1、宜興現代生活廣場復盤經過宜興現代生活廣場復盤經過 2012年12月20日 2013-1-22 晨興置業 2 項目的規劃方案（總平圖）汽車南站 社會停車場 公交車南總站 商圈分布商圈分布 現有一主六副的格局 主商圈：市中心商圈以通觀路和解放路為中間，人民路兩側為主。是宜興主城區真正意義上的商圈，輻射主城區30萬人口和全市130多萬人口。社區型商圈：三個新商圈即新天地商圈、大潤發商圈、樂購商圈。三個老商圈即環科園商圈、東山商圈、陽泉商圈。商圈發展商圈發展 市中市中心心 東山東山 大潤大潤發發 環科環科園園 樂購樂購 新新 將來一主兩副三小的格局。主商圈：市中心商圈向北與新天地商圈聯成一體并重點向北

2、擴容，兼并陽泉小商圈。副商圈：大潤發商圈隨著東部新城的開發向東向南輻射；樂購商圈隨著聯想地塊的開發而擴容，將增強對東山社區的輻射力。小型社區商圈：環科園東山社區型商圈一心兩城 宜城五區 一核三組團 伸懶腰式城市規劃 城市規劃城市規劃 近期計劃近期計劃 沿東氿西側和北側將是2012年前宜城中心區住宅建設的重點，尚有數千畝土地待出讓 環科園的西北與東南各有數百米的居住用地可供環科園的生活配套使用。其中，東河路南側地塊150頃，2250畝商住用地，可入住4萬以上人口，值得重點關注。（詳見后續分析）規劃前瞻規劃前瞻 2012年后城市發展構想 的啟動意義 序號序號 項目項目 權重權重 評星評星 評語評語

3、 得分得分 1 區位及外部交通 20 四星 優勢為長三角幾何中心，三省交界處，距滬寧杭基本等距，暫不通快速火車，規劃有寧杭高鐵與新長鐵路樞紐，市域面積大，短期消費不易外流，長期鐵路推動客流導入。劣勢為河網密布使交通設施建設成本增加，短期存在交通瓶徑。16 2 人口 20 四星半 優勢為人口數量在縣級城市中相對較多，且有大量外來人口進入，大量個私業主高收入階層存在，整體消費民風偏鋪張；劣勢是缺少城市白領等中間階層，人口整體文化層次低，新型商業的接受度受影響。18 3 經濟基礎 15 四星半 優勢是中國陶都的特色產業支撐，人均GDP已達8000美元。劣勢是大型工業企業的缺乏，第三產業比重低。13.

4、5 4 商業環境 10 四星 優勢是旅游城市的游客對特定業態的支撐較強。劣勢是缺少有特色高品質的商業消費場所。8 5 內部交通 10 三星半 優勢是公交體系發達較為完善，劣勢是中心區部分地段存在交通瓶徑。7 6 城市規劃 10 三星半 優劣是一城兩區較好的利用了現有基礎商圈，拓展了城市空間，并已有一定的商圈規劃。劣勢是兩區聯結地帶考慮不夠，造成相互商業競爭，城市規劃未涉及城市旅游。7 7 市級商圈成熟度 8 三星 市級商圈與新天地商圈的融合正在形成中，政府欠推動。4.8 8 城市管理 7 三星 文明衛生的城市氛圍尚未形成。4.2 總結總結 100 準四星準四星 基礎較好，有較強的發展潛力基礎較

5、好，有較強的發展潛力 78.5 宜興城市商業消費發展潛力述評宜興城市商業消費發展潛力述評 綜合述評綜合述評 項目區位項目區位 現代生活現代生活廣場廣場 項目位于城南環科園境內，氿濱大道西側。項目距市中心約公里，距寧杭高速入口約公里。一級商圈一級商圈 以項目南北兩個廣場為圓心向四方向各步行以項目南北兩個廣場為圓心向四方向各步行15分鐘測定本項目的一級商圈（主商圈）范圍分鐘測定本項目的一級商圈（主商圈）范圍 東側氿濱大道、北側永安路、南側東河路龍潭西路。步行15分鐘半徑內的居民小區有：金色年華、富康小區、澤福苑、城南新村、岳南新村、岳堤南苑、南郊花園、龍背山莊、城市嘉苑、岳陽苑。步行15分鐘半徑內

6、的單位有：城管局、檢察院、實驗中學、實驗小學、廣電局、匯文中學；步行15分鐘半徑內另有汽車南站、龍背山森一級商圈概況一級商圈概況 岳堤南苑 岳南新村 富康小區 金色年華 匯文中學 本項本項目目 停車場公交中心 汽車南站 南郊花園 龍背山莊 澤福苑 城南新村 龍背山森林公園 城管局 檢察院 實驗中學 實驗小學 廣電局 城市嘉苑 加油站 東河路東河路 龍潭西龍潭西路路 永安永安路路 餐飲娛樂集中餐飲娛樂集中區區 聯想地塊聯想地塊 聯想地塊聯想地塊 岳陽苑 一級商圈之商業業態一級商圈之商業業態 除現代廣場外，一級商圈內商業業態主要分布于仇濱大道（永安路謝橋路）兩則、汽車南站出口對面、龍潭西路（人民路

7、至仇濱大道）兩側、人民路（廣電局龍潭路）、謝園路兩側。樂購商圈以現代生活廣場mall為消費龍頭，在核心半徑內約有7.5萬平方米商業面積，目前空關約2萬平方米。氿濱大道（永安路謝橋路）的商業依托這條公路自發行成，是以物流配送為主要業態的低檔商鋪。一級商圈之商業業態一級商圈之商業業態 氿濱大道（永安路謝橋路）兩側，分布有4000平方米左右底層商鋪，除南開賓館外，其它均為零售與辦公混營的業態，行業主要為電腦配件、物流、機電等，該條路的商業業態是依該條路的商業業態是依托九濱大道這條公路自發行成的以物流配送為主的低層次商鋪托九濱大道這條公路自發行成的以物流配送為主的低層次商鋪。大部分鋪面經營有4年以上，

8、租金在0.4-0.6元/平方米/天，且3年內無遞增。無經營管理、物業管理費。汽車南站對面業態以餐飲為主，餐飲業比重達70%，近三年租金略有遞增。一級商圈之商業業態一級商圈之商業業態 汽車南站對面汽車南站對面 有1000平方米左右的商鋪，個別為1層復2層，大部分均是底鋪。餐飲比例約占70%，其它為陶藝及土特產零售。大部分商鋪經營3年以上，近3年租金略有遞增。目前零售業態租金1.3元/平/天，餐飲業態租金為0.4元/平/天。人民路與龍潭路交叉口的餐飲休閑小商圈已形成規模，成為市中心以外的3個餐飲休閑商圈之一。一級商圈之商業業態一級商圈之商業業態 人民路與龍潭西路交叉口餐飲和休閑業態已形成商圈效應人

9、民路與龍潭西路交叉口餐飲和休閑業態已形成商圈效應。是市中心以外3個餐飲休閑集中小商圈之一。該商圈有超過500平米營業面積以上的商家15家。餐飲的龍頭企業為老地方，休閑娛樂的龍頭企業為神話，均在市區同行業有一定號召力。該區域總商業面積約為20000平方米，餐飲所占比重達50%，賓館業30%，其它為20%。普遍以1層復2、3層經營為主，個別復4層。該區域租金以0.61.0元為主，個別如新開業的新大陸酒店，鋪金達到了1.1元/平方米/天，另含有5元/平/月的物管費。該區域餐飲的形成源于森林公園開業后，并有城南公務宴請的支撐，但08年以后，受新城路北端餐飲休閑商圈的擠壓，餐飲業的生意有所趨冷。目前一級

