一種差距的經營業態；貼近時代要求，引領潮流,商品國際化,把握核心客戶時尚觀；產權高度統一:產權統一是購物中心制勝關鍵，沒有統一的產權、統一的經營、管理，便談不上統一的市場運作、廣告推廣、品牌經營，便

9、會陷入各立山頭、混亂經營狀態，也會因短視行為招致長期失敗。個舊森源房地產第一部分案例借鑒第二部分項目現有規劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業定位第五部分項目商業規劃建議第六部分項目寫字樓定位及發展建議研討思路：研討思路：研討思路：研討思路：個舊森源房地產11Page11Page項目區位一環邊核心區域機場新機場項目位于城市一環邊核心位置，環城東路與東風路的交叉口；在東風路側緊臨項目有地鐵站出口，有強大的人流支撐；離機場有20多分鐘的車程，有較強的商務便利性；離核心CBD5-10分鐘的路程。個舊森源房地產12Page12Page車流動線利弊分析項目有較長的臨街面，交通組織靈活項目交通優

10、勢明顯，車流組織較靈活；人車分流：人流路線通達性強，避免了人車相互影響；貨車與小車分流：項目可設入口和出口位置較多，能很好的做到貨車與小車分流；小區車流與商業、寫字樓的車流分開。機動車流貨車非機動車流個舊森源房地產13Page13Page人流動線利弊分析人流線規劃流暢，人流組織效率高項目人流節點明清晰，人流聚合與分離較通暢；人流流線清晰明了，通達性強，商業沒有出現死角；住宅人流引導與管理難度較大，住宅的私密性、舒適性降低，商業與住宅出入口需分開；人流線寫字樓住宅酒店個舊森源房地產14Page14Page功能分區利弊分析項目物業布局較合理，住宅私密性差項目寫字樓與住宅分區明顯，住宅靠項目內部，交

11、通對住宅影響較小；商業與住宅設計過于緊密，動靜難分區，商業對住宅造成一定的干擾；住宅對商業起到帶動人流，增進人氣的作用；寫字樓緊靠東風路，交通便利，形象展示到位，有較高的商務價值。住宅寫字樓寫字樓寫字樓住宅住宅住宅住宅商業酒店個舊森源房地產15Page15Page項目SWOT分析項目在區域內有較強的優勢優勢（STRENGTH）l區位及規模優勢明顯；l展示面較長，已具有一定的商業氛圍，商業價值較高；l昭示性強，外部交通便利，易達性較高。劣勢（WEEKNESS）l項目區域形象較差，環境臟亂，需刷新項目形象；l受限于目前非商業因素，地塊四至商業價值不一致，需要趨利避害。威脅點（THREATEN）l居

12、民認可度較高的核心商業區威脅；l未來項目的威脅。機會點（OPPORTUNITY）l區域商業環境較差，給項目商業更大發展空間；l區域商圈不斷演變，多中心商業格局逐漸形成。SWOT分析個舊森源房地產16Page16Page項目戰略定位項目以差異化戰略建立區域新的商業核心地位領導者挑戰者p品牌知名度高p項目具有無可復制的資源p產品創新p局部或全面領先，市場亮點p壟斷形象標桿，引領市場潮流p具有持續作戰能力市場新進者p具備一定獨特資源和生產規模p改變游戲規則p強調新的評估標準p強調產品的特色和價值追隨者補缺者p缺乏獨特資源和資金實力p搭便車，借勢p以小博大p價格戰的制造者p規模小，快速靈活p目標客戶明

13、確，挖掘細分市場價值p抓住某種需求變化趨勢，在細節創新打造難以復制的產品p敏銳的機會主義者結合項目獨具魅力的特色定位,打造城市區域新商業商務中心挑戰者挑戰者領導者追隨者 補缺者 挑戰區域固有商業形態，重新定義區域商業價值，創新打造難以復制的核心競爭力個舊森源房地產第一部分案例借鑒第二部分項目現有規劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業定位第五部分項目商業規劃建議第六部分項目寫字樓定位及發展建議研討思路：研討思路：研討思路：研討思路：個舊森源房地產18Page18Page項目戰略目標從三個方面思考項目戰略目標城市發展層面：項目整體將打造成區域市場的標桿項目，成為城市區域發展的代表形象！項

