河北保定天河商務綜合樓項目整體定位及招商策略(225頁).pdf
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河北保定天河商務綜合樓項目整體定位及招商策略(225頁).pdf
1、保定市 天河商務中心綜合樓項目 整體定位及招商營銷策略建議 （溝通版） 我們對集中式商業項目的理解及觀點 Opinion 商業地產是房地產開發中最復雜、難度最 大的部分 1 住宅開發寫字樓開發商業開發 涉及的利益者 （價值鏈） 開發者 消費者 開發者 消費者 承租者 開發者 投資者 經營者 消費者 涉及的環節 （操作鏈） 項目規劃 項目銷售 項目規劃 項目銷售 招租管理 項目規劃 項目招商 項目銷售 運營管理 成功標準 銷售速度 銷售價格 出租率 租金 滿足市場消費 實現投資收益 有利社會發展 商業地產是“三高產品”： 高風險、高回報、高 技術含量。 住宅、寫字樓開發的目標客戶 是小眾，滿足不
2、同消費者中一 部分消費者的獨特需求。 商業開發的目標客戶是大眾， 滿足不同消費者中大部分消費 者的類同需求。 住宅、寫字樓、商業開發比較 商業地產開發是一個精細的系統工程，有 著眾多子系統 2 城市 與 商業 區位 與 商圈 消費 研究 業態 規劃 產品 設計 商業 招商 運營 管理 推廣 銷售 商業是城市的空間及功能節點，商業開發 要放在城市時空發展背景之下 3 沒有“市”的“城”，怎么還叫 “城市”？ 時間軸 初級階段中級階段高級階段 30%以下70 %以下70%以上 城市商業空間 發展特征 城市化率 向心聚集 （向城市幾何中 心聚集） 向心分散 （向城市幾何中 心發散） 離心聚集 （離開
3、城市中心 向郊區聚集） 城市發展階段 第一空間 （居住空間） 居住功能區 工 業 功 能 區 其 他 功 能 區 空間軸 人的活 動空間 城 市 功 能 空 間 商業發展要從“城”與“市”的 關系出發： 一是要重視城市發展趨勢，抓住 商業發展的機遇，并以商業發展 的前瞻性、拉動性，影響、促進 城市的發展建設。 一是要關注市場功能需求和城市 功能規劃，尋找交點，營造城市 公共空間，提升和諧、宜居的城 市環境。 商業要以區位價值為標尺，并合理體現這 一價值 4 商業區位價值模型商業區位選擇一般性規律 綜合性商業交通便捷的城市繁華區 大型超市 交通干道、快速交通出 入口附近、大型或者高 檔居住區附近 倉儲商場 購物中心 用地相對豐富、交通便 利的城鄉結合部 專業市場 批發市場 交通樞紐和物流集散中 心 中心區 中間帶 邊緣帶 分散商業 條狀商業 組團商業 中央商 業區 中心商 業街 區級商 業中
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