高端化轉(zhuǎn)型與規(guī)模化生存（29頁）.pdf
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高端化轉(zhuǎn)型與規(guī)模化生存（29頁）.pdf
1、 北京貝塔咨詢中心 高端化轉(zhuǎn)型高端化轉(zhuǎn)型與與規(guī)模化生存規(guī)模化生存 從從英國地產(chǎn)企業(yè)的英國地產(chǎn)企業(yè)的分分品牌品牌策略策略看分類財務安全底線看分類財務安全底線 前幾日參加了一個地產(chǎn)年會，本意是想和大家討論“泡沫化威脅下地產(chǎn)企業(yè)的財務安 全底線策略” ，但“泡沫”兩字一出，即引得在場的學者、業(yè)內(nèi)人士一片爭論，媒體更是連 篇報道了“泡沫”之爭，結(jié)果“安全底線”本身倒被忽略了。所以，想在這里特別撰文，再 次強調(diào)“安全底線”對地產(chǎn)企業(yè)的重要性。 經(jīng)濟學家常關(guān)注總量與長期，短期的波動常常被作為“干擾因素”過濾了，從這個角 度說，城市化和貨幣化進程確實推動長期房價上漲；但對于企業(yè)這類微觀個體來說，卻不能 忽視
2、短期的波動風險，因為它們往往是致命的打擊，所以，如何在“不確定”與“高波動” 的環(huán)境中謀求生存與發(fā)展是至關(guān)重要的。 另一方面，對于“財務安全底線”和“極限發(fā)展速度” ，有學者認為是“高速路上跑 40 邁，肯定不會翻車，但也跑不快” ，但這里要強調(diào)的是： “財務安全底線”和“極限發(fā)展速度” 絕不是一個過于保守的數(shù)值，所謂“底線”與“極限” ，意味著它已經(jīng)是企業(yè)能力的邊界了， 這不是“高速路上跑 40 邁” ，而是“你的車最快只能跑到 180 邁，再快了就要翻車了” ！ 此外，對于高運營效率的企業(yè)來說， “安全底線”下的“極限發(fā)展速度”也并不慢，規(guī) 模化的企業(yè)在不考慮股權(quán)融資時仍可達到 30-40
3、%，高端化企業(yè)也可以達到 20%左右，如果 你能持續(xù)保持這一速度，那增長也將是可觀的。 總之，這是一場“汽車拉力賽” ，不是“沖刺賽” ，分站的冠軍并不意味著總冠軍，實 際上，在地產(chǎn)牛市中，誰的膽大，誰就是“老大” ，但從長期看，最終勝出的一定不是“膽 量”最大的企業(yè)。 北京貝塔咨詢中心 摘要摘要 流動性推動的地價上漲和投資人對高端住宅的旺盛需求吸引著越來越多的規(guī)模化企業(yè) 向高端化轉(zhuǎn)型，但各國數(shù)據(jù)均顯示，高端住宅需求對經(jīng)濟周期的敏感性更高，低谷中的周轉(zhuǎn) 率更慢， 因此， 歐美成功的高端地產(chǎn)商通常都施行更保守的財務策略以保守的財務策略 來對抗產(chǎn)品本身的高周期風險。 在我國，高端地產(chǎn)商的周轉(zhuǎn)速度一般比規(guī)模化開發(fā)商慢 40%左右，這也就意味著在低 谷中更慢的現(xiàn)金回流速度和更脆弱的抗沖擊能力， 根據(jù)我們的測算， 我國高端地產(chǎn)企業(yè)在財 務安全范圍內(nèi)幾乎沒有凈短期借貸空間，長期負債率應控制在總資產(chǎn)的
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