1、Keep walking，走向未來的精彩光浩坂田項(xiàng)目策劃報(bào)告光浩坂田項(xiàng)目策劃報(bào)告深圳中原二級(jí)事業(yè)六部出品深圳中原二級(jí)事業(yè)六部出品1 1 keep walkingkeep walking 是一種精神，旨在鼓舞人們永遠(yuǎn)朝著自己的夢想和目標(biāo)勇敢地邁出下一步，2 2Part 3Part 3Part 3Part 3項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析Part 1Part 1Part 1Part 1市場研判市場研判Part 4Part 4Part 4Part 4 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位Part 5Part 5Part 5Part 5營銷策略營銷策略Part 6Part 6Part 6Part 6商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議Part 2

2、Part 2Part 2Part 2客戶研究客戶研究P4-24P4-24P25-55P25-55 P56-68P56-68P69-76P69-76P77-115P77-115P116-145P116-1453 3市場研判市場研判深圳整體房地產(chǎn)市場分析深圳整體房地產(chǎn)市場分析龍坂房地產(chǎn)市場分析龍坂房地產(chǎn)市場分析4 4深圳市市場分析土地供應(yīng)年年 份份政府出讓商品政府出讓商品住宅用地住宅用地全市全市寶安寶安龍崗龍崗20072007年年1-31-3月月住宅用地住宅用地(萬萬)2581472581475310453104178721178721可建商品住宅可建商品住宅面積面積(萬萬)65284965284

3、915317515317545550245550220062006年年住宅用地住宅用地(萬萬)90.690.644.744.745.945.9可建商品住宅可建商品住宅面積面積(萬萬)185.7185.778.378.3104.3104.320052005年年住宅用地住宅用地(萬萬)50.750.736.336.314.414.4可建商品住宅可建商品住宅面積面積(萬萬)99.999.963.663.636.336.3土地供應(yīng)仍然集中在龍崗和寶安兩區(qū)，金地高價(jià)購地反應(yīng)市場信心仍在走高。土地供應(yīng)仍然集中在龍崗和寶安兩區(qū)，金地高價(jià)購地反應(yīng)市場信心仍在走高。數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心5 5深圳市場供

4、求分析供求矛盾加劇，房價(jià)快速上漲供求矛盾加劇，房價(jià)快速上漲3030 數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心6 6深圳市場新增供應(yīng)分析區(qū)域區(qū)域20062006年新增供年新增供應(yīng)應(yīng)（萬）（萬）20052005年新增供年新增供應(yīng)應(yīng)（萬）（萬）同比增同比增長長羅湖39.583.1-52.5%福田68.588.4-22.5%南山136108.625.2%鹽田21.119.29.9%寶安255240.46.1%龍崗176171.82.4%合合計(jì)計(jì)696696711.6711.6-2.2%-2.2%新增供應(yīng)主要分布在寶安龍崗新增供應(yīng)主要分布在寶安龍崗 數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心7 7深圳市場戶型供應(yīng)分析9090

5、平米以上三房是主流平米以上三房是主流 數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心8 8深圳市場各區(qū)價(jià)格分析區(qū)域區(qū)域20062006年年銷銷售均價(jià)（元售均價(jià)（元/）20052005年年銷銷售均價(jià)（元售均價(jià)（元/）同比增同比增長長羅湖10000831020.3%福田13648909250.1%南山12081870038.9%鹽田9053780616.0%關(guān)內(nèi)小關(guān)內(nèi)小計(jì)計(jì)11907872036.5%36.5%寶安8382538655.6%龍崗6489528822.7%關(guān)外小關(guān)外小計(jì)計(jì)7554534641.3%41.3%合合計(jì)計(jì)917091707040704030.3%30.3%各區(qū)房價(jià)均快速上漲各區(qū)房價(jià)均快速上

6、漲 數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心9 9深圳市場三級(jí)市場成交量分析成交量穩(wěn)步上漲，今年成交量穩(wěn)步上漲，今年3 3月達(dá)到最高峰。成交價(jià)格也一路攀月達(dá)到最高峰。成交價(jià)格也一路攀升，今年升，今年3 3月達(dá)到月達(dá)到1100311003元元/平方米，市場形勢良好。平方米，市場形勢良好。數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心10102007供求比寶安區(qū)2007年第一季度寶安區(qū)供應(yīng)40.99萬平方米，成交63.24萬平方米，供求比0.65，比上季度下降43%，供不應(yīng)求。1111均價(jià)寶安區(qū)07年第一季度寶安區(qū)成交均價(jià)10729元/平方米，環(huán)比06年第四季度，上升14.9%，同比06年第一季度，上升60.7%。數(shù)據(jù)來源

7、：深圳國土資源局12122007供求比龍崗區(qū)2007年第一季度龍崗區(qū)供應(yīng)25.4萬平方米，成交41.6萬平方米，供求比0.61，比上季度下降16%，供不應(yīng)求。1313均價(jià)龍崗區(qū)07年第一季度龍崗區(qū)成交均價(jià)7957元/平方米，環(huán)比06年第四季度，上漲10.5%；同比06年第一季度，上升42%數(shù)據(jù)來源：深圳國土資源局1414中原三級(jí)市場買賣成交一季度中原二手房買賣成交5080套，環(huán)比06年四季度上上漲漲1818；同比去年一季度上漲上漲5757。市場交易非?；钴S。一季度龍崗區(qū)龍崗區(qū)二手房買賣成交888套，環(huán)比06年四季度上上漲漲2020；同比去年一季度上漲上漲106106。1515政策影響分析數(shù)據(jù)來

8、源于深圳中原深港研究中心新聞背景：新聞背景：2007年3月5日，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議開幕了，上午國家總理溫家寶作政府工作報(bào)告，報(bào)告首先對(duì)06年的政府工作進(jìn)行了總結(jié)，同時(shí)也提出了07年政府工作的基本思路和主要目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和銷售等各環(huán)節(jié)也提出了一定的要求，有了一個(gè)明確的指導(dǎo)思想。07年進(jìn)一步增強(qiáng)各經(jīng)濟(jì)政策的執(zhí)行力度，確保政策落到實(shí)處。07年對(duì)固定資產(chǎn)和信貸規(guī)模增長過快的調(diào)控措施會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。今后對(duì)土地的最高最佳使用原則的要求會(huì)有所加強(qiáng)，建設(shè)節(jié)能住房的要求將再次重點(diǎn)提出。除提高存款準(zhǔn)備金率，央行將同時(shí)采取其它多種貨幣政策共同調(diào)控貨幣信貸總量。07年中央將進(jìn)一步

9、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，落實(shí)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，抑制房價(jià)過快上漲。0707年將是政策的執(zhí)行年，地方政府唱主角，年將是政策的執(zhí)行年，地方政府唱主角，政策不確定因素影響加強(qiáng)政策不確定因素影響加強(qiáng)1616政策影響分析物權(quán)法的頒布，物業(yè)稅呼之欲出物權(quán)法的頒布，物業(yè)稅呼之欲出 中華人民共和國物權(quán)法已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。物權(quán)法四大亮點(diǎn)：1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期屆滿自動(dòng)續(xù)期；2、業(yè)主的自治權(quán)；3、建筑物區(qū)分所有權(quán)；4、細(xì)化拆遷補(bǔ)償；物權(quán)法物權(quán)法，給物業(yè)稅的開征提供有力的法律支持，給物業(yè)稅的開征提供有力的法律

10、支持，使沸沸揚(yáng)揚(yáng)“折騰”了四年的物業(yè)稅迎來了一片曙光。所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。該稅項(xiàng)的開征需要以財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定為前提，這就是為什么它要以物權(quán)法實(shí)施作為前提的原因。1717政策影響分析盡管國家出臺(tái)了一系列調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格的政策和措施，加快開發(fā)建設(shè)中、低價(jià)位和中、小戶型的普通商品房，但由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般需要兩年左右的周期，因此在短時(shí)在短時(shí)間內(nèi)難以迅速增加市場供應(yīng)量，進(jìn)而改善供求關(guān)系，遏制房價(jià)的過度上漲。間內(nèi)難以迅速增加市場供應(yīng)量，進(jìn)而改善供求關(guān)系，遏制房價(jià)的過度上漲。按照深

11、圳市長許宗衡的說法，今年動(dòng)工建筑面積會(huì)有2000萬平方米，能提供給市場的有800-900萬平方米，依據(jù)往年的成交量，這個(gè)供應(yīng)雖然還略嫌不足，不過差距也已經(jīng)拉小了，相信有了市場供應(yīng)量作保證，整體房價(jià)今年的增長幅度會(huì)回落；然而市長今年的說法并沒有新亮點(diǎn)，以及一直以來政府對(duì)商品房和政策性住房各行其道的過份強(qiáng)調(diào)，我們?nèi)匀晃覀內(nèi)匀豢床坏椒績r(jià)有任何停止上漲的跡象?？床坏椒績r(jià)有任何停止上漲的跡象。18182007年后市展望展望一展望一供求矛盾短期內(nèi)仍將得不到有效緩解供求矛盾短期內(nèi)仍將得不到有效緩解展望二展望二土地出讓向高新產(chǎn)業(yè)帶傾斜，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)邊緣化土地出讓向高新產(chǎn)業(yè)帶傾斜，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)邊緣化展望三展

12、望三供應(yīng)格局逆轉(zhuǎn)，中小戶型成為主流供應(yīng)格局逆轉(zhuǎn)，中小戶型成為主流展望展望四四產(chǎn)品供應(yīng)兩極分化，中低收入者將逐步實(shí)現(xiàn)購房愿望產(chǎn)品供應(yīng)兩極分化，中低收入者將逐步實(shí)現(xiàn)購房愿望展望展望五五政策不確定因素將對(duì)市場造成較大影響政策不確定因素將對(duì)市場造成較大影響1919市場研判市場研判深圳整體房地產(chǎn)市場分析深圳整體房地產(chǎn)市場分析龍坂房地產(chǎn)市場分析龍坂房地產(chǎn)市場分析2020龍坂市場區(qū)域劃分二線拓展區(qū)坂田片區(qū)龍華鎮(zhèn)關(guān)口片區(qū)以高速路網(wǎng)和高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃配套，成為低密度豪宅和高檔住宅項(xiàng)目。龍華行政中心，以本地居民及周邊工廠客戶為主，住宅開發(fā)檔次在4個(gè)片區(qū)最低。交通便利，自然資源豐富，是4個(gè)片區(qū)中目前最為成熟的住宅區(qū)。品牌

13、發(fā)展商云集，交通配套等仍待改善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?個(gè)片區(qū)中是近兩年的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。2121隨著龍坂片區(qū)規(guī)劃和交通不斷完善，生活圈已經(jīng)越來越融合，各個(gè)生活圈之間的抵達(dá)時(shí)間也越來越短。龍坂片區(qū)規(guī)劃和交通建設(shè)中福龍路建設(shè)中福龍路規(guī)劃中四號(hào)地鐵規(guī)劃中四號(hào)地鐵建設(shè)中梅龍大建設(shè)中梅龍大道道梅觀高速梅觀高速機(jī)荷高速機(jī)荷高速南坪快速南坪快速布龍路布龍路梅林關(guān)口梅林關(guān)口規(guī)劃中龍華火車站規(guī)劃中龍華火車站2007年2010年2008年龍華交通路網(wǎng)形成前龍華交通路網(wǎng)形成前龍華交通路網(wǎng)形成后龍華交通路網(wǎng)形成后3030分鐘圈層分鐘圈層6060分鐘圈層分鐘圈層梅龍路方向梅龍路方向坂田方向坂田方向2222交通規(guī)劃地塊現(xiàn)有

14、交通已比較成熟，未來路網(wǎng)將涵蓋公路、地鐵等，將更加便利，將極大縮短客戶心理上關(guān)內(nèi)外的距離感。轄區(qū)內(nèi)有廣深鐵路、平南鐵路、梅觀高速、機(jī)荷高速、南坪快速、布龍公路等交通干線穿境而過；地塊臨近布龍路，就近的公交站點(diǎn)有大發(fā)埔路地塊臨近布龍路，就近的公交站點(diǎn)有大發(fā)埔路口，公交路線豐富，有口，公交路線豐富，有329329、310-315310-315等，通行關(guān)等，通行關(guān)內(nèi)外較為便利；內(nèi)外較為便利；規(guī)劃中地鐵規(guī)劃中地鐵5 5號(hào)線和號(hào)線和1111號(hào)線為城際軌道線，填補(bǔ)號(hào)線為城際軌道線，填補(bǔ)坂雪崗片區(qū)無軌道交通的空白，提升片區(qū)整體價(jià)坂雪崗片區(qū)無軌道交通的空白，提升片區(qū)整體價(jià)值；值；1111號(hào)線號(hào)線坂田站坂田站2

15、006201020062010年，年，5 5號(hào)線號(hào)線五和站、坂田站和大埔站五和站、坂田站和大埔站 2006201120062011年年未來坂雪崗大道與南坪高速接通未來坂雪崗大道與南坪高速接通未來坂雪崗大道與南坪高速接通未來坂雪崗大道與南坪高速接通,將縮短坂田與將縮短坂田與將縮短坂田與將縮短坂田與福田距離福田距離福田距離福田距離,也規(guī)避了關(guān)口的塞車也規(guī)避了關(guān)口的塞車也規(guī)避了關(guān)口的塞車也規(guī)避了關(guān)口的塞車!五和大道坂雪崗大道吉華路布龍路地鐵5號(hào)線232306年供應(yīng)量較05年上漲55，主要供應(yīng)量集中在關(guān)口和二線拓展區(qū)，龍華鎮(zhèn)供應(yīng)量較少。06年住宅均價(jià)為8700元/，較05年上漲77，價(jià)格狂飚的主要原因