10、商圈內商鋪空關比例約25%.一級商圈之商業業態一級商圈之商業業態 匯總對比：本區域現代廣場有4.5萬平方米商業面積，周邊1000米內另有3萬多平方米商業面積，合計有7.5萬平方米。目前空關鋪面約2萬平方米（含現代廣場1.2萬平方米）。森林公園、汽車站是本區域餐飲與賓館業的一個重要引擎，而實小、實驗中學則對吸引高層次人口導入起作用。一級商圈之公建設施一級商圈之公建設施 汽車南站 森林公園 實驗小學 實驗中學 關健詞：中高端消費外流，目的性餐飲商圈已形成，每天十幾萬的路過客成為可借用的消費力。一級商圈之綜合分析一級商圈之綜合分析 項目步行商圈內約有1.4萬的常住居民、1400名工作人口以及每日約2

11、000名的流動人口。其中高收入人口比例約為高收入人口比例約為30%，低收入人口比例接近半數。人口消費結構集中于中低端，中高端消費需求不足且外流現象明顯中高端消費需求不足且外流現象明顯。項目步行商圈內主要商業形態以零售業為主，主要服務于周邊居民的生活配套，餐飲休閑業態的餐飲休閑業態的比重約為三分之一，以外區域來本地的目的性消費為主，商圈效商圈效應已形成。應已形成。但餐飲業的經營情況普遍為一般，生意較好的店家比例不到20%。區域內整體租金價格在0.51.5元/平米/天之間。局部如樂購內部的零售業態租金為2-2.5元/平米/天。本區域交通路網發達、公交線路眾多交通路網發達、公交線路眾多，龍潭西路和仇

12、濱大道作為宜興重要交通干道，每天過往車輛2萬多輛，路過客人十幾萬人次，此部分路過客，將是本項目可以借用的消費力。二級商圈二級商圈 按5萬平方米mall次商圈一般為3平方公里的基本理論，項目向北3公里已達市中心通觀路，受消費慣性和市中心30多萬平方米商業的向心力影響，事實上北部約2公里處的城南河已是我們次商圈最北的邊緣，東南、西南向1000米處即為山體，因此我們把二級商圈的輻射點向東、西北延伸，環科園的全環科園的全部與城南河以南的東山社區為本項目可能輻射到的二級商圈。部與城南河以南的東山社區為本項目可能輻射到的二級商圈。環科園：約70%的人口集中居住于綠園路以北，居民結構主要為園區開發的拆遷戶為

13、主。二級商圈之人口特征二級商圈之人口特征 環科園現有常住人口約5萬人，其中約約70%的人口集的人口集中居住于綠園中居住于綠園路以北路以北的北區。北部小區大部分建成于九十年代中后期，居民結構主要居民結構主要為環科園開發為環科園開發的折遷戶為主，的折遷戶為主，輔助以區域內的個體工商戶。近幾年，北部邊緣也開發有海德名園、水岸豪庭等高檔社區。東山社區：該區域居民結構以公職人員、個私業主為主 二級商圈之人口特征二級商圈之人口特征 東山社區現有常住人口約4萬人，以人民南路、荊溪南路兩條南北路和東山路一條東西路為開發軸線，大部分小區也建成于九十年代中后期，因市政府和大量行政單位位于城南，該區域居民結構以該區

14、域居民結構以公職人員、個私業主為主。公職人員、個私業主為主。東山路兩側集中了較多的機關單位。2003-2006年，也開發了部分小區，但近兩年除了澤福苑以外，沒有項目開發。大統華周邊：依托龍池路北側的大統華分店及新城路西側農工商超市等形成了社區型小商圈。二級商圈之典型商業二級商圈之典型商業 大統華周邊：大統華周邊：依托龍池路北側的大統華分店、農工商超市等形成的社區型小商圈，大統華分店約2000平方米，1復2層。該商圈每日人流量超過5000人，附近大量底層社區配套型小商鋪。平均營業面積50-100平方米，鋪面租金11.5元/平方米/天。二級商圈之典型商業二級商圈之典型商業 新城路北端餐飲休閑小商圈

15、：新城路北端餐飲休閑小商圈：依托新城苑、水岸豪庭、海德名苑等較高檔的社區而形成，現有盛世桃源、國色天香、上古足道、紫羅蘭等大型餐飲、休閑企業7家，合計營業面積1.5萬平方米左右。新城路北端餐飲休閑企業，合計營業面積1.5萬平方米左右。東山東路社區型商圈依托東山菜場形成，以社區配套型商鋪為主，多沿街底商。二級商圈之典型商業二級商圈之典型商業 環科園中央商務區規劃有10萬平方米左右高檔商務樓，未來可滿足1萬人的商務辦公需求。該商務區距本項目1500米。東來商務港東來商務港 環科園中央商務區前期啟動項目，中央商務區位于新城路以西、綠園路以南地塊，占地254畝）主要發展特色樓宇經濟、廣場經濟；整個中央

16、商務區規中央商務區規劃有劃有10萬平方萬平方米左右高檔商米左右高檔商務寫字檔。未務寫字檔。未來可滿足來可滿足1萬人萬人的商務辦公需的商務辦公需求求。二級商圈之產業潛力二級商圈之產業潛力 東山社區已基本無大型產業及人口導入，未來二級商圈消費力主要依托環科園產業發展及寧杭高鐵的拉動效應。二級商圈之產業潛力二級商圈之產業潛力 環科園十一五規劃摘編環科園十一五規劃摘編 加快形成集環保設計、生產制造、貿易服務貿易服務等產業集群。經濟發展目標：“十一五”期間，確保技工貿總收入年均遞增30%；財政總收入年均遞增25%；實際利用外資年均遞增25%；全社會固定資產投資年均遞增25%。到2010年，人均國內生產總

17、值達到1.5萬美元。產業發展目標：形成以環保產業為主體，具有自主知識產權的環保高新技術為主導具有自主知識產權的環保高新技術為主導，環保制造業和環保服務業為支撐，電子與電氣等其它配套高新技術產業與現代服務業為兩翼的產業格局。產業結構目標：環保產業產值占55%，非環保高新技術產業占25%，服務業占20%。寧杭鐵路宜興站位于龍背山森林公園南側，建成通車后，每天數萬人流經過寧杭鐵路宜興站位于龍背山森林公園南側，建成通車后，每天數萬人流經過城南去往火車站，宜城與丁蜀的聯系更加緊密，城南的區位優勢更加突顯。城南去往火車站，宜城與丁蜀的聯系更加緊密，城南的區位優勢更加突顯。關鍵詞：消費慣性市中心、43、餐飲

18、需求旺盛 二級商圈消費綜述二級商圈消費綜述 二級商圈內并無跟本案差不多的商業項目以及與樂購體量相當的大賣場，大大多數居民被消費慣性所趨使去市中心消費多數居民被消費慣性所趨使去市中心消費，如何扭轉他們的消費習慣成為迫切任務。本項目以及樂購對二級商圈內居民的吸引力明顯不足，東山社區的居民的生活用品類消費被分流至市中心大統華和城東大潤發，環科園北部居民明顯以大統華分店為中心。樂購在二級商圈的有效輻射力僅有效輻射力僅43%。而現代廣場知名度遠遠低于樂購，有43%的居民居然不知道有現代廣場，更搞不清楚和樂購的關系。服飾類去市中心消費的目的性非常明顯，且絕大部分居民并不認可去綜合類大賣場里購買衣服，本案的

