1、可行性研究報(bào)告常州市天寧區(qū)火車站北廣場(chǎng)地塊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析分析地塊概況地塊概況可可行行性性研研究究結(jié)結(jié)論論項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位地塊概況Part 1p項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱常州市天寧區(qū)火常州市天寧區(qū)火車站北廣場(chǎng)地塊車站北廣場(chǎng)地塊p本次意向四幅地塊，分別位于本次意向四幅地塊，分別位于常州市火車站北廣場(chǎng)東西兩側(cè)，常州市火車站北廣場(chǎng)東西兩側(cè)，可建設(shè)用地面積為可建設(shè)用地面積為4033040330（約（約60.560.5畝），用地性質(zhì)為商畝），用地性質(zhì)為商業(yè)用地，出讓年限為業(yè)用地，出讓年限為4040年，容年，容積率積率3.0-6.53.0-6.5，建筑密度，建筑密

2、度45%-45%-6060%。p該地塊位于常州市中心，區(qū)位該地塊位于常州市中心，區(qū)位條件較好，交通方便，目前地條件較好，交通方便，目前地塊為凈地。塊為凈地。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊概況地塊概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊周邊配套地塊周邊配套 p地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊周邊配套地塊周邊配套各各項(xiàng)項(xiàng)配配套套明明細(xì)細(xì)交通交通火火車車站、站、長(zhǎng)長(zhǎng)途汽途汽車車站、公交中心站、站、公交中心站、B13等多條等多條過(guò)過(guò)路公交、地路公交、地鐵鐵1號(hào)號(hào)線線商商業(yè)業(yè)歐尚超市、歐尚超市、紅紅星美星美凱龍凱龍、大洋百、大洋百貨貨、大大潤(rùn)發(fā)潤(rùn)發(fā)超市等超市等醫(yī)醫(yī)療療武武進(jìn)進(jìn)人民醫(yī)院、常州市人民醫(yī)院、常州市婦婦幼保健院，幼

3、保健院，及口腔及口腔門診門診、藥藥店等店等酒店酒店九州九州環(huán)環(huán)宇大酒店、天安城市酒店，宇大酒店、天安城市酒店，及部分快捷酒店及部分快捷酒店金融金融中國(guó)中國(guó)銀銀行、建行、建設(shè)銀設(shè)銀行、行、農(nóng)業(yè)銀農(nóng)業(yè)銀行、行、工商工商銀銀行、江行、江蘇銀蘇銀行行教育教育北北環(huán)環(huán)小學(xué)、北小學(xué)、北環(huán)環(huán)幼兒園、北幼兒園、北環(huán)環(huán)中學(xué)中學(xué)其它其它天寧寺、天寧寺、紅紅梅公園梅公園p項(xiàng)目周邊配套一覽表項(xiàng)目周邊配套一覽表p地塊周邊配套位置示意圖地塊周邊配套位置示意圖項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊公告情況地塊公告情況火車站北廣場(chǎng)地塊火車站北廣場(chǎng)地塊地塊編號(hào)：20130201地塊名稱：火車站北廣場(chǎng)地塊出讓面積：40330平方米出讓年限：40容

4、積率：3.0-6.5用地性質(zhì)：商業(yè)地塊坐落:常州市天寧區(qū)火車站北廣場(chǎng)兩側(cè)加價(jià)幅度:200萬(wàn)元建筑密度：45%-65%地上附著物：保證金：8500萬(wàn)元起始價(jià)：42350萬(wàn)元拆遷土地面積約：0平方米拆遷建筑面積約：0平方米p地塊已于地塊已于20132013年年2 2月月6 6日掛牌公告日掛牌公告p報(bào)名截止時(shí)間為報(bào)名截止時(shí)間為20132013年年3 3月月5 5日下日下午午4 4點(diǎn)點(diǎn)p保證金繳納截至?xí)r間為保證金繳納截至?xí)r間為20132013年年3 3月月6 6日下午日下午5 5點(diǎn)前點(diǎn)前p拍賣時(shí)間為拍賣時(shí)間為20132013年年3 3月月7 7日日p土地款支付時(shí)間為成交一個(gè)月內(nèi)支土地款支付時(shí)間為成交一

5、個(gè)月內(nèi)支付付50%50%，即，即20132013年年4 4月月7 7日前支付日前支付,剩余剩余50%50%在在20132013年年9 9月月1515日前支付。日前支付。p地塊出讓文件中約定交地時(shí)間為地塊出讓文件中約定交地時(shí)間為20132013年年9 9月月3030日前。常州公司已與政府相關(guān)領(lǐng)日前。常州公司已與政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，地塊可于導(dǎo)溝通，地塊可于20132013年年6 6底前辦理開(kāi)工相關(guān)手續(xù)，但開(kāi)工前辦理土地證時(shí)需底前辦理開(kāi)工相關(guān)手續(xù)，但開(kāi)工前辦理土地證時(shí)需將土地款全額付清。將土地款全額付清。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介與政府洽談的協(xié)議與政府洽談的協(xié)議掛牌前與政府洽談的協(xié)議：火車站北廣場(chǎng)協(xié)議火車站北廣

6、場(chǎng)協(xié)議.doc區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part 2p天寧區(qū)是長(zhǎng)三角中心城市常州市的主天寧區(qū)是長(zhǎng)三角中心城市常州市的主城區(qū)，全區(qū)總面積城區(qū)，全區(qū)總面積67.3867.38平方公里，下平方公里，下轄一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和轄一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和6 6個(gè)街道辦事處，個(gè)街道辦事處，常住人口常住人口56.7556.75萬(wàn)，其中戶籍人口萬(wàn)，其中戶籍人口3838萬(wàn)，十二五期間人口平均年增長(zhǎng)規(guī)劃萬(wàn)，十二五期間人口平均年增長(zhǎng)規(guī)劃為為2%2%。以北廣場(chǎng)為中心人口輻射。以北廣場(chǎng)為中心人口輻射3Km3Km范圍內(nèi)的常駐人口約為范圍內(nèi)的常駐人口約為2020萬(wàn)人。萬(wàn)人。p20122012年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值

7、393393億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)12.1%12.1%，城鎮(zhèn)居民人均可，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到支配收入達(dá)到3400034000元。元。p天寧區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。服務(wù)業(yè)占區(qū)內(nèi)天寧區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。服務(wù)業(yè)占區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，占全區(qū)生產(chǎn)總值的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，占全區(qū)生產(chǎn)總值的65%65%。區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的紡織業(yè)發(fā)達(dá)，也在。區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的紡織業(yè)發(fā)達(dá)，也在大力發(fā)展新能源、制藥、新材料等新大力發(fā)展新能源、制藥、新材料等新興產(chǎn)業(yè)。興產(chǎn)業(yè)。區(qū)域概況區(qū)域概況天寧區(qū)簡(jiǎn)介天寧區(qū)簡(jiǎn)介3km3km輻射人口為：輻射人口為：2020萬(wàn)人萬(wàn)人區(qū)域概況區(qū)域概況火車站北廣場(chǎng)規(guī)劃簡(jiǎn)介火車站北廣場(chǎng)規(guī)劃簡(jiǎn)介p常州站位于常州市關(guān)河西路。是上海鐵路局直屬客