16、是受關(guān)口及二線拓展區(qū)的豪宅供應(yīng)，拉動(dòng)整體片區(qū)價(jià)格的上漲龍華區(qū)域供應(yīng)及價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心2424坂田片區(qū)分析06年龍崗區(qū)住宅供應(yīng)量坂雪崗片區(qū)06年供應(yīng)量為26.7萬，相對(duì)龍華片區(qū)供應(yīng)量仍較小，主要供應(yīng)將在07、08年集中放量。坂雪崗戶型供應(yīng)以90以上的3房、70以上2房最多，由于低密度高度住宅的開發(fā)，復(fù)式住宅也占14.8%。數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心2525n坂田片區(qū)銷售均價(jià)歷年來均高于龍崗區(qū)銷售價(jià)格，至2006年，片區(qū)均價(jià)達(dá)8067元/大關(guān)，為龍崗區(qū)價(jià)格最高的片區(qū)；n本片區(qū)的普通住宅價(jià)格與布吉和龍華片區(qū)較相近，06年的普通住宅均價(jià)多在6000-7200之間；n小戶型的價(jià)

17、格已經(jīng)超過龍華和布吉，萬科城公寓07年初以9000元/的均價(jià)開盤，梅隴鎮(zhèn)在07年4月以11000元/左右的價(jià)格面市。坂田片區(qū)價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心2626龍坂片區(qū)三級(jí)市場分析區(qū)域區(qū)域比例比例面積面積均價(jià)均價(jià)面積區(qū)間面積區(qū)間龍華坂田07年第一季度10095727187-2房342861.166309 52.3-96.23房414416.747270 73.27-1324房101599.918829 109.67-179.88其它15坂田坂田06年一二年一二手每月成交量手每月成交量（萬（萬）龍坂片區(qū)仍以2、3房成交為主，面積區(qū)間在52-132平米間。坂田市場成交量處于一個(gè)比較均衡的

18、狀態(tài)，一二手市場都很旺盛。數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心2727龍坂市場未來競爭供應(yīng)量分析20062007200879111357911135金地梅隴鎮(zhèn)一期金地梅隴鎮(zhèn)一期勁力勁力城市明珠城市明珠3期期星河星河丹堤一、二、三期丹堤一、二、三期深業(yè)龍華項(xiàng)目深業(yè)龍華項(xiàng)目榕江榕江碧水龍庭一、二期碧水龍庭一、二期世紀(jì)春城三期世紀(jì)春城三期陽光新境園陽光新境園信托信托二線擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目二線擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目鴻榮源鴻榮源龍一號(hào)龍一號(hào)潛龍山莊潛龍山莊瀅水山莊瀅水山莊金光華金光華春華四季園春華四季園萬科萬科第五園三期第五園三期圣莫利斯圣莫利斯城投城投七里香榭七里香榭中航中航二線擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目二線擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目0707年年-09-09

19、年，龍坂片區(qū)累計(jì)推盤量約年，龍坂片區(qū)累計(jì)推盤量約560560萬萬。振業(yè)振業(yè)龍華項(xiàng)目龍華項(xiàng)目金地梅隴鎮(zhèn)二期金地梅隴鎮(zhèn)二期金地梅隴鎮(zhèn)三期金地梅隴鎮(zhèn)三期珠江珠江旭景佳園旭景佳園萬科萬科第五園四期第五園四期2007年年198.9萬平米萬平米世紀(jì)春城四期世紀(jì)春城四期2008年約年約174.7萬平米萬平米2009年約年約185.2萬平米萬平米數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心20092828龍坂片區(qū)未來2年內(nèi)龍華龍華競爭項(xiàng)目據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)07-0807-08兩年龍華（含關(guān)口）將推售項(xiàng)目兩年龍華（含關(guān)口）將推售項(xiàng)目1010個(gè)，約個(gè)，約250250萬萬；數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目

20、名稱建筑面積建筑面積()容積率容積率主力戶型主力戶型預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)開盤時(shí)間龍華鎮(zhèn)區(qū)卓能雅居11.810.3二房、三房2007年上半年東華明珠園2期154二房四房風(fēng)和日麗潛龍山莊581.75TH/小高層/高層未定圣莫麗斯二期18.51.2高層復(fù)式、疊拼、TH2007年中美麗項(xiàng)目131豪宅07年底08年初星河民樂舊改26.13.2二房、三房預(yù)計(jì)09年合計(jì)合計(jì)142.4142.4關(guān)口片區(qū)華昊項(xiàng)目552二房、三房、四房2008年初瀅水灣23.13.8高層/TH預(yù)計(jì)2008年星河丹堤3期21.81.8高層2007.5書香門第2期8.71.5TH/小高層預(yù)計(jì)2008年合計(jì)合計(jì)108.6108.62929

21、據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二線拓展區(qū)未來據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二線拓展區(qū)未來2 2年內(nèi)推出項(xiàng)目將達(dá)到年內(nèi)推出項(xiàng)目將達(dá)到1717個(gè)，推盤量約個(gè)，推盤量約200200萬萬。數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心龍坂片區(qū)未來2年內(nèi)二線拓展區(qū)二線拓展區(qū)競爭項(xiàng)目分析區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積()容積率容積率主力戶型主力戶型預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)開盤時(shí)間二線拓展區(qū)碧水龍庭2期72.83房、2房2007.5潛龍地塊244.52房、3房2007年底世紀(jì)春城4期13.93.122房、3房2007.8梅隴鎮(zhèn)2期113.082房、3房、四房、少量復(fù)式2007.4梅隴鎮(zhèn)3期112-4房2007年底梅隴鎮(zhèn)4期3.82房、3房2008年初鵬

22、潤達(dá)項(xiàng)目12.24100%小戶2008年初深國投項(xiàng)目 240.6TH、獨(dú)棟、雙拼2007年底幸福風(fēng)景4.52.1-中航項(xiàng)目24.742房、3房2008年初綠景項(xiàng)目18.82.32房、3房2009年初鴻榮源龍一號(hào)8.21.2小高層、TH預(yù)計(jì)08-09年萬科榕江212.8高層、TH2007年底泰華項(xiàng)目12.92-A818-0206地塊92.81房、2房、3房2007年底A817-0127地塊6.731房、2房、3房2007年底合計(jì)合計(jì)191.7191.73030龍坂片區(qū)未來2年內(nèi)坂田坂田競爭項(xiàng)目分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，07-0807-08兩年坂田區(qū)共推售項(xiàng)目兩年坂田區(qū)共推售項(xiàng)目9 9個(gè)，約

23、個(gè)，約117117萬萬MM2 2，除了少量別墅外，基本以，除了少量別墅外，基本以2 2房和房和3 3房為主。房為主。數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積()容積率容積率主力戶型主力戶型預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)開盤時(shí)間坂田區(qū)第五園三期2.31.3庭院別墅2007.4第五園三期7二房、三房2007年底萬科城四期12-聯(lián)排別墅2007.9陽光第五季花園4.82.8兩房、三房2007.4-5珠江旭景佳園三期8.62.823房為主2007.69萬919.82豪宅07年底-08年初園景臺(tái)7.5-兩房、三房為主一期2007下半年佳兆業(yè)坂田項(xiàng)目153.27未定2008年中春華四季園二

24、期72.1四房、三房為主2007年中信義坂田333.25未定2008年初合計(jì)合計(jì)117117受受90/7090/70政策的影響，未來龍坂片區(qū)產(chǎn)品將呈兩極分化，政策的影響，未來龍坂片區(qū)產(chǎn)品將呈兩極分化，一部分為豪宅，一部分為二房、三房主流產(chǎn)品。一部分為豪宅，一部分為二房、三房主流產(chǎn)品。3131結(jié)論一結(jié)論一受90/70影響，未來龍坂供應(yīng)以大盤的后續(xù)項(xiàng)目為主，產(chǎn)品類型以90平米以下戶型普通住宅為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，形成對(duì)關(guān)內(nèi)首次置業(yè)客戶的搶奪。結(jié)論二結(jié)論二龍坂置業(yè)剛性需求的放大，片區(qū)價(jià)格將繼續(xù)攀升。結(jié)論三結(jié)論三龍坂豪宅及大盤項(xiàng)目大多將在08年以后入市，坂田品牌大盤將繼續(xù)成為主角。結(jié)論四結(jié)論四龍坂片區(qū)一、

25、二手交易暢旺，07年市場供銷將繼續(xù)上升態(tài)勢，市場前景樂觀。龍坂片區(qū)市場結(jié)論結(jié)論五結(jié)論五龍坂片區(qū)將成為關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)的熱點(diǎn)片區(qū)。3232客戶研判客戶研判片區(qū)客戶分析片區(qū)客戶分析未來客戶演變趨勢未來客戶演變趨勢目標(biāo)客戶初判目標(biāo)客戶初判3333春華四季園春華四季園金地梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)七里香榭七里香榭城色城色從產(chǎn)品類型來看，選擇了與本項(xiàng)目產(chǎn)品接近的四個(gè)高端主流產(chǎn)品進(jìn)行分析：從產(chǎn)品類型來看，選擇了與本項(xiàng)目產(chǎn)品接近的四個(gè)高端主流產(chǎn)品進(jìn)行分析：3434客戶來源從四項(xiàng)目客戶分析來看，都涵蓋了關(guān)內(nèi)的普通白領(lǐng)、華為富士康員工、龍坂私企業(yè)主等。關(guān)內(nèi)的普通白領(lǐng)、華為富士康員工、龍坂私企業(yè)主等。關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)客戶客戶關(guān)內(nèi)普通白

26、領(lǐng)40%關(guān)內(nèi)換房客戶10%關(guān)外關(guān)外客戶客戶早期龍坂購房換房客戶10%龍坂本地居民4%龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工5%本地私營企業(yè)主、個(gè)體戶5%華為員工5%富士康員工5%當(dāng)?shù)仄髽I(yè)管理人員3%投資客戶13%城色、七里鄉(xiāng)榭客戶來源：城色、七里鄉(xiāng)榭客戶來源：關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)客戶客戶公務(wù)員、事業(yè)單位人員10%一般職員及其他10%福田私營業(yè)主15%企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員15%關(guān)外關(guān)外客戶客戶龍坂片區(qū)私營業(yè)主10%龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位人員3%龍坂片區(qū)企業(yè)中高層10%企業(yè)技術(shù)人員15%華為、富士康員工5%投資客戶7%梅隴鎮(zhèn)、春華四季園客戶來源：梅隴鎮(zhèn)、春華四季園客戶來源：3535置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)客戶客戶梅隴鎮(zhèn)、春華四季園梅

27、隴鎮(zhèn)、春華四季園 城色、七里香榭城色、七里香榭換房需求，由過渡型向舒適性轉(zhuǎn)換價(jià)格合適，在自己的置業(yè)能力之內(nèi)價(jià)格因素，單價(jià)和總價(jià)方面的差異戶型實(shí)用，性價(jià)比高區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿^(qū)域的發(fā)展?jié)摿﹃P(guān)外關(guān)外客戶客戶早期龍坂購房的換房需求客戶相對(duì)年輕，有相當(dāng)部分是華為、富士康的技術(shù)人員本地的自住需求，就近置業(yè)本地客戶首次置業(yè)，以自住需求為主周邊鎮(zhèn)區(qū)關(guān)系緣客戶，如工作緣、生意緣、血緣、親緣客戶濃厚的就近置業(yè)習(xí)慣從相應(yīng)產(chǎn)品的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素來看，關(guān)內(nèi)客戶以舒適型住房為主，關(guān)外客戶則因習(xí)慣而就近關(guān)內(nèi)客戶以舒適型住房為主，關(guān)外客戶則因習(xí)慣而就近置業(yè)。置業(yè)。3636雖然覺得價(jià)格超過了預(yù)期值，但是我還是買了，原因是關(guān)內(nèi)的房

28、價(jià)太高了，關(guān)內(nèi)的房價(jià)太高了，所以還是買關(guān)外的房比較值所以還是買關(guān)外的房比較值。加上這個(gè)片區(qū)周邊都是住宅區(qū)，未來的規(guī)劃還加上這個(gè)片區(qū)周邊都是住宅區(qū)，未來的規(guī)劃還是不錯(cuò)的是不錯(cuò)的。第一次置業(yè)，預(yù)備是好好的搞一個(gè)家，畢竟來深圳快兩年了還是一直租房，感覺很不爽，男朋友在華為上班很近，我在魯班大廈上班，從坐車過去也只要半個(gè)小時(shí)，交通還算方便，所以我最終還是選擇了七里香榭。我現(xiàn)在買的是70多平米的兩房，本來是想買三房的，但太貴了，等以后有實(shí)力了，還是想換大房的，還是想換大房的，120120多平米的就差不多了多平米的就差不多了。張小姐（七里香榭業(yè)主）張小姐（七里香榭業(yè)主）中原代理項(xiàng)目客戶個(gè)案分析（圖片非人物

29、本人）（圖片非人物本人）3737二房可以變?nèi)?，一變就是大了二十多個(gè)平米啊二房可以變?nèi)浚蛔兙褪谴罅硕鄠€(gè)平米啊。本來想買三房的，后來一看有那么好的戶型，就選擇了兩房，管理費(fèi)還是交二房的，有什么不好？深圳壓力大，我和女友第一次置業(yè)，不想壓力太大，深圳的發(fā)展是有目共睹的，南山在2003年時(shí)又哪里不是工廠到處都是。前海那里連個(gè)的士都打不到，當(dāng)年半求不是說，寧選后海一張床，不選前海一間房嗎？現(xiàn)在呢？星海名城第五公社開盤，大門差點(diǎn)都沖破了，風(fēng)華的五期也開價(jià)10000以上，二年前又有誰想到連南山最差的前海也是飛黃騰達(dá)到要賣這么高？二年后的龍華會(huì)是如何？誰敢說？現(xiàn)在龍華新一點(diǎn)的樓盤，三房差不多都是六十