19、服飾業態生存空間非常小服飾業態生存空間非常小。絕大多數居民把特色小型餐飲作為自己比較喜歡又承受得了的經營項目，表明以家庭消費為主的餐飲業需求較為旺盛餐飲業需求較為旺盛。二級商圈消費綜述二級商圈消費綜述 氿濱大道連接丁蜀與宜城，丁蜀是本項目可能輻射到的潛在消費地。項目述評之第三商圈項目述評之第三商圈 丁蜀鎮：仇濱大道連接市區與丁蜀，丁蜀是昆山最大的經濟重鎮，私營經濟非常發達，且丁蜀商業經濟的整體層次顯然不如市區，丁蜀有望成為本項目可能輻射到的區域。第三輻射圈尋找第三輻射圈尋找 綠園路緊接東山路，是張渚鎮進市區的主要干道，因此張渚也是本項目可能輻射到的重要消費地。項目述評之第三商圈項目述評之第三商

20、圈 張渚鎮：環科園綠園路距項目僅1500米，該路為張渚進市區的必經干道。張渚是次于丁蜀的郊區第二大鎮，工業重鎮與旅游重鎮。第三輻射圈尋找第三輻射圈尋找 關健詞：組團式擴散，餐飲業缺少旗艦店、品牌店。區域商業發展述評區域商業發展述評 本區域商業以兩個組團為中心向四周擴散，本區域商業以兩個組團為中心向四周擴散，即樂購為中心的購物型大賣場和以人民路龍潭路交叉口為中心的餐飲娛樂小商圈。樂購2008年總營業額約6300萬，總營業額僅為大潤發的四分之一，日均來客量約3600組5000人，僅為大潤發的一半，客單量48元/組，也相當于大潤發的一半。上述數據不僅反映了本區域人口數量、消費層次與大潤發商圈的差距，

21、同時也本區域人口數量、消費層次與大潤發商圈的差距，同時也反映了商圈整體成熟度較低。反映了商圈整體成熟度較低。而人民路龍潭路交叉口餐飲娛樂小商圈，多為300-800平米的中等業態，餐飲業餐飲業缺少旗艦店、品牌店缺少旗艦店、品牌店，主要瞄準商務宴請，也不利于消費力的綜合提升。區域商業成熟度區域商業成熟度 關健詞：43%、餐飲影響力式微 區域商業發展述評區域商業發展述評 樂購超市基本涵蓋一級商圈內的基本生活需求，對二級商圈的生活消費覆蓋率僅43%；人民南路餐飲娛樂商圈在宜興公務宴請、目的性餐飲、高端娛樂消費群中，曾經極具影響力，但進入2008年，長橋河商業街的開業、新城路北首餐飲休閑商圈的形成，八號

22、公館等高檔休閑場所的開業，使人民南路餐飲娛樂對市區高端消費者的吸引力人民南路餐飲娛樂對市區高端消費者的吸引力日趨減少，若近期不能有效提振消費吸引力，該區域餐飲娛樂消費將日益減少。日趨減少，若近期不能有效提振消費吸引力，該區域餐飲娛樂消費將日益減少。區域商業影響力區域商業影響力 新天地商圈以7萬平米的新天地mall為龍頭，整個核心商圈商業經營面積約10萬平方米。競爭商圈之新天地競爭商圈之新天地 新天地商圈新天地商圈 基本概況：商圈以蘇南商廈和太隔菜場為早期居民聚點，成型于08年7月，距市中心商圈不到千米，因該區域商業基礎良好，已發展成市中心商圈的組成部分之一，該商圈以新天地7萬平方米mall為龍

23、頭，主力店為萊新百貨、國美電器、世紀聯華大賣場、五星電器，核興商圈商業面積約10萬平方米。零售業比重超過70%，餐飲娛樂業態中有1家健身中心、3家咖啡、網吧游戲房等，經營良好，無大型餐飲。競爭商圈之新天地競爭商圈之新天地 業態分布：零售業態的比重超過零售業態的比重超過70%，餐飲娛樂與休閑業態總面積不到2萬平方米。餐飲以休閑餐飲為主，娛樂店以百渡桌球、網吧、游戲房及百度酒吧（籌建中）為主，休閑類業態以皇仕堡健身中心（5000平米）為主。新天地最高租金出現在時尚通道內小店鋪，個別鋪位租金達到5元/平方米/天，且一鋪難求。競爭個案之新天地競爭個案之新天地 租金與租賃情況租金與租賃情況：新天地mal

24、l內部1樓租金在4.5元/平方米/天，其外圍及宜北路東側鋪面租金2.5-3元/平米/天，內部2樓平均租金1.8元/平米/天，3樓平均租金1元/平米/天。外圍宜北路鋪面1層復3層，且主力面積在2、3樓的1元/平方米/天。上述租金均按經營面積測算，物業管理費5元/平方米/月。新天地mall本身1-2樓已基本滿租，3樓、4樓各招商成功約40%，2009年可供招商面積約1.5萬平方米。競爭商圈之新天地競爭商圈之新天地 經營發展評判：經營發展評判：07年、08年、09年因新天地開發，宜北路沿線鋪面租金每年遞增約20%，3年翻了近一倍，目前該商圈除新天地mall本身，其它沿街已基本無鋪面可租，商圈商鋪空置

25、率約15%。主要集中于mall的負1層和3樓。大潤發2008年總營業額達2.5億。受其拉動，陽羨東路已集聚十多家中型餐飲、休閑店家。競爭商圈之大潤發競爭商圈之大潤發 大潤發商圈大潤發商圈 基本概況基本概況：大潤發位于陽羨路與荊邑路交叉口，主體兩層，建筑面積約2萬平方米，06年初開業，2008年該大賣場總營業額突破2.5億，日均客流量8200組超過萬人，平均客單消費額81元/組。受該龍頭業態拉動，其前門陽羨東路已集聚了十多家中型餐飲、休閑店家陽羨東路已集聚了十多家中型餐飲、休閑店家。商圈正在形成過程中。因東氿新城啟動區的開發，大潤發商圈有望成為城市副中心級的商業地標。競爭商圈之大潤發競爭商圈之大

26、潤發 業態分布：大潤發內場有2900平米（經營面積）的店外鋪，以購物形態為主，陽羨東路以中型餐飲、休閑店家為主。永琪美容美發進駐。租金與租賃情況：大潤發內場店鋪租金510元/平方米/天不等。陽羨東路商家大部分為1層復3層，租金均價0.61元/平方米/天。經營狀況較好，基本沒有空鋪。無管理費。經營發展評判：隨著城市規劃中的東氿新城啟動區的開發，該區域周邊人口導入的進程加快，大潤發商圈將漸漸成型，并有望成為城市副中心的商大潤發商圈將漸漸成型，并有望成為城市副中心的商業地標。業地標。長橋河步行街位于市中心核心地段，為層商鋪，其2、3層大部分為餐飲商家。競爭個案之長橋河競爭個案之長橋河 基本概況基本概

27、況：長橋河步行街建成于08年夏天，位于市區商業中心的核心位置，基地總面積約31139平方米，總建筑面積31519平方米，其中商業建筑面積24166平方米，地下建筑面積7203平方米。業態分布業態分布：底層主要為服飾業態，23層主要為餐飲娛樂休閑業態，目前進駐的商家主要有傣妹火鍋、戰鍋策、江南小廚、豪客來、韓國料理等。該項目餐飲消費以逛街后的隨機性消費為主，以高收入群體為主的宴請類消費基本沒有。競爭個案之長橋河競爭個案之長橋河 租金與租賃情況：整條步行街東熱西冷，東部底層鋪面租金68元/平方米/天，西端底層鋪面租金3-4元/平方米/天。2樓租金2-2.5元/平方米/天，3樓平均租金在1.2-1.

