1、富豪青年國際廣場商業部分市場研究、項目定位與產品建議報告目 錄第一部分：市場研究篇第一章 區域市場現狀及判斷一、宏觀環境簡析1、宏觀經濟環境研究2、政策環境3、房地產市場發展趨勢4、宏觀商業環境及其特點二、中觀環境簡析1、中觀（煙臺市）經濟環境2、中觀房地產市場概況第二章、項目市場調研一、區域經濟環境1、經濟總量2、基礎條件二、區域規劃分析2004年重點工程1、道路工程2、綠化工程3、景觀工程4、燈光工程5、城市管理6、房地產開發7、基礎設施工程三、區域產業結構調研分析一、 農業二、 工業（一） 機械制造業（二） 紡織服裝業（三） 電子信息業（四） 高檔食品加工四、區域人口構成調研分析1、 天

2、府街以北2、 天府街到縣府街3、 縣府街以南五、區域交通/人流狀況與未來走勢六、區域各類物業供應吸納及動態分析1、住宅2、福山區商業結構與調研分析：第三章 項目地塊分析一、 項目地塊的區位價值二、 地塊價值標號分析第四章 項目開發條件分析（略）一、項目地形、地質、基礎設施、地下管網情況；二、重要市政工程對本項目發展的影響及相應策略；三、項目后續開發需完善的工作；第五章 項目SWOT分析一、項目優勢發掘與利用二、項目劣勢尋找與應對三、項目機會把握與應用四、項目威脅預警與回避第六章 項目投資風險分析（略）一、項目風險性提示二、市場經濟政策風險三、項目資金運作的風險四、項目市場運作風險五、項目開發周

3、期風險與項目銷售周期風險第二部分：項目定位篇第一章 項目核心價值體系的建立一、項目核心競爭力分析二、項目核心價值體系的建立三、項目核心價值體系的實施策略第二章: 項目的定位研究一、項目市場定位二、項目形象定位三、項目發展定位四、項目概念主題定位五、項目產品定位六、項目經營定位七、項目價格定位八、項目開發商定位：第三部分：產品建議篇第一章：項目總體規劃設計建議一、規劃可修改原則第二章：項目具體業態與功能定位分布與比例建議第三章、項目招商一、立體的招商組合1、 界定主力店招商對象2、 界定次主力店招商對象3、 界定二次招商對象與分類二、提前界定的招商政策1、招商時機選擇2、招商比例關系3、有意識選

4、擇商戶4、經營類別與商場定位5、品牌準入制度的恒定三、商業管理公司的介入商業管理基本職能1、 商場招商代理2、 統一開業計劃3、 規范經營方向4、 組織宣傳推廣活動5、 建立和維護商場品牌6、 協調商戶關系與維持商業秩序7、 制止惡性競爭8、 杜絕假冒偽劣商品9、 處理投訴第一部分：市場研究篇第一章 區域市場現狀及判斷一、宏觀環境簡析1、宏觀經濟環境研究1）經濟環境更加公平與合理。中國加入WTO后國民經濟保持了高速持續的發展，今天市場運營的政策環境、投資環境、商業環境、競爭環境更加公平合理并逐步與世界接軌。2）市場的規范與開放，使整個中國房地產業充滿了商機與挑戰。中國城市化進程的加速，帶動了整

5、個國內投資領域的一場變革，推動了國內房地產業的重新洗牌和管理模式的新思維、運作模式的新探討。無論是本土化的開發還是跨區域的經營，面對越來越開放的市場，即使是國內較成功的房地產企業在競爭力、企業規模化、市場國際化、人才儲備等方面也都存在差距，需要企業不斷的調整和適應。尤其是土地公開招、拍、掛的市場交易方式，更需要有專業的管理團隊來運作項目。3）中國經濟增長主要靠內需拉動，后發優勢使經濟維持年到年以上的高速增長。最近三年，世界經濟增長顯著放慢，但中國經濟一枝獨秀，繼續保持比較快的增長，受世界經濟波動的影響較小。另外，中國的高投資率有高儲蓄率作后盾，基礎設施建設、設備更新改造、城市化帶動的住房建設和

6、汽車消費等將長期拉動投資增長。中國只要利用好后發優勢，按照比較優勢發展，經濟應該可能再維持年到年以上的高速增長，可能最慢到年經濟總體規模可能達到美國的水平，以后超過美國。4）整體經濟正朝著宏觀調控的預期目標發展。對于上半年我國宏觀經濟形勢的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調控政策的作用下，經濟發展中一些不穩定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩定的在穩定，整體經濟正朝著宏觀調控的預期目標發展。2、政策環境中國房地產業帶來了前所未有的變革2004年，是中國房地產業充滿挑戰與變數的一年，各項土地政策的出臺、銀行緊縮銀根、開發門檻提高等因素給中國房地產業帶來了前所未有的

7、變革。831大限后，全國的1萬多家房地產開發企業，5年內將有8000多家倒閉、轉行或者重組。“大限”將讓房地產企業進入轉型期，那些能夠適應當前形勢、真正有實力的規范企業，將會得到更大發展；否則，被淘汰出局或者被其他企業兼并也在所難免。3、房地產市場發展趨勢支撐房地產高速發展的市場因素在悄然變化。在土地、資金、消費需求等多個市場因素的影響下，在國家出臺系列政策規范的市場環境下，房地產業正面臨空前的“洗牌過程”城市運營是開發商綜合實力的體現，也是開發商做強做大的戰略目標。4、宏觀商業環境及其特點第一、商業網點總體不足依然沒有改變。發達國家人均商業面積通常是平方米，而在我國北京、上海等大城市還不足平

8、方米。按照國民經濟發展總的要求，到年社會消費品總額將達到萬億元，生產銷售總量達到萬億元，現在差距應該是很大。第二、中國的零售業已經進入大發展時期目前我國排名前100名的零售企業發展速度很快。2001年，每家連鎖百強企業可用的店鋪數量是111家，2002年達到了169家，2003年為204家。國內大型連鎖公司開始更大規模、更快速度地發展，在業態發展上仍以大型超市為主。上海聯華、北京華聯和華潤萬佳等企業目前都在進行全國擴張。第三、中國商業零售業徹底對外開放今年月日，我國將結束對世貿組織的保護承諾，從明年起外商企業將不受區域、不受形態的限制，徹底對外開放，商業地產帶來了新的發展機會。（WARLTSM

9、ART、CARREFOUR、METRO、PRICESMART、易初蓮花等）第四、國外商業企業加速度拓展沃爾瑪在今后的5年里共要開設500家連鎖店，并開始在中國建立生鮮類農副產品的供應鏈。國外商業另一個動向是用參股的方法為收購兼并國內的連鎖商業做準備。第五、消費者購物方式的改變在改變。消費者已經不滿足于在食品和一般日用品的一次性購足商店中的低價購物，而是要求在具有價格競爭力的商店中買到時尚和個性化的商品。第六、購物中心的發展將開啟中國大型商業設施建設的未來。中國商業明年又一個發展熱點是購物中心的發展。以大型超市為主體的社區購物中心發展速度最快；專業連鎖店的發展將與連鎖超市搶奪細分市場；便利店將以

10、特有的市場定位和規模從超市中徹底分離出來；超級市場在向大小兩極發展后規模上會向中間回歸。2003年超市的規模會從大小兩極向中間回歸。回歸的第一臺階是40005000米的綜合性超市，第二臺階是20003000米的生鮮加強型食品超市。綜合性超市更適合中國非特大和大型城市的市場，生鮮加強型食品超市在購物中心里有很大的空間。 第七、局部過熱，表象是同質化競爭。 目前全國在建立項的購物中心多達家左右，總面積約萬平方米。如果按照每平方米保本銷售額元左右計算，即要達到多億元零售額，這些購物中心才能保本經營。欲取得這一龐大的市場零售額，將導致兩個結果，一是中小企業被擠垮，二是有場無市。過熱苗頭表現在一些地方盲

