1、雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -1-目目 錄錄 第一章第一章 概概 論論 4 第一節 項目概況 4 第二節 可研依據及范圍 4 第三節 公司簡介 6 第二章第二章 項目建設背景及其必要性項目建設背景及其必要性 7 第一節 項目建設背景 7 第二節 市場分析 8 第三節 雷克薩斯昆明地區市場規劃 14 第三章第三章 項目規劃設計方案項目規劃設計方案 16 第一節 建設規模 16 第二節 主要設備選型 16 第三節 總平面布置 17 第四節 結構設計 18 第五節 水、電設計 18 第四章第四章 環境保護環境保護 20 第一節 設計依據及原則 20 第二節 施工階段環境影響分析 21 第

2、三節 運營階段環境影響分析 22 第五章第五章 節能節能 24 第一節 編制原則及依據 24 第二節 能耗分析 25 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -2-第三節 節能措施 25 第四節 結論 27 第六章第六章 職業安全衛生與消防職業安全衛生與消防 27 第一節 職業安全衛生 27 第二節 消防 28 第七章第七章 組織管理與勞動定員組織管理與勞動定員 30 第一節 組織架構 30 第二節 勞動定員 30 第三節 員工培訓 31 第四節 管理模式 31 第八章第八章 投資投資估算及資金籌措估算及資金籌措 32 第一節 估算依據及說明 32 第二節 項目投資概算 33 第九章第九章 效

3、益分析效益分析 35 第十章第十章 研究結論與建議研究結論與建議 35 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -3-第一章第一章 概概 論論 第一節第一節 項目概況項目概況 一、項目名稱 昆明雷克薩斯汽車 4S 店 二、項目建設性質 新建 三、項目建設單位 云南中凱集團有限公司.四、項目選址 本項目建設地點位于昆明市東三環虹橋汽車城對面 五、項目建設規模 該項目占地面積約 17164.7m2,25.7 畝,擬建的雷克薩斯汽車 4S 店集汽車展示、咨詢、銷售、預定、信息反饋、市場調研、零配件供應、售后維修保養及清洗服務為一體的雷克薩斯 4S 店。六、項目投資估算 該項目固定資產投資 3560

4、萬元，流動資金根據公司及市場需求確定。七、項目資金籌措 項目所需資金全部由云南中凱集團有限公司自籌。第二節第二節 可研依據及范圍可研依據及范圍 一、可研依據 1、中華人民共和國城鄉規劃法；2、國家發改委、建設部 建設項目經濟評價方法與參數（第三版）（2006雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -4-年）；3、商務部、發改委、國家工商總局 2005 年第 10 號令汽車品牌銷售管理實施辦法；4、國務院關于加強防塵防毒工作的決定；5、工業企業廠界噪聲標準（GB12348-90）；6、建筑設計防火規范（GBJ16-87 2001 年版）；7、中華人民共和國勞動法；8、中華人民共和國安全生產法；9

5、、工業企業設計衛生標準；10、環境工程設計手冊；11、中國建設工程造價管理協會標準建設項目投資估算編審規范（CECAGC1_2007）；12、投資項目可行性研究工作手冊（2002）；13、國家建設工程相關規范、規程及技術標準。二、可行性研究范圍 1、建設背景及必要性；2、規劃選址與建設條件；3、建設內容及設計方案；4、環境保護；5、節能；6、項目實施計劃與工程管理；7、組織管理與勞動定員；8、投資估算與資金籌措；雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -5-9、項目經濟效益分析。第三節第三節 公司簡介公司簡介 云南中凱集團有限公司成立于 2003 年 7 月 1 日，是深圳來云南投資的私營企業

6、集團公司，目前是云南省汽車行業較大的企業集團，旗下有:云南聯慶汽車銷售服務有限公司、云南聯迪汽車服務有限公司、云南寶泰隆汽車服務有限公司、昆明聯亞汽車服務有限公司、云南聯致汽車服務有限公司、云南凱天汽車美容裝飾部、昆明聯江房地產開發有限公司、昆明合澤企業管理有限公司等 8 家單位組成，是集高、中、低各擋次汽車銷售、維修、服務、信息反饋為一體的汽車經營及房地產開發集團企業。經營品牌有進口奧迪及國產奧迪、廣汽豐田系列及進口豐田、一汽豐田系列、一汽馬自達、東風標志。集團公司擁有六個品牌汽車 4S 店，員工約 1200 人，大專以上文憑和專業技術職稱的員工 500 余人，占員工總數的 42%。集團公司

7、堅持“一業為主，多元發展”的經營戰略，把品牌汽車作為中凱集團公司的主業，并有計劃有步驟的發展房地產等其他產業。中凱集團公司具有科學的管理機制，配套的硬件設施、雄厚的技術力量、高素質的員工隊伍和良好的財務狀況，依托品牌優勢，堅持“以人為本、顧客至上、誠信經營、持續發展”的經營理念，經過多年的經營管理，牢固確立了在云南省汽車行業較大私營企業的地位，中凱集團公司是昆明市納稅先進企業，是云南省汽車行業協會、昆明市盤龍區非公企業聯合會、昆明市盤龍區企業家聯合會副會長單位。公司經營宗旨：品位生活-將雷克薩斯的優質產品和尊貴服務提供給廣大消費者，讓客戶的生活更加簡便、更具品位；雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目

