1、香港商場(chǎng)游記 目 錄序言31香港商場(chǎng)特色描述41.1地鐵經(jīng)濟(jì)在商業(yè)方面的體現(xiàn)51.2商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別范圍廣61.3商場(chǎng)各樓層具備餐飲娛樂(lè)功能71.4經(jīng)營(yíng)特色符合消費(fèi)者需求8商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題鮮明8商品新潮時(shí)尚8經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好9優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引消費(fèi)者91.5滿(mǎn)足社區(qū)服務(wù)的區(qū)域性購(gòu)物中心91.6開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念令商場(chǎng)良好持續(xù)運(yùn)營(yíng)101.7商場(chǎng)規(guī)劃有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)11商場(chǎng)不設(shè)戶(hù)外休閑廣場(chǎng)11注重中空大堂11柱網(wǎng)分布合理12商場(chǎng)基本不設(shè)二環(huán)商鋪，通道寬敞12商場(chǎng)各樓層均進(jìn)行了餐飲、娛樂(lè)的功能規(guī)劃13與地鐵站相連13樓層樓底高13垂直交通充足，分布合理13室內(nèi)商鋪門(mén)面較寬14商場(chǎng)主入口不明顯，沒(méi)有臨街鋪規(guī)劃141.8商鋪

2、租金高居全球前列152香港部分商場(chǎng)分析162.1又一城172.2將軍澳新都城192.3荷里活廣場(chǎng)212.4青衣城232.5海港城252.6銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)272.7利園292.8世貿(mào)中心302.9嵩光百貨312.10中港城332.11旺角332.12蘭桂坊343香港商場(chǎng)與廣州商場(chǎng)的區(qū)別353.1規(guī)模的區(qū)別36建筑規(guī)模36占地/平層面積363.2地段位置的區(qū)別373.3建筑規(guī)劃的區(qū)別38外部規(guī)劃38柱網(wǎng)分布38樓高38垂直交通38商鋪間隔39停車(chē)位規(guī)劃393.4功能定位的區(qū)別40經(jīng)營(yíng)定位40樓層功能定位403.5招商經(jīng)營(yíng)的區(qū)別41經(jīng)營(yíng)理念41租售安排41租售成績(jī)41序言香港，被譽(yù)為“商鋪之都”。此

3、稱(chēng)號(hào)主要體現(xiàn)在其商鋪的密集程度是全世界最高的，其商鋪的租金價(jià)值也排在全球首列。乍到香港，呈現(xiàn)于面前的就是一片光怪陸離、繽紛多彩的情景。觸目之處，都是商鋪，大型購(gòu)物中心比比皆是，幾乎所有的建筑底商都是商鋪。各式商鋪的經(jīng)營(yíng)品種、裝修風(fēng)格各異，并且華洋相雜，充分體現(xiàn)香港對(duì)中西古今、各國(guó)地區(qū)的強(qiáng)大包容性特點(diǎn)。本次香港商場(chǎng)游的主要行程是：九龍?zhí)劣忠怀?將軍澳新都城 東九龍區(qū)荷里活廣場(chǎng) 青衣城 尖沙嘴海港城、中港城、新太陽(yáng)廣場(chǎng)、北京道一號(hào) 銅鑼灣嵩光百貨、時(shí)代廣場(chǎng)、利園、世貿(mào)中心 皇室堡廣場(chǎng) 旺角此行還特地到蘭桂坊泡了一晚，感受了香港的夜生活。并且品嘗到別具香港特色的餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)，感受匪淺。1 香港商場(chǎng)

4、特色描述香港之所以成為“商鋪之城”，主要在于香港在亞洲的主要游客購(gòu)物中心地位難以動(dòng)搖。依賴(lài)于全球半數(shù)人口均住在距離香港近5小時(shí)航程之內(nèi)，香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)設(shè)備先進(jìn)，地鐵直線延伸至優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，2444歲人口（主力消費(fèi)群）占全港52%。同時(shí)香港以“自由港”的地位成為全球最自由的經(jīng)濟(jì)體系之一。因此，較穩(wěn)定的居民家庭收入、低通脹的經(jīng)濟(jì)、不斷增加的游客消費(fèi)量，為香港的零售市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)造就了有利的環(huán)境。1.1 地鐵經(jīng)濟(jì)在商業(yè)方面的體現(xiàn)地鐵與商業(yè)有著密不可分的關(guān)系。地鐵的經(jīng)濟(jì)意義不僅在于通過(guò)設(shè)備的高速運(yùn)行從而縮減人群流動(dòng)的時(shí)間，達(dá)到節(jié)約時(shí)間成本、創(chuàng)造更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。更重要是體現(xiàn)在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，尤其對(duì)

5、于商業(yè)地產(chǎn)。港人的主要交通工具是地鐵，因此香港的商場(chǎng)基本都與地鐵產(chǎn)生直接關(guān)系，多數(shù)商場(chǎng)都是地鐵的上蓋建筑。商場(chǎng)在地下層開(kāi)設(shè)通道直駁地鐵站，直接引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)，以及有利于商場(chǎng)和地鐵站的人流疏導(dǎo)。成功的商場(chǎng)個(gè)案如：又一城廣場(chǎng)，是九龍?zhí)恋罔F站上蓋，同時(shí)與九廣東鐵交匯，又如青衣城，是青衣地鐵站的上蓋商場(chǎng)。不僅如此，商場(chǎng)更有效利用戶(hù)外的巴士站，使地面和地下交通有效互動(dòng)，從而進(jìn)行消費(fèi)人流的運(yùn)載。因此，香港商場(chǎng)具有極高的易達(dá)性。另一種與地鐵產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系的商場(chǎng)就是建設(shè)在地鐵站半徑范圍500米以?xún)?nèi)的建筑。這種商場(chǎng)位于人流量大、商鋪密集的成熟商圈內(nèi)。由于地面上的交通比較便捷，周邊設(shè)有地標(biāo)式的建筑和景點(diǎn)，如

6、海港、休閑文化廣場(chǎng)、公園等景點(diǎn)，能吸引大量人流帶有目的地走往該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，因此這樣的商場(chǎng)更具消費(fèi)吸引力，并成為外地游客的主力消費(fèi)場(chǎng)所。成功的商場(chǎng)個(gè)案如：海港城，位于尖沙咀區(qū)，商場(chǎng)距離地鐵站約200米，東面是廣東道，西面是維多利海港，由四大知名建筑聯(lián)體組成。香港的鐵路建設(shè)規(guī)劃完善，共5條地鐵線，1條機(jī)場(chǎng)快線，2條九廣鐵路，分別到達(dá)香港各主要區(qū)域，以及連接機(jī)場(chǎng)、深圳。設(shè)施設(shè)置體現(xiàn)出快速、便捷的特點(diǎn)，令乘客深深感受到何為“以人為本”。因此，我們?cè)谙愀劭煽吹交久總€(gè)地鐵站的周邊都形成了以地鐵為據(jù)點(diǎn)的成熟商圈，真真正正的“地鐵一通，路通財(cái)通”。1.2 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別范圍廣香港的商場(chǎng)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)別范圍

7、較廣，以綜合零售百貨為主要經(jīng)營(yíng)定位運(yùn)營(yíng)，每個(gè)商場(chǎng)都有不同的主題包裝。專(zhuān)業(yè)性的商業(yè)項(xiàng)目在香港是不多見(jiàn)的，除了最多消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的電腦、電子等產(chǎn)品。平均每個(gè)商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)別都包括：鞋服、皮具、精品、化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、醫(yī)藥保健、超市、家居用品及飾品、家電、數(shù)碼產(chǎn)品、兒童用品、玩具、文化、體育健身、餐飲、娛樂(lè)等，還包括銀行、旅行社、地產(chǎn)代理行、沖印中心、洗衣店、商務(wù)中心、寵物醫(yī)院等服務(wù)機(jī)構(gòu)。由于香港是自由港，商業(yè)課稅率只有16%，加上居民生活條件好、消費(fèi)力強(qiáng)，吸引了大量國(guó)際知名品牌涌入香港。因此香港的各大商場(chǎng)和商業(yè)區(qū)域都可以看到國(guó)際知名品牌商品的身影。國(guó)際知名品牌的引入、中高檔冊(cè)的經(jīng)營(yíng)格局、舒

