1、PART1 財務(wù)邏輯PART2 開發(fā)邏輯PART3 操盤邏輯PART4 項目價值體系PART5 一個極強的文化符號PART6 一個極強的現(xiàn)場打造PART7 推廣體系目錄目錄財務(wù)邏輯Financial logicPART1關(guān)于財務(wù)邏輯的建議根據(jù)開發(fā)成本設(shè)立銷售目標在項目入市的第一年，收回所有開發(fā)成本之后享受時間紅利，從財務(wù)角度實現(xiàn)利潤最大化 開發(fā)邏輯Development of logicalPART2回答三個問題1、為什么要拍下這塊地？2、為什么要在海邊建一個四合院？3、為什么要將四合院建在海邊？“人是萬物的尺度。”普羅泰戈拉建筑的原點是人，我們一定是為人在建房子那么，我們的目標客戶是一群怎樣

2、的人？那么，我們的目標客戶是一群怎樣的人？從古至今，他們都選擇住在哪里？(1)四合院 郭沫若郭沫若郭沫若居住在北京大院胡同9號宅院是清朝的多羅貝勒府建國后不久，郭沫若即被安排住在這里住在大院胡同的郭沫若意氣風發(fā)也是他一生最有作為的年代老舍老舍“祈家的房便是在葫蘆胸里，街門朝西，斜對著一棵大槐樹胡同口是那么狹窄不惹人注意，使（祈老人）覺得安全（就是）沒有格局南北房不能相對”四世同堂四合院是他們家族使命延續(xù)的地方他們祖祖輩輩都住在這里四合院是一個可以讓他們雙腳接地的地方(2)公館 周恩來周恩來1946年1947年國共談判期間周恩來在上海周公館工作、生活并曾在此接待美國總統(tǒng)特使馬歇爾與國民黨政府代表

3、邵力子、吳鐵城及第三方面代表沈鈞儒、黃炎培等交換意見還舉行過中外記者招待會離宮別館離宮別館公館者，公宮與公所為也。鄭玄注：“公所為，君所作離宮別館也。”宮室宮室大夫次于公館以終喪。禮雜記上注：“公館，君之舍也。”公家館舍公家館舍禮曰：公館復,私館不復。禮曾子問疏：“謂公家所造之館。”住所住所以孝昌三年十月廿日薨于長安之公館。北魏元暐墓志。民國有張公館等。市中心的大面積住宅滿足復合功能的空間，聚集名流的生活圈公館，為他們勾畫了一幅名仕生活的藍圖(3)濱海頂級別墅紐約長島全球最富有中央別墅區(qū)云集800萬全球富人及全球作家、模特、商業(yè)奇才名流聚集地科學發(fā)明家尼古拉特斯拉宋慶齡通用CEO杰克.韋爾奇美

4、國總統(tǒng)克林頓美國總統(tǒng)富蘭克林羅斯福金融大鱷喬治索羅斯石油帝國洛克菲勒家族好萊塢王牌導演斯蒂芬斯皮爾伯格四合院從發(fā)展的歷程中，文、政、商界名流選擇的主要居住形態(tài)：公館濱海別墅1）包含中國祖輩傳承的文化底蘊2）腳踏實地1）大面積、市中心、名流居所2）滿足生活、辦公、會客等多種需求1）占有得天獨厚的自然資源2）樂享閑適多彩生活從古至今，這群人的選擇從來都未變過從宋朝的第一個地契開始，這些產(chǎn)品就不是為老百姓建造的他們之所以會這樣選擇，是源于本質(zhì)的需求需求決定購買需求決定購買他們絕不是僅虛圖面子的人產(chǎn)品一定要有面子來匹配身份但一定也要滿足第一居所、第二居所、會所的復合型功能他們絕不會人云亦云只有面子和里

5、子同在的產(chǎn)品才符合他們的需求不需要跟他們教育生活方式只需要做好本職工作打造極致的空間，提供最好的服務(wù)他們的事業(yè)不在山東，不在中國，在世界他們擁有國際化視野，他們的圈子沒有空間概念他們有企業(yè)家精神他們是為社會解決問題而去賺錢而不是為了賺錢而賺錢他們有社會責任感因為企業(yè)精神，他們得到社會的仰視他們喜好古董收藏，對藝術(shù)品有強烈追求他們開始喜好收藏，研讀國學，修養(yǎng)文化品位70%的千萬富豪喜歡收藏，而億萬富豪有80%喜歡收藏他們有文化，就算缺文化，他們也希望用這些東西去補文化住四合院、公館、濱海別墅不浪費，不需求面子絕不人云亦云，面子里子同在視野國際化，圈子無空間企業(yè)家精神，社會責任感有文化，缺文化補文

6、化客群客群這群人需要怎樣的建筑？這群人需要怎樣的建筑？建筑識人，人識建筑建筑識人，人識建筑這群人需要的一定不是普通別墅，而是一個真正的四合院家族別墅藝術(shù)思想權(quán)力財富聚居提純輸出創(chuàng)造形成傳播世界因此轉(zhuǎn)動家族因此永續(xù)為什么是四合院？四合院代表的是當代士大夫的精神不是老莊精神，是蘭亭序精神蘭亭序代表的是中國有史以來最唯美的生活場景在玩的同時，把國家治理了四合院代表的是生活禮秩“禮”為中國古代“六藝”之一并集中地反映了封建社會中的天人關(guān)系階級和等級關(guān)系、人倫關(guān)系、行為準則等是上層建筑的重要組成部分而四合院一進闊、二進尊三進隱的三進院深隱格局體現(xiàn)了中國的禮秩章法四合院提供的是決策、冥想的隱秘空間“口”字

7、形稱為一進院落“日”字形稱為二進院落“目”字形稱為三進院落大宅院中，第一進為門屋第二進為廳堂，第三進為私室自古云：庭院深深深幾許庭院越深，越不得窺其深奧四合院是宗法家族觀念在建筑中的體現(xiàn)傳統(tǒng)的四合院是按照中國儒家思想的宗法家族觀念組合的有層次序列的前后院落體現(xiàn)在其空間格局上具有明確的軸線，反映方正嚴明的哲理思想和秩序表現(xiàn)出建筑群體組合中的漸進的層次向心的朝內(nèi)院的家族組合體，堂屋是家庭生活的核心，為禮儀性建筑家族團聚，也是人生的大美時刻四合院是極具文化品位的圈層聚會場所當代士大夫家國情懷生活禮秩冥想、決策的私密空間家族聚會圈層聚會四合院的場域精神四合院的場域精神住四合院、公館、濱海別墅不浪費，不