8、貨綜合特等站。常州站位于常州市關(guān)河西路。是上海鐵路局直屬客貨綜合特等站。管轄范圍東起常州東站，西至鎮(zhèn)江下蜀站，下轄特等站一個(gè)（常州管轄范圍東起常州東站，西至鎮(zhèn)江下蜀站，下轄特等站一個(gè)（常州站），一等站一個(gè)（鎮(zhèn)江站），二等站一個(gè)（丹陽(yáng)站）和奔牛，新站），一等站一個(gè)（鎮(zhèn)江站），二等站一個(gè)（丹陽(yáng)站）和奔牛，新閘等若干貨運(yùn)站。是京滬鐵路重要的客貨運(yùn)中間大站。閘等若干貨運(yùn)站。是京滬鐵路重要的客貨運(yùn)中間大站。p常州火車站北廣場(chǎng)是常州市常州火車站北廣場(chǎng)是常州市5050項(xiàng)重點(diǎn)工程中單體投資額度最大的項(xiàng)項(xiàng)重點(diǎn)工程中單體投資額度最大的項(xiàng)目，主要包括滬寧城際鐵路常州站、常州市客運(yùn)中心及綜合配套工目，主要包括滬寧城際

9、鐵路常州站、常州市客運(yùn)中心及綜合配套工程。其中程。其中12.912.9萬(wàn)平方米的客運(yùn)中心以城際常州站為核心萬(wàn)平方米的客運(yùn)中心以城際常州站為核心，規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)3 3萬(wàn)多平方米的長(zhǎng)途客運(yùn)中心、近萬(wàn)平方米的公交站場(chǎng)用房，萬(wàn)多平方米的長(zhǎng)途客運(yùn)中心、近萬(wàn)平方米的公交站場(chǎng)用房，5 5萬(wàn)多萬(wàn)多平方米的地下停車場(chǎng)、平方米的地下停車場(chǎng)、1.51.5萬(wàn)平方米的公共停車場(chǎng)等，廣場(chǎng)景觀則萬(wàn)平方米的公共停車場(chǎng)等，廣場(chǎng)景觀則超過(guò)超過(guò)2 2萬(wàn)平方米，整個(gè)建筑群簡(jiǎn)潔大氣、通透流暢萬(wàn)平方米，整個(gè)建筑群簡(jiǎn)潔大氣、通透流暢。與此同時(shí)，常。與此同時(shí)，常州地鐵州地鐵1 1號(hào)線也于號(hào)線也于20142014年上半年開(kāi)工年上半年開(kāi)工2

10、0192019年運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)也將于火車年運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)也將于火車站對(duì)接，從而由于此地巨大人流量的集散，也為周邊地區(qū)發(fā)展三產(chǎn)站對(duì)接，從而由于此地巨大人流量的集散，也為周邊地區(qū)發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。服務(wù)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。區(qū)域概況區(qū)域概況地鐵一號(hào)線規(guī)劃簡(jiǎn)介地鐵一號(hào)線規(guī)劃簡(jiǎn)介常州火車站常州火車站站站地鐵一號(hào)線：地鐵一號(hào)線：1號(hào)線一期工程：號(hào)線一期工程：北海路站南夏墅站，34.02公里，2014年上半年開(kāi)工，2019年上半年試運(yùn)營(yíng)。1號(hào)線一期工程初步設(shè)置號(hào)線一期工程初步設(shè)置29個(gè)站點(diǎn)：個(gè)站點(diǎn)：北海路站、新龍站、嫩江路站、新橋站、常州北站、華山路站、龍虎塘站、黃河路站、漢江路站、河海路站、奧體中

11、心站、市民廣場(chǎng)站、翠竹站、常州火車站常州火車站、博愛(ài)路站、文化宮站、同濟(jì)橋站、光華路站、茶山站、聚湖路站、定安路站、廣電路站、長(zhǎng)虹路站、武進(jìn)區(qū)站、大學(xué)城北站、大學(xué)城南站、龍躍路站、陽(yáng)湖路站、南夏墅站。區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況商業(yè)全市商業(yè)市場(chǎng)月成交面積全市商業(yè)市場(chǎng)月成交面積3.693.69萬(wàn)平米，全市成交均價(jià)萬(wàn)平米，全市成交均價(jià)1349413494元元/平米平米成交均價(jià),2012年01月,14230成交均價(jià),2012年02月,15071成交均價(jià),2012年03月,15380成交均價(jià),2012年04月,11564成交均價(jià),2012年05月,13006成交均價(jià),2012年06月,15

12、489成交均價(jià),2012年07月,15590成交均價(jià),2012年08月,12725成交均價(jià),2012年09月,14952成交均價(jià),2012年10月,15400成交均價(jià),2012年11月,12165成交均價(jià),2012年12月,12411供應(yīng)面積,2012年01月,1.34供應(yīng)面積,2012年02月,4.32供應(yīng)面積,2012年03月,1.27供應(yīng)面積,2012年04月,1.78供應(yīng)面積,2012年05月,4.88供應(yīng)面積,2012年06月,3.68供應(yīng)面積,2012年07月,0.61供應(yīng)面積,2012年08月,18.28供應(yīng)面積,2012年09月,12.15供應(yīng)面積,2012年10月,3.52供

13、應(yīng)面積,2012年11月,12.17供應(yīng)面積,2012年12月,3.41成交面積,2012年01月,1.77成交面積,2012年02月,1.59成交面積,2012年03月,2.75成交面積,2012年04月,6.49成交面積,2012年05月,3.14成交面積,2012年06月,1.45成交面積,2012年07月,3.53成交面積,2012年08月,3.28成交面積,2012年09月,3.35成交面積,2012年10月,4.25成交面積,2012年11月,7.86成交面積,2012年12月,4.83供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)辦公全市辦公市場(chǎng)月均成交面積全市辦公市場(chǎng)月均成交面積1.611.61萬(wàn)平

14、米，全市成交均價(jià)為萬(wàn)平米，全市成交均價(jià)為72367236元元/平米平米成交均價(jià),2012年01月,6390成交均價(jià),2012年02月,7978成交均價(jià),2012年03月,7139成交均價(jià),2012年04月,7411成交均價(jià),2012年05月,7281成交均價(jià),2012年06月,6918成交均價(jià),2012年07月,6311成交均價(jià),2012年08月,7964成交均價(jià),2012年09月,6987成交均價(jià),2012年10月,7505成交均價(jià),2012年11月,9049成交均價(jià),2012年12月,6834供應(yīng)面積,2012年01月,0.19供應(yīng)面積,2012年02月,0.89供應(yīng)面積,2012年03月

15、,0供應(yīng)面積,2012年04月,13.21供應(yīng)面積,2012年05月,2.58供應(yīng)面積,2012年06月,4.61供應(yīng)面積,2012年07月,0供應(yīng)面積,2012年08月,10.06供應(yīng)面積,2012年09月,9.82供應(yīng)面積,2012年10月,0供應(yīng)面積,2012年11月,0供應(yīng)面積,2012年12月,3.36成交面積,2012年01月,1.17成交面積,2012年02月,0.60成交面積,2012年03月,1.26成交面積,2012年04月,1.44成交面積,2012年05月,1.24成交面積,2012年06月,2.24成交面積,2012年07月,2.48成交面積,2012年08月,0.9

