1、1 寫字樓標準層平面研究 建筑結構概述及其分類建筑結構概述及其分類 核心筒概述及分類核心筒概述及分類 全國一線城市不同面積段下標準層平面分析全國一線城市不同面積段下標準層平面分析 寫字樓專題研究系列一 2 建筑結構概述 Part1Part1 建筑結構的含義 建筑結構的分類 建筑結構發展趨勢 建筑結構的定義建筑結構的定義：在建筑物中，由建筑材料做成用來承受各種荷載，以起到骨架作用來承受各種荷載，以起到骨架作用的空間受力體系用的空間受力體系；建筑結構的基本組成包含基礎、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等基礎、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等，寫字樓的結構除基本組成外，還常見有斜撐、核心筒還常見有斜撐、核心筒

2、（抗風和抗震的主要抗側力構件）。建筑結構在建筑中起骨架作用，是建筑承重部分構造建筑結構在建筑中起骨架作用，是建筑承重部分構造 建筑結構的含義 荷載是施加在結構上的最主要作用，結構設計的最終目的就是荷載是施加在結構上的最主要作用，結構設計的最終目的就是抵抗各種荷載抵抗各種荷載 荷載的定義：荷載的定義：使結構或構件產生內力和變形的外力及其它因素。使結構或構件產生內力和變形的外力及其它因素。荷載的分類：荷載的分類：按照按照作用時間作用時間分：分：恒載（永久的）：恒載（永久的）：如結構自重、安裝在結構上的設備的重量；活載（可變的）：活載（可變的）：如吊車荷載、人/車輛等使用荷載、風荷載、雪荷載等；偶然

3、荷載：偶然荷載：撞擊、爆炸、地震等；按照按照作用方向作用方向分：分：水平荷載：水平荷載：風荷載、地震荷載；豎向荷載：豎向荷載：結構自重等恒載及使用活荷載；結構自重結構自重 地震荷載地震荷載 雪荷載雪荷載 荷載的含義及分類 按照按照建筑結構主體材料分類：建筑結構主體材料分類：磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構、砌體結構、木結構、混合結構等；按照建筑結構承重體系分類：按照建筑結構承重體系分類：框架結構、剪力墻結構、框架-剪力墻結構、筒體結構等；按照建筑體型分類：按照建筑體型分類：塔式、板式；建筑結構主要有三種分類方法：建筑結構主要有三種分類方法：廣州保利國際廣場廣州保利國際廣場 卓越世紀城卓越世紀城

4、 天安數碼城天安數碼城 香港匯豐銀行香港匯豐銀行 建筑結構的分類 隨著高層建筑的發展，建筑高度不斷被突破刷新，體型也更復雜，同時建筑結構也從傳統結構體系向新型結構體系跨越式發展。水平荷載越來越控制著設計，由平面抗側力結構所構成的框架、剪力墻和框剪結構已經不能滿足高層建筑和結構的要求。若采用傳統的框架結構，勢必要設計成“肥梁胖柱”，不僅造價昂貴，而且建筑對空間的要求也往往得不到滿足。二剪力墻作為建筑物的核心，平面尺寸相對太小，無法提供足夠的穩定性和剛度。為了適應建筑的這種發展趨勢，突破傳統結構體系，產生了新型的結構體系，筒體結構就是其中一種。建筑結構發展趨勢 框架結構框架結構 剪力墻剪力墻結構結

5、構 框架剪力框架剪力墻結構墻結構 筒體結構筒體結構 傳統結構體系傳統結構體系 新型結構體系新型結構體系 7 核心筒概述及其分類 Part2Part2 核心筒對平面布局的影響 核心筒分類 核心筒：核心筒：在建筑的中央部分，由電梯井道、消防樓梯、通風井、公共衛生間、以及強弱電室等輔助用房圍護形成中央受力體系，與外圍框架形成一個外框內筒結構。平面布局-核心筒 核心筒布置的合理與否直接關系到建筑的品質及使用率核心筒布置的合理與否直接關系到建筑的品質及使用率 1、核心筒的結構類型決定建筑受力，影響穩定性；2、核心筒的位置影響結構受力及辦公使用空間的大小；3、核心筒的形狀影響辦公單位的分割；4、核心筒的內

6、部結構（包括電梯位置、侯梯廳大小、內部交通動線、衛生間的設置等方面）影響辦公效率和舒適度。核心筒對平面布局的影響：核心筒對平面布局的影響：除了核心筒之外，辦公區柱距和剪力墻設置、公共走道的設置和長寬及平面交通動線等因素也關系到辦公區的舒適度、采光、通透性以及實用率。核心筒的分類 結構類型 位置關系 平面關系 剪力墻體系 框架體系 框剪體系 筒體體系 中心筒 分散筒 中長筒 外筒 中偏筒 圓形 矩形 三角形及多邊形 組合型及不規則形 核心筒按照結構承重體系可以劃分為四類：核心筒按照結構承重體系可以劃分為四類：10 結構類型結構類型 特征特征 框架體系框架體系 由核心筒與外圍稀柱框架組成的高層建筑

7、結構 剪力墻體系剪力墻體系 由核心筒的一側、兩側或三側為剪力墻體系，其余部分為自由隔墻，可方便各種管道的自由穿行 框架剪力墻體系框架剪力墻體系 核心筒由框架柱與剪力墻組合而成，同樣具有剪力墻體系核心筒的優點。筒體體系筒體體系 可以有單筒、雙筒或多筒的形式，筒體的結構要求使得管道、開門等受到一定程度的限制，但也可以把對外關系較多的設備管道設在結構筒體之外以彌補其缺陷。這種類型的建筑物高度最高。核心筒的分類 框架結構 采用梁、柱組成的結構體系作為豎向承重結構，并同時承受水平荷載時，稱其為框架結構體系?？蚣芙Y構的應用 適用于高度不超過100米的建筑物 柱間距一般為8.1米，也有達到9米（3的倍數）。

