1、金恒地產文化創意產業園項目金恒地產文化創意產業園項目街區商業市場定位及產品建議街區商業市場定位及產品建議版權聲明：本文僅供客戶內部使用，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。謹呈：唐山市金恒房地產開發有限公司u1 1、金恒地塊屬性決定了項目商業定位的方向；、金恒地塊屬性決定了項目商業定位的方向；u2 2、金恒地產關注的招商問題和考慮適當的部分持有；、金恒地產關注的招商問題和考慮適當的部分持有；u3 3、1010月河北省月河北省“文化文化”現場會和現場會和20162016年國際園藝博覽會對項目未來的影響；年國際園藝博覽會對項目未來的影響；u4 4、讓南湖美景、

2、讓南湖美景+汽車汽車4s+4s+專業市場專業市場+文化創意的中高端客戶，文化創意的中高端客戶，“相約相約”本項目。本項目。上次溝通會回顧上次溝通會回顧：岳岳 各各 莊莊 路路復復 興興 路路唐山國際五金城本案本案唐山南方國際商貿城南湖休閑美食廣場老唐山風情小鎮本次匯報的思路框架本次匯報的思路框架 客戶目標項目背景項目界定結構分析項目假設發展方向成功案例借鑒項目整體定位與發展戰略項目背景市場判斷 機會與問題 整體定位主要的研究內容產品規劃設計建議項目價值體系產品要點提出各種假設本階段工作重點項目解析區域發展今天今天一次一次理理想的探索想的探索和實現和實現 唐山 南湖文化創意產業園概念定位 體驗式

3、品牌購物風情街區做和想 享受新南湖的地方To doing something&To thinking somethingp引言當一座城市的歷史被改寫，總是有一張象征時代意義的城市名片，來代表這座城市正在經歷的文明變遷。1877 唐山，“中國近代工業的搖籃”，礦產資源的沃土2010 南湖，體驗式購物風情街區，享受新南湖的地方目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議區位價值區位價值地塊價值地塊價值項目發展目標項目發展目標項目屬性

4、界定項目屬性界定區位價值。區位價值。南湖環境價值：南湖環境價值：城市中央公園、快速發展中的生態新城，難以復制的水化率。城市中央公園、快速發展中的生態新城，難以復制的水化率。u 項目位于唐山負氧離子濃度最高，最生態宜居的城市中央公園南湖 生態風景區內，也是唐山城市結構中最稀缺的資源核心；u 南湖公園400公頃綠化面積，30萬株植樹，20萬平方米栽植草坪，以及 令人驚喜的水化率和負氧離子濃度已成為珍稀的城市綠肺。u 唐山南部采煤沉降區生態建設工程2002年獲得“中國人居環境范例 獎”，2004年被聯合國授予“迪拜國際改善居住環境最佳范例獎”。u 南湖生態城規劃91平方公里，功能定位于以塌陷區生態修

5、復、工 業文明、抗震精神、現代藝術與文化創意為主要特色，以政務、休閑、運動、觀光為主要功能的城市型綜合功能區；u 南湖生態城將以政務中心建設為帶動、大規模進行高品質辦公、商務、居住開發，未來唐山市將形成一軸雙中心的新格局南部中心u 隨南湖區域功能規劃的確定，區域文化氣質 迅速抬升；u 目前在建設的休閑類配套設施紫天鵝莊、溫泉酒店、溫泉山莊、農家樂、茶博園、國 際美食城、老唐山風情小鎮等；u 目前在建設的文化類配套設施陶瓷展覽 研發院、書畫院、博物院、影視城、鋼鐵研 發中心、工業設計中心、藝術創意中心等；u 目前在建設的專業類配套設施汽車4S園、五金城、燈具城、石材城、家居城等；南湖紫天鵝莊擴建

6、工程美食城風情小鎮區域配套價值：區域配套價值：高端休閑度假資源匯集的城市休閑格局已然形成高端休閑度假資源匯集的城市休閑格局已然形成道路規劃道路規劃:南湖生態城道路規劃促進與老城區、外環高速路的聯南湖生態城道路規劃促進與老城區、外環高速路的聯系，現有的路網通達性明顯增強！系，現有的路網通達性明顯增強！城市快速路城市主干道城市次干道環湖路城市支路濱湖主干路 城市主干道、次干道、濱湖主干道直接連接本案，通達性極好；西面迎賓大道已經開通，建設南路延伸段經過項目北邊界與“五金之路”復興路相交。金恒項目作為鏈接唐港高速和南湖的橋頭堡，是進入南湖的第一門戶。本案建設南路目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體

7、條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議區位價值區位價值地塊價值地塊價值項目發展目標項目發展目標項目屬性界定項目屬性界定地塊價值。地塊價值。聚首文化創意產業園，與生俱來的深厚文化底蘊。南湖生態核心一聚首文化創意產業園，與生俱來的深厚文化底蘊。南湖生態核心一線資源線資源+環城河環城河+斷裂帶景觀長廊，交通便利快捷，天然風情商業。斷裂帶景觀長廊，交通便利快捷，天然風情商業。u 金恒項目新建一期占地約10畝，容積率1.53，建筑面積1.04萬平方 米。一期已經動工建設

8、。u 金恒項目擬建二期占地約22畝，容積率1.53，建筑面積2.2萬平米。目前處于整體規劃定位階段。u 金恒項目的整體造型，在南湖優美的環境映襯下形成了獨特和精致 的建筑風格。一期和二期設計風格的無縫鏈接，給項目帶來最大的 附加值。u 金恒項目新建一期占地約10畝，容積率1.53，建筑面積1.04萬 平方米。一期已經動工建設。u 金恒項目擬建二期占地約22畝，容積率1.53，建筑面積2.2萬平方米。目前處于整體規劃定位階段。u 金恒項目的整體造型，在南湖優美的環境映襯下形成了獨特和精致的建 筑風格。一期和二期設計風格的無縫鏈接，給項目帶來最大的附加值。u 地塊進入性：項目目前由岳各莊路進入地塊

9、，本體北側和東側與岳各莊 路和唐柏路相連，南側有規劃道路與唐柏路相連。u 地塊制約性：受東側的收容所和不規則地形、地震斷裂帶影響一期工程建設項目一覽表地類名稱占地面積建筑面積平方米畝共計地上地下地下車位商業用地新建54318 104308289 2141 49待建1460022 22000 基本信息綠化率35%容積率1.53公共綠地 合計 岳 各 莊 路唐 柏 路 新 建擬 建用地布局及容積率、限高等指標決定商業用地布局及容積率、限高等指標決定商業“街區街區”的項目屬性：的項目屬性：休閑美食商圈休閑美食商圈休閑美食商圈休閑美食商圈文化創意商圈文化創意商圈文化創意商圈文化創意商圈1 1、本項目所

10、在位置唯一且、本項目所在位置唯一且 稀缺，交通便利；稀缺，交通便利；2 2、依托文化創意園深厚文、依托文化創意園深厚文 化底蘊；化底蘊；3 3、本項目作為區域內鏈接、本項目作為區域內鏈接 南湖的中高端街區，必南湖的中高端街區，必 將引領周邊商業。將引領周邊商業。專業市場商圈專業市場商圈專業市場商圈專業市場商圈地塊商業價值：位于南湖門戶，三圈核心；文化支撐，中高端街地塊商業價值：位于南湖門戶，三圈核心；文化支撐，中高端街區引領周邊商業區引領周邊商業目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策

11、略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議區位價值區位價值地塊價值地塊價值項目發展目標項目發展目標項目屬性界定項目屬性界定項目發展目標。項目發展目標。本項目發展目標本項目發展目標之于南湖：之于南湖：之于南湖：之于南湖：體驗式主題街區，與南湖商圈互補共贏體驗式主題街區，與南湖商圈互補共贏之于企業：之于企業：之于企業：之于企業：跨行業品牌經營，創造新的價值增長點跨行業品牌經營，創造新的價值增長點之于市場：之于市場：之于市場：之于市場：天生麗質的特色項目，唐山風情商業新名片天生麗質的特色項目，唐山風情商業新名片目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發

12、展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議區位價值區位價值地塊價值地塊價值項目發展目標項目發展目標項目屬性界定項目屬性界定項目屬性界定。項目屬性界定。關鍵詞：關鍵詞：1 1、介于南湖生態城快速發展階段、介于南湖生態城快速發展階段3 3、中小規模商業街區、中小規模商業街區2 2、區位資源不可復制、區位資源不可復制目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計

13、優化建議產品設計優化建議唐山城市規劃發展分析唐山城市規劃發展分析唐山宏觀經濟消費分析唐山宏觀經濟消費分析唐山商業市場研究分析唐山商業市場研究分析唐山城市規劃發展分析。唐山城市規劃發展分析。城市定位：城市定位：u 以能源原材料和基礎工業為主的國家級新型工業 基地；環渤海地區重要的經濟中心城市和京津冀國 際港口城市；新型生態宜居城市。城市職能：城市職能：u 中心城區京津冀重要的生活居住和產業服務 中心，全市政治、經濟、科技、教育、文化中心。u 唐山未來將重點建設空港新城、鳳凰新城、南湖 生態城及曹妃甸新城，這其中，南湖生態城南湖生態城和曹 妃甸生態城是重中之重，我們稱之為“發動機”。u 南湖生態城

14、規劃南湖生態城規劃9191平方公里，將成為唐山新平方公里，將成為唐山新 的政務中心和城市休閑中心。的政務中心和城市休閑中心。在新一輪唐山城市規劃中，南湖生態城將成為唐山新的政務中心和在新一輪唐山城市規劃中，南湖生態城將成為唐山新的政務中心和城市休閑中心城市休閑中心南湖生態城的規劃推動區域發展，吸引了大量的投資商和知名南湖生態城的規劃推動區域發展，吸引了大量的投資商和知名企業進入南湖，帶動整個區域人口、消費增長。企業進入南湖，帶動整個區域人口、消費增長。綠城新華聯行政中心正和恒基 眾多一線城市開發商已簽約進駐：綠城地產、新加坡仁恒集團、北京新華聯、正和恒基；有意向開發還有萬科地產。這些一線開發商

