1、老年公寓建設項目可行性研究報告第一章 總論一、項目概述項目名稱：某市某老年公寓建設項目項目地址：某市某旗樹林召鎮項目單位：某市東勝區某老年公寓法定代表人：某可研編制單位：某市基本建設咨詢投資有限公司二、項目編制原則、依據及范圍編制原則1、項目是在嚴格按照國家有關法律、行政法規和地方有關政策，在某旗總體城市規劃的框架原則下，充分結合當地自然條件和實際情況，并參照其他省市在老年公寓開發建設的有益成果，因地制宜，科學合理的提出既符合某旗經濟情況又符合當地居民生活水準而開發建設的。2、項目充分利用某旗樹林召鎮的經濟、地理環境和土地資源，合理開發利用土地，發揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨

2、著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費需求多元化、消費結構合理化方向發展。在追求物質生活質量的同時，追求充實的精神生活成為必然。 3、該項目建筑造型兼顧當地建筑及環境特色，力求整體協調，統一和諧。總體布局充分考慮經濟、人文及生態環境，利用建筑物的科學布置及周邊環境的合理安排，建設環境幽雅、功能實用、檔次較高的老年公寓項目。4、該項目盡量采用效率高、耗能低的先進設施，在經濟合理的情況下積極使用新產品、新技術，提高整體系統的智能化和環保性。5、對該項目的建設條件是否具備，在技術上、經濟上是否合理可行，本著實事求是的原則進行分析論證。6、項目設計方案的選擇在確保功能、質量的

3、前提下，貫徹勤儉節約的方針，同時注重結合當地的實際情況，力求做到“少投入、多產出、工期短、見效快”。7、項目總體設計上采用一次性規劃，分布實施，除滿足本次建設生產需要，充分考慮遠景擴建的可能。8、項目嚴格按照國家環境保護及勞動保護的有關法律、規定，采用先進的設備和順暢的工藝，提高自動化控制程度，減少手工崗位，注重環境保護和勞動安全衛生。9、項目建筑及配套設備功能本著滿足老年人居住要求及心理需要。10、項目總體布局本著合理分區、生活方便的原則進行設計。編制依據1、中華人民共和國建筑法2、民用建筑設計通則（JG3738）3、建筑物抗震設計規范（GB50191）4、建筑給排水設計規范（JBJ1588

4、）5、采暖通風與空氣調節設計規范（GBJ9686）6、城市房地產管理法7、建筑設計防火規范（GBl687）8、建筑物電路設計規范9、某旗樹林召鎮城市總體規劃10、東勝區某老年公寓提供的基礎資料(包括廠址、投資、規模、遠景規劃等)11、二九年有關設備制造商及生產廠家提供的工藝技術參數和設備報價12、二九年有關建筑工程預算定額13、國家有關部門對可行性研究報告編制的規范和要求14、老年人社會福利機構基本規范15、國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知(國辦發200019號)16、財政部、國家稅務局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知(財稅200097號)17、內蒙古自

5、治區老齡事業發展“十一五規劃綱要18、自治區人民政府批轉民政廳等15個部門關于大力扶持社會福利事業發展意見的通知(內政字2000262號)19、內蒙古自治區民政廳印發的關于印發的通知(內民政社200089號)編制范圍某市東勝區某老年公寓在現有公寓基礎上，決定擴大業務范圍，在某市某旗樹林召鎮開發建設新的集老年人生活、娛樂、休閑、鍛煉、養老為一體的綜合性建筑物，項目位于某旗樹林召鎮。項目占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米。本可行性研究報告主要包括以下內容：l、項目概況2、市場分析3、項目建設條件評價4、消防及環境保護5、總體規劃設計6、項目實施進度計劃7、項目建設及管理服務方案8

6、、公用工程設計9、節水與節能措施10、環境保護、職業衛生與勞動保護11、組織機構、勞動定員及項目實施進度12、投資估算及資金籌措13、經濟評論14、總評價三、項目概況本項目總占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數2600張。負責開發建設某旗子某老年公寓項目業主單位為某市東勝區某老年公寓，屬民營企業，經濟實力較為雄厚，經營管理老年公寓具有多年經驗，具備該項目開發的多種客觀優勢，該項目建設條件已經形成。項目建設期兩年，建筑物內外設計、規劃及物業管理在某旗力求體現地方特色，具有較強的競爭能力和競爭優勢。項目建設工程總投資為4

7、800萬元，其中：建筑工程投資4000萬元；安裝工程費200萬元；設備購置費400萬元；項目前期費200萬元。本項目建設期投資回收期短，具有較強的經濟效益和社會效益，本可研認為項目在操作上穩健，定位上明確，技術上可行，經濟上有利。四、項目承建單位概況某市東勝區某老年公寓創辦于2006年9月，占地面積3000平方米，建筑面積1500平方米，總投資730余萬元，公寓集飲食起居、醫療護理、文體娛樂、健身保健于一體，目前擁有床位120張，員工20多人，公寓經過兩年多的運營，已達到了良好的經濟效益和社會效益。隨著某經濟的快速發展，特別是隨著某城鄉一體化進程的推進，老年公寓面臨著前所未有的發展機遇。東勝區

8、某老年公寓成立后始終以推動地方經濟發展，逐步改善居民居住環境，共建富裕、祥和、文明的某為己任，虛心學習外市兄弟公寓的先進經驗，結合自身具體實際，從而形成了獨特的管理文化和經營理念。公寓始終堅持“以質量求生存，憑信譽求發展”經營宗旨，大力發揚“團結、奉獻、務實、創新”的精神，憑借信譽和實力在東勝地區建立了良好的口碑效應。公寓成立幾年來，積累了豐富的市場預測及運作經驗，經營狀況良好。今后公寓將加大開發能力，樹立自己的獨特品牌，建立良好的服務體系。預計在未來幾年內，公寓經營情況將越來越好，凈利潤也將會不斷遞增。公寓將“以人為本、追求卓越作為永恒不變的理念，牢固樹立“依法經營、照章納稅、提供周到服務、

9、科學有效管理、創造最佳效益”的經營宗旨，在以某總經理為核心的精誠團結和全體員工的共同努力下，以“務實的工作作風，自信的工作精神，成功的奮斗目標、扎實奮進的經營戰略”不斷創造輝煌的業績。第二章 項目建設的背景、必要性及重要性一、項目提出的背景某市隨著改革開放的不斷深入，已形成了羊絨、化工、煤炭、建材等四大集團為支柱的工業經濟基礎體系。2007年全市地區生產總值達到1151億元，是2000年的6倍，年均增長30%以上；人均GDP達到10290美元，五年累計創造GDP總量是前50年總和的兩倍。財政收入達到200億元，是2000年的6倍，年均增長42.8%；五年累計實現財政收入500億元，是前51年總

10、和的2.6倍。經濟總量進入西部145個地級市前15位，綜合實力列中國百強市第53位，綜合經濟指標進入自治區前三位，部分指標居全自治區第一、二位，實現了從全區中游位次向與呼包二市交替領先的跨越。乘著某市二次創業的東風，某旗正在進一步壯大工業經濟實力，加大基礎設施建設力度，創造良好的投資環境，大力發展第三產業，把該旗建設成為我國重要的電力能源基地和農業示范基地。與之相適應，某旗在經濟發展的過程中，常住人口、流動人口也在不斷地增加，每年都有大批的中外游客來某旗參觀游覽，投資者不斷涌入，對某旗的投資環境、住宿、餐飲、娛樂條件也提出了更高的要求。為了迎合客戶和居民的消費需求心里，某市某旗建設某老年公寓項