30、萬左右。以后發(fā)展好了，關(guān)口那么多的路在建，一但修好了，交通好了，三房都能開價(jià)到七十萬左右了，我不信沒有人要它！（我可能是樂觀了一點(diǎn)，但這是有可能的。）我看了新火車站的位置，離我們不遠(yuǎn)，我們這個(gè)小片區(qū)也是在二線拓展區(qū)內(nèi)的。并且深圳政府近五年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域就是在這一區(qū)，還是有點(diǎn)小發(fā)展的，可留可守哦。城色附近將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“民安社區(qū)公園”以及一系列的商業(yè)和娛樂設(shè)施，而且梅隴鎮(zhèn)的一部分商業(yè)配套已定在民安路的南北街區(qū)。如此看來，我們的小城色還是比較樂觀的。王先生（城色王先生（城色C2C2棟業(yè)主）棟業(yè)主）（圖片非人物本人）（圖片非人物本人）中原代理項(xiàng)目客戶個(gè)案分析3838我很喜歡七里香榭的戶型我很喜歡七里香

31、榭的戶型，特別是四房帶庭院的。二線拓展區(qū)的發(fā)展，特別是新火車站和4號(hào)線的開通，這一片區(qū)還是挺值得期待的這一片區(qū)還是挺值得期待的。畢竟是70年的投資投資。贈(zèng)送面積夠大贈(zèng)送面積夠大。我買的131平方有30多個(gè)平方米贈(zèng)送。且日后的轉(zhuǎn)讓還是普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（沒過144平米）。目前新批的商品房以后銷售時(shí)均不允許再贈(zèng)送面積（包括凸窗和露臺(tái)），文件已開始實(shí)行。以后就是價(jià)格降了也請(qǐng)將這部分算進(jìn)去再比較。七里香榭的批地時(shí)間是2005年，比別的好多1993年的盤好多了。這是很需要注意的。遺憾：小區(qū)、車位、電梯等小了點(diǎn)，但是想開點(diǎn)，沒有十全十美的事。王女士（七里香榭業(yè)主）王女士（七里香榭業(yè)主）（圖片非人物本人）（圖片非

32、人物本人）中原代理項(xiàng)目客戶個(gè)案分析3939我買的是第五園的疊院，我喜歡它的中式風(fēng)格，又是萬科的品牌中式風(fēng)格，又是萬科的品牌，還是值得購買的。其次對(duì)于龍坂片區(qū)的未來還是挺看好的對(duì)于龍坂片區(qū)的未來還是挺看好的，未來如果有再大一點(diǎn)的TH戶型，我也是會(huì)考慮的。如果沒有，也可以考考慮作些投資慮作些投資，2房、3房還是值得考慮的。張先生（第五園業(yè)主）張先生（第五園業(yè)主）（圖片非人物本人）（圖片非人物本人）中原代理項(xiàng)目客戶個(gè)案分析4040中原代理項(xiàng)目客戶個(gè)案分析我是本地人本地人，買房是為了自住。之前和父母住在老城區(qū)自建房里，環(huán)境不好，勁力城市明珠社區(qū)比較大、成熟社區(qū)比較大、成熟，離家又近，可以照顧父母。這次

33、買的是三房115平米的，還送了20多平米，還可以吧。以后還會(huì)有換房的考慮，還會(huì)有換房的考慮，換個(gè)大點(diǎn)的，讓爸媽一起來住換個(gè)大點(diǎn)的，讓爸媽一起來住。李先生（勁力城市明珠業(yè)主）李先生（勁力城市明珠業(yè)主）4141客戶研判客戶研判片區(qū)客戶分析片區(qū)客戶分析未來客戶演變趨勢未來客戶演變趨勢目標(biāo)客戶初判目標(biāo)客戶初判4242由圖可見，置業(yè)客戶的流動(dòng)由羅湖向福田、福田向南山、南山再向?qū)毎渤尸F(xiàn)出西進(jìn)的方向由圖可見，置業(yè)客戶的流動(dòng)由羅湖向福田、福田向南山、南山再向?qū)毎渤尸F(xiàn)出西進(jìn)的方向在逐步流動(dòng)，本項(xiàng)目則應(yīng)主動(dòng)出擊，截流西移客戶。在逐步流動(dòng)，本項(xiàng)目則應(yīng)主動(dòng)出擊，截流西移客戶?？蛻糁脴I(yè)趨勢深圳灣填海區(qū)東部沿海高尚住宅區(qū)

34、龍華片區(qū)龍華片區(qū)龍崗中心城寶安中心區(qū)羅湖客戶羅湖客戶福田客戶福田客戶南山客戶南山客戶2000年以前年以前01-04年年2005年年2005年年客戶流向4343 由于關(guān)內(nèi)供應(yīng)的嚴(yán)重不足、價(jià)格高企，導(dǎo)致市場出現(xiàn)明顯的“擠出”效應(yīng)，大批客戶由關(guān)內(nèi)向關(guān)外遷移。許多福田客戶福田客戶向地理位置接近的龍坂片區(qū)分流。關(guān)內(nèi)客戶群分布福田區(qū)福田區(qū)二線拓展區(qū)二線拓展區(qū)羅湖區(qū)羅湖區(qū)客戶次要來源客戶主要來源香港客戶香港客戶約約72%約約2%約約3%約約4%約約12%關(guān)口片區(qū)關(guān)口片區(qū)南山區(qū)南山區(qū)坂雪崗坂雪崗龍華中心區(qū)龍華中心區(qū) 約約5%來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)坂田片區(qū)坂田片區(qū)二線擴(kuò)展區(qū)

35、二線擴(kuò)展區(qū)龍華中心區(qū)龍華中心區(qū)6.5：3.52：88：2關(guān)口片區(qū)關(guān)口片區(qū)5：5城市明珠城市明珠世紀(jì)春城世紀(jì)春城書香門第書香門第第五園第五園來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)4444客戶置業(yè)特征城色和七里香榭客戶置業(yè)次數(shù)及置業(yè)目的4545啟動(dòng)期成長期成熟期二次置業(yè)首次置業(yè)06070809100504龍坂片區(qū)客戶群演變預(yù)測中原預(yù)測中原預(yù)測0707年年0808年，隨著片區(qū)交通、規(guī)劃的進(jìn)一步改善，居住氛年，隨著片區(qū)交通、規(guī)劃的進(jìn)一步改善，居住氛圍趨于成熟，置業(yè)客戶將在圍趨于成熟，置業(yè)客戶將在0808年中出現(xiàn)首次、二次置業(yè)分水嶺。年中出現(xiàn)首次、二次置業(yè)分水嶺。分水嶺分水嶺464

36、6客戶研判客戶研判片區(qū)客戶分析片區(qū)客戶分析未來客戶演變趨勢未來客戶演變趨勢目標(biāo)客戶初判目標(biāo)客戶初判4747 根據(jù)對(duì)片區(qū)主流產(chǎn)品項(xiàng)目客戶的研判，抽離出各項(xiàng)目客戶的共性，再根據(jù)片區(qū)客戶的演變趨勢，我們可以得出本項(xiàng)目的客戶初判。4848客戶定位關(guān)內(nèi)白領(lǐng)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)關(guān)內(nèi)公司中層管理者、技術(shù)人員關(guān)內(nèi)公司中層管理者、技術(shù)人員投資客戶投資客戶華為、富士康等高新企業(yè)員工華為、富士康等高新企業(yè)員工關(guān)內(nèi)首次置業(yè)關(guān)內(nèi)首次置業(yè)周邊高新企業(yè)員工周邊高新企業(yè)員工龍坂周邊居民、公務(wù)員和私營業(yè)主龍坂周邊居民、公務(wù)員和私營業(yè)主龍坂本地居民龍坂本地居民龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工私營企業(yè)主、個(gè)體戶等私營企業(yè)主、個(gè)

37、體戶等本地企業(yè)中高層管理人員本地企業(yè)中高層管理人員4949分布區(qū)域：關(guān)內(nèi)客戶的居住區(qū)域主要以福田和羅湖區(qū)為多，集中在各區(qū)的中心地帶，相比于原居住區(qū)域，輻射的工作區(qū)域要更遠(yuǎn)一些。置業(yè)目的：總體而言，購房始終是為了自己和家人更好地享受生活，有輕松安全的環(huán)境，部分客戶具有投資關(guān)外樓盤的傾向。置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)為主，“沒有自己的房子”是大部分客戶的主要購房原因目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述、關(guān)內(nèi)客戶、關(guān)內(nèi)客戶5050目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述A、龍坂本地居民龍坂本地居民龍華本地人/坂田本地原住居民（生活工作在龍華、坂田）：龍華本地人喜好到鎮(zhèn)區(qū)附近置業(yè)，而坂田本地居民則分散在五和大道沿路各小區(qū)中，坂田當(dāng)?shù)鼐用褊嗵锂?dāng)?shù)鼐?/p>

38、民有可能成為本項(xiàng)目的主要客戶來源。置業(yè)區(qū)域置業(yè)區(qū)域 龍華本地人大部分集中在鎮(zhèn)區(qū)，坂田本地人置業(yè)分散在五和大道附近如家和、星光、瀅水、四季花城家和、星光、瀅水、四季花城等小區(qū)內(nèi) 置業(yè)驅(qū)動(dòng)置業(yè)驅(qū)動(dòng) 習(xí)慣了鎮(zhèn)區(qū)/生活便利/交通發(fā)達(dá)/方便照顧生意/坂田情結(jié)需求特征需求特征 本地人多數(shù)都有自建房，購房一般是為子女置業(yè)，面積在購房一般是為子女置業(yè)，面積在60-10060-100平米的平米的2 2、3 3房房；本地人對(duì)于關(guān)外發(fā)展充滿信心，他們目睹了關(guān)外的整個(gè)發(fā)展歷程，對(duì)于房價(jià)接受能力強(qiáng)；原住居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，投資欲望明顯。變化趨勢變化趨勢 隨著龍坂房價(jià)上漲，原住居民投資意愿增強(qiáng)；部分追求舒適生活，尋找更好的大

39、社區(qū)換房，注重品牌。2、關(guān)外龍坂客戶、關(guān)外龍坂客戶5151B、龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工龍坂公務(wù)員/事業(yè)單位職員：置業(yè)區(qū)域集中在鎮(zhèn)區(qū)且變動(dòng)小，坂田公務(wù)員及事業(yè)單位職工坂田公務(wù)員及事業(yè)單位職工數(shù)量少，但可能成為本項(xiàng)目客戶。置業(yè)區(qū)域置業(yè)區(qū)域 龍華該類客戶大部分集中在鎮(zhèn)區(qū)。置業(yè)驅(qū)動(dòng)置業(yè)驅(qū)動(dòng) 習(xí)慣了鎮(zhèn)區(qū)/生活便利/交通發(fā)達(dá)需求特征需求特征 公務(wù)員/事業(yè)單位職員：中大面積的中大面積的3房及以上戶型：面積集中在房及以上戶型：面積集中在120-180平米區(qū)間內(nèi)平米區(qū)間內(nèi)；目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述5252C、私營企業(yè)主、個(gè)體戶等私營企業(yè)主、個(gè)體戶等在龍華或者坂田開有私人工廠，個(gè)體戶（自營街鋪

40、/小生意人）：區(qū)域分布特征明顯，為方便照顧生意一般在店鋪附近置業(yè)，本項(xiàng)目可挖掘周邊企業(yè)主及個(gè)體戶。周邊企業(yè)主及個(gè)體戶。置業(yè)區(qū)域置業(yè)區(qū)域 置業(yè)隨生意走，生意在哪經(jīng)營、購房就在附近置業(yè)驅(qū)動(dòng)置業(yè)驅(qū)動(dòng) 大部分為潮汕人，小孩較多價(jià)格承受能力強(qiáng)喜歡群居，朋友之間互相介紹買房現(xiàn)象普遍需求特征需求特征 面積在面積在100平米以上的平米以上的3房、房、4房、復(fù)式、房、復(fù)式、TH目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述5353D、本地企業(yè)中高層管理人員本地企業(yè)中高層管理人員易受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，就近置業(yè)習(xí)慣濃厚，可充分挖掘本項(xiàng)目周邊私營企業(yè)、工業(yè)園區(qū)周邊私營企業(yè)、工業(yè)園區(qū)客戶資源?？蛻魜碓纯蛻魜碓?分布在龍華/坂田的各大工業(yè)園區(qū)、私營企業(yè)內(nèi)

41、置業(yè)區(qū)域置業(yè)區(qū)域 大部分集中在鎮(zhèn)邊緣區(qū)/民治大道/五和大道沿線客戶描述客戶描述 管理層多為工廠的高級(jí)技術(shù)人員/來深年限超過3年，有的進(jìn)行過置業(yè)、有的一直居住在公司安排的出租房內(nèi)；白領(lǐng)/工薪階層多為首次置業(yè)者，價(jià)格承受力低置業(yè)驅(qū)動(dòng)置業(yè)驅(qū)動(dòng) 價(jià)格驅(qū)動(dòng)/上班、交通、生活方便需求特征需求特征 管理層戶型需求為管理層戶型需求為100-140平米左右的平米左右的3、4房房；白領(lǐng)白領(lǐng)/工薪階層需求中小戶型的工薪階層需求中小戶型的2、3房；集中在房；集中在60-70的的2房、房、90平米平米目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述5454龍坂區(qū)客戶結(jié)論龍坂周邊企業(yè)白領(lǐng)和本地為子女置業(yè)者為本項(xiàng)目的主要客戶群；需求的面積主要在60-