15、的進入將推動該區域整體品質的提升，帶動區域發展。其他如紅星美凱龍、開灤集團、唐山城投溫商集團、龐大汽貿等專業知名企業。拆遷用地低密度用地集約化用地兒童游樂場新加坡和美-仁恒集團 沈陽“世園會”開幕的第一周，就取得了極大的成功。沈陽“世博園”共接待國內外游客176萬人次，最多的一天達到34萬人，平均達到 25.1萬人 世園會結束后它對沈陽經濟社會的促進作用已經顯現。為沈陽城市未來發展帶來了巨大的乘數效應，對全市旅游、信息、現代傳媒和中介服務等第三產業的發展也起到了前所未有的拉動作用。沈陽世園會的舉辦使棋盤山地區的土地價格升沈陽世園會的舉辦使棋盤山地區的土地價格升值了五倍，拉動值了五倍，拉動G D

16、 PG D P增長增長100100億元以上，沈陽城市建億元以上，沈陽城市建設水平提前了五到十年。設水平提前了五到十年。在唐山舉辦世界園藝博覽會將會有力地推動環渤海地區的快速發展、促進世界各地更加深入地了解中國未來的發展戰略、全面感知中國第三增長極強勁的發展態勢。申辦2013年中國第八屆花卉博覽會和2016年世界園藝博覽會的過程，必將對唐山經濟社會發展起到推動作用。20162016年南湖大事紀年南湖大事紀唐山國際園藝博覽會的舉辦，將給城市帶來巨大經濟效益和影響力。唐山國際園藝博覽會的舉辦，將給城市帶來巨大經濟效益和影響力。選址南湖的乘數效應，對南湖生態新城的影響更是直接和顯性！選址南湖的乘數效應

17、，對南湖生態新城的影響更是直接和顯性！目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品規劃設計建議產品規劃設計建議唐山城市規劃發展分析唐山城市規劃發展分析唐山宏觀經濟消費分析唐山宏觀經濟消費分析唐山商業市場研究分析唐山商業市場研究分析唐山宏觀經濟消費分析。唐山宏觀經濟消費分析。京唐城際鐵路：2009.8開工，2011年完工，全程38分鐘京津城際鐵路：全程30分鐘京張城際鐵路：2009.8開工，2012年通車，全程1小時京承城際鐵路：列入遠期，規劃2020年前建

18、 成，全程1小時京石城際鐵路：2012年建成，全程1小時行業北京天津河北2002年變動方向2002年變動方向2002年變動方向煤炭采選業0.760.000.86非金屬礦采選業0.130.900.55食品加工制造業1.610.570.98飲料制造業1.300.570.47紡織業0.330.360.50服裝及其他纖維制品制造0.730.770.30家具制造業1.172.570.41造紙及紙制品業0.570.350.60石油加工及煉焦業1.730.660.69化學原料及化學制品制造0.980.840.49醫藥制造業1.851.220.73化學纖維制造業0.000.230.42非金屬礦物制品業1.10

19、0.260.73黑色金屬冶煉及壓延加工1.320.801.59普通機械制造業0.741.020.36交通運輸設備制造業0.951.320.28電氣機械及器材制造0.800.540.27電子及通信設備制造2.483.660.10儀器儀表辦公機械制造2.260.960.14唐山、廊坊、張家口、保定、滄州等城市發揮各自的工業優勢，接納核心區的部分產業轉移，以發展重工業、加工工業及部分輕型工業為主，其他產業為輔，成為首都圈內提供工業經濟基礎和接受產業轉移的工業擴散區。保定、承德、秦皇島充分利用豐富的旅游資源優勢，與北京共同形成首都圈的旅游文化區。該區以發展旅游業、文化產業、輕型工業為主。2004年以后

20、三省市主要行業區位商（專門化率）變動趨勢 城市影響力評價城市影響力評價:唐山已經成為環渤海地區除北京、天津以外的經唐山已經成為環渤海地區除北京、天津以外的經濟發展領頭羊濟發展領頭羊2003-2009年唐山GDP及增長率u 唐山市整體經濟保持平穩增長趨勢，尤其在2006年以前，連續四年保持加速增長，至06年出現增速減緩，且07年整體GDP增速有所回升情況下，人均GDP增速保持下降趨勢，說明城市經濟發展速度落后于城市化進程，城市擴張速度較快。唐山近些年來經濟保持高速增長，指標位居全國領先水平，唐山近些年來經濟保持高速增長，指標位居全國領先水平，2002009 9年人均年人均GDPGDP達達7000

21、7000美元，消費能力大大增強。美元，消費能力大大增強。在人均可支配收入與消費性支出方面在人均可支配收入與消費性支出方面:唐山保持較高增長唐山保持較高增長,消費消費結構升級結構升級,敢于消費敢于消費u 唐山人均可支配收入與消費性支出均位于第三的位置，僅次于北京和天津。u 唐山的人均可支配收入穩步提升，08年達到1638216382元元，從05年后，增速一直保持在15%15%以上。人均消費性支出在經歷了05、06年的快速增長后，增長速度有所放緩。u 居民消費更加理性，消費結構升級明顯，以汽車、住宅、通訊、餐飲為主的消費熱點已經形成，目前唐山市私家車保有量超過38萬輛，其中進口車已經超過1.2萬輛

22、。強勁增長的消費力主要表現在：強勁增長的消費力主要表現在：休閑娛樂類成為新的消費熱點休閑娛樂類成為新的消費熱點，汽車、服裝、珠寶等消費支出增幅明顯汽車、服裝、珠寶等消費支出增幅明顯u 消費品市場保持強勁增長。全年實現社會消費品零售總額810億元，比上年增長24.8%。u 在限額以上批發零售企業銷售額中，食品飲料煙酒類增長21.9%，服裝鞋帽針紡織品類增長38.5%，汽車類增長汽車類增長46.9%46.9%，家用電器和音像器材類增長18.5%，體育娛樂用品類體育娛樂用品類增長增長60.8%60.8%，金銀珠寶類增長31.3%。未來未來3-53-5年，南湖生態城核心區住宅總供應量年，南湖生態城核心

23、區住宅總供應量681681萬平米，南湖萬平米，南湖新城僅住宅人口將會增加約新城僅住宅人口將會增加約2323萬，休閑在南湖，消費在南湖。萬，休閑在南湖，消費在南湖。地塊編號認領情況占地面積(ha)建筑面積(萬m2)容積率1正和恒基24.2325.51.052新華聯54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054綠城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不詳34.423.170.677不詳4.72.90.628不詳101.87157.771.559不詳53.3102.481.92合計421681 根據南湖區域土地的認領情況將南湖區域土地根據南湖區域土地

24、的認領情況將南湖區域土地 分為分為9 9塊；塊；1 1，2 2，4 4，5 5，6 6，7 7都有部分地塊在沿湖限高都有部分地塊在沿湖限高 區，是可能出現低密住宅的區域。區，是可能出現低密住宅的區域。唐山的不斷擴張的城市化進程，吸引更多外縣的中高端人群進城唐山的不斷擴張的城市化進程，吸引更多外縣的中高端人群進城休閑和消費。休閑和消費。北部的遷安、遷西、及附近的遵北部的遷安、遷西、及附近的遵化、豐潤、古冶等依托礦業、能源產化、豐潤、古冶等依托礦業、能源產業成為唐山目前最為發達的外縣地區業成為唐山目前最為發達的外縣地區 由由“五區十縣五區十縣”到到“六區八縣六區八縣”，城市化加速過程中，對外縣的吸

25、納作城市化加速過程中，對外縣的吸納作用增強；吸引更多的外縣中高端人群用增強；吸引更多的外縣中高端人群進城消費。進城消費。遷安、遷西：遷安、遷西：礦產資源豐富，如金礦、煤礦、鐵礦，大量能源類私企；古冶、豐潤、遵化、灤縣：古冶、豐潤、遵化、灤縣：依托遷安、遷西資源，冶金、運輸等上下游產業發達；樂亭：樂亭：有一定的旅游資源，李大釗故鄉，基礎教育相對較好，唐山政府及事業單位有相當比例的樂亭人；唐海：唐海：依托曹妃甸港，服務業有所提升；灤南、玉田：灤南、玉田：相對貧窮；目目 錄錄u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體

26、定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議唐山城市規劃發展分析唐山城市規劃發展分析唐山宏觀經濟消費分析唐山宏觀經濟消費分析唐山商業銷售市場分析唐山商業銷售市場分析唐山商業銷售市場分析一唐山商業銷售市場分析一（現有商業）（現有商業）商圈分析商圈分析商圈分布商圈分布遠洋城商圈遠洋城商圈遠洋城商圈遠洋城商圈北新道商圈北新道商圈北新道商圈北新道商圈新華道商圈新華道商圈新華道商圈新華道商圈南湖新商圈南湖新商圈南湖新商圈南湖新商圈唐山主要商圈分布在路北區和路南區市級商圈：1.新華道商圈 2.北新道商圈 3.遠洋城商圈專業市場：4.新天地商圈新型商圈：5.鳳凰新城商圈 6.南

27、湖新商圈 唐山新華道商圈形成時間較久，地位穩固 其他商圈多為在35年逐漸形成的新商圈 商業物業形態均以百貨店為主，業態較為 單一，市場競爭激烈市級商圈市級商圈市級商圈市級商圈 專業市場專業市場專業市場專業市場新天地商圈新天地商圈新天地商圈新天地商圈南湖新商圈隨著南湖新城快速發展脫穎而出，主打旅游休閑美食。南湖新商圈隨著南湖新城快速發展脫穎而出，主打旅游休閑美食。老商圈商業表現：體量大總價高，業態單一，競爭激烈老商圈商業表現：體量大總價高，業態單一，競爭激烈價格匯總價格匯總項目名稱項目名稱臨近商圈臨近商圈主力面積主力面積（平方米）（平方米）銷售均價銷售均價（元（元/平方米）平方米）總價（萬）總價

28、（萬）新華貿新華道商圈400350001400萬達廣場15040000600渤海新世界10035000350景泰翰林遠洋城商圈15013000195世紀花園18014000252東方銀座20023000460唐人起居新天地商圈15018000270新天地購物樂園25016000400金色家園北新道商圈14018000252天元帝景28014000392尚座18030000540玫瑰莊園32020000640瑞景國際公寓6020000120新華1號30030000900鷺港.未來城鳳凰新城商圈15015000225梧桐大道15014000210商業銷售價格商業銷售價格在商業投資上，唐山民間歷來具