16、7成交面積,2012年09月,2.07成交面積,2012年10月,1.08成交面積,2012年11月,2.16成交面積,2012年12月,2.55供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況20122012年全市商業(yè)面積段分布年全市商業(yè)面積段分布商業(yè)小戶型，低總價(jià)的商業(yè)產(chǎn)品適合投資需求，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。小戶型，低總價(jià)的商業(yè)產(chǎn)品適合投資需求，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況辦公辦公產(chǎn)品中辦公產(chǎn)品中8080以下，總價(jià)區(qū)間控制在以下，總價(jià)區(qū)間控制在6060萬(wàn)元以下的小戶型市場(chǎng)接受度較高。萬(wàn)元以下的小戶型市場(chǎng)接受度較高。成交均價(jià),40以下,5866成交均價(jià),

17、40-60,7812成交均價(jià),60-80,7321成交均價(jià),80-100,8312成交均價(jià),100-120,7769成交均價(jià),120-140,8852成交均價(jià),140-160,8942成交均價(jià),160-180,9132成交均價(jià),180-200,7479成交均價(jià),200-250,10797成交均價(jià),250以上,7947成交套數(shù),40以下,1455成交套數(shù),40-60,683成交套數(shù),60-80,118成交套數(shù),80-100,73成交套數(shù),100-120,19成交套數(shù),120-140,33成交套數(shù),140-160,33成交套數(shù),160-180,31成交套數(shù),180-200,18成交套數(shù),200-2

18、50,16成交套數(shù),250以上,62成交套數(shù)成交均價(jià)成交成交占比占比84%區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)周邊樓盤周邊樓盤 離項(xiàng)目地塊最近的樓盤主要是在售的怡康國(guó)際和永寧星座怡康國(guó)際怡康國(guó)際本地塊本地塊本地塊本地塊永寧星座永寧星座區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)周邊樓盤周邊樓盤怡康國(guó)際怡康國(guó)際p怡康國(guó)際怡康國(guó)際1 1層為獨(dú)立商鋪；層為獨(dú)立商鋪；2 2層層-5-5層為層為廣場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商業(yè)；廣場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商業(yè)；6 6層層-10-10層為星級(jí)酒層為星級(jí)酒店；店；1111層層-14-14層層LOFTLOFT辦公空間；辦公空間；1515層層-2121層層 層高層高3.53.5米商務(wù)空間。米商務(wù)空間。p項(xiàng)目辦公、公寓銷售總套數(shù)項(xiàng)目辦公、公寓銷

19、售總套數(shù)257257套，已套，已銷售銷售116116套，均價(jià)為套，均價(jià)為90009000元元/平米，其平米，其中平層公寓銷售均價(jià)為中平層公寓銷售均價(jià)為80008000元元/平米，平米，辦公、挑高公寓銷售均價(jià)為辦公、挑高公寓銷售均價(jià)為1300013000元元/平米。平米。項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址天寧區(qū)關(guān)河中路68號(hào)，火車站西行物業(yè)類別物業(yè)類別住宅、寫字樓、商業(yè)容容 積積 率率4.83建筑面積建筑面積占地面積占地面積售價(jià)售價(jià)一層商業(yè)一層商業(yè)辦公辦公公寓公寓50000-6000013000平層8000起，挑高13000車車 位位 數(shù)數(shù) 地上50個(gè)，地下108個(gè)開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商常州市怡康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)

20、公司物業(yè)公司常州怡康物業(yè)有限公司區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)周邊樓盤周邊樓盤永寧星座永寧星座p永寧星座位于北廣場(chǎng)板塊核心位置，永寧星座位于北廣場(chǎng)板塊核心位置，永寧北路和竹林西路交叉口內(nèi)側(cè)，南永寧北路和竹林西路交叉口內(nèi)側(cè)，南面為火車站北廣場(chǎng)，北面為武進(jìn)醫(yī)院，面為火車站北廣場(chǎng)，北面為武進(jìn)醫(yī)院，規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃建設(shè)1 1期期1 1棟樓，為高層住宅。棟樓，為高層住宅。p項(xiàng)目底商共項(xiàng)目底商共7 7套，已銷售套，已銷售4 4套，銷售均套，銷售均價(jià)在價(jià)在4000040000元元/平米，住宅項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)平米，住宅項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格為格為70007000元元/平米，一路上漲，目前均平米，一路上漲，目前均價(jià)在價(jià)在93009300元元/。

21、項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址寧路和竹林西路（規(guī)劃道路）交叉口的西南側(cè)物業(yè)類別物業(yè)類別住宅容容 積積 率率6建筑面積建筑面積40000占地面積占地面積6005售價(jià)售價(jià)住宅商業(yè)930040000開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商常州天豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司常州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司常州新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占地110余畝，規(guī)劃總建筑面積約38萬(wàn)平米，將建設(shè)包含大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、國(guó)際電影城、大型電玩超樂(lè)場(chǎng)、量販?zhǔn)終TV、大型家電連鎖賣場(chǎng)、國(guó)際連鎖超市、室內(nèi)外步行街、餐飲娛樂(lè)風(fēng)情街等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體，打造常州首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心。案例分析案例分析1：新北

22、萬(wàn)達(dá)：新北萬(wàn)達(dá)（項(xiàng)目處于售罄狀態(tài)）（項(xiàng)目處于售罄狀態(tài)）區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析商鋪多是商鋪多是1-21-2層聯(lián)體商鋪，均價(jià)層聯(lián)體商鋪，均價(jià)4.54.5萬(wàn)，部分轉(zhuǎn)角位置的純?nèi)f，部分轉(zhuǎn)角位置的純1 1層商鋪，單價(jià)約為層商鋪，單價(jià)約為8 8萬(wàn)萬(wàn)/A/B/CA/B/C三座塔樓為精裝修公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為三座塔樓為精裝修公寓產(chǎn)品，面積區(qū)間為40-7040-70，單價(jià)區(qū)間為，單價(jià)區(qū)間為9000-9000-1200012000元元/該項(xiàng)目位于于常州市中心核心區(qū)位，占地面積約17000平方米，地面總建筑面積約10萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)劃：高層、超高層住宅、SOHO公寓、一條主題文化商業(yè)街區(qū)組成。案例

23、分析案例分析2：萊蒙時(shí)代：萊蒙時(shí)代 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析沿街商鋪單價(jià)為沿街商鋪單價(jià)為8-108-10萬(wàn)萬(wàn)/，內(nèi)街商鋪單價(jià)為，內(nèi)街商鋪單價(jià)為4-74-7萬(wàn)萬(wàn)/，部分，部分1-21-2層聯(lián)體商鋪單價(jià)為層聯(lián)體商鋪單價(jià)為3-3-6 6萬(wàn)萬(wàn)/，單層商鋪劃分為，單層商鋪劃分為30-9030-90單位，聯(lián)體商鋪單位面積控制在單位，聯(lián)體商鋪單位面積控制在180-400180-400項(xiàng)目共推出商鋪?lái)?xiàng)目共推出商鋪100100套，目前已銷售套，目前已銷售7373套，剩余套，剩余2727套；推出辦公套；推出辦公273273套，已銷售套，已銷售120120套，剩余套，剩余153153套。套。項(xiàng)目總建