8、常用于寫字樓、大跨度的公共建筑、多層工業廠房和一些特殊用途的建筑物中，如劇院、上次、體育館、火車站、展覽廳、造船廠、飛機庫、停車場、輕工業車間等?？蚣芙Y構定義 優點 空間分隔靈活；便于施工，施工周期較短；可獲得較高的建筑使用率；自重輕；成本相對較低；缺點 隨著樓層數增多，建筑體抗側剛度不足，容易產生變形，因此限制了框架結構的建筑高度；梁柱的斷面尺寸都不宜太大，否則影響使用面積和標準層凈高；深圳壹海中心 君子廣場 框架剪力墻結構 在框架結構中，設置部分剪力墻，使框架和剪力墻兩者結合起來，取長補短，共同抵抗水平荷載。墻體作為豎向承重和抵抗側力的結構，同時也作為為何及房間分割構件 框架剪力墻結構的應

9、用 廣泛應用于2040層的高層建筑中 框架剪力墻結構定義 優點 有相當大的側向剛度，一般剪力墻可以承擔約80%的水平力；可獲得較高的使用率；有相對靈活的使用空間 缺點 柱間距小，在一定程度上降低了使用的舒適度；自重較大 廣州保利國際廣場 新型結構筒體結構 由一個或多個豎向筒體（由剪力墻圍成的薄壁筒或由密柱框架構成的框筒。這種結構是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內部和外圍二形成的空間封閉式的筒體）筒體結構的應用 筒體結構因剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，目前被廣泛運用于寫字樓建筑。筒體結構定義 有良好的抗側向剛度和側震能力 筒體結構主要類型 框筒結構 筒中筒結構 束筒結構 筒體結構的特點 新

10、型結構筒體結構 框筒結構 筒中筒結構 束筒結構 采用9個30*30d的框筒集束而成，不同方向的里面形態各不相同，突破了一般高層建筑呆板對稱的造型手法；內外筒可以共同抵抗水平荷載贏球的顛覆力和水平剪力。局部破壞時不會出現倒塌；筒中筒結構布置限制較多，窗洞面積較小，應用不及框架-核心筒結構廣泛；280米米 440米米 442.3米米 框筒結構 筒中筒結構 束筒結構 卓越世紀中心平面圖 廣州國際金融中心平面圖 美國芝加哥西爾斯大廈平面圖 核心筒的分類 結構類型 位置關系 平面關系 剪力墻體系 框架體系 框剪體系 筒體體系 中心筒 分散筒 中長筒 外筒 中偏筒 圓形 矩形 三角形及多邊形 組合型及不規

11、則形 核心筒位置 特征：筒體位于平面內的中心，四周圍是辦公使用空間；使用部分占有最佳位置，采光、視線良好，交通路線短捷，筒體與平面的幾何中心位置一致，還可以使建筑的質量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結構受力和抗震,是高層辦公建筑采用最多的一種平面形式。華潤大廈華潤大廈 諾德中心諾德中心 敦煌大廈敦煌大廈 中心筒是典型的內核布局模式，經過長期的實踐檢驗，它以其結構中心筒是典型的內核布局模式，經過長期的實踐檢驗，它以其結構合理、使用方便和造價相對低廉的優勢，很快便成為超高層建筑中合理、使用方便和造價相對低廉的優勢，很快便成為超高層建筑中最為流行的空間布局形式最為流行的空間布局形式 諾

12、德中心諾德中心 華潤大廈華潤大廈 敦煌大廈敦煌大廈 中心筒 中長筒的筒體縱貫建筑中部，兩邊可以布置獨立的辦公空間；同時，中長筒的筒體縱貫建筑中部，兩邊可以布置獨立的辦公空間；同時，結構均衡規整，水平剛度較大結構均衡規整，水平剛度較大 17 安聯大廈安聯大廈 特征：特征：筒體縱貫建筑的中部縱貫建筑的中部，兩邊可布置較大空間的辦公室布置較大空間的辦公室，交通路線短捷，便于分組布置電梯。結構均衡規整，水平剛度大。廈門振興大廈廈門振興大廈 廣州國際大廈廣州國際大廈 安聯大廈安聯大廈 廈門振興大廈廈門振興大廈 廣州國際大廈廣州國際大廈 核心筒位置 中長筒 分散筒的筒體位于建筑的外側，對建筑的外觀造成巨大

13、沖擊的同時，分散筒的筒體位于建筑的外側，對建筑的外觀造成巨大沖擊的同時，使用空間寬敞通透；但是結構受力并不理想，需要加強中間區域框使用空間寬敞通透；但是結構受力并不理想，需要加強中間區域框架的剛度架的剛度 18 特征：特征：根據核心筒的個數，又分為單側筒式、雙側筒式以及三側筒式等等，他們共同的特點是筒體位于建筑的外側筒體位于建筑的外側，使用空間進深較大，可布置大空間景觀辦公室，底層大廳通透、寬敞可布置大空間景觀辦公室，底層大廳通透、寬敞，但是結構受力不太理想，需要加強中間區域框架的剛度。東京都政府新辦公樓東京都政府新辦公樓 香港匯豐銀行香港匯豐銀行 新加坡華僑銀行中心新加坡華僑銀行中心 東京都

14、政府新辦公樓東京都政府新辦公樓 香港匯豐銀行香港匯豐銀行 英國英國8888木街辦公樓木街辦公樓 新加坡華僑銀行中心新加坡華僑銀行中心 核心筒位置 分散筒 19 特征：特征：核心筒體布置在建筑的外部，用通道與建筑相連，特別有利于創造有利于創造大面積、完整、開敞的辦公空間大面積、完整、開敞的辦公空間。通通常作為大公司的辦公樓，獨家使用，常作為大公司的辦公樓，獨家使用，不利于出租型的多用戶辦公不利于出租型的多用戶辦公。為保證各使用部分滿足疏散距離的要求，面面積大的建筑需在多處設置疏散樓梯積大的建筑需在多處設置疏散樓梯。漢京中心漢京中心 漢京中心漢京中心 德國漢諾威德國漢諾威 德國漢諾威 上海軍械大廈