42、100平米，其中白領(lǐng)需求在60-70平米間；周邊企業(yè)主和本地公務(wù)員為本項(xiàng)目大戶型的需求者，需求面積在120平米以上3房、4房、復(fù)式。55553、關(guān)外華為、富士康員工（本項(xiàng)目重點(diǎn)客戶群體）關(guān)外華為、富士康員工（本項(xiàng)目重點(diǎn)客戶群體）華為員工剖析：華為員工剖析：成為龍坂片區(qū)中高端項(xiàng)目的重要客戶群體，距離本項(xiàng)目較近，是本項(xiàng)目的重要客戶來源企業(yè)說明：企業(yè)說明：華為總基地現(xiàn)已集中在坂田，擁有員工近4萬人，其中3/5的員工月收入在6000元以上中高領(lǐng)導(dǎo)層（10%）：工號(hào)在1萬以下，擁有股份分紅收益，年收入60-100萬，多為華為元老。置業(yè)特征：多次置業(yè)，居住在華僑城、蔚藍(lán)海岸、香蜜湖等南山早期高端項(xiàng)目中，基

43、本上不會(huì)考慮關(guān)外置業(yè)；基層部門主管（20%）：工號(hào)1萬1萬5，擁有股份分紅收益，年收入20-40萬。置業(yè)特征：多次置業(yè)，多居住在鼎太風(fēng)華、招商海月，很少考慮關(guān)外，關(guān)外置業(yè)多用于投資、租給新來同事??；對(duì)萬科系的認(rèn)同度高。一般員工（70%）：工號(hào)2萬左右，來深2-3年左右，無股份分紅收益，年收入15-20萬置業(yè)特征：首次置業(yè)，出于經(jīng)濟(jì)原因，部分考慮關(guān)外（40%）工號(hào)3萬-4萬，基本上為04、05年畢業(yè)生，無股份分紅收益，年收入6-10萬置業(yè)特征：大部分未考慮置業(yè)，租房生活者居多（30%）目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述5656華為員工綜合分析結(jié)論：華為員工綜合分析結(jié)論：華為員工的成長期一般在3-4年左右，占7

44、0的04、05年畢業(yè)生將成為年畢業(yè)生將成為07、08年龍坂市場的目年龍坂市場的目標(biāo)客戶，預(yù)計(jì)將來成為我們的主要潛在客戶群體標(biāo)客戶，預(yù)計(jì)將來成為我們的主要潛在客戶群體。大部分華為職工急需解決住房需求，員工中超過一半租房租房，大部分分布在周圍農(nóng)民房、關(guān)口附近，且居住條件惡劣。華為華為99年的白領(lǐng)成長到現(xiàn)在已經(jīng)有換房需求年的白領(lǐng)成長到現(xiàn)在已經(jīng)有換房需求，華為99年前后的白領(lǐng)現(xiàn)在基本上成長為三級(jí)或二級(jí)部門主管，部分人目前有能力支付高價(jià)，且習(xí)慣了坂田的生活。目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述5757富士康屬于制造型企業(yè)，員工素質(zhì)不一，等級(jí)、收入差異較大，大量普通白領(lǐng)、工薪階層成為龍坂片區(qū)項(xiàng)目的重要客戶群體“制造的富士

45、康”制造企業(yè)的不擁有核心技術(shù)，利潤率較低。新員工工資在3000左右“科技的富士康”引進(jìn)大量“海歸派”高學(xué)歷人士，其工資在1萬2左右，相對(duì)華為等高科技企業(yè)內(nèi)的同經(jīng)歷人員來說，工資偏低。公司大部分員工的年收入在6萬左右目標(biāo)客戶表現(xiàn)特征描述富士康員工剖析：富士康員工剖析：5858富士康員工的成長期較長，大部分承受能力有限：從普通職員（3000元/月）基層管理者（約6萬/年）中層管理者（約10萬/年）高層管理者的升遷中每個(gè)等級(jí)均需耗費(fèi)3-4年時(shí)間。富士康員工置業(yè)需求多樣：投資需求或者過渡居住投資需求或者過渡居住，在關(guān)口附近購買1房、小2房投資或者過渡居??；基本住房需求，集中在100平米左右，基本上從5

46、0-110的每個(gè)區(qū)間都有，集中在集中在80-9080-90的的3 3 房和房和60-7060-70的的2 2房房；舒適居住需求，110110平米左右平米左右3 3房房，少有購買120以上大戶型。富士康員工綜合分析結(jié)論：富士康員工綜合分析結(jié)論：5959關(guān)內(nèi)普通白領(lǐng)及中層管理人員關(guān)內(nèi)普通白領(lǐng)及中層管理人員 65-8065-80平米平米2 2房、房、90-11090-110平米平米3 3房房 華為、富士康等高新企業(yè)員工華為、富士康等高新企業(yè)員工 7575平米平米2 2房和房和100100平米以上平米以上3 3房和房和4 4房房龍坂本地居民龍坂本地居民 75-10075-100平米平米2 2房、房、3

47、 3房房龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工龍坂公務(wù)員、事業(yè)單位員工 120-150120-150平米平米3 3房、房、4 4房、復(fù)式和房、復(fù)式和THTH私營企業(yè)主、個(gè)體戶等私營企業(yè)主、個(gè)體戶等 100100平米以上平米以上3 3房、房、4 4房、復(fù)式和房、復(fù)式和THTH本地企業(yè)中高層管理人員本地企業(yè)中高層管理人員 95-12095-120平米平米3 3房房關(guān)內(nèi)投資者關(guān)內(nèi)投資者 7575平米以下平米以下2 2房、公寓，及大戶型房、公寓，及大戶型40405050本項(xiàng)目客戶構(gòu)成初判10106060區(qū)域環(huán)境（含規(guī)劃、配套及交通）分析區(qū)域環(huán)境（含規(guī)劃、配套及交通）分析地塊分析（含風(fēng)向、噪音、景觀等）分析地塊分析（

48、含風(fēng)向、噪音、景觀等）分析項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析6161梅林關(guān)梅林關(guān)布布 龍龍 路路第五園第五園項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊梅梅觀觀高高速速旭景佳園旭景佳園大發(fā)埔大發(fā)埔梅梅坂坂大大道道坂坂雪雪崗崗大大道道地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)發(fā)展商：深圳光浩實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司；位置：位于深圳市坂田大發(fā)埔村，布龍路北側(cè)；規(guī)劃：受90/70政策限制；總用地面積：92188平方米，第一期用地面積：32253平方米；總建筑面積：總建筑面積：368752368752平方米平方米 第一期：第一期：129012129012平方米平方米容積率為4.0項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體一期一期6262區(qū)域分析崗頭崗頭坂田坂田雪象雪象二線拓展區(qū)二線拓展區(qū)結(jié)

49、論：項(xiàng)目位于二線拓展區(qū)、結(jié)論：項(xiàng)目位于二線拓展區(qū)、坂田中心區(qū)和龍華片區(qū)的核心坂田中心區(qū)和龍華片區(qū)的核心地段，區(qū)域位置優(yōu)越。地段，區(qū)域位置優(yōu)越。龍華片區(qū)龍華片區(qū)坂田社區(qū)坂田社區(qū)坂田社區(qū)坂田社區(qū):總面積總面積18.718.7平方公里平方公里,12,12個(gè)居民小組個(gè)居民小組,常住人口常住人口2222萬多萬多,戶籍人口戶籍人口70007000人人,神舟、華為、神舟、華為、康冠為代表的康冠為代表的400400多家企業(yè)多家企業(yè),1,1億億投資額以上有投資額以上有2020家，家，5 5億投資額億投資額有有6 6家。家。0505年社區(qū)集體總資產(chǎn)年社區(qū)集體總資產(chǎn)1616億元億元,人均超過人均超過2020萬元。坂

50、田南萬元。坂田南部為高尚住宅區(qū)，其中四季花城部為高尚住宅區(qū)，其中四季花城社區(qū)社區(qū):,:,常住人口常住人口2.32.3萬多萬多,戶籍人戶籍人口口1.71.7萬人。萬人。崗頭社區(qū)崗頭社區(qū)崗頭社區(qū)崗頭社區(qū):總面積總面積5.65.6平方公里平方公里,5,5個(gè)居民小組個(gè)居民小組,常住人口常住人口4 4萬多萬多,戶籍人口戶籍人口947947人人,轄區(qū)轄區(qū)4040家企家企業(yè)，業(yè)，0505年社區(qū)純收入年社區(qū)純收入13501350萬萬元元,人均分配人均分配77007700元元.雪象社區(qū)雪象社區(qū)雪象社區(qū)雪象社區(qū):總面積總面積4.24.2平方公平方公里里,3,3個(gè)居民小組個(gè)居民小組,常住人口常住人口4 4萬多萬多,

51、戶籍人口戶籍人口667667人人,4,4個(gè)工個(gè)工業(yè)區(qū)業(yè)區(qū),包括馳源等包括馳源等7070多家企多家企業(yè)業(yè),05,05年社區(qū)純收入年社區(qū)純收入22032203萬萬元元,人均分配人均分配1290012900元元.6363產(chǎn)業(yè)規(guī)劃住宅用地住宅用地工業(yè)用地工業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地城市綠化城市綠化新天下華為吉華路吉華路布龍路布龍路5號(hào)線地鐵號(hào)線地鐵五和大道五和大道坂雪崗大道坂雪崗大道梅林關(guān)項(xiàng)目周邊未來將會(huì)圍繞高新產(chǎn)業(yè)打造項(xiàng)目周邊未來將會(huì)圍繞高新產(chǎn)業(yè)打造高新科技園區(qū)高新科技園區(qū)，促進(jìn)片區(qū)人口向更高層次的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)，促進(jìn)片區(qū)人口向更高層次的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，為形成高尚住宅區(qū)域打下基礎(chǔ)。但是需要舊城改造階段。變，為形成高尚

52、住宅區(qū)域打下基礎(chǔ)。但是需要舊城改造階段。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊新利電子富士康石化坂田基地當(dāng)納利愛華萊特6464項(xiàng)目周邊土地分類深圳中部組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃深圳中部組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃2005-2020【龍華觀瀾坂雪崗龍華觀瀾坂雪崗】（公示版）公共設(shè)施規(guī)劃圖（公示版）公共設(shè)施規(guī)劃圖本項(xiàng)目附近規(guī)劃為一類居住用地，緊鄰商業(yè)和行政用地，生活便利。項(xiàng)目周邊基本無綠地，本項(xiàng)目附近規(guī)劃為一類居住用地，緊鄰商業(yè)和行政用地，生活便利。項(xiàng)目周邊基本無綠地，預(yù)示著項(xiàng)目無景觀資源，開發(fā)主要依靠內(nèi)部景觀的營造來提升項(xiàng)目形象和檔次。預(yù)示著項(xiàng)目無景觀資源，開發(fā)主要依靠內(nèi)部景觀的營造來提升項(xiàng)目形象和檔次。一類居住用地一類居住用地商業(yè)用地商業(yè)用地行

53、政辦公用地行政辦公用地防護(hù)綠地防護(hù)綠地6565周邊住宅項(xiàng)目四季花城萬科城日輝臺(tái)春華四季園旭景佳園萬科第五園碧水龍庭梅林關(guān)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊住宅用地住宅用地工業(yè)用地工業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地城市綠化城市綠化吉華路吉華路布龍路布龍路5號(hào)線地鐵號(hào)線地鐵五和大道五和大道坂雪崗大道坂雪崗大道金地梅隴鎮(zhèn)陽光新境園四季春城信義地塊信義地塊項(xiàng)目周邊已規(guī)劃了多個(gè)高檔住宅，逐漸形成了新興城區(qū)，這為項(xiàng)目打造高檔住宅奠定了良項(xiàng)目周邊已規(guī)劃了多個(gè)高檔住宅，逐漸形成了新興城區(qū)，這為項(xiàng)目打造高檔住宅奠定了良好的基礎(chǔ)。好的基礎(chǔ)。6666周邊配套深圳第六高級(jí)中學(xué)，環(huán)城深圳第六高級(jí)中學(xué)，環(huán)城東路與發(fā)揚(yáng)路交匯東南側(cè)東路與發(fā)揚(yáng)路交匯東南

54、側(cè)。坂田片區(qū)九年制學(xué)校坂田片區(qū)九年制學(xué)校。項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不完善、雜亂、檔次較低。教育方面，現(xiàn)有公立學(xué)校僅一所坂田小學(xué)，另有宏揚(yáng)、立培、育英小學(xué)等3所民辦學(xué)校，學(xué)費(fèi)昂貴，教學(xué)質(zhì)量低。按照國家1.5萬人須配置一個(gè)小學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，坂田23萬人僅有一所公立學(xué)校，是非常欠缺的，未來規(guī)劃有深圳第六高級(jí)中學(xué)，75班15萬平方米，但隨著潛在住宅的大量開發(fā)，也是不足夠的。吉華路商業(yè)：吉華路商業(yè)：國惠康國惠康超市、超市、超市、家居超市、家居（富威家私城）、休（富威家私城）、休閑娛樂、餐飲（九鼎閑娛樂、餐飲（九鼎皇酒樓、嘉禾四季酒皇酒樓、嘉禾四季酒樓）、五金、銀行等樓）、五金、銀行等構(gòu)成一個(gè)繁華商業(yè)街構(gòu)成一個(gè)繁華商業(yè)街

