1、11產品定位方向思考產品定位方向思考價格推導價格推導產品定位建議產品定位建議項目解析項目解析產品推導產品推導產品建議產品建議11價格推導價格推導項目定位項目定位產品定位建議產品定位建議企劃推廣企劃推廣1規劃占地面積：16389平方米總建筑面積：63450.9平方米其中居住面積：22144平方米商業面積：17239平方米地下面積：24367.4平方米規劃占地面積：16389平方米總建筑面積：63450.9平方米其中居住面積：22144平方米商業面積：17239平方米地下面積：24367.4平方米項目基本狀況項目基本狀況商住綜合物業商住綜合物業12%281133房2廳1衛30932房2廳2衛309

2、62房2廳1衛63.80%8883.24-87.52房1廳1衛24.20%56521房1廳1衛12%281133房2廳1衛30932房2廳2衛30962房2廳1衛63.80%8883.24-87.52房1廳1衛24.20%56521房1廳1衛比例比例套數套數面積面積房型房型戶型配比戶型配比以小面積緊湊房型為主以小面積緊湊房型為主?地處中環以內，屬于上南板塊，臨近昌里，在三大世博板塊中區位條件最佳地處中環以內，屬于上南板塊，臨近昌里，在三大世博板塊中區位條件最佳?臨近盧浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道以及楊高路等主干道，全方位立體交通便捷臨近盧浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道以及楊高路等主干道，全方位立

3、體交通便捷項目位置項目位置世博規劃世博規劃?世博會已開始建設，帶動世博輻射區域的投資建設世博會已開始建設，帶動世博輻射區域的投資建設?世博會后，會址將發展會展旅游、商務貿易等綜合功能的新的多功能城市公共活動中心世博會后，會址將發展會展旅游、商務貿易等綜合功能的新的多功能城市公共活動中心?本案位于世博規劃核心輻射區內本案位于世博規劃核心輻射區內?板塊內擁有M6、M7和M8兩條軌道交通，M6線將導入金橋、張江等地的高收入者，而M7和M8線將導入來自浦西的眾多客源板塊內擁有M6、M7和M8兩條軌道交通，M6線將導入金橋、張江等地的高收入者，而M7和M8線將導入來自浦西的眾多客源?距離軌道6號線（成山

4、路/東明路）僅200米距離軌道7號線（浦東南路/云臺路）1000米距離軌道8號線（成山路/上南路）800米距離軌道6號線（成山路/東明路）僅200米距離軌道7號線（浦東南路/云臺路）1000米距離軌道8號線（成山路/上南路）800米軌道交通軌道交通周邊環境周邊環境昌里商圈昌里商業街好又多量販未來本案內的浦東商場、世紀聯華居住環境商業氛圍世博聚居區上南花苑新昌里公寓爵仕悅公寓昌里商圈昌里商業街好又多量販未來本案內的浦東商場、世紀聯華居住環境商業氛圍世博聚居區上南花苑新昌里公寓爵仕悅公寓項目特質綜合解讀項目特質綜合解讀項目特質綜合解讀項目特質綜合解讀?區位特質大三林上南板塊區位特質大三林上南板塊?

5、規劃特質世博前沿核心規劃特質世博前沿核心?交通特質全方位立體交通交通特質全方位立體交通?商業特質昌里繁華共榮體商業特質昌里繁華共榮體?居住特質新興中高檔聚居區居住特質新興中高檔聚居區?產品特質商住綜合體之精致住家產品特質商住綜合體之精致住家項目SWOT分析項目SWOT分析 世博核心三林上南板塊；世博核心三林上南板塊；交通便捷：靠近多條在建軌道交通站點，多條公交線路，大橋和隧道近在咫尺；交通便捷：靠近多條在建軌道交通站點，多條公交線路，大橋和隧道近在咫尺；世博中高檔住宅項目集中，居住氛圍濃郁；世博中高檔住宅項目集中，居住氛圍濃郁；商業配套對住宅的促進作用商業配套對住宅的促進作用 項目周邊多為舊公

6、房，不利形象塑造；項目周邊多為舊公房，不利形象塑造；住宅產權為50年；住宅產權為50年；項目臨主干道，環境嘈雜；項目臨主干道，環境嘈雜；住宅與商業間易相互影響；住宅與商業間易相互影響；商業和住宅共用地下車位，不易管理；商業和住宅共用地下車位，不易管理；優勢（優勢（strength）劣勢（）劣勢（weakness）產權酒店服務式公寓普通公寓定位方向自用投資兼自用純投資產品產品屬性本案50年住宅產權產權屬性項目產品定位方向項目產品定位方向普通住宅市場分析普通住宅市場分析市場競爭情況市場競爭情況萬科新里程：6萬平 10000元/平方米尚 東 國 際：9萬平 11000元/平方米市場現狀市場現狀板塊市

7、場進入有序狀態成交價格“穩中有升”銷售狀況普遍平平調控后市場降溫未來競爭再度升級調控影響市場表現板塊價格體系板塊價格體系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-1100011000元/m2為區域價格體系上限，很難突破大三林區域商品住宅供求狀況 0601-0608大三林區域商品住宅供求狀況 0601-06082.2607.233.5310.810.045.331.715.182.315.956.947.542.182.93.16911389989012902491949397985493190.02.04.06.08.

8、010.012.006010602060306040605060606070608萬平方米70007500800085009000950010000供應量成交量成交均價普通住宅可行性判斷普通住宅可行性判斷?項目產權為項目產權為50年，做為住宅銷售將存在相當大的抗性；年，做為住宅銷售將存在相當大的抗性；?項目整體規模不大，無社區感覺項目整體規模不大，無社區感覺?項目臨主干道，較為嘈擾，客戶易有抗性；項目臨主干道，較為嘈擾，客戶易有抗性；?項目戶型面積偏小，以在售爵仕悅公寓銷售狀況來看，區域客戶主要以改善型居住為主，對小面積住宅需求不大；項目戶型面積偏小，以在售爵仕悅公寓銷售狀況來看，區域客戶主要

9、以改善型居住為主，對小面積住宅需求不大；?作為住宅出售，很難超出區域作為住宅出售，很難超出區域11000元的價格體系極限；元的價格體系極限；?未來競爭對手主要面臨尚東國際和萬科新里程，二者分別以社區感、產品力及品牌占優，本案除位置優勢外，其他方面均很難超越；未來競爭對手主要面臨尚東國際和萬科新里程，二者分別以社區感、產品力及品牌占優，本案除位置優勢外，其他方面均很難超越；不適合做為普通住宅進行定位不適合做為普通住宅進行定位服務式公寓市場分析服務式公寓市場分析上海酒店式服務公寓租金走勢(99Q1-05年Q2）05101520253099Q199Q299Q399Q400Q100Q200Q300Q4

10、01Q101Q201Q301Q402Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q2US$/sqm/mth市中心土地稀缺投資建設門檻高市中心土地稀缺投資建設門檻高市場供應量增幅有限，成為稀缺產品類型市場供應量增幅有限，成為稀缺產品類型主要區域酒店式服務式公寓租金及入住率90%85%84%86%86%95%90%75%75%051015202530小陸家嘴人民廣場徐家匯衡山路鎮寧路南京西路新天地華山路古北浦東黃浦徐匯靜安盧灣長寧USD/元/月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市場供應狀況市場供應狀況上海國

11、際化地位提升會展業高速發展世界上海國際化地位提升會展業高速發展世界500強企業移師上海強企業移師上海作為星級酒店及高檔住宅的演變提升產品，吸納量連年走高，需求長期保持旺盛作為星級酒店及高檔住宅的演變提升產品，吸納量連年走高，需求長期保持旺盛市場需求狀況市場需求狀況長期保持穩中有升的態勢，平均租金水平達到長期保持穩中有升的態勢，平均租金水平達到25$/平方米平方米/月月未來受其產品特性和市場容量的影響，將長期保持比較穩定的水平未來受其產品特性和市場容量的影響，將長期保持比較穩定的水平市場需求狀況市場需求狀況長期穩定高回報保值升值潛力專業經營管理公司長期穩定高回報保值升值潛力專業經營管理公司服務式