11、目建設大型商業設施，給中小城市帶來很大的壓力，也極易引發金融風險和貸款風險。不僅存在著商業網點同質化競爭的現象，而且造成了浪費土地資源、環境污染、加劇城市交通緊張等問題。第八、商業地產開發商對商業特性的把握存在著偏差，在對商業規律的認識上存在著問題。不少商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，沒有看到商業地產與住宅開發的根本區別，盲目套用住宅開發的模式。商業地產屬于復合型產業，要求地產商、投資商、經營者、物業管理者要有機結合起來。在現實中這四方面還是不規范，并因此帶來巨大的投資風險。第九、經營者在經營思路上有偏差。大多數地產商都抱著“賣房子就走”的思想，這就不能對商業地產完善規劃和長期運營。第十、

12、商業地產開發過分依賴銀行貸款。特別是大型商業設施的依賴性更強，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。商業地產專家們認為購物中心這樣大型的商業設施，自有資本金的比例應該達到80是比較理想的，至少不能低于50。十一、中國商業地產的發展趨勢：（一） 實現商業與地產緊密聯手，降低投資風險。保證商業地產科學協調發展需要政府部門的宏觀調控，更需要地產商的意志。商業地產的主體就是商家，要想實現商業地產開發，商業網點建設的可持續發展，地產商和商業地產的經營至關重要。（二） 科學合理的商業模式，這是上述兩者整合的空

13、間，商業模式不能是住宅的銷售模式，應該進行重新定位，要最大限度減少成本。（三） 商業地產模式一定要定好位。由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商在開發商業地產的時候，定位非常關鍵。調查好市場，從市場規律出發，錯位經營。（四） 主題經營要凸現特色。小型商業在經營定位時一定要避免與大型商業設施等發生正面沖突，要做到專、精。二、中觀環境簡析1、中觀（煙臺市）經濟環境2003 年，煙臺市實現國內生產總值 1316 億元，全年完成境內財政收入 130.22 億元，地方財政收入 55.17 億元。人均國內生產總值 20222 元。全年城鎮居民人均可支配收入達 9785 元，其中工薪收入 9382 元。人均

14、消費性支出為 7479 元。今年前八個月全市工業經濟運行良好今年以來， 全市工業經濟的整體素質和運行質量得到進一步提高，發展速度逐月加快、效益穩步提高。前8個月,全市規模以上工業企業完成增加值235.1億元, 比上年同期增長16.4%；完成銷售收入745.0億元,增長20.3 %;實現利稅72.3億元,利潤總額45.1億元,分別增長14.6%和19.3%。上述四項指標絕對額在全省分別列第2、2、3和3位，預計今年居民可支配收入又可明顯提高。2、中觀房地產市場概況1）房地產市場政府相關的政策法規煙臺市市區商業網點發展規劃規劃范圍包括芝罘區、萊山區、經濟技術開發區、福山區、牟平區。其中，老城區將以

15、歷史文脈為底蘊，以具有膠東風情，傳統特色的商業街為載體，融匯現代商業網點的新型業態，打造傳統商業與現代商業有機結合的商業功能區。新城區則以新型業態為主導，以大型網點為支撐打造現代商業功能區。根據這一規劃，我市到2010年將建成環渤海圈中重要的商貿流通城市，并成為帶動膠東半島,輻射華北、東北，影響東北亞發展的現代化區域性城市。商業的再興起將給房地產市場的縱深發展帶來機會和力量。2）本市房地產市場總體供求及現狀第二季度與第一季度對比數據本年度第一季度施工面積437萬平方米，新開工面積121.8萬平方米，竣工面積53.9萬平方米，銷售面積81.5萬平方米。第二季度煙臺市商品房竣工面積與銷售面積之比為

16、：2.51。全市第二季度房地產施工面積296萬平方米，比第一季度下降32.3%；新開工面積178.2萬平方米比第一季度增長46.3%；竣工面積96.1萬平方米，比第一季度增長78.3%，銷售面積38.5萬平方米，比第一季度下降52.8%。季度施工面積(萬)新開工面積(萬)竣工面積(萬)銷售面積（萬）第一季度437121.853.981.5第二季度296178.296.138.5增長比-32.3%46.3%78.3%-52.8%3）煙臺重點商業區商業物業租售價格指數商業路段商鋪售出均價商鋪出租均價代表性商鋪物業租/售均價南大街東部一線（暫時無商鋪物出售）300-600元/m2/南大街中部一線（暫

17、無商鋪物業出售）1400-2000元/m2獨立臨街鋪面價在800-1000元/m2左右商鋪物業均價在1300-1500元/m2南大街購物城租金均價在1500元/m2，南大街名品服裝商城1300元/m2海港路商圈暫時無商鋪物業出售，近期內即將推售的潤隆大廈預值均價在1萬元-2萬元/m2左右租金均價在800-1200元/m2左右新步步高購物中心鋪租水平小面積租金在1200元/m2左右，大面積租金（100m2以上，均價在1500元/m2左右“三站”商圈售價可分為二類水平一類水平在2萬元/m2二類水平在1.2-1.5萬元/m2租金均價在1000元/m2左右東方巴黎商業街物業銷售均價在2萬元/m2左右。

18、“幸福九隆”商圈售價可分為三類水平一類水平在3萬元/二類水平在1-1.5萬元/三類水平在5000-8000元/租金均價在500元/左右九隆內商鋪目前租均價1000元/左右4）煙臺重點商業價值地段劃分地段區域心理認同程度水平商業氛圍與產圈形象價值類評估南大街東部區域中等商業氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯商廈獨撐局面，商業形象屬于中等商業氛圍不強三類價值人氣人流不強，商業價值相對較弱南大街中部靠近海港路一線高商業氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購的氛圍，初具一站式購物的模式一類價值人流量相對較商業價值較好海港路商圈高商業氛圍濃厚，匯集名牌商業特業，有相當的慣性吸引力，形成商業口碑生效應，中高檔的

19、物業形象一類價值人流量大，而且品牌商家在此坐陣商業價值高三站商圈較高商業氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力二類價值人流量較大，但品牌較為復雜，目前暫相對缺乏更強的吸引力“幸福九隆”商圈中等商業氛圍尚未形成,建設中的九隆廣場和城市財富廣場,將提升這一帶的商業價值,形象定位中高檔二類價值人流量大,但周圍環境零亂、區域板塊的整體規劃還不到位，商業價值待究據不完全統計，目前本市正在實施的商業地產項目已達100多萬平方米（將在明后2年推向市場），在如此較短的時間內涌現出眾多的商業地產項目，可見本市商業地產迅猛發展的強勢。本市固有的商業態勢以零售業為主，隨處可見的是零散

20、的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心屈指可數，因此，商業地產首要考慮的是如何結合本市的商業特點和布局，將零星門面的經營者吸納到新建的大型商場或購物中心，使其“分散換集中”，有效地改進了本市原有的商業模式，將平面商鋪變成了立體商場。據了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。有購買小量商鋪出租或待其升值后轉手獲利的小業主；包租客以批發價的租金“吃”進相當數量的商鋪，經過適當包裝后，再以零售價分租，賺取其中的差價利潤；也有人自營商鋪；還有的投資養老。第二章、項目市場調研一、區域經濟環境1、經濟總量福山區位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國首批14個沿海開放城市煙臺市的市轄區，東以大沽夾河為界與芝罘

21、區、萊山區隔河相望，東南與牟平區為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經濟技術開發區。全區總面積590.99平方公里。轄5個鎮、2個辦事處，240個行政村，52個居委會。年底全區總人口29.1萬人，其中非農業人口7.5萬人。2003年全區國內生產總值50.2億元，地方財政收入1.96億元；社會消費品零售總額11.5億元；城鎮居民人均可支配收入8586元，2、基礎條件1）市政基礎設施完善福山高新區基礎設施完善，建成兩個110 KVA雙回路輸變電系統，最大供電負荷為20萬千伏安，可保證區內企業的正常用電；蓄水量1.26億立方米的門樓水庫，是煙臺市生產、生活用水的主要水源地，高新區水廠日

