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66、7Jv#nD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK#%W7m$ZA5JdkVWce9APzFvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$#&3Q3vdWe3YXvbJr 地鐵車站和物業開發相結合的可行性研究 摘要:研究目的:研究我國地鐵工程中將物業開發和地鐵相結合規劃并建設的可行性。 研究方法:結合國內外成功的地鐵站和物業開發相結合的實例,對地鐵站和物業開發的結合進行研究、分析和總結。 研究結果:提出地鐵和物業開發相結合的幾種類型,開發的模式、應遵循的原則。在我國地鐵站和物業開發相結合適宜采用聯合開發的模式,站點周圍進行高強度集中開發。 研究結論:開發過程中必然

67、會遇到諸多問題,必須根據具體的情況進行設計。總之,地鐵站和物業開發相結合不僅有利于用有限的資金建設投資巨大的地鐵項目,而且對城市的發展也有積極的意義和重要作用。 關鍵詞:地鐵車站;物業開發;發展 近幾年,地鐵作為一種大運量、快捷、安全、舒適的交通工具吸引越來越多的城市開始投資興建。但是在設計、建設過程中,如何用有限的資金建成高效的地鐵,并且讓地鐵的作用得到充分發揮是一個值得研究的問題。 1 地鐵和物業開發相結合的概況 1.1 地鐵的發展 地鐵是一種規模浩大的交通性公共建筑,它是現代城市中主要快速軌道交通之一,是解決城市交通的非常有利的運輸工具。自1863年在英國倫敦開通世界上第一條地鐵以來,到

68、目前為止,已有38個國家的86座大城市開通了近300條地鐵線路,總長度超過了5200km,設有近5000座地鐵車站。但是地鐵建設初期發展較緩慢,直到20世紀60年代,城市經濟發展,交通量劇增,城市道路擁擠,地面公交已不能滿足交通需要,地鐵的建設得到了迅速發展,在其后不到30年的時間里,地鐵線路的總長度翻了數倍,在大城市公共交通客運中充當起主力軍的作用。近些年,一些城市的地鐵的建設,已擺脫了單一線路的模式,逐步向多條地鐵線路相互聯網,與城市公交系統綜合連接,地面的公共汽車、出租作為補充的方向發展,建立起城市公共交通的骨架,形成一個地下、地面多層次的立體交通網絡,為城市居民提供了更加便捷的交通服務

69、。 我國地鐵正在興起中,各大城市紛紛建設地鐵,筆者在地鐵設計的過程中發現:地鐵建設給政府增加了巨大的財政壓力,一些城市地鐵建設往往急于求成,忽略了包括地鐵在內的城市交通的統一規劃,沒有充分認識到地鐵對城市建設與發展的推動作用,城市的規劃缺乏統一性,地鐵設計前期對地塊的利用與開發考慮不足,建成后再改造又非常困難,地鐵的作用沒有充分發揮,造成遺憾。 1.2 地鐵車站和物業開發相結合的類型 目前,我國大陸城市地鐵建設地鐵和物業開發相結合實例不多,香港和國外一些城市的地鐵建成時間較長,地鐵的物業開發也較成熟,經調查研究,從地鐵車站和物業開發相結合的成功實例分析大致有以下2類。 1.2.1 車站上蓋物業

70、及車站周邊空間的開發 這種情況物業開發主要是在車站的上部及周圍,物業開發以住宅、商業街、商業中心、大型商業綜合體等形式與地鐵車站結合。 香港地鐵上蓋物業就是地鐵和房地產開發緊密結合的典型代表。香港鐵路系統目前有港島線、荃灣線、觀塘線、東鐵(廣九鐵路)、東涌線和機鐵(香港至赤角機場),屯門和元朗地區的軌鐵,遠期有興建中的西鐵和其他各個支線。目前運營的軌道交通線路覆蓋了香港主要商業區和居住區。在繁華的商業街區,地鐵站的覆蓋區已經連接起來,也就是說各個地鐵站都與周邊的商業和居住區有緊密聯系,還有很多居住區與地鐵站緊密地結合在一起,成為一個綜合建筑體地鐵上蓋物業。 這些上蓋物業的共同點是:底層為換乘公