12、公寓不僅受到國內高端投資客的青睞，更成為海外基金公司的追捧的寵兒服務式公寓不僅受到國內高端投資客的青睞，更成為海外基金公司的追捧的寵兒?2006年1月：徐匯盛捷高級服務式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港協和集團（Concord）,（總價約1億美元）?2006年3月：基匯基金（Gateway Capital）整幢收購新天地旁的翠湖天地18號公寓。（總價約8000萬美元）?2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收購虹橋花苑服務式公寓。（總價約7000萬美元）?2006年4月：摩根士丹利則低調買下的整幢陸家嘴中央公寓，用以包裝成服務式公寓 Tips：服務式公寓整體

13、走勢服務式公寓整體走勢服務式公寓可行性判斷服務式公寓可行性判斷可以做為服務式公寓進行定位可以做為服務式公寓進行定位?上海酒店業的巨大缺口，服務式公寓可作為適當補充；上海酒店業的巨大缺口，服務式公寓可作為適當補充；?世博輻射區的服務式公寓市場空白，無競爭態勢；世博輻射區的服務式公寓市場空白，無競爭態勢；?可解決可解決50年產權、臨街嘈雜環境、商業的不利影響等銷售抗性；年產權、臨街嘈雜環境、商業的不利影響等銷售抗性；?浦東沿江區域中，陸家嘴有雅詩閣、明城花苑等，南浦大橋有東櫻花苑，而世博和盧浦大橋也需要有服務式公寓填補市場空白；浦東沿江區域中，陸家嘴有雅詩閣、明城花苑等，南浦大橋有東櫻花苑，而世博

14、和盧浦大橋也需要有服務式公寓填補市場空白；?可實現較高的售價，并形成極強的品牌影響力；可實現較高的售價，并形成極強的品牌影響力；?避免與尚東及萬科新里程競爭；避免與尚東及萬科新里程競爭；酒店市場分析酒店市場分析酒店名稱酒店名稱地址地址星級星級房間套數房間套數標房價格恒山城賓館成山路578號*100280亨泰賓館西營路成山路/138178-308上海櫻楓酒店東方路標房價格恒山城賓館成山路578號*100280亨泰賓館西營路成山路/138178-308上海櫻楓酒店東方路2891號號/100368江天賓館浦東南路江天賓館浦東南路3456號號*266319-412?世博會期間預計上海將有7000萬人流

15、，對酒店需求59.2萬，而上海目前酒店可接納人數僅為27萬，尚有32.2萬的缺口；世博會期間預計上海將有7000萬人流，對酒店需求59.2萬，而上海目前酒店可接納人數僅為27萬，尚有32.2萬的缺口；?世博區域內酒店數量較少且檔次不高；世博區域內酒店數量較少且檔次不高；?區域酒店市場將在世博前達到高峰；區域酒店市場將在世博前達到高峰；?目前區域內尚無可售酒店目前區域內尚無可售酒店產權酒店可行性判斷產權酒店可行性判斷?上海酒店業的巨大缺口；上海酒店業的巨大缺口；?世博輻射區的產權酒店空白；世博輻射區的產權酒店空白；?可解決可解決50年產權、臨街嘈雜環境、商業的不利影響等銷售抗性；年產權、臨街嘈雜

16、環境、商業的不利影響等銷售抗性；?項目如作為酒店項目進行持有經營，則處在良好時機；項目如作為酒店項目進行持有經營，則處在良好時機；?項目如作為產權酒店銷售，應承諾一定年限的回報以及回購機制，目前發展商方面無回租回購計劃。項目如作為產權酒店銷售，應承諾一定年限的回報以及回購機制，目前發展商方面無回租回購計劃。不適合做為產權酒店進行定位不適合做為產權酒店進行定位綜合建議綜合建議服務式公寓服務式公寓未來供應巨大，競爭激烈50年產權住宅抗性較大價格不易作高住宅市場可售酒店空白點產品稀缺性無法承諾回租回報酒店市場物業稀缺性較強地段價值交通便利性服務式公寓市場機會選擇選擇服務式公寓作為項目的產品定位方向選

17、擇服務式公寓作為項目的產品定位方向導入Boutique serviced Apartment概念導入Boutique serviced Apartment概念將將Boutique 與與 Serviced Apartment 結合，將以新的概念，以產品設計感和個性化來彌補項目在區位及立地條件方面的不足與缺陷。結合，將以新的概念，以產品設計感和個性化來彌補項目在區位及立地條件方面的不足與缺陷。Boutique的起源的起源起源于法語的“Boutique”，原意是指專賣時髦服飾的小店。自上個世紀誕生起，“Boutique”便與“時尚”、“獨特”和“個性化”等含義聯系在一起。當今，Boutique概念，

18、意義廣泛，精品經營、富個性、講究獨特設計感、標榜量身訂造的貼心服務精品經營、富個性、講究獨特設計感、標榜量身訂造的貼心服務。它重視細節重視細節，代表了新世紀新一代30歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費形態精致生活、時尚品味的消費形態，是當下最In的時髦，也將是時尚的生活指標。BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 標準BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 標準別出心裁的設計unique design可持續發展de潛力地段location周到貼心的服務service方便通達的交通Communications持續推廣經營策略spread穩定健康發展的經濟環境Econ

19、omy environment項目整體定位項目整體定位世博核心/全功能/城市級/世博核心/全功能/城市級/Boutique 服務式公寓服務式公寓 上海首家 Boutique Serviced Apartment 上海首家 Boutique Serviced Apartment 項目定位依據項目定位依據引入Boutique概念，形成個性化產品和個性化服務，與普通服務式公寓差異競爭；上海的酒店式服務公寓總量有限，新增供應減少,需求穩定，供不應求的狀況開始出現，租金及入住率穩中有升，投資回報較高；項目所處世博直接輻射區域內尚未有服務式公寓項目，可填補區域市場空白；服務式公寓的客戶來源主要是來自境外和

20、海歸人士，利于提升整體項目檔次，帶動區域繁榮；目前市場中的酒店式服務公寓供應稀缺，產品老化，項目可利用良好的設計理念，以領先的Boutique服務公寓產品吸納浦東及市中心區域的中高端租賃客戶，提升社區整體檔次；項目價值定位項目價值定位租金(報價)價格水平日租(元/天)月租(元/月)1R:14801R:310002R:388003R:478801R:147602R:213203R:27000-328001R:300002R:475003R:510002R:18803R:2280租金(報價)價格水平日租(元/天)月租(元/月)1R:14801R:310002R:388003R:478801R:14

21、7602R:213203R:27000-328001R:300002R:475003R:510002R:18803R:22801R:15002R:23503R:2700物業名稱房型面積1R:15002R:23503R:2700物業名稱房型面積USD/平方米平方米/月1R:832R:106-1213R:1481R:832R:1073R:142-2741R:862R:133-1683R:176-183月1R:832R:106-1213R:1481R:832R:1073R:142-2741R:862R:133-1683R:176-1833540雅詩閣雅詩閣2025東櫻花苑東櫻花苑30明城花苑明城花苑

22、測算本案理論租金測算本案理論租金浦東浦江沿線服務式公寓租金狀況陸家嘴陸家嘴南浦大橋浦東浦江沿線服務式公寓租金狀況陸家嘴陸家嘴南浦大橋選取東櫻花苑與本案比較比較項目東櫻花苑錦之家參考權重系數選取東櫻花苑與本案比較比較項目東櫻花苑錦之家參考權重系數地段10.530%0.15周邊環境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景觀10.75%0.035內外裝修11.15%0.055硬件設施115%0.05會所配套10.85%0.04經營管理公司10.825%0.2項目知名度10.510%0.05綜合系數綜合系數100%0.690 0.690 管理服務產品因素區位因素本案綜合系數：本案綜合系數：

23、0.69 東櫻花苑租金：東櫻花苑租金：2025美元美元/平方米平方米/月本案理論租金月本案理論租金=20/25*0.69=13.416.75美元美元/月月/平方米平方米項目價值定位項目價值定位測算條件：本案理論租金：測算條件：本案理論租金：13.416.75美元美元/平方米平方米/月年 空 置 率：月年 空 置 率：20%投 資 回 報 率：投 資 回 報 率：8%本案理論售價(月租金12月80)本案理論售價(月租金12月80)8/8%=1324816560元/平方米月租（美元/平方米）13.48/8%=1324816560元/平方米月租（美元/平方米）13.416.75單位折合年租金收益（美