8、可研報告 -6-社會貢獻-推動更廣泛的社會力量加入到企業社會貢獻活動中來，承擔社會責任；員工成長-創造發展空間，提升員工價值，提高員工工作生活質量；投資回報-以長遠利益回報公司股東以及回報社會。第二章第二章 項目建設背景及其必要性項目建設背景及其必要性 第一節第一節 項目建設背景項目建設背景 自改革開放以來，我國經濟增長快速，綜合國力顯著加強，人民群眾生活質量得到大幅度改善，在滿足物質產品要求的基礎上，對物質文化產品的需求日益迫切，勢必推動了服務業的發展和建設。國務院在國發20077 號文關于加快發展服務業的若干意見中明確指出“服務業是國民經濟的重要組成部分，服務業的發展水平是衡量現代社會經濟

9、發達程度的重要標志。我國正處于全面建設小康社會和工業化、城鎮化、市場化、國際化加速發展時期，已初步具備支撐經濟又好又快發展的諸多條件。加快發展服務業，提高服務業在第三產業結構中的比重，盡快使服務業成為國民經濟的主導產業，是推進經濟結構調整、加快轉變經濟增長方式的必由之路，是有效緩解資源短缺的瓶頸、提高資源利用效率的迫切需要，是適應對外開放新形勢、實現綜合國力整體躍升的有效途徑。加快發展服務業，形成較為完備的服務業體系，提供滿足人民群眾物質文化生活需要的豐富產品，并成為吸納城鄉新增就業的主要渠道，也是解決民生問題、促進社會和諧、全面建設小康社會的內在要求。為此，必須從貫徹落實科學發展觀和構建社會

10、主義和諧社會戰略思想的高度，把加快發展服務業作為一項重大而長期的戰略任務抓緊抓好?！崩卓怂_斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -7-云南是一個地大物博、資源豐富的地方，不僅凝聚著千年的文化內涵，同樣也在緊跟時代的步伐，與時俱進、生生不息。而今，云南的發展可謂翻天覆地，整個云南省的政治、經濟、文化都有極大的飛躍，發展的前景更是大有可觀。雷克薩斯汽車一直是車市的佼佼者，更是所有消費者追崇的目標。雷克薩斯公司采取的以服務為導向的成長策略是一種成功模式，雷克薩斯卓越的產品還有世界級的服務品質令所有客戶為之傾倒。因此，在此背景下，云南中凱集團審時度勢，在昆明市東三環地塊新建雷克薩斯汽車 4S 店。云南中凱

11、集團有限公司將依靠自身在云南汽車銷售行業所處的龍頭地位，憑借先進的管理，全方位的服務，厚實的客戶群體，定能打造雷克薩斯品牌在云南市場輝煌的業績！第二節第二節 市場分析市場分析 一、國內豪華車市場現狀 2009 年，中國一舉成為全球最大的汽車銷售市場，國內車市再次為全球各大車企所矚目，尤其是近幾年市場表現一直優異的豪華車市場更加備受青睞。有關統計數據顯示，2011 年中國豪華車銷售量達到 483530 輛。同時經過三年迅猛增長的態勢，2012 年豪華車市場將依然會保持這一增勢，主要是依靠：1、中國經濟發展非常穩健，基礎非常好；2、各廠商為中國市場量身定制推出加長和小型化、低排量豪華車，滿足市場的

12、細分化需求；3、中國在全球豪華車市場的份額，位列全球豪華車市場第四名。一般來說，一個成熟的汽車市場，豪華車所占比例在 20%左右，美國是 20%，德國則雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -8-達到 30%。而目前中國不到 5%，這一數字與其他國家和地區的成熟豪華車市場相比相對低，這代表未來潛能還是非常大。4、雖然車船稅等限制大排量車政策出臺，但是對于豪車消費者來說，其買豪車的目的就在于與眾不同，顯示身價和地位。因此，車船稅等并不能打壓豪車的消費需求，相反，很可能是一種促進。其市場增幅至少在 30%以上。5、近年來，國內經濟飛速發展，國民的投資方式從過去的單一性逐漸走向了多元化。富裕階層財

13、產性收入的增加，使他們擁有了購買豪華車的能力。最新全球財富報告顯示，全球擁有 100 萬美元資產以上的富翁人數 2009 年回升至 1000 萬。其中，美國仍是百萬富翁最多的國家，而中國則排名第四，成為 2009 年以來全球百萬富翁數量增長最快的國家。豪華車銷量之所以能夠快速增長，除了購買豪華車的消費群體收入增加之外，人們也更愿意購買豪華車。隨著國內新貴的增多，具有“奢華”情結的國內消費市場仍有較大潛力。新興富貴需要購買一輛豪華車來展現自身的成功與自信。同時，國內豪華車品牌的增多，也在推動著豪華車市場的增長。到 2015 年未來國內豪車的銷量將增長 4-5 倍。二、云南省汽車市場基本情況概括

14、1、地理位置 云南省地處中國西南邊陲，總面積 39.4 萬平方公里，占全國陸地總面積的 4.1%，居全國第八位。截至 2006 年 12 月底，云南省總人口為 4500 余萬人，自然增長率為。人口總數在全國排第 12 位，西部第二位。云南省西部和西南部與緬甸接壤，南與老撾、越南毗鄰，國境線長 4060 公里。東部與廣西壯族自治區和貴州省相連，北部與四川省和重慶市為鄰，西北緊靠西藏自治區。因而，云南是連接東南亞與亞洲腹地的樞紐和通道，具有重雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -9-要的戰略地位。早在第二次全國公路普查數據顯示，云南公路總里程達 16.5萬公里，約占全國公路總里程的 1/10。

