1、廈門竹壩豪生美廬度假村酒店項目可行性研究報告目 錄第一章 總論31.1項目概要31.2項目建設單位概況61.3可行性研究范圍及內容71.4可行性研究報告編制依據7第二章 項目背景及建設理由9 2.1項目背景9 2.2投資的必要性10第三章 市場分析13 3.1旅游市場前景分析13 3.2項目市場前景分析15 3.3銷售價格分析15第四章 項目選址與建設條件17 4.1項目選址17 4.2 用地性質、拆遷及地塊現狀18 4.3自然條件19 4.4工程地質條件20 4.5外部輔助條件25第五章 建設方案27 5.1總體規劃與分期實施方案27 5.2總平面布置方案29 5.3結構設計 30 5.4公

2、用工程31第六章 環境保護與節能356.1環境保護356.2節能39第七章 項目實施方案40 7.1 組織機構與人力配置40 7.2 項目實施進度計劃40第八章 投資估算及資金籌措42 8.1 投資估算42 8.2總投資及資金籌措計劃46第九章 財務評價和不確定性分析47 9.1財務評價的依據及基礎數據、參數的選取47 9.2財務評價 47 9.3不確定性分析53第十章 風險分析與對策 56 10.1 風險分析5610.2 風險對策57第十一章 社會評價60第十二章 主要結論與建議62 12.1 主要結論62 12.2 問題與建議63附件1、廈門市同安區發展和改革局關天核準廈門蓮福旅游發展有限

3、公司竹壩美廬度假村酒店建設項目的函同發投2008函26號；2、建設工程用地規劃許可證復印件；3、建設單位法人營業執照；4、建設工程規劃許可證復印件；5、廈門市國有土地使用權有償出讓合同書；6、廈門市土地房屋權證，廈地房證第地00006270號；廈國土房證第00746495號；廈門國土房證第00748373號；7、廈門市環境保護局同安分局關于廈門蓮福投資有限公司竹壩美廬度假村一期工程項目及環保配套設施建設情況確認函；8、廈門市同安發展和改革局關天新圩云頭-竹壩溫泉管道工程投資概算的函；9、關于“廈門蓮福旅游發展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復：準予變更登記通知書；10、果園地租憑合

4、同；11、廈門美廬豪生大酒店前期技術支持及委托管理框架協議；12、該項目可行性研究的委托書；13、T2005G01掛牌地塊變更后界址圖；14、建設工程設計方案批復通知書，含項目總平面圖及鳥瞰圖；15、地質勘探點平面布置圖。第一章 總 論1.1項目概要1.1.1項目概況項目名稱：廈門竹壩豪生美廬度假村酒店。項目立項申請時曾名命為“廈門竹壩美廬度假村酒店”并經廈門市同安發展和改革局批復，在辦理一期的前期手續時均使用該名稱。因后與世界500強之一的豪生國際酒店集團合作經營，故改為“廈門竹壩豪生美廬度假村酒店”。建設單位：廈門蓮福投資有限公司。由廈門蓮福投資有限公司聯手世界500強企業豪生集團合作開發

5、。項目負責人：蘇聰凱。建設地點：廈門市同安區竹壩華僑農場。建設內容與建設規模：主要建設別墅、公寓式酒店、客房等配套設施，全部按五星級酒店標準裝修配套到位。酒店配套有SPA高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務中心、網球場、游泳池、高爾夫果嶺練習場以及4萬平米生態休閑果園。工程總建筑面積28510.54m2。其中一期工程建筑面積13870.45 m2，含有單棟別墅15套及聯排別墅68套。二期工程建筑面積14640.09m2，含有一棟高層酒店和8棟獨棟別墅式酒店及一棟聯排別墅式酒店。工程總用地面積37741.02m2。建設期限：一期工程主體已經完工，進入裝修階段。關鍵線路在二期工程。

6、預計二期工程總工期為20個月，自2010年11月至2012年6月。總投資：工程總投資20021萬元，其中建設投資18811萬元，建設期利息1210萬元。資金來源：建設資金由建設單位籌集，其中資本金7021萬元，銀行貸款13000萬元。1.1.2主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標匯總詳見表1-1。表1-1 項目技術經濟指標匯總表序號項目單位數量備注1工程指標1.1總用地面積37741.02 1.2總建筑占地面積8302.99 1.3總建筑面積28510.54 1.4一期建筑面積13870.45 1.5一期建筑占地面積7131.59 1.6二期建筑面積14640.09 其中：地上建筑面積1237

7、5.90 地下建筑面積2264.19 1.7二期建筑占地面積1171.40 1.8新建筑層數層 1.9建筑密度%22.00%1.10容積率倍0.70 1.11綠化率%40.00%1.12總客房數間194 其中：一期客房數間83 二期客房數間111 1.8機動車停車位輛145其中：一期停車位輛83室內 二期停車位輛62地上36輛(室內12輛)2投資地下27輛2.1總投資萬元20021 2.2其中：建設投資萬元18811 2.3 建設期利息萬元1210 3經濟指標3.1平均年經營收入萬元13955 3.2平均年利潤總額萬元4483 3.3平均年凈利潤萬元3451 3.4平均年投資收益率%22.39

8、%資本金凈利潤率%49.30%3.5項目投資財務內部收益率%13.05%所得稅前項目投資財務內部收益率%8.48%所得稅后3.6項目投資財務凈現值萬元1748 所得稅前，ic=8%項目投資財務凈現值萬元570 所得稅后，ic=8%3.7資本金財務內部收益率%12.90%3.8盈虧平衡點盈虧平衡點（出售率）%盈虧平衡點（銷售額）萬元3.9利息備付率%9.58 償債期平均3.10償債備付率%1.08 償債期平均1.2項目建設單位概況項目開發單位廈門蓮福投資有限公司成立于2007年2月，最初名稱為廈門蓮福旅游發展有限公司，于2008年10月更名為廈門蓮福投資有限公司。法定代表人：葉水省，公司法定住所

9、：同安區竹壩華僑農場88號105-106室；公司代碼號：79805479-5；注冊資金：人民幣伍仟萬元；公司設立董事會，由葉水省當任董事長，具體股東組成情況：葉水省股東，蘇聰凱股東。公司經營范圍：從事生態旅游景點的投資、開發和經營；房地產投資、開發與經營；從事酒店經營管理；物業服務；承接土石方工程（不含開采）、房屋建筑施工工程業務；園林綠化。經營期限：2007年02月12日至2027年02月11日。1.3可行性研究范圍及內容本報告主要通過對項目建設的背景、意義、需求分析、建設條件、建設規模與方案、環境影響、總投資和綜合效益等進行分析預測，對項目建設的技術、經濟、環境可行性做出評價。1.4可行性

10、研究報告編制依據廈門市城市總體規劃；廈門市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要，2006年2月19日；廈門市同安區發展和改革局關天核準廈門蓮福旅游發展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設項目的函同發投2008函26號；建設用地規劃許可證（2007）廈規同用地第0226號；廈門市國有土地使用權有償出讓合同書；廈門市土地地房屋權證，廈地房證第地00006270號；廈國土房證第00746495號；國家現行有關技術規范；項目工程地質勘查報告；項目環境影響報告表；建設單位提供的其他相關資料；關于“廈門蓮福旅游發展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復：準予變更登記通知書（廈同）登記內變字zi008第

11、2042008100980004號；建設工程設計方案批復通知書（2007）廈規同方案第0219號；建設單位委托我公司開展該項目可行性研究的委托書。第二章 項目背景及建設理由2.1項目背景根據廈門市城市總體規劃（20042020年）和廈門市同安區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要，廈門城市總體規劃以建設我國東南沿海中心城市為總體發展目標，以建設海灣城市、港口風景旅游城市為發展核心。今后廈門總體發展策略為“優化本島，整合灣區，拓展同安和翔安東部”。 廈門建設未來的組團式海灣型城市，海島與海灣組團組合式空間布局結構將是“一心兩環、一主四輔八片”。即以廈門島為中心城區，同安區是“四輔”的關鍵輔城之

12、一。同安十一五規劃指出：同安不僅要建設工業基地、物流集散基地，更要建設和發展休閑旅游基地。同安發展歷史悠久，文化底蘊深厚，旅游資源十分豐富。應充分發揮豐富的旅游資源和良好的生態環境優勢，依托原有的旅游業基礎，抓住21世紀休閑旅游的發展機遇，大力發展休閑旅游業，把同安建設成為“廈門市重要的休閑旅游基地”。旅游業的發展應把著力點放在服務于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場上面，開發休閑旅游產品，健全各種旅游設施。廈門蓮福投資有限公司正是把握住十一五規劃的良好契機，響應廈門市和同安區建設休閑旅游基地的規劃要求，致力于發展生態旅游業，充分挖掘同安區的人文、自然優勢，凸顯文化、生態等特色，建設一套

13、高檔次的旅游酒店服務設施和休閑游樂項目。一、土地情況：豪生美廬大酒店項目用地于2005年9月掛牌取得，宗地面積37741.02平方米，土地批準使用期限自2007年8月至2047年8月，為期40年。土地用途為酒店，容積率1.2以下（即地上可建筑面積45290平方米以下）。該項目擁有一個近60畝的后花園，后花園用地于2007年3月租賃取得，租賃期限自2007年4月至2057年4月，共計50年，該地塊面積38813.17平方米。二、建設情況：豪生美廬大酒店分為兩期進行建設，目前一期已完工建筑面積13870.45平方米，共有單棟別墅15套及聯排別墅68套，此83套別墅式酒店具有獨立產權，可分割轉讓；二

14、期規劃建筑面積14640.09平方米，計劃建設商務酒店。在完成酒店一期建設的同時，后花園還興建了休閑會所、游泳池、網球場等作為酒店項目的相關配套，并投入巨資進行景觀綠化建設，將后花園打造成為環境宜人、綠樹成蔭的極佳休閑場所。酒店一期工程及相關配套已完成投資7000萬元，市價初步估計在2億元以上。三、經營模式： 酒店建成后，將委托世界五百強企業美國豪生集團進駐經營。豪生國際酒店集團是一家擁有世界多家連鎖飯店網的酒店管理公司,已經發展成為全美最佳專業從事35星級高檔酒店管理的品牌企業。豪生美廬大酒店定位于會議度假酒店，致力于打造廈門島外休閑獨家第一品牌度假村。2.2投資的必要性豪生美廬度假村酒店項

