1、目錄第一章總論- 4 -1.1項目背景- 4 -1.2項目概況- 5 -1.3問題與建議- 7 -第二章 項目建設的必要性- 8 -2.1項目建設的指導思想- 8 -2.2項目建設背景- 8 -2.3項目建設的必要性- 9 -第三章 項目建設條件分析- 12 -3.1項目建設位置- 12 -3.2項目建設條件- 12 -3.3項目建設環境- 14 -3.4結論- 14 -第四章 項目建設方案- 16 -4.1項目建設標準- 16 -4.2項目建設規模- 16 -4.3主要技術經濟指標- 16 -4.4建設內容及設計方案- 17 -4.5公用配套工程- 19 -第五章 節能措施與評價- 21 -

2、5.1節能措施綜述- 21 -5.2編制依據- 21 -5.3建筑專業的節能措施- 21 -5.4其它節能措施- 23 -5.5節水措施- 23 -5.6成立節能機構- 24 -第六章 生態環境影響分析- 25 -6.1環境設計依據- 25 -6.2環境現狀- 25 -6.3環境影響預測- 25 -6.3.2聲環境- 26 -6.4環境保護措施- 26 -6.5綜合評價結論- 28 -第七章 消防與安全防衛- 29 -7.1消防- 29 -7.2安全防衛- 30 -第八章 項目組織管理與施工進度- 32 -8.1項目組織管理- 32 -8.2項目進度安排- 35 -8.3招投標計劃- 36 -

3、第九章 投資估算與獎金籌措- 41 -9.1估算依據- 41 -9.2估算范圍- 41 -9.3估算取費標準- 42 -9.4投資估算- 43 -9.5融資方案- 43 -9.6資金來源- 43 -第十章 效益及還款能力分析- 44 -10.1社會效益評價- 44 -10.2經濟收益分析- 48 -10.3效益分析結論- 50 -第十一章 結論與建議- 51 -11.1結論- 51 -11.2建議- 51 -第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱穆屯村城中村改造項目（商業用地）1.1.2項目承建單位概況承建單位：渭南市奧林匹克體育發展有限責任公司項目負責人： 渭南市奧林匹克體育發展有限責任

4、公司是經渭南市人民政府批準，于2009年12月10日正式成立的具有法人資格的國有控股公司，主要從事渭南市體育場館運行管理、體育產業開發及設施建設、體育賽事組織、房地產開發、房屋租賃等業務，公司注冊資金來1億元人民幣。公司注冊地址：渭南市朝陽大街中銀大廈16樓。1.1.3編制依據中華人民共和國城鄉規劃法城市房屋拆遷管理條例國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干問題渭南市委、市政府關于進一步加快城鎮化建設的決定渭南市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要渭南市城市建設總體規劃（2008-2020）渭南市區房屋拆遷管理暫行辦法陜西省城市規劃管理技術規定項目單位提供的有關資料1.1.4項目提出的理

5、由和過程為了改善穆屯村“城中村”居民住房商業配套問題，提升渭南城市中心區域品位，完善渭南城市中心區功能，為市體育中心提供資金支持，市政府決定，在進行體育中心建設的同時，將體育中心周邊地區451.715畝土地用于商住開發建設用地，通過市場運作招、拍、掛等方式融資建設。這樣一個方面改善城市中心區的商業配套，另外一方面加快城市基礎設施建設，提高城市中心區土地使用效率，渭南市奧林體育產業務發展有限責任公司提出了該項目的建設意向，項目提出后，公司進行了大量的調查研究，研究結論認為，項目的建設對提高城市品味、加快城市基礎設施步伐、改善城中村群眾生活，擴大城市就業以及解決渭南市建設土地不足問題有重要的意義。

6、1.2項目概況1.2.1項目區位置該項目擬建地址位于樂天大街以北，市體育中心以西，新盛路以東，北鄰住宅綜合樓一區。項目規劃總用地451.715畝。1.2.3項目建設規模與目標 渭南市奧林匹克體育中心商業改造項目總占地451.715畝。其中建設用地381.169畝，綠化用地30.807畝，代征樂天大街用地30.894畝，規劃路7.845畝。采用招、拍、掛形式，由開發商建設。主要建設商業綜合用房。項目規劃總建筑面積45萬平方米，其中商業房43萬平方米，公共建筑2萬平方米。配套建設道路、供水、供電、綠化、采暖、消防、監控、網絡、通訊等公用設施。1.2.3主要建設條件該項目建設條件較好：一是國家和渭南

7、市政府對加快城中村改造和改善城市居民住房條件出臺一系列扶持政策，支持城市基礎設施建設和城中村的改造；二是項目建設方案符合渭南市城市總體規劃（2008-2020）；三是項目建設區位于渭南高新區，交通、電力、供水等基礎條件較好，可以滿足建設要求；四是項目建設涉及的村民對項目建設持支持態度，確保了項目建設順利進行；五是項目建設緊鄰渭南市體育中心，周邊有陜西省首家三級甲等醫院渭南市中心醫院、渭南市文化藝術中心、博物館等大型公益性建筑，緊靠渭清路、樂天大街等城市主干道，區位優勢明顯，開發潛力較大。1.2.4項目總投資估算及資金來源項目估算總投資9億元。其中：主體工程投資約6.5億，配套工程投資1億，前期

8、工程費用近5000萬，基本預備費5000萬，建設期利息5000萬。資金來源：招商引資。1.2.5項目建設周期本項目建設期限為4年，2011-2014年。1.3問題與建議該項目的建設符合國家政策，建設依據充分，項目提高城市品位，改善了城市環境和居住條件，給城市中心提供較完善的商業配套。渭南市政府對該項目大力支持，召開專題會議研究解決建設中存在的突出問題。該項目建設條件優越，社會效益顯著。項目建設的主要問題有二點：一是項目涉及前期拆遷，其進度決定了本項目的進度。二是項目投資較大，資金落實有一定困難。為確保項目建設順利進行，建議建設單位做好以下工作：一全力做拆遷工作，為項目建設創造前提條件；二是多渠

9、道籌措建設資金，加強招商引資力度；三做好規劃及前期設計工作，力增建成后為渭南城市亮點；四抓好工程項目管理工作，確保工程質量進度和投資目標的實現。建議政府管理部門盡快批復項目相關文件，使項目盡快啟動。第二章 項目建設的必要性2.1項目建設的指導思想穆屯村“城中村”改造以改善城中村綜合環境，完善城市公共服務功能，構建和諧社區為目標，按照政府主導、市場運作、科學規劃、綜合改造、尊重民意、因村制宜、利民益民的原則，堅持以城市規劃為指導，以機制創新為基礎，以城市基礎設施建設、地塊開發及安置房建設為抓手，以實現農村轉變為城市社區為主導，加強“城中村”改造的控制和引導，充分消除在景觀、體制、社會、經濟等方面