11、目，能滿足不同客戶的消費需求。二、項目建設的必要性據國家統計局統計，中國人口的老齡化年輪又加重了一圈。2006年8月25日，國家統計局在對全國1%人口抽樣調查后發布的數據稱，2005年末我國總人口為130756萬人。其中65歲以上(含65歲)的老齡人口首次超過1億，達到10045萬人，占總人口的7.69%。清華大學公共管理學院教授、清華大學社會政策研究所所長楊燕綏指出，中國老齡化人口比重達到7%，西方國家用了20多年，中國才僅僅數年時間。這也意味著中國老齡化程度在加深，相應的各種社會問題也會加重。按照國際標準，一個國家或者一個地區，65歲以上的人口占到總人口的7%(或者60歲以上的老年人口達到

12、總人口的10%)就是老齡化社會了。中國65歲以上人口的比例5年來上升了0.73個百分點。我國將進入國家老齡化的快速發展期，14年當中，我們老年人口平均每年將以總人口3.28%的速度增長。和全國相比，內蒙古自治區60歲以上老年人口已達255.8萬人，占總人口的10.76%，到2025年將占總人口的20%左右。與西部其它省區相比，內蒙古自治區人口老齡化來得早，來得快，老齡工作任務十分緊迫而繁重。同時，針對老年人的各項綜合服務機構建設也急需增加和完善。三、項目建設的重要性本項目可以解決社會老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現老齡事業與經濟社會協調發展，促進社會公平和諧穩定，是社會主義

13、現代化建設的一項重要戰略任務。各級黨組織和政府高度重視福利事業社會化。中央、省、自治區、市各級組織和部門都專門下發了文件，如國家出臺的國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知(國辦發200019號)、財政部、國家稅務局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知(財稅200097號)、自治區出臺的內蒙古自治區老齡事業發展“十一五”規劃綱要、自治區人民政府批轉民政廳等15個部門關于大力扶持社會福利事業發展意見的通知(內政字2000262號)、內蒙古自治區民政廳印發的關于印發的通知(內民政社200589號)等，以及各級黨政部門有關解決人口老齡化、提供社會化服務的會議精神，反應了

14、黨和各級政府高度重視社會福利事業的堅強決心，為興辦民營福利機構創造了良好的寬松社會環境。從某市老年社會福利機構數量及類型來看，全市共有各類老年社會福利機構11家(獲批并經民政局備案的)，其中屬老年公寓性質的共有6家，共有床位數613張，其它性質的共有5家，有床位數249張，以上總計床位數862張，加上正在申報和未獲批準的養老機構大約共有總床位數1662張，占全市老年人口數的0.09%，占全市人口總數的萬分之十，遠未達到自治區老齡事業發展“十一五”規劃綱要規定的養老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過6萬人的城鎮養老服務機構床位數到2010年達到總人口的千分之三的目標。可見，興辦老年公寓

15、項目不僅是利國利民的好事，具有顯著的社會效益，同時享受國家有關稅收優惠政策及財政補貼，對投資者來說，社會環境寬松，項目有保障，因此，建設老年公寓項目是可行的，是比較理想的投資選擇。第三章 市場前景分析及預測一、經濟社會環境“十五”期間，某市的地區生產總值平均增長30%以上；財政收入年均增長42.8%。全市規模以上工業增加值增速連續5年居全自治區第一。從某市統計局提供的資料來看，某市近三年GDP總量分別為380億元、550億元和1151億元，環比增長分別為40%、45%；近三年人均GDP分別為20046元、27754元、36667元，環比增長分別為39%、32%；市民人均可支配收入近三年分別為7

16、204元、8770元、11025元，環比增長31.7%、25.7%。某市目前已經成為內蒙古自治區經濟發展的三個“火車頭”之一，經濟增長速度位于全區第一位。某旗作為全市的北大門，迎著全國改革開放的春風，確立了工業經濟的主導地位，以項目為支撐，以煤炭、電力、化工、農牧業等資源優勢為依托，煤電、化工經濟產銷兩旺，帶動了三次產業的良性發展，不但擴大了這些行業的經濟總量，提高了其運行質量，更促進了經濟和社會各項事業的發展。2004年以來，某旗堅持發展為第一要務，著力推進國民經濟持續快速健康發展，綜合實力顯著增強。2007年全旗地區生產總值達到155億元，是2003年的3.2倍，年均增長34.1%；三次產

17、業之間的比例由20.4：52.2：27.4調整為10.7：56.1：33.2；財政收入達到14億元，是2003年的3.5倍，年均增長37.6%；城鎮居民人均可支配收入80000元，是2003年的2.1倍，年均增長20.2%；農牧民人均純收入6600元，是2003年的2.1倍，年均增長19.8%；累計完成固定資產投資331.5億元，平均每年投資82.9億元。在第七屆全國縣域經濟基本競爭力評價中，某旗名列中國西部百強縣（市）第14位，較2003年上升18位。某旗工業化進程明顯加快，農牧業綜合生產能力顯著提升，第三產業整體實力不斷增強，城鎮集聚功能全面提升。此外，某旗積極優化投資結構，著力加強生態和

18、基礎設施建設，發展后勁持續增強。堅持以人為本，著力促進經濟社會協調發展，和諧社會建設有序推進。全旗廣泛開展了多種形式的群眾性精神文明創建活動，精神文明建設呈現積極向上的良好態勢。積極推進依法治旗進程，落實依法行政、從嚴治政要求，高度重視社情民意，認真落實安全生產責任制，有效遏制了重特大事故的發生。不斷提高預防和處置突發公共事件的能力，建立健全各類突發事件預警、應急機制，維護了社會的平安穩定。今后幾年某旗經濟社會發展將緊緊圍繞富民強旗的總目標，按照“優勢產業強旗、優越環境興旗”的總體思路，堅持科學發展，推進“三個轉變”，加快經濟轉型，促進社會和諧，創新體制機制，實現“三個提高”，即提高經濟自主增

19、長能力、提高城鄉一體化水平、提高社會和諧程度，奮力建設富強、民主、文明、和諧的現代化某。到2012年，全旗地區生產總值達到500億元，年均增長26.4%；財政收入達到50億元，年均增長29%；累計完成固定資產投資700億元，平均每年投資800億元；城鎮居民人均可支配收入23000元，年均增長10.4%；農牧民人均純收入15000元，年均增長17.8%；城鎮登記失業率控制在4%以內；人口自然增長率控制在1.07以內。經過五年的發展，將某旗建成自治區新型能源化工基地和農牧業強旗，樹林召成為崛起在呼包鄂經濟帶上的生態型現代能源化工城，成為輻射周邊地區的區域性商貿物流中心、信息服務中心、科技教育中心、

20、文化旅游中心。促進產業優化升級，全力打造新型能源化工基地。堅持新型工業化道路，發展現代產業體系，淘汰落后生產能力，推進工業經濟由外延擴大向內涵提升轉變。到2012年，二產增加值達到245億元，年均增長23%；其中，規模以上工業增加值達到205億元，年均增長26.2%。推進城鄉一體化進程，加快建設社會主義新農村新牧區。全面貫徹“工業反哺農牧業，城市支持農村牧區”的方針，推進城鄉人口就業結構、產業結構和社區空間結構的戰略性調整，以工業化帶動現代農牧業發展，以城鎮化帶動農村牧區勞動力轉移，以農牧業產業化帶動農牧民收入增加，形成城鄉經濟社會一體化發展新格局。提升第三產業發展水平，積極培育新的經濟增長點

21、。認真貫徹落實鼓勵支持服務業發展的各項政策措施，進一步擴大服務業的產業領域、企業數量和就業規模，加快構筑適應經濟社會發展要求的現代服務體系。提高城市綜合承載能力，加快推進城鎮化進程。圍繞建設3050萬人口中等城市的發展目標，按照“擴容、提質、開放、和諧”的總體思路，和諧建設城市，建設和諧城市，將樹林召建成空間布局合理、區域功能清晰、文化內涵豐富、城市個性突出、生態環境優美、宜于投資創業的文明之城。到2012年，城鎮常住人口達到25萬人，城鎮化率達到70%。大力發展各項社會事業，不斷提高公共服務水平。創新發展理念，以人為本，從政策措施和投入機制上重點傾斜社會事業，逐步提升公共服務水平，不斷滿足群