15、目位于同安竹壩華僑經濟開發區，由廈門蓮福投資有限公司聯手世界500強企業豪生集團合作開發。項目建成后將擁有別墅、公寓式酒店、客房等配套設施，全部按五星級酒店標準裝修配套到位。酒店配套有SPA高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務中心、網球場、游泳池、高爾夫果嶺練習場以及4萬平米生態休閑果園。作為世界酒店第一品牌定位在中國的會議度假酒店，將給同安帶來世界級的高端客戶，提升同安的區域影響力。（1）該項目符合廈門市城市總體規劃（20042020年）和廈門市同安區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要要求。依據廈門市總體規劃，同安區做為廈門島中心城區的四大輔城之一，旅游休閑娛樂業是其規劃

16、建設重點之一。廈門市同安區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要指出，同安竹壩區域規劃為休閑旅游區。本項目就位于同安竹壩休閑旅游規劃區域，符合規劃的主要建設項目要求，對實現我市十一五規劃目標起著積極而重要的促進作用。促進竹壩南洋休閑旅游區的開發建設竹壩不僅自然生態環境較好，而且擁有一批具備東南亞特色的人文旅游資源。以旅游商品為例，即有果酒、果醋及聯合國難民署援建的竹壩華僑酒廠原產的、被法國調酒師稱之為“在中國喝到的最好的白酒”竹壩米酒，以及香甜的糯米酒、桂圓酒等，形成了竹壩獨特的酒文化。竹壩還生產大楊桃等名優蔬果，并有眾多充滿異國風味的南洋菜和糕點可供游客品嘗。對于竹壩南洋休閑旅游區的開發建設

17、，市、區兩級政府都十分重視。同安區人民政府于2004年11月29日召開常務會議，要求各相關部門積極配合，群策群力，按照“統一策劃、中心啟動、分批建設、多樣開發”的原則，進一點促進竹壩南洋休閑旅游區的開發建設。因此，我公司建設“竹壩美廬度假村酒店”，是竹壩南洋休閑旅游區開發建設的需要，對于促進竹壩經濟發展具有十分重要的意議。滿足廈門市社會經濟發展的需要廈門城市發展的目標是現代化港口風景旅游城市。按照省委、省政府關于海峽西岸經濟區建設的統一部署，廈門將發揮龍頭作用，構筑海峽西岸經濟區重要中心城市。旅游業作為廈門現代服務業的支柱產業，在社會經濟中占在重要的地位。廈門旅游業今后的工作重點之一就是要開發

18、島外的旅游資源，并引導旅游產品由島內向島外延伸。本項目的建設推動竹壩南洋休閑旅游區的開發建設，加快現代化港口風景旅游城市和海峽西岸經濟區重要中心城市的建設進程，從而促進廈門市社會經濟的發展。綜上所述，本項目的建設是十分必要的。第三章 市場分析3.1 旅游市場前景分析3.1.1 需求分析廈門社會經濟的持續發展，廈門市委市政府“建設海灣城市、港口風景旅游城市”的城市發展戰略的全面實施，帶動了廈門市旅游休閑娛樂業的發展。統計資料顯示，2010年第一季度，廈門旅游經濟增長勢頭強勁，全市累計接待國內外旅游者658.85萬人次，比去年同期增長15.05%；旅游總收入90.55億元，同比增長12.47%。一

19、季度，廈門接待國內旅游者626.97萬人次，實現國內旅游收入76.72億元，同比增長11.35%；接待入境旅游者31.89萬人次，增長7%，實現外匯收入2.02億美元，同比增長19.11%。本項目地處廈門島核心城區輔城的城郊，項目內容含五星級賓館、配套休閑娛樂設施、鄉村生態景區建設等，屬于鄉村旅游類別。鄉村旅游是以鄉村地區為活動場所，利用鄉村自然和人文歷史資源，吸引游客前往休閑、觀光、體驗、購物及學習的旅游活動。作為正在興起的旅游形式，鄉村旅游以其清新自然的田園氣息和獨特的鄉土文化吸引越來越多的游客參與其中。根據國家旅游局測算，2007年度全國鄉村休閑旅游收入達400億美元，約占旅游業總收入的

20、30%，市場潛力較大（如圖1）。作為中國優秀旅游城市，廈門擁有豐富的森林、丘陵、海洋及獨具特色的閩南文化等旅游資源以及成熟的旅游產業鏈，發展鄉村旅游適逢其會。如今，廈門正進一步整合農村旅游資源，規劃建設新的鄉村旅游示范點。圖1 中國城鄉旅游收入比較圖3.1.2 廈門鄉村旅游的發展源于游客休閑旅游需求的快速增長。廈門居民休閑旅游需求總量快速增長。一般而言，當恩格爾系數小于40%時，用于休閑、旅游的支出會出現較快增長。我國居民消費結構變動趨勢顯示：隨著城鎮居民可支配收入的增長和購買食品支出占居民消費支出的比重持續下降，居民的休閑旅游需求相應的不斷提高，文化娛樂服務支出大幅度增加。2007年度廈門城

21、鎮居民人均文化娛樂服務支出達668.68元/人，同比增長75.5%；其中團體旅游人均支出479.11元，增長1.2倍。 我國居民休閑旅游需求出現新變化。自2000年國慶節國家正式啟動黃金周制度以來，假期的休閑旅游觀念已經深入人心。然而，“集中式”休假所帶來的旅游景點接待能力不足既提高了居民的休閑成本，又降低了休閑質量。因此，能夠提供個性化、多元化休閑服務的鄉村旅游成為游客的新寵。對廈門城鎮居民的抽樣調查資料顯示，74.3%的被調查者參與過廈門的鄉村旅游；而2008年實行小長假以來，在選擇旅游度假的居民中，24.0%的被調查者選擇到廈門的鄉村旅游度假，鄉村休閑旅游已經成為市民閑暇生活的一個重要組

22、成部分。近年來的旅游數據顯示，境外游客是廈門鄉村旅游業重要消費群體之一。2007年上半年，廈門市共接待境外游客57.5萬人次，比前一年同期增長26%，旅游創匯3.4億美元，同比增長24%。3.2 項目市場前景分析據廈門統計局統計數據，廈門在2009年全年共接待海內外游客2524.85萬人次，比上年增長15.1%，旅游總收入325.43億元，增長7.2%。其中，接待入境旅游者136.01萬人次，增長8.3%，入境旅游者在廈門過夜94.49萬人次，增長1.9%。旅游外匯收入8.37億美元，增長14.8%。接待國內在廈門過夜游客1194.25萬人次，增長6.4%。國內旅游收入268.26億元，增長8

23、.1%。至年末，全市共有星級酒店72家，其中三星級以上酒店54家。而五星級酒店只有14家。就酒店的出租率而言，從1999年開始，廈門酒店出租率一直保持在50%以上，即使在2003年受非典影響的情況下，出租率也達到51.98%。根據廈門旅游局提供的數據， 2005年廈門星級酒店從56家增加至62家，2006年為64家，加上未評星級的酒店超過100家。2006年全市星級飯店平均住房率為63.03%，住房率比去年同期下降2.39個百分點。在新酒店持續增加的情況下，20042006年廈門酒店出租率仍穩定在60%以上，這樣的出租率在西方發達國家屬于最佳水平。 3.3銷售價格分析根據廈門市旅游局統計，20

24、06年廈門市五、四、三、二星級酒店包括團隊在內全年的平均房價為623、429、242、129元/間天，而2005年這一數據則為683、423、252、147元/間天，對比兩年的數據可以看出，雖然價格略有下跌，但整體變化不大，相對于一些酒店競爭激烈的城市來說，價格保持在健康水平。其中五星級酒店價格下跌比較明顯，與高星級酒店增加、競爭激烈有關。總體來說，目前廈門酒店業仍處于良性運行狀態。 廈門的五星級賓館主要有悅華、翠豐溫泉、日月谷等14家。就國內同類賓館的均價而言，2009年均價對比如下：北京1800元/日，上海1600元/日，大連1100元/日青島1350元/日廈門1250元/日本項目在價格的

25、預測中采用較為保守和安全的原則，在運營第一年計劃均價為1040元/日，屬目前同類城市同類賓館的較低價格，具有較大的競爭力。豪生酒店集團在國內所經營管理的眾多五星級酒店的均價約為1550元/日，本項目仍然有價格優勢。各年價格測算詳見表第九章中9-1 運營收入及成本測算。第四章 項目選址與建設條件4.1項目選址項目建設單位已經通過競拍方式獲得了豪生美廬度假村酒店項目建設用地。該地塊位于廈門市同安區大同鎮東北竹壩華僑經濟開發區內，同安南洋美食街以北，竹壩中學以南，地勢西高東低，周邊環境優美，景色宜人，是旅游度假很好的選擇點。竹壩華僑經濟開發區位于廈門市同安區大同鎮東北，三秀山南麓，東鄰竹壩水庫和五顯

26、釣魚臺，西至五顯鎮明溪村，南鄰五顯鎮軍村，北至鐵鉆山，距同安區中心約10公里。全區總用地面積7.84平方公里。區內有優越的自然景觀，區內自然地形起伏較大，海拔高至816米，低至20.6米。居高遠眺，周邊山體連綿不斷，起伏有致，綠色遍野，遠至波光粼粼的海面。區內有兩處水庫，石壟、竹壩兩水庫各具風姿。石壟水庫位于山半腰，寧靜秀麗，以水土保育和觀賞為主；竹壩水庫與開發區緊鄰，水面開闊，親切宜人，可適量開發水上活動內容。汀溪水庫灌溉渠從西向東流徑區域內長達3公里，白石溪順著山勢由北向南，縱橫交錯，互相輝映。區內植被茂密，低山和高丘為常綠針葉林和小灌木林，低丘被茶園、果園（楊梅、柑桔等）所覆蓋；臺地為農