15、上海軍械大廈 上海軍械大廈上海軍械大廈 外筒的核心筒與建筑主體分開，兩者外筒的核心筒與建筑主體分開，兩者之間以連廊相接。從結構的角之間以連廊相接。從結構的角度來看，核度來看，核心筒心筒的剛度較大，而主體較柔，兩部分各自分別工作，的剛度較大，而主體較柔，兩部分各自分別工作，既受力合理又相對經濟既受力合理又相對經濟 核心筒位置 外筒 中偏筒筒體位于建筑中部，緊靠外墻面，這種作法通常用于平面比中偏筒筒體位于建筑中部，緊靠外墻面，這種作法通常用于平面比較扁長的建筑，交通路線均勻、短捷較扁長的建筑，交通路線均勻、短捷 20 漢京國際漢京國際 漢京國際漢京國際 萬駿經貿萬駿經貿 萬駿經貿萬駿經貿 特征：特

16、征：筒體位于建筑中部，緊靠外墻面，這種作法通常用于平面比較扁長的建筑，交通路線均勻、短捷。核心筒位置 中偏筒 核心筒的分類 結構類型 位置關系 平面關系 剪力墻體系 框架體系 框剪體系 筒體體系 中心筒 分散筒 中長筒 外筒 中偏筒 圓形 矩形 三角形及多邊形 組合型及不規則形 核心筒按照平面關系可以劃分為四類：核心筒按照平面關系可以劃分為四類：平面關系平面關系 特征特征 矩形矩形 為最常用的核心筒形式，有等邊正方形和不等邊矩形之分 圓形圓形 標準層平面設計成圓形時核心往往為圓形，如新加坡政府財政大樓 三角形及多邊形三角形及多邊形 核心筒為三角形及六邊形、八角形、平行四邊形等非原始幾何形，如珠

17、江新城西塔 組合形及不規則形組合形及不規則形 核心筒為幾種幾何形的切割和組合，或由于不規則標準層引起的不規則幾何形，如北京京廣中心 矩形矩形 圓形圓形 三角形及多邊形三角形及多邊形 組合形及不規則形組合形及不規則形 核心筒分類 平面關系 23 全國一線城市不同面積段下標準層平面分析 Part3Part3 標準層面積2000平米及以上項目 標準層面積15002000平米項目 標準層面積1500平米以下項目 標準層面積2000平米及以上 項目名稱 寫字樓數量 規模（萬）總高（m）抗震級數 標準層面積()結構 使用率 北京 華貿中心 三棟超5A智能寫字樓 5.6/6.4/7.2 135（28層）/1

18、51（32層）/167（36層）8度 22612383 框架核心筒 73%CBD國際大廈 獨棟甲級5A智能寫字樓 7.3 103（24層）2460 框架核心筒 72%北京財富中心 兩棟甲級5A寫字樓 10/17 165（40層）/265（59層）2407 框架核心筒 70%第五廣場 三棟甲級智能寫字樓 3.5/2.9/2.3 80（17層）/72（14層）/60（11層）2200 框架核心筒 70%新保利大廈 獨棟甲級寫字樓 10 105（地上23層）2-11層：2010 12-23層：3413 框架核心筒 70%上海 上海中建大廈 獨棟5A智能寫字樓 6.8 166米（32層）7度 2300

19、 框架核心筒 75%東方金融廣場 兩棟甲級5A寫字樓 9.3 84（18層）/104（23層）23002450 框架核心筒 73%深圳 智慧廣場 四棟甲級寫字樓 16 99.8（22層）/29.6（6層）7度 1943，1507；框架剪力墻 84%國際商會中心 獨棟超甲級寫字樓 13.3 216（58層）2000 框架核心筒 75%卓越世紀中心 4號甲級寫字樓 6.4 185（38層）1940 框架核心筒 70%海岸城西座 獨棟甲級寫字樓 5 155（30層）2087 框架核心筒 80%【深圳國際商會中心】中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 規模 13.3萬 平米 結構類型 內筒外框型鋼混凝

20、土組合結構 核心筒位置 中心矩形核心筒 標準層面積 2000平米（5-55層辦公）層高/凈高 3.6米/2.7米 柱距/進深 9米/12米 電梯數量 客梯16部（5-16、18-31、33-46、48-53 層各4部客梯），貨梯3部 單梯服務面積 5000平米左右 使用率 75%租金 184元/月/平米 售價 4.8萬元/平米 優點 1、采用鋼骨混凝土核心筒結構，且內部十字通道劃分核心筒，結構穩定性強；2、12米進深，利于劃分大面積公共空間；3、室內空間無柱設計，保證視線通暢及較高的辦公使用率；4、電梯廳四面均有出入口，利于人流集散，同時增強了辦公單位昭示性。缺點 1、十字通道使各方向進入電梯

21、的人流容易產生交叉干擾；2、核心筒空間銜接不夠緊密，造成一定的面積浪費；3、公共洗手間與部分辦公單位的動線設置過長。4號樓總建筑面積 6.4萬 平米 結構類型 框架核心筒結構 核心筒位置 中心筒 標準層面積 1940平米（5-38層辦公）層高/凈高 4米/3.3米 柱距/進深 7.2米/8.5米 電梯數量 14部（10部客梯、2部貨梯、2部裙樓電梯）1-3號電梯，1-14層；4-6號電梯，15-29層；7-10號30-38層 單梯服務面積 5300平米左右 使用率 75%租金 200元/月/平米 售價 4.6萬元/平米 優點 1、中心核心筒布置，結構穩定性強；2、平面方正規則，便于劃分規模相當

22、的辦公單位，且劃分自由靈活；3、侯梯廳與走廊動線設置單一，辦公導視性清晰；3、高區35-38層LOFT結構，獨特的復式辦公打造產品稀缺性及差異性。缺點 1、核心筒占用面積較大，有所浪費；2、電梯廳到部分辦公單位的動線過長，高區尤為明顯；3、公共洗手間與部分辦公單位的動線設置過長。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳卓越世紀中心】4號樓5-14層平面 4號樓17-29層平面 4號樓32-34層平面 4號樓35-38層平面【北京財富中心】一期一期165165米寫字樓標準層平面米寫字樓標準層平面 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 規模 165米的寫字樓 10萬平米 結構類型 型鋼混凝土框架