8、需求面子絕不人云亦云，面子里子同在視野國際化，圈子無空間企業(yè)家精神，社會責任感有文化，缺文化補文化客群客群冥次法則冥次法則 東方哲學的道法自然東方哲學的道法自然怎樣的環(huán)境才能匹配這樣的人怎樣的環(huán)境才能匹配這樣的人怎樣的資源才能匹配這樣的建筑形態(tài)怎樣的資源才能匹配這樣的建筑形態(tài)紐約長島富人在海長島位于美國東海岸，長190千米，寬約20到30千米，從紐約港伸入北大西洋長島面積4463平方公里，人口超800萬長島三面環(huán)海，島上布滿森林，雨量充沛，氣候濕潤被認為是世界上最適于人類居住的地區(qū)之一這里也是富人聚集的地區(qū)，很多美國富人，包括國外富豪都在這里置辦了房產(chǎn)長島上許多小鎮(zhèn)的別墅也是各具特色，到長島小

9、鎮(zhèn)觀光也是這里的旅游項目之一紐約長島，正是以其得天獨厚的繁華都市里的水岸長度與生俱來的“自然競爭力”在城市與休閑生活之間實現(xiàn)了理想的結(jié)合成為了眾多名流青睞的尊尚住宅區(qū)從長島看青島山海相見的青島老城，風水相繼，萬物生長青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明自古無數(shù)歷史名人在此風云際會王統(tǒng)照：（18971957年）字劍三，曾用名：息廬，源蒙、梅如等，著名作家，山東諸城人。王獻唐：（18961960年），山東日照人。歷史考古學家。毛漢禮：（19191988年），浙江諸暨人，中國物理海洋學家、教育家。馮沅君：（19001974年），原名馮淑蘭，河南唐河人。現(xiàn)代作家

10、、教育家。陸侃如：（19031978年），江蘇海門人。現(xiàn)代作家、教育家。老舍：（18991966年）北京人，原名舒慶春，字舍予，筆名老舍，著名作家。華崗：（19031972年），浙江龍游人，史學家、學者、教育家。朱樹屏：（19071976年），字錦亭，山東昌邑人，海洋生態(tài)學家、水產(chǎn)學家和教育家。劉知俠：（19181991年），河南汲縣人。現(xiàn)代作家。束星北：（19071983年），江蘇江都人。著名理論物理學家、海洋物理學家和教育家。沈從文：（19021988年）湖南鳳凰人，原名沈岳煥，別名小兵，筆名懋林、休蕓蕓、甲辰、王旋若等。楊振聲：（18901956年），山東蓬萊人，現(xiàn)代作家、教育家。張璽：

11、（18971967年），河北平鄉(xiāng)人，中國海洋動物學家、教育家。洪深：（18941955年）：字伯駿，號淺哉，江蘇武進人，中國早期電影開拓者、劇作家。聞一多：（1899-1946年），本名家驊，湖北浠水人，現(xiàn)代學者、詩人，從事詩歌創(chuàng)作，出版有紅燭、死水詩集，在全國有很大影響。赫崇本：（19081985年），遼寧鳳城人。物理海洋學家、海洋教育學家，1949年任國立山東大學教授。康有為：（18581927年），原名祖詒，字廣廈，號長素，廣東南海縣人。梁實秋：（19021987年）浙江杭縣人，翻譯家、作家、學者。蕭紅：（19111942年），女，黑龍江呼蘭縣人，原名張乃瑩，筆名悄吟，作家。宋春舫：（1

12、8921980年），浙江吳興人，現(xiàn)代戲劇家。青島銀沙灘西海岸新區(qū)國家級新區(qū)中的唯一國家級旅游度假區(qū)僅次于上海浦東、天津濱海新區(qū)的國家級新區(qū)集高端旅游度假、影視文化、海洋產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)2096平方公里陸地面積，5000平方公里海域面積承載青島旅游業(yè)、高端物業(yè)發(fā)展的未來山東最頂級低密度假板塊鳳凰島旅游度假區(qū)全國唯一一個屬于國家級新區(qū)的國家級旅游度假區(qū)離膠州新機場最近的高端板塊擁有青島鳳凰山、唐島灣濕地公園及青島最好的大海沙灘資源20公里海岸線青島最頂級五星及超五星級酒店群涵碧樓、希爾頓、海信酒店、溫德姆至尊酒店大唐銀沙灘酒店、凈雅酒店、紫檀山四季春天酒店海上西湖唐島濱海公園總投資1.7億元因唐太宗

13、李世民駐軍于此而得名10公里海岸線、海鷗翔集8處觀海平臺觀光棧橋、3處浮碼頭、近7萬平方米的游艇碼頭全國人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設(shè)計方案競賽的環(huán)境金獎海陸空立體交通網(wǎng)輕松接駁自然與繁華離新機場最近頂級板塊中國北方最優(yōu)良天然港口膠濟鐵路鏈接青島和黃島的第二條海底隧道地鐵1、2號線5條高速公路，2條主干道青島銀沙灘六百年文化底蘊20公里海岸線城市精粹沉淀國家級旅游度假區(qū)資源特權(quán)30分鐘海陸空立體交通人建筑環(huán)境冥次法則東方原則道法自然島上的家族海岸線上活著的中國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)生活方式彌 藏 海 岸 的 文 物 級 四 合 院PART3操盤邏輯 operate the logic從購買動機出發(fā)從購買動機出發(fā)第

