1、兒童體驗主題商業地產規劃設計與運營5大要素內容提要：兒童體驗主題商業地產5大關鍵要素，包括價值鏈分析、選址、項目規模、業態組合與商家組合、建筑規劃設計。同時，本文對其開發與融資模式、運營策略、招商分析、營銷方式分析、盈利模式做了清晰解讀。1、商業價值鏈分析家長活動模式：以上海星期八小鎮為例選擇場內活動家長的行為模式及商業效應：星期八小鎮活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：0014：00、下午15：3019：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家帶來商機。體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美
2、甲，或是選購兒童商品。選擇場外活動家長的行為模式及商業效應：媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA(1.5小時，通常200元/次)，或是做一場瑜伽(1小時，辦卡折合150元/次)+美發(1小時，200500元)+購物(2小時，無法統計);爸爸可以打幾場桌球(30元/小時)或是邊看書邊喝咖啡(50元/人)、或是酣暢玩一把電玩(無法統計);或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影(1.5小時，160元/兩人)延伸到祖父母輩，主打養生保健，祖父母可以聽一次養生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。2、選址要求3、建設規模分析兒童主題商業地產的開發需要依靠規模經濟效應，而土地資源的稀缺和投資規模以
3、及成本的大幅上升，增加了開發商資金的壓力和投資的風險，因此合理的開發建設規模十分重要。一二線城市的開發體量存在差異北京、上海、深圳等 一線城市其兒童主題商業地產的開發體量較大，如北京snoopy主題公園總建筑面積達到20萬平方米，上海星期八小鎮、杭州do都城等職業體驗項目建筑面積均在12萬平米。南京、沈陽、無錫等 二線城市的項目，建筑面積在1萬平方米一下 ，主要根據各城市目前市場容量和需求所開發。4、業態組合與商家組合通過業態和商家組合，達到功能的協同;除了兒童體驗主力商家外，如果項目交通條件好，商圈客流量大，消費者購買能力強，消費者對流行時尚的認知度高，就應該采取沒有主力店，以次主力店和小商
4、鋪為主的組合模式。在項目發展的不同階段，主力店和小商鋪的配比應該尋求一種平衡，既要保持經營的穩定性，又要不斷提升租金水平。5、規劃設計原則應根據消費者的不同購買能力和消費習慣，在進行規劃布局時進行橫向分布。在同一個樓層，品牌定位或面對的消費者應該在同一個水平上。在整體定位上，從一樓至高樓層，商品檔次從高檔逐漸降低。在業態布局上，低樓層以承擔租金能力強的零售業態為主，適量配置餐飲和配套服務業態;高樓層以承擔租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主，適量配置零售業態和配套服務業態。為了達到這一目的，將主力店規劃布局在相對人流較少的兩端或離主街較遠的位置。餐飲業態存在著延時營業的問題，因
5、此需要為餐飲業態設計獨立的對外垂直通道。相對應的也會存在安裝獨立空調系統的問題，主機的安放在設計時就要預留出空間來。6、建筑規劃設計總體規劃設計建筑設計外立面設計主題空間設計交通動線設計景觀設計照明及裝飾設計開發及投融資模式運營管理策略1)增加主題類型，采用積分、貨幣等方式增加消費粘性;2)增加收入類型，除了體驗館的門票、植入廣告外，增加早教、培訓、運動健身等全體系兒童產業項目，增加成人群體的消費類型;3)增加親子互動環節，注重家庭情感的培育，在產品和業態規劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費空間等，提高商業坪效;4)收費模式：收費方式和體驗時間靈活，因地
6、制宜;5)通過企劃多種活動解決時間硬傷問題，解決周一到周五的客源問題;6)最大程度的整合政府和兒童教育系統的資源，聯合運營，保證持續人流;7)整合周邊兒童活動配套資源，針對兒童這一細分市場，提供一站式的兒童消費環境，在業態規劃上保證人流連續性。招商分析招商工作應從項目的整體進行統籌。從項目的整體定位到各個商業業態的組合，從不同業態的定位細分到每個樓層的業態布局都應該遵循統一的原則。經過科學分析獲得的定位是招商和日后經營的靈魂。合理的業態組合和規劃布局是成功招商和旺場經營的前提和保障。除了兒童主題體驗館或主題樂園外，百貨主力店是最重要的主力店之一。引進一家具備較強經營管理能力的百貨店能減小經營的風險性，要將購物中心與主力百貨店的定位進行錯位招商。營銷方式分析現開放式營銷;營銷范圍跨市跨省;多家公司聯盟營銷;跨行業機構代理;主動行銷;情感營銷、服務營銷、渠道營銷、關系營銷、拜訪營銷、點對點營銷等多種手段組合式營銷。盈利模式主題館體驗館盈利模式：門票收入、廣告收入、衍生商業收入、配套服務收入共同經營盈利，分攤開發風險盈利渠道多樣化，復合型盈利模式
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