1、目目 錄錄 一、一、 市場分析市場分析 1、總體市場分析 2、片區市場供求狀況分析 3、片區環境及配套分析 4、競爭樓盤剖析 二、二、 本項目分析本項目分析 1、項目概況 2、項目優劣勢分析 3、市場機會點分析 三、三、 項目定位項目定位 1、市場定位 2、客戶群定位 3、物業定位 4、形象定位 四、四、 項目設計方案修正建議項目設計方案修正建議 1、功能配套建議 2、外立面設計建議 3、平面布置設計建議 4、戶型搭配建議 五、五、 營銷推廣方案建議營銷推廣方案建議 1、項目賣點整合 2、廣告訴求點 3、媒體選擇 一、一、 市場分析市場分析 1、 總體市場分析總體市場分析 南山區位于深圳市的西
2、南端，陸地面積 150.79 平方公里，常住 人口 48.7 萬，它既在特區內又遠離市中心，其位置的特殊性造成了 該區的房地產開發按地形分布自然形成了華僑城片區、蛇口片區、 南頭、南油片區三大區域，而這三大區域的發展基礎和產業導向又 對各自物業的開發功能形成直接影響，如華僑城片區為大型人文景 觀旅游區，蛇口片區為外向型工業區，南頭南油片區則為現代化海 濱城區，這種功能分布差異造成了各片區物業開發不平衡。如華僑 城片區開發較早，整體功能分布成熟，加上人文景觀的有利條件及 距市區距離較近，使得該片區商品房價格明顯高于其他區域。蛇口 片區為外向型工業區，開發較早，片區規劃較成熟，擁有一定海景 資源，
3、較適宜居住，而南頭南油片區則面臨著大規模舊城改造的局 面，現在的定位是現代化的海濱城區，由于功能的轉化造成了整體 規劃的滯后，這些對房地產開發造成一定影響。由于地理位置、自 然、人文環境及發展基礎等的不同，造成上述各區商品住宅價格的 極大差異，為使分析具有針對性和借鑒性，我們著重對南景苑所在 的南頭、南油片區市場狀況進行了調查。 2、 片區市場供求狀況分析片區市場供求狀況分析 南頭、南油片區以南油大道為軸心，主要路段包括桃園路、南 新路、桂廟路、創業路、東濱路等，在南油大道軸線上，由北向南 已建成物業有薈芳園、華廈島商業廣場、海王大廈、海雅百貨、北 海廣場、愉康大廈、康樂大廈等，這些軸線兩邊已建成的物業基本 呈對稱分布，其商業名稱及基本客戶群已基本形成。 尚未公開發售的項目有 20 多個，在售商品住宅項目約有 30 多 個。從其開發規模來看，以多層為主，且規模基本偏小，平均每個 項目為 1
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