14、一居所第二居所公館會所一個極具打動力的現(xiàn)場一個極強的文化符號極強的三合一物業(yè)服務(wù)極致做工傳奇歷史巔峰體驗專屬權(quán)利無敵資源項目價值體系Project value systemPART4傳奇歷史 百年青島，享譽世界的“東方瑞士”百年青島，享譽世界的“東方瑞士”18912019年，滿清、德、日、民國、共和國時代焦點之地，100多年時間醞釀，青島在歐美地區(qū)的知名度遠超北京、上海，外國把青島稱作“東方瑞士”。以百鳥之首命名的國家級旅游區(qū)鳳凰島以百鳥之首命名的國家級旅游區(qū)鳳凰島鳳凰島旅游度假區(qū)自1995年經(jīng)省政府批準設(shè)立以來，擁有國際旅游業(yè)最為推崇的“陽光、沙灘、大海”等“3S”資源，是“中國北方唯一、不

15、可復制”的濱海度假資源，旅游度假開發(fā)價值與潛力無限。唯一能代表“中國”的建筑形態(tài)：四合院唯一能代表“中國”的建筑形態(tài)：四合院四合院歷史悠久，早在3000多年中國西周時期就有完整的四合院出現(xiàn)。四合院建筑和格局體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的尊卑等級思想以及陰陽五行學說。青島的人文價值，堪比北京長安街青島的人文價值，堪比北京長安街11任總督、3位親王、1位帝師、3位總統(tǒng)、2位民國總理、7位共和國領(lǐng)導人、近200位人文大師曾寓居青島，人文價值堪比北京長安街。極致做工科技用材結(jié)合傳統(tǒng)院落，在此之前，難得一見科技用材結(jié)合傳統(tǒng)院落，在此之前，難得一見梁、柱、磚、瓦等，均以防火、防白蟻、防腐、可長久傳承為前提進行選材，大量

16、高科技新型建材，刻畫出院落的傳統(tǒng)形制與韻味。漢白玉為臺，三千年的九五排場漢白玉為臺，三千年的九五排場漢白玉，堪稱皇家之石。院隱須彌門當、石獅、柱礎(chǔ)，均以精美的漢白玉為材精心打磨。鎂鋁合金瓦，院子頂上的首飾鎂鋁合金瓦，院子頂上的首飾院隱須彌的瓦、簡瓦、板瓦、瓦當、滴水，均全部采用鎂鋁合金材質(zhì)，不僅美觀精致，其耐久性與強度均完全超越傳統(tǒng)材質(zhì)。知名大師匠心手作，宛自天開知名大師匠心手作，宛自天開垂花、窗花、美人靠等細節(jié)之處的雕花，均以技藝精湛的大匠師進行手工雕琢，再現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑細節(jié)處理的經(jīng)典手法。中空中空LOW-ELOW-E藝術(shù)玻璃，妙寫傳統(tǒng)形神藝術(shù)玻璃，妙寫傳統(tǒng)形神院隱須彌采用隔熱保溫的雙層LO

17、W-E玻璃，保證室內(nèi)通透而恒溫。巔峰體驗十大節(jié)點接待動線(根據(jù)現(xiàn)場定制)一個極具打動力的現(xiàn)場東方七大智慧園林專屬權(quán)利紅墻御醫(yī) 問道養(yǎng)生A&k高端奢侈旅行頂級文化會所無敵資源西海岸新區(qū)國家級新區(qū)中的唯一國家級旅游度假區(qū)山東最頂級低密度假板塊鳳凰島旅游度假區(qū)海上西湖唐島濱海公園20公里海岸線一個極強的文化符號A very strong cultural symbolPART5客戶特性住四合院、公館、濱海別墅不浪費，不需求面子絕不人云亦云，面子里子同在視野國際化，圈子無空間企業(yè)家精神，社會責任感有文化，缺文化補文化習慣以投資眼光去研判資產(chǎn)圈層哲學的忠實擁躉與倡導者喜好古董收藏，對藝術(shù)品有強烈追求以社

18、會使命踐行者的身份，去滿足自我實現(xiàn)的心理需求客群客群在馬斯洛自我需求中當人達到了富裕階段道德和自我超越便是他追求的最高層次而與道德最直接的就是宗教類書籍佛家 道家 儒家 禮記在道德超越的境界中他們善意而大度他們以德行而立天地他們德富財茂大愛、大義、大舉他們的圈子越來越小 但世界越來越大他們從悅己退讓于悅他他們于風云際會的當代舞臺潛心積淀家族基業(yè)他們延續(xù)的不只是生命而是讓家族精神延綿傳承他們掌控了所有能掌控的資源他們本就是世界的中心在現(xiàn)實生活中，他們是世界的中心而在佛學中，這個世界的中心就是須彌山據(jù)佛教解釋，我們所住的世界中心是一座大山，叫須彌山須彌的意思是“妙高”、“妙光”、“善積”等須彌山下

19、四周有大海環(huán)繞，依次有七重海，七重山。七重山外是大咸海，海外有鐵圍山。咸海四周分布著四大洲，依次為東勝神洲，南贍部洲，西牛賀洲，北俱盧洲。此四大洲又稱四天下，其間有一個太陽，一個月亮，晝夜不停地轉(zhuǎn)動，照亮此四天下。須彌山是諸山之王，是世界的中心須彌山是佛祖居住的地方案名院隱須彌備選案名掬海國院禔福春秋其它備選案名須彌國院海棠春秋院隱海棠蘭亭國院定位語彌 藏 海 岸 的 文 物 級 四 合 院廣告語院 隱 須 彌 德 立 春 秋備選廣告語德行立春秋VI 2VI 3一個極強的現(xiàn)場A very strong spotPART6建筑細節(jié)建議售樓處包裝系統(tǒng)五感體驗五感體驗 售樓處音樂建議聽 鐵觀音 綠茶

