1、廊坊萬千百貨廊坊萬千百貨規劃規劃定位報告定位報告20102010年年1212月月2121日日市場調研項目定位總體規劃對比分析工作節點報告框架廊坊萬千規劃定位報告廊坊萬千規劃定位報告一 市場調研二 項目定位三 總體規劃四 對比分析五 時間節點1.1.城市百貨行業概況；2.城市商圈分布；3.競爭分析；廊坊萬千規劃定位報告1.1.城市城市百貨百貨行業概況行業概況概述、概述、人人口、消費流向口、消費流向a 廊坊百貨當地消費總額約廊坊百貨當地消費總額約1111億，社會億，社會消費總額近消費總額近5 5年來增長迅速，增長比例約年來增長迅速，增長比例約為為15%15%，消費者以，消費者以25-3425-34
2、歲占比最高歲占比最高21.2%21.2%。當地重點企業當地重點企業:新奧燃氣總部和新奧華北公司新奧燃氣總部和新奧華北公司 中石油管道局中石油管道局d人口：行政區域內人口：行政區域內413.3413.3萬萬 其中：城市人口其中：城市人口7575萬萬 城區人口城區人口46.246.2萬萬b消費流向：消費流向：75%75%當地消費與當地消費與25%25%高端顧高端顧 客進京消費相結合客進京消費相結合c新華路商圈明珠商廈-距萬千100100米華聯商廈-距萬千320320米林美商廈-距萬千295295米新世界百貨（在建）-距萬千 11001100米朝陽市場商圈新朝陽購物中心-距萬 千25002500米朝
3、陽特價商城-距萬千 25002500米銀河北路商圈廊坊一號（未開業）-距萬千 25002500米廊坊萬千規劃定位報告2.2.城市商圈分布城市商圈分布萬千、明珠萬千、明珠 、新朝陽、新朝陽新華路商圈新華路商圈朝陽市場朝陽市場商圈商圈銀河北路商圈銀河北路商圈北北南南華聯商廈華聯商廈林美商廈林美商廈明珠商廈明珠商廈廊坊一號廊坊一號新世界新世界新朝陽購新朝陽購物中心物中心新朝陽特新朝陽特價商城價商城廊坊萬千規劃定位報告3.3.競爭對手分析競爭對手分析明珠百貨的（明珠百貨的（1/21/2）1990年開業位于我司斜對面，位處于廊坊市中心營業面積3.6萬 平方米年銷售額4.9億 （百貨）定位中檔3.3.競爭
4、對手分析競爭對手分析明珠百貨的（明珠百貨的（2/22/2）優勢品類男裝女裝女鞋兒童皮具優勢品牌薩巴蒂尼、維可多、羅馬世家、杰克瓊斯、李維斯、Lee；馬斯菲爾、ESPRIT、綾致、依戀、玖姿、百家好、歌力斯；百麗、愛步、暇步士、酷麗、接吻貓小阿迪、小耐克、小依戀、派克蘭蒂麗嬰房、好孩子、OHoo、拉比新秀麗、沙馳2劣勢珠寶化妝品鐘表男鞋床用物業老舊，設施落后廊坊萬千規劃定位報告3.3.競爭對手分析競爭對手分析新朝陽百貨（新朝陽百貨（1/21/2）廊坊萬千規劃定位報告2007年開業位于和平路朝陽市場 、管道局生活區營業面積5.5萬平米百貨年銷售額3.2億定位中檔3.3.競爭對手分析競爭對手分析新朝
5、陽百貨（新朝陽百貨（2 2/2/2）廊坊萬千規劃定位報告優勢品類珠寶女鞋床品優勢品牌周大福、周大生、老鳳祥、中國黃金老廟萊爾斯丹、百麗、雅卓、接吻貓、蘋果、高琪、星期六ESPRIT、富安娜、恒源祥、恐龍劣勢男裝化妝品男鞋/皮具女裝兒童偏離主商圈廊坊萬千規劃定位報告廊坊萬千規劃定位報告一 市場調研二 項目定位三 總體規劃四 對比分析五 時間節點1.1.SWOT分析；2.項目定位；處于城市中心商業區城市消費總量年增幅較大供應商和顧客期望值較高運營規范程度明顯高于當地競爭 對手萬達廣場在當地影響巨大，盡人皆知萬達城市綜合體聚客能力強交通便利、設施先進連鎖經營優勢優 勢機 遇 主要競爭對手打壓未來的新