29、有傳統，羊群效應且購買力旺盛在商業投資上，唐山民間歷來具有傳統，羊群效應且購買力旺盛 唐山歷來有民間投資傳統，特別是對商鋪物業情有獨鐘，各開發商在產品開發上也基本采取小單位的出售形式。2008年下半年爆發的金融危機使得通貨膨脹的風險進一步加劇，財富人群更傾向于購買資產保值增值能力財富人群更傾向于購買資產保值增值能力更強的商用物業和稀缺的別墅、城市公寓產品更強的商用物業和稀缺的別墅、城市公寓產品。另一方面，金融市場的失敗經歷使得大部分經驗不足的投資者更傾向于選擇熟悉、穩妥的投資方向投資者更傾向于選擇熟悉、穩妥的投資方向，即商業地產；從目前市場來看，對優質商業地產的旺盛需求仍將持續一段時間。區位優

30、勢明顯、總價較低的商鋪物業前景看好。“唐山人對商鋪投資認可度極高，新華1號一共30多套商業，前期登記的有300多組意向客戶；但大部分客戶的意向為80100平米，總價200萬以下的小面積商鋪。”新華1號 原策劃經理 任先生唐山購買力唐山購買力 唐山人投資房地產的熱情成就了華北地區諸多城市的高端住宅、別墅及商業開發。SOHO中國的各項目中持續活躍著唐山投資客的身影，從建外SOHO到三里屯SOHO，千萬元以上的大單實屬平常。“我之前看了新華貿也交了誠意金，不過人太多沒有買到；現在的商業售價太高了，買商鋪都要到150，200萬以上了，購買壓力太大了。覺得投資商鋪前景很好，唐山消費力高，只要開發商對商場

31、的規劃品牌把控好，我認為投資商鋪是總價適中，回報率較高、風險低的投資項目。”某投資客戶對于商業投資，更傾向于區位較好、總價適中、回報率較高、風險對于商業投資，更傾向于區位較好、總價適中、回報率較高、風險較低，保值性和增值性強的商業物業。較低，保值性和增值性強的商業物業。1.50%客戶投資地產為升級居住居住，重點考慮別墅別墅、大面積舒適型產品大面積舒適型產品，景觀環境和交通的便捷性很重要，該部分客戶主要為企業業主。2.50%客戶明確表示投資地產主要考慮商鋪商鋪，非常關注投資回報率投資回報率，該部分客戶主要為企業、事業單位高管，政府人士；3.1位客戶表示已經在投資寫字樓，部分客戶表示沒有研究過寫字

32、樓市場，認為憑經驗判斷可以投資判斷可以投資，具體情況還需再了解；客戶語錄：客戶語錄：如果再買房子，會買大面積舒適型住宅、別墅。市區已經有房子了，很多越來越擠。會考慮在南湖附近景色優美，交通又非常方便。某物流董事長 馮總像底商、loft還有街鋪我都有投資，我們的商鋪投資回報率是比較高的，LOFT肯定沒有商鋪那么高，但是我覺得這個產品客戶認可度高，是唐山的一個朝陽產品。某百貨集團總經理 范總我的首選是商鋪，獲利不錯，基本能在15%凈回報；寫字樓應該也不錯，但是我對這個不是非常了解；住宅的行情我不看好，住宅投資好的時代已經過了。政府公務員馬先生對于商業投資的區域，傾向于具有穩定回報率的老城區和迅速發

33、展對于商業投資的區域，傾向于具有穩定回報率的老城區和迅速發展極具潛力的新城區極具潛力的新城區投資地產的受訪人對區域選擇觀點如下：投資地產的受訪人對區域選擇觀點如下：1.30%客戶投資商業會選擇在城市的主要商圈和新華道與建設路的主干道。表示投資回報率會非常穩定。2.60%客戶表示投資商業，選擇區域的未來發展很重要。城市發展速度快，新型的商圈形成，新的商業企業和商業產業進駐必將會吸引消費者。選擇在規劃新城中投資，初期的投資成本會比成熟商圈低但未來的回報率會非常樂觀。3.10%的客戶表示不會在新城區進行商業投資，商業投資需要一定的市場培育期，風險較大，現人氣不足商圈氛圍不濃等很多因素存在不確定性。因

34、此不會投資。商業投資敏感點：商業投資敏感點：多數客戶認可商業投資是穩定、安全的投資渠道，并熱衷參與；大多數客戶看重南湖生態城未來發展規劃；商業投資客戶關注點：投資回報率、地段、人流量、主力店未來發展；現售商業項目中銷售面積約在100500，總價在2001400萬之間。零售面積大、總價高。更多客戶對于總價低、獨立產權、未來增值性好 的商業街鋪需求強烈。唐山商業銷售市場分析二：周邊商業唐山商業銷售市場分析二：周邊商業項目所在的南湖商圈正處于啟動期，規劃總量較大，業態為旅項目所在的南湖商圈正處于啟動期，規劃總量較大，業態為旅游美食、汽車文化、五金燈具等為主游美食、汽車文化、五金燈具等為主南湖生態城目

35、前仍處于啟動階段，區域內人氣不足，配套設施尚在建設階段，未形成大規模商業氛圍。現有人群日常消費主要通過南新道沿線及復興路沿線的商業，而大宗百貨消費仍然要依賴于唐百商圈和小山商圈。本案本案小山輻小山輻射區域射區域唐百輻唐百輻射區域射區域項目周邊主要商業供應，主要為兩大休閑項目周邊主要商業供應，主要為兩大休閑MALL+MALL+一條改造復興一條改造復興路路+專業市場專業市場1 1南湖休閑美食廣場南湖休閑美食廣場本項目用地總面積約133.8畝，建設面積為1010萬萬平方米，單棟面積340-12000平米不等，共32棟，現在意向價格為9000-15000元/平米，2009年8月份開工，預計2010年7

36、、8月份建筑完工，2010年底開業。2 2老唐山風情小鎮老唐山風情小鎮項目總占地450畝，建筑面積約為3030萬萬平方米，屬于開灤國家礦山公園二期工程，設計由西洋風韻、南土熏風、民俗風情、婚慶廣場、露天劇場五大板塊構成。3 3唐山國際五金城唐山國際五金城項目沿街5棟樓1-3層作為商業配套，建筑面積1.51.5萬萬平方米，30個鋪左右，單個鋪面積在500平米左右，預計2010年6月對外出售，意向價格20000元/平米，整個項目2010年5月開始動工建設，預計2011年5月開業。本案本案12435項目周邊商業規劃總量較大，但業態差異明顯。而且除五金城項目周邊商業規劃總量較大，但業態差異明顯。而且除

37、五金城外，其他項目以自持物業為主。外，其他項目以自持物業為主。4 4文化創意產業園文化創意產業園項目預計在2011年2月份之前全部竣工完成，屆時可實現3500-4500人的辦公規模，文化創意園商業供給總計2.52.5萬萬平米。本案本案12435目前在本項目周邊已規劃或在建的商目前在本項目周邊已規劃或在建的商業供應量業供應量約為約為4040萬平米萬平米，其中大體量，其中大體量項目項目2 2個，業態主要以休閑娛樂、餐飲個，業態主要以休閑娛樂、餐飲住宿、文化創意、專業市場配套為主。住宿、文化創意、專業市場配套為主。預計在未來預計在未來3 35 5年進入市場，預計消年進入市場，預計消費人口超過費人口超

38、過1010萬，消費人群主要來自萬，消費人群主要來自于主城居民、南湖旅游、經商業主、于主城居民、南湖旅游、經商業主、美食汽車消費人群等中高端客戶。美食汽車消費人群等中高端客戶。5 5復興路改造復興路改造復興路鴻基襪廠區域改造涉及復興路以東、花園街以南、花園南北街以西、南劉屯北街以北180多畝的區域，其中包括居民357戶。復興路鴻基襪廠區域改造項目計劃投資9億元，建設住宅12.2萬平方米、商鋪7.87.8萬萬平方米。文化創意園所持商業：文化創意園所持商業：項目計劃總投資6.5億元，總建筑面積17萬平方米。將按照一級開發的模式，由路南區城市建設投資有限公司開發建設，著力打造“三大中心”：一是陶瓷文化

39、創意中心。結合唐山陶瓷文化，在園區內建設集一是陶瓷文化創意中心。結合唐山陶瓷文化，在園區內建設集設計、研發、展示、鑒賞于一體的陶瓷文化創意中心，提升唐山傳設計、研發、展示、鑒賞于一體的陶瓷文化創意中心，提升唐山傳統陶瓷資產也檔次和水平。統陶瓷資產也檔次和水平。二是畫家創意展示中心。與陶瓷文化創意中心相呼應，高標準二是畫家創意展示中心。與陶瓷文化創意中心相呼應，高標準建設書畫家村，把名家、名畫、名瓷結合起來，使其成為書畫家創建設書畫家村，把名家、名畫、名瓷結合起來，使其成為書畫家創作、交流、展示、交易的理想場所作、交流、展示、交易的理想場所 三是工業設計創意中心。三是工業設計創意中心。傳承唐山近

40、代工業文明，吸引各類工業設計、研發企業入駐園區，進行新產品新工藝設計，為傳統工業上檔升級提供智力支撐。據創意產業園工作人員所述，在面年全面完工后預計整個區域就業人數在3500-4500人左右。文化創意園總部規劃說明文化創意園總部規劃說明 陶瓷文化創意中心陶瓷文化創意中心藝術創意展示中心藝術創意展示中心工業設計創意中心工業設計創意中心本案本案文化創意園總部分區說明文化創意園總部分區說明 本案本案陶瓷展覽館南湖博古院長城電焊機研發基地南湖書畫院嘉禾汽車影視城鋼鐵總部研發基地隆達陶瓷藝術研究院中陶實業陶瓷研發基地金箔-藝術家園 工業創意研發總部文化創意園總部竣工開業時間文化創意園總部竣工開業時間 總

41、項目預計在明年總項目預計在明年2 2月份之前全部竣工完成，屆時月份之前全部竣工完成，屆時可實現可實現3500-45003500-4500人的辦公規模。人的辦公規模。十月份之前竣工十月份之前竣工完成完成五月中旬竣工裝五月中旬竣工裝修完成可進行展修完成可進行展示示本案本案20112011年年2 2月之前竣月之前竣工完成工完成文化創意產業園內部商業供應文化創意園商業供給總計文化創意園商業供給總計48500 ，其中，其中15500 為辦公樓底部環繞商鋪，為辦公樓底部環繞商鋪，9500 為沿唐栢路為沿唐栢路沿街商鋪，沿街商鋪，1500+22000=23500 為本項目商業為本項目商業面積面積.商鋪供給量