8、適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，都令香港商場(chǎng)以高檔次的面貌出現(xiàn)和生存，也就是吸引消費(fèi)的主要賣(mài)點(diǎn)之一。在香港商場(chǎng)內(nèi)，同類(lèi)別的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)并非都擠在同一樓層或區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)，商場(chǎng)管理者根據(jù)同類(lèi)商品的檔次、消費(fèi)級(jí)別而很巧妙的安置分布在各樓層。這樣一來(lái)，有效避免同類(lèi)別、同檔次商戶(hù)的直接經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，使消費(fèi)者帶著他的消費(fèi)目的走遍整個(gè)商場(chǎng)，形成整體商場(chǎng)的有效互動(dòng)體系。而在同一樓層內(nèi)，具有其主要經(jīng)營(yíng)定位，但還規(guī)劃了其他類(lèi)別的商家引入，如作名牌服飾定位的樓層還引入了文化書(shū)籍、化妝品、精品、餐飲等其他商戶(hù)。消費(fèi)者在同一樓層內(nèi)可欣賞到各種類(lèi)別的商品，有效消除消費(fèi)者的“購(gòu)物視覺(jué)疲勞”。同時(shí)又能有效引導(dǎo)消費(fèi)者游走商場(chǎng)內(nèi)每個(gè)樓層，為其他樓層

9、帶來(lái)消費(fèi)人流，避免商場(chǎng)過(guò)高樓層的虛弱經(jīng)營(yíng)。1.3 商場(chǎng)各樓層具備餐飲娛樂(lè)功能如前文所述，香港商場(chǎng)的商戶(hù)組合基本避免了同一經(jīng)營(yíng)類(lèi)別的都擠在同一樓層內(nèi)，而是分散安置，為各樓層帶來(lái)一定的消費(fèi)人流。其中表現(xiàn)最明顯的是餐飲、娛樂(lè)。一般認(rèn)為，餐飲、娛樂(lè)的消費(fèi)者都是目的性最強(qiáng)的群體，因此將餐飲、娛樂(lè)商家安置在商場(chǎng)的最高樓層將有效盤(pán)活整個(gè)商場(chǎng)。但在香港商場(chǎng)卻看不到這種安排，餐飲、娛樂(lè)商家在高樓層有，在其他樓層都有。例如將軍澳新都城，餐飲商戶(hù)在首層至三層都平均設(shè)置，菜式包括中餐、西餐、日本菜、泰國(guó)菜、中西快餐、大排檔、咖啡室、蘇杭菜、京川菜等。娛樂(lè)和戲院分布在G層、二層至四層。而食品及飲品類(lèi)如優(yōu)之良品、東海堂、

10、TCBY乳果專(zhuān)門(mén)店等也進(jìn)入了商場(chǎng)各樓層。眾所周知，一個(gè)商場(chǎng)人流量最高的莫過(guò)于首層，越往高走，人流量約稀少，因此要盤(pán)活高樓層的商業(yè)，目的性消費(fèi)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)最適宜，其中以餐飲為首選。但在其它較低樓層，也同樣存在人流量較少的部位。若不合理處置，將令該處成為經(jīng)營(yíng)的盲點(diǎn)，影響整體商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。香港商場(chǎng)的管理者在進(jìn)行商戶(hù)組合過(guò)程中，首先劃出每個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)盲點(diǎn)，從而在招商過(guò)程中作重點(diǎn)的餐飲、食品、娛樂(lè)等類(lèi)別的商戶(hù)推介。而最重要的是，商場(chǎng)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)已考慮到餐飲、娛樂(lè)等商家進(jìn)駐的需求，每個(gè)商業(yè)樓層都進(jìn)行了規(guī)劃報(bào)建，以及預(yù)留設(shè)施位置，甚至幫助商家進(jìn)行安裝建設(shè)。1.4 經(jīng)營(yíng)特色符合消費(fèi)者需求香港商場(chǎng)之所以能吸引消費(fèi)

11、者，并有效刺激消費(fèi)，與它的經(jīng)營(yíng)特色又極其密切的關(guān)系。 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題鮮明香港每個(gè)商場(chǎng)雖然都經(jīng)營(yíng)綜合性的百貨零售，商品經(jīng)營(yíng)格局基本屬于高檔次，但每個(gè)商場(chǎng)并不雷同，而是都有一個(gè)鮮明的主題進(jìn)行包裝。如青衣城，位于青衣，是一個(gè)比較偏離于市中心的綜合商場(chǎng)，商場(chǎng)以海洋為主題形象進(jìn)行包裝，中庭位置和詢(xún)問(wèn)處的輪船設(shè)計(jì)，餐廳豎起了帆船桅桿，兩部扶手梯中間的百舸競(jìng)渡，整體商場(chǎng)充滿(mǎn)了海洋氣息。鮮明的形象主題，容易在消費(fèi)者心中留下深刻的印象，使商場(chǎng)在商品同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)獲得形象和檔次的提升。也是吸引消費(fèi)者定向消費(fèi)的主要賣(mài)點(diǎn)之一。 商品新潮時(shí)尚香港商業(yè)市場(chǎng)具有極強(qiáng)大的包容性，中西古今、華洋相雜、高中低檔，各式商品

12、特色鮮明，因此也成為刺激消費(fèi)的主要因素。香港的商品最大特色是新潮、時(shí)尚。這和港人具有較寬廣的認(rèn)知面和極高的接受能力有關(guān)，只要在世界上流行的商品，不論服飾、化妝品，還是家居飾品，或家電、玩具、食品等等，都能在香港及時(shí)上市。而香港的設(shè)計(jì)師也能緊追潮流進(jìn)行商品設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出具有香港特色的商品和品牌。因此香港也獲得了“購(gòu)物天堂”的光榮稱(chēng)號(hào)。成為東南亞的購(gòu)物、消費(fèi)、旅游熱點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好香港商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好，消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)并不因過(guò)于勞累而產(chǎn)生厭倦或失去再次光臨的感覺(jué)。主要原因在于：F 商場(chǎng)樓層較高，一般在5米或以上F 商場(chǎng)巧妙設(shè)計(jì)中庭和休閑廣場(chǎng)，消費(fèi)者購(gòu)物視覺(jué)得以緩沖F 通道寬敞，燈光明亮F 雖不

13、設(shè)置休憩座椅，但在各樓層引入咖啡室、餐廳等商戶(hù)，為消費(fèi)者提供休息的場(chǎng)所，從而刺激消費(fèi)。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引消費(fèi)者香港政府利用明星劉德華所拍的廣告告誡了所有從事服務(wù)性行業(yè)的人員必須以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的態(tài)度對(duì)待顧客，因此在香港所接觸到的店鋪銷(xiāo)售都擁有一幅熱情的笑臉， 以及通過(guò)專(zhuān)業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和推介， 吸引消費(fèi)者沖動(dòng)認(rèn)購(gòu)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)消費(fèi)者都有一種引誘消費(fèi)的特點(diǎn)，誰(shuí)也無(wú)法抗拒。這也是香港成為“購(gòu)物天堂”的原因所在。1.5 滿(mǎn)足社區(qū)服務(wù)的區(qū)域性購(gòu)物中心香港是一個(gè)人口密度極高的城市，因此香港的每一個(gè)商場(chǎng)都建設(shè)在居住量密集的區(qū)域，或自身就是高層高密度商住樓盤(pán)的底商。商場(chǎng)周邊的居住狀況和人口結(jié)構(gòu)決定了該商場(chǎng)的概念定

14、位。香港無(wú)法向國(guó)外或中國(guó)大陸那樣在偏遠(yuǎn)郊區(qū)設(shè)置大型的MALL，商場(chǎng)的概念定位就是在滿(mǎn)足社區(qū)民生需求的基礎(chǔ)上輻射周邊區(qū)域，并通過(guò)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)制造核心輻射影響力，成為一個(gè)經(jīng)營(yíng)中高檔商品的社區(qū)MALL。商場(chǎng)內(nèi)基本都引入了超級(jí)市場(chǎng)、中小型的百貨公司、藥店等，以滿(mǎn)足社區(qū)消費(fèi)者的日用、食雜和醫(yī)藥保健的消費(fèi)需求。進(jìn)駐商場(chǎng)內(nèi)的超級(jí)市場(chǎng)和百貨公司基本都是香港本土的品牌，如百佳、惠康、屈臣氏、曼寧、東方紅等，極少出現(xiàn)國(guó)外的大型零售巨頭（如家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)龋Ｔ谶@零售百貨方面，香港本土企業(yè)對(duì)抵御外來(lái)“侵略”措施做得挺好。然而香港商場(chǎng)的“百貨+超市+餐飲”的經(jīng)營(yíng)格局與廣州商場(chǎng)單純的“超市+快餐+街鋪”不一樣，在經(jīng)營(yíng)類(lèi)別

15、方面更多樣化，經(jīng)營(yíng)格局更高檔，經(jīng)營(yíng)管理更完善、有序，百貨、超市、餐飲等業(yè)態(tài)能產(chǎn)生有效互動(dòng)的關(guān)系，帶來(lái)良好的經(jīng)營(yíng)效果。這也就是具有香港特色的商場(chǎng)。1.6 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念令商場(chǎng)良好持續(xù)運(yùn)營(yíng)幾乎所有到香港消費(fèi)過(guò)的人都對(duì)香港的商場(chǎng)設(shè)計(jì)贊不絕口，而香港各商場(chǎng)的旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況更令所有從事商業(yè)地產(chǎn)工作的人視為模板。香港商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)有賴(lài)于商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商的正確的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念。香港的商場(chǎng)并不出售，發(fā)展商開(kāi)發(fā)后的資金回籠和收益并不急于在銷(xiāo)售商場(chǎng)物業(yè)中體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的理念就是為了讓商場(chǎng)可以良好的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，使物業(yè)增值，通過(guò)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收益（租金、管理費(fèi)等）獲得長(zhǎng)久的收益。因此，商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)都保留在發(fā)展商手里，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)