10、的城鄉差異，從而實現現有村民居住社區化、保障社會化、環境生態化的戰略目標。2.2項目建設背景近年來，渭南市經濟發展較快，2009年全市生產總值實現655.5億元，較上年增長14.3%。工業生產持續增長，全市規模以上工業累計完成工業總產值696.32億元，同比增長19.3%。全市城鎮居民人均可支配收入13652元，增長24.1%。固定資產投資完成333.59億元，比上年增長54.5%，全社會固定資產投資完成509.39億元，同比增長52.7%，其中城鎮固定資產投資完成457.05億元，增長59.9%，基礎設施完成投資139.5億元，增長23.1%，一大批城市基礎設施建設項目開工建設，市政府安排的

11、2009年城建項目，是建市以來數量最多、規模最大、投資額度最高的一年，中心城市總投資達38.73億元。渭南市委、市政府新近出臺的關于進一步加強城鎮化進程的決定中，明確將渭南中心城市的發展定位為國際山水文化旅游城市；關中東部新興工業城市；秦晉豫黃河金三角商貿物流澡心城市；關中最適宜人居的綠色生態文明城市。并按照每年增加1.6萬城市人口的增長速度，力爭到2020年中心城市人口將達到60萬以上。穆屯村所處位置是將來渭南市城市中心，東鄰渭南市文化行政辦公區，與渭南市中心區綠色走廊相連，東北部為渭南市行政中心，南、西靠渭南市商住區，北部為渭南市將來的重要交通通道，對渭南市城市形象影響較大，因此，必須盡快

12、進行城中村改造，以改變目前村莊與城市不相適應的狀況，促進城市面貌的改善。本項目為總體改造提供商業配套，提升渭南城市中心品位和城市形象有重要意義2.3項目建設的必要性2.3.1項目建設是加快城市社會文化發展，提高群眾生活質量的需要社會文化發展要求市民群眾形成先進的文化觀、價值觀。通過提高了城市的整體品位，推進了城市發展。該項目就是利用目前城中村珍貴的土地資源，通過住宅開放建設，改善居住環境，完善社區功能，改進醫療衛生、文化建設條件，提高城市人口質量，推進城市社會文化進步，為渭南中心城市發展奠定基礎，對提高渭南城市整體形象帶來有利條件。2.3.2項目建設是加快城市可持續發展，推進城市化和現代化的需

13、要城市要發展，就必須要有充分的土地資源來支撐。渭南市由于地理位置限制，目前可供開發建設的土地資源日益枯竭。該項目的實施，將形成可供開發的土地資源，為城市發展注入了活力。2.3.3項目實施是建設生態型城市的需要該項目的建設，將對穆屯村城中村進行改造，在滿足人們生活必須的住房建設的同時，建設大量的綠化，滿足人們休閑和健身需要。據測算，項目建成后的總體綠化率將由目前的不足15%提高到45%左右，消除了一批城市衛生“死角”，美化了城市環境，對建設生態型城市有重要的推動作用。2.3.4項目建設是加快城市基礎設施建設的需要隨著項目的建設，將配套建設道路、電力、通訊、醫療衛生等公共服務設施，使群眾的居住環境

14、大為改善。也促進了城市基礎設施建設。2.3.5項目建設是提高城市管理水平的需要該項目的實施，將為渭南市高新區城中村改造提供成熟的經驗，為大規模進行城中村改造打下基礎，為提高城市管理水平創造了條件。2.3.6項目建設是提高群眾收入和保障水平的需要項目實施后，一方面可以為每戶拆遷群眾提供一套成本房和25平方米的商業建筑，用于補助群眾的收入；另一方面，項目實施后，可以為當地群眾提供就業崗位，提供群眾收入。據測算，項目的實施，每戶群眾年收入將增加10000元以上，大大縮小與城鎮居民的收入差距。同時，項目建設時，將充分考慮當地居民的社會保障問題，同步建設一些保障性設施，提高群眾的社會保障水平。第三章 項

15、目建設條件分析3.1項目建設位置該項目擬建地址位于樂天大街以北，市體育中心以西，新盛路以東，北鄰住宅綜合樓一區。項目規劃總用地451.715畝。3.2項目建設條件3.2.1氣候氣象條件項目區區內氣候為暖溫帶半濕潤大陸季風氣候，春季溫暖，夏季炎熱，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。據渭南氣象站1953年-2000年資料，多年平均氣溫13.5，最高42，最低-15.8，多年平均降水量578.11mm，最大年降水量835.6mm，最小年降水量301mm；多年平均蒸發量1336.2mm，最降水量的2.3倍，年內降雨量主要集中在7、8、9月份。3.2.2工程地質條件渭南市區座落在渭河南岸的-級階地上，南

16、依坡塬，北瀕渭河，尤河南北穿越而過。海拔在338-405米之間，地勢較為平坦，由南向北傾斜，坡度0.5-5之間，平均坡降3，土壤承載力為12-22T/m2，屬-級非自重濕陷性黃土和級自重濕陷性黃土。渭南市城區屬汾渭地區渭河小區東部。其地質構造是汾渭內陸斷陷西段的渭河地塹。南深北淺，長箕狀拗陷。地塹上充填著深厚的第四系地層，充填物皆由渭河及兩岸支流沖積洪積經多次侵蝕和堆積的回旋，形成廣闊階地的平原格局。抉建地址處在二級階地，地層上部為中更新世沖積黃土、亞粘土、砂礫石夾1-2層古土壤層，下部為亞粘土和卵石層，基座為三門系細砂到亞粘土。該區屬鄂爾多斯塊體南緣渭河新生代斷陷盆地，為汾渭地震帶的西南部分

17、，查陜西省地震烈度區劃圖為8區，應進行抗震設防，建、構筑物應按基本烈度采取抗震措施。3.2.3給排水條件項目用水類型主要為公共建筑用水、生活用水及澆灑用水。項目規劃區供水結合城市供水系統，水源由市政東水廠及規劃北水廠供給，從渭清路、樂天大街等城市供水干管接入，可滿足給水需要。排水體制按照渭南市城市總體規劃，采取雨污分流制排水體制。項目區生活污水排入城市污水管網即可；雨水按照地形采取管線最短就近排放的原則，匯集后排入城市雨水管網。3.2.4供電條件項目用電由高新區良田110KV變電站供尖，目前，渭清路、樂天大街等城市公網布線合理，接線方便，可滿足項目建成后用電需求。3.2.5通信條件項目所在地通