24、筑面積將達(dá)到80萬(wàn)平方米，內(nèi)部業(yè)態(tài)涵蓋20000平米家樂(lè)福超市、50000平米超級(jí)購(gòu)物中心、5000平米嘉禾影院、蘋果公寓、千余家品牌商店（餐飲、健身、美容、娛樂(lè)、文化）、高端住宅等。典型案例分析典型案例分析3：吾悅廣場(chǎng)（武進(jìn)）：吾悅廣場(chǎng)（武進(jìn)）區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析典型案例分析典型案例分析3：吾悅廣場(chǎng)：吾悅廣場(chǎng)（武進(jìn)）（武進(jìn)）項(xiàng)目依托購(gòu)物中心的成功開(kāi)業(yè)，目前推售的商業(yè)產(chǎn)品有外圍商鋪和辦公產(chǎn)品。商業(yè)共推出97套，已銷售74套，剩余23套，銷售均價(jià)在23000元/左右；辦公共推出224套，已銷售76套，剩余148套，銷售均價(jià)在8000元/左右。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案

25、例分析吾悅國(guó)際廣場(chǎng)位于城市核心地段，占地3萬(wàn)多平米，總建筑面積30多萬(wàn)平米，其中地上21萬(wàn)平方米，是一個(gè)集商業(yè)、居住、辦公為一體的多功能大型城市綜合體項(xiàng)目。購(gòu)物中心近10萬(wàn)平米，是一個(gè)融時(shí)尚新潮購(gòu)物、休閑娛樂(lè)餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購(gòu)物場(chǎng)所。典型案例分析典型案例分析4：吾悅國(guó)際廣場(chǎng)：吾悅國(guó)際廣場(chǎng)（南大街）（南大街）區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析典型案例分析典型案例分析4：吾悅國(guó)際廣場(chǎng)：吾悅國(guó)際廣場(chǎng)（南大街）（南大街）購(gòu)物中心整體持有，品牌檔次高于吾悅廣場(chǎng)，招商引進(jìn)LV、BV等國(guó)際大牌，辦公產(chǎn)品定位于常州的頂級(jí)產(chǎn)品，共推出413套，目前已銷售294套，剩余119套，現(xiàn)對(duì)外報(bào)均

26、價(jià)為1.4萬(wàn)/-2萬(wàn)/。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)規(guī)模區(qū)域產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)格新北萬(wàn)達(dá)5.1萬(wàn)新北購(gòu)物中心外環(huán)商鋪，1-2層聯(lián)體，單層層高4.5米，30-150分割單位均價(jià)4.5萬(wàn)/，部分轉(zhuǎn)角1層單價(jià)約8萬(wàn)/萊蒙時(shí)代1688約1.1萬(wàn)中心區(qū)2層商鋪，部分1-2聯(lián)體銷售，層高4.5米，1層分割為30-50單位，聯(lián)體鋪位約180-400，外街8-10萬(wàn)/，內(nèi)街4-5萬(wàn)/武進(jìn)吾悅約5000武進(jìn)購(gòu)物中心周邊散鋪，40-603-4萬(wàn)/商鋪個(gè)案匯總商鋪個(gè)案匯總 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)規(guī)模區(qū)域產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)格吾悅國(guó)際廣場(chǎng)約3萬(wàn)中心區(qū)5A甲配，4.5米層高，鋁板+幕

27、墻，中央空調(diào)9月推出，現(xiàn)報(bào)均價(jià)1.4萬(wàn)/-2萬(wàn)/傳媒中心約3萬(wàn)新北區(qū)5A甲配，最高樓，玻璃幕墻，中央空調(diào)現(xiàn)報(bào)價(jià)1.1-1.4萬(wàn)/常發(fā)廣場(chǎng)約1.5萬(wàn)新北區(qū)中檔定位，3.2米層高報(bào)均價(jià)9500/，開(kāi)盤優(yōu)惠約500元/辦公個(gè)案匯總辦公個(gè)案匯總 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)規(guī)模區(qū)域產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)格吾悅國(guó)際廣場(chǎng)約2.5萬(wàn)平米中心區(qū)55精裝單位16000-18000元/新北萬(wàn)達(dá)約8萬(wàn)平米新北區(qū)鋁板幕墻，精裝修，40-70單位9000-12000元/豐臣國(guó)際約1.3萬(wàn)平米新北區(qū)毛坯交付,40-75單位均價(jià)8200元/公寓個(gè)案匯總公寓個(gè)案匯總 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析市場(chǎng)分

28、析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)1、常州商業(yè)產(chǎn)品投資，特別是商鋪投資活躍，項(xiàng)目所在中心區(qū)呈現(xiàn)投資客集中、價(jià)格接受度高的局面，為項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)；2、鑒于商鋪、辦公、公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)有所區(qū)別，結(jié)合項(xiàng)目特性，做如下建議：重點(diǎn)挖掘商鋪產(chǎn)品的價(jià)值公寓以高性價(jià)比的產(chǎn)品保證安全去化考慮到樞紐特性，商務(wù)價(jià)值高于市場(chǎng)其他辦公項(xiàng)目，結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏獲取更大收益區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)常州案例分析常州案例分析區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域開(kāi)發(fā)條件區(qū)域開(kāi)發(fā)條件p地塊所在區(qū)域?yàn)槌Ｖ菔袀鹘y(tǒng)的市中心，并且緊鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站地塊所在區(qū)域?yàn)槌Ｖ菔袀鹘y(tǒng)的市中心，并且緊鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站等交通樞紐，人氣較高，人流量大。因此地塊進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)

29、開(kāi)發(fā)的基等交通樞紐，人氣較高，人流量大。因此地塊進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件優(yōu)越。礎(chǔ)條件優(yōu)越。p地塊的各項(xiàng)配套比較齊全，居民生活、購(gòu)物方便。同時(shí)商業(yè)分布比較地塊的各項(xiàng)配套比較齊全，居民生活、購(gòu)物方便。同時(shí)商業(yè)分布比較分散，未成規(guī)模，本項(xiàng)目擬建成的商業(yè)中心將填補(bǔ)空白，有較強(qiáng)的競(jìng)分散，未成規(guī)模，本項(xiàng)目擬建成的商業(yè)中心將填補(bǔ)空白，有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。爭(zhēng)力。p地塊周邊人口輻射地塊周邊人口輻射3km3km有有2020萬(wàn)常駐人口的消費(fèi)能力，能夠?yàn)轫?xiàng)目的開(kāi)萬(wàn)常駐人口的消費(fèi)能力，能夠?yàn)轫?xiàng)目的開(kāi)發(fā)作有力的支撐。發(fā)作有力的支撐。p另外火車站北廣場(chǎng)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃為大型的商業(yè)中心，我公司提早介入另外火車站北廣場(chǎng)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃為