16、也由發(fā)展商（或所委托的管理公司）控制，場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)所擁有的只是店鋪的使用權(quán)。發(fā)展商（或管理公司）有權(quán)根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位調(diào)整，以及進(jìn)行商戶(hù)的招商、甄別和過(guò)濾，使商場(chǎng)時(shí)刻保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外定期安排商場(chǎng)的有關(guān)宣傳、推廣活動(dòng)，吸引人流，刺激消費(fèi)，促進(jìn)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間、商戶(hù)管理、商場(chǎng)形象包裝、宣傳推廣、促銷(xiāo)活動(dòng)等方面都有實(shí)在的決策權(quán)。相比于國(guó)內(nèi)大部分已賣(mài)散產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)來(lái)講，香港商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念更能使商場(chǎng)長(zhǎng)久的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)保持地位。1.7 商場(chǎng)規(guī)劃有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)香港商場(chǎng)的規(guī)劃是使商場(chǎng)獲得良好經(jīng)營(yíng)狀況和吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵。主要表現(xiàn)在： 商場(chǎng)不設(shè)戶(hù)外休閑廣

17、場(chǎng)可能與香港寸金尺土狀況有關(guān)吧，在香港，幾乎所有的購(gòu)物中心和商場(chǎng)都不設(shè)大型的戶(hù)外休閑廣場(chǎng)。商場(chǎng)之外就是馬路，所謂的建筑退縮僅僅成為馬路和商場(chǎng)之間的過(guò)渡。馬路上車(chē)水馬龍，令游人無(wú)法在戶(hù)外駐足，只能進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)。這不能不說(shuō)是一成功做法。有人在戶(hù)外聚集，只能說(shuō)明商場(chǎng)的易達(dá)性強(qiáng)，所處位置人流量大。但對(duì)于促進(jìn)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)卻無(wú)任何作用。因此取消戶(hù)外駐足場(chǎng)地，再利用場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)特色吸引消費(fèi)者。發(fā)展商寧愿增加市內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積，而不愿浪費(fèi)過(guò)多的戶(hù)外面積。難怪香港的商場(chǎng)總是人潮涌涌的。 注重中空大堂戶(hù)外的休閑廣場(chǎng)都搬到室內(nèi)去了。無(wú)論商場(chǎng)的規(guī)模有多大，起碼都有一個(gè)中空大堂，以及可以舉行活動(dòng)的中庭廣場(chǎng)。香港商場(chǎng)中空大堂根據(jù)項(xiàng)目

18、的平層面積規(guī)劃設(shè)計(jì)。平層面積小的商場(chǎng)，一般只有一個(gè)中庭，中空高度基本到達(dá)頂層，如皇室堡廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、荷里活廣場(chǎng)等。平層面積大的商場(chǎng)，則分層錯(cuò)落設(shè)計(jì)中空，務(wù)求令商場(chǎng)整體空間感擴(kuò)大，以造就商場(chǎng)的氣勢(shì)、營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境，如又一城廣場(chǎng)、青衣城、海港城等。中空大堂無(wú)疑令商場(chǎng)的空間感大大提升，因此，游逛于香港的商場(chǎng)感覺(jué)很舒暢，沒(méi)有過(guò)于壓抑、擁擠、障礙等負(fù)面的心理印象。而相應(yīng)的中庭則成為休閑、文化廣場(chǎng)，可作為宣傳作秀功能、產(chǎn)品推介功能、展示功能，甚至開(kāi)放為臨時(shí)攤檔之銷(xiāo)售場(chǎng)地。如將軍澳新都城廣場(chǎng)。 柱網(wǎng)分布合理香港商場(chǎng)既有純商業(yè)的建筑，又有作為塔樓底商的建筑。但在建筑設(shè)計(jì)方面基本都以商場(chǎng)能良好運(yùn)營(yíng)為設(shè)計(jì)原則

19、。因此，我們可以看到香港商場(chǎng)的平面規(guī)劃很合理，即使裙樓商場(chǎng)也不見(jiàn)柱網(wǎng)分布零亂。主要在于發(fā)展商有著正確的商業(yè)開(kāi)發(fā)理念，塔樓的柱位通過(guò)轉(zhuǎn)換，從而令商場(chǎng)柱網(wǎng)的分布便于進(jìn)行商鋪間隔和營(yíng)造寬敞通道。一般柱網(wǎng)分布為810，甚至更寬。 商場(chǎng)基本不設(shè)二環(huán)商鋪，通道寬敞一環(huán)鋪是指在商場(chǎng)主通道旁的商鋪。由于主通道人流量大，一環(huán)鋪占據(jù)了展示效果佳和人流的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)狀況較理想。因此一環(huán)鋪通常間隔面積較大，租值也較高。二環(huán)鋪指位于次通道的商鋪，人流量相對(duì)較少，因此二環(huán)鋪通常間隔面積較小，經(jīng)營(yíng)中、低檔次的商品為主。香港商場(chǎng)基本都以一環(huán)鋪進(jìn)行規(guī)劃。商場(chǎng)的主通道寬達(dá)6米，商鋪的間隔面積在100400的區(qū)間。雖然商鋪間隔的實(shí)用

20、率較低，租金總值較高，但每家商鋪都能以良好的展示面吸引其目標(biāo)消費(fèi)者，因此總能看到商鋪內(nèi)消費(fèi)者較多，而消費(fèi)的頻率和金額也較高。這不能不說(shuō)是發(fā)展商的高明之處。若多規(guī)劃一環(huán)通道，商鋪數(shù)量增加，一環(huán)鋪的面積相對(duì)縮減。對(duì)于一環(huán)鋪來(lái)講，租金單價(jià)能提高，但商場(chǎng)整體的總租值卻相對(duì)下降。主要因?yàn)槎h(huán)鋪的人流量決定經(jīng)營(yíng)狀況未如一環(huán)鋪理想，因此招商結(jié)果和組織必定不佳。而且整體商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)率下降，影響商場(chǎng)形象和經(jīng)營(yíng)成果。因此香港商場(chǎng)發(fā)展商寧可減少商鋪的數(shù)量，而保證商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率和經(jīng)營(yíng)效果，獲得長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)收益。香港設(shè)置二環(huán)鋪的商場(chǎng)大多位于商業(yè)旺區(qū)，如海港城，位于商業(yè)旺區(qū)廣東道，商場(chǎng)的消費(fèi)流量很高。商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置了兩環(huán)通道，三排商

21、鋪，也只見(jiàn)一環(huán)鋪的間隔面積較大、經(jīng)營(yíng)良好，而二環(huán)鋪則相對(duì)冷清多了。 商場(chǎng)各樓層均進(jìn)行了餐飲、娛樂(lè)的功能規(guī)劃香港商場(chǎng)各樓層都引入了相關(guān)餐飲、娛樂(lè)、休閑的功能類(lèi)別。一方面，避免將同一類(lèi)別商家擠在一塊經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，豐富了各樓層的經(jīng)營(yíng)類(lèi)別，使消費(fèi)者在產(chǎn)生購(gòu)物疲勞的期間獲得休息和能量補(bǔ)給。不同樓層所引入的餐飲、娛樂(lè)類(lèi)別性質(zhì)不一樣，如中庭位置設(shè)置CAF、頂層設(shè)置美食廣場(chǎng)（或快餐）、中層設(shè)置中餐館、西餐廳和其他風(fēng)味餐館。每個(gè)樓層都通過(guò)餐飲、娛樂(lè)、休閑的功能設(shè)置聚集消費(fèi)者，有效避免了樓層的經(jīng)營(yíng)盲點(diǎn)。 與地鐵站相連由于地鐵在香港交通中扮演了極其重要的角色，因此地鐵沿線的商業(yè)也相當(dāng)良好。每個(gè)購(gòu)物中