14、目開發層面：打造區域新的都市綜合體，輻射區域市場；再造白塔路商圈商業核心，推進區域商業市場的更新換代！公司層面：樹立企業品牌，贏得市場先機，同時提供安全、穩健的現金流，支持項目滾動開發！個舊森源房地產19Page19Page項目戰略目標項目打造多功能城市綜合體19綜合體，一個多功能、高效率、功能復雜而統一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發展。初級階段：簡單功能疊加發展階段：融合發展成熟階段：多元發展商業居住商務商務商務商業商業居住居住娛樂休閑文化休閑娛樂文化公園體育綜合體（COMPLEX）-是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活空

15、間的三項進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的建筑或建筑群。旅游個舊森源房地產20Page20Page項目整體定位打造多功能綜合體，成為區域城市的地標和象征綜合體多重功能的相互聯動使得其具備很強的自我增值、自我繁榮的能力寫字樓寫字樓個舊森源房地產21Page21Page整體功能定位增強各物業之間功能聚合，促進項目整體價值提升項目是典型的城市綜合體，以商業為核心，寫字樓為形象展示，住宅為價值提升部分；其中商業形態、檔次及建筑規劃決定著項目整體的價值。個舊森源房地產22Page22Page項目整體定位多功能聚合的城市綜合體以新經濟時代

16、潮流，經營時尚產品為特色，規劃有數碼城、名店城、集飲食、購物、娛樂于一體的新概念綜合購物商城。同時聚集高端寫字樓、住宅、酒店功能商業商務中心。白塔商圈都市綜合體高品質與完美配套的高尚住宅一個充滿城市意向的商業中心開放、活力的下沉廣場情趣盎然的商業步行組團街區高端形象、樹立典范5A寫字樓項目定位要素提煉個舊森源房地產第一部分案例借鑒第二部分項目現有規劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分 項目商業定位第五部分項目商業規劃建議第六部分項目寫字樓定位及發展建議研討思路：研討思路：研討思路：研討思路：個舊森源房地產24Page24Page商業定位思考從四個角度思考項目商業定位 能夠創造出新的城市價值增

17、值區域，提升整體的商業價值，同時為城市發展注入新的活力，改變城市區域形象。重新整合區域商業資源，能夠在商業形態、業態 功能以及服務環境上為區域打造全新的城市商業 地標，創造區域核心的頂峰價值。商業發展角度消費者角度 符合其消費特點及需求，營造全新購物消費體 驗，不僅提供更為豐富功能的業態組合，同時能 夠為其提供更具魅力的購物休閑娛樂場所。項目商業定位必須考慮適合銷售以及長期穩定經 營要求，同時必須具備長遠的競爭優勢，符合未 來發展態勢。項目開發角度城市發展角度個舊森源房地產25Page25Page目標市場定位從商圈三個輻射能級上界定目標市場消費商圈構成：主圈主圈 -65的顧客；次圈次圈 -25

18、顧客；邊圈邊圈 -10顧客；商圈輻射范圍：白塔路商圈商圈，中心商務區人群，東片區消費人群；消費商圈構成：主圈-大型商場主圈在5公里以內，任何交通工具20分鐘以內。次圈-大型商場主圈在8公里以內，任何交通工具40分鐘以內。邊圈-大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。個舊森源房地產26Page26Page客戶群體以年輕化的消費者為主體消費群體定位必須與所處區域功能相聯；必須做好客源重疊分析和規劃；消費群區域內辦公寫字樓、醫院、拓東體育館區域外人流；以70、80、90后年輕一族，以時尚潮流消費為主的消費人群；區域內小區客戶群；投資群中產階級群體；高級白領、金領、企業家、昆明本土投資客；

19、商戶群大連鎖店或快餐集團；以年輕時尚的商家、電子數碼、男女服飾、運動、美食、娛樂等業態；專業市場與零售市場中高端商家；個舊森源房地產27Page27Page項目商業定位組團街區式生活購物中心復合主張：一站式購物+休閑消費體驗商業特點：多種功能集聚、業態豐富商業布局特點：組團式街區形態商業定位以休閑體驗消費為主的商業定位個舊森源房地產28Page28Page商業檔次定位以中高端為主的商業定位高高中中低低低低中中高高產品等級產品等級客戶層面客戶層面高端中、中低端（市場主流產品）低端本項目等級 項目商業體量較大，不能區域當地占大多數的中低收入人群消費水平，但必須在建筑規劃、主題特色以及購物環境上打造