18、信事業十分發達，目前固定電話交換機總容量達到50萬門以上，移動電話容量達20萬部以上，寬帶網絡通訊設施配備齊全。通信設備和能力完全可滿足項目需要，并對項目的實施與運行具有極大的促進作用。3.2.6燃氣供應條件項目區能源采取天然氣供應。樂天大街的天然氣管道已敷設，可滿足項目需要。3.3項目建設環境渭南市委、市政府把實施項目帶動戰略作為實現經濟社會發展的重要手段，把優化投資和經濟發展環境作為生命線工程給予高度關注。經過連續開展“項目建設年”活動和近幾年的實踐，保障項目建設環境，促進項目加快建設的意識已經深入人心。加快中心城市建設是市委、市政府確定的五項重點工作之一。建設該項目也是實施渭南中心城市“

19、西進北擴”戰略目標的重要組成部分。因此，只要該項目的建設過程和程序符合城市規劃和相關法律法規規定，無論是在政策環境、資金環境、行政執法環境、施工環境等方面均是有保障的。3.4結論渭南市穆屯村城中村改造項目（商業用地）地處渭南市城市中心西北部，是渭南市今年城市發展的重點地區，建設區內給排水、供電、供熱、通信等外部設施系統齊全，距離近，保障性可靠，均可滿足項目區建設需要。該項目的建設符合渭南市國民經濟“十一五”發展規劃、城市近期建設規劃及有關的法律法規規定，項目建設的外部環境有保障，可以建設。第四章 項目建設方案4.1項目建設標準渭南奧林體育產業發展有限責任公司根據渭南市人民政府相關文件精神，根據

20、實地調查摸底和未來城市人口結構特點，設計了配套建設相應的商業用房和公共建筑，用于滿足居民生活需求，完善商業配套，提高城市品位。本項目包含有酒店、寫字樓基本為高層民用建筑，部分樓高100米，地上28層，地下3 層，為框支剪力墻結構，設計為A類高層建筑，裙房，地上3層，地下2層，全現澆鋼筋混凝土框架結構。4.2項目建設規模項目規劃總占地451.715畝。4.3主要技術經濟指標名稱單位指標備注一、項目規劃總用地畝451.715工商用地451.715二、總建筑面積平米商業用房430000公共建筑20000三、建筑密度30%四、容積率3.0五、綠地率36.01%六、日照間距系數1.42七、商業平均層數2

21、8八、車位數30004.4建設內容及設計方案4.4.1總圖布置（1）布置原則商業用房建設依據場地地形特點，因地制宜，合理規劃，就近安置，布置整齊，土地利用要科學合理，規范確定建筑物間距，既要滿足商業環境的舒適，又要保證消防的安全。建筑規劃布局著重考慮功能分區明確、交通組織便捷、空間通透變化，層次豐富、建筑造型實用新穎的原則。場內各建筑物間均以環境道路相連，道路寬3.5米。場地內合理布設綠化景觀帶、花園和草坪，以滿足“推窗見綠”的商業環境標準。（2）總圖布置整個場地分區明確，既有機結合（道路連接），又相互獨立（設置綠化屏障），形成一個有機整體。（詳見地塊分區示意圖）。4.4.2建筑內容及設計方案

22、1、主體工程主體工程主要為公共建筑與商業用房建設。2、輔助配套工程1）道路、停車場道路系統由機動車道及步行道組成。道路系統的布置原則為保證不同的交通流向互不干擾，提高內部交通實效、安全。道路骨架與空間模式一致，內部輔以形式較自由的步行系統。道路包括區內道路，綠地中及步行道路寬度為2-3米，環狀車型路幅寬度不小于4米；根據陜西省城市規劃管理技術規定新建建筑停車位控制指標，本項目設計停車位3000個（含地下停車位）。道路、停車位占地按安置小區占地面積的25%進行規劃，設計為水泥混凝土路面。2）綠化工程本項目環境設計注重步移景異的變化、以及綠化系統的均好性，力求每棟建筑物前都有提供綠化保證，環境設計

23、注重商業建筑、建筑小品、植物的合理搭配。在植物配置上考慮到春夏秋冬、雨雪陰晴的改變，創造空間的意境和情趣，同時注意運用地域性植物、植物種群的搭配，以及植物的季相變化等，營造出具有不同景觀特征的風景和植物群落。通過學化總體規劃的布局結構，調整綠地劃分，力求最大限度地發揮環境綠地的生態與景觀作用。綠化主要包括臨街的綠化帶，區內道路綠化帶、行道樹以及草坪、花壇等，綠化率達到36.01%。4.5公用配套工程4.5.1給排水系統1、給水：項目用水由渭南市高新區一水廠市政給水系統供給，由樂天大街城市供水管道接入，該主干管管徑為600mm。最高日生活用水量標準按120升/日人計。消防用水量室內按15L/S，

24、室外按23L/S計，火災按一次、一小時考慮。生活用水最高用水量為797.76m3/d，考慮消防用水，需建200m3地下鋼筋混凝土蓄水池兩座，給水管道直接從樂天大街DN600給水干管接入，可以保證生活用水、消防用水的需求。2、排水：項目排水實行雨污分流，根據生活污水排放量和區域雨水匯集面積，各樓污水管取DN125，區污水總管取DN300，雨污水通過管網直接接入城市污水管道和雨水干管。4.5.2供電系統本項目屬于二級負荷，采用雙回路10KV電源供電，由良田110KV變電站供應，本項目商業建筑均為高層建筑，共電線路由樂天大街供電公網接入，供電按二級負荷考慮。項目供電設計綜合考慮電力、照明、空調控制、

25、接地及電話配線，保安監控、有線電視電纜、火災報警及聯動控制消防系統。考慮公共建筑及商業用房建設需要，變電站設計時應預留增容空間。4.5.3供熱系統本項目供熱利用潔凈能源天然氣，目前天然氣管道已鋪設至樂天大街，本項目建設時，由天然氣氣公司配合天然氣管網入戶。4.5.4消防系統本項目院內規范配置室外消防栓，并與蓄水池，加壓泵相連，同時還可借助城市消防力量，組成室外消防系統。建筑物周圍預留消防通道。4.5.5閉路監控系統主要是對室外、停車場以及主次出入口的監控。該系統包括8臺監控專用高分辨率彩色CCD攝像機，其中6臺為彩色定焦鏡頭CCD攝像機，配裝室內防護罩及支架，主要安裝在停車場和主次出入口處，進