30、大型的商業(yè)中心，我公司提早介入可搶占市場(chǎng)先機(jī)。可搶占市場(chǎng)先機(jī)。p因此，地塊適宜開(kāi)發(fā)為大型商業(yè)綜合體。因此，地塊適宜開(kāi)發(fā)為大型商業(yè)綜合體。項(xiàng)目定位Part 31、集中商業(yè)部分發(fā)展定位p區(qū)域型消費(fèi)客戶與商旅客戶的主導(dǎo)問(wèn)題？p商業(yè)發(fā)展理念以及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的組合p解決檔次定位p區(qū)域制高點(diǎn)p五星級(jí)酒店p高檔辦公南p特色花園式辦公p商業(yè)購(gòu)物中心地上5層，地下1層LOFT共3棟項(xiàng)目核心客戶群體定位：以長(zhǎng)三角商旅客群和天寧區(qū)消費(fèi)群為核心客群，通過(guò)品質(zhì)營(yíng)造，不斷加強(qiáng)客戶群體的延伸，天寧區(qū)中等-中高等收入消費(fèi)群p樞紐商旅客群p其他區(qū)的中高收入群體p周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群銷售客戶分析客客戶來(lái)源來(lái)源私營(yíng)企業(yè)主30高級(jí)公務(wù)員7工程

31、隊(duì)老板1企業(yè)中高層5浙江投資客6萬(wàn)達(dá)客戶抽樣分析 從客戶來(lái)源上看，主力客戶是個(gè)體戶，這部分人群有一定的資金實(shí)力，投資方式也比較單一，購(gòu)買有價(jià)值的商鋪是最主要的投資方式；公務(wù)員由于收入穩(wěn)定，并且貸款容易，因此也有一定比例；此外商人以及企業(yè)中高管理層，因具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也具有客觀的購(gòu)買力。同時(shí)，以常武地區(qū)為主，各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定的分布，同時(shí)滬寧線的周邊城市也出現(xiàn)跨區(qū)域投資現(xiàn)象；大型投資客以自用和投資的商戶、企業(yè)為主要目標(biāo)客戶群體；購(gòu)買用途投資23自營(yíng)8先投資后自營(yíng)18定位詮釋城市樞紐的打造將隨之產(chǎn)生新的商業(yè)中心，亦將需要新的商業(yè)來(lái)滿足本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以一個(gè)新的類型出現(xiàn)在常州商業(yè)市場(chǎng)，吸引消費(fèi)者之關(guān)注，

32、并成為常州城市商業(yè)的新地標(biāo)以現(xiàn)代購(gòu)物中心形式開(kāi)發(fā)，以新型商業(yè)形態(tài)滿足商旅客群及周邊居民消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，為消費(fèi)者提供更貼心、更舒適的消費(fèi)環(huán)境城市會(huì)客廳、休閑商業(yè)體驗(yàn)中心 打造常州首席城市會(huì)客廳定位詮釋：升級(jí)后的城市門戶，標(biāo)志常州定位詮釋：升級(jí)后的城市門戶，標(biāo)志常州定位詮釋：升級(jí)后的城市門戶，標(biāo)志常州定位詮釋：升級(jí)后的城市門戶，標(biāo)志常州定位詮釋：利用舒適空間、先進(jìn)規(guī)劃、獨(dú)特建定位詮釋：利用舒適空間、先進(jìn)規(guī)劃、獨(dú)特建定位詮釋：利用舒適空間、先進(jìn)規(guī)劃、獨(dú)特建定位詮釋：利用舒適空間、先進(jìn)規(guī)劃、獨(dú)特建筑為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑的商業(yè)空間筑為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑的商業(yè)空間筑為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑的商業(yè)空間筑為消

33、費(fèi)者提供一個(gè)休閑的商業(yè)空間“恍如隔城恍如隔城恍如隔城恍如隔城”之現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目將產(chǎn)生身處深之現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目將產(chǎn)生身處深之現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目將產(chǎn)生身處深之現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目將產(chǎn)生身處深圳、上海甚至香港等一線城市之感覺(jué)，充分滿足其心理感覺(jué)！圳、上海甚至香港等一線城市之感覺(jué)，充分滿足其心理感覺(jué)！圳、上海甚至香港等一線城市之感覺(jué)，充分滿足其心理感覺(jué)！圳、上海甚至香港等一線城市之感覺(jué)，充分滿足其心理感覺(jué)！項(xiàng)目檔次定位：通過(guò)對(duì)常州商業(yè)發(fā)展的調(diào)研，結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)律，建議本項(xiàng)目檔次早期以“中檔偏高”為主，未來(lái)隨著城市及區(qū)域發(fā)展，在成熟期提升至“中高檔”水平在項(xiàng)目檔次

34、定位上，需要考慮到以下因素：1、區(qū)域因素常州經(jīng)濟(jì)為江蘇前列，有較強(qiáng)的潛在消費(fèi)力項(xiàng)目位于門戶，地理位置優(yōu)越2、市場(chǎng)因素商業(yè)處于初步發(fā)展時(shí)期，缺乏新興及多功能購(gòu)物中心項(xiàng)目需與現(xiàn)有和未來(lái)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)3、消費(fèi)者因素根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，常州消費(fèi)潛力較大常州整體商業(yè)發(fā)展水平一般，零售消費(fèi)檔次不低，但商業(yè)形態(tài)相對(duì)落后。綜合以上因素，我們建議項(xiàng)目建設(shè)初期定位不宜過(guò)高，定位于中檔偏高，未來(lái)可根據(jù)市場(chǎng)及消費(fèi)習(xí)慣逐漸調(diào)高，既可規(guī)避市場(chǎng)不成熟的風(fēng)險(xiǎn)，也可保留未來(lái)向上調(diào)整的空間，還可滿足項(xiàng)目形象及功能的需求。1、城市商業(yè)發(fā)展較低，品牌主要以大眾品牌為主，考慮到市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境狀況，項(xiàng)目初期定位不宜過(guò)高，在后期運(yùn)營(yíng)中可逐步

35、調(diào)高。2、項(xiàng)目租戶調(diào)整不僅要與項(xiàng)目作為綜合體其他業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度相吻合，而且更要考慮到未來(lái)整個(gè)商圈的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3、由于常州商業(yè)發(fā)展較慢，消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知度低，項(xiàng)目初期可適當(dāng)關(guān)注本地品牌及提高娛樂(lè)、餐飲比例，取保項(xiàng)目的成功性。本項(xiàng)目檔次定位的思考項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展定位：以家庭消費(fèi)為主線，注重休閑服務(wù)功能，同時(shí)結(jié)合觀光客群，引入特色零售加強(qiáng)集合效應(yīng)美食廣場(chǎng) 精品超市藥妝甜品站銀行化妝品飾品國(guó)內(nèi)外流行服飾店輕餐飲兒童攝影美發(fā)茶座 服飾零售3C數(shù)碼快速餐飲異域餐飲中餐美容電玩城影院美容大型中餐書城KTV 輕餐飲兒童早教備注：色塊僅為業(yè)態(tài)分布示意，不作業(yè)態(tài)面積比例參考，最終比例以圖紙測(cè)量為準(zhǔn)生活配套購(gòu)物餐飲娛樂(lè)