42、預計商鋪供給量預計23500商鋪供給量預計商鋪供給量預計15500商業供給量預計商業供給量預計9500周邊人群消費結構分析：未來周邊人群消費結構分析：未來2年，白領和私營業主等中高端人群穩定，旅年，白領和私營業主等中高端人群穩定，旅游和經商的流動人口越來越多。主要人群結構為中高端消費人群，潛在消費游和經商的流動人口越來越多。主要人群結構為中高端消費人群，潛在消費類型為：中高端購物、商務休閑旅館、特色餐飲。類型為：中高端購物、商務休閑旅館、特色餐飲。2 2，文化創意園：藝術創作、私營業主。主要消費類型：中高端購物、餐飲、商務休閑，文化創意園：藝術創作、私營業主。主要消費類型：中高端購物、餐飲、商

43、務休閑3 3，汽車，汽車4s4s園：購車客戶、園：購車客戶、4s4s從業者。主要消費類型：中端購物、餐飲；從業者。主要消費類型：中端購物、餐飲；4 4，專業市場：各地私營業主，流動經商人口。主要消費類型：餐飲、商務休閑、旅館，專業市場：各地私營業主，流動經商人口。主要消費類型：餐飲、商務休閑、旅館1 1，南湖旅游：全國各地人群，年輕白領。主要消費類型：旅游購物、餐飲、旅館，南湖旅游：全國各地人群，年輕白領。主要消費類型：旅游購物、餐飲、旅館5 5，軟件園：年輕，軟件園：年輕IT IT白領。主要消費類型：中高端購物、餐飲、商務休閑白領。主要消費類型：中高端購物、餐飲、商務休閑周邊商業市場小結：周

44、邊商業市場小結：1 1，本項目的商業街區，本項目的商業街區不具備不具備成為休閑美食和專業市場成為休閑美食和專業市場中心中心的可行性的可行性。3 3，未來，未來2-32-3年，本項目周邊存有年，本項目周邊存有巨大的中高端消費力量巨大的中高端消費力量。2 2，本項目特性：，本項目特性：唯一全部可售唯一全部可售、主題、主題街區街區、規模小、規模小短平快短平快，具有爆發力。，具有爆發力。4 4，周邊中高端消費的，周邊中高端消費的購物、休閑、高端商務購物、休閑、高端商務產品產品稀缺稀缺。金恒項目商業發展研判：金恒項目商業發展研判：極強的增量市場屬性將會帶來更多的商業發展機會！極強的增量市場屬性將會帶來更

45、多的商業發展機會！1 1、唐山消費力越來越高，但中高端購物消費向京津外流；、唐山消費力越來越高，但中高端購物消費向京津外流；3 3、低總價產品缺失，獨立產權可分割街鋪受認可；、低總價產品缺失，獨立產權可分割街鋪受認可；2 2、南湖大發展帶來的商業街區發展大機遇；、南湖大發展帶來的商業街區發展大機遇；4 4、專屬中高端的購物、休閑、商務類風情街區成為熱點機會；、專屬中高端的購物、休閑、商務類風情街區成為熱點機會；目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設

46、計優化建議產品設計優化建議杭州湖濱國際名品街杭州湖濱國際名品街北京賽特奧萊北京賽特奧萊南京沃閣戀館南京沃閣戀館案例一杭州湖濱國際名品街。案例一杭州湖濱國際名品街。案例選取的案例選取的標準標準：1 1、區位類同，周邊風景優美；、區位類同，周邊風景優美；2 2、人流較大，商業街區；、人流較大，商業街區；3 3、相同的容積率和建筑面積；、相同的容積率和建筑面積；4 4、類似的不規則地形和沿街展示長鋪、類似的不規則地形和沿街展示長鋪；參考案例參考案例杭州湖濱國際名品街杭州湖濱國際名品街u位置：位置：位于杭州市最繁華的商業及旅游休閑區-湖濱地區，臨西湖，隔街與五星級杭州凱悅大酒店為伴。u簡介：簡介：由3

47、4家國際著名品牌專賣店圍聚而成，主要經營國際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，由世界著名品牌商直接經營或指導經營。其中包括中國地區第二家分店的法拉利，瑞士歐米茄手表，意大利頂級服飾喬治阿瑪尼等等。u特點：特點：作為商業形式的一個獨到創新，采用專賣店集聚的形式，有別于傳統的柜臺組合形式，有著統一的形象、宣傳和推廣，統一的物業管理，與其他自然形成的商業街區不同。通過品牌引領、產業集聚，合力推進當地服務業發展，進一步提升城市生活品質。城市中心商城市中心商城市中心商城市中心商業區業區業區業區湖濱國際名湖濱國際名湖濱國際名湖濱國際名品街品街品街品街規模規模 2005年10月10

48、日開街。總商業面積約18000平方米，專賣店單店面積從200多到1000多平方米不等。34家獨立店鋪。杭州湖濱國際名品街杭州湖濱國際名品街-交通交通人流人流人流經營現狀經營現狀 僅今年上半年，湖濱名品街整體營業額較去年同比增長了46.61%，預計今年名品街的整體銷售額將突破2.5億元。400左右的商鋪年租金不低于120萬，名品街已處于滿員狀態，無地容納新品無地容納新品牌，但目前還有好幾家一線品牌正排隊等待入駐。牌，但目前還有好幾家一線品牌正排隊等待入駐。最大化消費休閑人群的人流互動空間，交通動最大化消費休閑人群的人流互動空間，交通動線清晰線清晰杭州湖濱國際名品街杭州湖濱國際名品街-建筑建筑通過

49、文化主題的運營承載體設計，提升商業價值，通過文化主題的運營承載體設計，提升商業價值，同時賦予街區同時賦予街區“生命力生命力”p為了為了融入整個西湖的周邊環境融入整個西湖的周邊環境，中國風文化元素的滲透，隨，中國風文化元素的滲透，隨處可見，增添了建筑的大氣與神秘感處可見，增添了建筑的大氣與神秘感p通過建筑形態、街區商業形態的布局來進行展示，為精英思想的通過建筑形態、街區商業形態的布局來進行展示，為精英思想的傳播、前衛藝術的推廣以及具有獨創精神的活動提供值得期待的上傳播、前衛藝術的推廣以及具有獨創精神的活動提供值得期待的上佳場所佳場所杭州湖濱國際名品街杭州湖濱國際名品街-業態業態 功能分布合理功能

50、分布合理,街區業態實現最大化功能互補，街區業態實現最大化功能互補，讓過往人流實現逗留時間最大化讓過往人流實現逗留時間最大化p品牌服飾、箱包、珠寶品牌服飾、箱包、珠寶3 3類消耗品為主，比重約占類消耗品為主，比重約占60%60%。p占比重約占比重約30%30%為各類餐飲業，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字號為各類餐飲業，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字號等，選擇以西餐為主的餐飲業，一方面西餐廳油煙少，廚房、等，選擇以西餐為主的餐飲業，一方面西餐廳油煙少，廚房、操作間需求面積較中餐廳小，更適合名品街中的店面設計，且操作間需求面積較中餐廳小，更適合名品街中的店面設計，且有利于保持名品街環境美觀有利于保持名品街環境美

51、觀 p最后余下的最后余下的10%10%的建筑多被用于臨時私人畫廊、小型藝術展的建筑多被用于臨時私人畫廊、小型藝術展示等，融合購物、飲食、休閑于一體的同時也為湖濱景致平添示等，融合購物、飲食、休閑于一體的同時也為湖濱景致平添了一抹亮色。了一抹亮色。杭州湖濱國際名品街杭州湖濱國際名品街-環境環境 通過環境營造，讓主題街區成為城市風景的一部通過環境營造，讓主題街區成為城市風景的一部分，旅游業的一個賣點，充分的利用建筑小品裝分，旅游業的一個賣點，充分的利用建筑小品裝點街區空間。點街區空間。p名品街的設計不是簡單的景觀塑造和商業開發，而是一個名品街的設計不是簡單的景觀塑造和商業開發，而是一個全全新品牌的

52、塑造新品牌的塑造。p盡管地塊較小盡管地塊較小,但通過設計極力營造出了小橋流水的氣氛，甚但通過設計極力營造出了小橋流水的氣氛，甚至帶有了蘇州園林的韻味，且在內部濱水岸線旁巧妙利用了駁至帶有了蘇州園林的韻味，且在內部濱水岸線旁巧妙利用了駁岸石塊、下行階梯等為游人設置了許多休息處所。岸石塊、下行階梯等為游人設置了許多休息處所。p各色鋪地的運用也顯示出了設計師對于細節的把握，青石條、各色鋪地的運用也顯示出了設計師對于細節的把握，青石條、碎石、裂紋磚等不同材質的鋪地于不經意間便完成了內外空間碎石、裂紋磚等不同材質的鋪地于不經意間便完成了內外空間的自然過渡，也更加的自然過渡，也更加豐富了內部空間的景觀效果

53、。豐富了內部空間的景觀效果。案例一借鑒點：案例一借鑒點：p通過文化主題的運營承載體設計，通過文化主題的運營承載體設計，提升商業價值，同時賦予提升商業價值，同時賦予街區街區“生命力生命力”建筑建筑p功能分布合理功能分布合理,街區街區業態實現最大化功能互補業態實現最大化功能互補，讓過往人流實，讓過往人流實現逗留時間最大化現逗留時間最大化業態業態p功功通過環境營造，讓主題街區成為城市風景的一部分，旅游通過環境營造，讓主題街區成為城市風景的一部分，旅游業的一個賣點，業的一個賣點，充分的利用建筑小品裝點街區空間充分的利用建筑小品裝點街區空間環境環境p最大化消費休閑人群的人流互動空間，最大化消費休閑人群的