6、世界百貨開業加劇競爭當地小代理商過多且不規范城區消費人口過少，高端顧客分 流至北京新進入當地，顧客來店尚未形成習慣經營面積相對較小停車場收費劣 勢挑 戰1.SWOT1.SWOT分析分析項目定位分析項目定位分析廊坊萬千規劃定位報告2.2.項目定位項目定位綜合策略分析綜合策略分析廊坊萬千規劃定位報告 打造優勢品類：化妝品、男正、女裝、家用、兒童 品類間趨于協調依托萬千連鎖資源平臺依靠北京區域基礎優勢縮減當地小代理商數量VI會員營銷強化PR品牌推廣快速形成市場影響 塑造城市核心商圈SP促銷以我為主、主導高端、領跑 市場重點突出團購業務以B類品牌為主各品類增加若干A類品牌服務品質流程高質細節精質促銷策
7、略品牌策略服務策略招商策略品類策略中高端精細時尚百貨廊坊萬千規劃定位報告廊坊萬千規劃定位報告一 市場調研二 項目定位三 總體規劃四 對比分析五 時間節點1.1.品牌落位；2.標桿品牌；1.1.品牌落位圖品牌落位圖1F1F落位圖落位圖1.1.品牌落位圖品牌落位圖2F2F落位圖落位圖1.1.品牌落位圖品牌落位圖3F3F落位圖落位圖1.1.品牌落位圖品牌落位圖4F4F落位圖落位圖5-0315-031ME&CITYME&CITY7171A A a a A A1.1.品牌落位圖品牌落位圖5F5F落位圖落位圖6F-015/166F-015/16派克蘭蒂、貝美依、加菲貓派克蘭蒂、貝美依、加菲貓111111A
8、 a A a A A1.1.品牌落位圖品牌落位圖6F6F落位圖落位圖廊坊萬千規劃定位報告2.2.標桿品牌標桿品牌1F-6F1F-6F大品類小品類品牌數量代表品牌小計精品精品14珠寶10周大福、金至尊、六福、老鳳祥、福麒鐘表眼鏡4帝柁、雷達、天梭、浪琴化妝品化妝品16資生堂、雅頓、蘭芝、進口高絲、歐珀萊、歐萊雅、美寶蓮16女裝少女39TEENIE WEENIE、E-LAND、PRICH、ONLY、ESPRIT、EDC、ETAM WEEKEND、VEROMODA92淑女27寶姿、子苞米、滕氏、雅瑩、詩篇、唯尚、娜爾思、歌力思內衣12華歌爾、愛慕、黛安芬、安莉芳季節品9鄂爾多斯、珍貝、兆君飾品5海島
9、船、SHES男裝男正18佛朗尼齊拉、威可多、爵士丹尼、薩巴蒂尼、丹佛瑞、藍豹、都本、LEO、卡利斯特、順美64休閑15G-STAR、LEVIS、IM DAVID、JEEP、駱駝、ESPRIT、馬克華菲、杰克瓊斯運動26耐克、阿迪、KAPPA、匡威、李寧、安踏男配5ZIPPO、派克皮具男鞋8迪寶、梅爾代格、沙馳、策樂50女鞋3124小時，愛步，暇步士，其樂，思加圖，萊爾斯丹，FED，ZSAZSAZUA箱包11新秀麗、沙馳、金利來、F8、西村名物、OOD家用床用9提籟雅、富安娜、雅芳婷、安睡寶48家用6多樣屋、海格雷、紅玫瑰、旭染織兒童33小耐克、小阿迪、麗嬰房、黃色小鴨、小依戀、芭比、好孩子、水
10、孩兒、小豬班納全樓合計284廊坊萬千規劃定位報告廊坊萬千規劃定位報告一 市場調研二 項目定位三 總體規劃四 對比分析五 時間節點1.與2011年標準體系對比綜述2.品類布局對比分析4.品牌級次對比分析5.裝修補貼對比分析3.商務條件對比分析1.1.對比綜述對比綜述20112011年標準體系對比年標準體系對比添加標題添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本添加標題添加標題2011標準體系差異描述廊坊萬千規劃定位報告2.2.品類布局品類布局對比分析對比分析面積差異面積差異中品類規劃中品類規劃所在樓層所在樓層規劃樓層規劃樓層序號序號大類大類中類中類面積面積占比占比規劃