28、5元/平方米/天。招租情況良好，空鋪率不足10%，各店家反映經營狀況較好。經營發展評判：因地段較好，該項目已經成為宜興特色餐飲最具吸引力的地方，主要消費者為市中心逛街客群，隨機性消費為主。以停車為主的目的性消費并不強隨機性消費為主。以停車為主的目的性消費并不強。發展前景較好，預計三年內租金年遞增10%以上。聯想地塊的萬平方米商業將于今年月份啟動開發。競爭個案之潛在對手競爭個案之潛在對手 聯想地塊聯想地塊：謝橋路北側，仇濱大道與人民南路之間。緊鄰本項目，占地面積2.3萬平方米，總建筑面積3萬平方米。其中商業面積約2萬平方米，主要為3層街區式設計。目前項目在規劃中，預計09年5月動工，10年底可望

29、開街營業。競爭格局綜述競爭格局綜述 競爭項目排序競爭項目排序：新天地、大潤發、聯想地塊、長橋河。其中新天地1.5萬平方米待招商面積，對外來品牌商家進駐本項目的入駐意愿是不小的沖擊。租金競爭狀況租金競爭狀況：新天地的空鋪主要集中在3、樓和地下，按經營面積日租金1元平米，管理費較低。而長橋河項目的租金較高，因地理位置問題，并不對本項目構成正面競爭。商圈成熟度商圈成熟度：上述項目除聯想地塊外，其商圈均較為成熟。龍頭業態的拉動作用明顯。本項目招商過程中前期面臨新天地、后期面臨聯想地本項目招商過程中前期面臨新天地、后期面臨聯想地塊的正面競爭。塊的正面競爭。項目概況項目概況 本項目總用地面積28500平方

30、米，建筑面積60689平方米，其中設計地上45898平方米（實測46076平方米），地下14790平方米，容積率1.6，地下停車位300個，地上90個。店名 阿馬尼 上島 金田中 永和 網吧 云鳳祥 名煙名酒 茶葉 桌球 佳佳旺 ITAT 合計 營業面積 1531 318.5 304 457 26 20 57 485 192.8 建筑面積 2047 905 448 490 611 42 32 91 648 263 5000 10576 樂購使用建筑面積25460平方米，本項目商業第一層9086平方米，商業第二層4266平方米，商業第三層4559平方米，地下2016+730=2746平方米。合計

31、商業面積46117平方米，其中現代廣場商業面積20657平方米。項目概況項目概況 擬進行保留的有效商家建筑面積擬進行保留的有效商家建筑面積 現代廣場自有商業總建筑面積現代廣場自有商業總建筑面積20657平方米（含地下平方米（含地下2746平方米）。平方米）。注:灰色塊為暫保留,后期結合招商情況及轉租賃情況決定是否保留 本項目（含樂購）實際營業的建筑面積36036平方米，其中零售業比重82.7%、餐飲業比重8.1%、休閑娛樂業比重9.2%項目概況項目概況 現代廣場部分現有實際可經營業態中，餐飲有上島、金田中、佳佳旺、永和四家共2106平方米，休閑娛樂有阿瑪尼、網吧、桌球三家共3306平方米，零售

32、業態有ITAT、綠壺春、云鳳祥等三家共5100平方米，其它如煙斗騎士、愛茉莉、阿福名店、歐吉亞拉等均難以維持經營擬取消。樂購面積中除肯德基和美食廣場合計約800平方米為餐飲業態，其它24660平方米均為零售業態。統計中得出，本項目（含樂購）實際營業的建筑面積本項目（含樂購）實際營業的建筑面積36036平方米，其中零售業比重平方米，其中零售業比重82.7%、餐飲業比重餐飲業比重8.1%、休閑娛樂業比重、休閑娛樂業比重9.2%。休閑娛樂業經營狀況均較好；餐飲業除永和豆漿、肯德基生意較好，其它均生意冷談；零售業態中經營狀況好壞參半。阿瑪尼已成為宜興中高端娛樂業態的旗艦品牌。項目店家掃瞄項目店家掃瞄

33、阿瑪尼：阿瑪尼：為本項目經營最成功的商家，在宜興娛樂業中具備較強影響力，已成為市區夜生活的旗艦店，其消費客群以20-40歲為主。酒吧部分客單量在80-150元/人，KTV部分客單量在150元/人以上。每日接待消費客人400-500人次.。永和豆漿以工作餐為主，肯德基以家庭餐飲消費為主，經營效益較好。永和豆漿：為本項目經營最成功的餐飲商家，每日營業額約4000元，早餐、中餐、晚餐、夜宵四拔客戶。早餐和中餐主要為本項目及附近的上班人士，晚餐和夜宵主要為娛樂場所上班人士和消費者。肯德基：借助其品牌效應，經營效益較好，以吸納一級商圈內居民的家庭餐飲消費為主。項目店家掃瞄項目店家掃瞄 項目人流分析項目人

34、流分析 項目人流入口分別有東、北、西、南、東南五個稍大的入口，和ITAT、永和邊側兩個經營戶通道。事實上，東南側入口成為一級商圈居民進入樂購的主通道，南側入口主要是樂購班車引導入的客群。其它入口均極少人流。據粗略統計一樓樂購與ITAT交接通道以及二樓樂購與現代廣場交接通道每天平均約分流500人左右，不足以對項目經營形成實質支持。項目定位思考項目定位思考 消費者定位消費者定位 商圈基礎消費力不足，需加強目的性消費的吸引商圈基礎消費力不足，需加強目的性消費的吸引 業態定位業態定位 首先是針對二級商圈居民，其次是針對全市居民的中高端目的性消費業態首先是針對二級商圈居民，其次是針對全市居民的中高端目的

35、性消費業態 兩種方向：一種是批發市場、主題專業市場類的購物型業態。另一種可以為中高端兩種方向：一種是批發市場、主題專業市場類的購物型業態。另一種可以為中高端 餐飲與中高端娛樂業態融合的主題商業。鑒于產品現狀和現有業態導向，建議取后者。餐飲與中高端娛樂業態融合的主題商業。鑒于產品現狀和現有業態導向，建議取后者。項目定位思考項目定位思考 開發商角色開發商角色商圈運營商商圈運營商 本項目不是一個普通的商業項目，需按照城市規劃的最初要求，以樂購為龍頭引導區 域內形成東山與環科園的生活商圈。做好市場培育，提升鋪面價值，選準時機對外銷售 租售關系思考租售關系思考 出于提高“平效”考慮，建議樓控制低平效的普

36、通餐飲業態，盡可能選擇高平效的購 物業態（含高檔社區配套）與較高平效的品牌小餐飲。3年后租金需達到原售價的5%左右 項目定位思考項目定位思考 消費定位消費定位中高端目的型消費集中地中高端目的型消費集中地 項目功能定位項目功能定位城南商圈孵化器城南商圈孵化器 項目業態定位項目業態定位以餐飲、娛樂為主，社區配套為輔以餐飲、娛樂為主，社區配套為輔 項目形象定位項目形象定位吃喝好旺角吃喝好旺角 宜興樂活城宜興樂活城 平效偏低導致商家每平租金承受力較低，后期招商中應嚴格控制承租面積，提高平效的基礎上提高租金。平效分析平效分析:ITAT,2008年2月至2009年1月,總營業額1839571元,按建筑面積