22、心只要條件許可，都必定要與地鐵扯上一段關(guān)系。例如商場(chǎng)地下層與地鐵站相連，修建通道直駁地鐵站。這種做法，令國(guó)內(nèi)大多數(shù)建設(shè)有地鐵設(shè)施的城市紛紛仿效。 樓層樓底高香港商場(chǎng)空間感開(kāi)闊的主要原因還在于商場(chǎng)的樓底高。基本上，香港商場(chǎng)的樓底高度平均在5米左右，首層或特殊功能樓層更高達(dá)6.57米。開(kāi)發(fā)商不因節(jié)省建筑成本而特地壓低樓層高度。因此高樓底的商場(chǎng)造就了舒適的購(gòu)物環(huán)境。 垂直交通充足，分布合理在香港商場(chǎng)游逛，通往各樓層相當(dāng)便捷。垂直交通的數(shù)量比較充足，分布合理，主要交通工具是扶手電梯。以海港城為例，占地20萬(wàn)平方米，平層設(shè)置20組扶手電梯，為消費(fèi)者到達(dá)各樓層提供極大的便利因素。另外，香港商場(chǎng)多在室內(nèi)設(shè)置

23、觀光電梯。觀光電梯設(shè)置在中庭廣場(chǎng)，游客可一覽無(wú)遺地觀看整個(gè)商場(chǎng)，以及做秀活動(dòng)。 室內(nèi)商鋪門(mén)面較寬由于香港商場(chǎng)的商鋪設(shè)計(jì)基本是一環(huán)鋪，商鋪基本都有較長(zhǎng)的展示面，商鋪的門(mén)面較寬。在長(zhǎng)長(zhǎng)的玻璃櫥窗展示面內(nèi)，商品的陳列效果相當(dāng)理想，消費(fèi)者容易被櫥窗內(nèi)的陳列品所吸引，從而形成刺激消費(fèi)的因素。 商場(chǎng)主入口不明顯，沒(méi)有臨街鋪規(guī)劃在一個(gè)注重包裝的社會(huì)里，香港商場(chǎng)一般都有獨(dú)特的形象設(shè)計(jì)和裝潢，但商場(chǎng)的門(mén)面（出入口處）包裝并不顯眼。香港商場(chǎng)的門(mén)面不寬，但設(shè)有扶手電梯或樓梯直接將消費(fèi)者引入商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)，同時(shí)商場(chǎng)臨街面也只有各式宣傳廣告，并沒(méi)有臨街商鋪的規(guī)劃。主要原因是香港商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念就是要把消費(fèi)者留在商場(chǎng)內(nèi)。畢

24、竟消費(fèi)者在商場(chǎng)外游走對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有一點(diǎn)好處。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理者直接利用垂直交通工具將商場(chǎng)外的消費(fèi)者引導(dǎo)進(jìn)入商場(chǎng)，通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)的特色經(jīng)營(yíng)刺激消費(fèi)。香港的臨街商鋪數(shù)量多如牛毛，但基本為商住樓的建筑底層。商場(chǎng)（或購(gòu)物中心）外并沒(méi)有臨街商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)。商場(chǎng)外若設(shè)置臨街商鋪，雖然商鋪的價(jià)值得到提高，但對(duì)整體商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)卻缺少有效的促進(jìn)作用，同時(shí)難以做到統(tǒng)一管理的目的。因此，香港商場(chǎng)規(guī)劃中不考慮臨街商鋪的設(shè)置，以商場(chǎng)內(nèi)的商鋪經(jīng)營(yíng)吸引消費(fèi)者。使商場(chǎng)內(nèi)的商鋪獲得統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一商場(chǎng)形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。1.8 商鋪?zhàn)饨鸶呔尤蚯傲邢愀凵啼佔(zhàn)饨鹬呤恰笆澜缰睢薄?997年前，香港商鋪?zhàn)饨鹨恢毙劬崛蛑住Ｗ罡邇r(jià)值

25、的商鋪位于銅鑼灣，每年每平方米租金為5835美元（相當(dāng)于每月每平方米約4000元）。雖然在金融風(fēng)暴中，香港商鋪價(jià)值受到了極大的沖擊，仍無(wú)損其“王者地位”，直到2002年，香港商鋪?zhàn)饨鹑耘琶澜绲谌Ｏ愀凵啼伕咦饨饏s也令香港的投資者受到了沉重的教訓(xùn)，一方面過(guò)高的租金水平令租戶(hù)不勝負(fù)荷倒閉或易手，艱苦經(jīng)營(yíng)居多，商戶(hù)以生意額填補(bǔ)租金，失卻做生意的合理回報(bào)，從而降低銷(xiāo)售和服務(wù)水平。另一方面，高租金直接產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，商品受到次品或翻版的沖擊而貶值，同時(shí)商戶(hù)為了壓低成本，降低商品或事物的質(zhì)量，降低服務(wù)水平。因此，香港商鋪的教訓(xùn)是：合理的租金水平，有規(guī)劃的租售，形成自己的風(fēng)格特色，是挽救商鋪出租率的良方妙藥

26、。在經(jīng)過(guò)金融風(fēng)暴的洗禮后，香港商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，其中一個(gè)重要跡象就是貴重商鋪成交量大增。據(jù)資料顯示，2002年110月，香港商鋪成交量登記金額為32.4億港元，成交總宗數(shù)達(dá)1535宗。2003年的“非典”，雖然令整體經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，但過(guò)后受惠于放寬內(nèi)地旅客來(lái)港政策，香港經(jīng)濟(jì)及零售市道都稍見(jiàn)起色，造就鋪位價(jià)格翻彈回升，投資者短炒獲利個(gè)案陸續(xù)增加。2 香港部分商場(chǎng)分析2.1 又一城開(kāi) 發(fā) 商：太古地產(chǎn)地理位置：香港九龍?zhí)吝_(dá)之路80號(hào)又一城座落于香港唯一的地鐵及九廣鐵路交匯點(diǎn)，無(wú)論往來(lái)市區(qū)及新界，都非常方便。鄰近城巿大學(xué)及賽馬會(huì)環(huán)保樓，距離香港浸會(huì)大學(xué)亦只需數(shù)分鐘路程。交通狀況：又一城位于九龍的中

27、心地帶，設(shè)有完善的公共交通網(wǎng)絡(luò)，乘搭地鐵及火車(chē)均可直達(dá)九龍?zhí)琳尽Ｒ虼耍词褂筛劬判陆纾踔林袊?guó)大陸前來(lái)又一城，都十分便捷。另外，經(jīng)由九龍?zhí)恋罔F站“C”出口前往又一城，更有全天候行人通道，快捷方便。駕駛私家車(chē)前往又一城，可由窩打老道駛至哥和老街，再轉(zhuǎn)往達(dá)之路便可到達(dá)。又一城設(shè)有850個(gè)車(chē)位，還有巴士總站及的士站，無(wú)論以任何形式前往又一城，都快捷方便。規(guī)劃設(shè)計(jì)：又一城的設(shè)計(jì)以圍繞大自然及強(qiáng)調(diào)空間感為主，把自然陽(yáng)光及寬敞空間融匯為一。擁有獨(dú)特的室內(nèi)設(shè)計(jì)，提供舒適廣闊的空間；柔和的天然光線。22萬(wàn)平方呎的寫(xiě)字樓，提供偌大及設(shè)備完善的工作空間。商戶(hù)組合：商場(chǎng)內(nèi)有超過(guò)200間店鋪、28間中西食肄、11間電

28、影院及全港最大的溜冰場(chǎng)。其中：時(shí)尚服飾品牌：G2000、馬獅龍、佐丹奴、CK、馬球、IT、MANGO、Veeko等珠寶鐘表眼鏡：周生生、時(shí)間廊、鎮(zhèn)金店、世界珠寶、玖熙、高登眼鏡等童裝玩具品牌：鞋博士、小河馬、玩具反斗城、KingKow等體育用品品牌：阿迪達(dá)斯、馬拉松、皇家運(yùn)動(dòng)專(zhuān)門(mén)店等家居用品品牌：歐洲名畫(huà)之家、琉璃工房、歐化家私、豐澤電器等美容保健品牌：萬(wàn)寧、屈臣氏、植村秀美容精品店、傲勝?lài)?guó)際保健等百貨零售機(jī)構(gòu)：百佳超市、馬莎百貨等餐飲機(jī)構(gòu)：又一泰、亞洲美食薈萃、又一棧、滬翠園上海飯店、麥當(dāng)勞、肯德基、仙跡巖、大家樂(lè)等娛樂(lè)機(jī)構(gòu)：歡天雪地溜冰場(chǎng)、AMC電影院等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況： 商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌為

29、主，整體形象高檔，在地鐵、九港鐵路以及巴士等交通設(shè)施的配合下，使又一城成為香港本地人及外地游客的旅游購(gòu)物勝地。因此，又一城的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。2.2 將軍澳新都城開(kāi) 發(fā) 商：恒基兆業(yè)地產(chǎn)地理位置：新界將軍澳運(yùn)亨路1號(hào) 新都城位于東九龍區(qū)將軍澳，地鐵將軍澳線寶琳總站旁。交通狀況：新都城交通設(shè)施完善，其中地鐵將軍澳線穿梭于東九龍和香港島，并與地鐵觀塘線和港島線交匯，往返整個(gè)九龍島和香港島各區(qū)域非常方便。同時(shí)商場(chǎng)旁有18條巴士線和13條小巴路線途徑。交通設(shè)施比較完備，為商場(chǎng)帶來(lái)絡(luò)繹不斷的人流量。規(guī)劃設(shè)計(jì)：新都城中心是東九龍最大型的商場(chǎng)，更是將軍澳區(qū)內(nèi)的購(gòu)物消閑熱點(diǎn)，占地達(dá)150萬(wàn)平方呎，共有三期，商