27、田和果林，居民點散落于綠林叢中，呈現美麗的鄉林田園風光。總之，區內有茂密的天然植被，獨特的地形地貌，美麗的湖光山水，怡人的田園風光，獨特的歷史文化。這里空氣新鮮，沒有工業污染。這樣優越的自然景觀構成了是本項目得天獨厚的自然條件，也是理想的人居環境。場址四周道路、給水、排水、電力等市政基礎設施配套完善，商業設施逐步配套完善，很適合項目建設。項目地理位置圖：用地范圍見附件13T2005G01掛牌地塊變更后界址圖。4.2 用地性質、拆遷及地塊現狀根據廈門市總體規劃及已獲得的廈門市土地房屋權證，該項目用地性質屬酒店用地，項目建設符合城市規劃要求。該選址已獲得廈門市規劃局批準（詳見附件2：建設用地規劃許

28、可證（2007）廈規同用地第0226號）。建設單位通過競買方式取得項目建設用地，總用地面積37741.02m2。土地使用期限自2007年8月至2047年8月，為期40年。該項目擁有一個近60畝的后花園，后花園用地于2007年3月租賃取得，租賃期限自2007年4月至2057年4月，共計50年，該地塊面積38813.17平方米（參見附件10果園地租賃合同）。用地規模和年限可滿足項目建設和運營需要。擬建場址早已完成了拆遷安置工作，場地已平整，一期工程主體已經完工，進入二次裝修階段，目前正在籌備二期工程的建設。4.3 自然條件4.3.1地形地貌擬建場址位于廈門市同安區五顯鎮竹壩農場，場地東側、西側為空

29、地，南側約14m為竹壩道路，北側約22m為竹壩中學，場地上空無高壓電線，在擬建酒店B25及B26北側約2m處有一條地下電纜，據調查了解，場地內無其它電線、水管、煤氣管等地下管線分布。場地屬剝蝕殘山地貌單元，場地地勢由西北到東南逐漸變低，地面高程為28.0837.32m(以孔口高程計)。4.3.2氣象廈門市同安區位于廈門市的北部，同安區位于東經11731，北回歸線附近，屬亞熱帶海洋性氣候，日照充足，溫暖濕潤，夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛。受海洋性氣候的影響，場址所屬的開發區全區年平均氣溫21.8，極端最高氣溫39，極端最低氣溫4.5；年日照時數為2436.1小時，年平均霧日為10.6天；全年主導

30、風向為東風，夏季多為東南風，冬季多為東北風，年平均風速為2.2米/秒；年平均降雨量在1147毫米，降雨主要集中在春夏兩季。4.4 工程地質條件場內一期工程主體已基本完工，故本次只對二期工程的地質情況進行簡述。擬建二期工程場地已于2008年10月完成了工程地質勘查工作，以下分析結論來源于該勘查成果。（勘探點布置詳見附件15）4.4.1場地地層結構與特征場地在勘探深度范圍內所分布的地層有素填土、粉質粘土、殘積砂質粘性土、全風化花崗巖、強風化花崗巖、中風化花崗巖。現結合野外鉆探、原位測試及室內試驗結果對其巖性特征自上而下分述如下：素填土：全場地均有分布，紫紅、黃褐、灰黑色，松散，由粘粉粒及少量中粗砂

31、粒等堆填而成，堆填時間約2年，未經專門壓實處理，未完成自重固結，均勻性差，厚度一般在0.502.60m。粉質粘土：除局部地段缺失外，其余地段均有分布。黃褐、紅褐色（局部灰白色），可塑硬塑，主要由粘粉粒組成，中粗砂含量約15%，搖震無反應，干強度中等，韌性中等，切面稍有光澤，坡積成因。標準貫入試驗修正擊數10.824.5擊，標準值為16.3擊；壓縮系數為0.290.40MPa-1，屬中等壓縮性土。該層層頂埋深0.805.00m，層頂標高30.4135.57m，厚度0.907.20m。殘積砂質粘性土：全場地均有分布，黃褐、灰黃、紫紅、灰白色，可塑硬塑，系花崗巖強烈風化殘留而成，成分主要由長石風化的

32、粘、粉粒、石英顆粒和少量云母碎屑組成，大于2mm顆粒含量為8.519.2%，該土層具有較大孔隙、遇水易軟化的特點。標準貫入試驗修正擊數為11.029.6擊，標準值為18.5擊；壓縮系數為0.300.40MPa-1，屬中等壓縮性土。該層層頂埋深0.508.70m，層頂標高24.4936.26m，厚度5.2018.60m。全風化花崗巖：ZK22ZK24鉆孔有揭露，ZK13、ZK25、ZK38ZK44、DK1DK9有揭穿，灰黃、紫紅、灰白色，成分主要為未完全風化的長石和石英顆粒及少量云母碎屑，巖石風化強烈，巖芯極破碎，呈土狀，標準貫入試驗修正擊數30.00擊。該層未發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石

33、堅硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質量等極為V類,力學強度較高，但具浸水易軟化的特點。層頂埋深11.5019.30m，層頂標高14.3222.95m，揭露厚度為0.558.10m。強風化花崗巖：ZK13、ZK25、ZK38ZK44、DK1DK9有揭露，ZK13、ZK25、ZK43孔有揭穿。灰黃色、灰白色，成分主要為未完全風化的長石和石英顆粒及少量云母碎屑，巖石風化強烈，巖芯極破碎，呈散體狀，標準貫入試驗修正擊數50.00擊。該層未發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石堅硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質量等極為V類,力學強度較高，但具浸水易軟化的特點。層頂埋深9

34、.8024.50m，層頂標高9.4225.14m，揭露厚度為1.6026.1m。中風化花崗巖：僅ZK13、ZK25、ZK43孔有揭露至該層（未揭穿），淺灰色、灰白色，礦物成分主要為石英、長石和云母組成，中粗粒花崗結構，塊狀構造，巖體較完整，偶見豎向裂隙，巖芯呈短柱狀柱狀，RQD值7583%，錘擊聲較清脆，較難擊碎，巖石屬較硬巖，巖體基本質量等級為類。未發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層。層頂埋深46.247.8m，層頂標高-13.88-12.01m，揭露厚度為4.805.90m。4.4.2場地水文地質條件地下水類型及地下水位場地地下水主要賦存于殘積砂質粘性土的孔隙及花崗巖風化層的孔隙、裂隙中，孔隙水

35、屬潛水類型，裂隙水具承壓性。素填土屬弱透水層，其富水性、透水性較差，分布有季節性的上層滯水；粉質粘土屬弱透水層，富水性及透水性較差；殘積砂質粘性土及花崗巖風化層屬弱透水層，富水性及透水性較差。場地地下水主要接受大氣降水和相臨含水層側向補給，總體上由西北向東南逕流排泄。勘察期間，各鉆孔均見有地下水，測得其初見水位埋深為4.205.50m，穩定水位埋深為3.404.90m（黃海高程為28.8732.62m），根據區域水文地質資料，本場地地下水水位年變化幅度3.005.00m。腐蝕性評價據國標巖土工程勘察規范（GB50021-2001）的有關規定，本場地環境類型屬類，地下水類型屬B類，根據本次勘察所

36、取地下水的水質分析結果判定，場地內地下水對砼結構無腐蝕性，對鋼筋砼結構中的鋼筋在長期浸水及干濕交替條件下無腐蝕性，對鋼結構具弱腐蝕性。根據本次勘察所取地下水位以上的土的易溶鹽分析結果判定，場地內土對砼結構無腐蝕性，對鋼筋砼結構中的鋼筋無腐蝕性，PH值對鋼結構無腐蝕性，根據地區經驗，可按土對鋼結構具弱腐蝕性考慮。4.4.3場地地震效應設防裂度根據建筑抗震設計規范（GB50011-2001）、閩建設200237號文及200310號文，廈門市同安區五顯鎮抗震設防裂度為7度，設計基本地震加速度為0.10g，設計地震分組為第二組，設計特征周期為0.40s。場地土類型及建筑場地類別根據場地地基土剪切波波測

37、試結果，場地土層剪切波速值為：素填土為138.30m/s，層軟弱土；粉質粘土254.90m/s，殘積砂質粘性土257.90m/s，全風化花崗巖343.60m/s，強風化花崗巖445.20m/s，屬中硬土；中風化花崗巖966.80 m/s，屬巖石。地表以下20m范圍內土層等效剪切波速值為238.1254.0m/s，覆蓋層厚度大于5m范圍內，根據建筑抗震設計規范（GB50011-2001）有關規定劃分，建筑場地類別為類。軟土震陷及砂土液化場地內無軟土及砂土、粉土分布，可不考慮軟土震陷及砂土液化影響。抗震地段劃分場地內分布地層均為較均勻的中硬土粉質粘土及殘積砂質粘性土，根據福建省標準巖土工程勘察規范

38、（DBJ13-84-2006）的相關規定，擬建場地屬對建筑抗震有利地段。4.4.4場地穩定性及適宜性評價1、場地和地基穩定性與適宜性評價：根據區域地質構造、新構造運動和地震活動資料，廈門島及周圍構造格局定型于燕山晚期，屬閩東南沿海中新構造活動帶中的相對穩定地塊。勘察過程中未發現滑坡、崩塌、泥石流、地陷、地裂、斷裂帶等影響場地穩定的地質災害，除局部遇見碎裂狀強風化花崗巖孤石外，其余地段未發現防空洞、古河道、墓穴等對工程不利的埋藏物，擬建場地內整體穩定性較好，無可液化砂土或震陷軟土分布，地基穩定，適宜于擬建建筑物建設。2、地基土層工程特性分析根據野外鉆探結果，結合標貫試驗及土工試驗統計成果，對各巖