37、5000平米,平效為1元/平米/天;上島咖啡.2008年2月至2009年1月,總營業額1591379元，按建筑面積905平米,平效為4.8元/平米/天;阿瑪尼,2009年1月,據報營業額約150萬元,按建筑面積2047平米,平效為24.4元/平米/天；永和豆漿，2009年1月，24小時平均營業額約4000元，按建筑面積490平米，平效為8.2元/平米/天。前期經營總結 本項目1-3層平效出現了奇怪的倒掛現象。平效將直接對應到商家所能承受租金，一般零售業所能承受的租金為平效的20-25%，餐飲業能承受的租金為平效的10-15%。永和豆漿2009年月租金為14783，按建筑面積測算，每日租金為1元

38、平方米。假設面積能控減至330平米，則日租金提高至1.34元/平方米。前期招商總結 店名店名 阿馬阿馬尼尼 上上島島 金田金田中中 永永和和 網吧網吧 云鳳云鳳祥祥 名煙名煙名酒名酒 茶葉茶葉 桌球桌球 佳佳佳佳旺旺 ITAT 合計合計 營業面積 1531 318.5 304 457 26 20 57 485 192.8 建筑面積 1927 905 449 498 471 36 32 91 648 263 5000 10320 因按營業面積招商，前六家共損失可招商面積744.5平方米，計劃在后期通過增加可租賃面積補足。前期計劃保留4286平方米，灰色塊正常店鋪五家為擬重新招商的部分共6034平

39、方米 保留面積 招商面積 合計 一層 754 7848 8602(除農行400+自營84)二層 778+356=1134 3132 4266 三層 2398 2161 4559 合計 4286 13141 17427+自營484=17911 而根據租賃面積表統計得出13151平方米。數字已基本吻合。前期定位思考 項目運作的前提條件 增加人氣促發商氣 方法一：增加社區服務設施，使項目地成為周邊兩公里居民的人氣中心 方法二：主力店盡可能是吸引人氣較多的業態 方法三：打造高品質商業景觀，吸引隨機性消費人群 中庭 消費客群定位 本項目一級商圈人口數不足，人口層次呈兩頭大、中間小，高端消費外流嚴重；而二

40、級商圈人口眾多，但低端消費群被其它同類項目分流嚴重，高端消費群尚未對本項目形成認知。建議項目立足一、二級商圈，通過業態定位增強對一級商圈中高端消費力和二級商圈中的中端消費的吸引力。將項目在一級商圈的輻射力提升至90%，二級商圈的輻射力提升至70%。輻射圈鞏固一級商圈的高端、挖掘二級商圈的中端消費 消費客群定位 分層次：圍繞一、二級商圈中的機關企事業單位的商務宴請的餐飲休閑需求，并漸漸在全市范圍中形成回頭客；圍繞二級商圈中的中端消費者的家庭性購物、聚餐及朋友小聚的餐飲休閑消費需求，并以此拉動二級商圈中的高端消費者。消費層次單位的商務宴請、家庭性購物、餐飲需求 消費客群定位 強化對20歲以下、30

41、40歲兩個年齡區間的消費者的吸引，20歲以下追求時尚性消費，3040歲追求品質型消費，前者消費忠誠度最高，后者消費力以及價格承受最強。年齡段拓寬20歲以下、30-40年齡區間的消費吸引 經營業態定位 餐飲業方向：首先是聚集一、二級商圈親友聚餐為主的中檔特色餐飲，客單消費額在5080元/人；第二是吸引全市單位和個人的普通宴請消費需求的中檔偏高品牌餐飲，客單消費額在100元/人以上。第三是吸引大量年輕客群的特色風味小吃。大型餐飲娛樂mall 經營業態定位 餐飲消費需求的九種類別 高級商務宴請 單位或個人接待貴重賓朋的宴請，發生在高規格的大酒店或大型專業餐飲場所，包房。在宜興的標準是人均100以上，

42、酒水消費往往超過菜品。普通宴請 單位或個人接待普通賓朋的宴請，一般發生在中大型專業餐飲場所，包房為主。在宜興的標準是人均80-100，酒水消費不超過菜品。親友聚餐 以提高生活品質為由頭發起的家庭及朋友間的餐飲行為，發生在中小型的專業餐飲場所、特色餐飲場所，大廳為主。宜興標準人均50-80，較少喝酒。喜宴 紅白喜事、謝師宴、生日宴等，以高規格的大酒店為主，大廳為主。宜興標準人均80-100，酒水消費不超過菜品。休閑小吃 多伴隨逛街購物行為發生，以隨機性消費為主，全大廳。宜興標準人均一般不超過30元，不喝酒。早點及工作餐 上班過程中的短時工作餐飲。宜興標準是人均10元左右。商務餐飲 一般伴隨商務活

43、動過程中的短時餐飲，多發生在咖啡館、茶館等。宜興標準是人均30-50。餐費多大于飲料。大眾小吃 個人或家庭解決饑餓問題的餐飲，多發生在傳統型的街頭小飯店。宜興標準人均10元左右。旅游餐飲 旅游觀光過程中的目的性特色餐飲。高利潤。因物業條件及宜興居民的消費習慣，餐飲業的主題應該以中檔的親友聚餐及單位普通宴請為主，休閑小吃為輔；高檔商務宴請來本項目消費的可能性較小。本項目餐飲業消費定位 親友聚餐為主，普通宴請、休閑小吃為輔 經營業態定位 娛樂休閑業消費需求分類 非健康的中高檔娛樂休閑：夜總會（高級會所）、桑拿浴場，上層社會揮霍金錢的地方 非健康的中低檔娛樂休閑：休閑美發、街頭按摩 健康的中高檔娛樂

44、休閑：足療、美容美體、健身會所、酒吧、量販式KTV、劇院、電影院、特色養生會所，追求生活情調與品質的地方 健康的大眾化娛樂休閑：舞廳、迪吧、桌球、網吧、游戲房、錄像廳、棋牌室，消磨時間或追求生活體驗的地方 體育運動休閑場所：溜冰場、保齡球館、網球場、乒乓球館、游泳館、足球場、高爾夫球場 運動休閑培訓機構：健身培訓、擊劍、邰拳道等等 其它：賭場 經營業態定位 經營業態定位 一、重點吸引20歲以下群體的時尚型娛樂，如大型電玩游戲、電影院；二、重點吸引30歲以上客群的高檔桑拿會所、足浴、健身會所。在此基礎上用一些文化休閑類型的其它業態補充。如音像圖書制品、玩具禮品屋、音樂運動器械店。社區配套方向：大

45、藥房、面包房、干洗店、美容美發、24小時便利店 本項目休閑娛樂業方向 需與阿瑪尼形成錯位經營客群互補 投資客戶定位 根據業態導向，本項目等經營做旺之后，以帶租約銷售的形式出售給投資客，建議500平米以下的或總價500萬以下的單店均帶租約整體銷售，而總價500萬上或面積500平米以上的店鋪仍需以產權式包租物業小分割銷售。城南商圈運營商 開發商角色 功能一：為環科園與東山社區商業的升級提供消費力孵化 功能二：為環科園從二產科技園轉變成二三聯動提供產業孵化 開發商角色定位 項目生存點解構 消費層面 經營層面 銷售層面 開發層面 立足二級商圈，拓展全市影響力 中檔需求為主、高檔需求為輔 家庭需求為主，

46、單位需求為輔 餐飲：中檔大型中餐主力店，拉動品牌特色餐飲 休閑娛樂：中高端精英消費的電影院、足療、浴場等 購物：以二級商圈家庭為基礎，輻射全市的主題商業 以投資客為主，當租金回報拉高到回報時售 做低起租租金，做高遞增率，做旺商鋪，盡快出售 綜合定位 功能定位 現代廣場宜興人的城市客廳 城市客廳指的是項目提供宜興市民家庭接待賓朋的休閑與餐飲公共空間 社區公共配套 特色商業景觀 零售大賣場 晨興地產首創以三大引擎拉動客廳商業開發模式 形象定位 前文關鍵詞家庭消費、二級商圈、中高端、餐飲娛樂 這是一座燈紅酒綠、蔦歌燕舞的夜生活之城 這是一座薈萃中西佳肴、四海美味的美食之城 這是宜興人追求都市奢華與現