30、場(chǎng)架于將軍澳地鐵線寶琳總站之上。商戶(hù)組合：商場(chǎng)除了百貨公司、超級(jí)廣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、時(shí)尚名店及超過(guò)四十家中西食肆外，更特設(shè)家居天地，所有家居、家俬精品盡展眼前。此外，新都城設(shè)有將軍澳區(qū)內(nèi)唯一的戲院。時(shí)尚服飾品牌：興業(yè)皮鞋手袋、少女故事、三川時(shí)裝、大斗日韓女服等珠寶鐘表眼鏡：金鉆皇珠寶金行、寶榮鐘表精品、周生生珠寶金行等美容保健品牌：萬(wàn)寧、屈臣氏、牙科醫(yī)務(wù)所、卓悅化妝品、莎莎等家居家電品牌：日本城家庭用品、裕華國(guó)貨、豐澤電器、名典家居等文化禮品品牌：金路書(shū)屋、漫畫(huà)館、漫畫(huà)世界、將軍影音電業(yè)城等百貨零售機(jī)構(gòu)：百佳超市、惠康超級(jí)廣場(chǎng)等餐飲機(jī)構(gòu)：扒王之王、和歌山日本料理、元綠壽司、美心大酒樓等娛樂(lè)機(jī)構(gòu)：將

31、軍澳戲院、奧斯影視中心等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：新都城廣場(chǎng)一、三期和二期的經(jīng)營(yíng)定位并不一樣，一、三期規(guī)模偏小，往內(nèi)是大型的屋村建筑，商場(chǎng)的定位是典型的以服務(wù)社區(qū)民生配套為基礎(chǔ)的社區(qū)型商場(chǎng)，因此商場(chǎng)的規(guī)劃間隔只適合引入小規(guī)模商鋪、餐飲及社區(qū)生活配套機(jī)構(gòu)。二期商場(chǎng)定位為區(qū)域性的商場(chǎng)，建筑規(guī)模相比一、三期更大，規(guī)劃、裝修風(fēng)格更具特色。在商戶(hù)組合方面相對(duì)注重品牌店的引入，商鋪間隔偏大，通道循環(huán)性強(qiáng)。在消費(fèi)流量方面相比一、三期較大。2.3 荷里活廣場(chǎng)地理位置：九龍鉆石山地鐵站旁 商場(chǎng)位處大型住宅區(qū)內(nèi)，消費(fèi)量大交通狀況：與鉆石山地鐵站為鄰，基座為巴士總站及巴士站。此外，荷里活廣場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)更擁有400個(gè)停車(chē)位方便顧客

32、泊車(chē)。交通方便快捷，顧客消費(fèi)購(gòu)物自然更自在規(guī)劃設(shè)計(jì)：場(chǎng)內(nèi)設(shè)計(jì)以電影題材為中心。彩色玻璃天幕、地面鑲有銅星。廣場(chǎng)地方偌大，環(huán)境明亮，三層的購(gòu)物商場(chǎng)糅合220多間中西名店、食肆以及大型電影院，其中占地1萬(wàn)平方呎的明星廣場(chǎng)更會(huì)定期舉辦各類(lèi)展覽，為顧客增添無(wú)限樂(lè)趣。商戶(hù)組合：商場(chǎng)內(nèi)有200多間商鋪，名店林立，包括有馬莎、豐澤、莎莎等；廣場(chǎng)內(nèi)的各類(lèi)食店也多種多樣，包括東南亞菜、中國(guó)地道菜、西式食品等。特色小店：年輕人追捧鮮果飲品。以及由嘉禾院線投資的大型電影院。時(shí)尚服飾品牌：三川時(shí)裝、馬獅龍、西部牛仔、安莉芳、貝獅時(shí)裝等美容保健品牌：余仁生、萬(wàn)寧、莎莎、屈臣氏、樹(shù)一派生活店、健怡坊等文化禮品品牌：卡通廊

33、、三聯(lián)書(shū)店、嘉升雜志屋、大江文具禮品等珠寶鐘表眼鏡：周生生、時(shí)間廊、晶之晶、專(zhuān)業(yè)視光師中心、高登眼鏡等童裝玩具品牌：柏奇親子、鞋博士、環(huán)球模型有限公司家居家電品牌：雅芳庭、日本城、豐澤電器、香港最好電器等百貨零售機(jī)構(gòu)：馬莎、百佳超市等餐飲機(jī)構(gòu)：星巴克咖啡、元綠壽司、肯德基、麥當(dāng)勞、禮賓閣餐廳等娛樂(lè)機(jī)構(gòu)：青春無(wú)限、音樂(lè)坊、荷里活游戲城、美國(guó)冒險(xiǎn)樂(lè)園、嘉和荷里活電影院項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)位于地鐵站出口，人流量極大。同時(shí)周邊是大型住宅屋村，消費(fèi)者對(duì)于百貨零售、餐飲娛樂(lè)的需求極大。商場(chǎng)所舉行的親自活動(dòng)、兒童繪畫(huà)活動(dòng)、明星簽名活動(dòng)也吸引了大量來(lái)自九龍、港島和外地游客。因此該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況相當(dāng)理想。2.4

34、青衣城地理位置：新界青衣地鐵站上蓋交通狀況：青衣城商場(chǎng)基層接駁東涌線的地鐵站，與機(jī)場(chǎng)快線在此交匯，約20條巴士線路和小巴線路途經(jīng)，交通十分方便。規(guī)劃設(shè)計(jì)：青衣城是一個(gè)以海洋概念建成的大型主題商場(chǎng)，商場(chǎng)占地50萬(wàn)平方呎（約5萬(wàn)），共四層，擁有一百三十多間商鋪食肆。青衣城的獨(dú)特設(shè)計(jì)，引進(jìn)了海洋及航海意念。承襲郵輪的特色布置，遼闊的流線型走廊、色彩繽紛的航海旗桿，每一處地方，各具特色，充份體驗(yàn)一站式消費(fèi)新模式。商戶(hù)組合：商場(chǎng)作為連接機(jī)場(chǎng)與中心城區(qū)的大型購(gòu)物中心，在商戶(hù)組合方面，既包括滿(mǎn)足社區(qū)配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也包括了吸引外地游客的品牌商戶(hù)。時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)，甚至包括幼稚園。G層：餐飲+娛樂(lè) 如：麥當(dāng)

35、勞、必勝客、青衣電影城等首層：服飾+餐飲+美容保健+百貨如：大家樂(lè)等二層：家居+餐飲+玩具+美容保健+服飾如：實(shí)惠家居廣場(chǎng)、東鑾閣酒家、玩具反斗城、卓健醫(yī)療保健中心三層：家居+家電+超市+餐飲+醫(yī)療保健如：家居廣場(chǎng)、豐澤電器、敦煌海鮮酒家、肯德基、百佳超市、東方紅保健品等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：青衣城的海洋概念設(shè)計(jì)是最大的特色，桅桿、船艙、船身的裝飾相當(dāng)傳神，依據(jù)商場(chǎng)的規(guī)劃，引入了既滿(mǎn)足社區(qū)消費(fèi)的百佳、豐澤等大型零售商戶(hù)，又有吸引區(qū)域外消費(fèi)的娛樂(lè)、餐飲等功能。在地鐵東涌線和機(jī)場(chǎng)快線的支持下，商場(chǎng)引來(lái)了大量人流，經(jīng)營(yíng)暢旺。2.5 海港城地理位置：香港尖沙咀廣東道交通狀況：位于九龍半島南端最繁盛地區(qū)尖沙咀的

36、心臟地帶，鄰近多個(gè)熱門(mén)旅游點(diǎn)，交通方便，可乘坐地鐵、巴士、小巴前往。規(guī)劃設(shè)計(jì)：海港城由四個(gè)互相連接的購(gòu)物區(qū)所組成，分別為港威及海港城新域、海洋中心、海運(yùn)大廈及馬哥孛羅香港酒店商場(chǎng)，面積達(dá)200萬(wàn)平方呎，擁有700間商店、 50間食肆、2所戲院、3間高級(jí)酒店、有500個(gè)房間的服務(wù)式住宅、一個(gè)私人會(huì)所及2000多個(gè)停車(chē)位；另有占地共440萬(wàn)平方呎的高級(jí)商業(yè)樓宇。商戶(hù)組合：海港城市一個(gè)具有超大體量的區(qū)域性購(gòu)物中心，擁有700多家商戶(hù)，經(jīng)營(yíng)男女時(shí)尚服飾、體育用品、皮具、兒童服裝和玩具、美容保健、家居、家電影音、珠寶鐘表、精品、百貨、中西餐飲、娛樂(lè)等。男女服裝品牌：古加希、雅格獅丹、G2000、波士、馬