39、土層進行綜合分析：素填土：未經專門壓實，未完成自重固結，呈松散狀態，均勻性差，工程性能差；粉質粘土：可塑硬塑狀態，具中等壓縮性，標準貫入試驗修正擊數標準值為16.3擊，除局部缺失外分布尚均勻，力學性能較好，工程性能較好。 殘積砂質粘性土：可塑硬塑狀態，具中等壓縮性，標準貫入試驗修正擊數標準值為18.5擊，層位分布較為均勻且厚度較大，力學性能隨深度增大逐漸提高，工程性能較好，但具有較大孔隙、遇水易軟化的特點。全風化花崗巖：標準貫入試驗修正擊數N30擊，未發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層，工程性能好，但具有遇水易軟化、強度降低的特點。強風化花崗巖：標準貫入試驗修正擊數N50擊；未發現有洞穴、臨空面及軟

40、弱夾層，工程性能好，但具有遇水易軟化、強度降低的特點。中風化花崗巖：未發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層，工程性能良好，但埋深大。3、地基均勻性評價：擬建場地內除分布有分布一定厚度的素填土外，其下粉質粘土與殘積砂質粘性土力學性能及壓縮性相差不大，整體分布較均勻且厚度較大，故擬建場地地基均勻性較好。4.4.5基礎評價：基礎選型分析：擬建3層酒店B18B26、C12，框架結構，單柱荷載1200KN，場地按設計地坪標高整平后，素填土的厚度一般為0.003.60m，擬建物可采用天然地基獨立基礎，以粉質粘土或殘積砂質粘性土作為基礎持力層。擬建13層酒店A01，框架結構，單柱荷重約18000KN，對差異沉降敏感

41、程度為敏感，設有一層地下室，地下室開挖后，大部分地段殘積砂質粘性土出露，故擬建建筑物可考慮采用天然地基片筏基礎，以殘積砂質粘性土為基礎持力層，若不能滿足設計要求時，宜采用樁基，樁型可選用樁徑500mm的靜壓預應力管樁，以強風化花崗巖作為樁端持力層。純地下室為框架結構，單柱荷重約2300KN，可考慮采用天然地基獨立基礎或片筏基礎，以殘積砂質粘性土為基礎持力層；若采用樁基，全風化花崗巖為基礎持力層。考慮到純地下室與主體建筑間的變形協調關系，宜采用與主體建筑相同的基礎形式。4.5 外部輔助條件4.5.1交通廈門市同安區交通及為發達，國道324線、省道205線、福廈漳高速公路貫穿全境，20公里長、60

42、米寬的同集城市快速道以及集美大橋、杏林公鐵大橋、城市快速道、海翔大道的開發建設把同安和廈門半島徹底連為一體。項目擬建場址地在同安區內，距同安城區約10公里，7.5米寬的水泥路面已建成，距場地南側的X422縣道4公里，距南側的G324國道10公里，交通條件可滿足項目施工及今后小區居民出行需要。4.5.2給排水城區有日供水4萬噸的自來水廠，日處理能力達5萬噸的污水處理廠，給排水已能滿足生活及各種開發建設的需要。項目用水由市政管網供給，現已經接入小區內有兩個接口，一個在C02與C03之間，一個在B16與B17之間，管徑均為200mm。小區計劃用自建處理系統，將生活污水經處理至農田灌溉水質標準后利用，

43、作為生態休閑果園的灌溉水。4.5.3電力同安區內有22萬伏、11萬伏及3.5萬伏變電站五座，電力已能滿足生活及各種開發建設的需要。同安區已規劃竹壩變電站，可供本工程使用。目前尚未建成。本工程施工用電可用目前的農業用電。4.5.4通訊同安區擁有移動通信、無線尋呼、光電通信、數字微波等通迅手段，全區實現城鄉電話程控化，電話機數保持全省前列，移動電話基本普及。通信管線已通達擬建場址四周的市政道路。 第五章 建設方案5.1總體規劃與分期實施方案5.1.1總體規劃方案與建設規模綜合考慮地塊的性質、規模、控制指標、經濟效益以及注重生活配套的營建等因素，為配合政府“南洋美食街、風情度假區”的整體發展規劃，本

44、酒店以度假村的形式進行設計。項目的總體規劃架構是自由開放，自然靈活的總體布局。構思特點：建筑依地形而巧妙布局，蜿蜒的道路，串起超大超長的景觀綠化空間，高層酒店加獨棟別墅結合配景、綠化等自由布局，猶如點綴于綠野中的幾顆明珠；使空間開闊、獨特，整體流暢如行云流水，一氣呵成。規劃通過基地南側入口進入的道路將高層酒店、獨棟式酒店與聯排酒店有機分隔開來，獨棟式酒店依地勢錯落布置，結合基地原有樹木、景觀，使每個單棟都能享受獨立的自然風景。聯排式酒店則充分營造院落式的地域歸屬感，在基地東側分兩組鋪開，進退布置，使空間收放有節。規劃方案以酒店為主，含別墅、公寓式酒店、客房等配套設施，全部按五星級酒店標準裝修配

45、套到位。酒店配套有SPA高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務中心、網球場、游泳池、高爾夫果嶺練習場以及4萬平米生態休閑果園。規劃工程規模如下：總用地面積37741.02m2，建筑占地面積8303m2；規劃控制指標滿足：容積率1.2；建筑密度22%；綠地率40%。總建筑面積28510.54m2。共有單棟別墅23棟（3層），聯排別墅11棟（3層），高層酒店一棟（13層）。規劃共有酒店客房194間，停車位145位，其中：地上機動車停車位119位（含室內車庫95位）；地下機動車停車位26位。人防設施建筑面積1028.62 m2。5.1.2分期實施方案工程采取分期實施，其中：一期工程建筑

46、面積13870.45 m2，含有單棟別墅15棟，及聯排別墅10棟（68套）。一期建筑占地面積7131.59 m2，客房數83間，停車位83位（室內車庫）。一期已全部建成，建筑物情況如下表：序號棟號建筑面積（m2）建筑層數結構形式備注1B01201.983框架單棟別墅2B02201.103框架單棟別墅3B03201.953框架單棟別墅4B05202.493框架單棟別墅5B06198.043框架單棟別墅6B07198.793框架單棟別墅7B08199.473框架單棟別墅8B09202.763框架單棟別墅9B10202.673框架單棟別墅10B11202.453框架單棟別墅11B12202.503框

47、架單棟別墅12B13198.143框架單棟別墅13B15198.183框架單棟別墅14B16198.133框架單棟別墅15B17198.683框架單棟別墅16C01966.113框架單棟別墅17C02966.083框架聯排別墅18C031278.333框架聯排別墅19C051278.343框架聯排別墅20C06969.363框架聯排別墅21C071278.613框架聯排別墅22C081271.773框架聯排別墅23C091266.353框架聯排別墅24C10962.993框架聯排別墅25C11652.143框架聯排別墅26變配電室53.731框架二期工程含有一棟高層酒店和8棟獨棟別墅式酒店及一

48、棟聯排別墅式酒店。二期建筑面積14640.09m2，其中地上建筑面積12375.90 m2， 地下建筑面積2264.19 m2，民防建筑面積1208.62 m2。二期占地面積1171.4 m2，客房數111間（酒店客房99間，別墅12間）；停車位62位，其中：地上停車位62位（其中室內車位12位），地下車位26位。序號棟號建筑層數結構形式備注1A0113框剪高層酒店2B183框架單棟別墅3B193框架單棟別墅4B203框架單棟別墅5B213框架單棟別墅6B223框架單棟別墅7B233框架單棟別墅8B253框架單棟別墅9B263框架單棟別墅10C123框架聯排別墅5.2總平面布置方案（1）建筑布

49、局及立面造型酒店布局皆為南北朝向，同時爭取景觀面的利用，以圍而不合的布局及錯落的布置，有利于夏季東南風向的疏導與共享。立面造型以坡屋頂及簡約的建筑手法統一片區建筑風格，將人們居家空間與休閑空間的設計手法在酒店設計中有機的融合。建筑高低錯落，輪廓多變，虛實對比，給人規律有序又隨意輕松的觀感。風格清雅質樸，色彩柔和，與茂盛多姿的亞熱帶園林景色天然諧成，營造出一處溫馨浪溫的度假圣地。交通組織 交通組織采用人車分流的設計原則。以人為本、最大程度地為人們提供便利的交通組織。車行流線：沿基地南側設一主出入口，于基地東南設一基地次要出入口，通過三個大小不同的交通環，將單棟別墅、聯排別墅與高層酒店有機聯系起來

50、。人行流域：各類型酒店分別布置獨立的人行系統，多層酒店以“背對背”式的建筑格局形成了彎曲而有趣的人行布道，強調了日常行走的便捷，休閑散步的移步換景。消防與流線：高層酒店沿長邊設置消防車道，多層酒店設置沿建筑一長邊的消防車道，滿足消防快速通達及補救的要求。停車模式：以地上路邊停車結合地下集中停車的方式為主。于退線區域設置車帶，滿足臨時停車的需求，照顧了停車的便利性。景觀設計園林設計依托場地現有的天然環境，強調景觀的綠色主體與休閑功能。在功能上突出互動性與共享性，建立可參與式園林景觀，為人們營造愜意的休閑空間。綠地率高，城區綠化體系有機融入周邊自然環境，和諧共生。棕櫚漫步道、花架走廊貫行其間，同時

51、輔以各種雕塑小品點綴，使得休閑空間更富于生氣與藝術韻味。主要技術經濟指標詳見第一章中的表1-1。5.3結構設計本工程由多層酒店和高層酒店組成。根據建筑的功能和使用要求，多層酒店采用框架結構，框架抗震等級為三級；高層酒店采用框架剪力墻結構，框架抗震等級為三級，剪力墻抗震等極為二級。多層酒店建筑高度為9.69.8米，高層酒店建筑總高度為50.0米。本工程的抗震設防烈度為七度。抗震設計基本地震加速度值為0.10g，設計地震分組為第二組。建筑物結構安全等級為二級，結構構件安全等級一般均同建筑結構安全等級。建筑的抗震設防類別：丙類建筑。建筑結構設計基準期為50年。廈門同安地區基本風壓值：0.80KN/m