22、供水能力達6.5萬立方米；引進西門子公司EWSD程控數字交換機；中繼傳輸采用光纜數字傳輸；開通了寬帶網業務，局域網已實現網上辦公。 2）開發進度2003年累計完成拆遷11.27萬平方米，開發35.29萬元平方米，投資額達5.27億元。其中，姜劉疃整體改造一期工程2.5萬平方米的主體工程基本完工，正在進行二期開發的拆遷評估測算；芝陽村整體改造的拆遷工作基本完成，整體規劃設計方案已確定，煙臺三聯房地產開發公司正在進行地質鉆探和場地清理；欒家疃村、天府、永達公司的整體改造已進入實際操作階段，正在辦理土地掛牌手續；三同小區開工建設面積6.5萬平方米，主體工程基本竣工，二期開發即將開始。銀河名都小區計劃

23、投資1.5億，開發9.6萬平方米，正在進行基礎建設。3） 交通、通信配套分析福山交通發達，區政府駐地距煙臺港、火車站、飛機場均不足14公里。藍（村）煙（臺）鐵路縱貫南北，境內有4處鐵路客貨站；規劃建設中的德龍煙鐵路橫貫南北。同三高速公路、煙臺繞城高速公路等6條國家級、省級公路穿境而過，城區三縱十橫道路連結成網，全區公路通車里程287公里。準備開修永達街和紅旗路的直線通車，實現福山、芝罘和萊山的三區連接。全區農話、市話均實現了數字程控化，市話交換機容量3.8萬門，農話交換機容量4萬門，居民裝機率達到85部/每百戶。投巨資建成了寬帶城域網，具備了千兆到小區，百兆到大樓，十兆到桌面的能力，實現可供選

24、擇的不同層次的多種上網方式。按照“以園區化帶動工業化、推進城市化，建設新型工業化河濱市區”的總體發展思路，以福山高新技術產業區為重要載體，膨脹發展機械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導產業。二、區域規劃分析2004年重點工程（一）道路工程。5月底前完成匯福街翻新工程； 10月底前完成匯福街向西延伸至西外環工程;分期完成河濱路向南延伸工程;10月底前完成河濱路北延至同三高速工程;11月底前完成西山路翻修工程;同時對老城區部分道路進行造面或修補及人行道更新。10月底前完成福海路的全面改造工程；做好永達街與紅旗路對接及802省道改線工程的準備工作。（二）綠化工程。10月底前高標準完成河濱

25、路向南延伸已完工路段的綠化任務;12月底前完成匯福街西延至西外環綠化工程;6月底前完成產業區、發展區及西拓區部分綠化工程。（三）景觀工程。6月底完成南山路至西外環段的綠化拓寬改造工程；5月底前完成銀河廣場建設工程。（四）燈光工程。結合福海路的整體改造，大力實施沿路霓虹燈改造和內光外透工程，以及對縣府街進行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔次。（五）城市管理。重點抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達街，產業區發展區、西拓區及南拓區已建成道路的環境綜合整治力度，規范燃氣市場和集中供熱管理，使城市秩序井然、面貌煥然一新。（六）

26、房地產開發。全年計劃完成舊村拆遷20萬平方米，總開發面積45萬平方米，其中：舊村開發20萬平方米，房地產開發25萬平方米，逐步消滅城中村，使城區面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。（七）基礎設施工程。天然氣工程8月底具備供氣條件；供熱工程10月底具備供熱條件；城區新增污水干管7月底前完工。三、區域產業結構調研分析2003年福山區國內生產總值50.2億元，三次產業比重13.5：59.5：27。共完成全社會固定資產投資總額19.8億元。地方財政收入1.96億元。社會消費品零售總額11.5億元；城鎮居民人均可支配收入8586元，人均居住面積14平方米，農民人均純收入3939元，人均居住面積26平

27、方米；城鄉居民儲蓄余額29億元。三、 農業2003年農業總產值7.53億元。福山區實有耕地面積1.43萬公頃，農作物播種面積1.75萬公頃，其中糧食作物播種面積1.28萬公頃，經濟作物播種面積4700公頃，其中全區大櫻桃種植面積7萬畝，無公害蔬菜基地面積3000畝。糧食總產5.17萬噸，平均畝產269公斤。糧經產值比1 ：2.6。畜禽規模養殖場340個，奶牛存養量3000頭。福山區的農業產業范圍主要集中在清洋河東南，包括煙臺市高新農業區，以林果、蔬菜和奶牛養殖為重點形成了三大高效主導產業。同時福山區農業產業化水平也不斷提高，農產品加工企業達到27家，年加工能力25萬噸，促進了全區農產品的銷售，

28、增加了農民收入。四、 工業福山區2003年全年實現工業總產值90.6億元，銷售產值80.5億元，增加產值22.8億元，實現利稅6.7億元，利潤4.1億元。企業總數1034個，職工3.63萬人。限額以上企業89個，完成工業增加值5.9億元，實現利稅1.53億元。福山區工業主要集中在天府街以北的福山高新技術產業區。依據煙臺市政府對福山區現代化工業城區的功能定位，福山高新區重點發展電子信息、生物工程、新材料、機電一體化產業，是一個以高新技術產業為主導，同時吸收符合國家產業政策的其他各類工業項目進區發展的科技工業園區。至2003年底，包括 3 家跨國公司投資項目在內，福山高新區內共落下十幾個國家和地區

29、的投資項目 290個，投資總額90億人民幣。建成投產項目190個，園區產出能力達到80億元人民幣。按照“以園區化帶動工業化、推進城市化，建設新型工業化河濱市區”的總體發展思路，以福山高新技術產業區為重要載體，膨脹發展機械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導產業。（五） 機械制造業：沃爾姆真空、恒源空調、天富、百川多功能輪椅、天威工貿、標準件、港華公司、大櫻桃氣調庫、珍晟產業、新峰機械、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、德潤化工、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、福爾精機、首鋼機加部、迪帕爾空調、 中聯鋼構物流園、矢崎汽配、首鋼磁性材料、建設集團鋼結構、冰輪成套設備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、

30、雙河金屬、華都管業、大有混凝土、110KV變電站、矢崎汽配、中和網具、矢崎汽配、鑫達彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機械、普潤包裝、中嘉包裝、慶元機械、天林精密機械、亞東印刷機械、白馬包裝、愛開天隆模具、天府汽修廠、金麟機械、豐實精密機械、空地、永盛塑料、宇光企業、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業機械、海洋漁業制網廠、華德建材、三環銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機械、出口包裝、冶金礦山機械、義豐包裝彩印、愛開天隆模塑公司、工具廠、華東機電、匯隆鋼結構有限公司、鑫匯鋼構、航空液壓控制公司、精密機械有限公司、金麟機械有限公司、荏原空調

31、、冰輪速凍有限公司、愛開天隆模塑公司、迪帕爾空調、首鋼磁性材料、煙建鋼構（六） 紡織服裝業：恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業、宗信服裝、新光紡織、永進服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝（七） 電子信息業：偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環保電池、瑪格瑪電子、萬盛IT工業園、利時達鐘表、

32、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業、霸王鐘表、福時達鐘表、帝元電子、霸王鐘表（八） 高檔食品加工：康樂達食品、桃山果疏、康迪工業園、福山果汁廠工業園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂達食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品四、區域人口構成調研分析福山區總面積482.83平方公里，轄4個鎮、2個街道辦事處和1個省級高新技術產業區，179個行政村，52個居委會。全區總人口24.76萬人，其中非農業人口7.64萬人。福山區人口構成主要可分為三個版塊，天府街以北為工業人口集中區，主

33、要以工業廠礦職工構成；天府街至縣府街為新住宅小區人口為主，包括政府、企業家屬區及新建住宅小區；縣府街以南為舊有居住區，以福山區舊有居民及農業人口為主。1、天府街以北居民小區：曙光名座、麗水灣、福苑小區、福海苑小區、泊子村等 該版塊容納居民戶數約6000戶，預估人口總數18000人左右。現泊子村已屬于規劃改造范圍，改造后戶數增加，并且有一個350000的項目正在規劃中，預計總戶數將達8000戶左右，該版塊人口總數有望突破24000人。工業企業：韓國工業園、北極星電子、康樂達食品、華中酒業、天威工貿、康迪工業園、興源汽車內飾件、捷林達通用齒輪箱、首鋼機加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調、銘城