37、獅龍、范思哲等體育用品品牌：阿迪達(dá)斯、馬球、彪馬、耐克、小英雄、萬(wàn)寶路等皮具品牌：古馳、廣島手袋、萊爾斯丹、路易威登、美麗寶、思加圖等兒童用品品牌：童裝天地、小笑牛、鞋博士、玩具反斗城、迪士尼等美容保健品牌：水療美容中心、無(wú)添加化妝品、豪特保健、植村秀美容等家居用品品牌：高美廚具、G.O.D等家電影音品牌：2c電腦、生活影音、百老匯、豐澤電器世界、精思日本潮流、奧林巴斯、索尼等珠寶鐘表品牌：亞歷山大、時(shí)間廊、周生生珠寶、都彭、維士鋼刀等百貨公司：連卡佛、馬莎、屈臣氏、惠康超級(jí)市場(chǎng)等中西餐飲品牌：海洋皇宮大酒樓、鴻星海鮮酒家、金象苑泰國(guó)菜館、大家樂(lè)、仙跡巖、大班扒房、必勝客等娛樂(lè)機(jī)構(gòu)：嘉禾港威電

38、影城、海運(yùn)戲院、夜上海等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：海港城以?xún)?yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)成為吸引消費(fèi)者的商業(yè)旺點(diǎn)。商場(chǎng)規(guī)模超大，融合各種經(jīng)營(yíng)類(lèi)別，充分滿(mǎn)足消費(fèi)者時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、家居布置、親子同樂(lè)等方面的一站式消費(fèi)需求。同時(shí)，海港城已比鄰維多利亞港的景觀資源優(yōu)勢(shì)成為最受外地游客參觀的大型商場(chǎng)。2.6 銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi) 發(fā) 商：九龍倉(cāng)集團(tuán)地理位置：香港銅鑼灣勿地臣街1號(hào) 商場(chǎng)位于香港的心臟地段銅鑼灣，毗鄰軒尼斯道、波斯富街、霎東街、羅素街及堅(jiān)拿道東，地段優(yōu)勢(shì)明顯。交通狀況：廣場(chǎng)臨近銅鑼灣地鐵站，更開(kāi)通與地鐵站相連的通道，擁有地鐵的資源優(yōu)勢(shì)，路面上四通八達(dá)。商場(chǎng)更設(shè)有多達(dá)700個(gè)的停車(chē)位，無(wú)論消費(fèi)者自駕車(chē)而來(lái)或乘坐交通工具

39、，同樣方便。規(guī)劃設(shè)計(jì)：商場(chǎng)占地90萬(wàn)平方尺，整體建筑有兩棟分別為46層和39層的甲級(jí)商廈組成。規(guī)模之大成為銅鑼灣的地標(biāo)。室內(nèi)的大型中庭直達(dá)13層，使整體商場(chǎng)感覺(jué)寬敞舒適，無(wú)壓抑感。商戶(hù)組合：廣場(chǎng)商戶(hù)超過(guò)300家，每一層皆有特定主題，從兒童物品到成人服裝、電子產(chǎn)品到鐘表首飾，以至餐飲食肆都應(yīng)有盡有。包括：百貨零售品牌：馬莎百貨、百佳超市、屈臣氏等時(shí)尚服飾品牌：馬獅龍、范思哲、萬(wàn)寶路、G2000、U2、里奧、Max Mara等家居用品品牌：榆意廊、思?jí)糗幍绕ぞ咂放疲好滋m、萊克斯丹、百麗、美麗寶、玖熙等美容保健品牌：無(wú)添加化妝品、美由奈、傲勝?lài)?guó)際保健、百成堂參燕棧等珠寶鐘表品牌：時(shí)間廊、名鉆坊、點(diǎn)睛

40、品、眼睛88、Js、銀河明珠等兒童用品品牌：親子店、晶晶、迪士尼專(zhuān)門(mén)店、童裝天地、卡通天地等家電影音品牌：百老匯、豐澤電器、三星數(shù)碼館、泰來(lái)電腦、JBL等文化精品品牌：葉一堂、Teddy&1、Image In等運(yùn)動(dòng)用品品牌：馬拉松、諾蒂卡、K.Swiss、Golf House等餐飲品牌：大家樂(lè)、麥當(dāng)勞餐廳、金飯館、法式牛扒屋、皇庭酒家、魚(yú)翅城酒家、金象苑泰國(guó)菜館等娛樂(lè)品牌：青春無(wú)限、柏斯琴行、UA時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：時(shí)代廣場(chǎng)等于是銅鑼灣的地標(biāo)，門(mén)口的大時(shí)鐘大電視更是香港人相約聚會(huì)的聚集點(diǎn)。時(shí)代廣場(chǎng)每一層都有不同的定位主題，進(jìn)駐商戶(hù)和品牌基本為國(guó)際知名品牌，因此成為最受外地游客歡迎和光顧率最

41、高的商場(chǎng)。商場(chǎng)人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。2.7 利園開(kāi) 發(fā) 商：希慎開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：香港銅鑼灣希慎道33號(hào)交通狀況：商場(chǎng)臨近銅鑼灣地鐵站，擁有地鐵的資源優(yōu)勢(shì)，路面上四通八達(dá)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：利園是屬于“希慎”在銅鑼灣開(kāi)發(fā)的九個(gè)商場(chǎng)的其中之一項(xiàng)目，占據(jù)銅鑼灣的中心地段位置。外形裝飾上具有明顯的英國(guó)建筑特色，而內(nèi)部的裝飾小品同樣透出英國(guó)皇家貴族的風(fēng)格。商戶(hù)組合：利園進(jìn)駐商家約35家，以國(guó)際知名品牌為主，因此成為港人及外地游客對(duì)于高檔消費(fèi)需求的集中地。由于商場(chǎng)規(guī)模較小，因此所引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)別只局限于時(shí)尚服飾、美容保健和餐飲。包括：時(shí)尚服飾品牌：愛(ài)馬士、Chanel、路易威登、卡迪亞、Prada、CD等美

42、容保健品牌：雪肌蘭美容健體中心餐飲品牌：千登世、仿膳飯莊、巨龜莊韓國(guó)料理、Cova Ristorante項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：利園定位為全港島最高檔的商場(chǎng)之一，項(xiàng)目并不過(guò)于追求人流量的聚集，而是追求經(jīng)營(yíng)格局高檔化、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)最優(yōu)化、消費(fèi)享受最尊貴的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因此吸引了大量城中高級(jí)白領(lǐng)的光臨消費(fèi)。2.8 世貿(mào)中心開(kāi) 發(fā) 商：新鴻基地產(chǎn)地理位置：香港銅鑼灣告士打道280號(hào)交通狀況：商場(chǎng)臨近銅鑼灣地鐵站，擁有地鐵的資源優(yōu)勢(shì)，路面上四通八達(dá)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：商場(chǎng)位于銅鑼灣寸金尺土的地段，建筑規(guī)模較小，共建設(shè)六層商場(chǎng)。商場(chǎng)的商鋪間隔以一環(huán)鋪位標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)商鋪面積偏大，但由于商場(chǎng)的中空直達(dá)五層，因此站在每一層的中空欄桿旁可

43、清晰看見(jiàn)各層商家的商品陳列和經(jīng)營(yíng)狀況。商戶(hù)組合：該商場(chǎng)進(jìn)駐商家約60戶(hù)，包括時(shí)尚服飾、餐飲、美容保健、娛樂(lè)以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)配套機(jī)構(gòu)。包括：時(shí)尚服飾品牌：Wanko、Bess、Esprit、歐洲時(shí)裝直銷(xiāo)店等美容保健品牌：莎莎、無(wú)添加化妝品、維特健靈健康產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)店等餐飲品牌：零時(shí)物語(yǔ)、麥當(dāng)勞餐廳、名家韓國(guó)餐廳、上海綠楊村酒家等百貨公司品牌：萬(wàn)寧、7-11等鐘表眼鏡品牌：聯(lián)邦眼鏡、視正眼鏡專(zhuān)門(mén)店等皮具用品品牌：美麗寶流行皮鞋專(zhuān)門(mén)店等娛樂(lè)品牌：Namco Wonder Park項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：世貿(mào)中心位于港島的中心地帶，依托商場(chǎng)上的寫(xiě)字樓和旁邊的酒店設(shè)施，為商場(chǎng)帶來(lái)一定的高級(jí)白領(lǐng)消費(fèi)群，同時(shí)銅鑼灣上游人如鯽