20、西湖龍井 極品大紅袍 金駿眉AAA 云南普洱 昆侖山雪菊張裕收藏級館藏干紅張裕愛斐堡大香檳法國2005加龍河酒塔牌20年十年古越龍山38度參茸勁酒院隱須彌售樓處酒水單建議味售樓處香氛定制建議嗅精油熏香鎮(zhèn)定安神組合鎮(zhèn)定安神組合：檀香2滴+熏衣草1滴適用場合：臥室功效：平衡中樞神經(jīng)，起到鎮(zhèn)定情緒、放松精神、安撫心靈的作用；并能明顯改善高血壓，舒緩頭痛及神經(jīng)系統(tǒng)引起的不適。靜心冥想組合靜心冥想組合：迷迭香+薰衣草+檸檬+紫蘇適用場合：書房功效：提振精神，幫助澄清煩亂的思緒，增強記憶力，集中注意力，適合調(diào)整情緒、靜心思考。舒緩壓力的放松組合舒緩壓力的放松組合：茉莉+依蘭+百花香適用場合：衛(wèi)浴室功效：安

21、撫神經(jīng)，放松身心，減低血壓，平撫心慌。精力充沛的活力組合精力充沛的活力組合：迷迭香+薰衣草+檸檬適用場合：客廳+功能廳功效：提振精神，消除身心倦息感，讓人活力充沛。視打造一個極具東方古典氣息，又不失現(xiàn)代感的接待中心售樓處文物墻售樓處文物墻售樓處文物墻售樓處藏品區(qū)售樓處藏品區(qū)售樓處裝點法藍瓷“china”is China，瓷器是中國老祖宗的發(fā)明。有感于瓷器作為中華民族細致精巧的文明結(jié)晶，然而近百年來國際陶瓷產(chǎn)業(yè)卻僅由歐美品牌獨領(lǐng)風騷，陳立恒先生于2001年創(chuàng)立了法藍瓷（FRANZ）品牌。法藍瓷生產(chǎn)基地位于千年瓷都江西景德鎮(zhèn)。十七世紀末，中法兩國領(lǐng)袖-中國康熙皇帝與法王路易十四透過法國傳教士白晉(

22、Joachim Bouvet)進行交流，康熙皇帝即曾致贈中國瓷器予法王路易十四，象征兩國友好情誼。為紀念瓷器的燦爛歷史及中法交流的美好情誼，故宮博物院與法藍瓷（FRANZ）共同邀集法國頂級柏圖瓷器（BERNARDAUD）、昆庭銀器（CHRISTOFLE）、及百樂水晶（BACCARAT）共同合作，打造由故宮博物院監(jiān)制、法藍瓷設(shè)計、法國工藝制作的頂級精品餐具組，再現(xiàn)皇家風范的設(shè)計與工藝。http:/ Wedgwood 維基伍德售樓處水杯建議售樓處水杯建議售樓處銷售物料及禮品建議觸戶型拓模戶型拓模名片DMDM樓書樓書樓書資料袋禮品禮品禮品黑陶茶壺禮品到訪接待體系以上為f20步法精減版，根據(jù)現(xiàn)場實際情

23、況會進一步擴展細化VIPVIP專區(qū)建議專區(qū)建議設(shè)立專屬設(shè)立專屬VIPVIP接待區(qū)接待區(qū)打造頂級至尊級奢享服務(wù)打造頂級至尊級奢享服務(wù)1、禪境枯山水褆福裡2、活動空間禪茶書院3、琴房雍琴愁荒4、棋屋對弈觀心5、書院運籌萬里6、畫室丹青墨翊7、禪茶一期一會8、花道萬錦一芳9、熏香乘風入魂10、靜思禪堂11、食養(yǎng)膳房12、須彌酒廊處處皆文化，處處皆傳奇，處處皆故事，路有路名、道有道名、橋有橋名；7大園林故事，銷講文化落地文化園林打造文化園林打造 東方般若園勝道園 道峰云海儒涵園 儒生桃源蓮佛園 十蓮臥佛禪意園 志清禪悟孔賢園 琴韻孔語朝熹園 玲瓏熹觀陽明園 陽明如意 方向一 方向二p 不在場感：以小品

24、景觀打造中國文脈的場景，但沒有人在場，大香臺、陽明竹園、大茶臺、大棋臺、文物墻、禪臺、瑜伽臺、p 服務(wù)：香檳臺、烤肉BBQ、面包機、家教輔導表演（冬季除外）p 主題故事勝道園：老子道德經(jīng)人法地地法天天法道道法自然引導術(shù)p 主題故事蓮佛園：菩提樹 明鏡亦非臺（銘牌講故事、雕像）p 主題故事儒涵園十三經(jīng) 孝治天下 義利之辨 大德小惠p 主題故事朝熹園：朱熹神筆鎮(zhèn)流 鵝湖論學p 主題故事禪意園：枯禪 禪臺 以一化萬 以萬歸一 禪茶一味 一期一會的哲學（銘牌講故事、雕像）p 主題故事孔賢園：孔子圣跡圖之學琴師襄“仁者愛人”、己所不欲，勿施于人”、“為政以德”p 主題故事陽明園：王陽明龍場悟道 心學 心

25、即理致良知知行合一（銘牌講故事、雕像）“蘭亭絲竹，高會群賢，其人如玉。曲水流觴，燈前細雨，檐花簌。”魏晉名詩群賢路群賢路如玉橋如玉橋蘭亭絲竹蘭亭絲竹煙波橋煙波橋路橋命名體系：“臨流而彈，竹澗焚香，坐看云起，松亭試泉，曲水流暢，煙波釣叟”魏晉名詩觀云起觀云起松亭道松亭道煙波橋煙波橋松亭道松亭道路橋命名體系：會所打造建議 須彌座曾幾何時，現(xiàn)代的別墅/豪宅，都以設(shè)計紅酒房、雪茄房，為時尚，為高端。親，別鬧了，我知道那些，都是浪費性空間。但你真正需要的，其實是，一席喝茶的書房，十幾平米就夠，讓你做回一個得體的中國人。人類自古與自然為伴，現(xiàn)代家居限于格局，多失去此情此景，中國素來講求天人合一，品茶之學更