34、工業園、金河實業、新型能源、冰輪成套設備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調、大三元食品、萬盛IT工業園、愛特潤滑油、華鑫精細化工、矢崎汽配等截止2003年底，福山高新技術產業區共有職工約35000人。2004年，福山政府加大對工業產業對支持力度，降低準入門檻，相當一部分企業開始在此版塊建廠準備入駐。冰輪集團整體規劃也是將在近一兩年內將企業全部遷入此版塊。綜合以上發展性因素來看，高新區未來職工人口將達到45000人左右。從本版塊的人口結構分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。從消費習慣來看，由于距離福山區商業中心較遠，且交通并不是很便利，相對來說到開發區、芝罘區更容易一些，因此在消費區域的

35、選擇上寧愿選擇開發區的德勝商城一帶或芝罘區的三站一帶。這一點從往返該區域的522路等公交車的上、下客量也可得到證實。另外，從工業人口來說，一部分在開發區、芝罘區居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業提供的職工公寓。綜合分析來看，這部分工業人口的文化層次分兩個階段，手工業操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業等類型的職工文化層次主要集中在高中到大專，并有一部分高學歷人群。一、 天府街到縣府街舊有村落居民區：鹽場村、宋家疃、姜劉疃、城西村、城里村等。這部分村落居住區擁有大量福山區舊有居民，總戶數約6000戶。同時，幾乎一半同類型的平房小院內劃分出58個小間對外出租。綜合以

36、上因素分析，該版塊舊村居住總人口數預計33000人。原有生活社區：松霞小區、天府小區、銀河小區、河濱小區、福利萊小區、崇文苑以及大量的企事業單位家屬樓這些原有的生活社區是福山區人口的主力居住區域，共容納總戶數約13000戶，總人口約39000人。新建、在建、在售生活社區：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等這部分生活社區地段、配套、戶型等都屬于福山區優良層次，因此銷售價位也都偏高，容納居民消費層次、地位層次等都較高，與原有生活社區共同構成了福山區主力居住區，容納總戶數約4500戶，預計總人口13500人。對本版塊人口進行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群

37、，消費能力也是三個版塊中最強的。尤其是新建小區的居住人群，文化層次、經濟能力都普遍偏高。在幾個配套較好的社區，如富豪花園、福祥新苑等大型社區里，還存在相當一部分非本區人口，約占總人口的1/4，這部分人群的消費能力較強，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。二、 縣府街以南主要居民區：西關小區、清洋苑、南苑街小區、康莊小區、曾家莊等。從福山區的規劃來看，縣府街以南為舊有生活區，家家悅、龍大超市等區內大型商業去集于此。本版塊容納總戶數約5400戶，預計總人口16200人。這一版塊人口大多屬于福山區原生人口，從人口構成上看，農村人口、企事業單位職工、個體私營戶較為集中，在購物消費習慣上，對價格的承受能力

38、普遍不高，消費較為謹慎，并且受舊有商業中心的影響，多在本區域內滿足消費需求。大宗購物、高消費購物多選擇芝罘區。（具體數據見區域人口構成分析附表）附：福山高新區主要企業人數（單位：人）世剛纖維:800韓日服裝:300元生藥業:100福寶食品:500新大洋食品:400新世界纖維:100佳隆納米產業:60福山果汁廠:80永進服裝廠:100新光紡織有限公司:220荏原空調:800冰輪集團:200首鋼磁性材料:200矢崎汽車配件:4000山村果園：1600迪帕爾空調：1000冰輪：3000截止2003年，福山高新區企業職工人數為3.5萬人。五、區域交通/人流狀況與未來走勢（見附件）六、區域各類物業供應吸

39、納及動態分析1、住宅1）居民區總供應量總戶數：38300戶總人口數：129900人注：計算公式：總戶數每戶平均人數（3人）+供出租平房戶數每戶平均人數（1）=總人口數 2） 戶型特點簡析戶型面積以70、80左右為主，戶型特點多為二室一廳、三室一廳，戶型結構較老。從目前總供應量來看，70、80戶型占總供應量的60%左右，且多存在于一些較老的小區，如松霞小區、三聯小區、河濱小區等。另外，舊村改造的項目、舊村自建項目的面積一般也多集中在70、80這個區間，如鹽場村小區等。次主力戶型面積為5060左右，戶型結構為二室一廳。從目前的供應量來看，5060戶型約占總量的20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區

40、中，如松霞小區、匯福小區、天府小區等。大面積戶型，尤其是120以上戶型，戶型結構比較多樣化，有錯層、復式等，多存在于幾個較大的社區或新建的社區中，如富豪花園、天府小區、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。一些效益較好的事業單位家屬樓也配有一定數量的大戶型，如電力職工之家、警備區家屬樓、建行家屬樓等。從總量上來分析，120以上戶型約占供應總量的5%左右。另有一部分90、100左右的戶型，普遍存在于大部分小區中，但所占比例均不大，戶型結構也出現了部分錯層，如東華新苑、永福苑等。3） 居住區域簡析從福山區住宅供應區域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區中間地帶，如富豪花園、

41、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區主力居住區。而這部分住宅面積多樣化，從70160應有盡有，并且出現了錯層、復式等多種戶型結構，銷售情況也比較好，銷售率均超過70%。另外，在高新區也再現幾個新建項目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數遠遠弱于主力居住版塊。大量舊村改造規劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一地段，如宋家疃、欒家疃、姜劉疃、鹽場村等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問題，推進步驟緩慢。縣府街以南為舊有城區，以舊有村落型居住和少數單位家屬樓為主。2、福山區商業結構與調研分析：1）、福山大型商廈與專業市場（見附件）2）、福山區大型商廈旁小區與街道

42、租金租價調研（見附件）3） 區域商業結構分析類型代表項目專業市場煙臺福山五金家電市場（銷售/招商）煙臺北方汽車配件交易中心（銷售/招商）購物中心席位型商鋪百貨大樓（瀕臨破產）德勝商城（一期招商，二期銷售/招商）亞東商城（正常營業）富盛商城（銷售，僅剩一套）底商曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環宇小區（在建/在售）商業街商鋪百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業）銀河名都商業步行街（在建/在售）月光心境（在售）社區商鋪富豪花園二期（已營業）4）項目地塊所在板塊商業部分開發建設動態分析例表：參考富豪城開發量統計表項目名稱開發商基本情況德勝商城德勝房地產開發有限公司銷售/招商，福山區一二期均以開

43、發完畢，總計為40000平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時進行，除一層外整體招商效果不甚理想煙臺五金家電市場和平家電銷售/招商，已銷售95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為60000平方米煙臺（福山）汽車配件交易市場國家、山東省汽車行業協會與煙臺北方汽車配件交易中心聯合開發銷售/招商，共分三期開發，總建面積為68萬平方米，目前一期已開發完畢，二、三期開發地點還未選好，一期為12.6萬平方米，銷售率已達98%以上，招商也達85%以上銀河名都商業步行街山東邦界邦捷集團有限公司在建/在售，總建為23000平方米，共計166套商鋪，西側已銷售80%左右，北側銷售一般，銷售率不到20%

44、，剩余15000平方米，2004年年底交房曙光名都底商煙臺市玉森房屋綜合開發有限公司在建/在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為20000平方米，一期為14000平方米，二期即將施工，為典型的社區底商。月光心境煙臺市北方房地產開發公司已銷售完畢，總建為20000平方米，麗水灣煙臺市北方房地產開發公司在建/在售，總建為2500平方米，銷售在70%左右。富盛商城德生蚨置業有限公司在售，為現房發售，目前只剩一套，總建為2500平方米環宇小區商住樓煙臺環宇實業公司在建/在售，一期已正常營業，二期已銷售90%左右，總建為15000平方米。東華商住樓煙臺東華房地產開發公司銷售完畢，總建為2000平