20、中高品質感的商業項目，同時規劃一定比例的中高層次的品牌商家區域，以滿足不同層次消費需求。個舊森源房地產29Page29Page經營模式定位多種模式結合統一招租將場內鋪位或專柜統一出租給實際用家，所有者獲取租金收益，實際商家負責經營，獲取經營收益。部分經營租賃加部分出售一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪自營。個舊森源房地產30Page30Page形象定位項目塑造年輕、活力、時尚的形象YOHO是“YOUNG”與“HOME”的結合;著名媒體“YOHO”年輕人的城市；定位于一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心。昆明YOHO

21、廣場個舊森源房地產第一部分案例借鑒第二部分項目現有規劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業定位第五部分 項目商業規劃建議第六部分項目寫字樓定位及發展建議研討思路：研討思路：研討思路：研討思路：個舊森源房地產32Page32Page業態規劃思路根據項目戰略目標與招商運營角度制定規劃原則1、項目商業業態規劃必須起到整合原有商業與區域商業資源的作用；2、業態組合必須契合市場需求，同時滿足不同層次消費群體需求；3、項目規模較大，四周必須有主力店拉動人流；4、項目以銷售為主，應較多規劃面積要求不大，同時具備長期經營能力的業態。個舊森源房地產33Page33Page業態組合分析從項目定位角度分析業

22、態組合零售業態商家組合分析零售業態商家組合分析家庭式消費業態以年輕人為主要群體商務群體不同消費群體都需要的日常消費業態消費頻率較高，容易營造項目時尚活力氛圍中高端消費群體為主，對購物環境、商家品質有較高要求超市、服務配套、農貿市場、餐飲、服飾、兒童樂園、保健服務、家電家居等潮流服飾、餐飲休閑娛樂（酒吧、特色餐飲、電影院、ktv等）、電子數碼、書城培訓等中高檔餐飲、休閑娛樂、健身美容、品牌服飾、百貨等 項目商業定位于“生活購物中心”，輻射區域不同層次消費群，因此，從業態組合上就必須能夠滿足不同消費群體的消費需求。個舊森源房地產34Page34Page業態組合分析從項目開發角度分析商業業態組合專業

23、市場業態分析文化體育用品電子手機數碼花鳥市場業態原有商業環境較為破舊，需要重新規劃與整合原項目地主要以自然形成的街鋪為主，較為分散，區域市場缺失項目可在此基礎上，整合現有商家資源，并增大一定的規模，促進發展。充分發揮其娛樂性與休閑性功能 項目龐大的項目規模必須具備若干個專業市場擴大輻射面，而項目開發主要以銷售為目標，因此，規劃的專業市場必須兼顧適宜銷售以及具備長期經營能力，同時符合區域消費特點。個舊森源房地產35Page35Page核心業態主題分析項目周邊百貨云集，百貨業態體量過大區域百貨情況名稱規模已有商業金格12000匯都國際62,950 在建商業南亞之門-工人文化宮-蘇家村項目-建議本項

24、目不引入百貨百貨百貨百貨作為主力店，綜合性較強，在大型項目中發揮著中高端形象展示、增強擴張面以及拉動人流的重要作用；但區域內高端百貨業態云集，市場已經飽和。個舊森源房地產36Page36Page核心業態主題分析四大超市聚集項目周邊，超市沒有發展空間建設本項目不引入超市超市超市超市已有一定的發展，僅項目周邊就有四大品牌超市，項目引入超市必然面臨較大的市場競爭；同時周邊項目，不斷要進行改造，超市供給過剩。規模已有沃爾瑪超市24000好又多18000家樂福-大潤發-個舊森源房地產37Page37Page核心業態主題分析引入時尚的名品店拔高整個項目的形象名品店名品店引入一定量的名品店，一方面提高整個項

25、目的形象；同時在價格上以中高端為主，吸引大量年輕白領及追求時尚的人群；名品店業態以名表，香水、家居、化妝品、潮流服飾等為主的業態。個舊森源房地產38Page38Page核心業態主題分析引入以年輕人為主要消費人群的潮流前線品牌1、項目建議規劃潮流前線，將目標消費群鎖定年輕消費群體，營造項目時尚、活力氛圍，同時提升營銷價值；2、經營業態以服飾精品為主，輔之以個人護理、珠寶、服務配套等；3、商鋪面積不大，開店成本較低，經營方式靈活，較適合小商家經營，同時具有較好的租金收益。潮流前線潮流前線個舊森源房地產39Page39Page核心業態主題分析規劃商務需求的中高端餐飲、休閑娛樂業態餐飲、休閑娛樂業態