23、+剪力墻核心筒結構 核心筒位置 中心筒 標準層面積 2407平米 面積劃分 283/307/399/432/604/664平米 標準層高/凈高 3.7米/2.9米 柱距/進深 8.4米/電梯數量 客梯24部、貨梯2部 單梯服務面積 6000平米左右 使用率 73%租金 270元/月/平米 售價 5.7萬元/平米 優點 1、在方正內筒的基礎上對外框進行了異形設計，打破平面劃分的單一布局，且增強了外立面的視覺沖擊性；2、典型中心筒結構，外框的異形設計不影響結構的穩定性；3、不規則外凸外框，增加了辦公空間的觀景單位。缺點 1、中心核心筒長軸與外框短軸重合，造成部分辦公空間狹長；2、平面結構不規則，部

24、分異形空間難以利用，且影響使用舒適度。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 規模 6.8萬平米 結構類型 框架核心筒結構 核心筒位置 中偏筒 標準層面積 2300平米（4-32層辦公）層高/凈高 4.5米/2.75米 柱距/進深 9米/9.4米 電梯數量 14部+2部 單梯服務面積 4000平米左右 使用率 75%租金 225元/月/平米 售價 4.58萬元/平米 優點 1、三角形平面，結構穩定性強，且弱化了北面朝向，增加了優勢采光面；2、拐角部分圓角處理，避免了銳角造成的空間難以利用；3、可開啟式幕墻設計，實現自然通風循環，為室內提供健康環保的舒適環境。缺點 1、核心筒面積較大，且平面呈異形

25、，部分空間面積有所浪費；2、低區電梯廳到部分辦公單位的動線過長。【上海中建大廈】4-17層平面 19-32層平面 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 規模 9.3萬 平米 結構類型 框架核心筒結構 核心筒位置 中心核心筒 標準層面積 低區2450平米、高區2350平米 層高/凈高 4.2米/2.8米 柱距/進深 9米/10米 電梯數量 單梯服務面積 使用率 73%租金 210元/月/平米 售價 6萬元/平米 優點 1、不規則的平面結構，使辦公空間得平面劃分更靈活多變；2、核心筒與平面幾何位置、形狀統一，利于結構穩定和抗震；3、短進深，利于采光通風。缺點 1、核心筒交通動線影響部分人流到辦公區

26、的便捷性；2、核心筒占用面積較大，影響使用率?！旧虾|方金融廣場】【北京華貿中心】規模 20萬 平米 結構類型 型鋼混凝土框架-鋼筋混凝土筒體 核心筒位置 中心矩形核心筒 標準層面積 22612383平米 層高/凈高 4米/2.7米 柱距/進深 9米/10米 電梯數量 1#、2#寫字樓12部高速客梯，分高低區，6+6配置；3#寫字樓設15部高速客梯，分高、中、低區，3+6+6配置 單梯服務面積 4200平米左右 使用率 73%租金 487元/月/平米 售價 4.5萬元/平米 優點 1、板式結構短邊不規則設計，增加了辦公單位觀景面；2、核心筒長邊辦公單位交通路線短捷；3、區域內無結構柱，視線暢通

27、，同時便于辦公區域靈活劃分；4、通透性好，玻璃幕墻系統中引入開啟窗設計，達到幕墻面積的25%。缺點 1、板式結構，核心筒較長，侯梯廳與洗手間到部分辦公單位動線過長；2、板式結構短邊不規則設計，部分空間難以利用。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京CBD國際大廈】規模 23萬平米 結構類型 框架核心筒結構 核心筒位置 中心矩形核心筒 標準層面積 2460平米（6-31層辦公）層高/凈高 3.8米/2.9米 柱距/進深 9米/10米 電梯數量 12部瑞士迅達高速電梯（含4部高層直達、2部消防電梯）單梯服務面積 5100平米左右 使用率 72%租金 225元/月/平米 售價 4.0萬元/平米

28、優點 1、筒體縱貫建筑的中部，兩邊可布置較大空間的辦公室；2、侯梯廳位于核心筒中央位置，辦公人流動線不致過長；3、戶型方正，可輕松實現辦公空間的分割和組合，短進深的結構設計使室內通透、陽光充足。缺點 1、核心筒內部面積有所浪費；2、辦公區內排布柱網，占用辦公面積且影響使用舒適度。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京第五廣場】規模 12萬平米 結構類型 鋼筋混凝土框架-核心筒結構 核心筒位置 中長筒 標準層面積 2200平米 層高/凈高 4米/2.9米 柱距/進深 8.4米/12米 電梯數量 8+2 單梯服務面積 3000平米左右 使用率 70%租金 230元/月/平米 售價 4.0萬元/

29、平米 優點 1、承重柱全部嵌入墻體，無梁柱空間，便于辦公空間靈活劃分；2、核心筒占面積較小，兩邊可布置較大空間的辦公室，提高了使用率；3、核心筒位置稍偏，將平面劃分為不對稱區域，滿足不同企業對采光、通透性的辦公需求；4、侯梯廳位于核心筒中心位置，各企業的辦公動線相對較短。缺點 總高總高7272米（米（1414層）寫字樓標準層平面層）寫字樓標準層平面 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳海岸城西座】中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 規模 5萬平米 結構類型 框架-核心筒結構 核心筒位置 中長筒 標準層面積 2087平米 層高/凈高 3.75米/米 柱距/進深 8.4米/12米 電梯數量