55、。坂田醫(yī)院門診部坂田醫(yī)院門診部五和大道商業(yè)：餐飲、五和大道商業(yè)：餐飲、五金等構(gòu)成的商業(yè)街五金等構(gòu)成的商業(yè)街。坂田小學(xué)6767地塊四周分析東面為廠房南面為廠區(qū)和四季花城西面大發(fā)埔村地塊中部地塊中部布布 龍龍 路路北面雜亂的農(nóng)民房6868地塊高差分析地塊內(nèi)部存在較大高差，地塊北高南低，東高西地塊內(nèi)部存在較大高差，地塊北高南低，東高西低；由西南往東北方向呈坡地形狀傾斜。低；由西南往東北方向呈坡地形狀傾斜。建議建議：利用地勢，在產(chǎn)品規(guī)劃上可考慮打造架空層、地下室、或下沉式園林等。6969地塊噪音分析本項(xiàng)目噪音屬于本項(xiàng)目噪音屬于3 3類區(qū)域，按照深圳市環(huán)保局類區(qū)域，按照深圳市環(huán)保局19971997年制定

56、標(biāo)年制定標(biāo)準(zhǔn)判斷，已不屬于居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，屬于工業(yè)區(qū)和工業(yè)集中地準(zhǔn)判斷，已不屬于居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，屬于工業(yè)區(qū)和工業(yè)集中地帶標(biāo)準(zhǔn)。這將極大地影響項(xiàng)目的形象定位。帶標(biāo)準(zhǔn)。這將極大地影響項(xiàng)目的形象定位。如何規(guī)避？如何規(guī)避？策略一策略一可利用園林水景的聲音掩蓋噪音；策略二策略二可在沿布龍路和坂田路上種植高大喬木，用綠化降低噪音；策略三策略三可在沿布龍路和坂田路上圍起高墻，一來阻隔噪音，二來建立私家社區(qū)，與周邊環(huán)境隔離，建立高尚社區(qū)。7070SWOTSWOT分析分析1）地處深圳地理中心的中軸線北部，對(duì)關(guān)內(nèi)客戶和本地客戶具有較強(qiáng)的吸引力；2）處于坂田、關(guān)口和二線拓展區(qū)中部，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)；3）項(xiàng)目規(guī)模屬大型住宅社

57、區(qū)。4）臨布龍路，昭示性強(qiáng)1）農(nóng)民房與廠房交錯(cuò)，周邊環(huán)境差、凌亂，居住氛圍低；2）公共交通方面不夠完善，梅林關(guān)經(jīng)常發(fā)生堵車現(xiàn)象，道路大多沒有做好綠化以及人車分流；3）第三產(chǎn)業(yè)落后，周邊商業(yè)生活配套、教育配套、休閑娛樂設(shè)施嚴(yán)重不足；4）臨近布龍路，噪音達(dá)55-65，對(duì)居住有一定影響；5）地塊周邊為廠房、農(nóng)民房，無任何景觀資源。1）關(guān)內(nèi)房價(jià)太高，本片區(qū)有低房價(jià)優(yōu)勢，可吸引關(guān)內(nèi)白領(lǐng)大量出關(guān)置業(yè)；2）規(guī)劃了地鐵5號(hào)線和輕軌11號(hào)線，并在項(xiàng)目附近設(shè)立了相關(guān)站點(diǎn)，將有效改善片區(qū)公共交通狀況；3）本片區(qū)工作人群素質(zhì)較高，大多有能力置業(yè)，將是本片區(qū)的置業(yè)主力。1）宏觀調(diào)控政策影響；2）近年來龍坂片區(qū)大量開發(fā)住

58、宅，預(yù)計(jì)未來兩年都將會(huì)放量供應(yīng)，來自龍坂片區(qū)的競爭激烈。優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅7171SWOT結(jié)論結(jié)論一結(jié)論一項(xiàng)目地段及規(guī)模具有優(yōu)勢，處于二線拓展區(qū)、坂田和龍華核心地段；項(xiàng)目地段及規(guī)模具有優(yōu)勢，處于二線拓展區(qū)、坂田和龍華核心地段；結(jié)論二結(jié)論二品牌商已進(jìn)駐周邊，形成高檔住宅和豪宅項(xiàng)目合圍形式，具有打造品牌商已進(jìn)駐周邊，形成高檔住宅和豪宅項(xiàng)目合圍形式，具有打造高端主流產(chǎn)品高端主流產(chǎn)品的基礎(chǔ)；的基礎(chǔ)；結(jié)論三結(jié)論三未來交通和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃得到進(jìn)一步提升，片區(qū)人口素質(zhì)得到提升，目標(biāo)客戶群擴(kuò)大；未來交通和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃得到進(jìn)一步提升，片區(qū)人口素質(zhì)得到提升，目標(biāo)客戶群擴(kuò)大；結(jié)論四結(jié)論四項(xiàng)目周邊現(xiàn)實(shí)條件和環(huán)境有

59、待改善。項(xiàng)目周邊現(xiàn)實(shí)條件和環(huán)境有待改善。7272本項(xiàng)目的核心競爭力本項(xiàng)目的核心競爭力區(qū)域規(guī)模產(chǎn)品區(qū)域規(guī)模產(chǎn)品“主流產(chǎn)品差異化路線主流產(chǎn)品差異化路線”戶型差異：跟隨主流戶型，但略小于市場主力戶型面積，增加競爭力；風(fēng)格差異：捕捉客戶特征，打造不同風(fēng)格社區(qū)和建筑；品質(zhì)差異：提升產(chǎn)品品質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)和附加值。7373定位定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象及演繹形象及演繹7474張揚(yáng)張揚(yáng)內(nèi)斂項(xiàng)目定位的思考方向概念區(qū)域IIIIVIII由 聯(lián)想到：坂田 高新科技園 高尚住區(qū) 華為、新天下 龍華新客站 地鐵和輕軌 由 聯(lián)想到：高尚住宅區(qū) 精致 科技 現(xiàn)代 國際 年輕 未來 我們我們強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)7575區(qū)域價(jià)值對(duì)于本項(xiàng)目

60、有著不可分割的聯(lián)系城市向上城市向上 后現(xiàn)代生活菁英社區(qū)后現(xiàn)代生活菁英社區(qū)項(xiàng)目定位闡述：闡述：城 市將項(xiàng)目所在片區(qū)與深圳市區(qū)緊密聯(lián)系起來，告訴客戶，這里仍然是城市。向 上項(xiàng)目所在區(qū)域位于深圳市中心區(qū)的北邊，向上體現(xiàn)keepworking精神。后 現(xiàn) 代后，有未來的含義；現(xiàn)代則又緊密地確定了項(xiàng)目的未來建筑風(fēng)格。7676形象定位光浩光浩 上城闡述：闡述：光 浩借此項(xiàng)目打造發(fā)展商品牌。有三層含義：一是網(wǎng)絡(luò)的標(biāo)志，代表了科技；二是英文“at”的簡稱，在 地方之意；三代表了一種通路，一種持續(xù)不斷前進(jìn)的符號(hào)，它也代表了keep walking的精神。上 城上，有“向上”之意，也有“頂尖”的含義。7777定位

61、定位形象及演繹形象及演繹項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位7878光浩光浩 上城7979VisionSignalCharacteristicVisionSignalCharacteristic8080VisionSignalCharacteristicVisionSignalCharacteristic8181營銷策略營銷策略產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏首期價(jià)格建議商業(yè)定位營銷策略營銷策略82821.立足未來、現(xiàn)代、科技的定位，打造網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化的產(chǎn)品；立足未來、現(xiàn)代、科技的定位，打造網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化的產(chǎn)品；2.圍繞簡潔奢華、現(xiàn)代前衛(wèi)、注重功能合理的特點(diǎn)。圍繞簡潔奢華、現(xiàn)代前衛(wèi)、注重功能合理的

62、特點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃思路8383項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建總建筑面筑面積積（萬（萬）分期情況分期情況建筑規(guī)模建筑規(guī)模戶型情況戶型情況面積段情況（）面積段情況（）均價(jià)（元均價(jià)（元/）期數(shù)期數(shù)住宅面積（萬）住宅面積（萬）商業(yè)面積商業(yè)面積（萬）（萬）萬科第五園55共分七期開發(fā)，其中二期分兩批推出，三期根據(jù)不同產(chǎn)品分三批推出。其中一期與二期南區(qū)相隔2個(gè)月，二期南區(qū)與北區(qū)相隔一年，二期北區(qū)與三期一批相隔4個(gè)月，三期一批與二批相隔3個(gè)月，二批與三批相隔半年。一期4.25萬；二期南區(qū)8萬；二期北區(qū)2萬；三期12萬一期0.25；三期0.35一期合院洋房、疊院、別墅；二期相同；三期別墅、高層和疊院一期：2房/3房/疊院/別

63、墅；二期：疊院；三期：高層/疊院/別墅一期：73-76/104-10773-76/104-107/135-166/190/234；二期：132-146/167-169；三期：75-110/135-165/220-240一期（合院洋房）：5500；二期（疊院）11000元；三期（別墅）：26000旭景佳園14.7由于地塊分屬不同公司，一、二期各分兩批推出，其中二期一批比一期一批早兩日先推，一、二期第一批與第二批之間相隔約大半年之久。一期一批2.22；二期一批2；一、二期第二批合計(jì)8.6一期獨(dú)立街鋪0.28；二期底商0.14小高層、高層一期：2房、3房、4房；二期：2房、3房為主一期：77-79/

64、88-10777-79/88-107/121-127/170-172一、二期第一批6000；一、二期第二批預(yù)計(jì)8000金地梅隴鎮(zhèn)38.2共分四期開發(fā)，其中一期和二期一批之間相隔約一年，二期二批現(xiàn)在打地基，但又暫停。一期12.8，二期12.9（分兩批）；三期6底商0.49高層一期：2房、3房、4房和復(fù)式；二期;2房、3房和4房一期:72-78/104-110104-110/112-123/138-146/237；二期：74-80/95-12095-120/131-143/237一期7000；二期11000春華四季園44共分兩期開發(fā)，其中一期分兩批，二期分四批，相隔時(shí)間在2-5個(gè)月之間一期為11.

65、36（共分兩批）；二期為32.64（共分四批）一期底商0.26；二期底商0.45（兩批推）高層/多層、高層/高層、多層/高層/多層。高層一期：3房、4房和復(fù)式；二期：2房、3房、4房和復(fù)式一期：95-10195-101/140-147/148-153/172-223/220-230；二期：67-6967-69/71-73/93-71-73/93-9797/116/136/140-142/202-219由6000元起，幾乎每批約增加500，大坡谷預(yù)計(jì)達(dá)10000萬科城52.8共分四期開發(fā)，其中一期一批，二期分三批，三期分六批，相隔時(shí)間基本在2個(gè)月和半年之間一期10；二期為9.63（共分三批）；三

66、期18.67（共分六批），四期為13.7一期純商2.16；二期純商0.31；三期底商0.67多層、高層/6次推出多層/高層/多層/多層、高層/多層、高層/高層一期：單身公寓、2房、3房、4房、復(fù)式和TH；二期：2房、3房、4房、復(fù)式和TH；三期：單身公寓、1房、2房、3房、4房、復(fù)式一期：（53-75/92/70-10070-100）、（88/97-120/127-147）、97-139、（161-163/179-185/200-207）、212-270；二期：70-81、（83-130/141-14783-130/141-147）、135-142、175-183、（157-161/174-1

67、82）；三期：33-42/49-54/68-76/（99-11799-117/133-139）/128-149/159-200/214-218三期三批7200，三期四至五批8000，三期六批9000。龍坂市場大盤開發(fā)情況一覽表8484龍坂市場大盤開發(fā)結(jié)論1、片區(qū)同規(guī)模的大盤基本分多期開發(fā)分多期開發(fā)，其中，每期又分不同批數(shù)推出，這樣有利于項(xiàng)目整體價(jià)格的平穩(wěn)走高，最終達(dá)到價(jià)值最大化；2、各期推出的建筑面積基本相同，前期建筑面積比例會(huì)相對(duì)小些，以利于快速快速消化，達(dá)到市場熱度消化，達(dá)到市場熱度，同時(shí)為后期社區(qū)打造奠定基礎(chǔ)；3、除了第五園前期以庭院和疊院為主外，其它樓盤前期基本以2房和3房中小戶型為主

68、，后期3房、4房大戶型比例加大，循序漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化循序漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；4、在建筑規(guī)模上仍以高層和多層為主，配以一定比例的復(fù)式、疊院和庭院，增增加產(chǎn)品的豐富性，吸引不同層次的客戶。加產(chǎn)品的豐富性，吸引不同層次的客戶。8585領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略追隨戰(zhàn)略追隨戰(zhàn)略補(bǔ)缺戰(zhàn)略補(bǔ)缺戰(zhàn)略實(shí)施實(shí)施大盤開發(fā)，創(chuàng)新產(chǎn)品，大盤開發(fā)，創(chuàng)新產(chǎn)品，高定價(jià)，高水平運(yùn)用企高定價(jià)，高水平運(yùn)用企業(yè)品牌。大量宣傳項(xiàng)目，業(yè)品牌。大量宣傳項(xiàng)目，帶動(dòng)企業(yè)品牌擴(kuò)大。帶動(dòng)企業(yè)品牌擴(kuò)大。中等規(guī)模開發(fā)、成熟產(chǎn)品開發(fā)，中等規(guī)模開發(fā)、成熟產(chǎn)品開發(fā)，借勢別的項(xiàng)目的知名度。適度借勢別的項(xiàng)目的知名度。適度宣傳，通過借勢達(dá)到事半功倍宣傳，通過借勢達(dá)到事