22、眾物質文化和精神需求，促進社會全面進步。優先發展教育事業。大力發展醫療衛生事業。加強科技、人才工作。高度關注民生問題，努力構建和諧社會。以解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題為重點，提高人民生活水平，促進社會公平正義，完善社會管理，激發社會活力。做好就業和再就業工作。把就業作為構建和諧社會的頭等大事，加強政府組織引導，完善市場就業機制，擴大就業規模，改善就業結構。然而，與經濟快速發展不相適應的是目前某旗相應的集商務、購物、辦公、娛樂的老年人服務性行業建設速度較慢，到2008年某市現有各類型老年社會養老機構11家(經獲準并經民政局備案的)，其中某旗目前沒有一家備案的老年公寓，已遠遠不能滿

23、足某旗經濟發展的需要，影響了某旗大投入、大開發、大建設的進度，在經濟發展的硬件建設上形成了缺口。二、項目市場現狀從某市統計局資料顯示，某市全市總人口已達150萬人，而某旗又以30萬人的人口總數盤踞某市各旗區人口總數第三名，人口密度高居全市第二。再加上流動人口，某旗已有人口總數34萬人。目前，某市60歲以上人口達17萬人，占總人口數的11.3%，已超出全自治區平均水平0.5個百分點，可見某地區的社會老齡化現象已不容忽視。以上客觀原因的存在，也相應催生了某市巨大的老年人市場服務，尤其以老年社會福利機構尤為突出。三、現有社會福利機構現狀某市現有各類型老年社會養老機構11家(經獲準并經民政局備案的)，

24、其中東勝6家，分別為某市老年公寓（240床）、至瑞祥老年公寓(120床)、某老年公寓（120床），康巴什上公寓（80床）、天天好敬老院(62床)、哈龍民俗老年公寓(38床)，共擁有總床位數660張；鄂旗一家，為鄂托克旗包樂浩曉民族敬老院，床位數36張；鄂前旗一家，為慈濟老年公寓，床位數38張；伊旗有2家，分別為伊金霍洛旗綜合敬老院(60床)、伊旗社會福利院(40床)；烏審旗1家，為烏審旗社會福利敬老院，有床位數28張。以上各類養老機構，共計有床位總數862張，加上正在申報和未獲批準的養老機構大約共有總床位數1662張，占全市老年人口數的0.09%，占全市人口總數的萬分之十，遠未達到內蒙古自治區

25、老齡事業發展“十一五規綱要規定的養老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過6萬人的城鎮養老服務機構床位數到2010年達到總人口的千分之三的目標。以上各類養老機構老年公寓性質的只有6家，而且屬于中高檔老年公寓的僅有一家。四、市場預測分析老齡人口市場分析從全國來看，近年我國老人人口占總人口的比例約以每年3%的速度遞增，全國60歲以上老人為1.53億，占總人口的11.8%；根據聯合國衛生組織有關規定，60歲以上人口達到總人口的10%左右，即該國進入老齡化社會，老齡問題日趨突出，養老成為沉重社會負擔。目前我市老齡人口比例也大致如此，也已步入了老齡化社會，老年人的養老、休閑、醫療、保健等服務需求隨

26、之大增，老年人和家庭迫切希望有一批可供不同層次的老年人休養生息、頤養天年的社會福利服務機構，為老年朋友營造一個老有所養、老有所醫、老有所樂、老有所學、老有所為和老有所享的溫馨老年之家。社會家庭分析社會工作、生活節奏加快，大多家庭急需社會養老服務。自我國實行計劃生育政策以來，這一代獨生子女均已步入結婚生育年齡，以城鎮一對夫婦只生育一個孩子計算，一對夫婦將承擔撫養4位以上長輩和1個小孩的重任，且目前工作生活節奏加快，家庭相處交流時間有限，若撫養對象出現患病等意外情況，年輕人更苦不堪言，年輕家庭迫切需求社會提供多層次的養老育兒服務。再者，由于社會發展較快，轉型較大，老年人和年輕人產生了不同的認知，造

27、成了代溝，老年人更喜歡有自我選擇的生活規律和氛圍，社會養老與老人群居生活得到了更大認同。政策因素分析各級黨組織和政府高度重視福利事業社會化，中央、自治區、市各級組織和部門都專門下發了文件，反應了黨和各級政府高度重視社會福利事業，為興辦民營福利機構營造了一個良好寬松社會環境。同時各級政府出臺了大量優惠政策，對民辦社會福利機構給予了充分肯定和認可，鼓勵社會各界采取合資、合作、獨資等形式興辦民營社會福利機構，對個人興辦的福利性老年服務機構免征企業所得稅，自用的房產、土地、車輛、船舶均免征有關稅收；建設用地方面按有關規定有的無償劃撥，有的低價轉讓；同時，免征設施配套、施工管理、墻體革新等費用，以及免燃

28、氣、供水、供電增容費；對興辦醫療康復機構，也給予了充足的優惠政策。實踐證明社會養老事業前景廣闊。五、市場前景分析綜上所述，預計未來十年內，老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。這其中“老年公寓”將成為夕陽事業中的朝陽產業。老年公寓是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。隨著人口結構變化，生活水平提高和工作生活節奏加快，社會養老事業前景非常廣闊。部分城市老年公寓建成營運以來，床位爆暴滿，不少老人預訂排隊等待空房入住。目前中國的老年公寓市場在設施設備、居住條件、醫療服務等方面并沒有滿足老年人日益增高的生活需求，因此老

29、年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。第四章 項目建設條件一、項目區概況某旗地處黃河中游南岸、某高原北端，位于呼和浩特市、包頭市、某市“金三角”經濟區中心地帶，屬環渤海經濟圈。地理坐標：東經1090011045，北緯40004030。全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至990米，屬典型的溫帶大陸性氣候，分三大自然類區，南部屬某臺地北端，占總面積的54%，系丘陵山區，土壤為栗鈣土類，地勢起伏較大，礦藏豐富；中部為庫布其沙漠區，占總面積的19%，土壤屬沙壤土，宜林宜牧；北部為黃河沖積平原，占總面積的27%，地勢平坦，土壤屬灌淤草甸土類，是國家商品糧基地和國家農業開發區。全旗總面積8188

30、平方公里，總人口33.1萬人，其中非農牧業人口62141人；有蒙、藏、滿、回、壯等13個少數民族，共13376人，占全旗總人口的4%。近年來，某旗出臺了一系列優惠政策，成功引進了許多大中型民營企業。鎮區建設日趨完善，實現了五化(硬化、美化、綠化、亮化、凈化)、五通(水通、電通、路通、訊通、暖通)，新上排污管線，成功解決了鎮區排污問題，建起了鎮區經濟園區，為投資企業商家提供了良好的環境。二、氣象及地質情況項目區歷年最高氣溫40.2度，最低氣溫零下34.5度，全年平均氣溫6.5度；最大凍土深度176厘米；年平均降水量307毫米，歷年月最大降水量196.5毫米，一次最大降水量123.1毫米；最大風速

31、22.7米/秒，年平均風速2.9米/秒；歷年最高氣壓926.2百帕，最低氣壓880百帕，平均氣壓901.7百帕；平均相對濕度58%，最小0%，最高90%多；晴天日數123.3天，陰天56.2天，大風日數17天，有霧天數27.1天，日照時間3119.6小時，無霜期178天，蒸發量2130.5毫米；主導風向為西北風、靜風，本地區全年無臺風；某旗歷年來少地震，僅有兩次地震的最高震級為里氏3級左右，地質結構較為穩定。該項目選址地勢平整，項目選址內的土質以粘土為主，地耐力在20噸以上，工程地質狀況良好，項目選址內地下水位較低，平均在4米以下。地震建設場地基本地震烈度為7度區，建筑抗震按7度區設防。三、交