45、方米。富豪花園三期，四期天府房地產開發有限公司三期為在建/在售，總建為7500平方米；四期規劃開發，規劃總建為70000平方米。福園花園（暫定名）永達實業總公司規劃開發/即將開發煙臺市最大的社區，規劃總建為37萬平方米，預計商鋪為20000平方米備注：（一）以上項目僅為本案區域內的可類比競爭對手項目；（二）綜合以上數據，2004年此片區房產規劃開發總量為89萬平方米（已開發面積為31萬平方米，余規面積為58萬平方米），已售為25萬平方米，剩余貨量為6萬平方米。（三）計算公式：總規已開發=規劃剩余量已開發已銷售=開發剩余貨量規劃剩余+開發剩余貨量=未來囤積貨量（可變/未列出未來新增規劃）（四）計

46、算數據：89萬31萬=58萬平方米 31萬25萬=6萬平方米 58萬+6萬=64萬平方米5）項目所在區域板塊市場商業部分供求量分析與展望此片區位于福山生活區與福山高新區的交接處，前期規劃及開發量較少，但近幾年有明顯的上升趨勢，象銀河名都，以及富豪花園二期，三期，均定位為高檔生活社區，提升了此片區的區域形象，同時也為強大的商業市場提供了最為基本的條件，越來越多的人流必定會為這一區域創造一個新的商圈。根據規劃，永達實業總公司即將開發煙臺市最大的社區，總規劃建筑面積為37萬平方米，同時在匯福街北側也將開發一大型的酒店及高級公寓，所以開發量在未來一段時間內會穩中有升，此項目的產生可謂機會與挑戰并存。6

47、） 項目所在區域板塊市場商用物業特點分析社區商鋪：設在一定規模住宅小區內，以提供社區便利消費、充實社區生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數量最為迅速的商鋪類型。此類項目多以購買為主，屬個人經營較多，售價相對較底，回報較為穩定。同時社區的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。商業街商鋪在商業中心或住區中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區域。但這樣傳統的商業中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。此類區域商圈歷史發展時間較長，周邊區域的商業承受能力巨大。 此類型物業在百貨大樓附近較為明顯，此片區商鋪90%以上為出租，租金較

48、為昂貴，但更高的商業回報卻令無數商家樂此不疲。現多為一二層聯租，二層多用作倉庫或宿舍。購物中心席位型商鋪此類商用物業多將整層購物中心、大市場分隔成2030平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。例如百貨大大樓，德勝商城，亞東商廈等等。特點：目前此類型的商鋪承擔的風險較高，因為它需要發展商進行準確的市場定位、完善的經營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經營租戶支持，從而導致了項目建成后無法正常開業或虧損經營。象現在的百貨大樓已瀕臨破產，德勝商城二層以上招商狀況不盡人意。 底商底商是目前煙臺市福山區最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受

49、投資人的歡迎。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。 目前福山區住宅底商明顯高于寫字間底商，而且開發商也看中了這塊肥肉，開發量較之前幾年明顯上升。專業市場福山的專業市場近幾年剛剛開始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發展勢頭，無論是從銷售，還是從招商來看形勢都非常良好。象煙臺（福山）家電五金市場以及煙臺北方汽車配件交易中心都顯示了良好的發展趨勢，銷售率均達到95%以上，招商也超過了80%，彌補了福山區同行業中的市場空白。在慎密的市場調研中我們發現，煙臺市福山區的整體商業業態經營種類與行業發展已經較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業發展格局無異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質到精神生活的各個層面與領域。以

50、下幾項劃分基本能從總體上概括煙臺市福山區商業的具體形態。詳見下表（配圖）：市場占有量匯總行業具體歸類劃分明細30.8%服裝、鞋帽、飾品為主服裝男女服飾、兒童、休閑服飾鞋帽、箱包鞋店、箱包、皮具化妝品、飾品化妝品、珠寶首飾、小飾品、小精品布藝、婚紗藝術窗簾、床品、時尚婚紗攝影8.7%休閑娛樂練歌房、咖啡廳、酒吧、網吧、電影院等10.3%家電、機電機電、電動工具、家電（大型）、小家電14.6%酒店、賓館酒店賓館、旅社、招待所4.5%大型商場大型綜合商場7.1%通訊手機、通訊器材、小靈通、尋呼店、聯通、移動營業廳7.8%日常消費品日用小百貨、醫藥店、美容店、海產品、糕點16.2%其它銀行、眼鏡、個體

51、經營戶煙臺市福山區商業經營種類與行業匯總與歸類劃分對比表：市場占有量對比表：第四章 項目地塊分析三、 項目地塊的區位價值1、 項目地塊處于福山整個區域的中心位置，緊鄰福山開發區管委，輻射潛在優勢明顯；2、 地塊北側為開發區未來的“長江路”永達街，臨近正在更新改造的福海路，可以方便通達開發區、芝罘區、萊山區，交通條件的潛在優勢非常鮮明；富豪青年國際廣場位于北四線與北五線之間，項目北邊的永達街（北五線）即將成為連接福山區與芝罘區、萊山區的便捷通道，交通將會更加四通八達，同時離同三高速與206國道近在咫尺。便利的交通條件必將會給此項目帶來巨大的升值潛力。3、 地塊處于福山高新產業區與新興生活區的連接

52、處隨著多個大型住宅小區與此項目毗鄰而建，使得這里的富人聚居趨勢日益明顯，消費力也不斷上升。同時項目西邊為大型的產業區，和二為一，必將會帶來大量的流動消費人群，強大的消費支撐是此項目運行的關鍵所在。4、 處于老城區與新城區的接合處從長遠的規劃來分析，此項目最大的商業價值還是在于地段，福山區的老城區由于前期規劃較為混亂，現在形成了人滿為患的狀況，同時多個開發商的共同開發，使得這一片區正在向一個良性的方向去發展，相信在不久的將來，這里必將會成為福山區新的中心商務區。四、 地塊價值標號分析：此項目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達街，南連天府街，項目呈長方形狀態，目前1號地塊應為南側與電信路交接

53、處，此地塊斜對過即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應。2號為南側與冰輪廠交接處，此地塊與富豪花園二期距離較近，同時又緊鄰目前較為繁華的松霞路，但與冰輪廠一墻之隔，感覺較差。3號為北側與電信路交接處，永達街即將成為連接福山區與芝罘區、萊山區的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區域以工廠為主，較難形成人氣。4號為北側與冰輪廠交接處，冰輪廠的負面影響同樣在這一區域的以體現。第四章 項目開發條件分析（略）一、項目地形、地質、基礎設施、地下管網情況；二、重要市政工程對本項目發展的影響及相應策略；三、項目后續開發需完善的工作；第五章 項目SWOT分析一、項目優勢發掘與利用1、地塊的中心位置所蘊含的潛在

54、優勢2、開發商品牌優勢3、地塊開發條件較好4、南段人氣旺盛5、項目的建筑規劃與設計有一定優勢（北段綠化、休閑廣場、中央綠化水景帶、立面、部分戶型、建筑元素）6、發展商實力較雄厚，同時開工，同時竣工，周期短；二、項目劣勢尋找與應對1、地塊周邊的公交較少，交通不是很便利；2、南段的天府街狹窄，且不通公交車，對于大面積的商業布局不利；3、北段人氣薄弱，交通流量目前較少；4、商業的總體體量較大，商業的設計相對分離，業態規劃、運作與布局上有一定難度；5、周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區氛圍，總體商業氛圍欠缺，運作大面積的商業項目要勇于造勢；6、商業與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創新；三、項目機

55、會把握與應用1、項目商業盡管存在諸多難點，但機會點眾多：1）整個福山區沒有一個集中的商業中心，沒有一個品牌的主力百貨店存在；2）臨近福山的開發區盡管有許多商業，但也沒有一個品牌主力百貨店；3）從福山以后的產業政策、人口數量、經濟發展來看，完全存在需求主力百貨店的可能；（現有人口、產業導向、永福苑、東關村規劃等等）4）項目的北段商業，具備一個主力百貨店的潛在條件福海路改造、永達街的規劃；大面積的廣場；相應獨立的體量；呼應新城與舊城的位置；福山最為發達的交通優勢等；2、整個區域的娛樂、休閑、餐飲業等非常不發達，處于相對原始的狀態，這種狀況與福山現今的發展極不相稱；3、項目的商業體量，為最受市場認同