69、半功倍的效果。價(jià)格以領(lǐng)導(dǎo)者為標(biāo)桿。的效果。價(jià)格以領(lǐng)導(dǎo)者為標(biāo)桿。中等規(guī)模、成熟產(chǎn)品開發(fā)，中等規(guī)模、成熟產(chǎn)品開發(fā)，尋找市場空白點(diǎn)，避免競尋找市場空白點(diǎn)，避免競爭。爭。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)高利潤、品牌擴(kuò)大，引高利潤、品牌擴(kuò)大，引領(lǐng)市場和客戶。快速實(shí)領(lǐng)市場和客戶。快速實(shí)現(xiàn)銷售盈利。現(xiàn)銷售盈利。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約開發(fā)及營銷成規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約開發(fā)及營銷成本。獲得較合理的盈利。本。獲得較合理的盈利。風(fēng)險(xiǎn)較小，節(jié)約開發(fā)及營風(fēng)險(xiǎn)較小，節(jié)約開發(fā)及營銷成本。銷成本。缺點(diǎn)缺點(diǎn)高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)達(dá)不到高利潤，知名度和品牌達(dá)不到高利潤，知名度和品牌效應(yīng)小。效應(yīng)小。短時(shí)無法形成品牌效應(yīng)，短時(shí)無法形成品牌效應(yīng)，盈利空間有限。易形成惡盈利空間有限。易

70、形成惡性競爭?？赡軒碡?fù)面影性競爭?？赡軒碡?fù)面影響。響。前提前提對(duì)企業(yè)經(jīng)營能力要求非對(duì)企業(yè)經(jīng)營能力要求非常高。常高。需要與追隨對(duì)象品有一定差異，需要與追隨對(duì)象品有一定差異，相對(duì)較容易實(shí)現(xiàn)。相對(duì)較容易實(shí)現(xiàn)。需要非常好的適度把握。需要非常好的適度把握。大盤競爭模式分析8686龍坂大開發(fā)商云龍坂大開發(fā)商云集，實(shí)力雄厚，競爭集，實(shí)力雄厚，競爭激烈，形成群雄割據(jù)激烈，形成群雄割據(jù)的狀態(tài)，其中，以萬的狀態(tài)，其中，以萬科地產(chǎn)為首，支撐坂科地產(chǎn)為首，支撐坂田房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)。田房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)。其他開發(fā)商均以不同其他開發(fā)商均以不同的方式共存。的方式共存。價(jià)值價(jià)值高高中中中低中低補(bǔ)缺戰(zhàn)略補(bǔ)缺戰(zhàn)略追隨戰(zhàn)略追隨戰(zhàn)略領(lǐng)

71、導(dǎo)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略龍坂大部分開發(fā)商龍坂大部分開發(fā)商采用采用追隨者追隨者及及相對(duì)相對(duì)低價(jià)戰(zhàn)略低價(jià)戰(zhàn)略，避免與，避免與萬科的正面競爭。萬科的正面競爭。萬科萬科中海、中海、金光華金光華碧水龍庭、碧水龍庭、珠江珠江龍坂大盤競爭模式分析金地梅金地梅隴鎮(zhèn)隴鎮(zhèn)本項(xiàng)目的定位87871、規(guī)劃、規(guī)劃4、園林、園林3、戶型、戶型5、會(huì)所、會(huì)所6、材料建議、材料建議2、外立面、外立面上城上城社區(qū)打造社區(qū)打造8888總體設(shè)計(jì)原則n根據(jù)地塊情況，建議項(xiàng)目整體分三期進(jìn)行分期打造；n商業(yè)以小集中商業(yè)和臨街商鋪為主，其中小集中商業(yè)與小區(qū)主出口同時(shí)放在布龍路和街道交匯處，增強(qiáng)昭示性，并帶動(dòng)人氣；n利用高差，項(xiàng)目整體主景觀軸線從東北向

72、西南貫穿，三期景觀軸交匯點(diǎn)可作為景觀中心（可考慮以會(huì)所帶動(dòng)景觀，再聚集整體人氣），盡可能讓所有產(chǎn)品都能夠最大限度地享受到內(nèi)部景觀資源。小集中小集中小集中小集中商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)北北臨街商鋪臨街商鋪一期一期二期二期三期三期一期一期二期二期三期三期景觀景觀布龍路布龍路街道大門出入口大門出入口8989一期初步布局建議基于城市與基地的關(guān)系,基地與建筑的關(guān)系，以及朝向、景觀、節(jié)能、日照、風(fēng)向最優(yōu)化原則，來處理建筑單體的擺放與空間的關(guān)系；住宅整體規(guī)劃南北向?yàn)榘迨?，以達(dá)到南北通透的效果，東西向以點(diǎn)式為主。以29層高層為主，標(biāo)準(zhǔn)層基本為2梯6戶；為降低布龍路噪音的影響，臨近布龍路及項(xiàng)目東側(cè)安排以兩房為主的小戶型

73、；三房四房主要安排在靠近園林景觀的位置，使項(xiàng)目價(jià)值最大化；根據(jù)龍坂客戶的面積需求及市場主流產(chǎn)品面積，建議除了傳統(tǒng)平層戶型外，可適當(dāng)考慮復(fù)式單位。街道2房為主的高層房為主的高層2房為主房為主的高層的高層布龍路布龍路北北為臨街商鋪為臨街商鋪3房和房和4房為主的高層房為主的高層小集中小集中小集中小集中商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)大門出入口大門出入口9090EXITEXITEXIT1、規(guī)劃、規(guī)劃4、園林、園林3、戶型、戶型5、會(huì)所、會(huì)所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社區(qū)打造社區(qū)打造9191外立面參考圖外立面參考圖可用色彩豐富的外立面，也可采用簡潔明快的風(fēng)格，主要是體現(xiàn)產(chǎn)品時(shí)尚張揚(yáng)、凸現(xiàn)品可用色彩

74、豐富的外立面，也可采用簡潔明快的風(fēng)格，主要是體現(xiàn)產(chǎn)品時(shí)尚張揚(yáng)、凸現(xiàn)品質(zhì)感，表現(xiàn)出未來和現(xiàn)代的居住概念。質(zhì)感，表現(xiàn)出未來和現(xiàn)代的居住概念。9292EXIT1、規(guī)劃、規(guī)劃4、園林、園林3、戶型、戶型5、會(huì)所、會(huì)所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社區(qū)打造社區(qū)打造9393附：龍坂市場在售樓盤主流戶型及面積分析樓盤樓盤房型配比房型配比二房二房三房三房四房四房復(fù)式、洋房復(fù)式、洋房面積面積比例比例面積面積比例比例面積面積比例比例面積面積比例比例碧水龍庭1期72-7524%89-9947.20%1248.20%103-11021%金地梅隴鎮(zhèn)二期74-8022%95-12069.40%131-1

75、438.40%金地梅隴鎮(zhèn)一期72-7827.06%104-11044.91%138-1465.25112-12322.70%七里香榭一期70-9042.40%92-11947.20%130-13410.40%七里香榭二期70-7729%90-11659%114-1155%122-1397%珠江旭景佳園一期77-7921.84%88-10730.52%170-1726.95%121-1276.95%珠江旭景佳園二期75-8175%89-9425%春華四季園二期二批67-6920.90%95-9710.80%140-14224.40%70-7643.9%春華四季園二期三批95-11030%140-

76、14228%12337.91974.20%在售樓盤主流戶型面積段為70-80的兩房，88-130的三房。9494附：龍坂市場潛在供應(yīng)主流戶型及面積分析附：龍坂市場潛在供應(yīng)主流戶型及面積分析潛在供應(yīng)戶型面積段為72-80的兩房，95-120的三房。樓盤樓盤房型配比房型配比二房二房三房三房四房四房復(fù)式復(fù)式金地梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)74-7995-10095-100130-132 100-104108-120108-120111-112碧水龍庭碧水龍庭7595-110春華四季園春華四季園100-122158189陽光第五季陽光第五季72/75/788989/93/96/106106第五園第五園 75110

77、圣莫麗斯圣莫麗斯高層：156-200（170-180/190）星河丹堤星河丹堤90147-184275平米空中別墅珠江旭景珠江旭景68-7389-1019595本項(xiàng)目一期戶型建議戶型戶型面積段面積段面積所占比例面積所占比例面積約（）面積約（）面積段套數(shù)面積段套數(shù)約（套）約（套）套數(shù)所占比套數(shù)所占比例例兩房65-6915%1741726020%75-7725%2902838228%三房82-8730%3483341230%105-11015%1741716212%四房120-13010%11611927%頂層復(fù)式130-1405%5806433%一期合計(jì)1001161111351100結(jié)合以上市

78、場情況，在按照90/70分配，建議本項(xiàng)目以2房、3房為主，配合少量4房和頂層復(fù)式。通過贈(zèng)送面積，65-69平米能達(dá)到80多平米的舒適兩房；75-77平米能達(dá)到90多平米的三房；而82-87平米能達(dá)到100多平米的大三房，從而最大限度地提升戶型的使用價(jià)值。建議在戶型差異化方面可考慮增加復(fù)式戶型或采用合拼戶型。可考慮增加復(fù)式戶型或采用合拼戶型。9696戶型參考圖三房兩廳兩衛(wèi)：約116 雙景觀陽臺(tái)，大落地凸窗二房兩廳一衛(wèi)：約67 9797戶型參考圖0101面積面積：98.59；0202面積面積：90.62。贈(zèng)送面積約20 復(fù)式下層復(fù)式下層送送送送送送送送復(fù)式上層復(fù)式上層不受不受90/7090/70限

79、制限制受受90/7090/70限制限制0101面積面積：約70，贈(zèng)送面積約23平米。復(fù)式下層復(fù)式下層復(fù)式上層復(fù)式上層更改為樓梯和餐廳上空（可搭）更改為客廳上空（可搭）（非正式戶型圖）（非正式戶型圖）（非正式戶型圖）（非正式戶型圖）某項(xiàng)目，在某項(xiàng)目，在90/7090/70后仍然打造復(fù)式戶型，不但做到了單套面積后仍然打造復(fù)式戶型，不但做到了單套面積7070平米，還平米，還做到了贈(zèng)送面積高達(dá)做到了贈(zèng)送面積高達(dá)2020平米，使戶型實(shí)際可利用面積達(dá)平米，使戶型實(shí)際可利用面積達(dá)9090多平米。多平米。9898戶型戶型開間（）開間（）進(jìn)深（）進(jìn)深（）面積（）面積（）二房（大）二房（大）60607070主臥（

80、不算洗手間）330036001112次臥270030003300910客廳3600380036001314餐廳240028006.57廚房180024004主臥洗手間180021003.54洗手間170018003陽臺(tái)360015003三房（?。┤浚ㄐ。?5859090主臥（不算洗手間）3600360013次臥300033003300910兒童房2500300030007.5客廳38004000380015餐廳270030008廚房18002000240045主臥洗手間180021004洗手間170018003觀景陽臺(tái)380015003生活陽臺(tái)240012001.5附：大附：大2 2房和小房

81、和小3 3房戶型尺度參考標(biāo)準(zhǔn)房戶型尺度參考標(biāo)準(zhǔn)深圳中原建筑中心出品深圳中原建筑中心出品9999EXIT1、規(guī)劃、規(guī)劃4、園林、園林3、戶型、戶型5、會(huì)所、會(huì)所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社區(qū)打造社區(qū)打造100100由于項(xiàng)目外部景觀資源不足，建議盡可能由于項(xiàng)目外部景觀資源不足，建議盡可能做大園林，同時(shí)在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上更具整體性和連貫性做大園林，同時(shí)在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上更具整體性和連貫性；從走從走“主流差異化主流差異化”角度考慮，在風(fēng)格差異化方面建議打造角度考慮，在風(fēng)格差異化方面建議打造現(xiàn)代園林風(fēng)格現(xiàn)代園林風(fēng)格；建議利用高差，打造建議利用高差，打造疊水園林景觀疊水園林景觀；從提升項(xiàng)目檔

82、次和創(chuàng)新角度考慮，建議建造類似迷你高爾夫果嶺的場地。從提升項(xiàng)目檔次和創(chuàng)新角度考慮，建議建造類似迷你高爾夫果嶺的場地。園林規(guī)劃參考圖參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片101101園林水景參考圖園林規(guī)劃從坡地入手，用景觀軸線貫穿，利用項(xiàng)目地塊的高差，打造疊水園林。園林規(guī)劃從坡地入手，用景觀軸線貫穿，利用項(xiàng)目地塊的高差，打造疊水園林。102102在園林規(guī)劃各種參與性較強(qiáng)的設(shè)施，比如設(shè)置運(yùn)動(dòng)場所、休閑椅等在園林規(guī)劃各種參與性較強(qiáng)的設(shè)施，比如設(shè)置運(yùn)動(dòng)場所、休閑椅等 ；同時(shí)還可在；同時(shí)還可在園林植物上做文章，使園林更加生動(dòng)園林植物上做文章，使園林更加生動(dòng)園林景觀參考圖103103園林小品參考圖流暢、簡潔，現(xiàn)

83、代和未來感強(qiáng)。流暢、簡潔，現(xiàn)代和未來感強(qiáng)。104104EXIT1、規(guī)劃、規(guī)劃4、園林、園林3、戶型、戶型5、會(huì)所、會(huì)所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社區(qū)打造社區(qū)打造1051051.1.1.1.一應(yīng)俱全：一應(yīng)俱全：一應(yīng)俱全：一應(yīng)俱全：會(huì)所除主要用于業(yè)主健身、娛樂、休閑等用途，可設(shè)置恒溫泳池、瑜珈室、咖啡廳、茶社等方便小區(qū)內(nèi)外商業(yè)設(shè)施，增加會(huì)所的商業(yè)價(jià)值；2.2.2.2.領(lǐng)先：領(lǐng)先：領(lǐng)先：領(lǐng)先：會(huì)所設(shè)計(jì)智能設(shè)備建議社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)或社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)或CNN CNN 在線在線、納斯達(dá)克咨詢平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、網(wǎng)絡(luò)銀行、電子留言、24小時(shí)產(chǎn)經(jīng)專訊；會(huì)所建議106106用網(wǎng)絡(luò)快捷解決日常