24、元/平方米/年）160-201投資回報率0.08推導出的售價（元/平方米）1324816.75單位折合年租金收益（美元/平方米/年）160-201投資回報率0.08推導出的售價（元/平方米）132481656016560本案的理論售價：本案的理論售價：1300016500元元/平方米平方米項目價值定位項目價值定位項目價格定位項目價格定位考慮項目預售時尚未正式經營，市場口碑度不高，且軌道交通尚未開通，同時預留給客戶一些盈利空間，因此建議價格取低值：考慮項目預售時尚未正式經營，市場口碑度不高，且軌道交通尚未開通，同時預留給客戶一些盈利空間，因此建議價格取低值：靜態價格定位為靜態價格定位為:1350

25、0元元/平方米平方米(含裝修）含裝修）項目銷售客戶定位項目銷售客戶定位未來主要的面對客戶對象將是全市范圍內的投資及高端自住客戶，主要包括：未來主要的面對客戶對象將是全市范圍內的投資及高端自住客戶，主要包括：?全市乃至江浙一帶的投資群體；全市乃至江浙一帶的投資群體；?外資公司、跨國公司或機構駐滬的工作人員；外資公司、跨國公司或機構駐滬的工作人員；?國內知名企業駐滬的高級管理人員；國內知名企業駐滬的高級管理人員；?“海歸創業派海歸創業派”人士；人士；?其他高收入群體。其他高收入群體。項目終端使用客戶定位項目終端使用客戶定位外資企業駐滬高管外資企業駐滬高管外資企業短期往來上海的商務人士外資企業短期往

26、來上海的商務人士文化背景文化背景生活方式生活方式熱情爽朗獨立進取講求實際精力充沛看重成功熱情爽朗獨立進取講求實際精力充沛看重成功 喜歡運動喜歡社交活動注重子女教育房間要求明亮習慣用烤箱等多種小家電喜歡運動喜歡社交活動注重子女教育房間要求明亮習慣用烤箱等多種小家電 陸家嘴金橋張江本案參與世博建設的跨國企業員工建筑外立面設計在造型方面強調個性化，在充分考慮建筑的保溫與生態節能的同時，盡量凸現建筑的品質與尊貴，通過運用石材、鋁板、中空玻璃的搭配，穩健中透露出十足的現代感。建筑外立面設計在造型方面強調個性化，在充分考慮建筑的保溫與生態節能的同時，盡量凸現建筑的品質與尊貴，通過運用石材、鋁板、中空玻璃的

27、搭配，穩健中透露出十足的現代感。局部層面設置凹進,并利用公共空間在外立面表現出綠意,充分體現項目的個性化與時代感。局部層面設置凹進,并利用公共空間在外立面表現出綠意,充分體現項目的個性化與時代感。外立面建議外立面建議外立面建議二外立面建議二建筑外立面設計采用Art Deco風格，以淺色系石材作為外立面材質。建筑外立面設計采用Art Deco風格，以淺色系石材作為外立面材質。在造型和建筑元素運用上，充分運用Art Deco風格元素，在細節中表現項目高貴氣質。在造型和建筑元素運用上，充分運用Art Deco風格元素，在細節中表現項目高貴氣質。大堂建議大堂建議地面：地面：大理石。局部仿古地磚拼花和地

28、毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳墻面：墻面：木飾面和乳膠漆，局部裝飾大理石或板巖的點綴，另外適當可采用金屬板材和線材配以高級現代的壁燈和落地燈強化現代高雅的氛圍。吊頂：吊頂：石膏板乳膠漆，配高雅現代吊燈，局部射燈。走道：走道：地毯鋪地，木質踢腳線；墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫和射燈；吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節能燈。面積寬敞，與接待能力相適應；氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調協調，光線充足，建議采用大理石、大面積鋼化玻璃等建材；電梯廳及電梯建議電梯廳及電梯建議電梯：采用以客人房卡為密碼的高級密碼鎖電梯。電梯廳：采用純天然大理石墻裙（豐鎮黑）進口埃及米黃大理石墻面地面電梯門套采用大理石或拉絲不銹

29、鋼。電梯：采用以客人房卡為密碼的高級密碼鎖電梯。電梯廳：采用純天然大理石墻裙（豐鎮黑）進口埃及米黃大理石墻面地面電梯門套采用大理石或拉絲不銹鋼。內部公共走道：建議鋪設高級防滑地磚墻面噴涂高級乳膠漆；消防梯部分：采用高級面磚鋪設踏板平臺等部位：墻面和天花板采用高級涂料噴刷。內部公共走道：建議鋪設高級防滑地磚墻面噴涂高級乳膠漆；消防梯部分：采用高級面磚鋪設踏板平臺等部位：墻面和天花板采用高級涂料噴刷。其他部位建議其他部位建議庭院建議庭院建議?在住宅部分入口處設置圍墻，并設門崗控制人流在住宅部分入口處設置圍墻，并設門崗控制人流?由于項目庭院部分較小，建議以高級石材或地磚鋪，拼接圖形設計，并設置若干小

30、品以提升庭院情趣由于項目庭院部分較小，建議以高級石材或地磚鋪，拼接圖形設計，并設置若干小品以提升庭院情趣會所建議會所建議商務功能：設置商務中心與小型會議室，提供商務服務娛樂健身：屋頂游泳池、屋頂網球場、室內健身房、兒童游戲室、多功能活動室。其他：書報閱覽室、咖啡吧簡化會所配套設施，做到精致而全面建材建議裝修標準室內部分裝修標準：建材建議裝修標準室內部分裝修標準：2000元元/平方米（室內精裝修連家具）；平方米（室內精裝修連家具）；位置建材建議配置建議建議品牌廚房進口地、進口墻面瓷磚進口高檔整體廚柜、進口高檔電器意大利道格拉斯瓷磚、德國米勒廚柜、德國西門子冰箱衛生間進口地、進口墻面瓷磚進口高檔衛

31、浴意大利道格拉斯瓷磚或蜜蜂瓷磚、德國漢斯格雅或高儀衛浴房間進口高檔環保前面漆、進口高檔地板進口家具、進口電器瑞典柏麗地板、德國西門子洗衣機、SONY、三星等進口電器室內裝修建議室內裝修建議營造設計感營造設計感獨特的空間設計和精選設計師家具有助營造設計感廚房可采用滑動玻璃門間隔，營造空氣流通，視覺不受遮擋的透視感本案房型普遍較小，需在空間營造中別有新意，講究可塑性。營造設計感營造設計感營造設計感營造設計感上柜上柜智能終端智能終端電烤箱電烤箱洗碗機洗碗機廚房設施廚房設施空調設置建議空調設置建議?空調設置：由于項目層高的局限性，建議根據房型的大小采取每個單元單獨安裝分體式空調或家庭中央空調。品牌以國

32、外品牌為主，如大金、三菱等。空調設置：由于項目層高的局限性，建議根據房型的大小采取每個單元單獨安裝分體式空調或家庭中央空調。品牌以國外品牌為主，如大金、三菱等。?外掛機設置：在外掛機處理上，要考慮到外立面的整體協調性，建議按照統一位置安裝，并在外立面設計時考慮設計外掛機安裝位及擋板。外掛機設置：在外掛機處理上，要考慮到外立面的整體協調性，建議按照統一位置安裝，并在外立面設計時考慮設計外掛機安裝位及擋板。智能化建議智能化建議公共部位磁卡門禁系統、停車場門禁系統、需要注意的是由于商場人流與住戶同用一停車場，建議在停車場到服務式公寓的地下電梯廳設置磁卡式門禁系統。公共部位磁卡門禁系統、停車場門禁系統

33、、需要注意的是由于商場人流與住戶同用一停車場，建議在停車場到服務式公寓的地下電梯廳設置磁卡式門禁系統。人流車流組織建議人流車流組織建議車流車流人流人流?項目南側沿用地紅線設置圍墻，使服務式公寓擁有獨立庭院空間，并設項目南側沿用地紅線設置圍墻，使服務式公寓擁有獨立庭院空間，并設?兩個地下車庫分別應用，地庫入口一專門劃撥給世紀聯華作為進貨口；地庫入口二作為浦東商場顧客及服務式公寓客戶共用出入口兩個地下車庫分別應用，地庫入口一專門劃撥給世紀聯華作為進貨口；地庫入口二作為浦東商場顧客及服務式公寓客戶共用出入口地庫入口1地庫入口2服務式公寓入門圍墻室內部分室內部分智能化建議智能化建議?可視對講門禁系統可