15、同時來自云南省交通部門的消息說，至 2006 年底全省高等級公路里程逾 4500 公里，并提前 10 年實現 100%以上的縣通柏油路的目標。全省公路通車里程達到了 17.2 萬公里，居全國首位。2、物產資源 云南省作為全國物產資源最為豐富的省份之一，礦產資源存儲量、礦種全，號稱中國的“有色金屬王國”。已發現礦產 142 種，有 92 種探明了儲量，礦產地 1274 處。有 54 種礦產資源保有存儲量居全國前 10 位。云南省也是全國植物種類最多的省份，素有“植物王國”的美譽。在全國約有 3 萬種高等植物中，云南省有 274 科，2076 屬，1.7 萬種。云南的能源資源極為豐富，境內有大小河

16、流 600 多條，其中重要河流 180 多條，年發電量 3944 億度，占全國可開發水能資源的 20.5。3、經濟分析 2011 年云南省全省生產總值2(GDP)完成 8750.95 億元，比上年增長13.7%，高于全國 4.5 個百分點。分三次產業看，第一產業增加值 1407.81億元，增長 6.0%；第二產業增加值 3990.97 億元，增長 18.0%；第三產業增加值 3352.17 億元，增長 11.8%。三次產業結構由上年的 15.4:44.6:40.0調整為 16.1:45.6:38.3。全省人均生產總值(GDP)達到 18957 元，比上年增長 13.0%。非公經濟創造增加值 3

17、679.78 億元，占全省生產總值的比重達42.1%，比上年提高 1.5 個百分點。圖 1 2006-2011 年云南省生產總值及其增長速度 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -10-全省財政總收入完成 2258.2 億元，比上年增長 24.8%。全省地方財政一般預算收入完成 1110.83 億元，比上年增長 27.5%；其中增值稅完成 136.64億元，增長 21.2%；營業稅 277.71 億元，增長 17.0%；企業所得稅 110.6億元，增長 34.4%。全省地方財政一般預算支出完成 2929.59 億元，比上年增長 28.2%，其中，用于農林水事務、教育、醫療衛生、住房保障支出

18、、社會保障與就業的支出分別增長 25.2%、28.9%、29.0%、35.3%和 26.8%。圖 2 2006-2011 年云南省地方財政一般預算收入及其增長速度 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -11-三、云南省汽車市場的分析 云南省汽車市場發展迅速，汽車消費已逐漸成為除房產外居民消費的熱點。汽車市場品牌及營銷網絡的完善豐富了消費者的選擇空間及超越了其的心理期望，同時云南省整體經濟的不斷增長刺激了消費者的購買欲望，云南省汽車市場已具備了非常成熟的高端汽車消費市場環境。昆明市各中高端品牌店數據統計昆明市各中高端品牌店數據統計 車型車型 品牌店品牌店數量數量 車型車型 品牌店品牌店 數量

19、數量 車型車型 品牌店品牌店 數量數量 保時捷 1 奧迪 3 路虎 1 賓利 1 華晨寶馬 3 謳歌 1 瑪莎拉蒂 1 奔馳 3 英菲尼迪 1 凱迪拉克 1 雷克薩斯 2 沃爾沃 2 進口大眾 2 進口菲亞特 1 斯巴魯 2 上汽大眾 5 一汽大眾 5 一汽馬自達 2 一汽豐田 3 廣州本田 4 廣汽豐田 2 斯柯達 2 上汽榮威 2 南京名爵 3 中華 2 東風標致 3 北京現代 2 上海通用 2 東風雪鐵龍 4 雷諾汽車 2 長安福特 3 雪佛蘭 4 東風本田 2 海南馬自達 2 悅達起亞 4 東風日產 3 自 2000 年第一批 10 余家 4S 店在昆明開業以來，至今云南市場 4S 店

20、雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -12-已上升到 300 多家（含昆明市及地州市場），基本上每個汽車品牌在云南都設立了一家或多家 4S 專買店。其中在云南汽車消費市場中，最受消費者青睞的豪華轎車品牌主要有：寶馬、奔馳、奧迪、保時捷、雷克薩斯、沃爾沃。20201212 年云南市場中高級轎車占有率分析表年云南市場中高級轎車占有率分析表：品牌 11 年上牌量（臺）市場占有率 奔馳 2879 29.7%寶馬 2073 21.4%奧迪 3451 35.6%保時捷 178 2%雷克薩斯 891 10%沃爾沃 210 2%同時，“二手車”交易市場發展較快。近年來，云南省汽車市場不斷發展壯大，新車銷售

21、量節節攀升，大批款式新、配置高、價格適中的新車大量涌入市場，一些有一定經濟實力的單位及個人紛紛更換“座駕”。二手車在公眾的心理一直都是以低端車型為主要目標，而中凱雷克薩斯開展的二手車業務將一系列的豪華品牌引入二手車市場，幫助更多中層收入人群有機會購買到雷克薩斯這一豪華品牌。據了解，發達國家二手車銷量早已與新車持平，甚至高于新車，高端品品牌牌二手車市場還是一個空白，中凱雷克薩斯二手車業務的開展，會更好地促進“二手車”交易市場的穩步、健康發展。圓眾多消費者選擇一款高端二手車來實現自己擁有豪華品牌車的夢想和愿望。第三節第三節 雷克薩斯昆明地區市場規劃雷克薩斯昆明地區市場規劃 我們通過全方位對昆明市場

22、進行調研，認真對豐田雷克薩斯品牌分析，雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -13-并結合我集團公司多年來對經營其它品牌的市場策劃推廣的有效經驗，初步形成了以下幾個方面的市場規劃：一、依托豐田雷克薩斯品牌的優勢 豐田汽車品牌雷克薩斯 1988 年首次現身于洛杉磯車展，1990 年雷克薩斯第一年就銷售了 63594 輛，到 1991 年，銷售額已增至 71206 輛，成為美國市場上最暢銷的豪華進口車。與同類車相比它在乘坐舒適感、燃油經濟性、操控和動力表現優異，價格具有較強的競爭力。憑借良好的品質和售后服務，2000 年雷克薩斯成為美國最銷暢的豪華車，并且一直蟬聯至今；雷克薩斯在國內市場有著同樣