36、培訓(xùn)購(gòu)物2 F5 F4 F3 FB11 F桌球吧 西餐購(gòu)物購(gòu)物餐飲餐飲酒店酒店娛樂(lè)娛樂(lè)休休閑閑開(kāi)業(yè)初期業(yè)態(tài)比例建議：零售：餐飲：娛樂(lè)=5:3.5:1.5項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展定位通過(guò)增強(qiáng)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑、酒店、文化、建筑、空間藝術(shù)等要素，創(chuàng)造一個(gè)泛區(qū)域型體驗(yàn)式購(gòu)物中心，更要成為常州新的商業(yè)中心。2、辦公、公寓產(chǎn)品發(fā)展定位p辦公、公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)格局及突破策略p合適的產(chǎn)品支持p區(qū)域制高點(diǎn)p五星級(jí)酒店p高檔辦公南p特色花園式辦公p商業(yè)購(gòu)物中心地上5層，地下1層LOFT共3棟滬寧城際帶來(lái)沿線城市，特別是蘇錫常地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)會(huì)，對(duì)上海、南京城市經(jīng)濟(jì)資源的利用在加強(qiáng)，而由此產(chǎn)生的商務(wù)交流的增長(zhǎng)奠定了本項(xiàng)目商務(wù)

37、價(jià)值高企的基礎(chǔ)辦公、公寓產(chǎn)品的突破策略中檔產(chǎn)品高性價(jià)比便捷的長(zhǎng)三角生意圈是差異化基礎(chǔ)高端辦公強(qiáng)化門戶標(biāo)志效應(yīng)與服務(wù)要點(diǎn)一：要點(diǎn)二：要點(diǎn)三目標(biāo)客戶群的特征：企業(yè)品牌形象的提升企業(yè)品牌形象的提升有較為雄厚的資金實(shí)力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)不再局限于本地市場(chǎng)，而是以全國(guó)、長(zhǎng)三角作為未來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營(yíng)造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感。小型企業(yè)小型企業(yè)邊緣企業(yè)邊緣企業(yè)高端、客戶高端、客戶頂尖頂尖客

38、戶客戶高檔辦公高檔辦公中檔辦公中檔辦公中大型企業(yè)中大型企業(yè)自用自用投資投資1、對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，要求靈活的付款方式，2、對(duì)樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配，3、看好中心區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?、看好長(zhǎng)三角一體化帶來(lái)的生意機(jī)會(huì)及項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值，5、希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，6、看重入伙后物業(yè)管理水平，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)敏感度高。1、對(duì)價(jià)格的敏感度高，2、要求有靈活的付款方式，3、充分考慮周邊寫字樓的租金價(jià)格，作為未來(lái)投資回報(bào)率的參照，4、看重項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，5、看好未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危７诸惗ㄎ籄/B塔樓部分針對(duì)中小投資客，以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)戶，提供高性價(jià)比的多功能的可

39、住可辦公的LOFT產(chǎn)品，層高5.4米，買一層用兩層C塔樓部分辦公部分定位5A甲級(jí)寫字樓，為本地和滬寧地區(qū)的實(shí)力企業(yè)提供商務(wù)空間（帶中央空調(diào)）酒店部分定位于五星級(jí)酒店D塔樓部分為本地和滬寧線的成長(zhǎng)型企業(yè)提供的商務(wù)空間，考慮經(jīng)濟(jì)型和生態(tài)特色，為使用者提供便捷高效的特色寫字樓（不帶中央空調(diào)）塔樓產(chǎn)品定位：形成梯度合理、多元化的產(chǎn)品組合3、酒店產(chǎn)品發(fā)展定位地塊周邊3KM內(nèi)資源強(qiáng)度分析-星級(jí)酒店序號(hào)酒店區(qū)域客房數(shù)房?jī)r(jià)1富都盛貿(mào)新北378650-12002萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登新北247700-18003常州大酒店天寧170500-10004恐龍園維景新北（恐龍園）266600-11005富都戴斯天寧（紅梅公園）11

40、2500-13006凱納豪生鐘樓343600-13007九州喜來(lái)登武進(jìn)（淹城）317600-10008嬉戲谷開(kāi)元武進(jìn)（嬉戲谷）200620-13009富都青楓苑天寧（青楓公園）57750-1100常州市區(qū)主要五星級(jí)酒店概況約50%分布于旅游區(qū)國(guó)內(nèi)兵團(tuán)國(guó)際兵團(tuán)知名酒店品牌進(jìn)駐常州市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)知名酒店品牌進(jìn)駐較多，相對(duì)而言，國(guó)際酒店品牌進(jìn)駐相對(duì)要少，根據(jù)目前了解，尚有多在國(guó)際酒店公司管理的項(xiàng)目在建中韓總（凱納豪生酒店總經(jīng)理）：“第一個(gè)月，客房入住率8%，第二個(gè)月16%至11月底就躍升至55%”酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間客房數(shù)2011年入住率凱納豪生2011年5月34360%（近期）富都盛貿(mào)2005年37875%

41、富都戴斯2010年11280%常州酒店業(yè)市場(chǎng)活躍，經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)較好項(xiàng)目功能定位及衍生理念項(xiàng)目功能定位及衍生理念項(xiàng)目功能定位及衍生理念項(xiàng)目功能定位及衍生理念 豪華高星級(jí)酒店豪華高星級(jí)酒店豪華高星級(jí)酒店豪華高星級(jí)酒店 以休閑娛樂(lè)增收創(chuàng)收以休閑娛樂(lè)增收創(chuàng)收以休閑娛樂(lè)增收創(chuàng)收以休閑娛樂(lè)增收創(chuàng)收 突出特色，突出特色，突出特色，突出特色，打造亮點(diǎn)打造亮點(diǎn)打造亮點(diǎn)打造亮點(diǎn) 完善功能，提升檔次完善功能，提升檔次完善功能，提升檔次完善功能，提升檔次 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域區(qū)域樓層樓層主要入駐業(yè)態(tài)主要入駐業(yè)態(tài) 酒店商業(yè)裙樓1F酒店大堂、休息廳、廚房+特色西餐、咖啡廳、茶座（各占1/2面積）2F高檔中餐、多功能廳（可用于

42、大型會(huì)議、宴請(qǐng)、婚宴等）3F桑拿、沐足、健身+3FB，補(bǔ)充四樓KTV包房（1/3面積）4F中廳：演藝吧+KTV包房5F以上酒店客房及辦公區(qū)酒店裙樓功能分布建議可考慮引進(jìn)知名餐飲品牌，加強(qiáng)市場(chǎng)影響力5 5、價(jià)格模擬與收益估算、價(jià)格模擬與收益估算、價(jià)格模擬與收益估算、價(jià)格模擬與收益估算項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格模擬模型的分析價(jià)格模擬模型的分析價(jià)格模擬模型的分析價(jià)格模擬模型的分析市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法由于商鋪的價(jià)格敏感度較差，銷售條件復(fù)雜，不宜簡(jiǎn)單采用市場(chǎng)比較導(dǎo)出均價(jià)由于商鋪的價(jià)格敏感度較差，銷售條件復(fù)雜，不宜簡(jiǎn)單采用市場(chǎng)比較導(dǎo)出均價(jià)租金反算法租金反算法租金反算法租金反算法由于近年的商鋪

