1、 “房地產眾籌”“房地產眾籌”六六大模式詳解大模式詳解 作者：顧修銘 徐鵬 冷劍 彭博 鄭蕓 隨著 “眾籌” 概念大熱， 開發商也紛紛試水， 房地產眾籌逐漸進入人們視野。 5 月 29 日，平安好房聯合萬科、協信、碧桂園等多家大型房企和互聯網巨頭發 起成立了“中國房地產眾籌聯盟” 。與此前的房地產眾籌項目相比， “中國房地產 眾籌聯盟” 創新何在？未來房地產眾籌又將如何發展？協信產業研究院經過系統 研究，梳理出以下六大房地產眾籌模式。接下來就讓我們來逐一解析。 圖 1 我國房地產眾籌主要商業模式示意圖 模式一：合作單位有購房需求，開發商卻缺少拿地資金，這該怎么辦？“定向類” 眾籌來解決 定向類
2、眾籌通常是在立項或者拿地之前進行， 為減少拿地及后期銷售的不確 定性， 開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿 地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。 定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障， 但要求投資者需 在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。定向眾籌 的優勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大， 大幅降低了開發商在開發建 設過程中自有資金的投入量。但由于政策、合作單位選擇等風險，現階段除眾美 集團外，少有開發商使用。 【案例：石家莊眾美城】 石家莊眾美城 110 萬平方米建筑面積中，有 33 萬平方米屬于定制項目，
3、且 項目總額 6.33 億元的土地款全部來自定制項目部分。眾美在拿地前便與多家單 位確定合作關系， 并約定 2300 元/的銷售價格 （當時周邊房價為 3200 元/） ， 投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發建設等各個 階段。此過程中，眾美組織投資者對項目承建方進行考察、參與原材料采購、清 查資金流向、參加工程辦公例會、現場勘查項目進度、參與配套設施建設等。 圖 2 石家莊眾美城眾籌交易構架示意圖 模式二： “融資型開發類”眾籌能解決什么問題？鎖定客戶+融資 融資型開發類眾籌通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配， 項目利 潤不足以覆蓋銀行、 信托等傳統融資方式的資金成本的情況。 通過在項目拿地后、 建設前進行眾籌， 為項目建設階段提供低成本資金， 達到降低項目負債率的目的， 同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。 開發類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預
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