23、不俗的表現,2009 年上牌量達到 415 輛，銷售增長超過30%，2010 年上牌量達到 718 輛，銷售增長超過 73%，2011 年上牌量達到891 輛，銷售增長超過 24%二、借助全方位媒體優勢突出品牌特點亮點 我集團公司將綜合利用與云南省內各大媒體長期合作建立的友好關系，認真分析競爭品牌，準確把握住豐田雷克薩斯品牌的亮點，并通過全方位前期預熱、開業時隆重推廣、持續不斷宣傳投放、適時開展促銷活動、對公商務市場的拓展，不斷樹立品牌的聲譽度和公司的認知度；并做到每月跟蹤問效，每月定期定量分析，確保廣告宣傳市場推廣工作扎實高效。三、依托厚實的客戶群提升中凱雷克薩斯品牌在昆明市場的占有率 我集

24、團通過多品牌、多年的銷售服務經驗，現已擁有了近萬個客戶和兩百余個大客戶群，加之我們企業具有良好的聲譽度和客戶滿意度。厚實的資源優勢奠定了潛力巨大的銷售服務市場，因此中凱雷克薩斯品牌店將借助我集團客戶群的銷售服務平臺，我們將有效進行資源運用，通過開展系列的服務活動，進行新客戶群體的潛力挖掘和眾多客戶的認知宣傳，必將迅速提升雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -14-中凱雷克薩斯品牌在云南汽車市場的占有率占有率。四、依照豐田雷克薩斯品牌的服務理念全面提高客戶滿意度 我公司將秉承雷克薩斯品牌的服務理念，讓客戶感受到在中凱雷克薩斯店購買車輛后得到“尊貴完美、待客如賓、熱忱周到、專業誠懇、精準嚴謹、

25、無微不至、超越期待”的尊崇服務，從而提高客戶的滿意度。第三章第三章 項目規劃設計方案項目規劃設計方案 第一節第一節 建設規模建設規模 該項目擬用地 17164.7，建設占地面積 5332.8，總建筑面積 9440。建設規模遵循雷克薩斯中國投資公司硬件建設要求與服務標準，展廳按照雷克薩斯中國 4S 店全球建設標準，建筑面積為 3822，采用鋼結構玻璃幕墻，裝飾豪華、格調高雅、環境舒適。建設 5618 車間，采用鋼結構彩板；主要是集整車銷售、維修服務、零配件供應、信息反饋、汽車停放五位一體的特許銷售服務店。第二第二節節 主要設備選型主要設備選型 1、選型原則（1）根據產品生產工藝要求及工藝參數計算

26、確定工藝設備的規格及數量。（2）在滿足工藝生產的前提下，優先選用先進、高效性能的設備。2、設備選擇分析 生產設備選用國內設備，并使裝備水平在滿足生產要求的前提下達到國內先進水平。3、主要生產設備選型 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -15-本項目主要生產設備見下表：名稱 數量 名稱 數量 電腦檢測儀 3 四柱舉升機 6 舉升機 6 尾氣抽排器 6 大梁矯正儀 2 整形機 3 四輪定位儀 2 拋光機 3 免拆清洗儀 5 發動機分析儀 3 輪胎動平衡儀 2 第第三三節節 總平面布置總平面布置 建設場地地處城市中心區東北部，東三環虹橋車市正對面。該地塊汽車4S 店云集，毗鄰各大汽車城，交通便

27、捷，通訊暢通，適宜項目的建設。1、規劃原則（1）應符合昆明城市總體規劃要求；（2）滿足生產工藝和企業管理要求，工藝流程順暢，各生產環節銜接良好；（3）通道寬度及建筑物間距滿足交通運輸、管線布置，以及防火、安全防護和衛生等規范要求；（4）平面布局緊湊，合理利用場地，以節約用地；（5）公用工程各類管線布置合理，管線短捷，順直，以節約能源；（6）執行綠化、環保等有關規定，美化、綠化項目用地，減少污染，盡量增加綠化面積，改善勞動條件；2、總平面布置 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -16-根據建設單位發展需要以及對工程的整體要求，在滿足生產工藝和結全公用設施的前提下進行總平面布置。3、綠化 尊

28、重自然、強化景觀設計是本次綠化規劃的主導思想，整個用地的綠化規劃強調自然與人工的和諧統一。綠化采用集中與分散相結合，草、灌、喬相結合的方式，通過道路的帶狀綠化的輻射，將各個功能分區的綠地連通，形成點、線、面的綠化體系，以達到美化環境的目標。4、道路布置 道路布置原則上應滿足運輸、管線布置、綠化、交通便捷通暢等方面的要求。四周道路按消防設計規范留有 7 米寬的消防通道。第第四四節節 結構設計結構設計 一、設計依據 建筑結構荷載規范（GB500092001）、鋼結構設計規范（GB500172003）、建筑地基基礎設計規范（GB500072002）、建筑結構可靠度設計統一標準（GB500682001

29、）。二、結構形式 該建筑結構采用鋼結構。三、結構設計 本工程抗震設防烈度為 8 度，設計基本地震加速度值為 02g。結構設計軟件選用中國建筑科學研究院的 PKPM 正版軟件。第第五五節節 水水、電設計電設計 一、給水設計 1、水源 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -17-用水水源取自城市給水管網，現有供水能力和供水水質能滿足項目新增用水需求。2、用水量估算 該項目的用水主要是生活用水、汽車清洗用水、消防用水和其它用水。生活用水按 15L/人，人員按 65 人計，則日生活用水量為 0.975m；汽車清洗用水按 10m水考慮；消防用水根據建筑設計防水規范的要求；項目其它用水主要為道路廣場噴