34、視對講門禁系統?室內智能化控制開關室內智能化控制開關?廚房設置智能多媒體終端，可實現有線電視、DVD、可視對講、廣播等多功能廚房設置智能多媒體終端，可實現有線電視、DVD、可視對講、廣播等多功能網絡設施：網絡設施：打造打造全無線自由社區全無線自由社區，可在社區范圍內享受無拘無束的網絡環境，隨時隨地發揮無限上網環境。，可在社區范圍內享受無拘無束的網絡環境，隨時隨地發揮無限上網環境。布線系統：布線系統：每個房間預留充足的網絡布線接口，提供千兆光纖到桌面的高速網路。每個房間預留充足的網絡布線接口，提供千兆光纖到桌面的高速網路。網絡設施配置網絡設施配置其他配置其他配置24小時熱水：24小時熱水：在樓頂

35、設置熱水鍋爐，提供24小時熱水服務。在樓頂設置熱水鍋爐，提供24小時熱水服務。分質供水：分質供水：采用雙路供水管道，提供直飲水。自助式洗衣間：設置公共自助式洗衣間，既減少占用房間面積，也方便租賃客戶洗熨衣物采用雙路供水管道，提供直飲水。自助式洗衣間：設置公共自助式洗衣間，既減少占用房間面積，也方便租賃客戶洗熨衣物引入國際知名酒店管理公司或服務式公寓管理公司作為物業顧問，創立上海商務人士的高檔居所。融合商務、居住及高級酒店管理的特色，吸納海內外的精英人士，提高整個項目居住者的品質，逐步實現由國內客戶向海外客戶轉型的過程，成為世博地區最高檔的酒店式服務公寓，提高整個項目的含金量。引入國際知名酒店管

36、理公司或服務式公寓管理公司作為物業顧問，創立上海商務人士的高檔居所。融合商務、居住及高級酒店管理的特色，吸納海內外的精英人士，提高整個項目居住者的品質，逐步實現由國內客戶向海外客戶轉型的過程，成為世博地區最高檔的酒店式服務公寓，提高整個項目的含金量。物業管理建議物業管理建議建議選擇物業：瑪里奧特酒店管理集團（萬豪行政公寓）雅詩閣酒店管理集團（雅詩閣、盛捷服務式公寓）仲量聯行、高力物業等國際物業管理公司建議物業管理費：建議選擇物業：瑪里奧特酒店管理集團（萬豪行政公寓）雅詩閣酒店管理集團（雅詩閣、盛捷服務式公寓）仲量聯行、高力物業等國際物業管理公司建議物業管理費：48元元/月月/平方米（參考上海高

37、檔公寓標準）平方米（參考上海高檔公寓標準）服務建議服務建議基礎服務：基礎服務：家政服務（包括室內清潔、干濕洗衣、電話接聽等）商務服務（包括商務中心服務，會議室租賃等）安全服務（24小時服務，24小時保安等）交通服務（機場接送、出租車預定、停車設施等）個性化量身定做的服務：個性化量身定做的服務：針對每一個居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺到賓至如歸的感覺。營造溫馨的家居氛圍。選用生態節能技術和設計理念來建設項目選用生態節能技術和設計理念來建設項目運用先進的生態環保材料運用先進的生態環保材料從建筑物能耗各個環節上嚴格控制、有效節能從建筑物能耗各個環節上嚴格控制、有效節能滿足客戶對于

38、住宅舒適度需求的提高滿足客戶對于住宅舒適度需求的提高生態節能生態節能企劃總精神企劃總精神世博時尚豪宅，個性服務公寓世博時尚豪宅，個性服務公寓距離世博1.2公里距離世博1.2公里完善立體交通網完善立體交通網全裝修時尚戶型全裝修時尚戶型個性化服務體系個性化服務體系高級別智能系統高級別智能系統高檔次建材品質高檔次建材品質VIP高級時尚會所VIP高級時尚會所案名建議案名建議聯邦公寓藍籌名座英特公寓馬賽公寓 紐約客波士頓公寓聯邦公寓藍籌名座英特公寓馬賽公寓 紐約客波士頓公寓世界之翼世界之翼服務式公寓LOGO表現LOGO表現THE ENDTHANKS感謝觀賞 謝謝！感謝觀賞 謝謝！關于曙光地塊的調研報告二

39、零零七年六月二一日宏觀市場商品房累計供應和銷售總量商品房累計供應和銷售總量商 品 房商 品 房住宅住宅批準預售面積（萬）同比（%）比例（%）批準預售面積（萬）同比（%）比例（%）全 市751.4028.62100.00656.6542.80100.00開福區92.831.8012.3585.34-1.8313.03天心區167.8390.0722.34150.7383.1022.95雨花區230.6925.5430.70198.8126.5530.28岳麓區162.7066.8621.65146.8762.0622.37芙蓉區97.36-8.4012.9674.69-26.0711.37項目板

40、塊2006年全市商品房、住宅年全市商品房、住宅供應供應情況情況17.53-10.25109.6218.56-8.25128.08芙蓉區22.8733.06143.0722.3935.49154.5岳麓區27.2228.78170.2727.9419.03192.84雨花區16.06-9.22100.4415.61-14.38107.73天心區16.3223.06102.0715.5120.85107.04開福區100.0011.00625.47100.008.01690.19全 市比例（%）同比（%）銷售面積（萬）比例（%）同比（%）銷售面積（萬）住宅住宅商 品 房商 品 房項目板塊2006年

41、全市商品房、住宅年全市商品房、住宅銷售銷售情況情況對比批準預售和銷售數據可以看出，長沙2006年的商品房市場供應量整體增幅較大，銷售量緩慢增長，導致2006年以來商品房累計待售面積達61.21萬，其中，商品住宅待售面積為31.18萬，2006年是長沙買方市場年。商 品 房商 品 房住宅住宅批準預售面積（萬）同比（%）比例（%）批準預售面積（萬）同比（%）比例（%）全 市277.3812.10100.00237.458.86100.00開福區46.2925.6016.6943.5127.6118.32天心區66.341.1823.9255.03-9.4523.18雨花區78.3727.7228.

42、2559.8527.6425.21岳麓區46.06-27.7016.6142.26-27.4717.80芙蓉區40.33101.9914.5436.80103.2715.50項目板塊16.31-3.4350.9117.821.9761.60芙蓉區20.7341.4164.6819.7240.5268.14岳麓區30.4968.6395.1530.3263.21104.80雨花區19.23109.2760.0118.65104.1364.45天心區13.24-9.0341.3113.49-0.5346.61開福區100.0036.29312.06100.0037.39345.60全 市比例（%）

43、同比（%）銷售面積（萬）比例（%）同比（%）銷售面積（萬）住宅住宅商 品 房商 品 房項目板塊2007年年1-5月全市商品房、住宅月全市商品房、住宅供應供應情況情況2007年年1-5月全市商品房、住宅月全市商品房、住宅銷售銷售情況情況商品房累計供應和銷售總量商品房累計供應和銷售總量2007年1-5月，全市供給和銷售同比繼續呈同步增長態勢，但增幅相對于1-4月均有不同程度的下降，這主要是由于今年5月供銷量均相對有所下降所致（5月商品房、住宅供應量同比分別負增長53.45%、54.55%；銷售量雖分別增長了15.50%、22.99%，但漲幅遠低于1-4月）。2006年全市各區供銷對比年全市各區供銷

44、對比區域項目開福區開福區天心區天心區雨花區雨花區岳麓區岳麓區芙蓉區芙蓉區全市全市商品房住宅1.050.920.630.650.720.76區域項目開福區開福區天心區天心區雨花區雨花區岳麓區岳麓區芙蓉區芙蓉區全市全市商品房住宅0.841.501.171.030.681.052007年1-5月全市各區供銷對比商品住宅供銷比商品住宅供銷比2006年商品住宅累計供銷比為1.05：1，對比2005年增大了0.24，已經由2005年的供不應求發展到供求基本均衡。分區情況是芙蓉區全年銷售量大于供應量，市場供應明顯吃緊，天心區供銷比達到1.5：1，滯銷現象明顯。而2007年1-5月商品住宅累計供銷比為0.76