71、交車站或者地鐵站,與之相聯的上面23層為商業建筑,在建筑的裙房上是環抱的高層居住建筑,中間是居住區中心花園,地鐵上蓋物業都與地鐵站都有良好的結合, 這些站已經成為區域的交通樞紐。 地鐵上蓋物業的實例還有加拿大的蒙特利爾市的地鐵;在蒙特利爾市,地鐵承擔了城市的主要交通任務,不僅與地面的公交有很好的接駁,而且還連接了6個龐大的地下中心,人們通過地鐵可以很方便的到達。 1.2.2 車站內商業開發 車站內商業開發,包括車站站廳層的商鋪、交通樞紐車站的集中商業開發和地下商業街等,可以視具體車站的情況而定。車站內的商鋪具體可以布置銀行等為乘客提供便捷的服務;由于商鋪的立面風格比較靈活,與地鐵的統一風格形成

72、對比,增加了地鐵車站的可識別性,豐富了地鐵室內空間,減少行人在地下的沉悶感。 車站內商業開發也比較常見,典型的有香港地鐵的香港站,還有日本福岡地鐵天神站。天神站位于福岡的中心商業區,地下有商業街,地上有三越百貨、福岡銀行、西武百貨等商業設施,此處是1個商業中心。這個站是個集中了新干線、西鐵電車、地鐵空港線3條軌道交通的樞紐換乘站,人流匯聚;地下開敞的商店、合理的疏散口、加上富有文化意味的室內設計,較好地將地鐵和商業融合,消除了乘客、購物者在地下長距離的進行中產生的單調、沉悶的感受。 2 地鐵和物業開發相結合的意義 2.1 物業開發的利潤可以補貼地鐵 眾所周知,地鐵是一項投資大、建設周期長、運營

73、后成本回收慢的工程,地鐵盈利是一個普遍存在的難題,在全球眾多有地鐵的城市中,除香港等少數城市的地鐵盈利外,大部分城市的地鐵都虧損。其盈利原因就在于充分發揮了地鐵站及沿線物業開發的作用。地鐵的運行大大改善了沿線的交通狀況,地鐵線連接了城市的各個區域,尤其是繁華區,加上地鐵站和地面的公交站有很好地接駁,形成高效率的交通網絡,為居民的出行提供了非常便捷的方式,這樣地鐵沿線的地產也隨之不斷增值,這些地產的增值給地鐵公司和開發商帶來了豐厚的利潤,地鐵公司又將得到的利潤投入到地鐵的建設、運營中,這樣物業開發的利潤能補貼地鐵,使地鐵的建設、運營形成了良性循環。 2.2 車站周邊的發展加快從而促進城市經濟的發

74、展 在地鐵沿線的車站站點的集中物業開發是對沿線地塊的一次整合。由于地鐵具有快捷、大運量、高效率抵達的優勢,車站的上蓋物業開發利潤較高,因而,各種物業開發活動自然向車站集中,這種車站站點周邊的集中開發,對城市的用地、功能和空間等多方面的集中發展具有積極意義,站點周邊成為一個富有活力的城市的生活節點,這些節點可以發展成為城市區域的功能中心,城市的功能結構得到新的整合。所以在車站周邊開發的功能配置中, 將辦公,商業,娛樂,餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了城市活動的強度,很好地帶動經濟的發展,提高了城市的活力。 3 開發的模式及開發的原則 3.1 開發的模式 如前所述,將地鐵建設與土地綜合