54、人流互動空間，交通動線清晰交通動線清晰交通交通案例二北京賽特奧萊。案例二北京賽特奧萊。案例選取的案例選取的標準標準：1 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；，位于市郊，需要開車但快捷便利；2 2，中高端人群目的性購物消費；，中高端人群目的性購物消費；3 3，風情街區，非主流購物體驗；，風情街區，非主流購物體驗；4 4，建筑風格統一，主力店，建筑風格統一，主力店+大廣場大廣場u項目定位：項目定位：名品折扣購物中心u所在位置：所在位置：位于別墅密集的朝陽區香江北路u建筑風格：建筑風格：純歐美式outlet,以歐美小鎮建筑風格，美式 奧萊商業街。u建筑形式：建筑形式：各商鋪之間緊密相聯，形成一個集購物

55、、文 化、娛樂、休閑的超完備的商業空間。u品牌種類：品牌種類：國際精品、運動休閑、時尚女裝、紳士男裝、皮具、皮鞋與配飾、家具內衣、美食天地參考案例參考案例北京賽特奧萊市郊名品折扣店北京賽特奧萊市郊名品折扣店項目簡介：項目簡介：作為最早引入國際名品的高端百貨，賽特憑借17年資深的高端品牌市場運作經驗，以及無可取代的強大品牌號召力，為擁有杰出品位的消費者打造出一個時尚購物天地。全新開幕的賽特奧萊，則在與精品店無差異的品牌氛圍中，令消費者暢享超低驚喜折扣，真正體驗到“大品牌，小價錢，平價享受高品質奢華生活”的十分滿足感。北京賽特奧萊北京賽特奧萊-交通交通賽特奧萊朝陽區遠離市區喧鬧且交通便利，遠離市區

56、喧鬧且交通便利，市區的商業區有著市區的商業區有著鮮明的差別鮮明的差別p從市中心約從市中心約2525分鐘車程；分鐘車程；從機場約從機場約1515分鐘車程分鐘車程方便方便舒適的氛圍舒適的氛圍遠離市區，遠離市區，交通方便，功能齊全，休交通方便，功能齊全，休閑購物一體化閑購物一體化p充分利用周邊優越的自然充分利用周邊優越的自然環境環境，旨在建成一個可以，旨在建成一個可以購買世界名品的花園小鎮。購買世界名品的花園小鎮。輻射周邊形成休閑度假體輻射周邊形成休閑度假體系和高品質居住體系等核系和高品質居住體系等核心功能于一體、輻射華北心功能于一體、輻射華北地區的地區的大型綜合現代服務大型綜合現代服務產業項目產業

57、項目 借于地理位置的優越，吸引周邊高端購物人群，在借于地理位置的優越，吸引周邊高端購物人群，在同等商圈消費場所擁有絕對優勢，北京人歷來相信上風同等商圈消費場所擁有絕對優勢，北京人歷來相信上風上水，在北邊居住的人購買能力都是相對高的上水，在北邊居住的人購買能力都是相對高的北京賽特奧萊北京賽特奧萊-建筑建筑獨特建筑風格形成獨特商業集群，成為城市中獨特建筑風格形成獨特商業集群，成為城市中一道有別于其他購物場所的歐美購物小鎮一道有別于其他購物場所的歐美購物小鎮p通過建筑表現力營造一個純正美式通過建筑表現力營造一個純正美式小鎮商街氣氛，小鎮商街氣氛，打破購物于休閑邊界打破購物于休閑邊界的開放空間的開放空

58、間p小鎮風格的購物廣場，輔之于瀑布、小鎮風格的購物廣場，輔之于瀑布、河道、噴泉等景觀，讓從市區遠道而河道、噴泉等景觀，讓從市區遠道而來的人們眼前一亮來的人們眼前一亮p購物環境的顛覆帶來的是獨樹一幟購物環境的顛覆帶來的是獨樹一幟的享受型的享受型購物情緒購物情緒 賽特奧萊每年吸引近百萬游客賽特奧萊每年吸引近百萬游客到此購物，年營業額將超過二十到此購物，年營業額將超過二十億元，并解決億元，并解決8000-100008000-10000萬人萬人的就業問題的就業問題 北京賽特奧萊北京賽特奧萊-業態業態功能明顯，業態分明，獨特的品牌效應，吸引特立功能明顯，業態分明，獨特的品牌效應，吸引特立的消費群體的消費

59、群體p品牌折扣的效應足以吸引品牌折扣的效應足以吸引中高端消費人群，以此形中高端消費人群，以此形成成穩固的消費群體穩固的消費群體p業態的稀缺性足以業態的稀缺性足以吸引整吸引整個地塊區域的消費人群隨個地塊區域的消費人群隨之而動之而動 到如今對國際名品的一呼百應，短短幾年賽特奧到如今對國際名品的一呼百應，短短幾年賽特奧萊已成為奢侈品圈一支不可小覷的力量。今年以來萊已成為奢侈品圈一支不可小覷的力量。今年以來貴賓積分排名首位的客人，其累計消費額已達貴賓積分排名首位的客人，其累計消費額已達250余萬元。余萬元。北京賽特奧萊北京賽特奧萊-配套服務配套服務商業廣場不但需要良好的商業規劃，更需要較強商業廣場不但

60、需要良好的商業規劃，更需要較強的配套服務能力，以保證項目的持續發展的配套服務能力，以保證項目的持續發展p愜意、舒適的免費游覽電愜意、舒適的免費游覽電瓶車瓶車 p停車場大，奧特萊斯主要停車場大，奧特萊斯主要針對有車一族，就需要很針對有車一族，就需要很大的停車場大的停車場 p中國首家允許寵物進入的中國首家允許寵物進入的商場商場案例二借鑒點：案例二借鑒點：p獨特建筑風格獨特建筑風格形成獨特商業集群，成為城市中一道有別于其形成獨特商業集群，成為城市中一道有別于其他購物場所的歐美購物小鎮他購物場所的歐美購物小鎮建筑建筑p功能明顯，業態分明，功能明顯，業態分明，獨特的品牌效應獨特的品牌效應，吸引特立的消費

61、群，吸引特立的消費群體體業態業態p商業廣場不但需要良好的商業規劃，更需要較強的商業廣場不但需要良好的商業規劃，更需要較強的配套服務配套服務能力能力，以保證項目的持續發展，以保證項目的持續發展環境環境p遠離市區喧鬧且遠離市區喧鬧且交通便利交通便利，市區的商業區有著鮮明的差別，市區的商業區有著鮮明的差別交通交通案例三南京沃閣戀館。案例三南京沃閣戀館。案例選取的案例選取的標準標準：1 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；，位于市郊，需要開車但快捷便利；2 2，汽車主題，強調特色酒店體驗；，汽車主題，強調特色酒店體驗；3 3，強調私密、高端、商務精品；，強調私密、高端、商務精品；4 4，與周邊商務互補，

62、與項目本身互動，與周邊商務互補，與項目本身互動參考案例參考案例南京沃閣戀館南京沃閣戀館u交通：交通：距離 南京火車站60公里；距離南京祿口國際機場15公里；距離新街口55公里。u地址：地址：南京江寧區隱龍路9號 u簡介：簡介：沃閣戀館，一座來自臺灣的純正汽車旅館。歷時3年籌備，耗資3000萬元，僅打造6大館28種主題的47間奢華套房，現已落戶江寧開發區翠屏山風景區與牛首山森林公園的環抱之中。專為獨具品位的都市男女，全情營造無以倫比的超浪漫、極奢華的約會場所。面積近4500u收費標準：收費標準：房型面積門市價尊爵套房(單車位)90￥1180尊爵套房(雙車位)120￥1280總統套房 350￥10

63、800經營現狀經營現狀 自08年開業以來，備受廣大消費者喜愛，現已成為南京高級商務應酬、戀人休憩放松、家庭度假的理想場所。入住需提前預約。南京沃閣戀館南京沃閣戀館-檔次檔次 p五星級裝修標準、超炫室內造景、雙五星級裝修標準、超炫室內造景、雙人人SPASPA納米牛奶按摩浴缸、納米牛奶按摩浴缸、3737英寸英寸LCDLCD高清電視、高清電視、KINGSIZEKINGSIZE舒適大床、可調舒適大床、可調控光線組合控光線組合p根據各種品牌特色設計的客房風格根據各種品牌特色設計的客房風格p客房內都為無間隔設計，讓視覺達到客房內都為無間隔設計，讓視覺達到極大延伸極大延伸 南京沃閣戀館南京沃閣戀館-特色特色

64、 p旅館不設接待大堂，只有一個類似停車場旅館不設接待大堂，只有一個類似停車場入口的登記處，前來投宿的客人不用下車入口的登記處，前來投宿的客人不用下車 p客人只需將車直接開進客房的專屬車庫，客人只需將車直接開進客房的專屬車庫，從車庫直接進入房間從車庫直接進入房間 p客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色特色 參考案例參考案例南京沃閣戀館南京沃閣戀館參考案例參考案例南京沃閣戀館南京沃閣戀館案例三借鑒點：案例三借鑒點：p獨特建筑平面布局獨特建筑平面布局形成獨特私密高端酒店體驗，成為城市非形成獨特私密高端酒店體驗，成為城市非主流特色酒店主流特色酒店建筑建筑p獨特的

65、品牌效應獨特的品牌效應，吸引特立的消費群，吸引特立的消費群品牌品牌p與項目本身購物休閑業態與項目本身購物休閑業態互補互動互補互動配套配套p遠離市區喧鬧且遠離市區喧鬧且交通便利交通便利，私密性強，私密性強交通交通目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系 u產品設計優化建議產品設計優化建議客戶定位客戶定位產品定位產品定位項目形象定位項目形象定位項目發展策略項目發展策略客戶定位：客戶定位：IIIIII核心客戶核心客戶：熱衷投資不動產，有一定經濟基礎的人群，多為 年

66、輕的自主經營者、市區內企事業中層以上領導人士。財富水平：中高端財富階層財富水平：中高端財富階層置業特征：置業特征：見多識廣，二次或者多次購買商業投資。對新鮮產業新城規劃有一定的理解，有一定的投資經驗和前瞻性。需求敏感點：投資回報率高需求敏感點：投資回報率高重要客戶重要客戶：餐飲、娛樂等品牌產業客戶，具備很強支付能力的經營者。財富水平：中高端財富階層并有經營經驗者財富水平：中高端財富階層并有經營經驗者置業特征置業特征：對他們而言，投資價值已經遠遠超出日常居住功能，更多是一種身份和檔次的代表。需求敏感點：未來規劃潛力大需求敏感點：未來規劃潛力大邊緣客戶：邊緣客戶：其自身對商業需求不高，雖對項目感興