30、 8+2 單梯服務面積 3000平米左右 使用率 80%租金 230元/月/平米 售價 4.0萬元/平米 優點 1、塔樓空間由130-300平米組成,可靈活分割、組合，最大組合面積可達整層面積2000平米，完善滿足客戶的空間需求；2、平面結構不規則，滿足不同面積單位的劃分需求；3、利用不規則平面設置空中花園，為大面積辦公企業打造專屬花園。缺點 1、不規則平面結構，部分辦公空間難以利用；2、結構柱截面較大，占用辦公空間，影響辦公舒適度?！旧钲谥腔蹚V場】中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 規模 9.7萬平米 結構類型 框架剪力墻結構 核心筒位置 分散筒中的雙核心筒 標準層面積 1943平米，15

31、07 平米 層高/凈高 4.3米/梁底凈高約3.5米，4.5米/梁底凈高約3.6米 柱距/進深 8.6米/17.2米，25.8米 電梯數量 A、B棟各13部 單梯服務面積 3500平米 使用率 84%租金 120元/月/平米 售價 5.0萬元/平米 優點 1、每層東西兩區獨立式設計，實現辦公區采光面寬；景觀視野跨度大；2、約3341米的大開間，1726米的進深，且南北通透、戶戶朝陽，實現三面環繞采光，所有單位采光面寬均大于進深；3、板式結構面積方正實用，空間可以自由組合，非常適合中大型企業辦公。4、核心筒分散設置，打造總裁專屬區；5、設置空中花園。缺點 1、分散筒設計使結構受力不太理想；2、面

32、積劃分受平面限制，只適合大中企業辦公；3、對寫字樓外部造型要求高?！颈本┬卤＠髲B】低層辦公區低層辦公區2 2-1111層層 高層辦公區高層辦公區1212-2323層層 規模 10萬平米 結構類型 鋼框架鋼筋混凝土筒體混合結構 核心筒位置 中偏筒 標準層面積 2-11層：2010平米；12-23層：3413平米 層高/凈高 4米/2.9米 柱距/進深 9米/9米或13米 電梯數量 15部 單梯服務面積 3800平米左右 使用率%租金 300元/月/平米 售價 4.58萬元/平米 優點 1、不規則的復雜超限結構，111層為雙塔結構，1225層為連體結構；2、板式結構，大跨度空間擁有更多觀景單元，

33、客戶可根據自身需要，自由規劃、分割曠度空間；3、高層“L”型布局，充分利用拐角資源最差位置布置核心筒，提高使用率；缺點 1、公共走道狹長，交通動線過長；2、核心筒面積有所浪費。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 項目名稱項目名稱 規模規模（萬）（萬）總高總高（m）抗震級抗震級數數 標準層面標準層面積積()面積分割面積分割()結構結構 實用率實用率 層高層高/凈高凈高 柱距柱距（m）核心核心筒位筒位置置 北京 LG大廈 15 134 8 1720 131/215/239/319 筒體 70%3.92/2.8 8 中央 中海廣場中樓 5.5 150 1754 200-1754 筒體 70%3.9

34、5/2.8 9 中央 東方銀座 6 87.8 1600 81/98/113/158/185/203 框剪 3.97/2.95 8.3 一側 金地中心 10 165 1850 300-1750 筒體 70-75%4.1/2.75 8 中央 上海 保利廣場 7.38 134 7 1620 154/330/500/850 筒體 73%4/2.8 8.5 一側 未來資產大廈 6 180 1867 208/224/271/350/395/418 框筒 72%2.85 8.9 中央 浦發大廈 7 150 1650 160/190/201/255/300 框剪結構 3.9/2.7 8.2 中央 中國保險大廈

35、 7.3 196 1700 198-999 框剪 63%-70%3.9/2.7 8.5 中央 深圳 諾德中心 9.3 193.2 7 1900 125-1012 框筒 70%-75%4.1 8.5 中央 財富廣場A座 8.5 28層 1600 48/79/80/95 框剪 71.99%3.3 8.6 分散 振業國際商務中心 3.8 150 1550-1600 300 框筒 70%4.1 8.7 中央 世界金融中心 3.5 207 1700 85/118/278 框筒 72-74%4.0 9 中央 標準層面積標準層面積1500150020002000平米平米 優點：優點：1、高層區域電梯間可以改

36、為衛生間或儲藏室，公共空間增加，舒適度提高；2、內部無柱設計，便于辦公空間劃分；3、核心筒居中，最大化觀景面，交通動線短捷。缺點：缺點：1、核心筒設置不緊湊，影響使用率；2、內部交通組織不合理，導視不清晰。指標指標 數據數據 項目規模 5.18萬 建筑高度 180m，31層 標準層面積 1867 結構類型 筒體結構框筒結構 核心筒位置 中心筒 標準層面積分割 208/224/271/350/395/418 柱距 8.9-9m 層高/凈高 4.24/2.85m 使用率 72%電梯數量/品牌 12+1/OTIS 單梯服務面積 4500 租金 9元/天 低區低區 4 4-18F18F 高區高區 19

37、19-31F31F 電梯間電梯間 電梯間電梯間 【上海未來資產大廈】中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 優點：1、室內無柱設計，提升辦公舒適度；2、平面不規則，增長辦公單元觀景面。缺點：1、交通動線過長；2、核心筒不緊湊。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 指標指標 數據數據 項目規模 7萬 建筑高度 150m，36層 標準層面積 1650 結構類型 框剪結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 160/190/201/255/300 柱距 8m 層高/凈高 3.9/2.7 使用率 電梯數量/品牌 15+2/OTIS 單梯服務面積 4000-4500 租金 5.3元/天 【上海浦發大廈】中區

38、11部電梯 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 優點：1、核心筒緊湊；2、辦公單元高低區劃分合理；3、中高區核心筒漸縮，實用率提升；缺點：低區E、F、G、H單元動線過長?！旧钲谥Z德中心】指標指標 數據數據 項目規模 9.3萬 建筑高度 193m，40層 標準層面積 1900 結構類型 框筒結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 128/141/207/259/332/392/528/949/1012 柱距 9 層高/凈高 4.2m 使用率 70%-75%電梯數量/品牌 13+2/富士達 單梯服務面積 4500-5000 租金/售價 180元/月 46455元/低區 6部電梯 高區 6部電梯