75、開發相結合,統一規劃,一同實施,對城市的發展有著積極的作用,所以地鐵的建設之初應多加考慮,并根據當地的特點選擇與之相協調的開發模式。開發的模式各地有不同的特點,總得來看大致有以下3種: 3.1.1 地鐵公司自行組織開發 這種模式是由地鐵公司自行開發的形式就是地鐵公司作為開發商具體操作沿線土地的物業開發的全過程,開發所得利潤和所冒的風險均有地鐵公司獨自承擔。由于前期投入資金較大,風險也大,這種模式比較少用。 3.1.2 地鐵公司和開發商聯合開發 這種模式是由地鐵公司和開發商合作開發的形式一般由地鐵公司提供用地,開發商提供資金和開發經驗,并負責具體操作,雙方按協議的規定分享增值利益。地鐵公司得到的

76、開發利潤內部轉化為地鐵的建設投資。這種模式比較常用,香港地鐵就是采用這種方式進行運作的;例如香港地鐵機場線的香港站的物業開發就是一個由中國銀行、恒基地產和新鴻基地產組成的發展財團承擔的,分6期進行,合作協議是5萬m2的物業歸地鐵公司擁有,其余的都歸發展商擁有。 3.1.3 開發商承擔地鐵設施建設 這種模式由開發商承擔地鐵設施建設的形式是通過法律,要求相關的開發商負責地鐵設施的工程或承擔建設費用。比如,要求開發商負責修建進入該地塊的出入口通道或其他設施,提供建設用地(包括結構用地和臨時施工用地)。再比如,當一個新發展區的開發商要求地鐵線延伸到其開發地塊時,則延伸部分的工程費用可由該開發商承擔等。

77、 總之,開發的模式主要是地鐵公司和開發商的合作關系。開發的前提是地鐵公司在建設前期就完成沿線有關車站、車場上蓋或周邊地區的土地發展權,然后邀請地產商簽訂協議合作發展沿線車站及車場上蓋的物業。 3.2 開發的原則 地鐵和物業的綜合開發涉及面廣,成功的經驗值得參考借鑒,但也要在實踐中探索、研究符合當地實際情況的有效的開發方案;要充分考慮土地綜合開發的可行性,對地鐵經過的地點,尤其在郊區,開發什么性質的建筑,多少容量,與地鐵站如何銜接等問題都應仔細研究。還有車站綜合開發和空間利用的形式內容也是多方面的,如前所述,可以結合車站的施工技術和車站的多余的空間進行車站內的綜合開發,也可以以車站為載體與其相結

78、合進行車站上蓋及周邊的物業開發,內容靈活多樣,可以建商業辦公樓、公共設施、住宅等。設計中應把握好以下原則: (1)站點100m的核心范圍盡量布置商業設施和高密度的商住綜合樓; (2)站點100300m范圍內可適當提高住宅用地和辦公用地的比重; (3)站點周邊 300500m的用地范圍以住宅開發為主,并有良好的配套服務,使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區; (4)在5001000m內以居住用地為主。 3.3 地鐵和物業開發相結合須注意的事項 地鐵設計對于地鐵站與物業開發方面的認識和應用,我國上海、廣州、深圳地鐵在建設過程中也借鑒了一些經驗,特別是土

79、地聯合開發方面并取得了一些成效。但是由于政府的開發政策以及經濟和管理機制方面的因素使各開發部門間的協調性相對較弱,地鐵對地區的推動作用還有待充分發揮。 地鐵、物業的設計和建設應盡量避免彼此分離、欠缺溝通的情況,從過去建成的地鐵站的建筑環境及其商業環境來看,有些缺乏整體綜合開發的觀念,地塊的劃分未充分考慮開發的需求與商業環境建設在未來的要求,所以在今后地鐵的建設和物業開發要很好的配合,必須處理好以下幾個相關的問題: (1)沿線土地的規劃梳理 一些地塊過于零散且規模偏小,綜合開發時有不少困難,所以政府部門要在規劃建設地鐵的同時做好地鐵沿線土地的梳理,對地鐵沿線進行統一規劃,對沿線土地開發有很好的指