30、灑用水和綠化用水，道路廣場用水按 1.5.0L/日計，綠化用水按 1.5.0L/日計；未預見用水量根據設計規范有關規定按用水量的 10%考慮，則該項目日用水量 21.83 m，年用水量約為 7967.95 m。3、供水方式 該項目從市政供水管引枝狀管網，供項目生產、生活、消防等用水。廠區消防管網和生產生活用水管網為同一管網，項目建設用地內用水管道均采用鍍鋅鋼管。二、排水工程 該項目排水系統采用雨污分流制，分設污水、雨水排水管網。1、污水 污水主要是職工洗滌污水、沖刷糞便用污水及汽車沖洗廢水，經化糞池滯留沉淀處理后，排入市政污水管網。2、雨水 雨水和道路沖刷用水經小區雨水管網，就近排入市政雨水管

31、網。三、電氣設計 1、電源 自市政 10KV 供電線路引線至廠內變電站，該項目用電有廠內變電站供雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -18-給，電壓降至 0.38KV 和 0.22KV 后引至各車間為生產、生活電源。2、供電方式 項目用地內建變配電室 1 間，根據工業與民用建筑設計規范和生產工藝設備，該項目需增加部分變配電設備，可滿足項目生產和生活用電需要。3、用電量計算 項目建成后按照50w/，每天8小時工作時間計算，日均耗電量2100kwh，年均耗電量 76.65 萬 kwh。第四章第四章 環境保護環境保護 第一節第一節 設計依據及原則設計依據及原則 一、設計依據 1、中華人民共和國環

32、境保護法；2、中華人民共和國水污染防治法；3、固體廢物污染環境防治法；4、環境噪聲污染防治理法；5、污水綜合排放標準；6、大氣污染物治理排放標準；7、工業企業噪聲標準。二、設計原則 積極采用先進而成熟的工藝，最大限度利用資源，盡可能將三廢消除在工藝內部，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規定的排放標準。在項目實施中必須做到“三同時”，必須嚴格遵守國家關于基本建設項目有關環境保護的法令、法規?！叭龔U”排放必須達到國家規定的排放標準。雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -19-該項目生產過程基本是清潔生產，對廢氣、廢水等均有較好的控制方案。第二節第二節 施工階段環境影響分析施工階段環境影響

33、分析 一、施工期污染源 1、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲。2、施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土主的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。3、施工期廢水污染源 施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水。4、施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。二、防治措施 1、噪聲污

34、染防治措施：采取嚴禁夜間施工，對材料運輸車輛進行限速行駛等措施，盡量避免和減少噪聲對周圍環境污染以及對居民干擾。2、揚塵污染防治措施：對材料運輸車輛采取封閉運輸，對材料進行定點堆放，對施工現場進行定時撒水，保持施工現場和道路的清潔。盡量避免和減少揚塵對周圍環境的污染。3、廢水污染防治措施：生活污水經化糞池沉淀過濾后排入市政污水管網，雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -20-施工廢水經沉淀后排入市政府雨水管網，盡量避免和減少廢水對周圍環境的污染。4、固體廢棄物污染防治措施：及時清理和定點處理建筑垃圾，對建筑材料進行定點堆放。第三節第三節 運行階段環境影響分析運行階段環境影響分析 本項目主要

35、經營以轎車展示、銷售和售后服務業務，運營期對環境的影響主要由廢氣、污廢水排放及噪聲、固體廢棄物等。1、廢氣影響 本項目存在汽車維修保養業務，因此在對汽車進行保養維修過程中將由噴漆烤漆房排放一定的廢氣，廢氣中的主要污染物為苯、甲苯、二甲苯等。根據本地區同行業的測試報告類比，預測本項目噴漆時廢氣中主要污染物為苯、甲苯、二甲苯、甲苯、二甲苯等。根據本地區同行業的測試報告類比，預測本項目噴漆時廢氣中主要污染物的濃度為：5.75mg/m，苯甲苯 39.1mg/m，二甲苯 18.4mg/m。對此，本項目擬采用電子溫控汽車噴漆烤漆房進行噴漆烤漆，噴漆烤漆房是比較成熟的成套技術，自帶活性炭過濾吸附凈化裝置，廢

36、氣能夠穩定達標排放。過濾后污染物去除效率為 30，其污染物濃度降為為：苯 4mg/m、甲苯 27.4mg/m、二甲苯 12.9mg/m，均可達到大氣污染物綜合排放標準（GB162971996）中表 2 的二級標準。綜上所述，本項目烤漆房廢氣排放濃度和周圍大氣中的苯、甲苯和二甲苯濃度均可達標，油煙廢氣達標排放，廢氣對周圍環境的不利影響較小。2、廢水污染源（1）清洗汽車廢水中主要含泥土和少量的石油類物質，泥土不溶于水，經沉淀池可完全沉淀，石油類物質與水也不混溶，可經隔油池分離出廢水中雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -21-的石油類物質。根據同類企業廢水處理措施，本項目采用“隔油池沉淀池”處

37、理清洗廢水，排入城市污水管網，由市政污水處理站集中統一處理。（2）生活污水主要來自食堂和衛生間等處，主要污染物是 COD、BOD5、動植物油。食堂污水先由隔油池沉淀處理后，再經化糞池處理；生活廢水經化糞池處理后，與處理后的食堂污水一并外排至市政排水管網。生活污水經化糞池處理后，懸浮物一般可降到 140150ppm，生化需氧量(BOD)可下降 60%左右，有的可下降 8090%。經過上述處理措施后，本項目生活污水達標排放，生產廢水不外排，對周圍水環境不會造成較大影響。3、噪聲 項目主要噪聲源是高壓噴漆槍和空氣壓縮機等設備，其噪聲最大值為 85dB（A）。擬采用下列措施消聲降噪：車間墻體及屋頂應采