52、2。基礎型式暫定為預應力高強砼管樁基礎、擴展式基礎或片筏基礎。本工程局部設一層地下室，地下室層高為5.1米，地下室民防設計等級為6級。5.4公用工程5.4.1 給排水工程本工程生活及消防水源分別從基地周邊的市政給水管網各引入兩條DN200的給水管在小區內形成給水環網，作為本工程生活及消防的給水水源。本工程最高日用水量為140.3m3/h，最大時用水量為17.5 m3/h；給水系統在豎向上分為兩個區，一區：地下層到四層用水由市政水壓直供水；二區：五層以上生活給水由變頻給水設備加壓供水，以保證用水壓力穩定、合理、節能，變頻供水設備設于地下室房內。本工程最高日熱水用水量36.0 m3/d，最大時熱水

53、用量6.3 m3/h.采用全日制集中熱水供應系統，系統選用電加熱半蓄熱式供水系統，并設置熱水循環系統。本工程污水排放量為85.0 m3/h，排水采用雨污分流，計劃自建處理系統，將生活污水經處理至農田灌溉水質標準后利用，作為生態休閑果園的灌溉用水。本工程雨水排放量為1215.45升/秒，雨水經處理后作為生態休閑果園的灌溉用水。5.4.2電氣工程（1） 用電負荷預測一期變電站已經建成。二期用電負荷為：序號建筑用途面積（m2）用電指標（kW/ m2）總容量（kW）需要系數計算容量（kW）1二期酒店123750.0911130.88902二期地下室22640.02451.0453匯總935（2）供配電

54、根據上述的用電負荷預測，本擬于A01樓一層設置配變站，設置1臺1250kVA干式變壓器供給二期用電，按此配置，變壓器負荷率預測約7580%。為滿足一類高層的消防負荷用電可靠性，以及兼顧高層電梯供電的可靠性，擬于地下室設置312kW自備柴油發電機組作為備用電源。5.4.3弱電工程電信及寬帶：電話設置指標在單間客房1門/間，套房2門/間，考慮適當公用電話，工程的電話終端容量按1000門設計。在主要干道設置寬帶網光纖干線路由。有線電視：單間客房1個/間，套房2個/間，則工程終端數約1000個。火災自動報警系統：采用集中報警系統，設置1個消防控制室。在各層電梯前室附近設警報復示盤，顯示各層的火災信息。

55、在門廳走道、電梯前室、樓梯間及其前室、變電所等處設置智能煙感。另外，按規范設置手動報警按鈕。智能安防系統：設閉路電視監控系統，對主要出入口及所有走道進行監控。設有監控值班室。并根據需要設置門禁對講系統。5.4.4暖通工程空調系統：酒店層大堂、餐廳、會議室，設計空調系統，采用智能變頻一拖多中央空調系統。獨棟式酒店設計空調系統，均采用智能變頻一拖多中央空調系統。客房、活動室等均采用分體空調。通風系統：地下一層車庫平時設一個機械排風系統，車庫排風量按次換氣次數，車道自然進風；地下一層設備房平時各設一個機械排風系統，另設一個機械進風系統；餐廳及會議室各設一個機械排風系統；公共衛生間平時設機械排風系統直

56、接排往室外；客房衛生間平時設機械排風系統排往豎井至屋面排出室外。5.4.5消防工程消防用水：本工程建筑消防按一類高層酒店設計，所設置消防給水系統的類型包括：室外消火栓給水系統（沿建筑周圍設置）；室內消火栓給水系統（每層設置）；室內自動噴淋系統（每層設置）。消防水源分別從基地周邊的市政給水管網引入條的給水管在小區內形成給水環網，作為本工程消防的給水水源。本工程設計一個的地下消防水池及一個的屋頂消防水箱。消防電氣：本工程的消防用電負荷為一級負荷，包括火災應急照明、火災報警系統、消防電梯、防排煙設備、消防泵、電動防火卷簾、火災時用于組織排水的潛水泵等用電設備，應急照明采用單獨回路供電并自帶電池作為備

57、用電源。火災報警系統設備、消防電梯、防排煙設備、消防泵等設備采用來自不同的變壓器低壓側母線段的雙電源供電，且在末端自動切換。為進一步保證消防負荷的供電可靠性，本工程設置一套自備柴油發電機組，為消防負荷提供備用電源。5.4.6民防本小區地上建筑面積26246.35平方米，多層與高層建筑皆有。經計算應建民防建筑面積1298.91，實建民防面積1028.62平方米。依國家相關法規規定，本小區設計相應的民防工程，本民防工程設計等級為甲類六級，二等人員隱蔽工程。防化等級為丙級。未建足的民防建筑面積內業主向相關部門申請異地建設。第六章 環境保護與節能6.1環境保護6.1.1環境現狀根據廈門市環境功能區劃（

58、2004年9月第二次修訂本）：該區大氣環境為二類大氣功能區，執行環境空氣質量標準GB3095-1996中的二級標準；水體為同安區東溪支流，現狀功能為景觀娛樂水體，水質執行地表水環境質量標準GB3838-2002中的類水質標準。目前項目所在地區域污水管網尚未完善，近期，項目廢水將自行處理達到農田灌溉水質標準（GB5084-2005）蔬菜標準后用于南側蔬菜地的灌溉。待區域市政污水管網完善后，項目污水可納入同安污水處理廠，污水排放可執行廈門市水污染物排放控制標準（DB35/322-1999）的三級標準；該區聲環境按功能屬于2類區，聲環境執行城市區域環境噪聲標準GB3096-93中的2類標準；項目生態

59、環境屬于一般保護區，要求改善綠地狀況，開發過程中尤應重視綠化問題和污水排放的控制問題。6.1.2 施工過程的環境影響及防治措施施工過程中的環境影響因素主要有施工噪聲、揚塵、建筑垃圾等固廢以及生活污水、水土流失等。以下分幾個方面簡述：施工噪聲噪聲擾民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘機、裝載車、打樁機、鉆機、壓路機、砼泵車、攪拌機、震搗器、空壓機、發電機等設備的發動機噪聲、裝卸材料、拆模、澆搗混凝土等機械噪聲，其噪聲聲級最高可達115dB。打樁盡量采用靜壓樁等施工噪聲小的樁型。高噪聲設備施工應控制在最小衰減距離之外，白天應控制在4.5米以外，夜間應控制在45米以外。施工中必須遵守建筑施工場地噪

60、聲限值（GB12523-90）中的各項規定，夜間施工要按規定辦理各項審批手續，除需要連續作業的砼澆筑外，其它作業在22：00以后停止施工。場內運輸車輛嚴禁鳴笛。施工揚塵施工揚塵主要產生于裝載車行駛產生的路面揚塵以及施工場地內裝卸土方、泥沙時產生的揚塵。這些污染物排放到大氣中，滲透到水、土壤中，并逐漸積累，會對周圍的居民、植物產生不良影響。施工時應加強車輛運輸管理，嚴禁超載、漏土，場地應灑水，出入口設水槍及沉沙池，車輛駛出工地前應沖洗。土方應及時清運。施工區應與生活、辦公區劃分清晰。施工固廢本項目沒有拆遷工程，施工固廢主要為余泥、廢棄磚石、木材、竹料等建筑垃圾和施工單位生活垃圾。建筑垃圾及時清運

61、至當地市政管理部門指定的地點處置。生活垃圾定點收集，定期集中并及時由環衛部門清運。施工廢水施工期水環境影響主要來源于建筑施工過程產生的含泥污水、雨水徑流和施工工人的生活污水。現場應做好排水系統，做好工地污水的導流排放，對外排的污水應進行隔渣沉淀，去掉其中的漂游物，減少泥沙含量，選好排放去向，避免直接排放到水體中。現場存放的油料、化學溶劑等污染源要有專門庫房，廢棄污染物要集中處理。可在施工點建干廁，定期清掏，糞尿熟化消毒后施于林地做肥料。水土流失二期的施工時間跨度計劃為20個月，時間較長，土地裸露與施工期降水會贊成少量的水土流失。施工過程中應隨時做好導洪、排水工作，要對可能造成水土流失的部位加以

62、防治，將水土流失控制在最低程度。(6)要文明施工，施工工地邊界應采用檔網、帷幕與外界隔開，減輕對周圍的影響。建筑主體外部應用堅固的材料和棚架密封，防止揚塵、噪聲影響環境。6.1.3 項目運營期的環境影響及防治措施水環境項目采取雨污分流的排水設計，主要污水為生活污水、車輛沖洗廢水。項目污水排放量為109476t/a。車輛清洗廢水經隔油沉淀處理后與經化糞池處理后的生活污水排入處理站，處理至農田灌溉水質標準（GB5084-2005）蔬菜標準后用于南側菜地的灌溉。大氣環境主要為廚房廢氣、地下車庫廢氣、垃圾亞臭及污水處理站異味等。廚房排出的廢氣，要經凈化處理裝置處理后由專門的排氣筒引至屋頂排放，油煙廢氣

63、基本能達到飲食業油煙排放標準（GB18483-2001）的排放標準。廚房廢氣污染物排放量較小，因而對環境空氣質量影響較小。據調查資料表明，如果停車庫內排風設備完善，輕型車輛排放的廢氣中污染物對本度假村及外界環境影響基本上可以接受。國此，地下車庫中機械送排風系統正常運行時，廢氣通過排風管在高于地面2.5米排入大氣，以周圍環境空氣質量影響輕微。垃圾惡臭和污水處理站在運營時會產生輕微異味，對周圍環境影響很小，為盡量減小其影響，垃圾專用收集點布置在北側，遠離周圍敏感目標及自身建筑物，距離控制在10米以外。聲環境設備噪聲主要有泵、排風設備、中央空調冷卻系統、柴油發電機等，此類設備均放在地下室，對周邊敏感