26、項目需要此類型業態其集中規劃，形成規模效應，也可規避其對其余商業的影響。在大型商業項目中，餐飲休閑娛樂業態一直是人氣最旺，自我經營能力最好的業態，一般占項目面積的30%-40%左右；項目經營餐飲、休閑娛樂業態面臨一定的競爭，因此必須從規劃、整體形象打造，借助其余商業以及項目綜合體優勢打造新的餐飲娛樂聚集區。業態規模建議餐飲中偏低檔：以美食街、美食廣場為形態，主營特色小吃、地方料理、中西快餐等30,000-40,000 中偏高檔：大型餐飲商家休閑娛樂休閑會所、KTV、酒吧美容美發、反斗城等個舊森源房地產40Page40Page核心業態主題分析規劃以時尚數碼品牌為主的專業數碼城數碼廣場項目地本身已

27、經形成以手機數碼為主要業態的專業市場聚集地；項目建議規劃手機數碼、電子數碼配件專業市場，將二者集中規劃，形成規模優勢，整合商家資源。規模建議為15,000-20,000。個舊森源房地產41Page41Page核心業態主題分析規劃文化、體育、家電、家居為主的家庭消費業態功能商家業種規模建議家庭式消費兒童樂園、書城、教育培訓、保健中心、家電家居等5000-8000文化體育業態項目緊靠拓東體育館，東風東路周邊已經形成一定規模的體育用品專賣業態；文體用品、兒童教育等家庭式消費業態能吸引不同消費層次水平的消費群體，經營能力較強且對增強項目商業輻射面有較大影響。個舊森源房地產42Page42Page核心業

28、態主題分析規劃以配套為主的農副產品的業態農副產品市場項目周邊小區較多，自身住宅體量也較大；項目建議規劃農副產品市場，不僅整合及擴大食品街商家資源，同時也為完善項目整體配套。農副產品批發市場規模建議為3,000-4,000。個舊森源房地產43Page43Page業態布局原則結合業態特點與承租能力合理布局業態業態特點布局原則主力店潮流前線付租能力較低，對展示面有一定的要求。適合規劃在商業價值不高，但具有一定展示面的地塊。次主力店電器賣場付租能力不強，對展示面、樓層、人流等要求不高。適合規劃在商業價值不高的地塊及相對較高的樓層。大型餐飲美食廣場美容SPA兒童樂園運動健身桑拿足浴專營店服飾鞋帽付租能力

29、較強，對展示面、樓層、人流等有較高的要求。可規劃在商業價值較高、展示面良好、人流量大、相對較低樓層等。個人護理鐘表珠寶銀行服務風味美食地方菜系特色餐飲中西式快餐西餐咖啡數碼通訊書店音像生活家居個舊森源房地產44Page44Page各樓層業態組合多樓層分布不同主力業態，檔次分層，業態分區樓層主題業態層高面積負三層停車場4.52.2萬負二層停車場農貿市場4.52.2萬負一層生活館花鳥市場、美食、潮流前線6.02.2萬一層精品館精品服飾、潮流前線、西餐、名品店、酒吧、餐飲6.81.5-2萬二層時尚館數碼城、名品店、餐飲、娛樂5.51.5-2萬三層潮流館文化、體育、家居、數碼城、娛樂城5.51.5-2

30、萬四層體驗館大型餐飲、特色餐飲、美食廣場、洗浴健身美容5.51.5-2萬個舊森源房地產45Page45Page招商主力店項目分布多家主力店和次主力店商家名稱商業類型面積層高、柱網、開間進深比、水、電、氣等硬件要求樓層主力店潮流前線15000-20000蘇寧電器150002500-20000平米、層高3.5米以上，柱間距7.5米以上負1層肯德基樓板到梁底高度，不得低于3米。；樓板承重：廚房區樓板負荷為450kg/，餐廳區活荷載為250kg/；1-2層次主力店大滇園15004層小肥羊20004層溫莎30004層上島咖啡5001層金滿樓45004層屈臣氏15001層絲芙SEPHORA6001層個舊森