45、：1，連續二個月供少于銷達20%以上，供銷失衡現象比較明顯。除開福區供大于銷外，其余各區均供小于銷，特別是雨花區、累計供銷差量達37%，說明受去年宏觀調控政策的影響而停止了一段時間的規劃建設審批，導致今年以來后續商品房供應脫節現象開始顯現。38.3860.1136.1418.1136.8887.8652.3875.1851.7161.8424.1547.9126.1156.1386.4360.8764.6295.8768.2246.9244.8244.622.8720.8132.597.1770.79103.8571.1956.2859.5243.144.6824.36020406080100

46、12006-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 07-1月2月3月4月5月住宅住宅商品房商品房06-1月月-07-5月各月商品房、住宅批準預售情況月各月商品房、住宅批準預售情況06年年1月月07年年5月各月商品房、住宅銷售情況月各月商品房、住宅銷售情況57.3955.7168.2253.361.9482.4371.1964.0675.8375.6643.8835.9864.662.9554.9328.1857.5543.9242.4146.8632.7115.7636.4641.9138.1771.6331.8665.9649.4838.825163.3317.8841

47、.7502040608010006-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 07-1月2月3月4月5月住宅住宅商品房商品房32513244318431363162299129622924290429152885284828292816290329293002301229982943288728222691265826192604259425702549251824862594260026332400260028003000320034002006年1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2007年1月1-2月1-3月

48、1-4月1-5月商品房住宅06-1月月-07-5月商品房累計成交均價月商品房累計成交均價在經過了2006年長沙房價的地位徘徊后，春節過后長沙房價有了飛速的上漲，商品住宅從2691漲到2822，直至5月終于突破了3000的均價，而2007年一季度長沙的房價增幅10%，位居全國第二，僅次于深圳。區域市場五一商圈五一商圈東塘商圈東塘商圈火車站商圈火車站商圈3.5公里公里1.5公里公里5.5公里公里本案本案本案本案區位分析區位分析從略縮圖上看，該地塊位于長沙的幾何中心，是中心板塊的中心地帶。從區域位置來看，該地塊屬于火車站商圈的輻射范圍，距離東塘商圈和五一商圈并不遠，商業氣氛濃厚。競爭分析競爭分析湘域

49、中央湘域中央融圣國際融圣國際格蘭康都格蘭康都城南郡城南郡瑞寧花園瑞寧花園維一星城維一星城匯富中心匯富中心紫金苑紫金苑二零七六二零七六項目名稱體量（萬）銷售價格（元/）銷售率銷售周期項目名稱體量（萬）銷售價格（元/）銷售率銷售周期維一星城6.33700100%6個月售罄在售即將上市售罄在售即將上市格蘭康都83700100%1年匯富中心7500080%3個月紫金苑13.64600100%5個月城南郡10.5370095%7個月瑞寧花園10預計4800融圣國際22.4預計4000二零七六2預計隨著市中心地塊的出讓完畢，周邊樓盤競爭樓盤并不是很多，從價格上來看，售罄的維一星城和格蘭康都均為3700，而

50、06年推出的匯富中心和紫金苑等超過了4000的均價，甚至達到5000，而即將面市的融圣國際等三個項目目前是市場報價試水階段，均達到4000以上。從銷售率和銷售周期來看，中心地段的不可復制性在郊區大盤的沖擊下更加凸顯，銷售速度都比較快。五一路芙蓉路解放路人民路城南路車站路勞動路五一路芙蓉路解放路人民路城南路車站路勞動路光曙路光曙路交通分析交通分析項目北至解放路，南達人民路，西臨曙光路，周邊路網非常發達，有數十條公交車到達，臨近火車站的交通樞紐，出行成本非常低。新世紀體育文化中心新世紀體育文化中心金源大酒店金源大酒店地質中學地質中學湘雅二醫院湘雅二醫院省圖書館省圖書館通程大酒店通程大酒店華天大酒店

51、華天大酒店火車站火車站阿波羅商業廣場阿波羅商業廣場富麗華大酒店富麗華大酒店家潤多家潤多國儲電腦城國儲電腦城市市29中中曉園公園曉園公園天心電子世界天心電子世界合峰電腦城合峰電腦城QQ電腦城電腦城同發和一大酒店同發和一大酒店家樂福家樂福芙蓉廣場芙蓉廣場五一廣場五一廣場亞大時代亞大時代阿波羅商業城阿波羅商業城東塘商圈東塘商圈桂花公園桂花公園配套分析配套分析項目位于長沙中心地帶，周邊醫院、學校、超市等生活配套非常完善，同時，在該案1公里處是長沙最著名的IT電腦市場，經過多年的發展已經形成了比較成熟的市場氛圍。項目名稱租金(元/月)華海3C160國儲電腦城250天心電子世界160百腦匯150頤高數碼1

52、50QQ電腦城165鐵銀大廈（公寓）18特別說明：特別說明：電腦城的租金價格受樓盤位置以及門面位置影響差異比較大，同一位置不同樓層差價在200元/月以上，即使是同一樓層，也會因為門面的昭示性價格有較大的差異。以上標示的數據只是大概的均價，不能當作個案數據來研究。國儲電腦城國儲電腦城QQ電腦城電腦城百腦匯百腦匯華海華海3C天心電子世界天心電子世界頤高數碼頤高數碼鐵銀大廈鐵銀大廈周邊租賃情況周邊租賃情況周邊租賃情況周邊租賃情況寫字樓市場維一國際大廈維一國際大廈維一國際大廈維一國際大廈地理位置韶山路開發單位：維一房產開發公司各層功能劃分電梯8臺中央空調消防通道保安系統名稱資質物業管理費2.6元地上地

53、下三層車位月卡240元/月車庫月租金均價1.2元/平米/天空置狀況10%備注只有20家公司資料，以房產，廣告，保險為主車位情況物業管理單位軟硬件設施名稱行業規模長沙儒家裝飾公司裝飾服務公司福森公司林業大型農業公司秦希燕律師事務所律師大型服務公司迅達電梯電梯大型制造公司華安財產保險保險大型金融公司智邦拍賣拍賣服務公司中鐵快運湖南分公司運輸注資4.66億，大型物流公司長沙惠美文化傳播公司廣告服務公司嘉信房產房產大型房產公司世通公司紙塑大型制造公司中保財產保險保險大型金融公司施諾公司酒店用品大型服務公司國道傳媒傳媒大型服務公司夏新電子電子大型科技公司湖南新南企業發展公司照明器材代理中型服務公司維一實

54、業大型服務公司紅圖集團房產大型房產公司湘貴實業酒飲料中型服務公司湖南天華會計事務所財務會計大型服務公司亞大時代亞大時代亞大時代亞大時代地理位置五一路袁家嶺開發單位：黃花機場投資有限公司投資、湖南亞大科技實業公司開發各層功能劃分電梯：客梯3臺、消防（貨）梯1臺、蘇州迅達品牌中央空調：三洋消防通道：1臺消防電梯及2處樓道階梯保安系統：公共部分每層2個攝像頭、智能監控、定時巡查名稱：均和物業資質物業管理費：14.32元包干，空調至少開啟10個月以上地上地下：附13層車位：月卡300元/臺車庫月租金均價2元空置狀況10%宣傳推廣手法老客戶帶新客戶備注共有43家公司入租，以運輸、制冷、房產、電氣、保險、

55、銀行為代表，且外企相當多車位情況物業管理單位軟硬件設施名稱行業規模亞大餐廳亞大咖啡廳中信銀行銀行大型金融機構金悅海鮮酒樓中型餐飲連鎖青島海信日立空調系統長沙分公司電器大型制造企業長沙東華化工實業化工中型制造業威艾德通訊技術（深圳）公司長沙辦事處歐姆龍（中國）健康事業日本健康事業、治療機器湖南冠亞棉麻實業有限公司棉麻針織品中石化長沙銷售部石油化工上市公司上海歐姆龍長沙辦事處健康事業日資企業天馬國際旅行社旅行社注冊資金150萬中華聯合財產保險湖南分公司湖南星城中小企業擔保公司企業擔保正虹飼料飼料遼寧忠旺集團長沙分公司鋁材生產名稱行業規模大連三洋制冷湖南辦事所制冷注冊資金20億日元，總投資60億日元