44、的狀況也使世貿(mào)中心成為時(shí)尚購(gòu)物和休閑消費(fèi)的熱點(diǎn)之一。2.9 嵩光百貨開(kāi) 發(fā) 商：嵩光百貨地理位置：香港銅鑼灣軒尼詩(shī)道555號(hào)交通狀況：商場(chǎng)臨近銅鑼灣地鐵站，擁有地鐵的資源優(yōu)勢(shì)，路面上四通八達(dá)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：商場(chǎng)經(jīng)過(guò)多次擴(kuò)建擴(kuò)充，以建設(shè)為全香港最大的單體建筑百貨公司。從地庫(kù)到頂層，整座嵩光百貨共有13層。商戶(hù)組合：嵩光百貨每一層均設(shè)有一個(gè)特定主題，方便購(gòu)物。有男女皮具、時(shí)裝、化妝品、珠寶手表、青春便服、運(yùn)動(dòng)用品、兒童嬰兒服裝、餐具家品、書(shū)籍雜志、家庭電器、大型日式超級(jí)市場(chǎng)及日式餐廳等等。包括：時(shí)尚服飾品牌：愛(ài)馬士、古馳、抵澳、CK、Kenzo、馬獅龍、DKNY等美容保健品牌：北京同仁堂、SKII、高

45、思、圣羅蘭、波士、CK等餐飲品牌：風(fēng)月堂、奇華餅家、SOGO CAF等零售超市品牌：嵩光超市、十元店等珠寶鐘表眼鏡品牌：周大福、Moments、歐米家、巴比倫等皮具用品品牌：馬球、米蘭、都彭等運(yùn)動(dòng)用品品牌：阿迪達(dá)斯、耐克、銳步、彪馬、Bally Golf等兒童用品品牌：六層全層家居用品品牌：七層、九層全層文化用品品牌：十層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況：嵩光百貨是一家大型日式百貨公司，13層的購(gòu)物場(chǎng)所，商品琳瑯滿(mǎn)目。依靠銅鑼灣的龐大客流量，嵩光百貨業(yè)成為本地和外地游客購(gòu)物消費(fèi)的熱點(diǎn)場(chǎng)所。該商場(chǎng)不足之處是缺乏娛樂(lè)類(lèi)別的經(jīng)營(yíng)。2.10 中港城中港城是目前全世界最大之金色玻璃幕墻建筑物，亦是香港其中一個(gè)最著名的商業(yè)綜

46、合物業(yè)，地理優(yōu)越，位處尖沙咀廣東道至九龍最繁盛的商業(yè)旅游區(qū)內(nèi)。這個(gè)龐大的發(fā)展物業(yè)包括五座海景高智能寬頻主干寫(xiě)字摟、六層大型商場(chǎng)、五星級(jí)皇家太平洋酒店、中國(guó)客運(yùn)碼頭、巴士和的士總站，與及大量停車(chē)場(chǎng)設(shè)備。所有主要的交通工具均能直達(dá)中港城，步行往來(lái)天星碼頭和尖沙咀地鐵站亦只需數(shù)分鐘。2.11 旺角如果那廣州商業(yè)與香港相比，香港旺角的商業(yè)地位相當(dāng)于廣州的北京路。然而，廣州北京路的商業(yè)范圍、經(jīng)營(yíng)格局、經(jīng)營(yíng)狀況則無(wú)法與香港旺角相提并論。旺角的商業(yè)范圍大約占方圓5平方公里，包括通菜街、西洋菜街、花園街、金魚(yú)街、彌敦道、亞皆老街、快富街、上海街、缽蘭街等路段。路面上人流多得無(wú)法讓車(chē)輛暢順通行，猶如一大片商業(yè)步

47、行街。旺角的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括時(shí)尚流行的服飾、化妝品、小食快餐等，但整體經(jīng)營(yíng)格局在香港當(dāng)中屬于中低檔次。不少品牌是內(nèi)地流行的，如Olay、G2000等中等檔次商品。由于該路段上的商品品牌為大眾熟知、價(jià)格便宜。因此也吸引了大量來(lái)港旅游的內(nèi)地消費(fèi)者光顧。2.12 蘭桂坊蘭桂坊位于港島中環(huán)皇后大道中的南側(cè)。由兩條平行的步行街，外加一小段連接兩條步行街的大道組成。步行街不長(zhǎng)，每條街步行不過(guò)七八分鐘路程。街道兩旁的酒吧門(mén)面狹小，燈光黯淡，布置也沒(méi)什么特別。不過(guò)每走兩三步，都能見(jiàn)到一兩個(gè)“老外”端著酒杯當(dāng)街而立，邊飲邊聊，確實(shí)在內(nèi)地酒吧中難能見(jiàn)到。“外籍人不少，以白領(lǐng)居多，是蘭桂坊的最大特色。”至今，整個(gè)蘭

48、桂坊區(qū)域已開(kāi)設(shè)了超過(guò)50間酒吧食肆類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所，店名和裝飾十分西化，洋溢特有異國(guó)情調(diào)，被譽(yù)為香港特有的文化特區(qū)。蘭桂坊的酒吧一直保留著歐洲酒吧和夜總會(huì)的風(fēng)格。蘭桂坊雖是香港白領(lǐng)出沒(méi)之地，但消費(fèi)并不昂貴。特別是近年香港經(jīng)濟(jì)陷入低谷，酒吧更紛紛用低價(jià)吸引客人。一杯雞尾酒也不過(guò)二三十港元，一杯加冰的伏特加50元港幣，酒吧還為所有客人免費(fèi)提供花生、無(wú)花果等小食品。一瓶355毫升的嘉士伯啤酒，一些酒吧最低時(shí)僅賣(mài)15元。不過(guò)，在香港酒吧飲酒，與內(nèi)地酒吧有很大區(qū)別，每次叫酒水，都要隨即付費(fèi)，一般還要付給酒吧服務(wù)員一定小費(fèi)。3 香港商場(chǎng)與廣州商場(chǎng)的區(qū)別3.1 規(guī)模的區(qū)別 建筑規(guī)模香港商場(chǎng)的建筑規(guī)模較大，如上文所

49、述商場(chǎng)，總建筑面積一般超過(guò)100萬(wàn)平方尺（約10萬(wàn)平方米）。廣州商場(chǎng)建設(shè)過(guò)于保守，商場(chǎng)建筑規(guī)模較小，一般在3萬(wàn)平方米左右（約30萬(wàn)平方尺），而類(lèi)似中華廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)等項(xiàng)目在廣州屬于大體量的、擁有最高知名度和權(quán)威價(jià)值的購(gòu)物中心，然而這些商場(chǎng)的總建筑面積不過(guò)78萬(wàn)平方米（相當(dāng)于8090萬(wàn)平方尺）。 占地/平層面積香港地方窄小，寸金尺土，但商場(chǎng)的建筑并不過(guò)于吝嗇土地的價(jià)值，占地面積大多在50萬(wàn)平方尺（約5萬(wàn)平方米）之上。因此香港商場(chǎng)平層面積較大，可創(chuàng)造寬闊的公共空間，營(yíng)造寬敞舒適的購(gòu)物環(huán)境。對(duì)于一些占地面積較小的商場(chǎng)，則適當(dāng)建設(shè)高樓層商場(chǎng)，如嵩光百貨，位于銅鑼灣地鐵站上蓋，建設(shè)為13層高層商場(chǎng)，成

50、為全港最大的單體建筑百貨公司。由于商場(chǎng)大多與住宅項(xiàng)目關(guān)聯(lián)，商場(chǎng)部分的占地僅占整體項(xiàng)目的一小部分，因此商場(chǎng)平層面積較小。3.2 地段位置的區(qū)別商場(chǎng)的價(jià)值體現(xiàn)其中之一就是地段的價(jià)值。香港商場(chǎng)的建設(shè)，選址非常嚴(yán)格，一般建設(shè)在于地鐵有直接關(guān)聯(lián)的地區(qū)。由于地鐵是香港人最主要的交通工具，而且香港地鐵建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，目前已建設(shè)五條地鐵線、兩條九廣鐵路以及一條機(jī)場(chǎng)快線，到達(dá)港島、九龍和新界及深圳相當(dāng)便捷，因此香港商場(chǎng)則依托地鐵的便利性而建設(shè)。在地鐵的所到之處，基本都是商業(yè)項(xiàng)目，如大型購(gòu)物中心、商務(wù)大廈、酒店等，因此香港地鐵沿線物業(yè)價(jià)值相當(dāng)高。另外，香港寸金尺土的社會(huì)，屋村建設(shè)相當(dāng)密集。因此，也造就了商場(chǎng)與屋村的