26、行定位監視，對小區車流、人流進行全方位動態實時監視。4.5.6電視、通訊系統電視、通訊系統線路由樂天大街分支接入，形成項目內部有線和閉路電視系統，由電訊部門形成內部網絡及電話通訊系統。第五章 節能措施與評價5.1節能措施綜述節能能源是我國經濟建設中的一項基本國策。節約能耗、降低成本的各項措施能降低運營成本，而且給社會、環境也帶來了一定益處。本工程節能設計的專業有建筑、結構、給排水、暖通電氣等。5.2編制依據1、中華人民共和國節約能源法；2、民用建筑節能設計標準（JGJ26-95）：3、民用建筑熱工設計規范（GB50176-93）；4、工程設計節能技術暫行規定（GB50254-87）；5、陜西省

27、節約用水辦法；6、陜西省建筑節能設計導則（試行）。5.3建筑專業的節能措施建筑節能主要從建筑設計規劃、維護結構、遮陽設施等方面考慮。5.3.1節能建筑規劃設計根據建筑功能要求和當地的氣候參數，在總體規劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節能效果。5.3.2加強建筑結構的保溫隔熱性能使用環保、節能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節能效果。

28、采用新型墻體材料與復合墻體圍護結構。在進行經濟性、可行性分析的前提下，在墻體內外側敷設保溫隔熱的新材料。外墻裝飾材料應兼顧保護墻體和美化墻體的兩重功能。根據實際情況選用。選材原則以對環境和體無毒、無害、無污染與無放射性為主。在采光、通風換氣、保暖隔熱、防噪音方面都有明顯的效果。門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面積約占建筑外維護結構面積的30%，其能耗約卻占建筑總能耗的2/3，其中傳熱損失為1/3，所以門窗是外維護結構節能的重點。所以在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。5.3.3設置遮陽設施設置遮陽設施，考慮空調設備的位置。減少陽光直接輻射屋頂、墻、窗及透過窗戶進入室內

29、，可采用外廊、陽臺、挑檐、遮陽板、熱反射窗簾等遮陽措施。門窗的遮陽設施可選用特種玻璃、雙層玻璃、窗簾或遮陽板等。設計中應采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產品結構（如加裝密封條），提高門窗氣密性。防止空氣對流傳熱，加設密閉條是提高門窗氣密性的重要手段之一。5.4其它節能措施1、引入生態環保設計理念，通過合理的建筑布局及環境設計，充分利用自然環境，減少非可循環利用能源的消耗。2、設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路、減 少線路能耗損失。3、建筑設計盡量采用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通耗能。4、根據功能要求，積極采用節能材料。小區照明燈具采用地燈方式的高效節能燈，道路照

30、明路燈均采用高桿式高效節能路燈。各用電設置帶自動調節裝置和電容器補償屏，變壓器選用節能型，照明光源盡量選用節能的氣體放電燈和電子鎮流器，室外路燈照明采用集中控制管理，分組進行開關控制。5.5節水措施渭南地處我國內陸腹地，水資源短缺，人均占有水量遠低于我國平均水平和全省水平。節約用水既能緩解目前水資源短缺的矛盾，又是社會經濟可持續發展、建設良好生態環境的需要。本報告就節約用水提出以下措施建議：1、積極開展節約水資源的宣傳，提高大家的節水意識。2、采用節水型工藝和設備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。3、供水系統采用優質供水管材，嚴格控制和防止供水系統滲漏現象發生。4、供水泵房選用變頻裝置，

31、使供水壓力穩定，做到節水節能。5、其他清洗用水經沉淀凈化處理后，重復利用率達到80%以上。5.6成立節能機構在項目前期工作領導小組辦公室下設節能辦公室，后勤服務配套設立節能管理人員，制定節能管理措施，定期監督檢查，使節能措施落到實處，發揮其應有的作用。第六章 生態環境影響分析6.1環境設計依據1、GB3095-1996環境空氣質量標準修改版2、GB3838-2002地表水環境質量標準3、GB12941-91景觀娛樂用水水質標準4、GB18918-2002城鎮污水處理廠污染物排放標準5、GB3096-93城市區域環境噪聲標準6.2環境現狀根據實際環境調查和環境保護部門公布的環境質量報告，項目所在

32、區域環境質量良好，空氣環境質量滿足區劃的大氣環境質量二類功能區標準；聲環境達到區域環境噪聲標準的類標準；區內無工業廢水、煙塵、有毒物等污染源及污染物排放企業。6.3環境影響預測6.3.1水環境施工期間，施工人員排放的生活污水會污染周圍水環境。施工期間機械車輛的沖洗廢水、機修廢水、混凝土拌廢水及開挖中的土壤滲水在排放過程中會影響施工區周圍的水環境。6.3.2聲環境施工區周圍緊鄰居民點，施工過程中機械車輛運行、混凝土拌和、土石方開挖等都會產生較大噪聲，影響施工人員及周圍的居民。6.3.3空氣質量施工車輛在行駛過程中會產生大量粉塵，同時土石方開挖及運輸過程也會產生大量粉塵，污染空氣，施工過程中大量機

33、械設備、車輛排放的尾氣會造成施工區空氣質量下降。6.3.4固體廢棄物工程產生的固體廢棄物包括施工棄渣和生活垃圾，隨意堆放生產棄渣會產生直接水土流失，生活垃圾隨意堆放不僅影響景觀，還會對環境產生污染，并可能會對當地土壤和農田產生一定影響，尤其是難降解的白色垃圾，必須對其采取相應處理措施，減小對當地環境的影響。6.4環境保護措施6.4.1施工期間環境保護措施1、水污染控制措施對施工生產廢水應進行沉淀處理后循環利用，施工生活污水應進行小型二級生化處理系統處理后排放。2、大氣污染控制對施工場地及道路應定時灑水、清掃，保持濕潤和干凈，運渣土車輛應加扣篷布，防止遺灑，定期檢修施工機械及運輸車輛尾氣排放裝置