56、，生產空調10000臺天馬旅行社長沙地力建筑設計設計丹麥馬士基長沙代表處運輸總部丹麥哥本哈根上海鐵洋多式聯運長沙分公司運輸合資企業上海英格索蘭壓縮機總辦機械制造山東浪潮電子信息長沙辦事處工程信息產業法國達飛輪船中國公司長沙辦事處運輸中信銀行長沙分行蔚深證券五一中路營業部證券天潤五江置業房地產開發天津保泰電器長沙分公司電器開關北京互力文化傳播長沙辦事處廣告、傳媒商船三井（中國）公司長沙辦事處運輸北京東方日盛裝飾公司裝飾北京東方日盛裝飾公司裝飾湖南生力科技西門子長沙分公司電子行業名稱行業規模施耐德電氣公司長沙辦事處湖南天潤五江置業公司和晟投資公司綜合投資機構，主要是房地產湖南大陶在線通數據網絡公司

57、網絡北京萬邦因孚科技發展有限公司美容東方海外貨柜船運（中國）長沙辦事處運輸長沙卓越置業房地產湖南亞大景觀有限公司裝飾湖南亞大裝飾有限公司裝飾偉迪捷電子有限公司長沙辦事處電子噴碼機法國合生元湖南辦事處制藥公司順馳不動產網絡房產中介湖南湘儀科學儀器設備公司儀器設備德國菲尼克斯電氣集團長沙辦事處電氣德國OBO培訓中心防雷設備制造浙江中控技術長沙辦事處自動化技術解決龍港貨運貨運物流澳門嘉豐航運長沙代表處海運運輸保利文化大廈保利文化大廈保利文化大廈保利文化大廈地理位置韶山路文化大劇院旁開發單位：保利南方房產電梯5臺日歷中央空調美國開利消防通道保安系統24小時監控名稱資質物業管理費3元地上地下車位260個

58、車庫月租金均價1.8元/平米/天空置狀況部分已經租賃,部分已經在售備注已經有30多家公司入租,以通訊,網絡,林業為主車位情況物業管理單位軟硬件設施名稱行業規模保利地產房產注資5000萬天地人律師事物所司法廳直屬律師100個長沙德普置業房產總部浙江北京九化醫藥投資醫藥研制中國最大的醫藥服務機構開利空調銷售長沙辦事處制冷美國公司著名空調品牌珠海雅迪上海分公司長沙辦電子電機年營業額700-1000萬上海冠龍閥門機械有限公司機械臺資背景智聯易才人才服務小型公司省科農林業科技發展公司林業省內知名林農產呂環保企業長沙虹創信息科技有限公司軟件開發深圳友聯置業房地產通聯機械公司機械中國美術家協會湖南創作中心事

59、業單位詹博士嬰兒潛能開發館教育全國連鎖通用電氣長沙辦事處電氣集團公司在世界100多國家開展業務澳門凱旋集團家俱全國最具實力的家居連鎖公司華清麗池國際會館美容長沙百儀實業策劃網絡工程一級資質菲菲森旺資源開發公司林業輻射全國東北地區恒隆國際大廈恒隆國際大廈恒隆國際大廈恒隆國際大廈地理位置五一路與蔡鍔路交界處開發單位：恒隆房產開發有限公司各層功能劃分無序電梯：8臺，其中2臺觀光，1臺招標專用，4臺公用，1臺消防（上海三菱）中央空調：免費提供辦公專用中央空調系統，免費安裝消防通道：專用消防電梯保安系統：感應攝像頭，全天候只能保安，每隔一小時巡邏名稱湖南恒威物業管理有限公司資質物業管理費2.2元地上地下

60、：三層車位 400元/月 臨時10元/小時 15元/24小時內車庫月租金均價1.5元空置狀況即日截止52家單位入駐，達到60%-70%的入駐率宣傳推廣手法常規，無新意去化速度中等備注目前共有50家公司，以從事林業、建筑、通訊、計算機、保險、房地產為主車位情況物業管理單位軟硬件設施名稱行業規模鴻基酒樓餐飲大型服務公司長沙建設工程交易中心有形建筑市場大型服務公司恒威物業公司物管大型服務公司長沙市華聯房產開發公司房產小型房產公司金空間裝飾裝潢裝修設計大型服務公司湖南地球村工貿（海爾售后）海爾系列電器（手機為主）大型服務公司湖南大成文化傳播有限公司文化教育產品代理銷售小型服務公司微軟（湖南企業技術支持

61、中心軟件開發大型高科技公司開源網絡認證教育中心數據庫開發大型高科技公司湖南佳境律師事務所中型服務長沙廣合通信器材有限公司通信行業小型制造公司湖南飛鴻移動通信有限公司通信行業中型服務公司游戲學院長沙授權中心It行業大型服務企業湖南三湘眾森林業有限公司林業管理、木材加工大型制造企業長沙探索者科技開發有限公司系統集成，應用軟件開發和銷售大型高科技公司潮流堂企業策劃管理有限公司策劃小型服務公司湖南信源招標代理有限公司建筑工程招標中型服務公司湖南宏元工程造價咨詢有限公司建筑工程招標小型服務公司深圳祥祺集團公司房產大型房產開發企業湖南德民置業投資有限公司房產小型房產開發企業華安保險保險大型保險公司長沙金岳

62、房產房產銷售大型房產代理公司湖南康島投資有限公司房產開發中型房產開發有限公司長沙沛沛高升辦公家具有限公司辦公用品大型制造業公司湖南中福房產房產開發中型房產開發公司湖南湘投國際投資有限公司投資公司大型金融投資公司長沙肯德基有限公司餐飲大型餐飲連鎖公司湖南常安高速公路建設開發有限公司工程開發大型基建公司幾人攝影工作室攝影小型服務公司智聯招聘長沙分公司人才信息服務大型服務公司湖南航天信息有限公司通信科技大型高科技公司北京環球七福廣告有限公司廣告中型服務公司湖南致信信息工程監理有限公司管理信息咨詢中型服務公司盛世芙蓉餐飲文化發展機構餐飲大型服務公司長沙瑞都房產開發公司房產大型房產開發企業湖南高峰實業發

63、展有限公司機械，建筑，紡織，糧油，房產中型制造公司第一大道第一大道第一大道第一大道地理位置長沙市五一西路開發單位：長沙百歲置業有限公司各層功能劃分無序電梯4臺上海三菱牌中央空調清華同方消防通道保安系統號稱五星級保安系統名稱:綠城物管資質物業管理費:2.32元地上地下:兩層車位：月卡300/月，年卡3300元/年車庫月租金均價1.2（不開票）-1.5元（開票）/平米/天空置狀況基本駐滿備注已經有70多家公司入租,以食品航空機械進出口貿易咨詢及教育投資培訓為主車位情況物業管理單位軟硬件設施海格電氣長沙辦事處電氣員工700人億網行信息服務公司信息服務中型企業華晟科貿公司計算機中型企業鑫億置業房產中型

64、企業華迪電力環保工程技術公司工程商新技術產業德邦工程機械制造業私營股份年4千萬營業額逸圖物業管理服務一級資質百順投資咨詢服務中型企業恒輝實業印刷大型企業吉安航空服務服務小型企業中大暢通教育發展公司教育投資中型企業固友工貿機械貿易中小型保樂力加貿易長沙辦飲料大型企業數康生物科技制藥大型企業愛思特醫療美容整形美容大型外資企業弘信招標代理服務私營小型企業好房子好日子置業房地產中型企業日高進出口貿易建筑裝飾大中型企業方德文化傳播公司教育產品代理中型企業省浙江商會經濟組織116家會員中華聯合財產保險公司開福區支公司國營保險注資2億總資產20億省國際工程設備招標代理公司招標服務省淺水灣湘雅溫泉花園有限公司

