1、高屋建瓴，擎天奇業高屋建瓴，擎天奇業 北京奧園整體商業經營方案 20101231 引言引言 奧園底商，除了一個商鋪必備的外在，如人口密集度、人 口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業網點數 及配套設施結構等。 更重要的是項目建面86萬平方，中高檔階層住宅定位，商 業36970平方，未售26606平方，強大體量注定屬于區域商 業，應實現區域商業的經營策略。 區域客群容量區域客群容量 東壩人：東壩人：東壩區域流動人口約有8萬人，大多為原住民 新東壩人：新東壩人： 首開常青藤共4175戶 麗富家園 北京好漾等項目業主 思考：居住型新老地緣性客群約思考：居住型新老地緣性客群約10萬人萬人 區域消
2、費特征區域消費特征 新東壩人：新東壩人： 1,認同本區域生活方式,生活便利度,熱衷于在本區域內升級置業; 2,注重居住環境,追求生活的高品質和情趣; 3,工作繁忙,高速生活節奏,追求一種工作之外心情的釋放; 4,看重人與人,人與文化的有效溝通等; 5,購房為滿足舒適,享受自住的需要; 6,在理性購買,追求物質生活的同時追求更高的精神生活; 7,認同生活及產品的附加值及產品的外在包裝; 8,有一定對生活的鑒賞能力,需要全方位,周到細膩的生活呵護; 9,具有色彩鮮明的現代都市生活價值觀; 10,呼喚帶有務實理念,并高于產品層面的理性產品; 思考：理想主義派思考：理想主義派 原東壩人：原東壩人： 當
3、地原住民 生活消費習慣基本形成 地緣性消費以日常日用品為主 消費單價、總價不高 大宗消費一般去大賣場、大超市進行購買 思考：現實主義派思考：現實主義派 商鋪目標客戶心理分析商鋪目標客戶心理分析 A、單向需求群、單向需求群 中、小散戶投資者及白領人士；（收租） 經商人士及高層管理人員；（炒作） 中 型公司；（做資產） 思考：關心區域商業發展動態，注重升值潛力，看重品牌的商業效應。 B雙向需求群雙向需求群 零售業個體戶、中小型商戶及中小飲食經營者； 中小型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）； 中小型娛樂、飲食集團及中小飲食經營者 （以合作形式或租鋪為主）。 思考：既投資又經營，或僅經營，皆注重當前收益，兼顧未來發展 潛力 投資需求投資需求 1、成熟區域，已有一段時期的附近消費客源積累 （大型居住區，消費客源有保障） 2、樓盤入住后，小面積好“養活”，擁有穩定的社區客源。 （一定規模
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