80、導作用。 (2)土地的取得 政府應盡可能給地鐵公司提供優惠政策,地鐵公司只有掌握土地開發權才能和開發商合作進行物業開發,獲得利潤。 (3)利益的分配 地鐵公司在邀請開發商時雙方應就物業的利潤分配達成一致協議,這樣便于開發的建設、運營。 (4)減少對環境的影響 由于地鐵有很大的噪音,如果上蓋物業是住宅,就應對噪音采取措施減少噪音對環境的影響,這也是對保證物業增值的一項重要措施,規劃和建筑的設計都盡量地爭取最大的環境優勢,在提供給社會極大便利的同時盡量減少以地鐵為代表的外界因素對上部居住建筑的影響。其它還有很多,在此不一一贅述。 以上這些問題需要政府、群眾、開發投資方及建設部門各方面的參與協調才能

81、很好地解決。 4 結論 地鐵車站與物業開發的互動性發展是一個內容廣泛、設計各科學知識的課題,需要深入研究的問題很多。無疑,地鐵沿線及上蓋物業的開發利用將是城市規劃與建設的重要部分。地鐵設計工作者,更應通過親身的調查、實踐以及對具體項目的詳細分析,從有利于城市發展的高度,去探討地鐵沿線物業的設計與城市空間的塑造,理性地思考未來地鐵的發展道路。 參考文獻: 1周建非.香港地鐵建設物業開發模式簡介J .地下工程與隧道,2003(3):43-47. 2施仲衡,張彌,宋敏華,等.地下鐵道設計與施工M.西安:陜西科學技術出版社,2006. 3秦云,董丕靈,俞明健.城市軌道交通線路規劃與城市空間綜合開發利用

82、的思考J.城市軌道交通研究,2006(3):9-17. 4覃力,嚴建偉,王興田.國外交通建筑M.哈爾濱:黑龍江科學技術出版社,1999. 5賴志敏.軌道交通車站地域的集中開發J.軌道交通研究,2005(2):50-53.文章來源： 鐵道工程學報原作者：張祝融2007年長春市房地產市場年度分析報告目錄一、總體經濟態勢二、解讀2007地產新政三、土地市場分析四、房地產市場分析五、各大行政區域市場分析六、長春市2007年房地產市場總結七、長春市2008房地產市場預測第一部分 長春市總體經濟態勢一、GDP總量與增長速度 數據來源：長春市政府工作報告(2002-2007)一直保持著穩健的發展勢頭，綜合實

83、力不斷加強長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達2073億元，同比增長17.3%，略顯過熱。城市經濟的迅速發展帶動了長春各項基礎設施的建設及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強，為長春房地產業提供巨大的發展機會。但同時應注意到，經濟過熱會導致市場上的貨幣數量增加，倘若流通速度較慢，對房地產市場將產生一定的阻礙作用。二、固定資產投資占GDP比重 數據來源：長春市政府工作報告(2002-2007)同經濟總量一樣，長春市固定資產投資也保持著強勁的增長勢頭。固定資產投資在GDP中所占的比

84、重日益增大，成為拉動經濟增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產投資增長幅度略有下降，但仍達到42%。 同時從上面的表格可以看出，固定資產投資的增長速度遠遠超過GDP的增長速度。這表明生產性支出要大于消費性支出，長期下去將對房地產市場產生一定的不利影響。三、居民消費能力數據來源：長春市政府工作報告(2003-2007) 2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。而居民長期又具有儲蓄習慣，手中持有大量資金，為房地產消費提供保證。同時，國家實施振興東北老工業基地政策，還將為居民提供大量的創收機會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。四、三大產業比例變化

85、 數據來源：長春市政府工作報告(2002-2006)第二產業、第三產業在GDP中所占的比例相當，說明生產性行業和服務性行業處于平衡位置。根據城市發展規律，城市輻射性要想增強，第三產業須占主導地位。而長春工業性質明顯，經濟增長主要靠工業（一汽）拉動這一現狀在短期內還無法改變。第三產業不夠發達說明城市新貴數量有限，居民還未有提升居住環境的意識，中低檔樓盤將有很大的發展空間。 小結： 長春市經濟發展速度不斷加快，經濟總量更多，上漲幅度更大。雖受經濟過熱、固定資產投資比重過大、產業結構影響城市發展的問題約束。但隨著政府宏觀調控政策的不斷完善和產業結構的不斷調整，經濟發展中的不健康因素將進一步得到遏制，

