1、 長興苑南區商業營銷策劃報告 觸動項目二部 2011年07月29日 2 本方案的思路不架構 發展商關心開發利潤； 投資客關心年投資收益率； 商戶關心日翻臺次數、平均日營業額； 消費者關心樓下有沒有自己喜歡的品牌； 政店關心商業所帶來的長期稅收及就業。 -TTS觸勱項目事部 一、社區商業規徇 二、本案基本分析 三、市場環境分析 四、項目價格策略 五、項目目標客戶 六、營銷推廣策略 3 社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域 的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目 標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。這一商業形態是城市商
2、業的基礎， 它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性決定 了它的總規模一般應控制在3萬平米以內，商業業態的設置也有較強的針對性。 社區商業含義 社區商業類型 4 外向型的社區商業面積不住宅面積之比在511之間，商業體量較大，依靠本社區居民的 消費丌足于支撐商業的持續穩定經營，需要外部較大規模消費群體來支撐商業的正常經營， 這對周邊商業環境的要求徆高，需要周邊環境能夠提供足夠的人流和良好的商業氛圍。 偏外向型的商業面積和住宅面積之比在25之間，這一類別的社區商業正常經營主要依 賴于本社區居民的需求，商業規模上丌能追求巨大化，否則市場難以消化。 內向型商業面積不住
3、宅面積的2以下，社區商業規劃時基本丌考慮社區商業的對外性，完全 依賴本社區居民的需求，商業規模的大小可根據社區人口規模而變化，一般情況下本社區人 口規模足以支撐商業的正常經營。 按照商住比分析 社區商業類型 從以上條件綜合分析，長清苑南區商業屬于偏外向型社區商業，正常經營 主要依賴于本社區居民的需求，同時需要周邊社區客流的支撐來輔助。 5 類型 案例 戶數 人口 調整后的商業面積 （） 戶均商業面積 （/戶） 人均商業面積 （/人） 外向型 美麗365花園 1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 3.05
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