39、電梯廳 電梯廳 該區域動線過長該區域動線過長 電梯廳 特點：1、低區預留上下水管道，可做總裁衛生間使用；2、奇數層設置觀景露臺；3、核心筒分區設置，高區增設會議室，實用率提高。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳振業國際商務中心】指標指標 數據數據 項目規模 3.8萬 建筑高度 150m，30層 標準層面積 1550-1600 結構類型 框筒結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 300 柱距 8.7m 層高/凈高 4.1m 使用率 70%電梯數量/品牌 8+1/日立 單梯服務面積 4000-4500 租金/售價 102.55元/月，33015元/低區4部電梯 高區4部電梯 電梯廳改會議

40、室 電梯廳 電梯廳 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳世界金融中心】低區 8部電梯 中區 5部電梯 高區 6部電梯 項目規模 3.5萬 建筑高度 207m，54層 標準層面積 1700 結構類型 筒體結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 85/118/278/431 層高/凈高 4.0m 柱距 9m 使用率 72-74%電梯數量/品牌 8/三菱 單梯服務面積 4000-4500 租金/售價 130元/月，32497元/特點：1、辦公空間內部存在結構柱，影響辦公舒適度；2、拐角設計對于內部空間布置可能存在一定影響，降低使用率；3、中高區核心筒增設衛生間。特點：特點：1、結構柱靠外布置，

41、內部無柱設計，不影響辦公面積劃分，便于半層或整層出售；2、辦公區通透較好，提升辦公舒適度；3、空中露臺設置；4、核心筒緊湊。電梯廳 電梯廳 指標指標 數據數據 項目規模 8萬 建筑高度 141m，31層 標準層面積 1720 結構類型 筒體結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 131/215/239/319 柱距 8m 層高/凈高 3.92/2.8m 使用率 70%電梯數量/品牌 8+2/OTIS 單梯服務面積 4500 租金 11元/天 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京LG大廈】特點：特點：1、核心筒組團，高低分區；中高區核心筒面積漸縮，使用率增加；2、辦公單元方正實用。中心筒

42、中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京金地中心A座】指標指標 數據數據 項目規模 6.3萬 建筑高度 168m，27層 標準層面積 1560-1850 結構類型 筒體結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 300-1750 進深 10-12m 層高/凈高 4.1/2.75m 使用率 70%-75%電梯數量/品牌 15+2/芬蘭通力 單梯服務面積 4000-4500 租金 13元/天 低區 高區 中區 5部電梯 5部電梯 5部電梯 電梯廳 電梯廳 電梯廳 特點：1、筒體縱貫建筑的中部，兩邊可布置較大空間的辦公室，交通路線短捷，便于分組布置電梯。2、結構均衡規整，水平剛度大；3、中部單元無柱設計，提升

43、辦公舒適度。中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【上海中國保險大廈】指標指標 數據數據 項目規模 7.3萬 建筑高度 196m，39層 標準層面積 1700 結構類型 框剪結構 核心筒位置 中央 標準層面積分割 198-999 柱距 層高/凈高 3.9/2.7m 使用率 63%-70%電梯數量/品牌 11+1/OTIS 單梯服務面積 4500-5000 租金 7.9-9.3元/天，高層5部電梯 低層6部電梯 優點：1、筒體貫穿建筑中部，便于兩邊布置大面積的辦公區域，便于分組布置電梯。2、結構均衡規整，水平剛度大；3、辦公單元方正實用；缺點：北部單元出現銳角，影響使用。指標指標 數據數據 項目規

44、模 5.5萬 建筑高度 150m，35層 標準層面積 1754 結構類型 筒體結構 核心筒位置 中心 標準層面積分割 200-1754 柱距 9m 層高/凈高 3.95/2.8m 使用率 70%電梯數量/品牌 13 單梯服務面積 4500 租金 12元/天平米 高區高區5 5部電梯部電梯 低區低區5 5部電梯部電梯 中區中區5 5部電梯部電梯 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京中海廣場中樓】電梯廳 電梯廳 電梯廳 優點：1、東南向，大面玻璃墻，采光良好，提升辦公舒適度。2、核心筒較小，使用率高；3、辦公區全明；缺點：1、過道狹長，公共空間小，內部動線過長；2、弧形結構內部存在剪力墻，影

45、響辦公舒適度；3、劃分辦公單位受限，難實現大面積辦公。指標指標 數據數據 項目規模 8.5萬 建筑高度 28層 標準層面積 1600 結構類型 框剪結構 核心筒位置 偏中心、兩側 標準層面積分割 48，79，80，95 柱距 8m（進深10m，開間4m以上）層高/凈高 3.3m 使用率 71.99%電梯數量/品牌 4+2 單梯服務面積 6000 租金/售價 120元/月 /31522元/中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳財富廣場A座】樓梯 特點：筒體位于建筑中部，緊靠外墻面，分兩個電梯間到達各個辦公單位交通路線均勻、短捷，核心筒位于景觀資源較差位置，辦公區域觀景最大化。中心筒 中長筒

46、分散筒 中偏筒 外筒【北京東方銀座】指標指標 數據數據 項目規模 6萬 建筑高度 87.8m，27層 標準層面積 1600 結構類型 框剪結構 核心筒位置 一側分散 標準層面積分割 81/93/98/109/113/158/170/185/203 柱距 層高/凈高 3.97/2.95m 使用率 電梯數量/品牌 10+2/瑞士迅達 單梯服務面積 4500 售價 58000元/特點：特點：1、采用框架雙核芯筒結構體系，塔樓西側在24層收進,立面不規則；2、核心筒位于建筑中部緊靠內墻，到達各個辦公單位路線短捷，便于劃分大面積辦公區間；3、電梯使用效率提高，公共空間增大;設置躍層觀景廳，生態辦公感強。

