房地產公司城市居民住宅的經驗教訓（31頁）.doc
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房地產公司城市居民住宅的經驗教訓（31頁）.doc
1、 萬科開發城市居民住宅的經驗教訓及其規律性總結萬科開發城市居民住宅的經驗教訓及其規律性總結項目前期項目前期 (征求意見稿) 企業策劃部企業策劃部 目目 錄錄 一、 項目前期選項、決策 - 3 1、 市場調查 - 4 2、 項目基本情況 - 9 3、 項目法律手續 -15 4、 項目地價款、配套費用 -16 5、 項目相關費用、稅收 -17 6、 項目投資分析 -19 7、 項目開發戰略性考慮 -20 二、 土地合同 -21 1、 確認相關對象、環節的合法性 -22 2、 明確土地性質 -24 3、 地價 -26 4、 配套設施 -28 一、一、 項目前期選項、決策項目前期選項、決策 項目前期選
2、項、決策在房地產開發中具有重要地位。在市場經濟較成熟的歐美 國家，項目的決策正確與否，至少要決定這個項目 70%的 命運。在中國大陸的現階段， 盡管市場經濟還處在發育過程中，決策至少也要決定項目 30%以上的命運。 在大規模的房地產項目開發中，前期的選項、決策應把握好以下 7 個方面： 1、市場調查：是項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發的基礎 條件。 2、項目基本情況：是在多個項目中選擇，進行比較判斷的依據。 3、項目的法律手續：是項目開發合法化的要求。 4、項目地價款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實力、能力的依據。 5、項目相關收費、稅收：是判斷費用、稅收及手續的依
3、據。 6、項目的投資分析：就項目而言的經濟測算與評估。 7、項目開發的戰略性考慮：集團發展、公司發展的戰略性設想與該項目開發 的關系。 市場 市場調查 項目基本情 況 項目法律 手續 項目地價 款、配套費 項目相關 費用、稅 項目的投資 分析 項目開發 的戰略考 1、 市場調查市場調查 市場是房地產項目決策的基本依據，應了解和把握的方面有： （1） 、 當地房地產市場宏觀情況及地塊所在區域市場情況： 有多大的市場？可以做多大？ 城市不同區域的市場有那些特點？ （2） 、當地城市近、中期規劃發展方向：項目未來發展的前景如何？在什么地方做？ （3） 、地塊周邊樓盤情況：供求及價格之間的關系，做那一個層面的市場？市場競爭的 優劣勢何在？ （4） 、項目的目標市場：客戶有那些特征？客戶需求、購買行為有何特點，能不能滿足？ （1） 、當地房地產市場宏觀情況及地塊所在區域市場情況 對市場的總體情況進行
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