47、代節奏的時尚之都 這里即將開啟宜興現代生活的第三空間 我們帶給宜興人現代生活第三空間 形象定位 生活概念 第三空間 第三空間指的是傳統的家庭與單位兩點一線生活以外的第三空間，這是餐飲娛樂休閑生活的統一代名詞，是指滿足了傳統的溫飽以后，提升生活質量的必備空間。現代廣場宜興人的第三空間 形象定位 有關第三空間的推廣發散 第三空間：指八小時以外的另外八小時 如：八小時我在班、八小時我在床，另外八小時，我在 第三空間：指家庭、單位以外的第三交際圈 如：在第三空間，我認識了生命中最重要的一個人 第三空間：指獨立的屬于自己的空間 如：房子屬于她，單位屬于他們，只有第三空間屬于我 其實，第三空間指的就是現代

48、的、時尚的、屬于都市的生活空間 形象定位 項目招商面向外埠市場需跳出宜興尋找啟動市場神經的定位 現代廣場 太湖西岸餐飲、休閑、娛樂、旅游核心商圈 太湖西岸：規避長三角無新意的地域概念，主打環 太湖經濟圈旅游圈的概念 旅游：項目借餐飲休閑的目的性消費特性和獨特的 商業景觀，形成一個旅游人口消費集聚地，打造宜興商業文化的形象品牌 太湖西岸餐飲、休閑、娛樂、旅游核心商圈 商業文化 餐飲 休閑 購物 娛樂 旅游 打造六為一體的主題商圈 形象定位 核心招商操盤策略 輿論先行 硬件提升 主力托市 面積控制 對項目的形象進行重新定位，設定位語推廣 重點改造項目商業環境亮化工程和人流組織 在餐飲娛樂主力店上投

49、入重要優惠政策進行招商 控制商業經營面積的基礎上提升平效，為銷售做準備 操盤策略 產品修正方案 產品硬件本身存在的主要問題：產品硬件本身存在的主要問題：水平人流通道多且分散，在目前項目整體人流不足的情況下，無法形成人流匯聚點；垂直人流通道設置不夠合理，且因為部分二樓店面在一樓沿街增設了人流口，至使垂直通道事實上使用效率不高；大型購物休閑廣場應具備的外部景觀、休閑小品、導示系統、背景音樂系統、樓體亮化工程不夠完善且品質不夠高，無法吸引人氣，形成不了商圈效應。人流動線建議 交通動線改造：交通動線改造：（1）、減去自動扶梯兩部，即北大門入口處扶梯。打口北側人流通道，讓中庭景觀吸納北門進口人流，同時此

50、扶梯的減少將促使部分人流下地，提升負一層人氣；（2）、增加觀光電梯兩部，分別設在東廣場右側和北廣場愛茉莉邊上。直接作用是拉動三層商業的人流，治愈二、三樓商鋪招商的硬傷。人流動線建議（3）、中庭觀光梯暫時禁停一樓，逼使人流向內，可通過扶梯上二、三樓，提高此扶梯使用效率，拉動二樓內鋪人氣。（5）、項目招商及二次營運初期，在保證消防安全的基礎上，關閉現有東側所有小門、次人口，僅保留東大門一個，增加此主通道人氣。人流動線建議 3 4 公交站臺：協調城管部門，將東大門斑馬線附近綠化切除，設置兩個公交站臺；將北廣場入口處盡量敞開。人流動線建議 資金計劃 擬將北廣場改造成一級輻射圈內社區居民的戶外活動中心，

51、使項目成為城南、環科園的人氣磁場。增設兒童活動場、老人活動場地，并添置器械。建議將藍球場兩側沿河苗圃做平設置。北廣場改造 資金流計劃 用石材鋪裝拼成半圓形中心廣場與舞臺區，便于社區活動與現代廣場促銷活動用。設置稍大的水景一個及具生活味的景觀小品2-3處。設置休閑坐凳，也可將樹池改造成坐凳；設置發光景觀樹與廣場背景音樂系統；增設書報亭和彩票售票亭各一個 北廣場改造 萬和路三三公路交口 振萬路 資金流計劃 東大門門頭重新設置，建議取消線條，用鋁塑板拼貼金屬邊（請景觀公司通盤考慮）；移走灌木池，沿路牙設置花壇若干，種植小灌木及四季花草。東廣場改造 資金計劃 設置水景，主通道設置部分花壇及小品。中庭改

52、造 資金流計劃 重要人流通道口設置落地導購牌（設廣告位），轉角處墻體安裝有機玻璃（亞克力）材質的導購牌、門牌若干。標識導示系統增設 萬和路 萬和路三三公路交口 萬和路 萬祥路 振萬路 資金流計劃 LED或DID電子屏：東大門設置5*7米左右（請景觀公司結合門頭改造通盤考慮），此電子屏可以顯著提升東大門人氣并增強項目對路人的吸引力，后期也可用于廣告經營。北大門、東大門增加泛光燈數量，使立面突出。亮化工程改造 燈塔與現代廣場精神坐標設置。可以設在北廣場邊緣，永安路氿濱大道交叉口內側附近，燈塔用電擬5-10KW，增強北廣場光源同時吸引人氣。資金流計劃 資金計劃 東廣場、北廣場設置若干地燈，更換現有庭

53、院燈（增加亮度并可掛道旗）。頂部增設泛光燈，增強廣場廣告燈箱亮度，樓體輪廓線設置霓虹燈勾勒，局部增加點光源 亮化工程改造 資金計劃 沿中庭過道圍欄及大樓外墻增加若干廣告位 廣告位增設 資金流計劃 項目項目 改造內容改造內容 費費 用用（萬元）（萬元）備注備注 1 交通動線改造 增設觀光梯兩部 80 含施工費用 2 外部景觀改造 北廣場燈塔及現代廣場標志物 10 燈塔、場標、廣告結合 4 水景1個、景觀雕塑3個 30 含施工 5 景觀公司設計及出圖費 20 含東廣場設計 6 兒童游樂設施、老人運動設施 10 含施工 7 北廣場、東廣場鋪裝、花草、背景音樂系統等改造 40 含施工 8 東廣場門頭改

54、造 10 含施工 9 書報亭、彩票售票亭 5 10 北廣場發光景觀樹 5 電費需接入市政系統 11 內部景觀改造 水景1個及景觀小品2個 25 含施工 12 導購牌、門牌等 5 13 亮化工程 LED（DID）電子屏 40 14 樓體亮化 35 含施工 15 廣場地燈、草坪燈等 10 16 其它工程 公交站臺2個 10 結合公共綠化帶改造 17 負一層改造預留費用 15 18 內部其它整改預留費用 30 合計合計 380 萬和路 萬和路三三公路交口 萬和路 萬祥路 振萬路 租售關系考慮 首先：優先考慮平效較高，能承受較高租金的購物型業態，便于后期出售；其次：招商時，優先考慮能承受較高租金的品牌

55、餐飲品牌娛樂，便于后期出售；第三：招商時，通過壓縮面積做高平效，才能使經營戶承受較高的租金；第四：一般來講，按目標售價5%的年回報率租金起步，3年內租金增值前景能達到回報的8%，這是投資者能承受的底線，而我司年后可望不再貼租，這也是比較理想的狀況。項目后期按照先招后售，帶租出售的原則來考慮兩者間的關系 按照上述原則，我們制定招商策劃方案如下 招商策劃方案 主力店的設置方案 主推：大型中餐（1樓西區局部2樓西區全部，附贈地下室700平米，共3200平米）小型電影院（樓東區全部約2000平方米或北端約900平米）次推：大型浴場（1樓西區局部2樓西區全部，附贈地下室700平米，共3200平米）大型餐