67、趣但承受價格水平有限的客戶。財富水平：中低端財富階層財富水平：中低端財富階層置業特征：置業特征：具有投資商業夢想，但迫于經濟實力有限，購買慎重，對于存在風險的項目望而止步需求敏感點：關注價格需求敏感點：關注價格 目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議客戶定位客戶定位產品定位產品定位項目形象定位項目形象定位項目發展策略項目發展策略產品定位策略：產品定位策略：策略二：策略二：以利潤最大化為原則，采用分割小商鋪以利潤最大化為原則

68、，采用分割小商鋪 低總價低總價 獨立產權出售。利用高端風獨立產權出售。利用高端風情街區形象，刺激消費客戶對于稀缺產品強烈占有欲望情街區形象，刺激消費客戶對于稀缺產品強烈占有欲望,在滿足廣大投資客戶需求在滿足廣大投資客戶需求同時，最大化挖掘利潤。同時，最大化挖掘利潤。策略一：策略一：利用主力店招商，如北京奧萊、沃閣戀館、餐飲中高端品牌作為標桿，標定利用主力店招商，如北京奧萊、沃閣戀館、餐飲中高端品牌作為標桿，標定項目整體形象和影響力。并以大帶小，配以休閑風情主題和特色商務精品，達到項目整體形象和影響力。并以大帶小，配以休閑風情主題和特色商務精品，達到街區商業共贏。街區商業共贏。產品定位取向：購物

69、、品牌折扣、商務休閑、街區體驗產品定位取向：購物、品牌折扣、商務休閑、街區體驗定位條件項目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業服務等功能商業零售是重要商脈消費群體支撐具有較強的消費市場一般規模較大市級商圈購物悠閑街區生活體驗中心購物、商務休閑、餐飲、零售及服務功能 具有商脈特征以商業街，商鋪為主的商業形態符合銷售目標510家品牌主力店帶動適當規模區域性商圈社區商鋪位于社區內或在社區周邊附近，主要服務于社區或者社區附近居民的商鋪不具有商脈特征以集中式商業為主，商鋪為輔的商業形態 銷售難度增加規模很小，服務鄰里鄰里型商圈目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分

70、析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品規劃設計建議產品規劃設計建議客戶定位客戶定位產品定位產品定位項目形象定位項目形象定位項目發展策略項目發展策略項目形象定位：項目形象定位：現代購物現代購物現代購物現代購物 時尚體驗時尚體驗時尚體驗時尚體驗 引領唐山商業街區的最先進形態引領唐山商業街區的最先進形態引領唐山商業街區的最先進形態引領唐山商業街區的最先進形態 主題街區標桿主題街區標桿主題街區標桿主題街區標桿 項目商業街區形象的定位應以拉高項目整體形象，保持與南湖生態城和項目商業街區形象的定位應以拉高項目整體形象，保持

71、與南湖生態城和所在區域文化產業園形象的一致性，通過合理規劃創造本區域乃至本市商業所在區域文化產業園形象的一致性，通過合理規劃創造本區域乃至本市商業典范，其商業形象概括為：典范，其商業形象概括為：引領主題時尚的風情商業街區引領主題時尚的風情商業街區裝飾精巧優雅，別具特色的餐廳、酒吧裝飾精巧優雅，別具特色的餐廳、酒吧繁華中心的幽靜社交場所繁華中心的幽靜社交場所特色汽車旅館特色汽車旅館 體驗式購物風情街區體驗式購物風情街區享受新南湖的地方享受新南湖的地方街區整體定位：街區整體定位：you are where you live體驗生活，街區開始 遠見遠見Vision品味品味Elegance品質品質Qu

72、ality目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議客戶定位客戶定位產品定位產品定位項目形象定位項目形象定位項目發展策略項目發展策略采用分割小商鋪，獨立產權出售；采用分割小商鋪，獨立產權出售；項目開發策略：近期利潤目標項目開發策略：近期利潤目標項目開發策略：近期利潤目標項目開發策略：近期利潤目標高單價，低總價適應于廣大投資客戶，盡快旺銷，資金快速回籠。高單價，低總價適應于廣大投資客戶，盡快旺銷，資金快速回籠。項目開發策略：長期

73、利潤目標項目開發策略：長期利潤目標項目開發策略：長期利潤目標項目開發策略：長期利潤目標新型汽車旅館入住項目，公司自持，實現長期利潤；新型汽車旅館入住項目，公司自持，實現長期利潤；引進汽車酒店型商業，位于項目內街道位置，既可以避免很多商引進汽車酒店型商業，位于項目內街道位置，既可以避免很多商業開發內街滯銷和后期經營不善等弊端，又作為公司自持資產，業開發內街滯銷和后期經營不善等弊端，又作為公司自持資產，實現長期利潤目標，特色酒店還兼拉升項目檔次。實現長期利潤目標，特色酒店還兼拉升項目檔次。主力店的以大帶小，實現街區商業共贏，實現長期利潤；主力店的以大帶小，實現街區商業共贏，實現長期利潤；唐山綜合商

74、業街區市場處于初期階段；南湖區域發展初期階段，情景街區和專業主題街區的稀缺資源價值體現處于初期階段；項目發展開發節奏：項目發展開發節奏：影響項目長期利潤目標尚需要輸入條件（如富有唐山地標性的廣場建設、周邊配套附加值培育、南湖成熟度、高端購物休閑方式認知等）進一步價值釋放；單純的主題商業街區產品在進入市場初期市場認知度低的情況下必然影響項目的去化速度和市場美譽度。項目運作初期的策略方向在于，順利回籠資金打開局面，保證項目安全運行，產品策略層面需要現金流產品在前期開發保證項目成功運作。項目招商策略：項目招商策略：1 1，重視主力店市場定位和業態定位重視主力店市場定位和業態定位,作為招商工作的指導性

75、文件。爭取在規劃設計前完成主力店作為招商工作的指導性文件。爭取在規劃設計前完成主力店租賃工作，并租賃工作，并按主力店的要求進行設計按主力店的要求進行設計。（商圈分析。（商圈分析市場定位市場定位業態定位業態定位主力店租賃主力店租賃規劃規劃設計設計建造建造）2 2，按市場定位和業態定位確定初步主力店。通過各種信息途徑掌握其選址要求。并將其設立成按市場定位和業態定位確定初步主力店。通過各種信息途徑掌握其選址要求。并將其設立成三層目標群，將不同業態要分開。三層目標群，將不同業態要分開。3 3，召開主力店招商懇談會，征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及建議，從而制定合理召開主力店招商懇談會，征求他們

76、對項目主力店合作的條件、可能性及建議，從而制定合理的招商條件和政策。最好邀請當地政府領導和有影響的媒體參加。的招商條件和政策。最好邀請當地政府領導和有影響的媒體參加。4 4，視招商懇談會的情況，重點對第一層目標群管理層進行充分的溝通，加快其投資決策步伐。并，視招商懇談會的情況，重點對第一層目標群管理層進行充分的溝通，加快其投資決策步伐。并逐個向分層次的目標群介紹項目情況及合作條件，并高密度派專人跟進。逐個向分層次的目標群介紹項目情況及合作條件，并高密度派專人跟進。目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項

77、目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議體驗式購物風情街區價值體系KPI購物風情主題鮮明的標志性景觀體系“一軸多巷”商業動線脈貫整個購物休閑街區一系列購物文化為主線的主力體驗店一系列國際化的DIS區域識別系統 滿足購物風情需求的villa產品價值產品1.沿街風情街：2層聯排，獨立冠名，獨立產權產品2.OUTLETS街區：強調非傳統商業、特色購物體驗、街區體驗、主力店、品牌折扣一條百米長特色風情沿街商業街一個以休閑商務為主題 的汽車旅館產品3.汽車旅館：強調稀缺、私密、高端、商務精品街區的標志性建筑：入口廣場摩天輪和鐘樓岳 各 莊 路“一軸多巷一軸多巷”商

78、業動線脈貫整個購物休閑街區商業動線脈貫整個購物休閑街區街區的標志性建筑：入口廣場摩天輪和鐘樓街區的標志性建筑：入口廣場摩天輪和鐘樓入口廣場：體驗式購物風情街區價值體系KPI購物風情主題鮮明的標志性景觀體系“一軸多巷”商業動線脈貫整個購物休閑街區一系列購物文化為主線的主力體驗店一系列國際化的DIS區域識別系統 滿足購物風情需求的villa產品價值一條百米長特色風情沿街商業街一個以休閑商務為主題 的汽車旅館街區的標志性建筑：入口廣場摩天輪和鐘樓產品1.沿街風情街：2層聯排，獨立冠名，獨立產權產品2.OUTLETS街區：強調非傳統商業、特色購物體驗、街區體驗、主力店、品牌折扣產品3.汽車旅館：強調稀

79、缺、私密、高端、商務精品一條百米長特色風情沿街商業街一條百米長特色風情沿街商業街一系列購物文化為主線的主力體驗店一系列購物文化為主線的主力體驗店體驗式購物風情街區價值體系KPI購物風情主題鮮明的標志性景觀體系“一軸多巷”商業動線脈貫整個購物休閑街區一系列購物文化為主線的主力體驗店一系列國際化的DIS區域識別系統 滿足購物風情需求的villa產品價值一條百米長特色風情沿街商業街一個以休閑商務為主題 的汽車旅館街區的標志性建筑：入口廣場摩天輪和鐘樓產品1.沿街風情街：2層聯排，獨立冠名，獨立產權產品2.OUTLETS街區：強調非傳統商業、特色購物體驗、街區體驗、主力店、品牌折扣產品3.汽車旅館：強

80、調稀缺、私密、高端、商務精品一個以休閑商務為主題的汽車旅館一個以休閑商務為主題的汽車旅館體現休閑、商務、豪華特色體現休閑、商務、豪華特色一系列國際化的一系列國際化的DIS區域識別系統：區域識別系統：國際化公共導視系統國際化公共導視系統,通過細節體現品質感與國際化氛圍通過細節體現品質感與國際化氛圍u考慮因素：u導示系統不但有引導、說明、指示的功能，同時也是環境布局的重要環節，以及營造風格、建立品質感的重要環節；u體現項目在細節上的體貼入微，展示項目的品質感和國際化特征。建議要點：u采用多種語言標識；u指位明確；u采用國際統一圖標；u造型精致。沿周邊道路設置路旗，造場、項目認知的開始，并起到引導作