65、房地產總投資20億的大型企業浙江綠城物管公司物業管理長沙兆鋼機電貿易有限公司機電小型公司省新太極計算機有限公司IT微軟認證企業易程天下旅行社臺商合資教育城湖南教育信息網網絡服務全省各地分站樂盛煙花進出口有限公司煙花進出口中型企業湖南臻宇電業發展有限公司電力浙江九的鼎建筑裝飾工程有限公司湖南分公司建筑裝飾浙江省最大的室內裝飾公司湖南新康輝五一西路營業部旅行社注資1億,全國連鎖成都瑞蒙集團長沙分公司咖啡貿易私營年營業額150萬湖南晶海國際貿易額有限公司上海環華投資有限公司投資管理加拿大美國公司合作美國環宇金融資本集團銀行外企總部紐約國內大中城市設分支箭牌口香糖食品外企大型企業澳大利亞GHD設計咨詢

66、工程設計咨詢外企潭衡高速公司交通大型企業眾友貿易公司機械省私營500強,大型企業德盛期貨期貨注資3000萬天梵裝飾事務所裝飾省外教社圖書發行有限公司圖書發行省高天律師事務所律師長沙聚晶石裝飾設計工程有限公司裝飾設計長沙誠聯工藝品有限公司工藝品小型公司齊石國際開發實業機構湖南分公司教育顧問長沙路安特改性瀝青高科技有限公司建材總投資1250萬美元股份企業深圳航空有限責任公司航空運輸大型公司湖南華陽投資置業有限公司教育投資總部在北京唐人神集團食品大型企業兆田貿易進出口貿易出口歐美日明華機電實業電動工具小型企業信昱擔保信用擔保注資2000萬華倫科技獸藥香港兆聯投資投資港資背景海南航空航空總資產65億方

67、晟投資管理投資管理咨詢私營中達中小企業擔保公司信用擔保新五豐股份有限公司食品湖南最大外向型農業龍頭企業順天財富大廈順天財富大廈順天財富大廈順天財富大廈地理位置芙蓉路瀏城橋開發單位：順天集團各層功能劃分電梯8臺中央空調消防通道保安系統名稱：深圳中航資質物業管理費：2.58元地上地下車位車庫月租金均價1.5元空置狀況滿備注湖南本土公司居多,占80%以上,共48家公司,以房產策劃代理、招標代理、人才服務、政府職能機構為主車位情況物業管理單位軟硬件設施名稱行業規模騰飛律師事物所律師長沙重慶服務公司維智教育投資房產，教育注資1000萬，大型綜合公司建安企業管理辦公室政府機關政府機關宏業貿易電子私營，科技

68、公司佳興房產房產注資800萬，房產公司旭光新材料建材建筑公司每天傳播文化管理注資2000萬，大型服務公司報喜鳥集團服飾注資6000萬，大型制造公司中科智工投資225人，總部深圳經典投資評估評估50多人，芙蓉國企業集團化工私營，大型制造公司東業建設長沙分公司房產注資8000，大型房產公司金浩油脂食品年產6億，大型制造公司長沙教育信息服務服務公司3348工貿服飾等全國，大型制造公司TCL國際電工電器大型制造公司市仲裁委員會政府機構政府機關華路科技智能系統總部四川，科技公司深圳中航物業本大廈物管大型物業管理公司芙蓉區優化經濟辦公室政府機關政府機關火龍娛樂城娛樂小型服務公司錦繡紅樓餐飲小型服務公司興盛

69、物流物流全國6城市有公司，物流公司中科招標公司招標服務公司湖南建設工程招標招標服務公司建安房屋中介服務公司天平招標代理招標服務公司新銳裝飾服務公司艾志工業集團工業技術2005年銷售業績4.5億，大型工業公司博進房產房產都市先鋒項目開發者中華英才網中介服務公司聯合白金人才服務中介服務公司市人才服務中心中介服務公司西安楊森醫藥大型制造公司志運科技科技，策劃臺灣服務企業一名地產顧問中介服務公司宏達拍賣拍賣服務公司聯想長沙公司IT上市公司，12000多員工，科技公司芙蓉區口腔醫院VIP門診醫療服務行業遠毅通訊網絡通訊服務行業廣州合富輝煌房產公司房產中介房產企業長沙大道發展公司基建中外合資，基建公司財富

70、證券證券注資5.36億，大型金融公司詩燕服飾服飾制造公司順天財富酒店酒店大型服務公司用友軟件長沙分公司IT亞洲第二大ERP軟件公司大型科技公司騰飛律師事物所律師長沙重慶維智教育投資房產，教育注資1000萬大型公司60%中型公司18%小型公司22%大型公司60%中型公司18%小型公司22%長沙寫字樓公司規模分布示意長沙寫字樓公司規模分布示意服務業40%制造業8%金融業22%基建行業3%房產開發業10%高科技行業17%服務業40%制造業8%金融業22%基建行業3%房產開發業10%高科技行業17%長沙寫字樓公司行業分布示意長沙寫字樓公司行業分布示意租60%售40%租60%售40%長沙寫字樓公司租售狀

71、態分布示意長沙寫字樓公司租售狀態分布示意土地市場掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價已交易/成交價：1435萬元競得人：湖南人健愿景房地產開發有限公司已交易/成交價：390萬元競得人：長沙市天心區房地產開發經營公司已交易/成交價：1950萬元競得人：長沙恒友置業有限公司已交易/成交價：908萬元競得人：湖南立達人投資股份有限公司已交易/成交價：7080萬元競得人：湖南有色置業發展有限公司、湖南有色金屬控股集團公司 聯合競買9495.074545.75679.99371.982006-12-26 2006掛113號雨花區高橋鄉友誼村34

72、33.15元/2006-12-26 2006掛114號天心區黑石村968.84元/42258.372006-12-26 2006掛120號天心區友誼路332號1675.41元/2006-12-26 2006掛75號雨花區新塘村54號1511.31元/2006-12-26 2006掛93號岳麓區夏家灣857.95元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積已交易/成交價：518萬元競得人：湖南長城投資有限公司1595.558374.999251.78124260.855135.74已交易/成交價：880萬元競得人：長沙市亞鑫路橋工程有限公司已交易/成交價：

73、3518萬元競得人：湖南銘地置業投資有限公司已交易/成交價：9728萬元競得人：湖南中地置業有限公司已交易/成交價：1268萬元競得人：湖南神牛置業投資有限公司核算單價核算單價2007-1-10 2006掛135號雨花區新豐路3246.52元/2006-12-26 2006掛123號雨花區洞井鎮板塘村1050.75元/2006-12-29 2006掛121號雨花區梓園路24號3802.51元/2006-12-29 2006掛133號雨花區洞井鎮782.87元/2007-1-10 2006掛124號芙蓉區火炬村2468.97元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位

74、置交易情況使用權面積核算單價2007-1-15 2006掛131號雨花區黎托鄉已交易/成交價：25000萬元競得人：海寧高點投資發展有限公司已交易/成交價：808萬元競得人：湖南中建地產有限責任公司已交易/成交價：1050萬元競得人：湖南金榮企業集團有限公司已交易/成交價：2158萬元競得人：湖南三誠置業有限公司已交易/成交價：4952萬元競得人：湖南長大房地產開發有限公司1723.21元/145078.245934.210523.175470.01559032007-1-15 2006掛138號雨花區井奎路80號1361.59元/2007-1-15 2006掛145號岳麓區高新開發區麓谷99

75、7.80元/2007-1-15 2006掛122號雨花區高橋五一村3945.15元/2007-1-15 2006掛129號長沙市國營綜合農場（開福區）885.82元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-1-31 2007掛010號長沙市高新開發區麓谷已交易/成交價:15180萬元競得人:湖南修合地產實業有限責任公司已交易/成交價:1030萬元競得人:株洲博瀚商業物業管理有限公司已交易/成交價:8952萬元競得人:湖南省中信物流開發有限公司已交易/成交價:1293萬元競得人:謝壽林已交易/成交價:3889萬元競得人:湖南泰時房