56、飲（樓東區北側兼加建約2000平方米）次推：大型中餐（1樓西區局部2樓西區全部，附贈地下室700平米，共3200平米）大型足療兼酒店（樓東區全部兼加建約4000平方米）中等足療加健身會所（足療約1000平方米健身會所加建2000平方米）業態規劃 餐飲：大酒樓、特色餐飲、風味小吃（合3000平米）零售：主題商城（4500平米）社區配套：干洗、銀行、婚莎攝影、移動電信、美容美發 業態規劃1 約新增面積250平方米 品牌示例：大餐飲（水天堂百姓人家）社區配套：象王干洗建設銀行永琪美容美發 主題商城 業態規劃2 主推兒童用品城：ITAT區域的兒童用品城的設置建立在三點基礎上：、這是宜興一個極具潛力的市

57、場消費空白點；、兒童購物是典型的家庭型消費，將給特色餐飲帶來充足人氣；3、出于提高平效及租金便于小鋪面出售的考慮，該區域只能設置零售業態。輔推：3C數碼城 輔推3C數碼城(電腦及其配件數碼產品手機音像制品等)：3C電子城可行的主要原因：、借助集團晨訊科技在手機行業的資源優勢,設立宜興最大的手機賣場；、數碼城的主力消費群體以時尚的年輕人為主；3、出于提高平效及租金便于小鋪面出售的考慮，該區域只能設置零售業態。業態規劃3 業態規劃3 餐飲：大酒樓、特色餐飲、風味小吃（合4266平米）新增面積200平方米 餐飲:規劃了14家特色餐飲(如過橋米線陸長興等)業態規劃4 新增面積200平米 三樓東區主力店

58、按院線休閑餐飲足療健身中心依次招商 三樓其它區域按美容SPA茶座特色理療培訓機構招商,擬將桌球乒乓球網球等歸并至四樓加建部分 業態規劃5 同1、2樓主力業態-1層擬規劃一家電玩城，洗車點配合市場培育方案設置，另一塊黃色區域配合1、2樓主力業態來使用 輔助用房 業態規劃5 不同業態間的消費支持 樂購 主題商城 餐飲 娛樂休閑 以家庭消費為主的主題商城和中高端娛樂業態對餐飲消費的拉動非常明顯，從另一角度，以二級商圈家庭餐飲消費為主的餐飲業對樂購的消費拉動也將非常明顯。招商計劃 第一階段（3-4月）：一次撒網：按方案一，啟動電影院、中式餐飲的招商 目標：第一家主力店達成意向 第二階段（5-6月）：二

59、次撒網：按方案二三，對主力店業態進行調整補充招 商，并對小型品牌撒網登記,1000平方米以上的大店可簽約 目標：兩家主力店簽約進駐 招商簽約率40%第三階段（7-9月）：一次收網：全面招商，對前期登記試圖入駐的小型業態洽談進駐，并重點補充品牌餐飲 目標：招商簽約率80%第四階段（10-12月）：補充招商與開業籌備。目標：招商簽約95%，開業85%。招商主要節點 招商目標城市：上海無錫南京杭州常州 招商計劃 4 3 上海：重點招商大餐飲兒童用品城電影院和品牌特色餐飲；無錫：重點招商地方特色餐飲娛樂休閑商家;南京:重點招商大餐飲兒童用品城電影院和品牌特色餐飲;杭州:重點招商品牌特色餐飲;常州:重點

60、招商地方特色餐飲娛 招商計劃 招商推廣策略 文線即廣告 3月份重點做好招商中心包裝、市區戶外廣告出街、招商道具制作、軟文炒作等工作，啟動第一輪宣傳。媒體選擇 選擇行業媒體及行業網站發布長效廣告，地方媒體配合活動炒作。武線即活動 活動推行：先后需要在上海（5月）、無錫（7月）、常州（8月）、宜興（9月）各開一次推介會。通過活動來推動項目招商。任何大型商業項目的前五年都屬于業態成長期 餐飲業態餐飲業態:目前8.1的比重將提升至20%,后期又將恢復至18%左右，一樓除主力店以外將過渡給零售業態；零售業態零售業態：目前82%的比重將除低至60%，后期將恢復至65%左右。一樓部分小餐飲將可能轉化成較高租

61、金的零售業態，一些過道也將增加臨時鋪面；娛樂業態娛樂業態：目前9%的業態提升至15%，后期一直基本維持現狀。其它業態其它業態：規劃占到5%，如新增加的面積等，大多數作為主力店配套使用，后期將替換成零售業態為主，商務配套使用的將不到1%，即400平方米。業態發展 作為本項目主力業態的二十幾家中小餐飲店，因競爭的殘酷，不可避免的保持較快的換手率，為保證大部分商家的持續經營，我們需將一年內換手率控制在30%以下，兩年內換手率控制在50%以下，同時，租賃合同和商鋪經營合同的簽訂應該充分考慮此種情況，避免商鋪中轉時經營戶隨意更改業態。項目3年后目標日均人流是一萬人。人流發展 樂購人流：假定樂購營業額保持

62、25%的增長勢頭，三年內增長一倍，則人流將從目前的日均5000人提升至8000人。餐飲業拉升：按1萬平方米餐飲業總面積計，每日平效需提升至10元/平，則可能達到1.5元/平米的日租金。則每日營業額10萬元，每日需有2500人消費。靠零售與娛樂業態的拉動以外，項目餐飲的目的性消費人流需達到1500人（規劃至大餐飲650人，其它850人）。娛樂業拉升：零售、餐飲業對中高端娛樂業態的人流支撐非常有限，本項目娛樂業態需靠自身品牌及特色來拉升人流，目前阿馬尼每日人流400人以上，若招商電影院與浴場，每日人流約200人次，而大型電玩每日人流將超過500人，人流拉動作用明顯。餐飲業人流的測算對項目餐飲招商的

63、檔次以及租金升值前景估算非常重要。按日營業額需達10萬，其中隨機消費、工作餐的1000人中，客單額在10元/人，此部分消費基本恒定，隨人流增加而增加；2500平方餐飲30個包房大廳15桌，不考慮翻臺，每天最多接待客戶900人，上座率取70%，每天630人，按客單量80元人測算，則5萬；其它4萬需依賴目的性的餐飲消費人群，客單額50元人，每天需吸引800人。本項目餐飲每日人流約2500人。當下，針對幫助特色餐飲店（如上島）的吸引人流與消費提升的培育方案很重要。項目成熟后，除購物性業態，項目的餐飲、娛樂每天需吸引2500-3000人的目的性消費。輻射力發展 本項目樂購對二級商圈的輻射力三年內將提升

64、至80%；25萬宜興市民中，每天約有1%的人去項目地消費，按三三原則，約有萬居民（主要在二級輻射圈內），平均每周去一次，而約有8萬居民，平均每月去一次（此部分為餐飲、娛樂目的性消費，基本輻蓋了主城區的中高收入群體的八成）。租售關系 面積(平)總價(萬)單價(元)4%回報推日租金 8%回報推日租金 1樓150#27 43.5 16111 1.75 3.5 1樓185#33.7 62 18235 2 4 面積(平)總價(萬)單價(元)4.6%回報推日租金 8%回報推日租金 2樓137#35.9 25.5 7111 0.9 1.6 2樓32#28.5 29.1 10222 1.3 2.2 目前大部分