38、用輕質復合隔聲簿板。上述車間固定采光窗和車間運輸大門應采用隔聲設計。對壓縮機等空氣動力型設備應設置進出氣消聲器，水泵等震動設備設減震裝置。在廠界四周種植長綠喬木構成隔聲綠化帶，綠化帶寬度宜大于 10m，并做好廠內綠化。采用上列措施后可使噪聲降低 3040dB(A)，廠界噪聲達到工業企業廠界噪聲標準以最大程度減輕對周圍環境的影響，的相關要求，4、固體廢棄物 本項目固體廢棄物主要有工業廢棄物，如廢車胎、廢部件等。維修過程也將產生一些固體危險廢棄物：拷漆廢氣防治過程收集的油漆，清洗汽車部雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -22-件剩余的廢溶劑，及一些廢棄溶劑桶。對此，本項目設專用儲存池統一收集

39、，定時送往具有相關處理資質的單位處理。沉淀池定期清理出來的污泥，因污染物含量較少，可直接與生活垃圾一起由環衛部門統一處理。日常生活辦公產生的廢紙和紙質包裝箱等有回收利用價值的固廢經收集整理后可出售，其余固體廢棄物由市環衛部門統一收集清運和處理。經過上述處理，本項目固體廢物對周圍環境不會產生大的影響污染。5、環境影響評價結論 經過對項目建設期和運營期的環境影響分析，本項目污染物排放量較少，只要嚴格執行環保“三同時”制度，落實各項環保措施，加強管理，工程投產后，對周圍環境不會帶來大的影響。第五章第五章 節能節能 第一節第一節 編制原則及依據編制原則及依據 一、編制原則 加強能耗管理，采取技術可行、

40、經濟合理的措施，減少從能源生產到消費各個環節中的損失和浪費，更加有效、合理的利用能源。二、編制依據 1、中華人民共和國節約能源法1998.1.1；2、中華人民共和國國家計劃發展委員會、國務院經濟貿易辦公室、建設部計交能19972542 號 關于固定資產投資工程項目申請報告“節能篇（章）”編制及評估的規定；3、綜合能耗計算通則（GBT2589）。雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -23-第二節第二節 能耗分析能耗分析 該項目在生產過程中消耗的能源主要是生產和照明用電、采暖用蒸汽、生活及生產過程用水等。能耗指標表 序號 項目 實際消耗 折標系數 折標準煤量 t 單位 數量 1 電 Kwh/a

41、 76.65 0.1229 94.2 2 水 T/a 8700 0.0875 0.75 合計 94.95 該項目綜合能耗 82.98 噸標準煤。第三節第三節 節能措施節能措施 一、節能措施 該項目設計過程中，為了盡可能的節約能源，采取了合理的節能措施，具體如下：1、在工藝上，合理調整工藝路線，使得物流通暢、運輸便捷，降低能源消耗，以達到節能目的；2、在滿足生產的情況下，維修設備、運輸設備、檢測控制設備儀表等本著高效、先進和適用的原則，采用國家推薦的節能型產品，杜絕高能耗產品；3、變配電設備要選用節能型電器，選擇合理的補償和最優供電方案，力求降低電能損耗；4、在平面布置上，動力設備要盡量靠近負荷

42、中心，以降低能耗，節約能源；5、總圖布置上力求緊湊，倉庫靠近道路，按物料流向布置，縮短成品的雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -24-輸送距離，盡量避免成品的二次倒運；6、建筑節能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/m，屋面傳熱系數=0.60W/（.k）。墻體：普通內墻抹灰，240 厚粉煤灰燒結磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為 k=0.77W（.k）。門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB7106 第 2 級，空氣滲透性能屬標準 GB7108 第 3 級，雨水滲透性能屬標準 GB7

43、108 第 4 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為 k=2.56W（.k），采用保溫分戶門，其傳熱系數為 k=1.70W（.k）。樓梯間：普通內墻抹灰，240 厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20 厚保溫砂漿，其傳熱系數為 k=1.67W（.k）7、管理部門要加強能源管理工作，對使用水、電、氣等能源的部門，完善檢測計量裝置，嚴格考核和監督制度，努力降低能源消耗；8、充分利用社會集中供能，盡量減少自產能源的種類和數量，盡可能做到能源綜合利用，并根據國家節能技術政策，在調計中積極貫徹科學、合理的專業化生產；9、節水措施（1）大力推廣使用水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9 升和 9升以上

44、的座便器；（2）采用瓷芯水閥和鋁塑復合管材；（3）控制綠化用水。根據土壤濕度情況合理確定用水量，澆水時間不宜雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -25-選擇在中午等溫度較高時間進行，避免水份較快蒸發。第四節第四節 結論結論 綜上所述，由于在工程設計中合理采用了先進可靠的技術，設備采用國家推行的節能設備等措施，在保證車間維修質量的同時，全方位地貫徹了節能、節水的思想，使能耗達到相當先進的水平，符合國家的最新產業節能政策。第六章第六章 職業安全衛生與消防職業安全衛生與消防 第一節第一節 職業安全衛生職業安全衛生 一、編制依據 1、勞動部勞字199848 號文關于生產性建設工程項目職業安全衛生監