47、項目規模 5.6萬 建筑高度 134m，30層 標準層面積 1620 結構類型 筒體結構 核心筒位置 中心偏一側 標準層面積分割 154/330/500/850 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【上海保利廣場】3、6、8、10、12、16、18、19、21、23層 約1800，5、7、9、11、15、17、20、22、25層 約1750，26-33層 約800 柱距 8.5m 層高/凈高 4.3m 使用率 73%電梯數量/品牌 8+3 單梯服務面積 5500 租金/售價 5.5-7元/天，10萬/標準層面積在1000-1500平米項目 項目名稱 規模（萬）總高（m）抗震級數 標準層面積()

48、面積分割 結構 實用率 層高/凈高 柱距 核心筒位置 北京 萬通中心D座 3.3 99米 8 1500 331416 框架 74%3.6/2.7 8 中心筒 中海廣場（南樓）2.9 21層 8 1500 50300 框架 75%3.95/2.8 8.3 中長筒 上海 上海綠地商務大廈 4.6 23層 7 1260 70130 框架 71%4.0/2.8 8.2 中心筒 上海主角 2.0 12層 7 1500 58110 框剪 76%5.6/5.3 8.2 中偏筒 東方海港大廈 4.1 26層 7 1225 218748 框架 73%3.95/2.75 8 中長筒 東銀中心 8.5 25層 7

49、1450 213505 框筒 73%3.9/2.8 8 中心筒 深圳 鳳凰大廈 1.5 29層 7 1471 170/240/430 框剪（板樓）75%3.8/2.6 8.2 分散筒 深圳銀座國際 3.1 29層 7 1200 50200 框剪（板式）73%3.8/2.7 8.3 中偏筒 漢京國際 2.55 22層 7 1500 53230 框剪（板式）73%4.2/3.1 8.3 中偏筒 深圳壹海中心 3.0 26層 7 1480 107281m2 框架（板式）78%3.8/2.7 8 中偏筒【上海東銀中心】中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 衛生間 指標 數據 項目規模 85000平米

50、建筑高度 25層 標準層面積 1450 結構類型 框架結構 核心筒位置 核心筒位于平面內的中心，屬于典型中央核心筒 面積分割 01室505，02室213，03室369，04室348 柱距/進深 8.1米 層高/凈高 3.9米/2.8米 使用率 73%電梯數量 6+1 單梯服務面積 4800平米/部 租金/售價 租金：68元/平米/天；售價：38000元/平米 標準層平面特點 1、辦公區占有最佳位置，采光、視線良好，交通路線短捷；2、筒體與平面的幾何中心位置一致，更加有利于結構受力和抗震；3、辦公單位方正實用；【北京萬通中心D座】416 403 358 331 指標 數據 項目規模 33305平

51、方米 建筑高度 28層/99米 標準層面積 1500 結構類型 框架結構 核心筒位置 核心筒位于平面內的中心，屬于典型中央核心筒 面積分割 01室416，02室403，03室331，04室358 柱距/進深 8米 層高/凈高 3.6米/2.7米 使用率 74%電梯數量 6+1 單梯服務面積 5000平方米/部 租金/售價 租金：79元/平米/天；售價：56000元/平米 標準層平面特點 1、辦公使用部分占有最佳位置，采光、視線良好，交通路線短捷；2、面積劃分適合中小型企業辦公需求，半層面積適合大型企業單獨辦公使用；3、辦公單元方正實用；4、走道占用面積較少，核心筒緊湊，使用率高；中心筒 中長筒

52、 分散筒 中偏筒 外筒 【上海綠地商務大廈】指標 數據 項目規模 46356平方米 建筑高度 23層/99米 標準層面積 1260 結構類型 框架結構 核心筒位置 核心筒位于平面內的中心，屬于典型中央核心筒 面積分割 70130 柱距/進深 8.1米 層高/凈高 4.0米/2.8米 使用率 71%電梯數量 6+1 單梯服務面積 4500平方米/部 租金/售價 租金：45元/平米/天；售價：30000元/平米 標準層平面特點 1、面積劃分靈活；2、外墻無柱，增加辦公區采光面和舒適性；3、內部交通動線較長，不利于部分單元使用電梯；3、辦公區內柱較密集，影響辦公使用和舒適度；中心筒 中長筒 分散筒

53、中偏筒 外筒【上海東方海港大廈】高區面積分割 低區面積分割 指標 數據 項目規模 40354平方米 建筑高度 26層/120米 標準層面積 1225平方米 結構類型 框架結構 核心筒位置 中長筒 面積分割 低區劃分為四個單元：01室 243，02室479，03室218，04室283；高區劃分：01室745，02室479；柱距/進深 8.2米 層高/凈高 3.95米/2.75米 使用率 72%電梯數量 6+2 單梯服務面積 4000平方米/部 租金/售價 租金：67元/平米/天；售價：6萬元/平米 標準層平面特點 1、筒體縱貫建筑的中部，兩邊可布置較大空間的辦公室；2、交通路線短捷，便于分組布置

54、電梯；3、結構均衡規整，水平剛度大；2、部分單元不規整，不易辦公使用；中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京中海廣場南樓】指標 數據 項目規模 29000平方米 建筑高度 21層/95米 標準層面積 1478 結構類型 框架結構 核心筒位置 中長筒 面積分割 70130 柱距/進深 8.312.3米 層高/凈高 3.95米/2.8米 使用率 75%電梯數量 6+1 單梯服務面積 4800平方米/部 租金/售價 租金：1012元/平米/天；售價：4.5萬元/平米 標準層平面特點 1、辦公使用部分占有最佳位置，采光、視線良好，交通路線短捷；2、適合大中型企業整層或半層辦公使用；3、辦公單元方正

55、實用；4、核心筒緊湊且電梯高低分區，從而提高高區使用率高；中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳鳳凰大廈】120 120 170 170 430 430 指標 數據 項目規模 15000平方米 建筑高度 29層/100米 標準層面積 1471 結構類型 框架剪力墻結構 核心筒位置 分散筒 面積分割 120/170/430m2 柱距/進深 8.1米 層高/凈高 3.8米/2.6米 使用率 72%電梯數量 6 單梯服務面積 4000平方米/部 租金/售價 租金：56元/平米/天；售價：5.5萬元/平米 標準層平面特點 1、板式大開間設計，采光面寬，景觀視野跨度大；2、基礎單元方正實用，利用率高