84、生活瑣事手提電腦沖電保險(xiǎn)箱手提電腦沖電保險(xiǎn)箱彩色螢?zāi)徊噬災(zāi)籌P電話電話多功能影院多功能影院深圳首個(gè)數(shù)碼天幕深圳首個(gè)數(shù)碼天幕露天陽臺(tái)泳池露天陽臺(tái)泳池107107EXIT1、規(guī)劃、規(guī)劃4、園林、園林3、戶型、戶型5、會(huì)所、會(huì)所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社區(qū)打造社區(qū)打造108108品質(zhì)差異化建議從走“主流差異化”角度考慮，建議品質(zhì)差異化可從以下三點(diǎn)考慮：1、玻璃建筑材料2、新風(fēng)系統(tǒng)配置3、環(huán)保節(jié)能運(yùn)用109109外墻玻璃材料參考金域藍(lán)灣：中空金域藍(lán)灣：中空low-e low-e 玻璃，降低噪音、防輻射、防紫外線玻璃，降低噪音、防輻射、防紫外線110110雙向新風(fēng)系統(tǒng)參考新風(fēng)系

85、統(tǒng)是指將室外新鮮空氣引進(jìn)室內(nèi)，將室內(nèi)空氣傳向室外的一套通風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)系統(tǒng)是指將室外新鮮空氣引進(jìn)室內(nèi)，將室內(nèi)空氣傳向室外的一套通風(fēng)系統(tǒng)。111111環(huán)保節(jié)能參考1、紅樹西岸：樓板隔音效果和樓板保溫技術(shù)樓板隔音效果和樓板保溫技術(shù) 樓板樓板平均厚度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的270mm，其中：鋼筋混凝土樓板的平均厚度為205mm，隔音墊厚度為5mm，舒泰龍擠塑保溫板的厚度為60mm，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通住宅100/120mm的樓板厚度，而美國陶氏化學(xué)創(chuàng)新隔音技術(shù)的應(yīng)用則最大限度地減少了上下鄰居之間的噪音干擾，絕對(duì)保證業(yè)主隱私和個(gè)人空間的私密性。2、第五園三期庭院：贈(zèng)送澳洲達(dá)克斯太陽能熱水器，并負(fù)責(zé)安裝。3、第五園三期：增加

86、加拿大安防和智能系統(tǒng)，為客戶提升居住的安全性和舒適性。112112HighHighLOWLOW客戶認(rèn)為客戶認(rèn)為重要性重要性龍坂片區(qū)龍坂片區(qū)表現(xiàn)得分表現(xiàn)得分急需改進(jìn)區(qū)急需改進(jìn)區(qū)HighHigh競爭優(yōu)勢區(qū)競爭優(yōu)勢區(qū)潛在改進(jìn)區(qū)潛在改進(jìn)區(qū)潛在優(yōu)勢區(qū)潛在優(yōu)勢區(qū)LOWLOW品牌認(rèn)同品牌認(rèn)同產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型風(fēng)水風(fēng)水交通方便交通方便健身設(shè)施健身設(shè)施治安狀況治安狀況物業(yè)管理物業(yè)管理產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)醫(yī)療設(shè)施醫(yī)療設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)生活配套生活配套周邊環(huán)境周邊環(huán)境升值潛力升值潛力小區(qū)規(guī)模小區(qū)規(guī)模區(qū)域位置區(qū)域位置價(jià)格價(jià)格教育配套教育配套 根據(jù)抽樣樓盤第五園、城色、七里香榭成交客戶統(tǒng)計(jì)而出。數(shù)據(jù)來源：深港研究中心數(shù)據(jù)來

87、源：深港研究中心成交客戶滿意度除了產(chǎn)品打造以外，建議還可改善項(xiàng)目周邊生活配套、周邊環(huán)境、治安狀況和教育配套等除了產(chǎn)品打造以外，建議還可改善項(xiàng)目周邊生活配套、周邊環(huán)境、治安狀況和教育配套等方面，提升居住氛圍，進(jìn)而吸引客戶。方面，提升居住氛圍，進(jìn)而吸引客戶。113113營銷策略營銷策略開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏首期價(jià)格建議商業(yè)定位產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議營銷策略營銷策略114114入市時(shí)機(jī)通過對(duì)市場的研判，則建議一期推售節(jié)點(diǎn)為：通過對(duì)市場的研判，則建議一期推售節(jié)點(diǎn)為：“時(shí)間就是金錢時(shí)間就是金錢”200820091345678101112前期設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)與報(bào)建與報(bào)建動(dòng)工動(dòng)工公開發(fā)售公開發(fā)售銷售入場銷售

88、入場9115115開發(fā)策略隨著關(guān)內(nèi)供應(yīng)減少，關(guān)內(nèi)房價(jià)高企，關(guān)內(nèi)客戶涌向關(guān)外，建議隨著關(guān)內(nèi)供應(yīng)減少，關(guān)內(nèi)房價(jià)高企，關(guān)內(nèi)客戶涌向關(guān)外，建議一期以一期以65658080多平米的中戶型為主多平米的中戶型為主；隨著一期開發(fā)，片區(qū)配套完善、成熟，隨著一期開發(fā)，片區(qū)配套完善、成熟，建議二期、三期以建議二期、三期以3 3房和房和4 4房的房的大戶型為主大戶型為主，拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊的價(jià)值最大化。，拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊的價(jià)值最大化。116116目前市場各項(xiàng)目價(jià)格6000700080009000100001100012000珠江旭景珠江旭景佳園一期佳園一期金地梅隴金地梅隴鎮(zhèn)二期一批鎮(zhèn)二期一批碧水龍碧水龍庭二

89、期庭二期價(jià)格價(jià)格片區(qū)均價(jià)片區(qū)均價(jià)春華四季園春華四季園二期四批二期四批世紀(jì)春城世紀(jì)春城四期四期七里香榭七里香榭二期二期城色城色片區(qū)均價(jià)：片區(qū)均價(jià)：9000元元/平米平米117117第一期（二批）第一期（二批）2006.53-4房房6800，復(fù)式，復(fù)式8630，疊，疊加加HOUSE12500第一期（一批）第一期（一批）2006.2.2524房房6230第二期第二期2006.82-4房房7500，復(fù)式，復(fù)式8900123春華四季園春華四季園第二期（一批）第二期（一批）2007.4.82-3房房11000第一期第一期2006.5.2823房房700012金地梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)通過以上案例，發(fā)現(xiàn)龍坂片區(qū)大

90、盤1-2期的價(jià)格漲幅基本在15-25。目前市場各項(xiàng)目價(jià)格118118 龍坂片區(qū)高層07年上半年均價(jià)已達(dá)8500元/平米，按龍坂片區(qū)4年價(jià)格平均漲幅25.5%計(jì)算，綜合考慮中原品牌增值、產(chǎn)品增值等因素，再扣除市場供應(yīng)量和政策影響因素，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目均價(jià)將達(dá)13000-13000-1500015000元元/平米平米，建議包含建議包含600-800600-800元元/平方米的精裝修，起到引領(lǐng)市場潮流的作用。平方米的精裝修，起到引領(lǐng)市場潮流的作用。龍坂片區(qū)歷年均價(jià)及漲幅（元龍坂片區(qū)歷年均價(jià)及漲幅（元/）數(shù)據(jù)來源于深港研究中心價(jià)格預(yù)估119119營銷策略營銷策略開發(fā)節(jié)奏首期價(jià)格建議商業(yè)定位產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)

91、劃建議營銷策略營銷策略開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏120120營營銷銷策策略略暗線暗線：服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新+展示展示=體驗(yàn)新感覺體驗(yàn)新感覺明線：明線：區(qū)位區(qū)位+規(guī)模規(guī)模=稀缺價(jià)值稀缺價(jià)值區(qū)位價(jià)值與規(guī)模貫穿始終區(qū)位價(jià)值與規(guī)模貫穿始終將其不可復(fù)制性演繹到極致將其不可復(fù)制性演繹到極致提升檔次形象提升檔次形象對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的深度挖掘?qū)Ξa(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的深度挖掘體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)式營銷通過體驗(yàn)讓客戶感受到項(xiàng)目自身創(chuàng)造的社區(qū)氛圍，以通過體驗(yàn)讓客戶感受到項(xiàng)目自身創(chuàng)造的社區(qū)氛圍，以細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶本項(xiàng)目營銷策略121121服務(wù)/風(fēng)格化 規(guī)模/形象化 區(qū)域/直觀化 創(chuàng)新/體驗(yàn)化 展展示示手手法法軟軟性性炒炒作作體體驗(yàn)驗(yàn)活活動(dòng)

92、動(dòng) 廣廣告告表表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值整合光浩光浩上城上城122122戶外ConceptConcept活動(dòng)軟性媒體推廣渠道推廣渠道利用系列活動(dòng)，增加現(xiàn)場銷售體驗(yàn)式活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)（房信、搜房）特區(qū)報(bào)、南都等硬廣和軟文關(guān)口廣告牌福田主干道廣告牌地鐵廣告123123第一階段突進(jìn) 現(xiàn)場包裝形象昭示 網(wǎng)絡(luò)媒體形象昭示 第二階段強(qiáng)化事件活動(dòng)重要道路形象昭示（戶外廣告）第三階段影響新聞引爆點(diǎn)各階段營銷思路公關(guān)活動(dòng)引爆點(diǎn)體驗(yàn)式引爆點(diǎn)春/秋交會(huì)形象展示 體驗(yàn)式活動(dòng)軟文宣傳 124124商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議125125項(xiàng)目開發(fā)模式思考項(xiàng)目開發(fā)模式思考片區(qū)商業(yè)市場分析片區(qū)商

93、業(yè)市場分析商業(yè)市場商業(yè)市場分析分析消費(fèi)群體消費(fèi)群體特征分析特征分析銷售模式銷售模式建議建議項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目定位思考業(yè)態(tài)功能定業(yè)態(tài)功能定位位項(xiàng)目項(xiàng)目分析分析結(jié)合點(diǎn)結(jié)合點(diǎn)126126商業(yè)與周邊社區(qū)之間聯(lián)系及可持續(xù)性發(fā)展？商業(yè)價(jià)值最大化？我們必須思考的商業(yè)問題127127商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議1281281地理位置：“福田中心后花園”的區(qū)域優(yōu)勢使龍華-坂田區(qū)域的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)直接受益。2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：高科技產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將極大提升龍華-坂田區(qū)域的經(jīng)濟(jì)競爭力和零售消費(fèi)力，助推龍華商業(yè)快速發(fā)展。3.人口結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)大開發(fā)引發(fā)大規(guī)模“白領(lǐng)新

94、移民”現(xiàn)象，龍華-坂田的人口結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，由此將引發(fā)龍華商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)檔次的飛躍提升。4交通配套：單一交通線路將在短期內(nèi)限制龍華-坂田發(fā)展，但地鐵4號(hào)、5號(hào)線、南坪等重要交通規(guī)劃的建設(shè)將解除這一瓶頸。5.城市化進(jìn)程的提速將使龍華-坂田商業(yè)發(fā)展速度加快。龍華-坂田區(qū)域發(fā)展129129中心城商圈民治商圈坂田商圈中心城商圈百貨、超市、電器、數(shù)碼等大中型商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，是目前龍華片區(qū)最成熟/檔次最高的商圈，但由于地處舊城區(qū)，未來發(fā)展有限坂田商圈居住與廠房混合，基本以社區(qū)型配套商業(yè)為主，難有商業(yè)氣氛民治路商圈以建材專業(yè)市場、臨街建材商鋪為主的業(yè)態(tài)，規(guī)劃較差人民路商圈百貨、超市、餐飲為主，規(guī)劃較好，但商

95、業(yè)氛圍比較欠缺人民路商圈龍華-坂田現(xiàn)有商圈分布及特征130130 坂田區(qū)域商圈分布五和路商圈 以距離項(xiàng)目十分鐘車程的距離計(jì)算，本項(xiàng)目所覆蓋區(qū)域內(nèi)的商業(yè)圈有：梅林關(guān)口商業(yè)版塊、五和大道四季花城商業(yè)板塊、萬眾城商業(yè)板塊、萬科城商業(yè)街板塊、坂田中心商業(yè)板塊（吉華路商圈）。其中發(fā)展較成熟對(duì)于項(xiàng)目具有參考意義的為 五和路商圈、吉華路商圈。本 項(xiàng)目131131商業(yè)分析：吉華路商圈和五和路商圈五五和和路路商商圈圈本項(xiàng)目本項(xiàng)目吉華路包括以下四個(gè)商吉華路包括以下四個(gè)商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)：吉華路北：大同市場。吉華路南：國惠康、月亮灣購物城和坂田商業(yè)廣場（大新廣場）。五和路商圈：五和路商圈：為純粹農(nóng)民房裙樓商鋪。132132

96、【大同市場大同市場】大同市場是坂田最早的集市，初期是菜市場及少量副產(chǎn)品、鞋、衣服、煙酒和食品糧油批發(fā)等商鋪。現(xiàn)一、二樓被規(guī)劃為衣服和鞋檔，均為檔次較低的貨品，其吸引的客源主要為周邊普通工廠工人。【國惠康百貨國惠康百貨】經(jīng)營面積在15000平米左右，位于坂田人流量最大、最為集中的區(qū)域。樓樓層層業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)備注備注1樓樓商業(yè)內(nèi)街、手機(jī)、小餐飲1樓出租，2-4樓自營。1樓租金價(jià)格差異較大，內(nèi)街為120150元/左右。外街235元/。2樓樓生鮮水果、日用百貨3樓樓普通服裝、床上用品、鞋類、化妝品4樓樓品牌服裝、高檔鞋類、日用電器樓樓層層業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)備注備注1樓樓服裝、鞋和精品1、全部出租。三年租約；2、1