32、通狀況項目區位于某旗樹林召鎮，該旗交通便捷，包神鐵路、210國道及包（頭）東（勝）高速公路、德敖運煤復線、烏泊公路、正在建設的高頭窯至解放灘運煤專線和德勝西至薩拉齊公路縱貫南北，109國道、羊巴公路橫穿東西；包（頭）達（旗）快速通道、包頭東興至樹林召公路（含黃河大橋、運煤專線）、馬場壕到呼斯梁公路、樹林召沿黃河鐵路、包頭至達旗鐵路的前期工作正在進行。全旗公路年設計運量為4290萬噸，包神鐵路電氣化復線改造后，運力提高到1億噸/年。旗府所在地樹林召鎮距包頭機場22公里，距自治區首府呼和浩特180公里，距市府所在地東勝65公里。此外，樹林召鎮建有火車站和汽車站，有直達北京、常州、西安等地的客車。四

33、、資源情況 1、煤炭達旗探明煤炭儲量100億噸，為滿足新建電廠、周邊電廠擴建和煤化工項目對煤炭資源的需求，達旗已著手籌措資金在烏蘭格爾煤田淺部區和青達門高頭窯地區約770平方公里井田范圍內開展煤田地質勘探工作，儲備后續資源。2、芒硝芒硝礦區位于王愛召鎮一帶，面積約500平方公里，探明儲量68億噸，遠景儲量100億噸，居世界之首，硫酸鈉含量大于40%，品位高，質量好，含雜質少。目前，試采已成功，正進行招商引資工作。 3、石英砂主要產于白泥井鎮，儲量大、埋藏淺、易開采、品位高、質量好，耐火度1750，透氣性850，含礦面積約30 平方公里，探明儲量4720萬噸，預測儲量8000萬噸，品位之高為全國

34、同類礦產之首。4、電力某旗規劃火電裝機2000萬千瓦，其中某電廠規劃容量1000萬千瓦，目前三期633萬千瓦機組已并網發電，達電四期460萬千瓦機組首期2臺機組已正式開工，已建成198萬千瓦裝機容量的某電廠所發電力已全部進入蒙西和華北電網，一條50萬伏和一條22萬伏輸變電線路直接向北京供電，一條50萬伏輸變電線路向東勝、伊旗、烏審旗和烏海市供電，另有兩條50萬伏輸變電線路分別向包頭市和準旗永圣裕供電，某電廠成為蒙西電網中主要的支撐電源點。此外，地區220千伏、110千伏、35千伏輸變電網絡建成，形成較為完善的電網結構；近期，擬建設火力發電項目投產后，電力可由某市協助進入華北電網，此外當地用電潛

35、力巨大，預計到2006年可達到80億千瓦時，到2010年達到150億千瓦時，電廠對企業進行直供電具有明顯而現實的優勢。 5、水資源 某旗地處黃河“幾”字彎內，水資源相當豐富。全旗的水資源由三部分組成：地下水、地表水和過境黃河水。地下水年可采儲量3.15億立方米，水質好、易開采，開采深度3070米，單井涌水量501000立方米/小時，現狀近年平均開采地下水資源1.8億立方米，主要以農灌為主，地下余水1.35億立方米。地表水年可利用量1.55億立方米，現狀年利用0.058億立方米，有近1.5億立方米的余水流入黃河，補充黃河水資源。黃河水年過境310億立方米，批準達旗年可用水量1.6億立方米，現狀年

36、用黃河水量0.8億立方米，余水0.8億立方米五、市場優勢從某全市養老機構規模及檔次來看，包括正在申報的杭錦旗老年公寓項目，全市尚無上規模、上檔次的老年公寓。而從人口總量及經濟發展來看，某旗人口總數(包括流動人口)逐年增大，經濟總量不斷擴大，現有老年公寓數遠遠不能滿足需求。同時，項目建成后總床位數500張，遠期目標3000張，檔次規模在全旗范圍內尚無競爭對手，配套設施完善，收費合理。六、配套資源1、供電某旗樹林召鎮供電充足，能滿足該項目的各項用電，公寓將與供電部門簽定供電協議。2、供水利用某旗樹林召鎮得天獨厚的供水資源，能夠解決該項目的辦公、住宿、購物、娛樂和魚塘一切用水。3、供熱該項目將采用集

37、中供冷、暖設施。4、供氣預留天然氣管網，可與某旗樹林召鎮天然氣供應管線對接。5、交通由于道路暢通，可以充分利用公交車、出租車出行。6、通訊預留有線電視和電話接口，達到通訊暢通的目的，同時，安裝寬帶微機網絡系統，通訊網分為市話網、長話網、移動通訊網，電話已全部實現交換程控化和傳輸數字化。長話自動網進入全國，并實現國際長話直撥和傳真(Fax)，CDMA數字移動網覆蓋全境，通訊條件便利。7、物業管理以招投標的形式引入最先進的物業管理部門，其職能就是將辦公、公寓、餐飲、娛樂以及購物活動場所的各項管理、保安、應急等服務集中于一體，為老年人提供專業化，特殊化服務。七、總體評價綜上所述，本項目從區位優勢、政

38、策優勢、市場優勢、水、電、暖、交通、通訊、廠址條件及建設條件等方面考慮，項目建設的內、外部條件良好，符合該項目建設要求。第五章 建設規模及內容一、建設規模本項目建設規模是根據本地區老年公寓市場需求和承辦單位資金籌措情況進行確定的。本項目總占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數2600張。二、配套活動中心及設施1、公園式休閑場地本項目擬建公園式休閑場地一座，總建筑面積為3000平方米。廣場中心設置有景觀噴泉，仿生休憩長廊100米，休閑二人、三人廣場椅24張，廣場路燈、景觀燈及各類老年主題的建筑小品。同時，硬化出占地600

39、平方米的老年室外舞蹈及扭秧歌活動場地。2、醫療保健區域本項目擬建小型康體診療中心一座，建筑面積為2000平方米。該診療中心暫時不對外營業，設置床位數80張。為適應老年病和康復兩大專業功能的需要，院內將逐步配置螺旋CT、B超、X光機、全自動生化儀，電子胃腸鏡等治療檢查設備和心、腦、呼吸、骨密度、疼痛等治療測試設備。設有體育療法、多種物理療法、高壓氧倉、血液透析、多功能電腦牽引、作業訓練、生物反饋、音樂療法、心理咨詢等治療手段。在傳統康復治療方面，有針灸、推拿、藥浴療法等設備。堅持貫徹中西醫并重，綜合治療的方針，滿足老年病患者和康復治療的需要。同時中心內將配備康復常用器材和設備，如肋木、訓練床、懸

40、吊架、運動墊、體操棒、單輪固定腳踏車或功率自行車、姿勢矯正鏡、訓練球、肩關節旋轉運動器、前臂內外懸運動器、腕關節屈伸運動器、踝關節矯形板等。同時，配備有常用互利設備，如洗浴椅、吊床、輪椅、轉移器及護理帶。護理設備可采取租賃方式使用。為了更好地保證老年人的身心健康，中心將外聘專業醫生及護士，并配備心理醫生。3、垂釣園項目依托當地豐富的水資源和水產資源，依據當地規劃及功能分區，充分考慮老年人的生理、心理及興趣愛好，擬建一個垂釣園。離退休的老年人不少有垂釣的愛好，垂釣是一項情趣高雅、有益于健身的活動。垂釣能調節人體內節律，增強活力，控制和緩解煩躁、焦慮和憂郁等不良情緒，解除勞累。垂釣時坐時立，有靜有

41、動，動靜皆宜，運動量又不大，是一種適合老年人的體育活動項目。由于釣魚不能急躁，它又能使人的性格在垂釣的“入靜”中得到陶冶，心平氣和，怡然自得。4、閱覽室本項目擬建閱覽室一座，占地面積為500平方米，可同時容納150位老人讀書消遣。5、室外健身器材區公寓擬購進全套室外健身器材設備，包括雙人伸展器、雙人橢圓機、四聯康復機、單柱雙位旋轉輪、四位拖拉訓練器、肩關節康復器、立式腰背按摩椅等適合老年康復鍛煉器材。6、棋牌室本項目擬建棋牌室一座，考慮到本地老年人的生活習慣及業余愛好，將棋牌室分為三個區，分別為麻將區、棋類區、撲克區，總建筑面積為500平方米，可同時容納100位老人娛樂消遣。7、養殖基地為完善

