工業地產的開發模式、盈利模式研究分析（17頁）.ppt
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工業地產的開發模式、盈利模式研究分析（17頁）.ppt
1、1 工業地產含義及開發模式 1.1 工業地產含義 含義：指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地， 以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商 服和綜合類用地以外的第四種性質用地。 分類：包括重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房 地產（物流地產）、自由貿易區房地產（指帶有特殊 政策的貿易加工型通用型工業地產） 特點：投資規模大、快速啟動、提供增值服務、追 求長期穩定回報 1.2 工業地產開發模式 1.2.1 工業園區開發模式 目前我國各級地方政府最常使用的工業地 產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主 要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區 管委會下設的開發公司。 缺陷：不熟悉工業地產的運作
2、方法，項目 前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其 在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部 分工業園區閑置與擱荒 1.2.2 工業地產商模式 指房地產房地產投資開發企業在工業園區內或其 他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、 綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等 房產房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、 合作合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管 理，最后獲取合利的地產開利潤。 如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商 1.2.3 主體企業引導模式 指在某個產業領域具有強大的綜合實力的 企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大 的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營 建一個相對
3、獨立的工業園區；在自身企業入駐 且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大 的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售 等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產 業鏈的打造及完善。 如上海上海金山的上海石化工業園區 1.2.4 綜合運作模式 指對上述的工業園區開發模式、主體 企業引導模式和工業地產商模式進行混 合運用的工業地產開發模式。 1.2.5 私人業主開發模式 目前在小廠房這一塊，私人業主開發占了 很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上 楊，其利潤匯報率已經超過商業地產，且操作 建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策 的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發 模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房 在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時 常也逐漸將其淘汰。 1.3 工業地產企業盈利模式 1)主要以土地溢價增值而獲取利潤主要以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發商在完成項目基礎設施建設
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