64、目標基本無影響。為盡一步減少噪聲，本項目設計時要求對主要設備均設置減振和消音裝置。車輛進出噪聲對周圍環境的影響很小，地下庫出入口設置遠離敏感目標，地下停車場盡量遠離學校及竹壩新村。固廢環境固體廢物主要來源于酒店生活垃圾及廚房垃圾，產生量約415.6t/a，經分類回收后，能回收利用的物質，賣給物資回收公司，其它生活垃圾交由環衛部門統一處置，不直接排放；廚房油水分離設施產生的廢油脂必須統一收集，交由有資質的單位處理，廚房產生的食物殘渣必須與生活垃圾分類收集，分類處理，并做到日產日清。生態環境本項目只有一棟高層建筑，其它均為三層建筑，小區建筑密度低，綠化率高，建筑物依地勢錯落布置，景觀綠化結合基地原

65、有樹木、景觀，同道路串起超大的景觀綠化空間，基本符合區位景觀環境屬性的保護控制要求，因此，項目運營期間酒店人流對生態環境的影響是可以接受的。(6)環保投資估算該項目環保投資包括污水處理和垃圾收集、綠化、降噪等等，約187萬元，投資計入建筑工程費中。6.2節能6.2.1建筑節能建筑物設計盡量滿足自然采光、通風要求，建筑朝向采用南北，避免夏季受東、西向日曬；建筑物的平、立面避免出現過多的凹凸，建筑物的體形系數應符合建筑節能的相關規定；建筑的外窗(包括陽臺的透明部分)設置外部遮陽，并具有良好的密閉性能；屋頂、外墻、門窗、底層地坪以及與地坪接觸的周邊外墻均采取隔熱保溫措施。通過上述措施，以減少建筑物照

66、明、風扇、空調的能耗。6.2.2運營節能充分利用市政水壓，低區采用市政供水，高區給水從水系統采用變頻供水。應選用技術先進成熟的節能型電器設備、器件。衛生潔具采用節水型衛生潔具。對室內溫度的控制應符合國家有關要求，夏季不低于26，冬季不高于18。通過智能控制系統，對各類設備實現自動監控，使設備保持最佳運營狀態，為經營管理者提供一個投資合理、高效的環境空間。第七章 項目實施方案7.1 組織機構與人力配置該項目由廈門蓮福投資有限公司開發，并委托世界500強企業豪生集團合作進行經營。開發階段機構設置按該公司現有機構設置，項目運營階段完全按照豪生集團的經營模式進行人員設置和管理。7.2 項目實施進度計劃

67、根據項目建設方案、建設規模、特點及外部條件，統籌安排項目的實施進度計劃。因一期主體工程已經完成，目前進入二次裝修階段，故一期工程已不在關鍵線路上，可在二期主體施工的同時同步進行。二期工程尚未開始，現已經完成勘察、設計任務，目前正在進行審圖及資金籌措等前期工作，計劃2010年11月開始進入工程實施階段，預計總工期20個月，自2010年11月至2012年6月。項目實施進度計劃詳見表7-1。（因別墅與高層酒店同時開工，別墅工期很短，故以高層酒店作為關鍵控制目標）表7-1 工程實施進度計劃表（以高層酒店為例）序號時間進度項目20102011201211121234567891011121234561土

68、方工程2樁樁施工3地下室施工4主體工程5裝修及設備安裝工程6二次裝修室外工程驗收及家俱第八章 投資估算及資金籌措8.1 投資估算8.1.1編制依據該項目現階段的投資估算是在一期工程完工及二期規劃建設初步方案的基礎上，根據建材行業2007年頒布的工程造價指標，結合項目的特點，同時參考了當地類似工程的費用水平，并充分考慮到廈門市物價行情和建設場址的條件等因素。主要依據：福建省工程綜合預算定額； 廈門建筑工程工程量清單計價參考價目表廈門市安裝工程工程量清單計價參考價目表福建省工程建設施工階段監理收費標準；項目建設方案；一期工程竣工結算；當地實際情況。8.1.2總投資估算該項目總投資估算包括工程建設投

69、資估算及建設期利息估算。其中一期工程的主體建設的費用已經結算，但二次裝修尚應進行估算。建設投資估算該項目為五星級酒店，含一棟高層酒店及34棟別墅式酒店，用地面積37741.02m2總建筑面積28510.54m2，其中：一期工程建筑面積13870.45m2；二期工程建筑面積14640.09m2。高層酒店共13層，為框-剪結構，設一層地下室，人防、地下車庫建筑面積2264.19m2；別墅式酒店均設3層，為框架結構。建設投資內容包括場地平整、建筑工程、設備購置安裝、征地費用、勘察設計、建設單位管理費、臨時設施費等。采用單位建筑工程投資估算法進行估算，各項估算指標、費率詳見表8-1。說明如下：二期工程

70、的地上建筑部分按1500元/ m2計，地下室工程包括基坑支護、防水、人防設施及其預埋件、設備用房等費用，平均估算單價按2500元/ m2計；電梯按3部估計，其中一期工程無電梯，電梯均用二期工程高層酒店，估算單價按35萬元/部；室內給排水按30元/ m2、電氣按50元/ m2、弱電按20元/ m2、消防按10元/ m2、室外管線按40元/ m2估算；根據旅游飯店星級的劃分及評定標準，酒店的二次裝修及家俱按照3500元/ m2估算；小區道路工程按200元/估算，小區綠化、景觀工程按60元/估算；土地出讓金600萬元；建設單位管理費、臨時設施費、工程保險費分別按工程費用的1.5%、1%、0.5%估算

71、；前期咨詢費包括規劃、可行性研究、環境影響評價等技術咨詢費，按工程費的0.2%計算；勘察設計費按1%、城建配套費按80元/m2計算；工程監理費按1.5%計算；預備費僅考慮基本預備費，費率取3.0。經測算，項目總投資估算為200021萬元。其中：項目建設投資估算為18811萬元，建設期利息1210萬元（詳見表8-1）。表8-1 因定資產投資估算表（單位：萬元）序號 工程或費用名稱金額1工程費用16495 1.1一期工程總費用7782 1.1.1一期工程完成費用2650 1.1.2一期二次裝修及家俱5132 1.2二期工程總費用8105 1.2.1二期工程建筑地上主體2422 其中：地上建筑185

72、6 地下建筑566 1.2.2電梯105 1.2.3室內給排水44 1.2.4電氣73 1.2.5弱電29 1.2.6消防15 1.2.7二次裝修及家俱 5417 1.3室外工程607 1.3.1室外管線工程114 1.3.2污水處理、垃圾、灌溉96 1.3.3道路工程287 1.3.4綠化景觀工程91 1.3.5大門及圍墻20 2工程建設其他費用1768 2.1土地出讓金600 2.2建設單位管理費247 2.3臨時設施費165 2.4前期咨詢費33 2.5勘察設計費165 2.6工程監理費247 2.7工程保險費82 2.8城建配套費228 3預備費用548 建設投資小計18811 4建設

73、期利息1210 費用總計20021 建設期利息估算該項目建設資金由建設單位籌集，其中資本金7021萬元，擬銀行貸款13000萬元，于計算期第1年開始分2年貸入，第1年貸入8000萬元，第2年貸入5000萬元；于計算期第3年開始分6年不等額償還，按照現行銀行35年期貸款基準利率為5.76%計算。經測算，利息總額為3825萬元，其中建設期利息為1210萬元，運營期利息為2615萬元。詳見表9-7：借款還本付息計劃表8.2總投資及資金籌措計劃項目總投資20021萬元，其中建設投資18811萬元，建設期利息1210萬元。資金由建設單位籌集，其中：資本金（自有資金）7021萬元，占總投資35.1%；銀行

74、貸款13000萬元，占總投資64.9%。資金根據建設進度計劃分年投入。資金籌措計劃詳見表8-2。表8-2 總投資及資金籌措計劃表序號項目合計計算期第1年第2年1總投資20021 15000 5021 1.1建設投資18811 14539 4272 1.2建設期利息1210 461 749 2資金籌措20021 1502150002.1自有資金7021 702102.1.1 用于建設投資7021 7021 0 2.1.2 用于建設期利息0 0 0 2.2銀行貸款13000 800050002.2.1 用于建設投資11790 7539 4251 2.2.2用于建設期利息1210 461 749 第

75、九章 財務評價和不確定性分析9.1財務評價的依據及基礎數據、參數的選取9.1.1財務評價依據國家發改委、建設部2006年頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；該項目建設方案；財政部、國家稅務總局頒布的財稅政策。該項目運營期間的營銷預測。9.1.2財務評價基礎數據、參數的選取財務價格。采用浮定價格體系，即在整個生產運營期內，預測的價格按市場預測進行浮動，計算運營收入、費用等。運營期間的價格預測是依據豪生集團對本項目所做的營銷預測。計算期。項目計算期取12年，其中建設期2年（從現在起算），經營期10年。稅費。根據國家及地方有關稅費政策，營業稅為5%,城建稅是營業稅的5%，教育費附加3%，地方

76、教育附加1%，企業所得稅率為25%。土地使用稅4%。財務基準收益率。采用行業平均收益率，即ic=13%。9.2財務評價9.2.1營業收入、銷售稅金及附加測算收入測算該項目營業收入按五星級酒店測算，共設計194間客房，包括99間高層酒店客房和95間別墅套房。入住率按55%計算，其中別墅式套房價格較高，高層酒店價格略低，平均價格及各年的銷售比例、銷售價格及收入測算詳見表9-1（此表數據依據豪生集團經營測算方案，美元對人民幣匯率按6.8計算）。（前2年為建設期，運營從第3年起計算）9-1 運營收入及成本測算年份第3年第4年第5年第6年第7年第8-12年每年天數365365365365365365總客

77、房數194194194194194194總可用房數708107081070810708107081070810入住率55.00%68.00%69.36%70.75%72.16%73.61%賣出客房數38946 48151 49114 50098 51096 52123 平均房價（元）1040 1144 1236 1311 1350 1390 每間可售房平攤收入572 778 857 928 974 1023 經營收入（萬元）：客房4052 5511 6070 6570 6897 7246 食品2464 3079 3203 3267 3332 3432 酒水661 826 859 885 911