34、，確保達標排放。3、噪聲污染控制施工車輛經過村莊時要減速緩行，控制鳴笛，設備選型盡量選用低噪音設備，加強機械設備的維修保養；施工布置時合理安排混凝拌和機等噪聲較大的設備，盡量避免晚上施工。4、固體廢棄物處理對生活、生產垃圾，能回收利用的，分檢后送往回收站回收利用，其余的垃圾，根據市政垃圾處理方式，運往垃圾場掩埋處理。6.4.2運營期間環保措施1、環境管理措施設置專門的環境管理機構其職責為貫徹國家及有關部門的環保方針、政策、法規、條例，落實污染防治規劃，對項目運營中各項環保措施執行情況進行監督檢查。結合本工程的特點，特定環境管理辦法，并指導、監督實施，加強對工作人員的環保宣傳教育，檢查各個各同單

35、位環保措施落實情況。2、環境監理措施為保障環保措施落實到位，必須開展小區環境監理工作。根據小區范圍環境監理任務，配置專職環境監理人員。其職責為按照國家有關環保法規和工程環保要求，開展環境保護監理工作，每日對現場出現的環境問題及處理結果作出記錄，定時向環境管理機構提交環境監理報告。3、環境監測措施對各生活污水、廢水排放口設置監測點進行監測，監測頻率為每月監測一次。4、固定廢棄物處理措施對生活、生產垃圾，能回收利用的，分檢后送往回收站回收利用，其余的垃圾，根據市政垃圾處理主式，運往垃圾場掩埋處理。5、污水處理措施小區內污水由污水管道收集后，直接排入城市污水管網，至污水處理廠處理。6.5綜合評價結論

36、該項目的建成，使得本項目居民的生活環境得到明顯改善，對該地區的生態環境、經濟環境、社會環境都會產生明顯的積極影響，工程的實施制約因素較小。第七章 消防與安全防衛7.1消防7.1.1設計標準建筑工程消防監督審核管理規范（中華人民共和國公安部第30號）建筑設計防火規范（GBJ16-87）火災自動報警系統設計規范（GBJ116-88）7.1.2消防等級確定本項目主體建筑為高層建筑，耐火等級為一級，室內按要求須設有消火栓，室外須設消防栓。7.1.3室內消防系統室內消防系統采用與生活用水系統合并使用的消防給水系統。室內消火栓應每層均設，且設在明顯易于取用地點，栓口離地面高度1.5米，其出水方向向下。消火

37、栓栓口直徑為65毫米，襯膠水帶長度為25米，水槍噴嘴口徑19毫米，消火栓處均設置啟動消防水泵的按鈕。檢驗消火栓設于頂層屋面，室內消防管道成環，設2條進水管與室外環狀網相連接。消防給水管道采用給水鑄鐵管，膠圈接口，消防豎管在屋面各自連接成環狀管網。7.1.4室外消防系統室外消火栓的布置應滿足：室外消火栓間距不超過120米；消火栓距路邊不超過2米，距房屋外墻不超過5米。消防管道閥門均為常開，均采用有明顯啟閉標志的喋閥。室外消防給水管道自成環狀連接，用水量為25L/S，與蓄水池、加壓泵相連。各建筑物周圍預留不低于4m寬環形消防通道。7.1.5其它消防措施建筑內各層均設置通風排煙系統及疏散照明系統。建

38、筑內部設雙向疏散通道，在數量、疏散間距、疏散寬度上均滿足建筑防火要求。預防火災，增強消防意識，除在硬件設施建設上加強火災防范外，必須定期對居民進行消防知識技能培訓，組織消防演練，經常檢查消防器材。7.2安全防衛在商業小區的規劃設計中應充分考慮用戶的有效防范行為，通過控制小區入口、明確劃分空間領域等措施來提高小區的安全防衛能力。1、在小區和組團的入口處設置明顯標志，同時在小區主要出入口、主要道路口安裝閉路監控系統，使小區具有較強的領域性和歸屬性。2、注重小區空間的強化，使用戶之間既有充分了解和相互熟悉的機會，又可以使住戶視線能夠觸及到建筑入口，便于對陌生人進行觀察、監視。3、注重小區交通網絡的合

39、理組織。在小區主干道的規劃設計上要做到“順而不穿，通而不暢”，減少交通環境的混亂交雜，提高安全系數，在小區級道路的規劃上盡量作出曲型設計，限制車輛穿行的速度，達到安全與降低噪音的目的。第八章 項目組織管理與施工進度8.1項目組織管理8.1.1項目經營管理形式本項目實施主體為渭南高新區管委會，由渭南奧林體育產業發展有限責任公司統一組織、協調、配合高新區管委會具體實施。公司的組織機構為董事長領導下的總經理負責制，下設行政部、計財部、工程管理部、市場營銷部、宣傳策劃部等部門組成，行使各自的職權，確保項目的順利實施。8.1.2項目組織機構本項目實施管理由渭南奧林體育產業發展有限責任公司配合高新區管委會

40、具體實施。項目的前期工作主要由公司各有關部門承擔。項目建設期，應設立相應的項目經理部，聘請具有相應資質、資歷的人員擔任項目經理，項目經理向公司負責。公司對項目經理部的運行實行全程管理。8.1.3技術管理1、技術管理由工程管理部負責；2、管理部門根據項目的合同目標，明確技術工作內容，進行分類歸并及組合，并根據工程項目的規模、性質、工期、工程復雜程度來決定管理的深度和管理跨度；3、按照工程項目的實際情況和技術工作的客觀規律制定工作流程，規范化地開展技術工作。8.1.4施工準備階段的管理1、收集有關工程建設的信息和依據，包括：工程地質、水言語、氣象、地形等自然條件；政策、法規、規范、標準及承包合同；

41、設計圖紙及材料市場情況；本單位勞力狀況及技術裝備等。2、制定施工組織計劃。以工程的計劃、組織、控制為主要內容，編制施工組織設計，分為項目施工組織總設計、單位工程施工組織設計和特殊復雜的分部工程施工作業計劃等。3、編制施工組織設計要充分考慮技術革新與技術組織措施，從工程實際出發，以改進施工工藝、改革操作方法；改進施工機具以便提高機具性能；改進原材料的使用方法；提高管理手段的現代化和施工組織的科學化。同時，在技術上、組織上采取各種有效方法和措施，以提高勞動生產率，加快施工進度，提高工程質量，保證施工安全，節約原材料及勞力，以更好地完成施工任務。8.1.5施工過程中的合同管理1、質量控制：復核工程定