86、也將為房地產業提供一個平穩的發展平臺。第二部分 2007年房地產新政一、金融政策： 六次加息：2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達7.47%。 貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業擴大再生產的能力，導致一部分原本用于擴大再生產的資金以投資的形式流入房地產市場，這將進一步推動房價上漲。貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內很難產生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預計規模不會很大。（長春房地產市場自住需求占主導，大部分居民資金有限，無法提前還貸） 十次

87、提高存款準備金率： 自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調存款準備金率，目前已達14.5%。存款準備金的提高目的是改革中國經濟，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經濟過熱的現狀。對延緩商品房價格上漲有很大作用。 提高第二套房貸首付比例： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準利率的1.1倍。 首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風險，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負擔，對抑制炒房作用不大。（對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預計并非因首付、利率提高原

88、因引起。倘若首付、利率的提高會引發眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風險，政府不會盲目執行）二、稅收政策： 土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉讓房地產并取得收入的單位和個人征收30-60%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物權法：住房滿70年后，使用權自動續期。小區車位、車庫應首先滿足業主需要。露臺出讓不得損害他人利益。會所依約定確立權屬。小區綠地由業主共有。物業服務用房由業主共有物權法的核心問題是確立權屬，這對開發商私自更改規劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定“土地分期拿

89、證”叫停土地開發期限不得超過三年單宗土地出讓規模受控制實行凈地出讓土地閑置費按20% “土地分期拿證”叫停：防止了開發商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時也防止開發商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風險。 土地開發期限不得超過三年、單宗土地出讓規模受控制、土地閑置費按20%收取：在有效打擊開發商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發周期，加大了土地供給、加劇了開發商之間的競爭。 規定的頒布，提高了房地產開發的準入門檻，只有具備完全支付能力的開發商才能參與土地競標，中小房地產開發商獲得土地難度加大。小結： 2007年政府為了進一步控制快速上漲的房價

90、、保持房地產市場快速平穩的運行，政府從控制供給、引導需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調控的力度。如今政策效應已初見明顯。第三部分 長春市土地市場分析一、歷年土地出讓情況 資料來源：新文化報2003-2005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區改造導致土地突然放量，上漲幅度達74%。2007年因受宏觀調控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達520萬平方米。二、土地出讓均價 資料來源：房地產報從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現為穩中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區（南關、朝陽區）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價

91、格實際上漲幅度仍很大。三、人均居住面積資料來源：房地產報長春市人均居住面積增長較為穩健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預計未來一年，長春房地產應以提升住宅品質為發展方向。四、2007開發商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進入，外地企業在長春拿地數量已占2/3。外地企業的進入，直接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質，同時也會大大推動地價和房價的上漲。資料來源：房地產報第三部分、房地產市場分析一、房地產投資及施工面積：數據來源：搜房網及其他網站新聞從上面兩個圖可以看出，長春房地產投資處于快

92、速增長階段，開發商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠遠小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質還有待提升。二、商品住宅均價：資料來源：房地產報資料來源：房地產報 04-06年長春地產價格處于穩步上升中。06年以來進入飛速增長階段，漲幅超過17%。（預計原因如下：棚戶區改造帶來硬性需求長春大學數量較多，自擴招以來，每年都有大量的畢業生留在長春，需要解決住房問題上世紀建造的房屋已經破舊，居民生活條件有待改善部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群居民認為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍

93、）由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來，增長幅度達17%。居民購房難度不斷加大。三、住宅預售量、銷售量從06、07年預售、銷售比例圖可以看出，預售、銷售比呈下降趨勢，證明預售量開始小于銷售量，市場供小于求。但從07年1-9月份預售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。由此可知，長春房地產市場正由供小于求向供大于求轉變。四、累計可售商品房戶型比例由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。五、各行政區域住宅均價：資