56、的復合商業業態提供了載體與空間；商業不再是單純的買東西，相應的休閑、娛樂、美食等業態的集中整合式的復合體驗才富有長久的生命力。4、項目南段大量的居民社區，存在強勁的日常購物、娛樂、餐飲、休閑需求，而周邊的任何一個商業空間及其業態都無法滿足。四、項目威脅預警與回避其他大型潛在商業項目的興起，（靠近西北關村的空地、匯福街與福海路交界處、南苑街與福海路交界、福海路與泊子村交界處）將是對本項目的沖擊與威脅，盡快推出，搶占先機。第六章 項目投資風險分析（略）一、項目風險性提示二、市場經濟政策風險三、項目資金運作的風險四、項目市場運作風險五、項目開發周期風險與項目銷售周期風險第二部分：項目定位篇第一章 項

57、目核心價值體系的建立一、項目核心競爭力分析經過充分的市場調研和對本項目規劃產品的深入了解，我們發現，本項目切合核心競爭力元素首要一點為： 市場空白帶來的市場機遇本項目的整體物業規劃類型與整體項目設計規模、業態定位潛底蘊等為所在區域福山區以至開發區兩大片區板塊內目前仍尚未有真正出現的大型集購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復合式商業購物廣場中心雛形。由于在此兩大板塊區域內的大部分開發商開發理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項目打出類似概念，但無論從建筑風格、建筑規劃、環境建設、建筑規模、區域交通配套優勢等大型商業項目開發必需的區域地段硬件配套方面，還是從大型商業項目經營必

58、需的商業管理執行與物業管理搭建、項目招商流程和倡導新消費模式的各種軟件執行來說，仍停留在一種無實際內涵的概念炒作階段。另一方面，在福山區與開發區，市場與消費者對此類型商業項目的市場需求逐漸強烈和突現。隨著煙臺市政府的新一輪造城運動的新城市規劃藍圖成型，被定位為“新型工業化河濱市區”的福山區區域板塊內和以開發高新產業為龍頭的開發區內，眾多的住宅區的建設開發與大型廠礦企業的高科技項目啟動得到長足的發。而非平衡發展的是，現此兩大區域商業結構仍停留在異常落后的縣市級水平，區內商業架構業態多以低端業態，如：住宅底商、路邊網點、小型超市、大型擺攤集市為主，而最近幾年切入市場的如德勝商城、銀河名都、彩云城、

59、特區一號等新生商業項目，雖然對區內商業市場業態結構有所調整，但對于兩大區域內整體商業格局發展而對比的兩區近50萬城市人口市場需求仍極不吻合，最終造成了無奈性的選擇產品跨區消費的區內消費產值損失。這樣一來，一個有旺盛需求的市場成為空白，為本項目的成功開發奠定了基礎。 舊城改造，新商業項目開發建設，政府大力支持經濟的持續穩定發展使新一輪的造城運動在煙臺市拉開帷幕，經新一輪城市區域定位后的福山區政府對能影響福山區區域商業結構的新興房地產商業產業開發必定大力支持。在未來本項目招商與包裝推廣上將較為容易能爭取政府的招商引資協助和各項優惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。 資源有效整合、強強聯手

60、、開發理念創新本案的開發商在項目開發之初就已跳出煙臺市傳統房地產開發固步自封的圈子，以全新的開發經營理念整合房地產發達地區的全程房產開發先進經驗，并以超越對手的前瞻性與魄力付之執行。更廣集賢才、強強聯手，尋找專業力量強勁的知識型企業尋求合作，融合區域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優勢，務求將項目做得更好。 產品創新和規模開發創新將是本案核心價值體系不可或缺的核心部分。而本案的規模有力地支持了項目產品整體創新的進行。而產品的創新離不開規范化的理念指導與緊貼市場的專業綜合運作。產品（經營業態布局）創新與規模開發 業態感官視覺上的創新 業態經營管理上的創新 業態軟硬配套上的創新實施目標：在未來5至

61、10年內穩居福山區與開發區商業物業市場領導者地位。 品牌塑造開發商的實力和地位與項目及品牌將在本案的開發中良性互動，相互促進。品牌的塑造與不斷延續擴張是項目和公司持續發展的源動力。因此，樹立項目和開發商形象和地位；塑造項目和開發商品牌是本案核心競爭力的重要組成部分。項 目 公 司品 牌 形 象產品創新開發理念經營管理集團實力開發優勢資源整合公司業績企業文化二、項目核心價值體系的建立搶占市場制高點社會效益最大化經濟效益最大化項目核心競爭力產品創新品牌化差異化產品設計唯一性產品質變創新根據煙臺市與福山區、開發區區域市場的房地產市場現狀，本案核心價值體系是以產品創新為基礎的。因此，產品創新成為本案成

62、敗的關鍵環節。而項目的核心價值體系的建立是一項嚴密的系統工程，需要有效的計劃和控制。以控制成本，提高開發利潤，進一步補充和完善項目的核心競爭力。同時應注意到，項目核心價值體系的建立同時需要軟件和硬件的雙重支撐。產品創新的前提是開發和經營理念的創新，而實行了的產品創新又需要有迎合和引導市場的經營管理的維護。因此，項目核心價值體系的建立應在作好項目前期發展定位的基礎上，全面統籌協調。三、項目核心價值體系的實施策略市場空白資源有效整合理念創新尋找平衡產品創新差異化唯一性整個福山、開發區市場新型態商業物業需求客戶儲集目標客戶需求與產品定位和現有條件的對接“基因”重組式的創新，引爆市場的導火線以產品質素

63、和開發理念塑造自身品牌個性制造整個福山、開發區5年內不會出現的高端商業產品，提升產品價值與城市發展同步的大型復合式商業業態購物中心 實施目標以城市區域運營商的氣魄與高度，打造福山區域板塊內首家真正大型集購物、娛樂、休閑、美食、居住為一體的大型區域建筑復合體，并在未來5年至10年中穩居該板塊區域物業市場領導者地位。 實施策略瞄準市場空白：以專業的眼光發掘市場潛力，以專業的水準確立開發理念。整合有效資源，尋找平衡：細分市場，構筑供需平衡點，以準確的市場定位為基礎，整合各方專業有利資源，發掘出項目核心競爭力。產品創新：在建立起的核心價值體系中，根據市場情況，抓住關鍵環節，以產品創新作為利用核心價值體

64、系引爆市場的導火線。同時，產品創新也是樹立項目形象和塑造項目品牌的主要構成要素。擴大差異化：利用產品創新，以自身的優勢區分市場，迎合和引導消費，以達到開發本案的終極目標。唯一性：在前敘各項工作后或同時，將產品由設計變為現實，以差異化的高質素產品最大限度地吸引目標消費群，擴大市場影響力。最終達到提升產品價值和附加值并推動項目可持續發展之目的。第二章: 項目的定位研究一、項目市場定位項目的市場定位作用于決定了項目的發展方向，決定了項目所能夠形成的獨特的核心競爭優勢。通過對市場分析，我們選擇了“目標集中戰略”作為本案市場定位指導原則。所謂“目標集中戰略”就是以更好的產品，更高的檔次，更優的管理服務，

65、針對特定的消費需求客戶群，打造特定的具有市場差異性、長久競爭能力的產品，成為福山區區域商業物業競爭市場的領導者！本案的市場定位為：集購物、娛樂、休閑、美食、居住為一體的城市區域中心關鍵詞匯解釋：城 市：以城市級的戰略高度為起點。區 域：目標準確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區域為基礎，輻射周邊地區。中 心：增強地域效果，以闡明本項目地塊所在區域為福山區新舊城區交替的區域中心代表，拓展區域內受眾，渲染項目獨一無二的領導地位。在這個市場定位下，“目標集中戰略”可以得到如下解釋：以區域內沒有的高品位、高性價比產品贏得整個區域市場的客戶并對外進行輻射在這個市場定位下，作為項目的開發商，需進行深刻

