大型房地產開發企業房屋拆遷法律流程指引（7頁）.doc
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大型房地產開發企業房屋拆遷法律流程指引（7頁）.doc
1、房屋拆遷操作流程與指引房屋拆遷操作流程與指引 現根據房屋拆遷領域的法律法規、國家政策及實踐中的運作經驗，就房屋拆 遷工作中的幾個關鍵環節和核心問題作如下指引： 外部流程：外部流程： 評估結果異議 不執行協議 執 行 不執行 拆遷許可證 達成安置補償協議 未達成安置補償協議 拆遷人委托拆遷公司 實施拆遷 向房管局申請裁決 房管部門申請強制拆遷 拆遷人委托拆遷 公司實施拆遷 通過訴訟申請強制拆遷 拆遷公示 房屋評估 裁決聽證（必要時） 裁決結果 行政強拆聽證 評估委員會鑒定 強制拆遷 申請拆遷許可證 拆遷當事人協商安置補償協 指引：指引：在執行上述流程中，有些關鍵環節需要對拆遷法律和政策深入 透徹
2、把握才能靈活操作。 現就拆遷實踐中幾個常見的重大問題作如下 指引： 1 1、拆遷歸屬、拆遷歸屬 由于國家在土地出讓條件缺乏統一的標準，各地不同項目土地出 讓合作條件也不一樣。如果是凈地出讓（地塊已經完成三通一平） ， 拆遷任務及相關費用由出讓方承擔， 開發商在拆遷中的職責是監督出 讓方如期按照合同完成拆遷任務，并予以必要的配合；如果是毛地出 讓，則拆遷一般由開發商負責完成，并承擔費用及相應的風險。 2 2、項目簽約前拆遷評估、項目簽約前拆遷評估 開發商在項目簽約前，不論拆遷由哪方負責完成，都應對項目的 拆遷做初步的評估，主要包括拆遷量、拆遷補償費用、拆遷周期以及 拆遷的難度，以此作為確定土地價
3、格的因素之一。 3 3、項目前期調查、項目前期調查 前期調查是確定拆遷費用和預估拆遷障礙的基礎性工作，是制定 拆遷方案的主要依據，此項工作要求細致。 調查的方法主要是到政府機關查檔、實地勘測、走訪落實，必要 時可以與評估機構進行溝通。 前期調查的內容： 3.1 調查被拆遷房屋的位置、面積、年限、用途。 3.2 調查被拆遷房屋的權屬，是否屬于違章建筑、臨時建筑或代管房 屋，是否存在抵押等情況。 3.3 調查拆遷區域內是否存在高壓線、文物古跡、軍事設施及地下光 纜等。 3.4 調查被拆遷房屋的租賃情況、非住宅房屋的生產經營情況。 3.5 調查擬以產權調換方式補償的情況，如調換房屋的用途、面積和 位置等。 4 4、制定對策和拆遷方案、制定對策和拆遷方案 在調查摸底完成后，根據掌握的拆遷區域的基本情況制定對策， 編制拆遷計劃和方案。 4.1 根據實際情況結合項目建設的規劃，確定拆遷范圍。一般而言，
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