26、以此為終極追求，故茶室設(shè)計必須符合此大前提，【茶書房】倡導的現(xiàn)代茶室即遵循納自然于室內(nèi)，用科學以補不足，希望由品茶而得以體檢傳統(tǒng)美學。【茶書房】是為個人而設(shè)的私人天地，體現(xiàn)居住者習慣、個性、愛好、品位和專長的場所。功能上創(chuàng)造禪茶靜態(tài)空間，以幽雅、寧靜為原則。同時提供主人書寫、閱讀、創(chuàng)作、研究、書刊資料貯存以及兼有會客交流的條件。【茶書房】在家中營造一方安靜，借一縷茶香，打造一個修身養(yǎng)性、品茗思考的空間，讓愛茶的您在家中也能與茶友談天論地，體味屬于自己獨有的居室茶文化。茶書房的格局主要以如下幾大功能為主，可以依據(jù)主人的性格和偏好自由地選擇相應的配飾，量身打造居室飲茶新理念！【閑坐間】可為主人平時

27、讀書聽樂所用，以大杯泡的綠茶花茶等淡茶為飲，或是邀請的賓友赴會有先后，先在此入座，奉水奉茶，奉煙奉果均可。【茶倉】為藏茶之用，置恒溫恒濕機，設(shè)置在20度攝氏60度相對濕度，不能有直射燈光，選茶時以手電筒輔助，使茶葉能安穩(wěn)的自然演變，保證內(nèi)質(zhì)。納茶空間根據(jù)茶葉包裝的常規(guī)而定其尺寸。預留拉板式的操作臺和存放礦泉水的空間。【茶具閣】根據(jù)茶具的常規(guī)尺寸而制定帶獨立照明的空間，以多寶格和抽屜結(jié)合，并墊上絨布，確保茶具安放。【洗滌臺】以洗滌槽，超聲波洗滌機，消毒柜組成，先將茶葉在洗滌槽沖走，再將茶具平放在超聲波機中安全洗凈，最后在消毒柜以高溫烘干，既可避免帶化學殘留的洗滌用品，又能避免碰撞破損名貴茶具，高

28、溫消毒可使茶具不受毛巾中的細菌污染。【品茶臺】以一桌數(shù)椅組成，視乎主人的品味而定調(diào)，中西古今均可為用，適宜陳設(shè)一二名貴書畫或陶瓷或雕塑，凸顯主人品味，并供客人流連。如戶外品茶則適宜矮幾矮凳，舒適自然，與花木鳥魚打成一片。【凈手池】為品茶前潔凈雙手而設(shè)，只為洗滌灰塵和護手霜，不需備有洗手液，只需潔凈毛巾。p 室內(nèi)會所會客廳p 兒童娛樂空間p 琴棋書畫熏香廳p 紅酒雪茄會客廳p 室內(nèi)健身房p 半田-室內(nèi)綠色農(nóng)田p 寵物樂園等p 佛堂（宗教信仰等）效果圖制作建議極致工藝是建筑的靈魂。自然山水之美，意境是亙古不變的主題。效果圖的整體風格，在現(xiàn)有的效果的基礎(chǔ)上，進一步增強氛圍。加強光影效果，細化材質(zhì)，提

29、升美感。并以極致的角度，突出環(huán)境的優(yōu)勢、領(lǐng)袖棲息之地的文、逸、幽、雅、禪。進而提升海邊四合院產(chǎn)品獨特、超然的大家氣魄。氛圍背景：日景+黃昏建議角度：從海中以半鳥瞰的角度看向 項目，充分體現(xiàn)項目與海的關(guān)系，及項目周邊的自然環(huán)境資源。示例圖片 僅供參考海邊四合院整體效果圖四合院大海景觀效果圖氛圍背景：日景+日出建議角度：從四合院的二層或三層的室內(nèi)空間看向大海。體現(xiàn)中式四合院建筑與海的關(guān)系。體現(xiàn)海與四合院的完美融合。示例圖片 僅供參考四合院四季景致生活效果圖春示例圖片 僅供參考四合院四季景致生活效果圖夏示例圖片 僅供參考四合院四季景致生活效果圖秋示例圖片 僅供參考四合院四季景致生活效果圖冬示例圖片

30、僅供參考四合院內(nèi)部效果圖氛圍背景：日景建議角度：從水景中仰看庭院表現(xiàn)手法：通過水波紋看庭院，讓庭院更有生氣的同時，也更具詩意示例圖片 僅供參考建筑局部細節(jié)圖建議：建筑工法、細節(jié)局部特寫。示例圖片 僅供參考單體圖示意氛圍背景：如圖示調(diào)性，日景+黃昏建議角度：建筑近距離仰視+庭院俯視表現(xiàn)手法：突顯四合院的氣場與庭院的別致景觀示例圖片 僅供參考室內(nèi)效果圖（中式）氛圍背景：如圖示調(diào)性，中式、禪意建議角度：廣角、能體現(xiàn)整體感示例圖片 僅供參考室內(nèi)效果圖（歐式）氛圍背景：如圖示調(diào)性，歐式、現(xiàn)代建議角度：廣角、能體現(xiàn)整體感示例圖片 僅供參考室內(nèi)效果圖示例圖片 僅供參考會所外景效果圖示意氛圍背景：如圖示調(diào)性，

31、日景+夜景建議角度：仰視建筑，俯視園林表現(xiàn)手法：體現(xiàn)整體建筑氣勢，加強與園林的相映襯關(guān)系，同時烘托幽靜的禪意示例圖片 僅供參考會所外景效果圖示意氛圍背景：如圖示調(diào)性，日景+夜景建議角度：平視建筑與園林表現(xiàn)手法：體現(xiàn)整體建筑氣勢，加強與園林的相映襯關(guān)系，同時烘托幽靜的禪意示例圖片 僅供參考會所會客廳示意氛圍背景：如圖示調(diào)性建議角度：體現(xiàn)會所部分功能及幽靜禪意的氛圍。示例圖片 僅供參考園林效果圖示意示例圖片 僅供參考園林效果圖示意示例圖片 僅供參考園林效果圖示意示例圖片 僅供參考酒店接待大堂特寫效果圖氛圍背景：日景+黃昏建議角度：正面平視+側(cè)一定角度表現(xiàn)手法：大堂整體特寫，體現(xiàn)接待大堂的氣勢感。示