56、；3、辦公面積劃分靈活，東西側布置南北通透的大面積辦公單元，實現項目最大化價值；4、雙核心筒結構，核心筒北移，保證南向景觀資源最大化；同時縮短內部交通路線；5、柱末靠墻，外挑梁面積利用低；中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【上海主角】室號 01 02 03 05 06 07 08 面積 83 110 105 105 105 110 58 指標 數據 項目規模 19868平方米 建筑高度 12層/60米 標準層面積 1500 結構類型 框架剪力墻結構 核心筒位置 偏核心筒 面積分割 58110 柱距/進深 8.2米 層高/凈高 5.6米/5.3米 使用率 76%電梯數量 4+1 單梯服務面積

57、4000平方米/部 租金/售價 租金：7.58元/平米/天；售價：60000元/平米 標準層平面特點 1、板式結構、全明辦公：所有戶型均朝南，落地玻璃采光、通風，全明的辦公空間；2、可塑性：靈活可變的空間設計，100%可塑性 3、買一層用兩層盡享雙倍空間；適合企業展現門面和室內空間的規劃；4、辦公區內柱較密集，影響辦公使用面積和辦公舒適度；中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳壹海中心】指標 數據 項目規模 30000平方米 建筑高度 26層/98米 標準層面積 1480 結構類型 框架抗震結構 核心筒位置 核心筒位于平面一側，偏核心筒 面積分割 107281m2 柱距/進深 8.5米 層

58、高/凈高 3.8米/2.6米 使用率 78%電梯數量 6+1 單梯服務面積 4500平方米/部 租金/售價 租金：34元/平米/天；售價：3.5萬元/平米 標準層平面特點 1、板樓設計，通風采光優勢明顯；2、偏心核心筒，海景面單元數量多；3、面積劃分較分散；4、辦公區內柱較多，影響辦公舒適度和面積分割；中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 核心筒【深圳漢京國際】核心筒 中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 指標 數據 項目規模 25546平方米 建筑高度 22層/99米 標準層面積 1500 結構類型 框架剪力墻結構 核心筒位置 偏核心筒 面積分割 110-210 柱距/進深 8.1米 層高/

59、凈高 4.2米/3.1米 使用率 69%73%電梯數量 4+1 單梯服務面積 5000平方米/部 租金/售價 租金：3.5元/平米/天；售價：3.6萬元/平米 標準層平面特點 1、偏核心筒布置，最大化南向單元數量；2、每層均設置空中花園，提升辦公舒適度；3、實現明電梯間、明走廊、明辦公空間的“三明”空間 4、走道過長，影響使用率，不方便電梯使用；【深圳銀座國際】中心筒 中長筒 分散筒 中偏筒 外筒 核心筒 指標 數據 項目規模 31000平方米 建筑高度 29層/99米 標準層面積 1200 結構類型 框架剪力墻結構 核心筒位置 偏核心筒 面積分割 50200 柱距/進深 8.1米 層高/凈高

60、 3.8米/2.7米 使用率 71%電梯數量 6 單梯服務面積 5000平方米/部 租金/售價 租金：45元/平米/天；售價：5.3萬元/平米 標準層平面特點 1、核心筒放在建筑背面，電梯廳全明；2、面積劃分靈活，設計空中花園；1、剪力墻過多，不方便客戶辦公使用和面積分割；2、東西側過道較長，影響使用面積，內部交通路線混亂，角落單元通道性較差；公共走道 核心筒 類型 圖例 特點 適用范圍 核心筒結構類型 框架結構 由核心筒與外圍稀柱框架組成的高層建筑結構。高度100米以下，標準層面積無要求 剪力墻 由核心筒的一側、兩側或三側為剪力墻體系，其余部分為自由隔墻，可方便各種管道的自由穿行?？蚣芗袅?/p>

61、 核心筒由框架柱與剪力墻組合而成，同樣具有剪力墻體系核心筒的優點。高度200米以下，標準層面積無要求 筒體 可以有單筒、雙筒或多筒的形式，筒體的結構要求使得管道、開門等受到一定程度的限制，但也可以把對外關系較多的設備管道設在結構筒體之外以彌補其缺陷。這種類型的建筑物高度最高。常用于超高層建筑 核心筒位置 中心筒 筒體位于平面內的中心，四周圍是辦公使用空間；使用部分占有最佳位置，采光、視線良好，交通路線短捷，筒體與平面的幾何中心位置一致，還可以使建筑的質量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結構受力和抗震,是高層辦公建筑采用最多的一種平面形式。主流類型，對高度無要求，標準層2000以上塔

62、樓多采用改類型 中長筒 筒體縱貫建筑的中部，兩邊可布置較大空間的辦公室，交通路線短捷，便于分組布置電梯。結構均衡規整，水平剛度大。主流結構，1500以上標準層多采用該類型 中偏筒 筒體位于建筑中部，緊靠外墻面，這種作法通常用于平面比較扁長的建筑，交通路線均勻、短捷。160米以下，標準層1500左右板樓多采用該類型 分散筒 根據核心筒的個數，又分為單側筒式、雙側筒式以及三側筒式等等，他們共同的特點是筒體位于建筑的外側，使用空間進深較大，可布置大空間景觀辦公室，底層大廳通透、寬敞，但是結構受力不太理想，需要加強中間區域框架的剛度。目前采用該類型的市場項目極少，多為100米以內建筑 外筒 核心筒體布置在建筑的外部，用通道與建筑相連，特別有利于創造大面積、完整、開敞的辦公空間。通常作為大公司的辦公樓，獨家使用，不利于出租型的多用戶辦公。為保證各使用部分滿足疏散距離的要求，面積大的建筑需在多處設置疏散樓梯。目前采用該類型的市場項目極少，多為100米以內建筑 小結 61 HE END HANKS