94、料來源： 房地產報 從各行政區域住宅均價來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發區離市中心較遠，寬城區常年與市中心處于隔離狀態，因此房價相對較低。本圖同時說明地段是影響樓盤價格的首要因素。 從土地出讓面積圖可以看出，除工業用地出讓較多的高新區以外，綠園區（包括汽車產業開發區）土地出讓面積較大，而綠園區長期處于與城市中心區隔離的狀態，廠區居民收入較高，消費比較單一。因此未來一年，綠園區房地產發展速度較快，房價會有所提升。高新區受南城影響，預計未來房價也有所提升。 同時我們可以看出，除中心城區以外，樓盤均價和土地出讓面積正相關，說明開發商對長春市場頗有信心。第五部分、各大區域房地

95、產分析：總體規劃思路 根據長春市城市總體規劃(2004-2020)，未來幾年長春城市規劃思路為：“雙心三翼、多組團”。“雙心”分別指人民廣場一帶主中心區和人民大街南端的南部副中心區。“三翼”分別指西南、東南和東北三個主要城市發展方向。“多組團”是指城市的空間拓展采取組團的布局模式。布局基本要點疏解中心壓力，在人民大街南端建設南部副中心，與現有人民廣場中心構成未來長春城市中心的“雙心”結構，培育多個分區副中心。工業用地發展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設“長春國際汽車城”，整合汽車產業的發展；城市東北部布局綜合工業的發展用地。居住用地主要改造棚戶區和向南及東南方向發展。一、中心城區（南關、朝

96、陽）市場特征 產品類型分布： 南關、朝陽兩區是長春的老城區，長春的發源地，也是長春的商業中心。隨著城市發展，土地價格不斷上揚，商業含金量不斷加大。因此產品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。 樓盤規模較小、大盤集中在南部新城：中心城區占地面積1-6萬平米以下的項目約占總量的37%，主要是位于次商業核心區的高層項目。占地1萬平米以下的項目約占總量的25%，集中在商業核心區。大盤多為外地品牌企業開發，位于南部新城，約占總量的37%。 中心城區樓盤均價：中心城區樓盤大多位于商業區，項目投資價值較大，價格相對較高，均價都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業開發的高檔

97、社區，對整體價格有拉動作用。 面積區間：萬晟現代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業核心區的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但42-120的中小戶型仍占總體的86%，130以上的大戶型僅有52套。位于次核心區的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項目多為100的大戶型項目。預計已經奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。 未來走向： 2007年中心城區土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預計未來商業核心區及次核心區土地出讓主要來源為棚戶區改造，地塊出讓面積較小。同時隨著城市經濟發展小戶型樓盤及酒店式公寓數量會有所增多。南部新城土地供應較為充足。因其是長春新城市中心，代表長

98、春城市建設形象，政府必加強對開發企業的審核工作。預計土地多為外地知名企業取得，樓盤品質也將有很大提升。二、綠園區（含汽車產業開發區）市場特征： 產品類型分布：綠園區位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區。產品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產品存在，多集中在多層社區內部，純高層項目較為稀缺。 樓盤規模較大，多為社區型產品 綠園區樓盤為中小型社區項目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質較高。30萬平米以上的樓盤數量較少。 綠園去樓盤均價：綠園區樓盤整體價格較高，基本位于全市平均價格（2950元/平方米）以上。但從個案來看，自身特色不夠明顯，價格在350

99、0元/平方米左右，差別不大。 面積區間：從上圖可以看出，綠園區樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250之間，目標群體多為區內中等收入人群。這與綠園區居民整體素質不高，消費單一且沖動性強有關。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發展，出現了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。目標群體開始向低收入人群轉變，片區投資潛力不斷增大。 未來走向： 綠園區2007年土地出讓地塊較多，單價較高。但單個地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時廠區人民收入高。預計未來一年綠園區將以中檔偏上的項目為主，且供需兩旺。三、寬城區市場分析 產品類型分布： 寬城區屬于后開發區域，離中心