45、察的暫行規定；2、工業企業設計衛生標準；3、工業企業噪音衛生標準；4、工業安全衛生規程。二、設計原則 認真貫徹“安全第一、預防為主”的方針，嚴格執行國家有關勞動安全、勞動衛生方面的政策法規，切實做到勞動安全與衛生工程與主體工程同時設計、同時施工、同時投產的“三同時”制度，對影響職工安全衛生的有害因素，采取綜合措施，改善工人工作的勞動衛生條件，做到有針對性、經濟性和實用性，保證車間的安全生產和職工的身心健康，并達到國家或地方規定的勞動衛生安全標準。三、職業安全 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -26-通過總圖布置使工藝流程合理，運輸路線短，功能區明確，最大限度地保證職工人身安全。四、建筑

46、安全 各建筑物之間的安全距離均滿足規范要求，做好自然采光與自然通風設計。五、職業衛生 1、認真貫徹執行有關衛生法規及有關規章制度，建立衛生監督體系，嚴格衛生管理，經常組織培訓生產操作人員，強化衛生意識；2、制定標準的職業衛生操作規范，要求生產操作人員認真遵守，嚴禁違規操作；3、生產操作人員必須定期進行健康檢查，新參加工作和臨時參加工作的操作人員必須進行健康檢查，取得健康證后方可上崗，保證上崗人員的身體健康；4、生產人員應嚴格執行操作規程，上班前應更換工作服等；5、定時對生產工器具、生產設備進行清洗、消毒；定期檢修設備，防止污染，影響工作人員身體健康；6、經常清掃衛生，不準堆放雜物，減少活媒介（

47、鼠、昆蟲等）藏匿孽生，車間窗戶均設置紗窗，門設置空氣幕，以防小動物進入。車間內不準堆放與生產無關的物品。第二節第二節 消防消防 一、依據和有標準規范 1、建筑設計防火規范；2、建筑滅火器配置系統設計規范；雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -27-3、建筑物防雷設計規范；4、二氧化碳滅火系統設計規范。二、消防設計原則 設計中貫徹“預防為主，防消結合”的方針，從平面布置、道路、建筑結構、電氣、消防給水、消防器材的配備、監測管理機構的設置等多方面入手，做到消防設施與主體工程同時設計、同時建設、同時投運，為項目建成后的經營管理設置過硬的消防環境。三、消防措施 該項目建筑物均采用耐火和不易燃燒的材

48、料及設備，最大限度的降低火災隱患。并根據該項目具體情況，依據消防設計規范配備合理的消防設備，以確?；鹎榘l生時能及時滅火，確保人員生命安全，盡理降低損失。在總平面圖設計中設有防火通道。車間周圍設環形通道，建筑物按防火間距的要求設計，并設有安全出口。四、消防用水量 該項目根據建筑設計防火規范，室外消火栓用水量為 25L/S，室內消火栓用水量為 15L/S?；馂难永m時間：室內外消火栓用水為 2h。五、室外消防給水系統 室外消防給水直接接入市政消防供水管網。六、其它 在建筑物內按建筑滅火器配置設計規范配置一定數量的磷酸銨鹽干粉滅火器。雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -28-第七章第七章 組織管

49、理與勞動定員組織管理與勞動定員 第一節第一節 組織架構組織架構 按照中華人民共和國公司法制定企業管理制度。公司內部管理為總經理負責制，下設機構有：銷售部、售后服務部、企業管理部、財務部、市場客戶部、精品改裝部六個部門。1、組織結構 本項目是新建項目，采用新設法人組織機構方案。由云南中凱集團集團在玉溪市注冊成立銷售子公司負責其旗下戴姆勒-奔馳品牌汽車的市場開發運營工作。第二節第二節 勞動定員勞動定員 根據公司的生產特點，按工藝流程設計為單班制作業，總定員 65 人，其中：銷售部設銷售顧問 6 人、銷售計劃員 1 人、儲運管理員 1 人、IT 信息員1 人；財務部設會計 2 人、出納員 1 人；企

50、業管理部設辦公室和后勤 3 人；售后服務部設服務經理和備件經理各 1 人，技術主管 1 人、服務顧問 2 人、索賠員 1 人、維修人員計 20 人（機修 6 人、鈑金 4 人、噴漆 6 人、其他 4 人），備件經理分管備件銷售計劃員 1 人、備件倉庫管理員 1 人?？偨浝?銷售部 售后 服務部 財務部 客戶 市場部 精品部 企業 管理部 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -29-公司內除主要管理人員外，其他人員全部在當地通過勞動力市場向社會公開招聘。管理人員要求具有大專以上學歷。生產工人要求具有高中以上學歷并有相應的專業技術資格或能力。第三節第三節 員工培訓員工培訓 為了提高生產效率和勞

51、動安全，提升技術水平和產品質量，對于員工的持續培訓教育是企業發展必不可少的環節。1.崗前培訓：所有新員工一律進行崗前培訓，崗前培訓的主要內容是：崗位技術培訓，不合格不準上崗；企業文化培訓，把普通員工培訓為敬業愛崗的新型員工。對于技術工藝和設備設施操作、維修人員上崗必須具備相關專業知識、技術技能和責任意識，并由設備供應商和建設單位有關技術人員進行崗前強化培訓。2.在崗培訓：根據生產工藝和技術的要求，定期對各部門、各崗位工作人員進行系統化、層次化的技術培訓和思想教育，使之形成常態化、規范化、標準化、專業化。第四節第四節 管理模式管理模式 中凱雷克薩斯 4S 店的運營、管理模式為：人性化服務、科技化