43、投資熱潮，傳統(tǒng)的由于近年的商鋪投資熱潮，傳統(tǒng)的8%8%租金反推已經(jīng)不能代表市場(chǎng)水平，投資回報(bào)在租金反推已經(jīng)不能代表市場(chǎng)水平，投資回報(bào)在5%5%已屬相對(duì)已屬相對(duì)理想理想項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格模擬模型的分析價(jià)格模擬模型的分析標(biāo)桿產(chǎn)品比較結(jié)合點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證標(biāo)桿產(chǎn)品比較結(jié)合點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證1、產(chǎn)品價(jià)值的理解2、產(chǎn)品參照系3、設(shè)定標(biāo)桿產(chǎn)品4、價(jià)格潛力的挖掘（同類、同區(qū)、銷售條件）5、溢價(jià)能力的探索6、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較定價(jià)7、內(nèi)部對(duì)比形成價(jià)格體系8、同類產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位分類萬(wàn)達(dá)時(shí)代1688本項(xiàng)目區(qū)域新區(qū)中心區(qū)中心區(qū)+樞紐核心位置成熟度成熟中極成熟較成熟招商支持有無(wú)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)無(wú)無(wú)有標(biāo)桿產(chǎn)品類型1-2連體街鋪1層

44、街鋪1-2外街，1層內(nèi)街價(jià)格單層8萬(wàn)/，聯(lián)體內(nèi)鋪4.5萬(wàn)/外街9-10萬(wàn)/1年后應(yīng)該賣多少?選取本項(xiàng)目的選取本項(xiàng)目的1F產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品進(jìn)行同類產(chǎn)品推演產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品進(jìn)行同類產(chǎn)品推演保守預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)：保守預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)：保守預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)：保守預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)：1F1F單價(jià)單價(jià)單價(jià)單價(jià)6 6萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/，1-21-2聯(lián)體聯(lián)體聯(lián)體聯(lián)體4.54.5萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)/項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位商鋪價(jià)格模擬模型的分析商鋪價(jià)格模擬模型的分析在在在在B1B1商鋪銷售收益不計(jì)入情況下，地上持有商鋪銷售收益不計(jì)入情況下，地上持有商鋪銷售收益不計(jì)入情況下，地上持有商鋪銷售收益不計(jì)入情況下，地上持有45%45%的基礎(chǔ)上，的基礎(chǔ)上，的基礎(chǔ)上，的基礎(chǔ)

45、上，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)均價(jià)為預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)均價(jià)為預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)均價(jià)為預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)均價(jià)為2.32.3萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元/（均價(jià)計(jì)算的分母涵蓋持有的面積）（均價(jià)計(jì)算的分母涵蓋持有的面積）（均價(jià)計(jì)算的分母涵蓋持有的面積）（均價(jià)計(jì)算的分母涵蓋持有的面積）項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位建議執(zhí)行:整體收回經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售模式返租模式建議返租模式建議：一次性收回10年經(jīng)營(yíng)權(quán)，并利用違約措施防止經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛，前3年利用售價(jià)反漲（18%）抵扣租金，后7年后可按照1:9租金收益進(jìn)行分配（業(yè)主拿9成）樓層價(jià)值點(diǎn)主力店招商銷售方式銷售節(jié)點(diǎn)B1地鐵、高鐵、停車場(chǎng)進(jìn)入精品超市返租結(jié)合地鐵宣傳節(jié)點(diǎn)1F首層鋪位返租+外街裸售主力店到位后，整

46、體推出2F客運(yùn)站聯(lián)通返租3F塔樓聯(lián)通家庭線主力店返租4F限量銷售餐飲類主力店返租單獨(dú)銷售公寓市場(chǎng)對(duì)比公寓市場(chǎng)對(duì)比辦公市場(chǎng)對(duì)比辦公市場(chǎng)對(duì)比辦公、辦公、辦公、辦公、LOFTLOFT價(jià)格模擬價(jià)格模擬價(jià)格模擬價(jià)格模擬項(xiàng)目名稱供應(yīng)規(guī)模區(qū)域產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)格吾悅國(guó)際廣場(chǎng)約3萬(wàn)中心區(qū)5A甲配，4.5米層高，鋁板+幕墻，中央空調(diào)9月推出，現(xiàn)報(bào)均價(jià)1.8萬(wàn)/傳媒中心約3萬(wàn)新北區(qū)5A甲配，最高樓，玻璃幕墻，中央空調(diào)現(xiàn)報(bào)價(jià)1.1-1.4萬(wàn)/常發(fā)廣場(chǎng)約1.5萬(wàn)新北區(qū)中檔定位，3.2米層高報(bào)均價(jià)9500/，開(kāi)盤優(yōu)惠約500元/項(xiàng)目名稱供應(yīng)規(guī)模區(qū)域產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)格吾悅國(guó)際廣場(chǎng)約2.5萬(wàn)平米中心區(qū)55精裝單位16000-18000元

47、/新北萬(wàn)達(dá)約8萬(wàn)平米新北區(qū)鋁板幕墻，精裝修，40-70單位9000-12000元/豐臣國(guó)際約1.3萬(wàn)平米新北區(qū)毛坯交付,40-75單位均價(jià)8200元/分類甲級(jí)辦公(D)中檔辦公（C）LOFT價(jià)格預(yù)期10000元/8500元/12000元/項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位從銷售收益預(yù)估角度對(duì)營(yíng)銷策略的再思考從銷售收益預(yù)估角度對(duì)營(yíng)銷策略的再思考鑒于總銷預(yù)期商業(yè)占據(jù)重點(diǎn)比例，因此建議：1、商業(yè)部分高收益操作，鑒于保守收益在、商業(yè)部分高收益操作，鑒于保守收益在14億水平上，因此可考慮在主力店引進(jìn)方面給予億水平上，因此可考慮在主力店引進(jìn)方面給予足夠支持，建立商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)外部商業(yè)資源的合作深度，保證主力店的入住，帶

48、動(dòng)整足夠支持，建立商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)外部商業(yè)資源的合作深度，保證主力店的入住，帶動(dòng)整體價(jià)格的攀升，并增強(qiáng)商業(yè)銷售的安全性；體價(jià)格的攀升，并增強(qiáng)商業(yè)銷售的安全性；2、建議在實(shí)際操作中，塔樓產(chǎn)品以安全價(jià)格確保快速去化，保證項(xiàng)目安全性和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的、建議在實(shí)際操作中，塔樓產(chǎn)品以安全價(jià)格確保快速去化，保證項(xiàng)目安全性和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的更快實(shí)現(xiàn)；更快實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算表（15年期）.xls在開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)需要前3年投入約6000萬(wàn)左右的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼相關(guān)假定：p面積：7萬(wàn)，其中45%自持，55%售出p租金遞增：為保證商業(yè)品質(zhì)，在前3年，整體免租，以保證符合定位的經(jīng)營(yíng)組合的實(shí)現(xiàn)，在第4-5年，每年按6%

49、遞增率，第6-10年，每年遞增12%，第11-15年，每年遞增6%。p開(kāi)業(yè)3年后租金：結(jié)合萊蒙、南大街、萬(wàn)達(dá)租金情況，開(kāi)業(yè)后3年本項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)為65元/（.月）p出租率：第1年預(yù)計(jì)為80%，后期按照90%計(jì)算p管理費(fèi)：按照35元/（.月)收取，為促進(jìn)招商，第1年全免，第2年收取30%，第3年收取60%，自第4年開(kāi)始全額收取。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算Part 4經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目收入項(xiàng)目收入p根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)結(jié)果，考慮到快速去化的要求，經(jīng)濟(jì)測(cè)算按保守價(jià)格：，根據(jù)產(chǎn)品定價(jià)結(jié)果，考慮到快速去化的要求，經(jīng)濟(jì)測(cè)算按保守價(jià)格：，對(duì)項(xiàng)目收入計(jì)算見(jiàn)下表：對(duì)項(xiàng)目收入計(jì)算見(jiàn)下表：p項(xiàng)目稅后收入為項(xiàng)目稅后收入為214514214