66、的開發理念創新。在創新的開發理念下，開發商需積極主動地整合多種有效資源進行產品創新設計、產品包裝、產品推廣。機遇市場定位開發理念創新產品創新設計產品包裝與推廣需求客戶優秀產品品牌形象最大化效益持續發展支持點之一：對于開發商而言，本項目在此市場定位下具有豐富的可延續副主題賣點，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風險，保持領先的地位。支持點之二：作為市場強烈需求的一種良性回應，更為改變區域商業環境締造提升到產業鏈品牌與雙效益最大化的基點。二、項目形象定位在以市場定位為指導原則下，針對本項目所提出的市場定位，結合本項目地塊所處的特殊地理位置、規模與特定目標消費人群的潛在消費意念與廣闊的潛在市場需求空

67、缺空間等有利優勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合部分：（形象）發展定位福山區首個大型標志性時尚主題公園式復合體驗樂園關鍵詞匯解釋：福山：定格于穩健的區域級戰略市場的戰略高度起點；首個：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優勢的一個；大型：建筑物的風格、氣勢、規模優勢的最直觀闡述；標志性：綜合優勢戰略高度起點，未來福山城市區域名片式亮點與魅力所在，商業經營模式革命的創新方式形態；時尚：緊跟市場潮流與時代氣息。主題公園式：引入項目規劃園林中的先天優勢，在呆板的購物過程中引入本項目區域內獨一無二的真正主題公園特色購物娛樂休閑、輕松的環境氛圍的新模式；復合體驗樂園：除在購物中引入主題公園特色購物娛

68、樂硬件外，亦引入國際最新購物概念文化模式“體驗式”購物的文化軟件，并將重新包裝整合出集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的復合體驗新結構。（形象）營銷定位項目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續的推廣與經營提供了具有強大生命力與競爭力的核心表現主題：福山城市區域中心之窗簡稱福山新城市之窗福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩健的區域級戰略市場的戰略高度起點；城市之窗：定格區域后，表達本項目為福山區域城市的對外展示的一個窗口，亦同時代表著本項目并非單一的商業項目，而是新一代的城市區域中心復合體。同時，亦揭示著福山區域新一代的商業物業產品與新一代商業經營管理模式理

69、念結合后成為最高區域市場地位與戰略地位方向的代表。互動組合形象定位互動系統：復合式體驗對外展示形象生態主題公園高品位享受三、項目發展定位在細致的市場調研基礎上，我們深深地感受到要實現本案經濟效益和社會效益最大化，必須站在足夠高度的戰略層面去審視并挖掘出整個項目的最大價值，并與福山區乃至整個煙臺的城市發展趨勢相結合，為此發展方向度身定造出一個商貿推進平臺，力求把這個平臺建設成為福山區首個真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復合體，并成為福山區都市新形象的區域城市標志性物業。從企業發展角度本項目肩負著重塑項目品牌的歷史使命是開發商里程碑式的杰作。從項目自身角度本項目必須打造成為福山區內首個真

70、正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的大型復合性區域中心。從區域發展角度本項目將作為福山區核心商圈的新銳商貿推進平臺，作為龍頭引領福山區商貿發展，改變區域城市商貿形象。所以本項目的出現將：將引爆福山商業革命它必然改寫福山零售商業格局它必然成為福山21世紀商業示范工程它必然肩負推動福山城市區域大型商業復合化進程重任以上的組合：新世紀 新福山四、項目概念主題定位本案的概念主題定位為：方案1：（稍偏向推廣住宅概念）（主 力） 福山新城市中心 7UP生活實時演繹（或次主力） 福山新城市中心 7喜生活時尚演繹（或次主力） 福山新城市中心 7起生活實時演繹（或次主力） 福山新城市中心 7啟生活實時演繹主

71、題的詮釋：UP：在英語里是多意詞，其中一個意思為“向上”而另外一種意思為量化詞語，意思為上漲或升高、提升、趕上。或又可以翻譯為“事情發生進行時”。在此概念中，UP被譽意為一種生活方式的提升、生活方式的“喜”，或正在轉變的生活方式進行時。7UP：取自知名飲料“7喜氣水”的概念靈感，取其發散出來的歐洲文化中休閑而又帶有浪漫主義的人文生活氣息，以中文“7喜”為轉化。將本項目的其中7個主要復合優勢賣點概念化包裝為一種展示本項目在福山區域新城市中心的生活方式演繹。寓意無論在本項目區域生活（福山區內）生活，還是在本項目區域板塊周邊生活，或是在本項目里生活，都會接觸到一種有7種不同的新生活方式提升，7種新生

72、活方式的快樂等等。1UP：便利性購物、緊跟潮流性購物的區域性商業格局提升與喜慶。2UP：區域內全天候式娛樂與多選擇性娛樂場所的提升與喜慶。3UP：主題式園林生活、福山片區內獨有大型廣場的生活環境提升與喜慶。4UP：享受輕松、休閑、浪漫生活配套的提升與喜慶。5UP：能居住在福山區內最高品位和最便利配套齊全小區內的提升與喜慶。6UP：能享受福山區內最具有規模的飲食中心、美食街中的美食物的感覺。7UP：能生活在福山區內最具規模的復合生活社區而上升的生活高度和喜慶。方案2：（偏向品牌延續、整體復合概念）福山富豪五星級人居典范主題的詮釋：最直截了當的展示項目的概念主題定位，概念主旨在灌輸整體區域性高度與

73、優勢。以福山為區域定位前綴，繼續沿用用“富豪”這一前度開發商產品品牌。并模仿廣東碧桂園“給你一個五星級的家”的區域高端定位概念，概括了本項目具體的區域位置與檔次和品位高度，而主要潛在可發散訴求點為“人居典范”，借以“人門居住生活的典范”此一生活方式，發散出本項目打造的諸如：購物方式、休閑、娛樂、飲食、居住的本項目復合業態結構。五、項目產品定位為新世紀的新福山打造具有城市區域中心的地標式復合業態物業本案的地塊具備開發高尚商業物業的潛質，但要迅速突破市場仍需塑造鮮明個性，以高素質、差異化優勢贏得目標客戶追捧。因此，在確定產品定位之后，需要確立產品制勝的支撐要素。 超 前 性：從開發、銷售、經營理念

74、到規劃、到產品都必須保持35年的適度超前。 差 異 性：本著以人為本的設計理念，打造標新立異的高尚復合業態式商業物業，做到物業外形與平面設計獨具個性。以個性鮮明，品位高尚的建筑造型、完善的配套和貼心的服務，結合立體化精致園林，打造本項目板塊片區獨一無二的真正城市區域中心地標物業。 市場導向性：客戶的需求創造了市場空間，開發商需要對市場進一步挖掘和引導，以充分利用市場獲得更大的利潤和發展空間。 創 新 性：對本案所處的特定市場環境來說，創新有更為豐富的內涵。創新是超前性，差異性和市場導向性的基礎，同時又受其控制。創新的立面造型，創新的平面設計，創新的環境和建筑規劃、創新的業態組合是本案創新的核心

75、內容。六、項目經營定位本項目所處地理位置較具發展潛力，在地利與交通網絡等各方面都較能體現項目自身可塑性強的優勢。在總的戰略地位上已經有了較高的檔次，但由于本項目周邊商業與居住環境氛圍較弱，廠礦企業較多，而且項目規劃經營面積亦較大，未來將面臨較大競爭壓力。對于同樣擁有一樣的大環境優勢，其它項目已較本項目已先走一步，若本項目無差異性優勢，在經營定位上不能“做大、做精、做強”，則不能使目標客戶對本項目有一定的了解，難以在整體市場上脫穎而出，對本項目的推廣與經營造成一大影響。所以，我們在市場定位、在形象定位與在主題和發展等定位上都擬定了一個較高的戰略起點高度，以求最大限度適應市場，而且不僅僅是要適應現