42、位測量放線成果，編制質量保證措施和成品保護措施，設置質量控制停檢點并在施工過程中及時檢查驗收，做好原材料的試驗試配。2、工期控制：編制施工總進度網絡計劃并進行分解，編制每月（或每周）施工作業進度計劃，按形象進度對比檢查月（或周）計劃執行情況，當實際時度與計劃進度發生差異時，分析產生的原因，并提出進度調整的措施和方案，同時調整施工進度計劃，以保證工期目標。3、成本控制；熟悉設計圖紙及設計要求，分析合同價構成因素，明確工程費用最易突破的環節，從而明確投資控制的重點。做好材料價格的市場調查，貨比三家，降低工程成本。規劃施工現場總平面布置，減少材料的二次倒運及使用運輸距離。做好索賠條件的記錄并防止違約

43、被反索賠。8.1.6技術檔案管理建立工程技術檔案是為了給工程的使用、維護和改擴建等提供依據。當工程一旦出現質量問題時也追溯施工過程中的每個環節，為查清原因提供依據。本工程由于技術復雜，管理難度大，應本著真實、準確、與工程進度同步的原則，并嚴格按照歸檔的要求進行歸檔，做到字跡工整、清潔，技術檔案表格內容全面、格式統一、利于裝訂。8.1.7安全管理1、建立安全領導小組。確定公司總經理為安全小組組長，全面負責項目建設期安全工作，建立安全生產責任制。2、施工過程中，工程開挖較多，應加強安全管理，及時采取防護措施，防止跨塌陷落滑坡事故。應按規定設置警示標志，防止行人車輛陷落事故。3、應加強對電源、電路、

44、電器的定期檢查，消防一切不安全隱患。4、特殊工種的工作人員，必須執政上崗。5、定期對全體人員進行安全教育和培訓，使全體建設人員達到國家安全生產要求。8.1.8勞動培訓管理由于本項目的特殊性和復雜性，必須對所有工作人員進行上崗前的專門培訓，公司要制定培訓工作計劃，分期分批實施培訓工作，對培訓后的人員要進行考試，考試合格后，方可上崗工作。培訓內容主要包括：職業道德培訓、旅游知識培訓、企業組織基本情況培訓、工作技能培訓等。8.2項目進度安排8.2.1實施進度安排原則1、科學地安排施工順序，要做到先地下后地上，先三通一平后施工；2、先進可行，通過努力是可以完成的，調動參加施工人員的積極性和主動性；3、

45、符合國家政策、法律和法規；4、結合項目部的施工能力、切合實際，優化的安排施工進度；5、滿足企業對工程項目要求的施工進度目標；6、保證施工過程中施工的均衡性和連續性；7、有利節約施工成本，保證施工質量和施工安全；8、應用網絡計劃技術編制施工進度計劃，以求科學化，能在不增加資源條件下，盡量縮短工期。8.2.2實施進度安排計劃1、項目建設周期：4年。2、項目實施進度安排第一階段（準備階段）：8個月 ，完成項目立項、拆遷、補償、設計、招標及開工前的各種準備工作。第二階段（建設階段）：30個月，完成全部土建工程、輔助及公用工程。第三階段（交付使用階段）：10個月，完成項目竣工驗收、安置房分配等。8.3招

46、投標計劃8.3.1招標原則為了提高工程質量，縮短工程建設周期，防范和化解工程建設中的違規行為，保護國家利益、社會公眾利益的合法權益，提高經濟效益，按照中華人民共和國招標投標法，本著公開、公平、公正的原則，編制本項目的招投標方案。8.3.2項目招標范圍本項目的招標范圍包括設計、施工、施工監理、設備供貨、分化施工及景觀工程等項。本項目的招標活動，應采取委托給有資質的招標代理機構代理進行。8.3.3招標標段的劃分本項目的標段設計及施工組織由業主及代理機構綜合確定。8.3.4投標、開標、評標和中標程序根據本項目質量要求高，地形條件復雜，施工難度大的情況，以及建設項目分項規范和建設要求，在招投標過程中必

47、須遵守如下程序。1、經上級主管部門批復同意后，由招標代理機構在國內媒體上公開發布招標公告。2、有意愿的投標人或組織在招標文件開始發出之日起30天內按照規定的要求報送資格預審文件，通過資格預審的投標人或組織方有資格購買標書。3、通過資格預審的投標人或組織在接到通知后15天內到指定地點購買標書。購買標書時應繳納一定金額的投標保證金，如果投標人在投標過程中有違規行業，要罰沒其投標保證金。4、通過資格審查的投標人少于3個時應重新進行招標。5、投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，招標項目屬于建筑施工的，招標文件的內容還包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、最近5年的主要業績和擬用

48、以完成此招標項目的機械設備。6、開標時由委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，開標時由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。投標人的投標應當能夠最大限度的滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準或者能滿足招標文件的實質性要求。7、評標時嚴格按照中華人民共和國招投標管理法的規定和程序進行。8、中標人確定后，招標人向中標人發出中標通知書，該通知書具有法律效力，若中標人放棄中標項目，應當承擔相應的法律責任，自中標通知書發出30日之內，按照招標文件、招標人和中標人簽定書面合同，同時，中標人要向業主開具履約保證函。其金額應為合同金額的10%。9、在合同執行過程中，中標人不得向他人轉讓或轉包中標項目，不得將

49、中標的項目肢解后分別向他人轉讓。10、對招標項目的公開范圍和選擇投標人的資質要求。不同的項目有以下資質要求。（1）勘察設計招標勘察設計招標是整個項目的前期性基礎工作。對項目的設計進行分開招標時，在全國范圍內公開挑選勘察設計單位，投標人的資質要求為乙級以上。（2）施工監理招標施工監理對工程的質量起著關鍵的作用。在進行施工招標時，公開選擇有資質的施工監理企業進行項目的監理。投標人的資質要求為乙級以上。（3）施工企業靠墊招標依據工程的需要，選擇有資質的施工企業。本工程要求資質為一級以上，公開選擇招標人。（4）主要材料及設備主要材料及設備的供應要選擇具有相應資質的供貨商，所有的材料和設備均要達到設計要

50、求的質量標準。8.3.5評標委員會的人員組成和資格要求建設項目全部采用分開招標的方式，因此，在招標過程中，為保證項目的公開、公平，對評標委員會的組成和資格有如下要求。1、評標委員會的人員組成評標委員會由項目承辦單位代表和有關環境、工程、技術、經濟等方面的專家組成，最低不少于5人。2、評標委員會的評標標準評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準和辦法，對投標文件進行評審和比較，在保證工程質量的前提下，按照投資最少的經濟原則，以確定最優的承包商。3、評標委員會成員的資格要求評標委員會由市級以上的專家庫抽取，具有副高（高級工程師）級以上職稱，對工程項目有較深入的研究和了解，并且職業道德良好，與投標