11、面積規劃面積 規劃占比規劃占比 面積差異面積差異 比例差異比例差異1精品精品00.00%00.00%00.00%102珠寶5003.33%459 3.17%-41-0.16%113鐘表眼鏡3502.33%939 6.49%5894.16%11小計小計8508505.67%5.67%1,398 9.67%9.67%5485484.00%4.00%1 114化妝品化妝品5003.33%327 2.26%-173-1.07%11小計小計5005003.33%3.33%327 2.26%2.26%-173-173-1.07%-1.07%1 115女裝少女270018.00%2,924 20.22%22
12、42.22%24、56淑女206013.73%1,795 12.42%-265-1.31%337內衣3602.40%399 2.76%38.50.36%338季節品4603.07%289 2.00%-171.5-1.07%339飾品2801.87%143 0.99%-137-0.88%2、33、4小計小計5860586039.07%39.07%5,549 38.38%38.38%-311-311-0.69%-0.69%2 2、3 33、4、510男裝男正11807.87%1,037 7.17%-143-0.70%4211休閑9706.47%1,023 7.08%530.61%4212運動108
13、07.20%1,683 11.64%6034.44%5513男配2101.40%69 0.48%-141-0.92%42小計小計3440344022.93%22.93%3,812 26.37%26.37%3723723.44%3.44%4 4、5 52、514皮具男鞋2701.80%195 1.35%-75-0.45%4215女鞋13509.00%951 6.58%-399-2.42%1116保健（租賃）3302.20%0 0.00%-330-2.20%邊角處17箱包4803.20%162 1.12%-318-2.08%手袋1、女包2、箱包42、3、4小計小計2430243016.20%16.
14、20%1,308 9.05%9.05%-1122-1122-7.15%-7.15%4 4、5 51、2、3、418家用床用3802.53%573 3.96%1931.43%5619家用4402.93%104 0.72%-336-2.21%5620兒童8505.67%1,387 9.59%5373.92%5621家電（數碼）2501.67%0 0.00%-250-1.67%52小計小計1920192012.80%12.80%2,064 14.28%14.28%1441441.48%1.48%4 4、5 56總計總計1500015000100%100%14,458 100.00%100.00%-5
15、42-5422.2.品類布局品類布局對比分析對比分析數量差異數量差異序號序號大類大類中類中類數量數量占比占比規劃數量規劃數量 規劃占比規劃占比 數量差異數量差異 比例差異比例差異 標準單柜面積標準單柜面積 規劃單柜面積規劃單柜面積 單柜面積差異單柜面積差異1精品精品00.00%00.00%00.00%00 0 2珠寶102.92%103.52%00.60%5046(4)3鐘表眼鏡113.21%41.41%-7-1.80%32235 203 小計小計21216.12%6.12%144.93%4.93%-7-7-1.19%-1.19%8282100 18 18 4化妝品化妝品205.83%165.