81、用。也可以集中放置廣告盒子。體驗式購物風情街區價值體系KPI購物風情主題鮮明的標志性景觀體系“一軸多巷”商業動線脈貫整個購物休閑街區一系列購物文化為主線的主力體驗店一系列國際化的DIS區域識別系統 滿足購物風情需求的villa產品價值一條百米長特色風情沿街商業街一個以休閑商務為主題 的汽車旅館街區的標志性建筑：入口廣場摩天輪和鐘樓產品1.沿街風情街：2層聯排，獨立冠名，獨立產權產品2.OUTLETS街區：強調非傳統商業、特色購物體驗、街區體驗、主力店、品牌折扣產品3.汽車旅館：強調稀缺、私密、高端、商務精品產品層面產品層面關鍵詞：高端關鍵詞：高端街區產品價值的極致表達街區產品價值的極致表達沿街

82、風情街沿街風情街一層層高5.4米，二層層高3.6米，內部空間彈性，提供購物休閑復合方式。通過與內部奧萊的銜接形成豐富的購物動線，增加購物體驗。產品策略：產品策略：“低密生態低密生態”+“二層風情聯排二層風情聯排”+“獨立獨立產權產權”+“獨立冠名獨立冠名”的模式，建立復合多元、合理空的模式，建立復合多元、合理空間結構、非一般購物體驗產品體系，樹立街區高端形象。間結構、非一般購物體驗產品體系，樹立街區高端形象。OUTLETS街區汽車旅館街區“形象長廊”，表達街區概念主題精神。通過建筑表現力，提升商業價值，同時賦予街區通過建筑表現力，提升商業價值，同時賦予街區“生命力生命力”商業上層的親地院落生活

83、/共享交流的低密度休閑意向最大限度的增加玻璃面，體現視覺創新，實現室內外景觀滲透沿街商業引入幾家樣板咖啡廳、酒吧，其他商鋪全部銷售沿街商業引入幾家樣板咖啡廳、酒吧，其他商鋪全部銷售臨街商鋪為獨立復式街鋪，并在整個臨街面上形成一些小廣場空間，布置趣味小品，幫助強化街區意識；街區標識，形成現代感強的序列；沿街布置少量酒吧街、咖啡館、小餐廳等，結合環境設計，形成主景觀帶；酒吧和景觀帶與會所形成開放休憩、娛樂空間。店 店 店shop!shop!shop!對不同功能的商業用途統一分區布置對不同功能的商業用途統一分區布置統一街區主標識系統和發布形式統一街區主標識系統和發布形式產品層面產品層面關鍵詞：高端關

84、鍵詞：高端街區產品價值的極致表達街區產品價值的極致表達OUTLETS街區大主力店，國際一級品牌折扣經營，以大帶小，購物共榮。享受新南湖，享受折扣快感。產品策略：復合式內街圍合，合理商業動線。強調唐產品策略：復合式內街圍合，合理商業動線。強調唐山山唯一特色購物體驗、街區體驗、主力店品牌折扣唯一特色購物體驗、街區體驗、主力店品牌折扣。深深融入建筑景觀的度假式購物。深深融入建筑景觀的度假式購物。沿街風情街汽車旅館南湖互補商業，面向唐山旅游休閑、藝術創作群體、汽車4S、專業市場等中高端消費群，實現體驗式購物消費。院落式規劃、復合式街區。獨棟主力店與后街商鋪與迷你小鋪和諧融合，營造花園景觀購物體驗。露天

85、廣場露天廣場+小而密街巷小而密街巷 復合型街區復合型街區開放的、有情趣的、充滿活力的開放的、有情趣的、充滿活力的u街區的價值在于其開放性，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣；u街道整體環境的營造，打造和諧街區；u街區的尺度要適宜，小、密的街區是形成繁華的商業氣氛的元素之一。營造開放式街區，注重建筑與環境的有機結合強調建筑空間影響人們行為方式的原則 開敞、舒適的街區空間，街坊式商業生活開敞、舒適的街區空間，街坊式商業生活q分為主街與次街，主街可運貨，次街為狹分為主街與次街，主街可運貨，次街為狹窄的街道窄的街道q營造商業開敞空間，減少高層建筑造成的營造商業開敞空間，減少高層建筑造成的壓

86、抑感，形成商業繁華的氛圍壓抑感，形成商業繁華的氛圍q小尺度街區，內街小尺度街區，內街6 68 8米米q無中心、多層次、混合就是活力無中心、多層次、混合就是活力q使商業街更豐富、更親切使商業街更豐富、更親切商業街利用山墻和屋頂結合商業業態，營造出攀巖墻商業街利用山墻和屋頂結合商業業態，營造出攀巖墻/滑板道滑板道/漫跑徑漫跑徑/迷你迷你golfgolf等時尚動感的體驗點等時尚動感的體驗點X.Game攀巖攀巖籃球籃球慢跑徑慢跑徑跑鞋店跑鞋店茶館茶館漫跑道漫跑道小型劇小型劇院院/餐館餐館迷你迷你golf充滿景觀樂趣動感參與的街區生活建筑細節體現品質，局部金屬元素體現街區建筑的工業美感建筑細節體現品質，

87、局部金屬元素體現街區建筑的工業美感產品層面產品層面關鍵詞：高端關鍵詞：高端街區產品價值的極致表達街區產品價值的極致表達汽車旅館汽車旅館獨立樓層，三-五層專業特色酒店，園區規劃行車道，交通便利。特色文化汽車旅館，享受北方唯一尊貴體驗。產品策略：融合產品策略：融合”汽車汽車“和和”文化文化“，獨立酒店入戶、獨立酒店入戶、結賬程序結賬程序，獨立冠名，提供專屬商務旅館，獨立冠名，提供專屬商務旅館”回家回家“的的感覺；感覺；強調稀缺、私密、高端、商務精品強調稀缺、私密、高端、商務精品。OUTLETS街區定制_私人會客廳，約會、會議，私人Party，替代傳統五星酒店。沿街風情街定制化約會俱樂部，豪華私密裝

88、飾和功能布局，告別酒店商務的同質化豪華、私密、高端的商務精品p五星級裝修標準、超炫室內造景、雙五星級裝修標準、超炫室內造景、雙人人SPASPA納米牛奶按摩浴缸、納米牛奶按摩浴缸、3737英寸英寸LCDLCD高清電視、高清電視、KINGSIZEKINGSIZE舒適大床、可調舒適大床、可調控光線組合控光線組合p根據各種品牌特色設計的客房風格根據各種品牌特色設計的客房風格p客房內都為無間隔設計，讓視覺達到客房內都為無間隔設計，讓視覺達到極大延伸極大延伸 特色文化汽車旅館，享受北方唯一 尊貴體驗。p旅館不設接待大堂，只有一個類似停車場旅館不設接待大堂，只有一個類似停車場入口的登記處，前來投宿的客人不用

89、下車入口的登記處，前來投宿的客人不用下車 p客人只需將車直接開進客房的專屬車庫，客人只需將車直接開進客房的專屬車庫，從車庫直接進入房間從車庫直接進入房間 p客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色特色 唐 柏 路 規劃總平示意圖規劃總平示意圖 功能分區功能分區建筑面積建筑面積（）（）建筑面積建筑面積占比占比占地規模占地規模（）（）物業形物業形式式A A奧特萊斯街區奧特萊斯街區B B沿街風情街沿街風情街CC迷你小鋪迷你小鋪D D汽車旅館汽車旅館E E特色餐飲特色餐飲總計總計投資收益估算投資收益估算序號項目名稱 單價(元/)金額(萬元）直接費用一土地成本7300

90、.00 1.1地價款 2,543.55 7,300.00 二前期工程費 70.00 200.90 2.1勘察測量費 5.00 14.35 2.2規劃設計費等 60.00 172.20 2.3三通一平費 5.00 14.35 三建筑安裝工程費 2,000.00 5740.00 3.1loft+商業 2,000.00 1000.00 3.2總部辦公 2,000.00 2200.00 3.3企業家會所 2,000.00 2540.00 四基礎設施及配套費 345.75 992.30 4.1室外工程費 150.00 430.50 4.2城市配套費 60.00 172.20 4.3園林景觀 200.00

91、 389.60 五監理及招標費21.20 60.84 間接費用六管理費用120.79 346.66 七不可預見費120.79 346.66 八財務費用 184.34 529.05 九銷售費用777.00 十銷售稅費1437.45 十一土地增值稅1551.50 總投資費用6,718.59 19282.36 投資收益銷售總收入25900.001 loft80002400.002 商業100002000.003 獨棟辦公80008800.004 企業家會會所1000012700.00毛利潤6617.64 總投資毛利潤率34.32%所得稅25%1654.00 稅后利潤4963.23 稅后利潤率25.7

92、%u地價取地價取100100萬萬/畝畝u建安成本建安成本20002000元元/平米平米u銷售價格取值：銷售價格取值：商業商業1000010000元元/平米平米Loft8000Loft8000元元/平米平米獨棟辦公獨棟辦公80008000元元/平米平米企業家會所企業家會所1000010000元元/平米平米u稅前利潤稅前利潤66176617萬元萬元u稅前利潤率稅前利潤率34%34%目目 錄錄 u項目本體條件解析項目本體條件解析u項目發展背景分析項目發展背景分析u成功案例借鑒成功案例借鑒u項目整體定位與發展策略項目整體定位與發展策略u項目價值體系項目價值體系u產品設計優化建議產品設計優化建議商業功能

93、布局定位商業功能布局定位:1 1提高日均吸引人流提高日均吸引人流對顧客需求有廣泛地適應性：男女老少皆宜。對顧客需求有強烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國人充分利用地緣優勢，將南湖旅游、汽車4s、美食城、專業市場最大限度地引導到本項目來。2 2延長顧客人均停留時間延長顧客人均停留時間對家庭集體購物：對家庭集體購物：充分不同年齡、不同層次的購物需求，如：針對小孩、針對老人、針對 夫婦等。對非家庭購物：對非家庭購物：本地人（可玩、可看、可吃、可買）；外地人（可玩、可買、可看、可吃、可住）。3 3提高顧客消費率提高顧客消費率通過復合型業態的強大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最大限度