42、服務，方便廣大老年顧客，公司同時配套養殖基地5500平方米。第六章 項目管理方案一、方案原則依據符合老年人體能心態特征，致力于老年人服務事業，為老年人提供身心居家的安樂場所。依據中華人民共和國行業標準(MZ0082001)老年人社會福利機構基本規范。二、老人居室根據老人實際需要，居室配備齊全床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭安裝智能呼叫系統。室內家具、各種設備均與廠家及經銷商定制購進，應無尖角凸出部分或其它易對老年人造成傷害的設施。餐廳配設餐桌、桌椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消

43、毒柜、洗漱池、防蠅設備等。同時，餐廳設置宴會大廳及雅間，以方便老人壽誕慶賀。標準公寓樓煤層配備公共洗手間及浴室各一間，別墅型公寓每套設備單獨洗浴間。洗手間及浴室配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛生紙、衛生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池墊和淋浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。配備全套洗衣、熨燙、消毒設備。三、公共區域室外活動場所綠化面積達到65%。公共區域均設有明顯標志，方便識別。每間、套房均安裝IC卡電話一部，實現內線免費撥打。及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現的問題，嚴格執行相關規定，保證其隨時處于正常狀態。保證水、電供應，冬季室溫不低于18，夏

44、季不超過28。保證生活環境安靜、清潔、優美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺潔凈。四、服務膳食配備有專門為老年人服務的食堂、廚師和炊事員。廚師和炊事員持證上崗，嚴格執行食品衛生法規，嚴防食物中毒。注意營養、合理配餐，每周有食譜，根據老人的需要或醫囑制作普食、軟食、流食及其它特殊飲食。為有需要的自理老人、介助老人和所有介護老人送飯到居室，根據需要喂水喂飯。清洗消毒餐具。每月召開一次膳食管理會議，征求智力正常老人及其他老人家屬的意見，保證滿意率達到80%以上。照顧不同老年人的飲食習慣，尊重少數民族的飲食風俗。五、護理每天清掃房間1次，室內應無蠅、無蚊、無鼠、無蟑螂、無臭蟲

45、。提供干凈、得體的服裝并定期換洗，冬、春、秋季每周1次，夏季經常換洗。保持室內空氣新鮮，無異味。協助老人整理床鋪。每周換洗一次被罩、床單、枕巾(必要時隨時換洗)。夏季每周洗澡2次，其他季節每周1次。督促或協助老人洗頭、理發、修剪指甲。服務人員24小時值班，實行程序化個案護理。毛巾、洗臉盆應經常清洗，便器每周消毒一次。攙扶老人上廁所排便。保證I褥瘡發生率低于5%，II褥瘡發生率為零。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應有詳細記錄，并盡可能提供防護措施。服務人員24小時值班，實行程序化個人護理。介護老人送飯到居室，喂水喂飯。為行走不便的老人配備臨時使用的拐杖、輪椅車和其它輔助器具。對因病情不能翻身而患

46、褥瘡的情況應有詳細記錄，并盡可能提供防護措施。早上起床后幫助老人洗漱，晚上幫助老人洗腳。視天氣情況，每天帶老人到戶外活動l小時。服務人員24小時值班。幫助老人辦理到異地的車船票。特別保護女性智殘和患有精神病的老人的人身權益不受侵犯。對患有傳染病的老人要及時采取特殊保護措施，并對其隔離、治療，以既不影響他人又尊重病患老人為原則。六、康復衛生保健人員定期查房巡診，每天1次。為老人定期檢查身體，每年1次。醫護人員定期、定時護理。組織智力健全和部分健全的老人每月進行一次健康教育和自我保健、自我護理知識的學習，常見病、多發病的自我防治以及老年營養學的學習。醫護人員確保各項治療措施的落實，確保每周開展兩種

47、以上康復活動。定期或不定期的做好休養區和院內公共場所的消毒滅菌工作。制定年度康復計劃，每周組織老年人開展3次康復活動。七、心理療法為有勞動能力的老人自愿參加公益活動提供中介服務或給予勞動機會。組織健康老人每季度參加1次公益活動。每周根據老人身體健康情況、興趣愛好、文化程度，開展1次有益于身心健康的各種文娛、體育活動，豐富老年人的文化生活。與老人每天交談15分鐘以上，并作好談話周記。及時掌握每個老人的情緒變化，對普遍性問題和極端的個人問題集體研究解決，保持老人的自信狀態。經常組織老人進行必要的情感交流和社會交往。不定期開展為老人送溫暖、送歡樂活動。消除老人的心理障礙。幫助老人建立新的社會聯系，努

48、力營造和睦的大家庭色彩，基本滿足老人情感交流和社會交往的需要。根據老年人的特長、身體健康狀況、社會參與意愿，不定時的組織老年人參與社會活動，為社會發展貢獻余熱。制定有針對性的“入住適應計劃，幫助新入住老人順利渡過住初不適應期。八、臨終關懷臨終關懷是對臨終病人的生命和尊嚴的最深切的關注，是一種有組織的以減輕病人心理和生理上的痛苦為目的的特殊的照顧和服務，包括醫療、護理、社會、心理等方面。其目的是為了緩解臨終病人軀體上的疼痛和不適，減輕心理上的痛苦，提高尚的生命和生活質量，維護人格和生命的尊嚴。使其在舒適和安詳中走完人生的最后旅程，并使其家屬得到慰藉和居喪照護。第七章 公用工程設計一、建筑設計方案

49、本項目總占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數2600張。根據該項目的特點，辦公及標準公寓樓屋面為預制砼屋面板，公寓樓為異形頂，以彩色瓦為主，自由排水，內外墻抹灰噴涂料。保溫建筑外墻厚370，內墻厚240。公寓及辦公用房室內地面，配套輔助用房室內均采用防滑地板磚地面。窗以塑鋼窗為主，門為普通復合材料門。南北兩個大門均選用平開彩板鋼大門，其他以木門為主。本項目建筑風格擬超越某旗目前建筑風格水平，打造新古典主義風格建筑，要求大氣、穩重、高貴的造型設計。建筑結構的設計使用年限和安全等級結構的安全等級設計使用年限抗震設防類別地

50、基基礎設計等級地下室防水等級二級50年丙類乙級二級二、電力設計方案根據老年公寓規模和電力負荷規范標準，框算出老年公寓供電總功率，確定每棟樓供電電源的引入。其低壓配電系統設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數及容量的確定、主要設備材料的選擇以及室內外供電線路敷設方式的確定、照明系統設計原則的確定、防雷及接地系統等電氣安全設計原則的確定等。電源來自鎮區配套電網。引入老年公寓樓內的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設方式。照明、插座線路均選用2.5平方電線，照明與插座回路分開，宿舍、衛生間、空調及普通插座分別設置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內采用JDG管或阻燃PVC管。樓內設

51、置應急照明及疏散照明。按照當年雷擊次數N=0.06年/次時屬第三類防雷建筑物，老年公寓屬第二類防雷建筑物，原則上應利用建筑物的金屬構件及鋼筋混凝土結構中的鋼筋作為防雷接地裝置。高低壓配電線路均采用銷裝電纜直埋敷設。老年公寓室外照明采用庭院燈，路燈控制在老年公寓物業值班室內，路燈配線選用YJVV220.6/lkV516改裝電力電纜直埋敷設。老年公寓安裝視頻監控、報警系統，在老年公寓周邊設置紅外報警系統，主機設在值班室，并可與監控系統聯動。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、樓區道路入口等處設有攝像機進行監控及記錄，監視器及控制主機放置在值班室。閉路電視監控系統采用先進的電子技術和計算機技術，對遠端