78、 938 電話56 72 75 79 83 87 健身與娛樂243 255 265 273 281 290 其它-溫泉2574 2702 2811 2895 2982 3071 總收入10049 12446 13283 13968 14486 15065 銷售成本：食品936 1109 1121 1143 1166 1201 酒水185 223 223 230 237 244 電話37 47 49 51 54 57 其它515 540 562 579 596 614 銷售總成本1673 1919 1955 2004 2053 2116 部門毛利8376 10526 11327 11964 12

79、432 12948 其它成本客房851 1105 1153 1235 1310 1380 食品616 708 705 719 733 755 酒水178 206 206 212 219 225 電話11 14 14 15 15 16 健身俱樂部85 82 74 74 76 78 其它257 270 281 289 298 307 其它成本總計1999 2386 2434 2544 2651 2762 分攤管理費之前收入6378 8140 8894 9420 9781 10187 綜合管理費用：行政1007 937 932 975 1016 1059 營銷957 812 799 836 871

80、907 工程維修604 624 466 418 436 454 能源費用1108 1124 1132 1115 1162 1210 管理費206 256 273 286 298 310 綜合管理費用總額3882 3753 3601 3630 3783 3939 經營毛利2496 4387 5292 5790 5998 6248 營業稅金及附加測算營業稅為5%,城建稅是營業稅的5%，教育費附加3%，地方教育附加1%，企業所得稅率為25%。土地使用稅4元/m2。經測算，項目運營期間的營業稅金及附加詳見表9-2。（第1年、第2年為建設期，從第3年開始銷售） 表9-2 運營期間銷售稅金及附加(單位：萬

81、元） 計算期第3年第4年第5年第6年第7年第8-12年合計營業稅502 622 664 698 724 753 6978 城市維護建設稅25 31 33 35 36 38 349 教育費附加20 25 27 28 29 30 279 土地使用稅15 15 15 15 15 15 151 合計563 693 739 776 805 836 7757 9.2.2財務盈利能力分析靜態分析項目利潤測算見表9-4。由表9-4可以得到利潤總額、凈利潤、總投資收益率、資本金凈利潤率等參數。表9-4 年利潤與利潤分配表（單位：萬元）序號項目計算期345678-12合計1年銷售收入10049 12446 132

82、83 13968 14486 15065 139554 2銷售稅金及附加563 693 739 776 805 836 7757 3年運營成本7553 8058 7990 8178 8487 8817 84352 4利息支出749 703 570 397 196 0 2615 5利潤總額1184 2991 3983 4616 4998 5411 44830 6彌補以前年度虧損0 7應納稅所得額830 2637 3629 4262 4644 5057 41289 8所得稅208 659 907 1066 1161 1264 10322 9凈利潤977 2332 3076 3551 3837 41

83、47 34508 利潤總額和凈利潤項目投入運營后，前10年的利潤總額合計為44830萬元；凈利潤合計為34508萬元。年平均收益率年平均投資收益率=平均年利潤/總投資=4483/20021=22.39%。年平均資本金凈利潤率年平均資本金凈利潤率=年平均凈利潤/項目資本金=3451/7021=49.15%。靜態投資回收期通常酒店的投資回收期一般在7-12年不等。根據表9-5現金流量表中計算，項目為靜態投資回收期為8.5年。動態分析項目投資現金流量酒店業的基準收益率取值一般比貸款利率略高，參照行業水平本項目取8%。項目投資現金流量分析詳見表9-5，由表可見，項目財務內部收益率所得稅前為13.05%

84、，所得稅后為8.48%，均大于行業平均水平；財務凈現值（ic=8%）所得稅前為1748萬元，所得稅后為570萬元，均大于零。表9-5：項目投資現金流量表序號項目建設期運營期合計12345678-121現金流入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.1營業收入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.2回收固定資產余值0 1.3回收流動資金0 2現金流出15000 5021 8865 9454 9300 9352 9488 9653 114744 2.1建設投資15000 5021

85、20021 2.2流動資金0 2.3經營成本7553 8058 7990 8178 8487 8817 84352 2.4運營期利息支出749 703 570 397 196 0 2615 2.5營業稅金及附加563 693 739 776 805 836 7757 3所得稅前凈現金流量-15000 -5021 1184 2991 3983 4616 4998 5411 24810 4累計所得稅前凈現金流量-15000 -20021 -18836 -15845 -11862 -7246 -2248 24810 折舊(只計算扣稅)354 354 354 354 354 354 3541 5調整所

86、得稅208 659 907 1066 1161 1264 10322 6所得稅后凈現金流量-15000 -5021 977 2332 3076 3551 3837 4147 14487 7累計所得稅后凈現金流量-15000 -20021 -19044 -16712 -13636 -10085 -6248 14487 稅前凈現值 i=8%1748.471 稅后凈現值 i=8%569.768 計算指標投資財務內部收益率（所得稅前）=13.05%；投資財務內部收益率（所得稅后）=8.48%；投資財務凈現值（所得稅前）=1748萬元；投資財務凈現值（所得稅后）=570萬元。資本金財務現金流量分析項目資

87、本凈現金流量分析詳見表9-6，由表可見，項目資本金財務內部收益率為12.90%，高于行業平均水平。表9-6：項目資本金現金流量表序號項目建設期運營期合計12345678-121現金流入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.1營業收入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 1.2回收固定資產余值00 1.3回收流動資金00 2現金流出7461 749 9872 12414 13207 13917 14049 10556 124450 2.1項目資本金7000 7000 2.2借款本金

88、償還08002300300035003400013000 2.3借款利息支付461 749 749 703 570 397 196 0 3825 2.4經營成本0 0 7553 8058 7990 8178 8487 8487 82704 2.5營業稅金及附加0 0 563 693 739 776 805 804.6 7599 2.6所得稅0 208 659 907 1066 1161 1264 10322 3凈現金流量-7461 -749 177 32 76 51 437 4508 15104 凈現值 I=8%3731.611 計算指標：資本金財務內部收益率=12.90%9.2.3清償能力分

89、析該項目借款13000萬元，采用不等額還本、利息照付方式還款，自計算期第3年起（運營第1年起），分5年償還；還款資金來源于企業凈利潤和攤銷。借款償還能力分析詳見表9-7。由表可見，還款期間，該項目利息備付率均在5以上，平均9.58；償債備付率均在1以上，平均1.08；說明該項目償債能力可以接受。表9-7：借款還本付息計劃表序號 計算期合計計算期項目12345671年初借款本息累計800013000122009900690034002本年借款13000800050003本年還本付息16825 461 749 1549 3003 3570 3897 3596 4其中：還本1300080023003

90、00035003400付息3825 461 749 749 703 570 397 196 5期末借款本息累計800013000122009900690034000計算指標利息備付率(%)2.57 3.99 5.32 6.57 8.76 13.62 13.62 償債備付率(%)1.22 1.01 1.03 1.01 1.13 9.2.4財務評價結論上述財務分析結果表明，該項目各項盈利指標均高于行業平均水平，表明項目盈利能力良好；借款償還期間，利息備付率均大于5；償債備付率均大于1；表明項目的償債能力可以接受。綜上所述，該項目在財務上可行。9.3不確定性分析9.3.1盈虧平衡分析按照計算期各年平

91、均取值。固定成本主要包括借款利息、折舊、及表9-1中的綜合管理費用。可變成本主要包括表9-1中的銷售成本及其它成本。（數據按前10年運營的平均值計算）BEPs（銷售收入）=年固定成本/（年銷售收入-年總可變成本-年銷售稅金及附加）=(262+354+3834)/(13955-2018-2582-776)=51.87%項目年銷售收入達到預計收入的51.87，即7239萬元時，便可實現收支平衡。說明項目具有很好的抗風險能力強。9.3.2敏感性分析根據項目的特點，選取建設投資、經營收入和經營成本3個因素進行敏感性分析，結果見表9-8。表9-8 敏感性分析表變動因素財務內部收益率（%）增減（%）敏感度

92、系數基本方案（所得稅前）13.05建設投資10%12.6-0.450.34 -10%13.780.730.56 經營收入10%18.75.654.33 -10%6.39-6.665.10 經營成本10%9.12-3.933.01 -10%16.643.592.75 由敏感性分析可見，經營收入為最敏感因素，其次為經營成本。據此建議：把工作重點放在經營管理上。經營收入由銷售價格及入住率決定，而對于五星級酒店而言，價格基本透明，那么入住率就是整個項目的經營關鍵。因此，建議業主單位加強銷售管理，制定科學的經營方針，確保入住率達到或超過預期的目標。經營成本是第二敏感因素，在經營中要盡量控制綜合管理費，提

93、高管理人員工作效率，提高整個運營機制的工作效率，開源節流。并加強原材料采購的控制與管理，控制項目運營成本。第十章 風險分析與對策10.1風險分析10.1.1盈虧風險分析本項目在測算中據有一定的安全儲備。從價格定位上：在“3.3銷售價格分析”中看，本項目的銷售價格測定比較保守，屬目前同類城市同類賓館的較低價格，此為安全儲備之一。從入住率上：在“表9-1 運營收入及成本測算”中，初始運營的入住率只按55%計算，運營期10年內平均入住率按70%計算，此為安全儲備之二。從“9.3.1盈虧平衡分析”來看：銷售收入達到預計收入的51.87時就可達到盈虧平衡，此為安全儲備之三。因此，本項目的盈虧風險并不大。

94、10.1.2市場風險 本項目的主要服務對象是來竹壩旅游度假以及進行商務活動的人員。廈門市的社會經濟水平較發達，賓館酒店數量較多，運營后可能會面臨市場的壓力，給本項目的可持續運營帶來較大的風險。10.1.3經營風險本項目經營內容為客房出租、餐飲、會議、康健休閑、運動娛樂及其它有關的生活、工作服務項目等。除客房出租外，SPA高級會所、高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務中心、網球場、游泳池、高爾夫果嶺練習場以及4萬平米生態休閑果園態果等經營項目較多，與社會餐飲康娛相比，有以下幾方面的劣勢：首先，價位高。在許多消費者心目中，高星級的酒店餐飲康娛的價位與社會餐飲娛樂收費高，這是由于不同星級造成的價格