52、創新。雷克薩斯進入中國市場以來，倍加關注客戶滿意，提出了以服務為導向的運營管理模式。本集團始終以“提升客戶滿意度”為企業發展的宗旨，致力推行提升客戶滿意的營銷戰略，消費者將在各環節中體驗到高端品牌的價值與奢華；“人性化服務、科技化創新”的運營管理模式是云南中凱集團所有的經雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -30-營活動及管理工作都的中心。配合完善的系統和流程，及科學的人力資源管理模式，體現了公司的品牌理念、企業文化。良好的“客戶關系維系能力”已成為云南中凱集團占領各區域汽車市場的核心能力。1、經營理念：“創造切實的顧客價值，超越百分百的顧客期望”，以現代化的方法進行規范管理，堅守以消費者

53、為本、追求完美、超越期望的企業方針，執行顧客至上、誠信為本、共同發展的企業原則，達到消費者、廠家、經營者三方共贏。2、組織管理 在決策運營上，由總經理和各部門經理共同組成公司管理團隊，對公司重大決策、執行和運營進行集體負責，各部門經理組成公司經營管理團隊，實現團隊分工與協調。3、人力資源戰略-用滿意的員工創造客戶的滿意 滿意的員工，才能贏得客戶的滿意；贏得客戶滿意，企業才能得到持續發展。為此云南中凱集團制定了嚴密的人力資源管理戰略規劃。我集團通過多年的發展積累，已在集團內部培養了完善的第二梯隊，現有員工具有崗位競爭的優先權。除此之外還向社會招納賢士進行各類人才儲備。第八章第八章 項目投資概算及

54、資金的籌措項目投資概算及資金的籌措 第一節第一節 估算依據及說明估算依據及說明 1、建筑項目經濟評價方法與參數；2、投資項目經濟咨詢評估指南；3、建筑工程按玉溪當地詢價估列；雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -31-4、裝置性材料購置按市場詢價估列；5、固定資產投資方向調節稅按國家稅務總局國稅發1999158 號文件有關規定暫緩征收；6、基本預備費按建安工程費和附屬工程配套費之和的 8%計列，價差預備費按國家計委計投資19991340 號文件費率為 0%；第二節第二節 項目投資概算項目投資概算 一、投資估算 該項目除流動資金外的投資估算為 3650 萬元，其中建筑工程投資2532.48

55、萬元，設備（材料）購置及安裝費 880 萬元，其它費用 121.52 萬元，預備費 116 萬元。云南中凱集團有限公司投資玉溪奔馳 4S 店項目建設估算表 序號 項目名稱 工程量 單價及 價格構成 金額（萬元）比例%一 土地費 27 畝 6.5 萬元/年/畝 203 4.71%二 建安工程費 1894.56 51.91%1 土建工程費 6316 1800/1136.88 2 鋼結構工程費 2800 2300/644.00 3 水、電安裝工程費 6316 180/113.68 三 附屬工程配套費 225.84 6.19%1 道路廣場（含管網）3800 250 元/95.00 2 綠化景觀 120

56、0 260 元/31.20 3 其他設施 99.64 四 設備、裝修費 1120.00 30.68%雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -32-1 維修設備購置費 420.00 2 室內二次裝修費 15000 400 元/600.00 3 辦公室具購置費 100.00 五 其它費 121.52 3.33%1 可研報告編制費 3.00 2 工程地質勘察費 300m 110 元/3.30 3 設計費 43.00 4 圖紙審查費 4.62 5 工程監理費 10.2 6 招標代理費（含欄標）3.7 7 預結算、審計費 2.6 8 礦 壓 評 估 及 規 費（估）2.8 9 環評費（暫估）3.2 1

57、0 城建檔案費（暫估）1.2 11 員工培訓費（暫估）30.00 12 建設單位管理費 13.90 六 工程預備費 116.00 3.18%七 投資合計 3650.00 100%二、資金籌措 該項目建設資金由建設單位自籌解決。雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -33-第九章第九章 效益分析效益分析 一、經濟效益：1、年預計銷售臺次：840 臺次 2、年預計銷售金額：33600 萬元 3、年預計維修臺次：2160 臺次 4、年預計維修產值：280 萬元 5、年預計營業額：33880 萬元 6、年預計所得稅：150 萬 二、社會效益分析 雷克薩斯汽車 4S 店將使昆明汽車銷售市場品牌更加齊全

58、，有助于昆明汽車銷售市場規模的擴大和增加居民購車的便利性和選擇性。在現有眾多汽車 4S 店中，增加被譽為最銷暢豪華車的雷克薩斯汽車 4S店，將有效增加昆明汽車銷售和服務業的競爭，激烈的競爭有助于提高昆明現有同行的經營技能和管理水平，加速引入國外的先進技術及產品設計理念，從而提高企業的技術管理水平，為更廣泛的昆明企業提供模范參考作用。項目將為昆明創造更多的就業機會，4S 店是集整車銷售、維修服務、備件供應、信息反饋四種功能的汽車銷售終端，這種銷售模式有別于普通的銷售店面，需要更多的人員配備支持，且配備的人員相對素質要求較高，汽車修理等專業性人員需求量較大。根據雷克薩斯汽車 4S 店充分利用本地的勞動力的用人原則，該 4S 店的進入將有效增加昆明本地的勞動力就業數量，推動本地雇員專業銷售、汽車服務技能的優化提升。第十章第十章 研究結論研究結論 雷克薩斯昆明汽車 4S 店項目可研報告 -34-結論 經過對該項目的綜合性研究后認為：該項目可行。1、項目建設地點符合建設區城市規劃發展要求，項目建設內容科學合理可行；2、建設好云南中凱雷克薩斯 4S 店，是促進經濟發展、提高人民生活品質的一項重要內容，經濟效益明顯；3、該項目的建設，在技術、管理、監督、經濟等各方面都是科學合理的。