1、商業(yè)地產招商 中國商業(yè)的發(fā)展歷程，從形態(tài)及體量上，用短短的中國商業(yè)的發(fā)展歷程，從形態(tài)及體量上，用短短的 十五年完成了歐美國家上百年的購物中心發(fā)展階段十五年完成了歐美國家上百年的購物中心發(fā)展階段 一線地產開發(fā)商商業(yè)地產投資比例一線地產開發(fā)商商業(yè)地產投資比例 商業(yè)地產發(fā)展規(guī)模預期商業(yè)地產發(fā)展規(guī)模預期 商業(yè)地產本質商業(yè)地產本質 商業(yè)地產總體流程商業(yè)地產總體流程 商業(yè)地產發(fā)展在于順應了社會、經濟、市場的發(fā)展 需求。 在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險 。 商業(yè)地產的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分 配。 開發(fā)商關心利潤、效益最大化及品牌知名度。 投資客關心年投資收益率和物業(yè)增值。 商戶關心
2、日人流量、提袋率、營業(yè)額、利潤及匹配 度。 消費者關心有沒有自己喜歡的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌。 政府關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè) 、及政績 表現 商業(yè)地產的價值體現商業(yè)地產的價值體現 價值價值2：對抗通脹，抵御經濟危機，穩(wěn)定股價：對抗通脹，抵御經濟危機，穩(wěn)定股價 價值價值3：是資本化后帶來的盈利、變現及金融市場：是資本化后帶來的盈利、變現及金融市場 的表現的表現 上海五角場廣場為例：上海五角場廣場為例： 商業(yè)購物中心部分總投資商業(yè)購物中心部分總投資15億左右，目前年租金為億左右，目前年租金為2億左右，億左右，NOI為為 1.3個億，個億，RETIS收益率收益率5%，數字表面化市場至少估值在，數字表面
3、化市場至少估值在26個億（由于個億（由于 廣場租金較低的原因），這僅僅是購物中心的表面化利潤，五角廣場租金較低的原因），這僅僅是購物中心的表面化利潤，五角 場場2010年曾被資本機構估計總值目前達到年曾被資本機構估計總值目前達到50-60個億個億 商業(yè)地產的基本盈利模式商業(yè)地產的基本盈利模式 銷售型的危害銷售型的危害 1、銷售型可以帶來巨大的利潤回報，但是目前階段，中國 商鋪的銷售價格遠遠大于他的實際價值，因此勢必會對企 業(yè)品牌產生巨大的危害（SOHO中國）。 2、經營管理權的危害，投資人的追求是利益的最大化， 而商業(yè)的經營是需要整體的協(xié)調、互補，清晰的定位。 RETIS 主要是解決業(yè)主的退出問題，讓商業(yè)不動產可以流通化證 券化 公共投資人-RETIS公司-原產權人(實際的物業(yè)管 理人)-商業(yè) 開發(fā)環(huán)節(jié)開發(fā)環(huán)節(jié)： 1、融 2、投 3、管 4、退 采取何種方式？采
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