32、例圖片 僅供參考請 及時溝通推廣體系Extension systemPART71、關(guān)于推廣“少說為上”A/少說：園林or四合院？誰買？具體使用方式？NO.一切少說為妙！B/出街：千萬級不動產(chǎn)，大談細節(jié)？NO.現(xiàn)場（而不是廣告）更適合訴求和理解“大開間、挑空、平臺、花園、雙首層、磚”的價值。C/尊貴感:大凡高消費、奢侈消費、頂級消費都少不了“消費尊貴感”，這是必須的。結(jié)論：說的越多，效果越差。結(jié)論：說的越多，效果越差。推廣原則：少說不是不說廣告是干什么用的？廣告真正的作用，在于讓客戶帶著觀點來看房！（即：符合營銷的引導方向）結(jié)論：廣告是營銷管理中的一把“六脈神劍”。Next我們說什么？（定位問題

33、）2、以四合院形象帶動酒店式公寓四合院產(chǎn)品是推廣和銷售的重點，也是難點線上以四合院產(chǎn)品形象帶整個項目的形象小戶型產(chǎn)品在線下去化推廣原則：推廣節(jié)奏鋪排表推廣節(jié)奏鋪排表11月12月2月3月春節(jié)10月1月4月5月6月渠道：戶外（形象）微信 圍擋炒作：網(wǎng)絡(luò)軟文事件營銷：名人談四合院物料：DM（整體形象）第一階段預熱期第二階段價值輸出蓄客期第三階段強勢蓄客期渠道：戶外（1、項目形象；2、產(chǎn)品形象）微信+朋友圈 圍擋（形象+產(chǎn)品價值）網(wǎng)絡(luò)軟文炒作 雜志投放 圈層活動（商會贊助、意向客戶寄禮品）事件營銷渠道：戶外（產(chǎn)品形象系列戶外）微信+朋友圈 圍擋（形象+產(chǎn)品價值）網(wǎng)絡(luò)軟文炒作 雜志投放 圈層活動 事件營

34、銷物料：樓書、DM、禮品等推廣節(jié)奏推廣節(jié)奏物料：樓書、DM、戶型手冊、禮品等9月2019-2020年第一階段：10月1日11月20日形象入市期形象入市期(節(jié)點：10月中旬外展點開放)戰(zhàn)術(shù)一：通過在高端酒店設(shè)外展點，提前啟動蓄客及推廣1、一個醒目且具識別度、標志性的裝置垂花門關(guān)于外展點的包裝及推廣建議：建議在外展靠近酒店主入口一側(cè)的門口設(shè)置一個垂花門讓來到洲際酒店的人都能被吸引，愿意移步前往觀看了解外展點的包裝建議：2、定制級尊享接送服務(wù)關(guān)于外展點的包裝及推廣建議：在外展點配備1-2輛奔馳S系以上高端轎子接受酒店住客預約接送機服務(wù)（通過預約登記卡，采集客戶信息）3、接待點五感體驗關(guān)于外展點的包裝

35、及推廣建議：接待點的規(guī)格及品質(zhì)體驗，要以MINI版項目會所的要求來打造從視、聽、嗅、味、觸，以及現(xiàn)場服務(wù)等方面，塑造項目高端的形象形象戶外形象圍擋微信一篇H5戰(zhàn)術(shù)二：一性場引起話題的炒作性事件營銷建筑、文化界名人評議“海邊四合院”目的：目的：通過專業(yè)人士和文化名人從不同的角度闡述自己對“海邊四合院產(chǎn)品”的獨到見解說明：說明：向建筑、文化界名人約稿，通過網(wǎng)絡(luò)、微信、雜志等渠道進行炒作和傳播，引發(fā)市場熱議，形成一輪社會化營銷，提升項目的知名度。陳丹青馬世方梁文道王澍王澍1963年生于新疆，在西安生活，現(xiàn)任中國美術(shù)學院建筑藝術(shù)學院院長、博士生導師。他喜歡簫管，擅長書法和山水畫，執(zhí)著踐行中國本土建筑學

36、理念，享有“中國最具人文氣質(zhì)的建筑家”美譽。代表作品有世博會寧波滕頭案例館、蘇州大學文正學院圖書館和中國美術(shù)學院象山校園等。49歲的王澍是獲得這項有著“建筑界諾貝爾”之稱的第一個中國公民，也是年齡倒數(shù)第四的年輕獲獎?wù)摺ｊ愑讏躁愑讏?950年生于中國香港，著名設(shè)計師，曾榮獲香港乃至國際獎項400多個，在紐約、倫敦、東京等地名聲大噪。1996年，被設(shè)計界視為圣經(jīng)的Graphis雜志將陳幼堅設(shè)計公司選為世界十大最佳設(shè)計公司之一，1997年，海報及藝術(shù)掛鐘被美國舊金山市現(xiàn)代美術(shù)博物館納為永久收藏品。陳幼堅認為，2002年其在日本舉辦的個展東情西韻的展覽比所獲得榮譽更能涵括他的設(shè)計特點和藝術(shù)追求。梁志天

37、梁志天(Steve Leung)香港十大頂尖設(shè)計師之一，擁有香港大學建筑學學士，城市規(guī)劃碩士多個顯赫學歷，積累了豐富的設(shè)計經(jīng)驗。1997年創(chuàng)立了梁志天建筑師有限公司及梁志天設(shè)計有限公司。1999-2010九度獲得素有室內(nèi)設(shè)計奧斯卡之稱的Andrew Martin International，被甄選為全球31位著名室內(nèi)設(shè)計師之一。第二階段：19年11月21日20年1月20日蓄客期蓄客期（形象及項目價值輸出）（形象及項目價值輸出）形象戶外19年11月21日20年1月20日產(chǎn)品戶外20年1月20日20年5月21日雜志廣告根據(jù)戶外主形象，雜志同步推廣春風云拋身后，靜默修德行世人驚羨我那“成功企業(yè)家”的