51、密切關(guān)系。越是屋村密集、地鐵直達(dá)的地點(diǎn)，必定建設(shè)一個(gè)既滿(mǎn)足社區(qū)消費(fèi)，又輻射周邊城區(qū)的大型購(gòu)物中心，如荷里活廣場(chǎng)、又一城廣場(chǎng)等。廣州商場(chǎng)也明白“地段價(jià)值”的道理，但其建設(shè)卻無(wú)法將地段價(jià)值充分體現(xiàn)。廣州地鐵正密鑼緊鼓的設(shè)計(jì)和施工中，從1998年以來(lái)，已開(kāi)通了一號(hào)線和二號(hào)線，但由于地鐵并不能真正體現(xiàn)邊界的元素，因此廣州地鐵沿線物業(yè)的價(jià)值提升遠(yuǎn)不如香港地鐵。可以看見(jiàn)，廣州是先建商場(chǎng)，后建地鐵。同時(shí)廣州地鐵的票價(jià)在廣州人生活水平當(dāng)中屬于中高層，普通百姓不能日日消費(fèi)，因此通過(guò)地鐵而提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值也只能期待。而在真正的商業(yè)網(wǎng)地，如北京路、上下九等路段，地價(jià)相當(dāng)高（約5萬(wàn)元/），一般發(fā)展商難以承受。同時(shí)路

52、段上基本為臨街商業(yè)，要開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心比較難，即使如十甫名都，也只能先開(kāi)發(fā)首層的臨街商鋪，而二線街鋪和二、三層商場(chǎng)仍存在招商和銷(xiāo)售的困難。廣州大部分商場(chǎng)物業(yè)屬于高層商住樓的底商，所處位置是一些新開(kāi)發(fā)的板塊，消費(fèi)力和商業(yè)氛圍有待提升，即使富人聚集的濱江東，那些所開(kāi)發(fā)的群樓商業(yè)也只能表現(xiàn)為臨街鋪旺，二、三層冷淡的景象。3.3 建筑規(guī)劃的區(qū)別 外部規(guī)劃香港商場(chǎng)基本不設(shè)置大型戶(hù)外廣場(chǎng)，不規(guī)劃臨街商鋪，而門(mén)面設(shè)計(jì)比較窄小。商場(chǎng)外立面注重廣告位設(shè)計(jì)和造型設(shè)計(jì)。廣州商場(chǎng)同樣注重外立面的裝飾設(shè)計(jì)，包括廣告位的規(guī)模和設(shè)計(jì)（目前廣州建筑物的外立面廣告位收歸市政管理，由市政府統(tǒng)一招標(biāo)，業(yè)主無(wú)主權(quán)）。但基本上，除了天

53、河城廣場(chǎng)、中天購(gòu)物城等大型商場(chǎng)外，幾乎所有商場(chǎng)都規(guī)劃臨街商鋪。因此廣州商場(chǎng)的共性是“首層臨街鋪旺，內(nèi)鋪和樓上商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)冷淡”。 柱網(wǎng)分布香港商場(chǎng)柱網(wǎng)分布合理，以810為主。廣州商場(chǎng)大多是群樓底商，由于忽略了柱位轉(zhuǎn)換的重要性和必要性，因此商場(chǎng)內(nèi)柱網(wǎng)分布比較散亂，從而令商鋪規(guī)劃布局和商品陳列得不到優(yōu)化，只能以“珍珠鋪”形式規(guī)劃。 樓高香港商場(chǎng)樓層凈高5米或以上。整體空間感寬敞。廣州商場(chǎng)樓層高度一般為首層56米，二層以上樓層高度僅44.5米，有的商場(chǎng)甚至不足4米。這樣的樓層高度限制了部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的引進(jìn)，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等。 垂直交通香港商場(chǎng)垂直交通設(shè)施的設(shè)置以有效引導(dǎo)客流到各商業(yè)樓層，并減少經(jīng)營(yíng)盲點(diǎn)

54、為目的，因此數(shù)量較多，而且分布距離較短。廣州商場(chǎng)對(duì)于垂直交通設(shè)施的設(shè)置基本包括扶手電梯和垂直電梯，分布距離較遠(yuǎn)。垂直電梯大多作為貨梯使用。新一代商場(chǎng)在戶(hù)外設(shè)置觀光電梯。 商鋪間隔香港商場(chǎng)商鋪間隔面積較大，極少出現(xiàn)10或以下的“珍珠鋪”，除了在銅鑼灣、旺角等商業(yè)旺地的小型商場(chǎng)。由于廣州商場(chǎng)的規(guī)劃不理想，發(fā)展商以出售為主，大多商場(chǎng)間隔成“珍珠鋪”形式出售。相對(duì)而言，首層臨街鋪面積最大，約100左右，內(nèi)鋪和樓上商鋪面積約2030/套。 停車(chē)位規(guī)劃香港商場(chǎng)因應(yīng)當(dāng)?shù)厮郊臆?chē)數(shù)量龐大的原因而規(guī)劃大型停車(chē)場(chǎng)，如又一城規(guī)劃停車(chē)位850個(gè)。廣州早期商場(chǎng)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃意識(shí)，建設(shè)停車(chē)位嚴(yán)重不足，影響現(xiàn)今不少“有車(chē)族”前

55、往消費(fèi)的興趣。商場(chǎng)只能求助于附近的閑置地塊，但只“治標(biāo)不治本”。另外大多數(shù)商場(chǎng)屬于商住樓的配套，停車(chē)位與住房業(yè)主共用，也顯出不便。3.4 功能定位的區(qū)別 經(jīng)營(yíng)定位香港是自由港，又是國(guó)際交易中心，因此香港商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位為高檔次的國(guó)際化消費(fèi)中心，引入世界知名品牌進(jìn)駐。同時(shí)由于屋村對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生巨大的關(guān)系和影響，因此香港商場(chǎng)是在滿(mǎn)足社區(qū)日常生活所需，以及餐飲、娛樂(lè)、休閑等消費(fèi)基礎(chǔ)上的高檔次國(guó)際化商業(yè)中心。商業(yè)輻射范圍廣。廣州雖然是開(kāi)放沿海城市，但由于與國(guó)際仍存在較大的差距，商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，吸引世界知名品牌的難度較大，外地游客（主要指國(guó)外游客）的旅游購(gòu)物意欲偏低。因此廣州商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位基本以社區(qū)為消費(fèi)基礎(chǔ)

56、，經(jīng)營(yíng)中檔次的百貨零售社區(qū)型商場(chǎng)。除了北京路上的廣百大廈、天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)等大型商業(yè)中心，一般商業(yè)輻射范圍不超過(guò)3公里。 樓層功能定位香港商場(chǎng)綜合化的功能定位，每個(gè)樓層均設(shè)定義經(jīng)營(yíng)主體。樓層在引入相關(guān)主題的主要商戶(hù)的基礎(chǔ)上，可引入其他功能商戶(hù)作搭配，以豐富當(dāng)樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間。廣州商場(chǎng)基本注重了樓層功能定位的重要性，但引入商戶(hù)比較單一，缺乏休閑、餐飲的輔助，只能吸引相應(yīng)的目的消費(fèi)者，對(duì)于引導(dǎo)商場(chǎng)的循環(huán)消費(fèi)作用不大。因此可見(jiàn)廣州商場(chǎng)出現(xiàn)“旺丁不旺財(cái)”的境況。3.5 招商經(jīng)營(yíng)的區(qū)別 經(jīng)營(yíng)理念香港商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念是商場(chǎng)“丁財(cái)兩旺”，通過(guò)良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引入各類(lèi)經(jīng)營(yíng)

57、類(lèi)別，創(chuàng)造有效經(jīng)營(yíng)的條件，營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境。著眼于商場(chǎng)的持續(xù)運(yùn)作和收益。廣州商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念相對(duì)傾向于短期資金回籠，對(duì)于商場(chǎng)的持續(xù)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)推廣及管理、招商引資等方面相對(duì)薄弱。 租售安排香港商場(chǎng)不進(jìn)行零散出售，整體招商經(jīng)營(yíng)。投資者熱衷投資商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的獨(dú)立商場(chǎng)/商鋪。廣州商場(chǎng)基于發(fā)展商的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以短期回籠資金為首要任務(wù)，因此大多規(guī)劃為零散商鋪形式，并輔以一定的主題概念進(jìn)行銷(xiāo)售。銷(xiāo)售手段五花八門(mén)，如帶租約發(fā)售、返租回報(bào)、包租但業(yè)權(quán)賣(mài)散后難以統(tǒng)一組織經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)難以持續(xù)。 租售成績(jī)香港商場(chǎng)的招商成績(jī)理想，世界知名品牌、龍頭商戶(hù)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商家基本進(jìn)駐每一家商場(chǎng)。早期廣州商場(chǎng)的銷(xiāo)售成績(jī)理想，但經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)失敗的經(jīng)營(yíng)教訓(xùn)下，投資者對(duì)投資廣州商場(chǎng)仍心有余悸。由于大多數(shù)廣州商場(chǎng)賣(mài)散了業(yè)權(quán)，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)境況相當(dāng)難看，如新中國(guó)大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等。、41