51、單位無任何利害關系。第九章 投資估算與獎金籌措9.1估算依據1、陜西省建筑廳陜建發2007232號文頒發的陜西省建筑工程綜合概預算定額；2、陜西省建筑裝飾工程消耗量定額（2006年）；3、陜西省安裝工程消耗量定額；4、全國安裝工程預算定額陜西省價目表（2006年）；5、陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費用定額結合浮動管理市場動態差計算材料價。6、陜西省市政、園林綠化工程消耗量定額及其配套的價目表、參考費率7、渭南高新區新村建設拆遷安置實施辦法8、項目單位提供的相關資料9.2估算范圍1、新征土地451.715畝；2、新建公共建筑及商業用房。3、配套建設道路、給排水、供電、綠化、網

52、絡通訊、消防等工程；4、項目前期的各種工程費用；5、建設期利息（年利率按照同期銀行貸款利率進行計算）。9.3估算取費標準9.3.1直接費用取費標準根據相關文件規定，確定工程直接費用取費標準如下：（1）公共及商業用房：1800元/平方米；（3）基礎設施建設費（包括供排水、供電、采暖、消防、監控、網絡、通訊及其它工程）：200元/平方米。9.3.2工程建設其它費用（1）建設單位管理費：依據建財2002394號文件計取；（2）工程監理費：依據陜價行發200783號文計取；（3）工程勘察設計費：工程勘察設計收費標準（2002年修訂本）計取；（4）工程前期費：參考國家計委計價格19991283號文件取；

53、（5）環境影響評價費：參考國家計委計價格2002125號文件計取；（6）招投標代理服務費：參考國家計委計價格19991283號文計取；（7）施工圖設計審查費：依據陜價函200373號文計取；（8）基本預備費：按第一、二部分工程費之和的5%計取；（9）建設期利息按照同期銀行貸款利率進行計劃。9.4投資估算項目估算總投資9億元。其中：主體工程投資約6.5億，配套工程投資1億，前期工程費用近5000萬，基本預備費5000萬，建設期利息5000萬。9.5融資方案制定招商引資的優惠政策，改善本項目投資的軟環境，促進本項目對企業的投資吸引力。9.6資金來源項目總投資為90000萬元，資金來源為招商引資。第

54、十章 效益及還款能力分析10.1社會效益評價10.1.1社會效益渭南市穆屯小區城中村綜合改造項目社會效益顯著，主要體現在以下幾個方面：有利于提高城市形象，是一項“品牌工程”。一個城市就是一張名片，城市形象就是城市對外的臉面。近幾年，渭南市城市發展取得了重大進展。但就目前情況看，市區現有成套樓房入住率較低，建成區內還有一大部分是簡陋的平房。大片的平房區，尤其是城區中心地段的大面積平房區與城市發展不協調，與市委、市政府提出的打造“國家級衛生城市”的目標不協調。本項目的實施可以有效改變城市面貌，打造魅力渭南，提升城市品位，擴大城市影響，為城市快速發展奠定了基礎。有利于拉動經濟發展，是一項“強市工程”

55、。近年來，國家加大了對土地資源的控制，促使城市發展走集約化道路。實施城中村改造必將對擴大城市容量，防止城市規模無序擴張，有效盤活存量土地，實現土地節約集約利用產生積極的推動作用。發展房地產業等現代服務業的重要舉措。據統計，2008年全市建筑業、房地產業稅收占全市地稅收入的30%左右。一般情況下，房地產投入每增長1個百分點，就將拉動經濟增長0.5-0.6個百分點，每增加1元的房地產投入，就會帶動3-4元的社會投入，加上相關產業和消費的拉動，將有力地拉動固定資產投資，推動全市經濟健康快速增長。有利于構建和諧社會，是一項“穩定工程”。貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會，必須堅持以人為本。在加快發展中實

56、現科學發展、和諧發展，不僅要統籌城鄉和區域發展，而且要注重城市發展與資源、環境的協調，注得城市困難群眾的基本生活保障。實施城中村改造，將使群眾享受到改革發展的成果，不僅會大大改善困難群眾的居住條件，還能推動社會救助機制和保障體系建設，特別是為解決渭南市城區因城鄉二元結構產生的社會醫療保障和養老保障存在的巨大差距，最終實現“城中村”與城市社會保障制度的一體化創造了條件，也會使居民改進生活方式，促使他們由村民盡快向市民轉變，從而使“城中村”完全融入城市，以加快城市化進程，促進城鄉協調可持續發展。10.1.2社會互適性分析1、不同利益群體對項目的態度以及參與程度該項目的開發建設將極大地促進渭南市的“

57、城中村”改造，起到示范和帶動作用，解決了群眾的住房商業問題、優化了城市土地資源、改善了城市基礎設施，對城區環境建設、生態保護具有重要作用，對于城區居民周邊的衛生條件改觀將產生積極影響。隨著項目的實施，項目區內群眾得到了實際的利益，項目周邊地區居民感受到了城市美化的成果，將為城市居民和各類創業者、投資者提供更為廣闊的發展空間和良好的發展環境。同時，隨著城市經濟的發展，也將為城區周邊的農民進城經商、務工創造更多的就業機會和崗位。因此，本項目的建設必將會得到當地人民的大力支持，得到城市中不同利益群體的認可和肯定，不會產生較大社會問題和不安定因素。2、各級組織對項目的態度及支持程度本項目建設是貫徹落實

58、渭南市委、市政府關于城市發展“大水大綠宜居”方向和城市發展“西擴北進”的骨干項目和基礎工程，是拓展城市發展空間、提升城市品位、展示城市形象的龍頭項目。對于本項目的實施，渭南市委、政府高度重視，市發展改革委員會、建設局、規劃局、土地局等有關部門和渭南高新區黨委、管委會以及其相關單位、辦事處等，均給予了大力支持和積極配合，為本項目的前期調研、規劃、論證等前期工作的順利完成提供了良好的外部環境支持。隨著項目建設，項目區內涉及的村級集體經濟得到了明顯改善，經濟實力明顯增強，村級組織對項目建設持歡迎和支持態度。3、渭南市綜合建設條件與本項目的互適性分析渭南市作為陜西關中東部的一座新興的中等城市，交通便利