52、場景進行傳感成像、信號傳輸、集中監視、圖象記錄以及聯動控制的系統。老年公寓安防中心設立在值班室，值勤人員可以通過電視監控系統全方位的實時了解各區域動向情。當有突發事件發生時，有利于迅速觀察現場并采取行動，還能集中監視事態發展及指揮行動。通過安裝監控也能有效地起到震懾作用，預防事件的發生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。三、給排水及供暖通風設計方案給水水源由市政給水管網提供，設計內容包括：生活給水系統、直飲水供水系統、消防供水系統、局部消防噴淋給水系統、中水處理及供水系統、廢(污)水排水系統等。廢水匯集后，集中在中水處理站進行處理。生活熱水由公寓自設供熱水系統

53、提供，設直飲水器或水嘴，排水采用污、廢分流制排放。四、采暖、通風與空氣調節設計方案熱源與市政集中供熱管網對接，臥室、活動室預留分體空調接口，商業部分預留立柜式分體空調接口，公寓設備間、水泵房、庫房、管理用房等房間，盡可能提供自然通風條件，部分不能保證自然通風的建筑設施內，需設置機械送排風系統，公寓內衛生間，均設變壓式排風道和排氣扇，通風換氣，廚房設排油煙豎井，預留排油煙機出口。五、總平面設計項目地勢相對平坦，按照分區原則和場地實際情況，該項目建、構筑物，按其生產使用功能，建、構筑物特征，分為主要建筑、輔助建筑和辦公生活建筑三大部分，按街區式布置方式，進行平面布置。主要建筑物辦公及標準公寓樓位于

54、項目場地正南且迎街面；別墅式公寓樓點綴于場地中段，分南北錯列；公園休閑場地位于辦公及標準公寓樓正前方；接待大廳為便于管理接待，位于場地東面，鄰近大門北側；廚房、餐廳、便民超市與接待大廳兩面環繞室外健身場東北；康體診療區域、閱覽室、棋牌室位于場地西墻靠南。項目區道路為適應生活經營需要，合理組織物流，按休閑娛樂區、生活區、辦公及輔助構建物區分別組織。按街區式結合環狀式道路布置。使項目區內各部分聯系方便，便于消防和物流、人流的組織，主干道路面寬為7米，次干道面寬為4米。道路結構：18厘米水泥混凝土面層30厘米碎石基層。排水項目區內雨水由道路路面排水，全場的雨水自西北向東南排放，沿道路匯集到項目區東北

55、角的雨水井中，最后統一排出。在室外根據消防要求的間距設地消火栓，廠房內按規定設手提式滅火器。項目區綠化，根據項目設計思路及老年人社會福利機構基本規范相關要求，項目建成后，場地綠化率將達到65%。大面積綠化可以美化環境，杜絕污染，對老年人的心理及身理健康均有較大促進作用，因此有必要對項目區空地、建構筑物周圍進行植樹綠化，綠化以種植青闊葉樹種和適宜當地氣候的灌木花卉。第八章 消防、安全與節能影響評價本項目選址位于某市某旗樹林召鎮，建設項目周邊道路硬化和空地綠化已基本定型，項目場地較為平整，起伏不大，且不存在人口或單位搬遷問題，適合本項目建設。一、消防消防工作應貫徹“預防為主，防消結合”的方針。消防

56、編制依據包括建筑設計防火規范（GBJ16-87）；建筑滅火器配置設計規范（GBJ800-90）；建筑物防雷設計規范（GB50057-94）；其它有關的規范和標準。所有建筑物均應按建筑設計防火規范確定建筑物耐火等級和安全通道，合理選擇防雷電設施，在走廊、倉庫等地設置一定數量的滅火器，外接給水管網時，要考慮消防用水量，各建筑物內預留消火栓。倉庫、生活區禁止存放易燃易爆物品，要定期檢查消防設施，確保其安全使用的可靠性。二、安全嚴格執行建筑設計衛生標準、建筑抗震設計規范、鍋爐與壓力容器安全監察規程及其它相關的規范和標準，建立健全安全防范制度，建筑物的設計按地震裂度7度設防，注意排污排雨水，搞好防洪等項

57、工作。定期檢查鍋爐和受壓容器，電力設計應按規范搞好防雷接地，對有毒有害物品要嚴格檢查。三、節能要以節約能源暫行條例、合理利用電技術導則、合理利用熱技術導則及國家相關法律、法規、規定和政策為依據，采用高性能保溫材料，對供熱管道按設計規范要求進行保溫，以減少熱損失。大力實施節能設備，減少用電量。定期搞好耗能設備的檢修與保養工作，保持其熱效能在規定的設計參數之內。要提高單位和個人的節能意識，使節能工作真正落到實處。第九章 環保、勞動安全與衛生防護一、設計依據、執行標準與規范中華人民共和國環境保護法、中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國大氣污染防治法；中華人民共和國環境噪聲污染防治法、建設項目環

58、境保護管理條例、污水綜合排放標準GB897896、關于生產性建設工程項目職業安全衛生監察的暫行規定、建筑設計防火規范、建設設計標準、噪聲控制設計規范、采暖通風與空氣調節設計規范、爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范。二、主要污染物的治理與綜合利用本項目本著“預防為主，防治結合的原則，盡量減少“三廢”的產生，一但產生，立即采取措施進行處理。同時要考慮綜合利用，節約能源。廢水的防治廢水主要來自生活污水，這部分水比較清潔，應考慮回收利用，以減低廢水的排放量。一些無污染、可循環利用的水盡量設法利用，稍有污染的水，可用于洗刷地面。通過這樣，減輕處理廢水的負擔，減少建設投資和一些技術上的困難。生活廢水主要是

59、職工和居住老年人的洗滌用水，這部分廢水本身不含有害物質，可用于公寓綠化。廢氣的影響本項目在建設過程中及今后營運期間，廢氣主要來自車輛的尾氣，對項目區環境的影響不大。根據項目建成后的環境功能，該區域可以達到環境空氣質量一級標準。廢棄物的影響項目在建設期和運營中都會產生廢棄物。本項目在建設過程中產生的建筑垃圾，全部運往垃圾處理廠進行無公害處理，不會對周圍環境造成不利影響。在運營期間，為保證項目區的美觀，在場區內每隔50米建設一個仿生垃圾收集箱，項目區集中建一個垃圾轉運站，統一用專用車輛運往垃圾處理場。在采取上述措施后，廢棄物亦不會對項目區及周邊環境產生不利影響。綠化綠色植物既有減輕沙塵污染，降低噪

60、聲的作用，又可以保持生態平衡，減少水土流失。從保護和改善環境出發，在場區道路兩旁各建筑物四周，種植花草樹木，綠化面積達到65%，以達到過濾空氣、凈化空氣、美化環境的目的，使大氣污染和噪聲污染降到最小程度。三、勞動安全在必要的崗位均應制定安全操作規程。上崗前均需進行安全教育和上崗培訓，上崗時穿戴勞動防護用品。設計中重點考慮了：總圖布置與廠內外運輸安全；建筑安全；防火、防爆、電傷、雷傷、防暑、降溫、防寒。本設計較全面地考慮了各方面的安全與衛生防護措施，并較好地結合了工藝和設備選型方面的因素，且各項措施均具先進性，經濟上也較合理，預期達到的各項指標如下：控制室噪聲65分貝；崗位平均聲級60分貝；揚塵

61、點收塵合格率：95%；建筑物耐火等級：3級以上；消防設施合格率：98%以上。第十章 組織機構和勞動定員一、機構設置本著簡化機構，保證正常經營的原則，擬設以下機構：公寓領導：經理一名，副經理一名。營運部門：綜合部、財務部、護理部、保健部等職能部門，以保證全公寓的正常的經營活動。服務部門主要有：環衛、消防、保衛、餐飲等。二、營運組織安排根據項目特點及老年公寓運營情況的需要，分為二班工作制。每班工作12小時，連續周生產，年工作日365天。職工采取輪休制，所有職工全部執行國家勞動工作制度。三、勞動定員依據勞動定員標準，結合本項目運營特點，控制水平和具體內容，參照國內同類企業實際定員情況，按照擬設機構配