16、63%-4-0.20%2520(5)小計小計20205.83%5.83%165.63%5.63%-4-4-0.20%-0.20%252520(5)(5)5女裝少女5014.58%3913.73%-11-0.85%5475 21 6淑女3610.50%279.51%-9-0.99%5766 9 7內衣123.50%124.23%00.73%3033 3 8季節品102.92%93.17%-10.25%4632(14)9飾品123.50%51.76%-7-1.74%2329 6 小計小計12012034.99%34.99%9232.39%32.39%-28-28-2.60%-2.60%211211
17、60(151)(151)10男裝男正164.66%186.34%21.68%7458(16)11休閑174.96%155.28%-20.32%5768 11 12運動185.25%269.15%83.90%6065 5 13男配123.50%51.76%-7-1.74%1814(4)小計小計636318.37%18.37%6422.54%22.54%1 14.17%4.17%20820860(148)(148)14皮具男鞋102.92%82.82%-2-0.10%2724(3)15女鞋4011.66%3110.92%-9-0.74%3431(3)16保健（租賃）51.46%00.00%-5-1
18、.46%660(66)17箱包144.08%113.87%-3-0.21%3415(19)小計小計696920.12%20.12%5017.61%17.61%-19-19-2.51%-2.51%16116126(135)(135)18家用床用102.92%93.17%-10.25%3864 26 19家用102.92%62.11%-4-0.81%4417(27)20兒童205.83%3311.62%135.79%4342(1)21家電（數碼）102.92%00.00%-10-2.92%250(25)小計小計505014.58%14.58%4816.90%16.90%-2-22.32%2.32%
19、15015043(107)(107)總計總計343343100%100%284100.00%100.00%-59-590.00%0.00%444451 7 7 廊坊萬千規劃定位報告3.3.商務條款對比分析商務條款對比分析20112011年標準體系對比年標準體系對比廊坊萬千規劃定位報告4.4.品牌級次對比品牌級次對比分析分析20112011年標準體系對比年標準體系對比產品組品類規劃與標準對比A占比規劃數量規劃數量占比數量差異差異率B占比規劃數量規劃數量占比數量差異差異率C占比規劃數量規劃數量占比數量差異差異率精品部珠寶眼鏡838%8 4%0 0%629%4 7%-2-33%733%1 25%-6
20、-86%化妝品化妝品420%14 7%10 250%840%2 3%-6-75%840%0 0%-8-100%女裝部女裝1412%79 37%65 464%4638%12 20%-34-74%6050%0 0%-60-100%男裝部男裝914%42 20%33 367%2844%16 27%-12-43%2641%0 0%-26-100%皮具部皮具1217%29 14%17 142%2739%18 30%-9-33%3043%3 75%-27-90%家用部家用612%40 19%34 567%2244%8 13%-14-64%2244%0 0%-22-100%合計合計535320%20%212
21、 212 100%100%159 159 300%300%13713740%40%60 60 100%100%-77-77-56%-56%15315340%40%4 4 100%100%-149-149-97%-97%廊坊萬千規劃定位報告5.5.裝修補貼對比分析裝修補貼對比分析20112011年標準體系對比年標準體系對比廊坊萬千規劃定位報告廊坊萬千規劃定位報告一 市場調研二 項目定位三 總體規劃四 對比分析五 時間節點1.人員進度2.招商進度3.工程進度工作內容工作內容2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 89 9月月1010月月1111月月招商工作招商工作11.4開
22、業組織架構組織架構總總 經經 辦辦行政經理行政經理行政主管行政主管人力主管人力主管工程經理工程經理收銀經理收銀經理企劃主管、企劃主管、美陳專員美陳專員營運經營運經理理物管經理、各部門主管物管經理、各部門主管所有員工到崗所有員工到崗工程部分工程部分1.1.時間節點表時間節點表招商、組織架構、工程招商、組織架構、工程前期準備前期準備12.1-3.3112.1-3.31方案定位方案定位招商推進（招商推進（2.10-9.42.10-9.4）12.1-4.1512.1-4.15資源整合資源整合專柜裝修（專柜裝修（8.10-11.28.10-11.2）后期后期廊坊萬千規劃定位報告臨辦裝修臨辦裝修與項目公司對接工程與項目公司對接工程謝謝大家精 細 籌 備精 心 管 理按 期 開 業
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