94、地刺激消費者的購買欲望。4 4提高日均銷售額及利潤提高日均銷售額及利潤采用多元化的價格策略，做到平價商品：堅持薄利多銷;高價商品：品牌、精品，貨真價實;頂尖國際品牌，折扣刺激消費.我們研究了多個國內外著名商業街區，從中總結出成功街區規劃我們研究了多個國內外著名商業街區，從中總結出成功街區規劃基本規律：基本規律：v紐約第五大道 FIFTH AVENUE，美國v東京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本v首爾明洞大街Myeong-dong commercial area，韓國v烏節路 0rd Road，新加坡v維也納克恩頓大街 the most famous

95、 pedestrian zone，奧地利v上海南京路，中國v廣州上下九商業街，中國v深圳東門商業街，中國v上海新天地，中國v萬科運河東一號，中國v王府井大街，中國第一種是：商業街呈典型的線型分布線型分布，是依托交通干道發展而來，商業街有著強烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米，承擔著城市的交通交通和商業商業兩種角色；例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。第二種是：商業街呈網絡布局網絡布局，是經過長期發展由線型轉變為網絡型，形成非常豐富的街區與縱深區域，經過自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業空間，主要是承擔城市商業商業功能。例：韓國明洞大街、深圳東門商業街。曲徑曲徑 短街短街 窄巷窄巷 共

96、享共享 焦點焦點 交通交通 停車停車成功街區規劃特點：以建筑、景觀成功街區規劃特點：以建筑、景觀焦點焦點為中心，以為中心，以曲徑、短街、窄巷、曲徑、短街、窄巷、小尺度共享空間小尺度共享空間營造愉悅的休閑購物空間，加上順暢方便的營造愉悅的休閑購物空間，加上順暢方便的交通交通和和停車停車明洞大街的商業街區道路都不寬，主道寬度在810米之間，輔道寬度在46米之間，熱鬧繁華。明洞商業街保存著中國大使館、明洞圣堂等文物級建筑物，圍繞著這些建筑，建造了許多歐洲風格的街道和共享空間,使明洞成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征，開放的共享空間也成了人流的聚集點。商業街規劃研究商業街規劃研究窄巷窄巷&折線折線&連廊

97、連廊&小尺度共享空間小尺度共享空間萬科運河東一號商業單元借鑒萬科運河東一號商業單元借鑒產品規劃設計建議一：產品規劃設計建議一：規劃設計應充分考慮本項目定位，著力打造項目的核心競爭力；商業立面表現上要體現項目特色風格，形象包裝上與周邊街鋪拉開距離；合適的內街布局、室內外空間體量，充分考慮未來變化的可能性；在沿街商業街和廣場設置室外咖啡座和親密休憩空間，體現商業街鄰里尺 度的親和性；街區建筑規劃按現有框架，街區連接可采用木棧橋或其它和景觀類元素相 統一的材質來設計；產品規劃設計建議二：產品規劃設計建議二：體現街區精神，主要以商鋪為主的商業街區形式，街區設計富于變化、饒有 趣味，并能創造參與的、體驗

98、的、自由的、多元化的消費及休閑環境；多做小鋪，使每個商鋪充分能夠體現街區帶來的商業價值；所有的商鋪全部臨街，使街鋪面積最大化；內街二層設置統一的公共衛生間和商業物管用房；特殊業態的商鋪應考慮相應的配套設施，如排油煙設施、污水處理、環保要 求等；原則上以小鋪為主，各主入口端頭可設計成由各單元可組合的大鋪，供主力 店和品牌店入駐。產品規劃設計建議三：產品規劃設計建議三：1 1，沿街風情街、，沿街風情街、OUTLETOUTLET主力店主力店開間：開間：4.26米，主力店按招商決定進深：進深：1012米，一般不超過15米開間進深比：開間進深比：多為1：3，一般不超過1：4層高：層高：一層5.4米，二層

99、3.6米停車位：停車位：對停車位要求不高配套設施：配套設施：有足夠的電力供應即可2 2，特色餐飲、汽車旅館：，特色餐飲、汽車旅館：開間：開間：812米，汽車旅館開間4.5米進深：進深：1215米，一般不超過25米開間進深比：開間進深比：多為1：2.5，一般不超過1：5層高：層高：一層5.4米，二層3.6米，三-五層3.0米停車位：停車位：餐廳門前須有足夠的停車位（重要）配套設施：配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有隔 油池，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置產品設計優化的內容產品設計優化的內容標識體系：1、對外主標識 2、導視系統 3、街區符號交通體系：1

100、、人行 2、車行 3、停車場景觀體系：共享空間：配套設施：標識體系設計原則標識體系設計原則步行街主入口（公交線路站點位置調整、昭示最好位置）環境小品設計；設置清晰、風格統一的區域導示、標識體系以及路面、鋪面鋪裝系統；外立面風格以現代/歐式風情為主，體現宜人的購物環境；外立面色彩柔和、明朗、富于變化；商場櫥窗形式應適合不同業態的要求，并豐富街區的變化；結合環境、建筑立面和景觀元素，在門、窗等的設計同時需要充分地考慮 廣告位的設置和形式、空調位的安置等問題；汽車旅館部分與商業部分和諧統一。標識體系：區域標識標識體系：區域標識商業街店鋪標識商業街導示圖標識體系標識體系外立面視覺特色：現代、局部帶有歐

101、式風格外立面視覺特色：現代、局部帶有歐式風格整體風格是現代的，有的鋪是落地玻璃，有的柱廊式商鋪建筑局部帶有歐式符號：坡屋頂，雨蓬，小鐘樓標識體系標識體系外立面色彩：柔和、明朗、富于變化外立面色彩：柔和、明朗、富于變化墻面畫上去的小窗，運用不同的色彩，給人想象的空間外立面色彩的變化，增添逛街的好心情標識體系：地面鋪裝、雕塑小品標識體系：地面鋪裝、雕塑小品特色雕塑突出格調的地面鋪裝步行體系設計原則步行體系設計原則尺度適當的通道（包括街區）和景觀元素要搭配得當；考慮二層商業外部直接通達性（以電動扶梯或者滾筒電梯的方式）以及部分街區商業樓宇之間的空間連接性；二層商業之間連通設計要充分考慮人群流動效應，

102、有機地形成二 層商業街的人流合理化流動；多層次的、不需太多的廣場（除商業主入口）、綠化大型空間，體現街區式生活的涵義詮釋。步行體系步行體系宜人、舒適的街區空間（宜人、舒適的街區空間（street scalestreet scale）步行體系步行體系宜人、舒適的街區空間：街坊式商業生活宜人、舒適的街區空間：街坊式商業生活無中心、多層次、混合就是活力，使商業街更豐富、更親切；狹窄的街道，迷宮般的店鋪和摩肩接踵的人群步行體系步行體系宜人、舒適的街區空間：商業空間的銜接宜人、舒適的街區空間：商業空間的銜接外設樓體，可以上二層的商鋪人流、車流、物流組織系統設計原則人流、車流、物流組織系統設計原則與本項目

103、開放式街區定位相結合，需要仔細、重點處理的關系：購物人流方向與汽車旅館方向互不干擾；汽車旅館居住人流便于到達商業街區；處理好園區車流和商業車流的關系，保證順暢。停車場設計原則停車場設計原則有為商業街區專門設置的停車場；臨近主要交通節點；與商業街區各區域店鋪連接方便；生態體系設計原則生態體系設計原則不需要大片的綠化空間，點式的；結合街道主要節點、或者店鋪的綠化；考慮商業一層、二層進行適量綠化空間，增加二層、三層商業購 物樂趣。生態體系：景觀、綠化空間生態體系：景觀、綠化空間街道內的點式綠化商鋪門口的綠化生態體系：景觀、綠化空間生態體系：景觀、綠化空間 街道設計充分考慮綠化空間，保證每個店鋪的都有

104、景觀。利用商鋪頂部開辟少量綠化空間，局部增加三層商業，增加商業面積并提升消費樂趣。共享空間體系共享空間體系需求滿足人流駐足、聚會需求滿足人流駐足、聚會裝飾精巧優雅，別具特色的餐廳、酒吧共享空間體系：適量的休閑座椅與室外經營空間共享空間體系：適量的休閑座椅與室外經營空間配套體系：利用色彩配套體系：利用色彩/建筑構件建筑構件/燈光等使建筑立面、形象燈光等使建筑立面、形象多重變化多重變化執著于構成建筑的素材和色彩，空間充盈著變化豐富的光影效果。圖像的形態限定了內外場景的視覺范圍，虛實之間，正負之間，整個的商業氛圍被有力的控制在圖像的輪廓之中。圖像的力量源自虛實、正負之間。重要結論回顧重要結論回顧三個

105、機會：三個機會：u1、快速發展的南湖新城呼喚差異性定位的體驗式街區；u2、新區快速發展階段的優質不動產將顯現出很強的成長性；u3、通脹來襲將提高市民投資商鋪的意愿。三個彈性：三個彈性：u1、適時啟動，追求商業物業的互補性和項目特性；u2、以主題概念包裝，提升商鋪投資者對商業價值的預期；u3、科學的定位和開發策略，分享南湖快速發展對商業前景的推動。三個共識：三個共識：u1、所有工作是為了核心力甚至企業品牌，而不僅僅是賣鋪；u2、主題化細分定位的目的是提升商業價值，尤其是新區商業；u3、設想不會一蹴而就，要充分尊重客觀規律，適當超前。下一步工作下一步工作項目地塊查勘區域宏觀經濟背景研究區域商業環境

106、研究城市商業發展規劃研究房地產/商業地產市場調研在售項目調研政府人士訪談專業人士訪談一線銷售人員訪談投資客訪談消費者訪談項目屬性研判與界定問題分析市場競爭環境分析項目整體致勝策略項目業態定位產品設計優化方向建議2010/04/202010/04/20第二階段第二階段營銷戰略與策略營銷戰略與策略第一階段第一階段商業定位及商業設計調整建議商業定位及商業設計調整建議2010/04/302010/04/302010/05/122010/05/12第一階段第一階段市場調研市場調研2010/06/2010/06/定位報告結論達成局部產品優化調整銷售目標梳理營銷節奏排定推廣體系及物料賣場包裝及人員展示區建設、包裝主力商家招商城市的空間承諾，只能寄托于少數人、少數物的杰出存在。The End.THANKS!下面是交流時間