62、備管理人員，本項目建成后共需定員300人，其中護理人員260人，管理人員20人，服務人員20人。四、人員培訓為提高員工的專業知識和技術操作水平，保證高質量的服務水平，必須對職工進行專項培訓。由專業技術人員講授有關專業理論、操作規程等，對主要崗位培訓要有計劃、有步驟地進行。經考試合格后方準上崗。同時管理人員組織培訓輪換學習，達到工作標準方能上崗。培訓地點以本地區為主。第十一章 項目實施進度計劃該項目實施進度計劃綜合考慮工程各項條件，資金周轉及某旗消費水平等因素，工程的主要內容為可研審批立項、施工圖設計、資金籌措，征地及拆遷及水、電、電訊、管網引接等，該工程建設期為兩年，(2009年3月至2011

63、年3月)。目前的進度為：1、審批規劃立項正在進行；2、征地正在進行，征用的土地手續正在辦理中；3、供電、供水、電訊、城建等部門的手續正在辦理當中，預計下半年可以全部完成；4、2010年1月一9月，安排人員培訓；5、2010年12月，完成設施、設備安裝，場區硬化及綠化。6、2011年3月，投入試運營。第十二章 招投標要求及內容一、編制依據1、中華人民共和國招投標法2、工程建設項目招標范圍和規模標準規定(國家發展計劃委員會令第3號)3、2001年內蒙古自治區第九屆人民代表大會常務委員會內蒙古自治區實施中華人民共和國招標投標法辦法。4、建設項目可行性研究報告增加招標內容及核準事項暫行規定(國家發展改

64、革委員會2001年第9號令)二、招標方案本項目在國家規定的招標項目范圍之內，應按國家要求，對工程設計、監理、施工、專業設備及材料采購等內容進行招標。1、招標范圍本工程招標主要包括勘察設計、工程施工及設備材料采購。2、招標組織形式招標工作小組由業主單位委托具有法人資格的招標代理機構負責組成。3、招標方式采用公開招標的方式。即在國家或地方指定的報刊、信息網或其它媒體公告。4、工程分包根據項目自身特點建議對消防工程、綠化工程、電梯設備采購及安裝等進行專業分包。設計階段是決定建設工程價值和使用價值的主要階段，也是影響投資的關鍵階段，設計方案的優劣對建設項目的成敗有著至關重要的影響，因此，選擇優秀的設計

65、單位，達到建設項目能夠采用先進的技術和工藝，降低工程造價，縮短建設周期和提高投資效益的目的是建設項目實施的重要工作。設計招標主要對投標人設計方案的優劣、經濟效益、設計進度、設計資歷和合理的報價綜合評價，選擇其優秀者為本工程的設計單位。施工招標要根據土木工程的特點，通過對市內外投標人的水平、資質、技術力量及業務能力、進度、質量、投資的情況進行綜合評價，確定適合本工程的施工單位。設備采購要對投標人的商業信譽、加工制造能力、報價、交貨期限和方式、安裝調試、保修、人員培訓等各方面條件進行全面比較，選擇最優的供貨廠家。招標基本情況表招標范圍招標方式招標組織形式不采用招標方式部分招標自行招標委托招標公開招

66、標邀請招標勘察設計建筑及一般設備安裝工程其它設備重要材料第十三章 社會評價一、社會影響解決老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現老齡事業與經濟社會協調發展，促進社會公平和穩定，是社會主義現代化建設的一項重要戰略任務。因此，該項目的實施有利于促進當地社會和諧，改善老年人生存環境。二、居民收入影響項目所在地位于某市某旗樹林召鎮，屬于城鄉結合部，由于受地理位置的限制，經濟發展相對緩慢，因此，本項目的建成，將會增加當地人民收入。三、居民生活質量影響本項目填補了當地老年公寓市場空白，可以帶動同類及相關行業持續穩定發展。隨著當地經濟的不斷發展，居民生活水平將會不斷提高，在物質條件日益豐富的前

67、提下，作為配套齊全、服務完善、環境優美的中高檔老年公寓項目，必將提高當地老年人的生活水平和生活質量。四、居民就業影響本項目實施后，可以安置當地一定數量的剩余勞動力及待業人員，可新增就業崗位220多個，為當地政府及有關部門減輕就業壓力。五、弱勢群體利益影響項目所在地社會福利事業滯后，現有老年福利機構設施簡陋，規模較小，檔次及服務水平偏低，本項目的建設和運營，對當地老年人、殘疾人的利益提供了保障。六、評價結論綜上所述，該項目實施和運營后，所產生的影響和周邊的社會環境、社會企業、當地的政府以及居民等利益是一致的，社會風險也較小，項目的社會評價是可行的，社會效果是可觀的。第十四章 項目投資規模及資金來

68、源一、投資估算編制依據本投資估算是在確定技術方案的基礎上結合當地的建設條件，采用當地的建筑工程定額標準和材料價格，參考同類工程的工程量及決算指標，執行廠家目前的設備報價及詢價，以及國家建材局1992年頒發的建材工業工程其它費用定額而計算編制的。基本預備費按5%計算。按照國家固定資產投資方向調節稅民政類稅目注釋相關規定，本項目固定資產投資適用零稅率。二、工程投資估算項目建設工程總投資為4800萬元，其中：建筑工程投資4000萬元；安裝工程費200萬元；設備購置費400萬元；項目前期費200萬元。三、資金籌措項目總投資4800萬元，其中自籌解決2880萬元，占總投資的60%，銀行貸款1920萬元，

69、占總投資的40%。四、資金使用計劃2009年使用資金2000萬元，主要投資內容包括：前期費、三通一平、征地、咨詢、調研、設計費、部分建構筑工程等。2010年使用資金2800萬元，主要投資內容包括：建構筑物工程、設施設備購置費、安裝工程、硬化及綠化工程、培訓費用及其它費用等。第十五章 經濟效益及分險分析一、財務評價依據1、國家計委和建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數(第二版)2、國家現行的財稅制度3、建設單位提供的有關資料二、收入及稅金估算收入1、2600（床）800元/月/床12個月=2496萬元2、II級護理費(能部分自理的老人，暫按總床位數的30%預估)：260元/月/床780(床)1

70、2個月=243.36萬元；3、I級護理費(完全不能自理的老人，暫按總床位數的15%預估)：380元/月/床390（床)12個月=177.84萬元4、老年公寓商業服務收入：1500平方米250元/平方米/月12個月=450萬元稅收目前社會福利單位暫不征收營業稅費。項目合計總收入費用：3367.2萬元。三、總成本費用估算總成本費用有水電費、取暖費、伙食成本、工資福利費、修理費、固定資產折舊費、無形及遞延資產攤銷費、管理費等構成。1水電費：水電費用實行居民用水電優惠價格，全年為31.7萬元。2取暖費：取暖費同樣實行優惠價格，每平方米為2l元，全年共計84萬元。3伙食成本：800萬元。4工資福利費：人

71、均工資福利費為1.3萬元，全年共計429萬元。5修理費：年固定資產修理費23.5萬元。6折舊費：按平均年限法計算年折舊，固定資產殘值率5，建筑物折舊年限30年，機械設備折舊年限12年，年折舊額162.6萬元。7長期待攤費用：攤銷5年，正常年攤消費57.9萬元。8管理費及其它：主要包括正常業務活動招待費、差旅費、勞動保險費、廣告費等，全年預計支出46.1萬元。項目合計總成本費用1634.8萬元。四、項目財務分析1、非折現指標.投資回收期=原始投資額/凈現金流量=4800萬元/578.3萬元=8.3年年平均投資報酬率=年平均凈利潤/平均原始投資額=11.36%2、折現指標凈現值=凈現金流量現值-原