38、標簽，我卻唯獨在意“院子主人”這一身份。院子于我，是上天的一份恩賜，在這里，海擁院子，院藏5000年的華夏精髓；海邊院子里的會晤，沒有風云與波瀾，唯有禪定時刻。夏蓮仰花檐 達觀五蘊蓮子千年亦可萌芽，院子千年仍在傳承，色蘊、受蘊、想蘊、行蘊、識蘊，是它們的精神所在，也是智慧所在；面對這些世間珍物，時間存在的意義僅是為其加冕。秋聞庭所悅 月滿秋圓院子圍合一家人，圍合一份圓滿。在渾然天成的私家天地里遠離城市喧囂，家族相聚，執(zhí)盞品茗，飼鳥養(yǎng)魚、或是宴飲對弈，任意秋天紅了楓葉，圓了明月，暖了團聚的念想。冬踏雪歸來，心凈無痕雪中的院子，是一座城市的詩意。梅花凌寒開，小雪如絮舞，這場極具東方神韻的盛宴啟幕，

39、映著地上深深淺淺的鞋印，合著淡淡的樹木、花香氣息，輕輕的一場雪啊，就讓院子的大美意境展現(xiàn)得淋漓盡致。雜志炒作軟文一座什么樣的四合院一座什么樣的四合院讓東方大地等了讓東方大地等了50005000年年 5000年來，海的涵養(yǎng)與院的包容一脈相承 庭院深深，歲月浩蕩另一種海邊，另一處人間 一梁、一柱、一瓦、一池、一木每一座四合院，都是一群匠人的偉大與驕傲戰(zhàn)術(shù)一：通過定期給意向客戶郵寄物料和禮品，增加客戶粘性2）1月 給客戶郵寄春聯(lián)+預約名家書寫定制版春聯(lián) 在樓書中附上邀請函。客戶可通過信息的確認預約，在春節(jié)獲得名家親筆書寫的春聯(lián)一幅。沈鵬原中國書法家協(xié)會主席，現(xiàn)任中國書法家協(xié)會名譽主席2）3月 給客戶

40、郵寄春茶隨禮品附上一封問候信，并邀請參加4-5月中國文化系列活動，預告展示區(qū)開放信息 戰(zhàn)術(shù)二：通過與企業(yè)家商會合作，進入圈層進行推廣1）贊助企業(yè)家商會的年終活動 在12月跟各企業(yè)家商業(yè)溝通贊助合作，為商會組織年終會活動、或冠名商業(yè)其它活動（如：高爾夫球等）戰(zhàn)術(shù)三：設(shè)立臨時會所，開展圈層活動增加客戶粘性1、為什么要增設(shè)一個臨時會所關(guān)于外展點的包裝及推廣建議：原因：1）現(xiàn)海爾洲際酒店外展點的空間比較小，較難承載蓄客活動需要的空間要求2）接待點的空間是開放式的，私密性較差，不利于與高端意向客戶進行較長時間的溝通3）外展點的位置離項目所在地有一定距離，客戶沒有辦法切身感受到項目自然環(huán)境資源的優(yōu)勢。2、

41、臨時會所位置及形式建議關(guān)于外展點的包裝及推廣建議：位置建議：1）在項目所在地溫德姆酒店租一處景觀最好的總統(tǒng)套房位置建議：2）在項目旁的銀沙灘打造一座玻璃臨時會所打造建議：u正向海的一面是要全開闊、無遮擋u其它玻璃墻面，可通過局部貼青磚的形式，讓會所有現(xiàn)代感的同時，亦能體現(xiàn)出中式的文化底蘊3、臨時會所蓄客活動1、體驗藝術(shù)文化生活系列活動格布林Gobelin蓬皮杜總統(tǒng)專程為毛主席帶來了一塊題為“亞馬遜河”的色彩繽紛、構(gòu)圖優(yōu)美的“格布林”式藝術(shù)壁毯鄧小平則贈送了希拉克醴陵釉下五彩瓷器鴛鴦掛盤胡錦濤主席將中國文房四寶制硯藝術(shù)大師鄭寒雕刻的中國龍硯作為國禮，贈送與希拉克中法建交50周年習近平夫婦贈與法國

42、的國禮價格約8000元中法建交以來首次在巴黎大皇宮舉辦的慶典活動，許多中國人鐘愛的法國奢侈品牌也不失時機地一一亮相，Chanel、Dior、Van Cleef&Arpels等眾多一線國際奢侈品牌紛紛展示自己最好的一面，而與它們同臺的唯一一個中國奢華品牌是中國高端定制女鞋品牌sheme，國禮“秋水”便是由該品牌為此次盛會量身定制，最終贈送給予戴高樂之孫Yves de Gaulle。在歷屆時尚潮流中，許多高定秀場上不少法國頂級奢侈品牌都擅長運用中國元素打造了款款頗具中國情結(jié)的時尚精品。在這款“秋水”女鞋中，sheme為契合本次巴黎大皇宮中國之夜金碧輝煌的皇家氣派，以工筆描繪出古代帝王龍袍邊襟圖案“

43、海水江涯”，再以絲絲金縷一針一線繡于鞋面，將極具震撼力的濤濤巨浪凝固為永恒之美，寓意中法兩國國泰民安、萬世升平，美輪美奐又頗具時尚氣質(zhì)，令法國民眾品味到中國源遠流長的歷史和中國式人文，并近距離的欣賞到經(jīng)歷著傳承與蛻變的中式優(yōu)雅。價格：30008000元戰(zhàn)術(shù)三：一場文化性公益事件活動、形成炒作話題形式：邀請和會文化人士在國外宣講中國國學文化并通過國際雜志網(wǎng)站炒作，宣言國學精神陳丹青馬世方梁文道讓讓50005000年國學文化再走年國學文化再走1515萬公里萬公里第三階段：20年5月21日開盤強勢蓄客期強勢蓄客期戰(zhàn)術(shù)一：一場只屬于業(yè)主定制琺瑯展強化文化感、級別感，鎖定潛在客戶的偏好，制定專屬感1 1