65、鋪面返租已進入第三個年頭，假定2010年按4%定租金，隨后年遞增15%，則15年（第9年）達到8%不再貼租。而12年達到5.3%，具備了可售條件。商鋪培育期從09年15年，共7年。而二樓鋪面，假定2010年按4.6%定租金，隨后年遞增15%，則13年（第7年）達到8%不再貼租。而11年達到5.3%，具備了可售條件。商鋪培育期從09年到12年，共4年。按目前銷售實例推出的理論租金 一樓理論上需要的日租金在1.5-2元/平之間，二樓在0.8-1.5之間，才可以支撐目前售價 租售關系 地段分（30）樓層分（30）餐飲品牌度分（10）物業硬件條件分（20）面積修正分（10）日租金 總分 修正后租金 情

66、況 評分 情況 評分 情況 評分 情況 評分 情況 評分 新大陸（餐飲）一般 15 1-4 15 本地 7.5 一般 10 900 3 1.1 50.5 1.006 東來順（餐飲）一般 15 1-3 20 連鎖 5 較差 5 500 5 0.65 50 1.006 森林公園赤道吧 一般 12.5 1-2 25 本地 7.5 較差 5 650 6 1.1 56 1.116 傣妹火鍋 好 25 3 10 知名 2.5 一般 10 350 8 1.7 55.5 1.152 戰鍋策火鍋 好 30 3 10 連鎖 5 一般 10 500 5 1.2 60 1.28 醉翁亭（餐飲）較好 20 1-3 20

67、 本地 7.5 較差 5 200 10 1 62.5 1.19 本項目本項目1樓樓 一般 15 1 30-5.8 好 20-6-76.8 1.55 本項目本項目2樓樓 一般 15 2 20-5.8 較好 15-6-61.8 1.25 注:1、樓層高、品牌度高均與租金成反比關系，而地段和物業優良程度與租金成正比關系；2、按面積修正即面積越小租金越高，物業硬件評判的是車位及層高、展示面等條件。3、本項目餐飲品牌度、面積修正分均取上述平均值 4、前六家得出每分值日租金0.02018，并以此測出本項目租金。宜興市區餐飲業租金換算表 其它店家所租面積得房率普遍在90%左右，而本項目一樓得房率62%，二樓

68、得房率73%，因此按建筑面積，項目一樓租金1.07，項目二樓租金1.01 綜合考慮經營管理費高于市場標準及1、2樓租金價差，1樓租金按1.1元/平米，而2樓為0.9元/平米。招商核心問題建議 租期:從大部分鋪面的返租年限測算，本項目建議大型主力店租期控制在7年內，小型店鋪租期控制在3-5年。租金：2010年，一樓銷售所需要的日租金在1.5-2元/平之間，而餐飲租賃僅能執行1.1元/平米。二樓銷售所需日租金在0.8-1.5之間，目前餐飲租賃可執行0.9元/平米。三樓建議在0.3元。租金遞增率：理論上，租金占售價的8%，該商鋪具備投資價值，因此需保證3-5年內租金遞增到目前實際售價的8%回報率，則

69、取年遞增15%測算。2009年租金：鑒于前期招商主力店，6月份才啟動小鋪面招商，較集中的簽約在8月份后，餐飲業的裝修免租期一般為3月，因此，實收租金日基本在2009年11月或12月。建議2009年的租金與10年持平。主力店優惠政策：建議1復的大餐飲樓娛樂主力店樓主題商城主力店可用1-2年免租金方式補貼裝修費方式招商。總面積控制在為6500平米以內。1樓零售業態與餐飲業態比例為6:4，若餐飲租金低至1.1元，為保證平均租金達1.75元，則零售拉至2.15元,難度很大。1-3層平均租金約0.92元/平米 新增面積新增面積 現有空置面積現有空置面積 合計合計 擬日租金擬日租金 2010年應收年租金年

70、應收年租金 備注備注-1層 2746 2746 0.2 200458 一層 餐飲區 約250 2848 3098 1.1 1243847 除農行400及自營84 零售區 約5000 5000 1.5 2737500 二層 約150 3132 3282 0.9 1078137 三層 約150 2161 2311 0.3 253054.5 合計 13143 16437 5512996.5 新天地商圈和市中心商圈的調研數據表明,童裝數碼電器類中小商家的租金水平在2-3元/平米/天，而本項目樂購一樓店中店的租金水平也在2.5元平米天，建議通過小分割控制面積的方式提升租金;宜興娛樂休閑業態整體日租金在0

71、.3-0.6元/平方米,且不計收管理費.本項目娛樂業態含管理費擬控制在0.7元/平方米內.上述數據的測算剔除了大型主力店可能采取較大的優惠方式招商所帶來的租金減損為使后期價值測算較穩妥,隨后按1元/平方米/天來作為本項目2010年可售面積的起始租金.提升本項目整體租金水平的重要法碼是一樓5000平方米零售業態的招商成功,其日租金需做到.5元/平米（按經營面積推算為.4元，且不含管理費）。平均日租金:0.92元/平米,不含地下層的平均租金為1.06元 招商租金核算 項目價值核算 該測算按4舍5入歸整，每年遞增按15%累進。理論單價為國內投資客基本能接受的起始價，實際價值是國際通行標準來推算的價格

72、。按理論單價出售一般需附加2.5%的貼租回報。目前一二樓累計銷售6473平方米,銷售總額7309萬.目前除樂購部分的項目實際價值在8700萬，計劃六年后達2億的實際價值。而每年15%的價值遞增任務較艱巨。項目價值測算方法可分為市場比較法、銷售原值法、租金還原法三種，最后一種較為科學 年份年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 備注備注 面積（平米）17911 17911 17911 17911 17911 17911 17911 不含樂購25461平 日租金（元/平米）1 1.15 1.32 1.52 1.75 2.01 2.31 按1元起 年租金收益（萬元

73、）653.8 751.8 863 993.8 1144 1314 1510 不含地下部分(含農行)售價單價（約元/平米）理論單價 7300 8395 9654 11102 12768 14683 16885 按5%回報推 實際價值 4867 5597 6437 7402 8512 9789 11258 按7.5%回報推 銷售總價（約萬）理論總價 13075 15036 17292 19885 22868 26299 30243 不含樂購 實際價值實際價值 8717 10025 11529 13258 15247 17534 20164 不含樂購 年份年份 2010 2011 2012 2013

74、 2014 2015 2016 備注備注 面積（平米）5787 5787 5787 5787 5787 5787 5787 一樓3762、二樓2025 日租金（元/平）1.2 1.38 1.59 1.83 2.1 2.41 2.78 一樓3762、二樓2025 年租金(萬元)253 291 335 385 443 509 586 年貼租（約萬元）384 384 435 435 435 435 435 凈收益（萬元）-131-93-100-50 8 74 151 項目已售部分需貼租面積5787平方米，有望在2014年不再貼租。項目價值核算 日租金續上頁，一樓按1.35，二樓按0.9來測算。2007年起貼租，前五年7.5%，后五年8.5%，因07年另有部分鋪面銷售，所以該貼額為預估。2009年重大動作 投資影城。2009年12月開工，2010年12月營業。清退商戶ITAT。2009年10月完成撤場。招商電玩城。2009年10月完成招商，2010年3月開業。2009年清退商戶費用約200萬 2010年重大動作 調整樂購。2010年3月與大潤發完成簽約，2010年8月樂購同意撤鋪，2011年6月大潤發開業；兒童城開業。2010年2月啟動招商，9月完成開業。招商KTV。2010年6月完成阿瑪尼清退，12月完成星光大道簽約，2011 年6月開業。2010年工程改造費用約4000萬