76、有市場，更重要的是預測未來市場，搶占市場空間提升經營服務與產品的綜合素質以經營“精品”產品、“品牌”產品、“文化”產品的高素質定位，走普及型附帶中高檔的綜合路線從而創造市場，跳離競爭線。以日常性質的社區便利型商品，附帶輻射整個區域的中高檔品牌精品，配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費品七、項目價格定位定價原則低開高走：為在開盤初期制造轟動效應、聚集有效人其，同時也為了體現客戶在不同時期購房所產生的利息差及風險回報，我司建議采取“低開高走”的銷售戰略。即開初期定一個相對較低的價位，在后期根據銷售反應上調價格，維持均恒的總體均價水平。價質均衡：根據市場接受程度量化樓層差別，具體指標包括朝向、景

77、觀、視野、噪音、結構、戶型、通風、采光、間距等。以量化打分的形式保證每個單位的價格質素比能夠均衡，避免出現部分單位因價格低估而暢銷、部分單位因價格譏估而滯銷，而這些滯銷單位最終不得不講降價造成銷售損失。量化打分保證價格質素比的合理性，通過價格杠桿來實現銷售均衡。留有余地：因為產品定位可能出現的偏差（如戶偏大或偏小）、建筑規劃不可能達到十全十美（如部分超向單位在景觀、視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場原因或因產品原因回成為滯銷點。這些單位將回成為后期銷售的主要障礙。我們指定的整體均價水平，給后期難銷單位留出足夠的降價讓利空間。主動預防：在產品形成之后，我們根據市場狀況分析可能會

78、有些單位成為滯銷點。我司建議：與其在尾盤階段以降價讓利為促銷手段，倒不如先期主動預防，在制定價格策略上適當抬高易銷單位的價格，同時壓低難銷單位的價格，以此方式在前期就消化部分男銷單位，實現各種戶型、各種朝向單位均衡有序的銷售目標。付款方式：建議給予多種靈活的付款方式，給客戶更多的選擇機會。八、項目開發商定位：本項目開發商定位為：城市區域運營商本項目開發商通過在開發天府花園、富豪花園一期、二期、三期等項目的市場開發經驗與資本積累后，不但在項目開發中獲取了一定程度的經濟效益，而且亦同時在通過多年長久以來的規范房地產運作，完成了給福山開發區廠區進行大型生活配套和完成了建設新興福山高檔居民住宅小區的政

79、府性角色任務和使命。在某一程度上改變了福山區域的總體面貌，在贏取經濟效益的同時亦積累了大量的市場良性資源，贏得了大量的社會效益。如今，本項目開發商不但通過富豪青年國際廣場的大體量商用物業，整合全新標準的花園式居住，全新塑造了新福山的商業業態，而且即將改寫福山商業格局與肩負推動福山商業國際化進程的重任，亦將完成從開發商到區域城市運營商的由單體到規模高度的跳躍。第三部分：產品建議篇第一章：項目總體規劃設計建議一、規劃可修改原則根據我司詳實的市場調研論證，我司建議在項目的總體規劃設計控制上應該做到以項目的規劃設計能產出的效益最大化效果為恒定項目規劃內容可調整性的大前提原則。1、3大景觀廣場優勢據我司

80、調研，在整個福山片區板塊內，除舊城老城區有一民眾文化廣場外，整個福山區并無大型市民文化主題廣場，而擁有3個主題廣場近兩萬綠化廣場面積的本項目廣場正是賣點所在。修改建議：三位一體的大型區域城市廣場富豪城市社區商業中心廣場+富豪城市花園廣場+富豪TOPONE購物中心廣場（南公建） （核心社區） （北共建）福山富豪城市廣場規劃結構更改：以“王”字與“主”字為整體大型廣場規劃框架結構，南北中央主軸線貫穿整個項目，將原本處于劣勢互不相交的南北工建有效良性互動結合，并有效將區域中央大型公園共面積對外開放，結合南北兩個獨立廣場成為一個大型城市廣場。而項目地塊中央的居住核心社區則在東西兩區設置獨立出口，形成區

81、內小組團圍合式設計，在提高整體區域檔次同時，亦不傷害核心社區的業主利益。（具體整體規劃布局修改建議詳見景觀設計任務書）第二章：項目具體業態與功能定位分布與比例建議科學合理的業態布局劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分的體現，使商場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場業態劃分的合理與否，不僅要能夠體現開業后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協調性與互動性。好的業態功能劃分方式，可以提升商業物業的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。第三章、項目招商項目效益最大

82、化既能達到項目的經濟效益的最大化，又能達到項目的社會效益最大化，這幾乎是每個開發大型商業房地產的開發商們的終極目標。但往往許多商業項目開發商在追求此終極目標的同時，卻不知不覺得的走進了只能片面功利于經濟效益最大化的商業開發的誤區。一、立體的招商組合主力店的進駐在現今商業地產開發泛濫之時已被譽為靈丹妙藥，甚至為許多開發商和策劃公司譽為救命稻草。舉目全國，眾多知名項目大肆宣傳其吸引了某某世界百強、某某零售巨頭，以大商家主力店進駐作為商業賣點，已經成為目前商業項目銷售和二次招商的重要傳播主題。不少商業項目開發商在項目對外認購與銷售之前，都密鑼緊鼓的尋找合適的大型商戶作為號召，以求在銷售推廣前期和二次

83、招商前期打響項目知明度，有效促進項目的銷售推廣與二次招商工作的開展進行。我們不得不承認，大型主力店的確是能有效吸引商家進駐經營、投資者購買、消費者駐足的一大賣點。但如果開發商盲目的認為只是僅以主力商家的進駐作為商業項目的主要宣傳策略，就能有效支持大型商業項目的全盤整體銷售與二次招商經營，那就是對主力店的促進能力估計過大，走進了商業項目招商中的第二個誤區。所謂“紅花雖好，仍需綠葉扶持。”，一個租售兩旺的大型商業項目，除了有大型商家的號召力作支持外，還需要有其他的一大批小商戶作支持。在大型項目前期招商計劃中，就必須按照項目整體的定位，去界定全程招商模式。1、 界定主力店招商對象（大型零售業態、大型

84、百貨業態、大型專業市場業態、大型零售業態+大型百貨業態式的雙主力店業態等等），依靠大型主力店的市場形象與品牌號召力突破市場，有效宣傳。并利用其成本控制戰略（如：大型零售賣場的省級配送中心優勢、大型百貨集團的廠家成本價格銷售優勢等）吸引三類人群（一類：投資者、二類：經營者、三類：消費購物者。）注意而達到旺場旺租的基礎目的。2、 界定次主力店招商對象：如整個大型商業項目必須要有一個能吸引人流與起到外部品牌宣傳作用、內部成本壓制作用的大型主力店的話，次主力店的意義就是在于定位與增強商業項目各層空間的經營特色和優勢互補（大型主力店僅僅代表的是商場一部分的經營面積，其“旺場”的經營特色影響力和賣點無法對

85、項目其他層或內部面積產生較大的良性影響。），并消彌大型主力店租金較低的不利因素，起到平衡項目經營成本和經營特色點綴。也可以簡稱為單層的核心次主力招商。如：飲食連鎖店、電器連鎖店、娛樂電玩店等。3、 界定二次招商對象與分類：所謂二次招商，亦即大型商業項目經過定立了項目的業態銷售比例（多少銷售、多少租賃、多少招商自營。）主力店招商、次主力店招商后，將非強勢品牌與民間游資（投資者與意向經營者）吸納的手法達到商業項目未經營，但二次招商已有序進行的良好效果。二、提前界定的招商政策1、招商時機選擇2、招商比例關系3、有意識選擇商戶4、經營類別與商場定位5、品牌準入制度的恒定三、商業管理公司的介入商業管理基本職能商場招商代理統一開業計劃規范經營方向組織宣傳推廣活動建立和維護商場品牌協調商戶關系與維持商業秩序制止惡性競爭杜絕假冒偽劣商品處理投訴