100、城市較遠，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區改造，居民界于城市和農村之間，高層產品有很大的抗性，目前產品類型以多層為主。 大盤時代從樓盤占地面積看，寬城區各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規劃效果圖看來，在規模增大的同時還未有效提升樓盤品質，大盤僅增加了配套設施而沒有對社區環境進行整體規劃。 樓盤均價：寬城區樓盤整體價格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個案價格差距較大，差距達1000元。這與寬城區整體環境和所處的位置有關。 未來走向： 寬城區屬后開發區域，隨著幾個大盤的開發快速拉動了整個區域的發展。城市基礎建設的不斷完善也

101、必將有效提升片區價值。但2007寬城區土地供應較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現。因此，幾個在建大盤的角逐將成為寬城區2008年的熱點話題。近日光復路市場、黑水路客運站北遷，預計政府對寬城區的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。 寬城區是長春傳統的工業區，在整個城市的競爭中處于劣勢，區域輻射能力有限，房屋價格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。四、二道區(含經開區)市場分析： 產品類型：隨著新機場的建設，二道區成為長春向東發展的主要門戶。樓盤以社區型為主，為多層、小高層組合型樓盤。 中等規模為主：二道區樓盤規模較小，占地面積10萬平方米以下項目近70%。

102、東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環境較差外加高壓線阻擋，導致社區檔次偏低，難以提升核心競爭力。 樓盤均價：二道區樓盤均價較為居中，均價多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。 面積區間： 二道區樓盤戶型面積較大，多集中在70-200左右。小戶型產品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。 未來走勢： 二道區位于長春市東部，是長春向東發展的主要門戶。機場的建設也將大大推動本區發展。預計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。五、凈月開發區市場分析： 產品類型： 凈月開發區離城市中心較遠、自

103、然環境較好。產品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。 樓盤規模：凈月開發區離城市中心較遠，土地供應充足，各個樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個別高檔別墅樓盤達到100萬平方米。 該區多為別墅項目，整體品質不佳，社區缺乏環境的營造。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區環境。 樓盤均價： 凈月開發區樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在3000元/平方米左右，別墅價格在10000元/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區位優勢，價格較高） 未來走勢： 從07年土地供應來看，凈月開發區土地出讓數量較少，08年市場競爭不大。三個高檔項

104、目和消化存量將是市場的主要熱點。 三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長春高層人士數量有限，中信推廣力度小，市民未完全認可中信品牌，預計銷量走低。三個大盤的建設，進一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優惠措施，而未建地塊也可能轉型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。第六部分、2007年長春房地產市場總結一、土地市場：1、出讓面積有所減少，交易異常活躍：2007年長春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異常活躍，開發商都積極參與競拍，地價上揚幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進一步鞏固了在長春市場的領導地位。

105、2、外地企業大舉圈地： 截止目前，外地企業在長春拿地數量已占2/3，本土企業僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業在挖掘長春地產潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。同時資金雄厚的大牌企業對長春地價的上漲也起很大的推動作用。大面積拿地降低單位面積成本已經成為品牌開發商拓展市場的主要形式。二、房地產市場：1、政策頻出、市場平穩：06、07年，政府為調節住房結構、穩定房產價格，陸續出臺了一系列規章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長春房地產帶來巨大影響。商品房價格上漲、周邊區域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。但隨著平穩上漲的同時，居民購房需求也在不斷降低。2、價格上漲速度依然

106、不減： 隨著宏觀調空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業者的需求。同時棚戶區改造又使大量的持幣待購人群涌入房地產市場，形成大量剛性需求。2007長春房價上漲速度依然不減。3、小戶型體量加大： 隨著70/90政策的實施，眾多小戶型樓盤開始進入市場并日益成為主流。小戶型樓盤在刺激首次置業、投資者的同時，也成為開發商快速回籠資金的重要武器。4、郊區樓盤開始火熱： 07年末，雙陽、合龍鎮、范家屯這些位于長春郊區的樓盤以一個獨特的形象展示在人們面前。這些價格不足2000元/平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、