31、源房地產46Page46Page負一層業態組合主要以潮流前線、餐飲為主的業態顏色業態面積（）花鳥市場4,000潮流前線、品牌服飾9,000食品、餐飲小吃、配套等7,000合計20000個舊森源房地產47Page47Page一層業態組合以娛樂、名品店與數碼城為主的業態顏色業態面積（）名品店5,000數碼城2,500潮流前線、品牌服飾3,000餐飲、酒吧、KTV、服飾、健身美容、配套9,000合計22500個舊森源房地產48Page48Page二層業態組合娛樂、數碼城、精品為主的業態顏色業態面積（）潮流前線2,000名品店5,000數碼城8,000餐飲、酒吧、KTV、服飾、健身美容、配套5,000

32、合計23000個舊森源房地產49Page49Page三層業態組合以娛樂聲碼、數碼城為主的業態顏色業態面積（）娛樂城3,000洗浴健身美容、配套2,000文化用品5,000數碼城8,000合計18000個舊森源房地產50Page50Page四層業態組合以美食廣場、文化用品為主要業態顏色業態面積（）文化用品城5,000洗浴健身美容、配套3,000美食廣場、休閑娛樂等12,000合計2,0000個舊森源房地產51Page51Page沿街商鋪建議沿街商業以集中商業為核心混搭精品店食品業態體肓用品為主的業態以手機、數碼為主的業態，部分服裝、飾品混合經營以小吃、美食、茶室等與吃有關的業態內街主要以服裝、飾

33、品、食品、精品店進行混搭，形成業態之間的互補。個舊森源房地產第一部分案例借鑒第二部分項目現有規劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業定位第五部分項目商業規劃建議第六部分 項目寫字樓定位及發展建議研討思路：研討思路：研討思路：研討思路：個舊森源房地產53Page53Page寫字樓分析項目寫字樓分析ABC總面積高度層數A60.623B98.426C167.4 43總計107523.6B、C棟可作為項目形象標桿建筑，對整個項目形象起到拉升作用。個舊森源房地產54Page54Page目標客戶界定項目定位中高端為主的客戶全球著名企業、海內大型企業的區域總部，以及業務增長迅速、成長預期良好的企業，

34、涵蓋金融、地產、外事服務、商業服務、IT、物流、貿易、創意設計、傳媒等現代服務行業；區域內大型國有企業、中央企業進駐昆明的企業；省外進入昆明企業。個舊森源房地產55Page55Page寫字樓定位大中小企業5星級服務型商務中心昆明中心區5星級服務型商務中心以昆明中心區域的配套與交通；健全的商業配套與服務；服務型：針對企業增加更多服務。個舊森源房地產56Page56Page寫字樓配套標準仲量聯行甲級寫字樓配套標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓樓宇外觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性是否達到寫字樓水平設備設施如電梯等候時間中央空調管式數量停車位數量配套服務設施（電力負荷、綠化、夜間照明

35、）等軟件方面是否達到星級酒店標準硬件方面位于主要商務區的核心區極佳的易接近性,臨兩條以上的主干路高質量的內外裝修靈活的平面布局和高使用率（70%）較大的層面積（25003000平方米）寬敞的大堂和走廊高效中央空調系統，四管制空調，功率與大廈面積匹配寫字樓智能化預留擴展空間，適應技術變化隨時擴展電梯系統良好，客貨梯分離充足停車位，個/250平方米現代化的服務配套設施國際知名物業管理公司管理知名專業房地產開發商開發國外知名公司的租戶組合一般建筑面積不少于50000平方米評價細則（仲量聯行）個舊森源房地產57Page57Page寫字樓硬件配套三棟寫字樓按照不同的標準進行配置A棟B棟C棟（5A）已扣除寫字樓面積（m）避難層建筑高度（m）232643電梯配置電梯數量(部)4+2（裙樓）712配置電梯荷載1.35T1.35T1.6T電梯荷載服務面積(m/T)5,0373,8362,671電梯速度（m/s）32.5、3.53電梯品牌迅達三菱日本東芝大堂面積200240350層高7.2910塔樓標準層面積1,0701,2402,1002,500層高3.03.63.4凈高2.72.72.4幕墻普通普通普通車位250360375空調VAV新風量(m/人/H)40物管CBRE