76、地產開發有限公司941.08元/161303.105333.58131132.15216.8715402.552007-1-31 2007掛009號長沙市高新開發區麓谷1931.16元/2007-1-18 2006掛128號繼續掛牌天心區大托鎮682.67元/2007-1-30 2006掛95號繼續掛牌芙蓉區八一路59620.97元/2007-1-31 2007掛011號雨花區友誼村2524.91元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-1-31 2007掛006號芙蓉區東岸鄉馬坡嶺已交易/成交價:不詳競得人:不詳已交易/成交

77、價:28500萬元競得人:湖南輝煌融鑫房地產開發有限公司、湖南省輝煌嘉誠房地產開發有限公司聯合競買已交易/成交價:24618萬元競得人:湖南友誼阿波羅股份有限公司已交易/成交價:1835萬元競得人:湖南融源置業有限公司已交易/成交價:4058萬元競得人:湖南長大房地產開發有限公司85159.94232139.93256447.3823281.952007-1-31 2006掛146號天心區新開村碟子坡23262.341744.45元/2007-1-31 2007掛004號芙蓉區東岸鄉1227.70元/2007-1-31 2007掛001號天心區新開鋪959.96元/2007-1-31 2006

78、掛148號天心區新開鋪788.16元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價雨花區井塘村雨花區井塘村天心區桂花坪雨花區香樟路芙蓉區東屯渡2007-1-31 2006掛144號已交易/成交價:30900萬元競得人:長沙融科智地房地產開發有限公司流拍已交易/成交價:17232萬元競得人:湖南天心實業發展有限責任公司已交易/成交價:8800萬元競得人:凱達（湖南）房地產開發有限公司21648.432007-1-31 2006掛142號63839.332699.27元/2007-1-31 2006掛141號53763.071636.81元/已交

79、易/成交價:1030萬元競得人:湖南高致房地產開發有限公司2007-1-31 2006掛143號230115.741342.80元/2007-1-31 2006掛140號5413.251902.73元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價已交易/成交價:9880萬元競得人:湖南省瑞星置業發展有限公司已交易/成交價:4860萬元競得人:湖南互相發展置業有限公司已交易/成交價:不詳競得人:不詳已交易/成交價:3670萬元競得人:長沙華都房地產開發有限公司已交易/成交價:11500萬元競得人:湖南興威建設開發集團有限公司91185.2454

80、46.532597.8777840.22007-1-31 2006掛126號天心區解放四村2007-1-30 2006掛125號天心區大托鎮先鋒村471.48元/70735.82007-2-2 2006掛137號天心區書院南路28號1625.77元/2007-1-31 2006掛136號芙蓉區東岸鄉1083.51元/2007-1-31 2006掛127號雨花區韶山路67號8923.11元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-2-15 2006掛139號繼續掛牌雨花區洞井鎮和平村已交易/成交價:4990萬元競得人:湖南省湘林置

81、業有限公司已交易/成交價:28400萬元競得人:湖南新豐源投資有限公司已交易/成交價:5719萬元競得人:長沙盛泰置業有限公司已交易/成交價:5719萬元競得人:長沙盛泰置業有限公司已交易/成交價:5318萬元競得人:蔡宗美931.17元/53588.28241575.8885159.9411210.4025645.512007-2-2 2006掛96號繼續掛牌開福區又一村38號5101.51元/2007-3-8 2006掛115號開福區李家沖10號2073.66元/2007-2-17 2006掛149號繼續掛牌岳麓區尖山村、永安村1175.61元/2007-2-15 2007掛006號繼續掛

82、牌芙蓉區東岸鄉馬坡嶺674.56元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-3-8 2007掛002號岳麓區王陵公園已交易/成交價:780萬元競得人:湖南匯泰置業有限公司已交易/成交價:不詳競得人:不詳已交易/成交價:1600萬元競得人:湖南嘉盛房地產開發有限責任公司已交易/成交價:2040萬元競得人:湖南興元房地產開發有限公司已交易/成交價:2938萬元競得人:黃宏暖、蘇彪2384.05元/3271.7571291.6716459.0322907.3613266.72007-3-8 2007掛003號雨花區井塘村2007-3-

83、8 2007掛014號岳麓區銀盆嶺村2214.56元/2007-3-8 2007掛005號雨花區樹木嶺路15號972.11元/2007-3-8 2007掛007號岳麓區桐梓坡與麓松路交叉處890.54元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-3-8 2007掛015號雨花區韶山路399號已交易/成交價:2618萬元競得人:湖南恒宇置業有限公司已交易/成交價:4100萬元競得人:金秀財、周楓舜、彭能力已交易/成交價:3190萬元競得人:湖南嘉和置業有限公司已交易/成交價:1730萬元競得人:長沙教育基建開發有限公司已交易/成交價

84、：667萬元競得人：湖南鴻進置業有限公司6326.04元/4138.4513216.9881155.887666.82007-3-8 2007掛030號岳麓區西湖漁場2256.48元/3883.382007-4-3 2007掛017號岳麓區桐梓坡楓樹塘1717.58元/2007-3-8 2007掛027號岳麓區銀盆嶺3102.07元/2007-3-8 2007掛029號岳麓區騎龍村、東塘居委會393.07元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-4-3 2007掛018號長沙市開福區四方坪街道辦事處已交易/成交價：325萬元競

85、得人：長沙鑫潤佳置業有限公司已交易/成交價：1925萬元競得人：湖南高橋投資有限公司已交易/成交價：2200萬元競得人：長沙市洪山建筑有限公司已交易/成交價：856萬元競得人：黃元土已交易/成交價：3039萬元競得人：湖南省機場管理集團有限公司2615.02元/2007-4-3 2007掛020號長沙市雨花區高橋大市場1242.829160.4715231.182597.872101.42元/2007-4-202007掛031號長沙市雨花區黎托鄉合豐村39976.7760.19元/2007-4-3 2007掛026號開福區綜合農場1444.41元/2007-4-12 2006掛126號繼續掛牌

86、天心區解放四村3295.01元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-5-182007掛037號芙蓉區朝陽二村已交易/成交價：34458萬元競得人：長沙凱通置業有限公司已交易/成交價：3930萬元競得人：湖南三湘人才開發服務有限責任公司已交易/成交價：6100萬元競得人：魏永干已交易/成交價：317萬元競得人：湖南德澳投資有限公司已交易/成交價：1350萬元競得人：姜志明18539.33元/18586.438197.527823239.6911693.282007-5-21 2007掛022號雨花區洞井鎮高升村4794.14元

87、/2007-5-21 2007掛032號芙蓉中路三段142號21926.67元/2007-5-21 2007掛033號長沙市雨花區香樟路1號978.48元/2007-5-21 2007掛034號雨花區圭塘1154.50元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-5-21 2007掛036號岳麓區望城坡經濟開發區已交易/成交價：3866萬元競得人：長沙信豐房地產開發有限公司已交易/成交價：3000萬元競得人：湖南宏德地產有限公司已交易/成交價：8100萬元競得人：湖南福林房地產開發有限公司已交易/成交價：7200萬元競得人：長沙沙

88、河水利投資置業有限公司已交易/成交價：53300萬元競得人：建發房地產集團長沙有限公司1179.98元/2007-5-21 2007掛038號岳麓區觀沙嶺街道辦事處32763.45341.0110000.9583009.245616.92元/45070.062007-5-21 2007掛040號雨花區城南中路232號8099.23元/2007-5-21 2007掛041號開福區撈刀河鎮楚家湖867.37元/2007-5-21 2007掛044號天心區黃土嶺正街1號11826.03元/掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-6-1

89、3 2007掛08號岳麓區梅溪湖管委會騎龍村未交易未交易未交易未交易未交易39244.2325904.53336288.6854315.6125221.992007-6-13 2007掛025號雨花區高橋街道辦事處2007-6-13 2007掛045號天心區桂花坪2007-6-13 2007掛046號雨花區雨花亭街道辦事處紅星村2007-6-13 2007掛047號岳麓區麓谷產業基地掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價掛牌時間、編號土地位置交易情況使用權面積核算單價2007-5-30 2007掛035號繼續掛牌芙蓉區韭菜園22號已交易/成交價：3352萬元競得人：湖南金燁投資置業有限公司未交易未交易7383.16元/4540.0637112.312958.472007-6-6 2007掛039號繼續掛牌開福區勝利村2007-6-6 2007掛013號繼續掛牌開福區青竹湖鎮