95、差異；其次，路途遠。本項目的位置離市區較遠，交通不是很方便。10.1.4管理風險現代酒店在硬件的發展上日新月異，許多新型酒店在規模、建筑、設備上比新、比大、比奇、比豪華。一家酒店硬件的優勢，很難形成其獨特性和長久性，相反，酒店的軟件，即“人”的因素，顯得越來越重要。酒店內服務人員眾多、客人要求多樣，管理相當復雜，作為高星級酒店，本項目在運營管理上存在一定風險。10.1.5資金籌措風險本項目資金來源主要為自有資金和銀行貸款，項目的融資成本很高，銀行貸款壓力很大，若能將自有資金增加一部分，將會減小項目的風險。10.2風險對策10.2.1市場風險面對市場風險，企業應積極開拓市場，利用同安區政府的各方

96、面影響力，以及酒店自身所特有的自然景觀、人文資源，加強營銷，突出特質，努力占領市場份額，加強宣傳提高知名度，以一流的經營環境、規范而上乘的服務和豐富的自然資源去爭取市場。在市場開拓中，企業尤其要注意吸引優質、高端的回頭客，為使酒店走上良性循環道路奠定基礎。酒店應積極爭取和國內大型會展集團、大型旅行社等合作，不斷提高酒店的市場號召力；關注本地餐飲、會議、康娛市場，依托酒店硬件設備，做大餐飲、會議、康娛市場。主動積極地研究市場，適時地引進新項目。在常規運營上，及時引進新經營品種并加以拓展，將會給酒店帶來意想不到的收益。在發展市場地過程中，關鍵在于經營者如何去發現適合消費者口味的新品種及如何去正確引

97、導消費者。若能切實做好這兩點，酒店的潛在市場就會不斷被挖掘出來，同時酒店也能緊緊抓住大批忠實的消費者，使酒店經營走上一條良性循環的道路。10.2.2經營風險對策在市場調研的基礎上制定嚴密、科學可行的經營方案，避免經營的隨意性，及時總結經營過程中發現的經驗和不足，適時地經營策略。對于餐飲康娛項目，應從幾個主要方面著手，如：節省成本、嚴把進貨關，提高服務質量，利用酒店硬件條件創造出獨特的用餐環境，強化軟件條件，讓就餐者體會到這里獨到的風情，在各方面要重視留住人才和培養人才，尤其酒店方面管理才能的專業人材。10.2.3管理風險對策一個五星級酒店的管理需要高端的酒店經營專業人才和隊伍。公司目前尚無這方

98、面的管理能力。為此，擬與著名的世界級酒店管理公司豪生國際酒店集團()合作，委托其進行酒店的經營管理。其母公司溫德姆酒店集團（）是世界五百強企業之一，也是世界上最大的酒店集團之一。利用該集團在高級酒店經營方面的深厚的經驗積淀以及其廣泛的資源做后盾，把酒店的經營管理迅速走上正規，縮短磨合期，早日見效益，縮短投資回收期，避免管理上的大部分風險。10.2.4資金籌措風險針對籌資風險，項目單位將加強資金計劃管理，保證項目按計劃開發和完工，加大市場宣傳力招商力度，加快資金的回籠；加強財務管理，保持合理的資產負債比例，合理安排資金，提高使用效率；準確把握國家宏觀經濟形勢、產業政策和銀行信貸政策的變化，及時調

99、整項目計劃，在經營好的情況下盡量加快還貸速度，降低融資成本和資金籌措風險。第十一章 社會評價社會經濟概況：項目所在的區域屬同安區，同安別稱“銀城”，是廈門市地域面積最大的行政區，地處福建省東南沿海，位居廈漳泉“金三角”中心地帶。下轄新民、五顯、洪塘、汀溪、蓮花、西柯等6個鎮，大同、祥平等2個街道辦事處、7個農林場以及81個行政村、44個社區居委會。全區總人口42萬多，其中外來人口11.5萬人，土地總面積657.59平方公里，其中耕地13.99萬畝。據統計2010年計劃總生產總值148億元。同安歷史悠久，素有“海濱鄒魯之地、聲名文物之邦”的美譽，是著名的僑鄉和臺胞祖籍地，目前，居住在海外的華僑、

100、外籍華人及港、澳、臺同胞有300多萬人，分布在43個國家和地區。境內主要物產資源有水產品、蔬菜、水果等，全區有特色農產品近30種，尤以紫長茄、芥菜、茭白、檳榔芋、龍眼、果蔗、對蝦等聞名海內外；礦產資源有高嶺土、溫泉、礦泉水、花崗巖等。旅游資源得天獨厚，有千年古剎梵天寺以及梅山寺、北辰山十二龍潭瀑布、孔廟建筑群、同安影視城等風景名勝，有汀溪窯址、婆羅門佛塔、蘇頌故居“蘆山堂”等三處省級文物保護單位，有蓮花國家森林公園、野山谷生態樂園、凱歌高爾夫球場、翠豐溫泉酒店、盛之鄉溫泉度假村、竹壩南洋度假區等旅游休閑康樂場所。本項目的社會影響主要體現在以下幾個方面：（1）將進一步深化華僑農場的改革，改善生產

101、生活條件，帶動歸僑走向富裕之路。竹壩華橋農場是一個具體特殊歷史前景和特殊人群的農場，歸國僑眷集中，他們來自各個國家，有著不同社會制度生活體驗；絕大多數歸僑是被迫離開異國的，在原居留地還有親戚、朋友，他們與海外有著密切的聯系。多年以來，華僑農場由于政策性、社會性負擔較重，國民經濟和社會發展的步伐緩慢，廣大歸難僑的生產生活水平相對較低，因此他們迫切希望加快華僑農場的改革和發展。通過本項目的建設，將進一步深化竹壩華僑農場（華僑經濟開發區）的改革，推進開發區的進一步發展。（2）將改善竹壩華僑經濟開發區對外形象，促進旅游、休閑、商貿的發展，增加僑民收入。竹壩華僑農場有著得天獨厚的自然風景及資源條件，通過

102、本項目的建設，加強了竹壩華僑經濟開發區的旅游形象，發揮僑力資源優勢，并有重點引導華僑經濟開發區發展開放型的經濟，吸引投資，調整產業結構，培育新的經濟增長點，充分調動廣大職工特別是歸難華僑的積極性，促進華僑經濟開發區自我發展、自我積累的能力，增加僑民收入，確實提高歸難僑的生活水平。第十二章 主要結論及建議12.1 主要結論該項目地處同安區竹壩農場，建成后將與北辰山風景區、影視城、梵天寺等景觀連成一條集觀光、民俗、朝圣等為一體的旅游“新干線”。酒店在給同安帶來世界級高端客戶的同時，對于拉動地區經濟發展，提升同安的區域影響力，都有著推動作用。項目建設，符合廈門市發展規劃和產業政策。項目建設十分必要。

103、項目場址位于同安區竹壩家場內，場地東側、西側為空地，南側約14m為竹壩道路，北側約22m為竹壩中學。項目選址符合廈門市城市規劃要求。該項目在規劃布局上，充分利用場址的地形地貌，將建筑、道路、河流形態、綠化及周圍環境進行有機組合，形成了靈活、流暢、富有層次感和人情味的空間布局。項目總建筑面積28510.54m2，容積率1.2；建筑密度22%；綠地率40%，符合規劃控制指標。項目建設方案合理、可行。建設進度：項目分期實施，一期主體已完工，進入二次裝修階段。二期預計總工期20個月，自2010年11月至2012年6月，建設期按2年計算。總投資及資金來源：項目總投資20021萬元（其中建設投資18811

104、萬元，建設期利息1210萬元），其中：一期工程已完成7000萬元（其中建筑物投資2650萬元，土地出讓金600萬元，工程其它費用3750萬），其余為二期工程投資。資金由建設單位籌集，其中：資本金（自有資金）7021萬元，占總投資35.07%；銀行貸款13000萬元，占總投資64.93%。財務分析表明，項目平均年經營收入為13955萬元，平均年利潤總額為4483萬元，平均年凈利潤3451萬元；平均年投資收益率22.39%，資本金凈利潤率49.3%；項目投資財務內部收益率（所得稅前）13.05%，所得稅后8.48%；資本金財務內部收益率12.90%；表明項目有較好的盈利能力。清償能力分析表明，償債

105、期間，利息備付率均大于2，償債備付率1.08，表明項目具有償債能力尚可。盈虧平衡分析表明，項目年銷售收入達到預計收入的51.87時，便可實現收支平衡。說明項目具有很好的抗風險能力強。該項目在項目財務上可行。綜上所述，本報告認為，該項目具有良好的經濟效益、環境效益，項目的建設是必要的，也是切實可行的。12.2 問題與建議交通問題 項目雖然擁有得天獨厚的優越的自然環境，這是硬件的優勢，但項目位置離市區較遠，交通不是很方便。這也將成為項目硬件上的一個劣勢。在項目運營期間，要采取一定措施：比如在市內設窗口和接站待站，設置接送車輛等等，而且在這方面要舍得投入，要徹底解決這個問題，彌補交通方面的不足和缺點

106、。知名度一個新建項目，知名度是從零開始。要讓人們認知，需要一定的時間和代價。而這個時間的長短，直接影響著項目回收期的長短，影響著貸款利息的支出，也影響著整個項目的成敗。因此，運營前期一定要加大廣告宣傳力度，要投入相當的資金和精力進行廣泛和深入的宣傳，提高知名度。自身隊伍建設 本資料來自企業管理資源網本資料來自企業管理資源網 本資料來自企業管理資源網本資料來自企業管理資源網 本資料來自企業管理資源網本資料來自企業管理資源網 酒店擬委托世界級酒店管理公司進行管理，但項目公司本身也應具有一定的配合和監督能力，否則，項目的成敗主動權終歸會操在被委托方手中，委托方一旦產生失誤，造成經營大滑坡，將無法挽回局面，所以，一定要打造一個有一定經營管理水平的隊伍，對委托方進行實時監控，及時調整其不良經營傾向，為整個項目的成功做一個有力的保障。