44、、傳世、傳世琺瑯展琺瑯展以國際化的中國傳統(tǒng)工藝掐絲琺瑯為50位四合院業(yè)主定制專屬琺瑯屏風，每一扇屏風都有業(yè)主的姓氏訂制藝術(shù)特權(quán)傳世工藝身份的象征稀缺的價值英女王琺瑯御座F1賽場上的傳世琺瑯獎杯A&K創(chuàng)立人Geoffrey Kent世界知名企業(yè)家、探險家、慈善家戰(zhàn)術(shù)二：開展文化類主題系列活動，從藝術(shù)偏好角度與客群對位1、品味中國文化系列活動問道青藤白玉錦繡（國貿(mào)商城）青花法蘭瓷2、品味中國文化系列活動修身3、品味中國文化系列活動品性4、品味中國文化系列活動悅舞戰(zhàn)術(shù)三：通過事件營銷，進一步提升項目形象事件營銷一 BLOOMBERG設(shè)計大獎BLOOMBERG國際地產(chǎn)大獎始于1995年倫敦，為一歷史悠

45、久、獲業(yè)界高度推崇的國際級地產(chǎn)獎項，有地產(chǎn)界的奧斯卡獎之稱。此項評選經(jīng)由國際地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專家組成之獨立評判團分6個地區(qū)(分別為:美洲、阿拉伯、亞太區(qū)、歐洲、非洲及英國)嚴格甄選，由來自歐、美、亞等不同國家的45位權(quán)威評委進行評選，堪稱世界至高規(guī)模的大型房地產(chǎn)評選活動之一。今年是“國際房地產(chǎn)大獎”第十六屆舉辦，由Bloomberg電視臺主辦，并得到google、紐約時報等數(shù)百個著名國際性媒體鼎力支持。另外Bloomberg嚴格按照國際慣例來操作，只收取各參選代表的報名費，不涉及其他任何費用。因此，對各個參選代表不存在任何承諾，以確保獎項的公平、公正。相關(guān)資料顯示，這屆“2010國際不動產(chǎn)大獎”的

46、評審團由連任十年的英國國會議員，英國保守黨主席EricPickles擔任主席，同時還有法國不動產(chǎn)聯(lián)合會國際國際關(guān)系委員會主席Kirkor Ajderhanyan、世界著名房產(chǎn)顧問公司 Berendes&Partners公司主席Hans-Ulrich Berendes及其他的知名媒體總編、在房產(chǎn)、設(shè)計、建筑方面的著名的專家，房地評論家等。事件營銷二 蘇富比夜拍專場 蘇富比夜拍專場蘇富比拍賣行始創(chuàng)于2044年，是全球歷史最悠久、規(guī)模最大的國際知名藝術(shù)拍賣行，業(yè)務(wù)包括藝術(shù)拍賣、私人藝術(shù)買賣及藝術(shù)貸款。蘇富比業(yè)務(wù)遍及全球40個國家，包括北京、莫斯科及多哈等新興市場；主要拍賣中心設(shè)在美國紐約約克大道、英

47、國倫敦新邦德街、巴黎圣多諾黑區(qū)街及香港，并定期在另外6個拍賣中心舉行拍賣，蘇富比拍賣行于紐約證券交易所上巿，代號為BID。蘇富比拍賣行亦為第一家在香港成立之拍賣行，設(shè)于1973年，同年并舉行首個拍賣會。蘇富比分別于1994年及2007年在上海及北京設(shè)立代表處，并于1995年起在中國大陸舉行拍賣預展。事件營銷三 當代名士文化直播講堂我們所理解的東方智慧 蔣瓊耳蔣瓊耳（愛馬仕旗下品牌“Shang Xia”總負責人）中國式精致，不敢只是傳承張永和張永和（中國院子建筑設(shè)計師）一個中國院子，十三年的故國記憶馮唐馮唐（詩人、作家、醫(yī)生、商人）萬物生長，鄉(xiāng)關(guān)何處陳丹青陳丹青（畫家、文藝評論家、作家）在什么都

48、不確定的時代，藝術(shù)算什么梁文道梁文道（作家、書評家、時事評論員等）人對品位的本能沖動11月12月2月3月春節(jié)10月1月4月5月6月渠道：戶外（形象）微信 圍擋炒作：網(wǎng)絡(luò)軟文事件營銷：名人談四合院物料：DM（整體形象）第一階段預熱期第二階段價值輸出蓄客期第三階段強勢蓄客期渠道：戶外（1、項目形象；2、產(chǎn)品形象）微信+朋友圈 圍擋（形象+產(chǎn)品價值）網(wǎng)絡(luò)軟文炒作 雜志投放 圈層活動（商會贊助、意向客戶寄禮品）事件營銷渠道：戶外（產(chǎn)品形象系列戶外）微信+朋友圈 圍擋（形象+產(chǎn)品價值）網(wǎng)絡(luò)軟文炒作 雜志投放 圈層活動 事件營銷物料：樓書、DM、禮品等推廣節(jié)奏推廣節(jié)奏物料：樓書、DM、戶型手冊、禮品等9月

49、2019-2020年營銷線營銷線形象線形象線業(yè)內(nèi)線業(yè)內(nèi)線事件事件線線暖場線暖場線渠道渠道線線案場線案場線輿論輿論線線戰(zhàn)術(shù)鋪排表戰(zhàn)術(shù)鋪排表11月20日10月1日院隱須彌 德立春秋1月20日院隱海藏 心觀自在風云拋身后 靜默修德行3月1日3月15日業(yè)內(nèi)炒作形成口碑3月10日10月20日5月20日之后讓5000年國學文化再走15萬公里建筑、文化界名人評議“海邊四合院”藝術(shù)生活體驗系列活動10月1日1月10日戶外、公眾微信、雜志、企業(yè)家商會、軟文炒作等3月20日10月1日營銷中心、會所、園林、展示區(qū)包裝、五感體驗包裝、導視等12月10日項目圍擋包裝5月20日圍擋、道旗更新11月10日是一座什么樣的四合院讓東方大地等了5000年4月10日5月20日之后4月5日9月11月12月2月3月春節(jié)10月1月4月5月6月3月20日蓮仰花檐 達觀五蘊6月1日臨時會所包裝、樓書、DM、禮品紅墻御醫(yī)健康咨詢1月22-3月8日BLOOMBERG蘇富比夜拍專場當代名士文化直播講堂品味中國文化系列活動/云門舞集英國皇家御用私人定制旅行/百年萊卡相機展青島驚現(xiàn)2億一棟的豪宅送春茶送春聯(lián)12月送樓書請 及時溝通