50、514萬(wàn)元萬(wàn)元序號(hào)名 稱數(shù) 量（）單 價(jià)（元/）銷售收入（萬(wàn)元）稅后收入（萬(wàn)元）1商業(yè)街64656 23000148,709 140,381 2loft公寓24000 12000 28,800 27,187 3高層辦公34512 8500 29,335 27,692 4超高層辦公20395 1000020,395 19,253 5酒店50000 0 0 0 合 計(jì)193563227,239 214,514 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目項(xiàng)目成本成本p項(xiàng)目單位建設(shè)成本估算如下：項(xiàng)目單位建設(shè)成本估算如下：p項(xiàng)目總成本估算為項(xiàng)目總成本估算為162279162279萬(wàn)元，單方成本為萬(wàn)元，單方成本為8291.6

51、8291.6元元/。序號(hào)序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用名稱費(fèi)用金額費(fèi)用金額單位成本單位成本(元元/)(萬(wàn)元萬(wàn)元)一一土地成本土地成本44052440522275.9 2275.9 二二前期費(fèi)用前期費(fèi)用22522252116.3116.3三三綜合規(guī)費(fèi)綜合規(guī)費(fèi)51115111265.1265.1四四建設(shè)工程成本建設(shè)工程成本96310963104715.84715.8五五安裝工程安裝工程75007500387.5387.5六六環(huán)境配套工程環(huán)境配套工程86086044.444.4七七管理費(fèi)管理費(fèi)3873872020八八銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用58075807300.0 300.0 九九財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00 0.00 0

52、.0 0.0 十十不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.00 0.00 0.0 0.0 十一十一合計(jì)合計(jì)1622791622798291.68291.6經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算 簡(jiǎn)單測(cè)算表簡(jiǎn)單測(cè)算表地塊條件地塊條件銷售收入銷售收入非土地成本非土地成本火車站北廣火車站北廣場(chǎng)地塊場(chǎng)地塊土地面積土地面積容積率容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積（）（）銷售單價(jià)銷售單價(jià)（元（元/）銷售收入銷售收入（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）銷售稅金銷售稅金（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）稅后收入稅后收入（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）單位成本單位成本（元（元/）計(jì)算數(shù)量計(jì)算數(shù)量 總額（萬(wàn)元）總額（萬(wàn)元）40330403303.0-6.53.0-6.5商業(yè)街64,656 23,00

53、0 148,709 8,328 140,381 5,889 64,656 38,076 loft公寓24,000 12,000 28,800 1,613 27,187 4,889 24,000 11,734 高層辦公34,512 8,500 29,335 1,643 27,692 4,889 34,512 16,873 超高層辦公20,395 10,000 20,395 1,142 19,253 5,889 20,395 12,011 酒店50,000 0 0 0 0 7,889 50,000 39,445 193,563 227,239 12,725 214,514 193,563 118,

54、138 土地成本土地成本利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)測(cè)算土地總成本土地總成本(萬(wàn)元）萬(wàn)元）土地價(jià)格土地價(jià)格（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）土地契稅土地契稅（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）樓面價(jià)樓面價(jià)(元元/平米平米)土地單價(jià)土地單價(jià)（萬(wàn)元（萬(wàn)元/畝）畝）利潤(rùn)（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率（%）利潤(rùn)地價(jià)比利潤(rùn)地價(jià)比（%）50,332 48,400 1,932 2,500 800 46,044 20.3%95%47,186 45,375 1,811 2,344 750 49,189 21.6%108%44,040 42,350 1,690 2,188 700 52,335 23.0%124%注：在考慮運(yùn)營(yíng)成本后，仍能保證利潤(rùn)地價(jià)比達(dá)到

55、100%經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃p1 1、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目拿地時(shí)間計(jì)劃為項(xiàng)目拿地時(shí)間計(jì)劃為20132013年年3 3月月7 7日；日；20132013年年6 6月商業(yè)、酒店式公寓開(kāi)工；月商業(yè)、酒店式公寓開(kāi)工；20142014年年1212月商業(yè)竣工，酒店式公寓月商業(yè)竣工，酒店式公寓20152015年年6 6月竣工；月竣工；2014 2014年年6 6月前高層辦公樓開(kāi)工；月前高層辦公樓開(kāi)工；20162016年年6 6月竣工；月竣工；2014 2014年年6 6月前超高層酒店開(kāi)工；月前超高層酒店開(kāi)工；20172017年年6 6月竣工。月竣工。p2 2、銷售計(jì)劃、銷售計(jì)劃 201320

56、13年年1010月商業(yè)開(kāi)始分批銷售，預(yù)計(jì)月商業(yè)開(kāi)始分批銷售，預(yù)計(jì)2012014 4年底完成銷售；年底完成銷售；20142014年年3 3月酒店式公寓分批銷售，月酒店式公寓分批銷售，20152015年年3 3月完成銷售；月完成銷售；20142014年年1010月辦公分批銷售，月辦公分批銷售，20152015年年1010月完成銷售。月完成銷售。經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬(wàn)元）九季度第一年 第二年 第三年第四年一現(xiàn)金流入22723972000970004000018239二現(xiàn)金流出1土地取得成本44052440522前期費(fèi)用22521500752003綜合規(guī)費(fèi)5

57、1112500150010001114建設(shè)費(fèi)用96310180003000030000183105安裝、配套83602000400023606管理費(fèi)用387979797967銷售費(fèi)用5807145714501450145010營(yíng)業(yè)稅12725 4032 5432 2240 1021 三凈現(xiàn)金流量52234.616362557691213-5109.384四累計(jì)現(xiàn)金流量362561315734452234.616可行性研究結(jié)論P(yáng)art 5可行性研究結(jié)論可行性研究結(jié)論結(jié)論結(jié)論p 地塊所在區(qū)域?yàn)槌Ｖ菔袀鹘y(tǒng)的市中心，并且緊鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站、地地塊所在區(qū)域?yàn)槌Ｖ菔袀鹘y(tǒng)的市中心，并且緊鄰火車站、長(zhǎng)途汽

58、車站、地鐵一號(hào)線等交通樞紐，人氣較高，人流量大。鐵一號(hào)線等交通樞紐，人氣較高，人流量大。p火車站北廣場(chǎng)地塊未來(lái)規(guī)劃為大型的商業(yè)中心，我公司提早介入可搶占市火車站北廣場(chǎng)地塊未來(lái)規(guī)劃為大型的商業(yè)中心，我公司提早介入可搶占市場(chǎng)先機(jī)，有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。場(chǎng)先機(jī)，有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。p經(jīng)測(cè)算，目標(biāo)地塊具有可觀的利潤(rùn)空間，同時(shí)可持有經(jīng)測(cè)算，目標(biāo)地塊具有可觀的利潤(rùn)空間，同時(shí)可持有45%45%的商業(yè)及的商業(yè)及5000050000的酒店物業(yè)，投資前景較好，建議公司予以投資！的酒店物業(yè)，投資前景較好，建議公司予以投資！END榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 常州公司常州公司 二一三年二月二十七日二一三年二月二十七日