107、2008年長春房地產市場預測一、供應、需求均有所降低，市場競爭開始加劇： “分期拿證叫停”改變了房地產的開發模式，資金實力相對較差的房地產開發商將難以購得土地。雖然政府計劃2008年出讓進千萬平方米的土地，但因資金周轉問題，預計成交量不會很大。 2007年年末，上海、深圳等一線城市房價大幅下跌。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導向，房價不跌的理論被擊碎。同時，06、07房地產市場的持續火暴也消化了大量的市場需求。因此，2008年需求會有所降低。 一線城市房價下跌加大開發商的生存難度，一部分中小開發商為躲避危機會積極拓展二三線市場，2008年仍然將會有外地開發商進入長春，市場競爭開始加劇。二

108、、房價上漲幅度開始回落，房價與本年持平： 根據上面第三部分的分析，2007年長春房地產市場已開始向供過于求轉變，但由于棚戶區改造產生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。2008年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執行、一線城市房價下跌對居民心理產生沖擊等一系列不利條件將延緩房價上漲幅度。 同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發成本，有實力的開發商將力挺房價，07年大幅上漲的形勢將不會重演。三、政策對市場的影響日益顯現： 長春是三線城市，對政策的認識和執行需要一定的時間，2008年政策效應將開始不斷顯現。 06年開始頒布的70/90政策加大了小戶型樓盤的體量，預計08年小

109、戶型會得到集中放量，市場開始供過于求，大戶型樓盤略顯緊俏。 近期有消息說政府準備用稅收的手段調節房地產市場，準備開始征收物業稅。預計這一稅收將在2008年對高檔住宅或商業地產施行。 信貸縮緊，08年仍會加息。政府調整地產市場實則調整中國經濟，目前經濟略有過熱，未防止通過膨脹，政府仍會加息及提高存款準備金率以緩解過熱經濟。已購房者負擔不斷加大、開發商需重新拓展融資渠道。四、投資型客戶大幅減少、二手房價格降低： 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對投資者的影響很大，而房租沒有和房價一樣飛漲，投資者的利潤不斷縮減，大大降低了投資者的購房積極性。2008年投資型客戶將大幅減少。 二手房價格降低：200

110、7年長春房價飛漲，平均每月上漲幅度達100元/平方米。受“房價不跌”想法的引導，眾多居民涌入購房大軍。2008年隨著需求滿足及政策影響，買房投資賺錢的空間越來越小。投資者為降低損失必會降低價格大量出售。2008年二手房價格必降。五、鐵北和西南板塊熱度將有所上升： 南部新城是長春城市副中心所在地，是未來幾年長春經濟的主要增長極。一號項目綠地新里公館日前已奠基啟動，預計2008年南部新城將有大量土地出讓。 高新和綠園有大量住宅用地，保利輕軌地塊已經開始啟動，中海西水地塊2008年也將啟動，樓盤整體品質將得到較大提升。 寬城區屬于后開發區域，樓盤價格較低。同時魯輝也將對八里堡地塊進行整體改造。外加青

111、年城、證大光明城兩個大盤，預計08年寬城可能成為長春房地產市場的熱點。六、郊區樓盤地位突顯： 2008年長春開始進行四環路的建設，11月份完工。伴隨城市擴容，城市建設將不斷完善，預計08年四環路沿線將有大量土地出讓。 郊區樓盤地價低、輻射性強的特點也將大大吸引眾多開發商投資建設。（如位于靜月和雙陽之間的樓盤除吸引當地客群以外也會吸引凈月、雙陽的客源，也會吸引一部分長春市的客源）。預計2008年郊區樓盤將在市場中異軍突起。內部資料，請勿外傳！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&

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