97、樓臨街面租金為300元/平方米；3、2樓則為50-200元/平方米；4、面積在10-50平方米5、五萬元入場費(fèi)，2個(gè)月租金，管理費(fèi)6.8元/平方米。2樓樓3樓樓網(wǎng)吧和川菜抄手店4樓樓KTV【月亮灣購物廣場月亮灣購物廣場】建筑面積7.3萬平方米 商鋪面積：20-80平米70年產(chǎn)權(quán)，每間鋪位有獨(dú)立房產(chǎn)證；走高檔品牌，以經(jīng)營鞋、服裝、餐飲等為主，其中肯德基和面點(diǎn)王將進(jìn)駐2F、3F；銷售價(jià)格：3萬元/平方米【坂田商業(yè)廣場坂田商業(yè)廣場】商業(yè)分析：吉華路商圈和五和路商圈133133業(yè)態(tài)數(shù)量藥店1數(shù)碼通訊電5文體批發(fā)市場1服裝鞋類專賣店 1家私城2旅店3西餐廳3網(wǎng)吧2坂田商業(yè)廣場1眼鏡店2五金店15茶餐廳6

98、門診6鴻源帝國鞋城1國惠康1銀行3攝影沖印店3美容美發(fā)1大同市場1小車站1商務(wù)中心3業(yè)態(tài)數(shù)量家私3數(shù)碼店5美容直銷店1眼鏡店1窗簾2旅館1休閑中心1門診3五金8嬰兒用品1格力電器1干洗店2服裝店4網(wǎng)吧2文體商行1藥店3攝影沖洗店2茶行1陶瓷1廣告制作3餐廳3牙科2學(xué)車1煙行1吉華路上業(yè)態(tài)：吉華路上業(yè)態(tài)：五和路上業(yè)態(tài)：五和路上業(yè)態(tài)：結(jié)論：1、業(yè)態(tài)基本一致，均以日常消費(fèi)為主；2、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，檔次不高；3、吉華路上的臨街鋪位售價(jià)為2萬元/平方米，租金多在200-300元/平方米；吉華路兩側(cè)非集中地帶，售價(jià)為4000元/平方米，租金30-40元/平方米；4、主要是吸引周邊普通工廠的工人和坂田及周邊原

99、住民。商業(yè)分析：吉華路商圈和五和路商圈134134第五園商業(yè)步行街整體建筑面積4000平米，租金6070，商鋪面積6070平米，目前只租不售。目前出租狀況良好。旭景佳園7500平米商業(yè)，沒有規(guī)劃較大面積的集中商業(yè)，局部商鋪為2層，其余都為街鋪。主力面積3278平米。目前沒有銷售。中海日輝臺(tái)沒有規(guī)劃較大面積的集中商業(yè)，都為街鋪。主力面積2050平米。銷售均價(jià)在15000元/平米商業(yè)分析：住宅配套商業(yè)有商業(yè)規(guī)劃，但尚不成熟，甚至尚未進(jìn)駐，有的也只是小型的以社區(qū)服務(wù)為主的超市等有商業(yè)規(guī)劃，但尚不成熟，甚至尚未進(jìn)駐，有的也只是小型的以社區(qū)服務(wù)為主的超市等春華四季園商業(yè)街整體建筑面積7千平米，商鋪面積1

100、7144平米，部分鋪位設(shè)有煙道。114個(gè)鋪位目前已銷售完畢。均價(jià)10000-24000元。1351351、從市場角度來看：除了萬科城一期商業(yè)面積稍大外，其它樓盤商業(yè)面積并不大，目前片區(qū)的商業(yè)基本以 滿足住宅居民消費(fèi)需求為主，基本以社區(qū)純商和底商的形式存在，片區(qū)影響力不大；2、從零售商業(yè)商圈分布及業(yè)態(tài)發(fā)展角度看：缺乏商業(yè)缺乏商業(yè)“領(lǐng)頭羊領(lǐng)頭羊”，缺乏對(duì)，缺乏對(duì)“白領(lǐng)新移民白領(lǐng)新移民”的吸引力，坂田的吸引力，坂田 商業(yè)業(yè)態(tài)形式和商業(yè)檔次急需提升。商業(yè)業(yè)態(tài)形式和商業(yè)檔次急需提升。超市百貨業(yè)態(tài)：本地品牌占主流，知名國內(nèi)連鎖品牌開始進(jìn)入，國際連鎖品牌暫時(shí)缺位，但已開始在龍華選址。主題商場及專賣店業(yè)態(tài)：尚

101、未形成專業(yè)細(xì)分的主題商場業(yè)態(tài)，屬于市場空白。餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)：分布較為分散，缺乏成規(guī)模的集中餐飲休閑娛樂區(qū)；以本地品牌為主，總體檔次偏低，無法滿足日益增長的高級(jí)商務(wù)需求和中產(chǎn)白領(lǐng)家庭的消費(fèi)需求；3、從零售商業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售發(fā)展角度看：社區(qū)型街鋪是市場在售商業(yè)地產(chǎn)的主要品種，尚無上規(guī)模的商業(yè)地社區(qū)型街鋪是市場在售商業(yè)地產(chǎn)的主要品種，尚無上規(guī)模的商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目推出。產(chǎn)項(xiàng)目推出。坂田區(qū)域商業(yè)特征小結(jié)136136消費(fèi)群一：項(xiàng)目本身及周邊住宅區(qū)居民消費(fèi)群二：坂田大型企業(yè)辦公及生產(chǎn)員工 消費(fèi)群三：坂田原住民及周邊區(qū)域人士坂田商業(yè)消費(fèi)群137137消費(fèi)者特征小結(jié)1、隨著未來交通的不斷完善，項(xiàng)目通達(dá)性將進(jìn)一步提高，

102、這為吸引更多消費(fèi)者提供了基礎(chǔ)；2、由于目前坂田商業(yè)檔次較低，吸引不了華為、新天下等大型企業(yè)的高端人群，只能吸引到新天下年薪在2萬元左右的普通工人；3、周邊樓盤各自有社區(qū)配套服務(wù)，從便捷度來看，樓盤居民更樂于到這些社區(qū)店購買生活必需品；4、坂田消費(fèi)者對(duì)更高檔次的商業(yè)和餐飲業(yè)等提出了更高的要求。啟示點(diǎn)：1 1、區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，消費(fèi)人群等因素決定了我們不能以龍華、區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，消費(fèi)人群等因素決定了我們不能以龍華-坂田現(xiàn)有商業(yè)來預(yù)判其未來商業(yè)的發(fā)展。坂田現(xiàn)有商業(yè)來預(yù)判其未來商業(yè)的發(fā)展。2 2、本項(xiàng)目商業(yè)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需走差異化道路，并且需大幅度提升商業(yè)檔次。、本項(xiàng)目商業(yè)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需走差異化道路，并且

103、需大幅度提升商業(yè)檔次。138138商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議139139商業(yè)開發(fā)原則商業(yè)開發(fā)原則設(shè)人流集中的核心商業(yè)街設(shè)人流集中的核心商業(yè)街盡量保留沿街裙樓商業(yè)盡量保留沿街裙樓商業(yè)公共開放式空間公共開放式空間通過商業(yè)運(yùn)營帶動(dòng)片區(qū)升值通過商業(yè)運(yùn)營帶動(dòng)片區(qū)升值加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的良性循環(huán)開發(fā)的良性循環(huán)140140項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢優(yōu)勢(Strengths)(Strengths)n 臨街面較長，昭示性強(qiáng)。n 布龍路交通樞紐地帶，通達(dá)性強(qiáng)。n 項(xiàng)目整體具有規(guī)模優(yōu)勢，容易打造中高檔次的商

104、業(yè)。威脅威脅(Threats)(Threats)n龍華、中心城及周邊商業(yè)供應(yīng)量的增加。n坂田及周邊自然村原住民固有的消費(fèi)習(xí)慣。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)(Opportunities)(Opportunities)n片區(qū)規(guī)劃日趨完善，交通等配套日漸成熟。n布龍路改造，片區(qū)商業(yè)形象有所提升。n項(xiàng)目整體開發(fā)后，商業(yè)消費(fèi)人群將增大。劣勢劣勢 (Weaknesses)(Weaknesses)n片區(qū)商業(yè)的檔次偏低。n布龍路車流大車速快，外向型商業(yè)難度較大，以內(nèi)向型為主。n短期仍以社區(qū)居民和周邊居民為主要消費(fèi)短期仍以社區(qū)居民和周邊居民為主要消費(fèi)人群，商業(yè)人流價(jià)值鏈短。人群，商業(yè)人流價(jià)值鏈短。SWSWOTOT141141 受人

105、流價(jià)值鏈的影響，項(xiàng)目未來商業(yè)的發(fā)展只能作為龍坂次級(jí)商圈，一期主要依靠本區(qū)住宅消費(fèi)人流及周邊工廠和農(nóng)民房區(qū)人群進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)。商業(yè)商業(yè)住宅住宅住家消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流142142利用坂田地域的優(yōu)勢，提升商業(yè)檔次，打造片區(qū)標(biāo)志性商業(yè)標(biāo)桿。優(yōu)勢優(yōu)勢將周邊未成熟商圈的消費(fèi)人流吸引過來，擴(kuò)大輻射范圍。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)利用利用威脅威脅轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)化發(fā)揮發(fā)揮143143本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)分類的思考優(yōu)先考慮商業(yè)街的設(shè)置其次考慮設(shè)置集中商業(yè)最后考慮其它可能的商業(yè)形態(tài)144144商業(yè)規(guī)劃一期商業(yè)建筑面積不宜過大，建議約占一期總建筑面積的一期商業(yè)建筑面積不宜過大，建議約占一期總建筑面積的8為宜。則商為宜。則商業(yè)面積如下：業(yè)面積如下：3

106、22534 48%8%1000010000。布龍路布龍路一期一期街道北北小集中小集中小集中小集中商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)為臨街商鋪為臨街商鋪大門出入口大門出入口145145商業(yè)街總面積約為商業(yè)街總面積約為7000集中式商業(yè)總面積約為集中式商業(yè)總面積約為300010000 商業(yè)規(guī)劃146146核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類核心住宅區(qū)的社區(qū)型商業(yè)街商業(yè)定位147147商業(yè)概念新生活廣場新生活廣場（Livingsquare）人生無數(shù)精彩片斷在此匯聚人生無數(shù)精彩片斷在此匯聚生活百味盡在生活百味盡在Livingsquare148148景觀街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力p戶外戶

107、內(nèi)空間的延伸p獨(dú)特的燈光照明p主題景觀設(shè)計(jì)p動(dòng)感標(biāo)識(shí)p主題建筑p廣場、街道打造活力公共空間149149業(yè)態(tài)選擇主概念主概念規(guī)劃規(guī)劃時(shí)尚衣櫥SSPApparel（家庭時(shí)尚）Jewellery（珠寶），watches（表），glasses（眼鏡），brandstationery（高檔文具），bagsandshoes（手袋和鞋），cosmetics（化妝品），accessories（佩飾），topbrandapparel（一線品牌服裝），sportswearandoutdoorwear（運(yùn)動(dòng)和戶外服裝）生活管家SSPFamilyService（家庭服務(wù)）drugstore（藥店），teashop（茶

108、店），onehourphotoshop（沖印店），laundry（洗衣店），repairservice（維修服務(wù)），bankingandATM（銀行和自動(dòng)取款機(jī)），agentservice（中介服務(wù)），clinic（診所），soho（家庭辦公），flowershop（花店），giftshop（禮品店）私家美食SSPRestaurant（家庭娛樂）brandrestaurant（品牌餐飲）,themerestaurant（主題餐廳），foodcourt（食街），localcoffeeshop（咖啡店），icecreambar（冰淇淋吧），juicebar（飲品吧）150150主力店主力店原因原因

109、及及作用作用人流不足以支撐人流不足以支撐商圈不成熟商圈不成熟利于商業(yè)氛圍的營造利于商業(yè)氛圍的營造固定的忠誠消費(fèi)者固定的忠誠消費(fèi)者利于招商的順利進(jìn)行利于招商的順利進(jìn)行穩(wěn)定經(jīng)營穩(wěn)定經(jīng)營初步初步判斷判斷 選擇幅射能力較強(qiáng)的選擇幅射能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)選擇151151采用騎樓式商業(yè)街外立面以構(gòu)成游人駐足和休憩的空間，在建筑的外部構(gòu)件上盡量以精細(xì)的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達(dá)到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對(duì)話的界面。商業(yè)規(guī)劃建議152152提升商業(yè)價(jià)值的建筑規(guī)劃及外飾要求提升商業(yè)價(jià)值的建筑規(guī)劃及外飾要求 1 1、綠化加休閑配套：增加高大喬木及休閑桌椅等、綠化加休閑配套：增加高大喬木及休閑桌椅等 2 2、規(guī)劃商業(yè)櫥窗：零售類強(qiáng)制使用；、規(guī)劃商業(yè)櫥窗：零售類強(qiáng)制使用；3 3、統(tǒng)一預(yù)留內(nèi)置廣告位：拒絕零亂低檔的霓虹燈箱；、統(tǒng)一預(yù)留內(nèi)置廣告位：拒絕零亂低檔的霓虹燈箱；4 4、統(tǒng)一規(guī)劃旗桿插口：節(jié)慶時(shí)插國旗、彩旗等使用；、統(tǒng)一規(guī)劃旗桿插口：節(jié)慶時(shí)插國旗、彩旗等使用；櫥窗展示商業(yè)規(guī)劃建議153153旗桿插口廣告位及休閑配套154154謝E ENNDDE ENNDD謝深圳中原二級(jí)事業(yè)六部出品深圳中原二級(jí)事業(yè)六部出品155155