72、始投資額現值=-2672內部收益率：通過測算為9.14%通過上面的指標計算結果來看，項目是可行的，因為從折現指標來看，凈現值大于零，內部收益率大于銀行同期平均利率。從非折現輔助指標來看，指標也滿足投資需求。五、項目風險分析該項目屬于21世紀的朝陽產業，隨著我國人口向老齡化邁進，十年以后中國大部分家庭將撫養4個老人，子女想為社會更好做貢獻，老人們最好的歸宿是去養老院。所以從營業角度來看，營業收入只有增加，不可能減少。從成本角度來看，屬于老百姓一般的生活開支，只要國家經濟穩定，不可能有較大的變化，從資金角度來看，本公司自有資金充足，而且將來有穩定的現金收入，所以整體來說，本項目風險小。六、財務評價

73、從我國現行經濟運行來看，許多企業重視短期利益，不從長遠角度來做一些長線產品。本企業立足自身的發展情況，本著承擔社會責任的歷史使命，在追求經濟效益的同時，力求與社會效益、生態效益實現和諧統一。第十六章 結論一、結論我國目前已進入人口老齡化社會，老年人的居住市場在未來十年內將是一個充滿巨大潛力的市場， “老年公寓”將成為夕陽事業中的朝陽產業。該項目符合國家產業政策，屬于國家鼓勵發展和投資的行業，符合某旗的經濟發展戰略。項目具有顯著的社會效益，同時享受國家有關稅費優惠政策及財政補貼，社會發展環境寬松，風險系數較低。項目總投資4800萬元，年實現收入1732.4萬元，投資回收期8.3年，財務內部收益率

74、11.92%，投資報酬率11.36%，均在同行業處于較好水平，經濟效益良好。二、建議1、 轉變觀念問題老年人比年輕人更需要朋友，更樂于交流。由于子女工作繁忙，陪伴老人的時間越來越少，老人的精神會寂寞，身體出現了毛病不能長期細心照料，如果沒有一個良好的生活環境，兒女也很內疚，所以要通過宣傳教育，讓人們對老年公寓有一個全新的認識和轉變，把老年人送入公寓并不是人情淡泊的一種現象。2、突發事件應急處理問題項目建成運營后應加強管理，制定各項規章制度，強化有關方面的溝通，使入住老人生活更為美滿。應解決好老年人的意外傷害風險問題，老年人屬于高發意外傷害和死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對公寓都將帶

75、來人力和物力上的損失。3、收費標準問題有些老年公寓在運行中，條件不夠理想，收費不太合理，在承辦老年公寓時，應劃分一個等級標準，制定各級別收費標準，滿足不同生活水平及經濟條件的老年人選擇自己的第二家園，從而滿足不同層次的社會需要，達到理想的要求，使老年公寓達到預期的社會效果，讓老年人滿意，讓兒女們放心。- 61 -鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 建設投資估算表 單位:平方米 萬元號費用名稱面積單價建設工程費設備購置費安裝工程費前期費用合計1標準公寓樓250001200300040020020030002公園式休閑場地30007002102103醫療保健區域2000100020020

76、04辦公場所100090090905垂釣園100060060606溫室蔬菜大棚100050050507閱覽室50090045458室外健身器材區50050025259棋牌室500900454510養殖基地5500500275275 總成本費用估算表 單位:萬元序號年份項目合計經 營 期第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1水電費443.831.731.731.731.731.731.731.731.731.731.731.731.731.731.72取暖費117684848484848484848484848484843伙食成本112

77、008008008008008008008008008008008008008008004工資福利費60064294294294294294294294294294294294294294295修理費4441.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.523.56折舊費2276.4162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.6162.67攤銷289.557.957.957.957.957.957.98管理費654.446.146.146.146.14

78、6.146.146.146.146.146.146.146.146.146.1營業收入、營業稅金及附加估算表 單位:萬元序號年份項目合計經營期第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1床位27456249624962496249624962496249624962496249624962II級護理費2676.96243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.36243.363I級護理費1956.24177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.84177.84

79、177.84177.84177.844商業服務49504504504504504504504504504504504505營業稅及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006城市維護建設稅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007教育附加費0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008營業稅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00目 錄第一章 概 論3第一節 概 述3第二節

80、編制的依據和原則6第三節 項目建設的必要性和可行性8第四節 研究過程與研究范圍13第五節 主要經濟技術指標表14第二章 市場預測分析15第三章 建設條件與建設地點選擇17第一節 建設條件17第二節 建設地點選擇20第四章 工程建設方案20第一節 建筑設計方案21第二節 結構設計方案28第三節 熱力工程34第四節 給排水工程37第五節 制冷工程41第六節 電氣工程44第七節 網絡信息系統50第八節 氣調保鮮庫63第九節 低溫冷藏庫65第十節 無公害蔬菜檢測中心66第十一節 農副產品的加工流程66第十二節 主要設備選擇67第五章 環境保護、節能、消防與勞動安全70第六章 項目管理74第一節 組織管

81、理74第二節 勞動定員74第三節 人員培訓75第四節 項目實施計劃75第七章 投資估算和資金籌措方案77第一節 投資估算77第二節 資金籌措79第八章 財務評價80第九章 結論和建議85目 錄第一章 總論. .11、項目名稱及承辦單位.12、編制依據. .43、編制原則.54、項目概況. .65、結論.6第二章 項目提出的背景及必要性.81、項目提出的背景.82、項目建設的必要性.9第三章 項目性質及建設規模.131、項目性質.132、建設規模.13第四章 項目建設地點及建設條件.171、項目建設地點.172、項目建設條件.17第五章 項目建設方案.251、建設原則.252、建設內容.253、

82、工程項目實施.33第六章 節水與節能措施.371、節水措施.372、節能措施.38第七章 環境影響評價.391、項目所在地環境現狀.392、項目建設和生產對環境的影響分析.393、環境保護措施.404、環境影響評價結論. 42第八章 勞動安全保護與消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防設施.45第九章 組織機構與人力資源配置.461、組織機構.462、組織機構圖.46第十章 項目實施進度.481、建設工期. .482、項目實施進度安排.483、項目實施進度表. .48第十一章 投資估算及資金籌措.491、投資估算依據.492、建設投資估算.49目 錄第一章 總

83、 論1一、項目概述1二、可行性研究報告編制依據和范圍2三、項目主要經濟技術指標3四、*國家森林公園概況3第二章 項目背景及必要性8一、項目背景8二、項目建設的必要性與可行性10第三章 項目選址分析13一、項目選址13二、項目城市概況13三、經濟發展概況14四、公共設施依托條件及施工條件17第四章 需求分析與建設規模18一、*國家森林公園現狀與存在問題分析18二、*國家森林公園日容量預測19三、*國家森林公園景區廁所需求面積分析20四、*國家森林公園景區廁所建設規模的確定20第五章 項目建設方案21一、景區廁所工程建設方案21二、景區引水上山工程建設方案27三、基礎設施工程建設方案32第六章 環

84、境保護與勞動衛生安全34一、環境保護34二、勞動衛生與安全35第七章 節約能源36一、節能的相關法律及設計規范36二、節約資源措施37第八章 項目實施進度與管理39一、項目實施進度39二、項目管理40第九章 工程招標44一、招標依據及原則44二、項目招標范圍及內容45第十章投資估算及資金籌措48一、固定資產投資估算依據48二、投資估算資金籌措方案48第十一章 項目研究結論與建議53一、項目建成后可達到的預期目標53二、結論53三、建議53.50第十二章 經濟分析.521、國民經濟評價.52第十三章 社會評價.541、項目對社會的影響分析.542、互適性分析.553、社會風險分析.554、社會評價結論.56第十四章 工程招標.571、發包方式.572、招標組織形式.573、招標方式.584、本項目招標形式和招標內容.58第十五章 結論與建議.6012.1結論.6012.2 建議.60- 70 -