59、，區位優越。近幾年來，在渭南市委、市政府的高度重視和正確領導下，城市建設日新月異，城市基礎設施不斷完善提高。無論是交通、電力、通信、供水等基礎設施條件，還是糧食、蔬菜、肉類等生活條件，還是醫療、教育、勞動保障等社會福利條件都比較完善，為本項目的開發建設提供了堅實的物質支持和保障。而且，項目的實施，將使渭南市的基礎設施建設得到明顯改善，城市中心區輪廓初步顯現，城市功能更加完善。因此，項目建設與城市現狀將互相促進。4、渭南市產業基礎與本項目的互適性分析渭南市作為陜西關中東部的新興城市，交通便利，屬于西安市半小時都市圈內。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區產業發展目標和方向，要堅持錯位發展、快速發展

60、的思路，把渭南城區打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會城市服務業發展的延伸地。近幾年來，隨著城市規劃的修編、城市功能分區的確定、城市經濟的快速發展，渭南城市服務業的種類門類及行業服務范圍、服務能力、服務水平、服務質量等都有了較大改善，服務業得到了迅速發展和提高。隨著本項目的建設實施，將拓寬渭南城市的建設地域，項目所在區域最佳宜居區和高務區的發展定位，均為城市服務業的快速發展奠定了基礎，提供了寬闊的發展空間，這對于渭南城市第三產業發展壯大具有積極的推動作用。因此，項目的互適性較好。10.2經濟收益分析渭南市穆屯小區城中村綜合改造項目所產生的經濟收益，包括直接

61、經濟收益和間接經濟收益。直接經濟收益為該項目完成后項目區回收建設用地出讓增值收益，間接收益為項目建成后，項目區周邊新增的相關產業，企業所產生的稅費收益等。10.2.1回收建設用地出讓增值收益（直接收益）（1）現狀土地價值穆屯村周邊地區現狀土地主要以村民宅基地、種植業和養殖業為主，間有少量的個體小企業，單位土地創造的收益較低，土地利用率較差，加之周邊城市基礎設施建設還沒有完工，其他城市大型建設項目還未建成，參考目前政府確定的土地基準價，估算目前每畝土地價值為11.5萬元左右（其中包括基準地價和青苗費、土地附著物賠償費等，不含拆遷補償費和安置房建設費用以及與將來土地開發有關的其他費用）。（2）土地

62、預期出讓價值估算依據和估算價值就房地產開發來講，影響土地預期出讓價值的主要因素有：區域社會經濟預期發展、預期城市化進程、預期房地產市場的整體表現等，都對土地的價值影響深遠，而土地的價值最終也并非體現在土地本身、而是體現在基于該土地的開發項目及土地應用上。就穆屯村周邊地區的土地出讓價值預期，我們經過論證認為，前景較好：第一，該區域所處地理位置優越。根據渭南市城市發展規劃，穆屯村所處位置為城市“西進北擴”的中心位置，東北與將要建設的渭南市行政中心相望，東側與渭南市體育中心為鄰，東南側為陜西東部首家三級甲等醫院渭南市中心醫院，西部、南部為渭南市規劃的商業商貿和居住中心，地理位置十分優越。第三，隨著渭

63、南市城市基礎設施建設步伐的加快，穆屯村周邊地區城市基礎設施將很快建成投入使用，屆時，這一地區的現狀將有根本改善。第四，渭南市是新興的工業、商業和宜居城市，是我國重點建設的“天水關中經濟區”和“晉陜豫黃河金三角經濟協作區”的重要組成部分，是西安的后花園和居住地。加之長期以來，房地產市場發育較差，房地產開發的潛力巨大，近年來，房地產市場的快速發展充分反映了這點。第五，渭南市經濟社會發展預期較好。根據陜西省政府“努力把渭南建設成為現代農業強市、新型工業大市和人文山水旅游名市”的總體要求。渭南市政府正在全力“推進新型工業化”，近年來全市經濟發展速度高于全省平均水平，經濟發展前景良好。根據上述情況，我們

64、參考穆屯村周邊地區目前已開發地區的地地出讓金價值，預測三年后該塊地土地出讓價格為108萬元/畝左右。根據上述估算，項目建成后，將回收城市建設用地451.175畝，通過招、拍、掛的形式出讓，用于房地產開發，將創造土地增值效益5億元。（3）出讓收益用途根據渭南市人民政府有關會議精神，451.175畝收儲土地其土地增值、上交的各種收費和其他經營收入優先用于償還穆屯村“城中村”改造項目銀行貸款和城市公共基礎設施建設工程。10.2.2其它稅費收益（間接收益）根據渭南市國民經濟“十一五”發展規劃、城市近期建設規劃以及回收建設用地使用計劃，改造完成后將在項目區形成以商貿為主的服務業、商業聚集區。按照規定，此

65、類行業、企業應繳納其營業額5.5%的營業稅、城市建設配套費、教育附加費等稅費。預計產業與市場穩定成熟后，年可為高新區地方財政上繳稅費4000萬元以上。10.3效益分析結論該項目經濟效益較好，社會效益顯著，互適性較好，可以投資建設。- 52 -第十一章 結論與建議11.1結論1、本項目符合渭南市城市總體規劃及相關政策規定，項目的建設是改善人居環境、提升城市品位、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、品牌工程、穩定工程、強市工程和千秋工程。項目的建設具有重要意義。2、從工程技術角度看，本工程的建設技

66、術成熟，承擔項目建設的渭南奧林體育產業發展有限責任公司具有承擔該項目建設的技術力量和管理經驗。3、從經濟效益角度看，該項目可以實現資金自我平衡，不會給地方政府造成債務；從社會效益角度看，該工程社會效益明顯，可以建設。11.2建議1、建設資金的按時足額到位是本項目如期建設的前提，因此，鑒于該工程對渭南市城市建設的重要性，渭南市政府要出臺推進項目的優惠政策，幫助建設單位籌措資金，以利于項目建設。2、拆遷安置是該項目實施的關鍵所在，建議成立拆遷安置工作組織機構，全面負責工程的拆遷安置工作。制定切實可行的拆遷工作方案，廣泛征求項目涉及的群眾意見，確保拆遷工作順利實施，為工程的設施創造條件，減少在工程施工中的外部干擾。3、在施工過程中，嚴格按照環保、安全監管部門的相關規定進行規范施工，最大限度的減少對周圍環境的影響和事故發生。4、在項目建設中，要切實把好質量關，在項目營運中，需選擇信譽良好的物業管理公司進行小區管理。