1、蘇州金楓路招商地產商業部分 前期整體營銷策劃報告蘇州市概況木瀆，是蘇州市12個區域性商業功能區之一，被正式劃入中心城區范圍。木瀆新區正逐步發展成為生態化、服務化、都市化、國際化的特色蘇州經濟城區。木瀆，十一五規劃為蘇州西南片區城市商業中心，旅游次中心。木瀆新區古鎮商貿中心金楓路創新創意街區：蘇州西部最大體量城市綜合體，占地面積2.15平方公里。凱馬廣場：F5汽車主題公園目前已有30多家汽車4S店，2家汽車用品商店，一個2S汽車精品城。長江路商圈：建材和汽配專業市場發揮專業市場集群效應。金山浜生態人居：2500畝打造成為蘇州西部高檔生態、旅游、休閑人居集聚區。本案四大板塊規劃產業支撐：n金楓路創

2、新創意街區：目前有8大工業園區，入駐50余家企業，發展成100萬平方米規模，發展電子信息、多媒體技術、動漫衍生品、工業品設計、軟件開發等創新、創意產業。商圈規模：n長江路專業市場聚集：目前有江南汽配市場、華夏五金機電城、凱馬汽車用品城三大專業市場近50萬平方米，還有汽車主題的凱馬廣場2700畝。高尚住宅：n金山浜生態人居：區域面積2500畝，開發住宅100萬方，其他區域住宅開發約100萬方。三大發展支撐目前輕軌四條線，木瀆是一號線的起始站區域將成為蘇州門戶和城市精英的聚集地 目前軌道交通一號先經基本完畢，一號線起點位于蘇州吳中區木瀆站，終點為工業園區鐘南街站，橫跨蘇州6個區。地鐵一號線通車后，

3、區域的地位將取得歷史性的提高，將成為蘇州門戶和城市精英的聚集地。木瀆軌道交通至2050年，蘇州擬建9條輕軌線，線路總長318千米，木瀆鎮將有五條輕軌的站點1號線：東西方向主干線，全長25.739公里，共24個站，西起木瀆站，東至鐘南街站。一號線已經于2012年通車。2號線：南北向骨干線路，線路全長26.557公里，共設22座車站，北起于相城區京滬高速鐵路蘇州站，南止于吳中區迎春南路站。3號線：東西向線路，線路全長43.5公里，共有31站，西起高鐵蘇州新區站 ，東至唯亭城鐵站 4號線：為南北向骨干線，起點為相城區蘇蠡站，終點為吳江市蘇嘉城際松陵站，線路全長39.2公里，設站28座 8號線一期工程

4、(原地鐵4號線支線)：邵昂路站友翔路站區間，設站8座 ，與地鐵4號線同步開工建設，2015年建成投運。木瀆未來軌道交通城市干線蘇福路,5分鐘就可接軌繞城高架，距蘇州市區5分鐘，距蘇州工業園區10分鐘 隨著蘇福快速路的延伸建設，區域間的交通網絡愈發密集，地鐵的規劃及施工也進一步縮短了各區域的距離，加強了區域間的聯系。交通體系的完善，使得蘇州五大區已經連成了一片，蘇州大城發展格局基本形成。內環高架友新高架現代大道金雞湖大道獨墅湖隧道廣濟路北延蘇福路何山路西環延升木瀆道路交通 發達的大交通體系，各區域之間快速通車距古城區15分鐘車程距新區5分鐘車程距湖西25分鐘車程距湖東30分鐘車程古城區蘇福快速路

5、本項目道路交通24萬人本案濱江新城居住人口5萬白領數量2萬輻射人口蘇州正由單中心向多中心發展，南部將成為蘇州未來重點發展區域區域人口規模承擔功能蘇州主城160萬，其中高新區72萬人，老城區88萬人市級行政辦公集中地，市級商業、文化、體育、娛樂中心、居住集中地蘇州東部新城120萬人蘇州現代化新城區和蘇州中央商務區，長三角地區的次級商務中心，國際知名、國內領先的高新技術產業園區和文化創意產業中心之一 相城片（元和、黃橋鎮）50萬人中心城區的兩大副中心之一，重要的居住集中區，重要的高新技術制造業發展基地和市級商業、物流中心吳中片30萬人中心城區兩大副中心之一，重要的高新技術制造業發展基地，主要的教育

6、產業基地、市級旅游服務中心。u根據蘇州及木瀆的總體規劃，濱江新城規劃為蘇州西南部未來都市核心。u濱江新城要建設成為蘇州市的現代制造業副中心、商貿物流副中心、優美人居副中心。u濱江新城確定以總部經濟、商貿集群、汽車服務、創意園區、休閑水岸為主的五大主導功能。未來發展區域未來住宅供應情況 競的單位地塊位置面積()用途出讓年限容積率萬元/畝樓面單價元/成交總價(萬元)昆山市方圓房地產發展有限公司吳中區木瀆鎮蘇福路南側、珠江路西側46001.6城鎮住宅用地70年2.5928556564000江蘇億城地產 有限公司吳中區胥口鎮胥市路東側、顧巷路南側72462.3城鎮住宅用地70年1.6469439951

7、000蘇州胥口市鎮開發建設有限公司吳中區胥口鎮孫武路南側24266.7城鎮住宅用地70年1.1470640617100蘇州永誠房地產開發有限公司吳中區木瀆鎮穹靈路北側（原林場）15612.5城鎮住宅用地70年1.019028504450蘇州綠峰房地產有限公司吳中區木瀆鎮金楓路西側（原動力廠）56870.1城鎮住宅用地70年2.2574391649000吳中區木瀆鎮集體資產經營公司吳中區木瀆鎮香溪河東側、原柴油機機廠46728.8城鎮住宅用地70年0.8421789129500蘇州御田房地產開發有限公司吳中區木瀆鎮穹靈路北側（原林場）15612.5城鎮住宅用地70年1.026940356300吳

8、中區木瀆鎮集體資產經營公司吳中區木瀆鎮珠江路東側、丹楓路南40818.4城鎮住宅用地 批發零售、商務金融用地70、40年2.0 3.5465299128500蘇州永新置地有限公司吳中區木瀆鎮金楓路西、蘇福路北111303.8城鎮住宅用地70年2.5581348697000 木瀆片區未來幾年新增的住宅供應量大約在811253。木瀆生態人居的規劃，將在短時期內為本區域帶來居住人群的快速聚集，為項目提供充足的消費人群支撐。未來發展總結區域未來商業供應情況 競的單位地塊位置面積()用途出讓年限容積率萬元/畝樓面單價元/成交總價(萬元)蘇州胥河房地產開發有限公司吳中區胥口鎮東欣路西側、胥江北側11450

9、8.8批發零售、商務金融用地 城鎮住宅用地40 70年1.7 1.1265351345500蘇州胥口市鎮開發建設有限公司吳中區胥口鎮胥江北側33398.9批發零售、商務金融用地40年0.4220823411000蘇州市吳中區東吳商品房開發有限責任公司吳中區木瀆鎮蘇福路北側、珠江路西側34324.7商服用地40年3.0618309131826蘇州金鑫房產開發有限公司吳中區木瀆鎮蘇福路北側、沈巷路西側55697.2商服用地40年3.0618309151642蘇州合潤房地產開發有限公司吳中區木瀆鎮花苑東路南側、對松堂電子西側18619.9商服用地40年4.5653217618236蘇州金利通投資管理

10、有限公司吳中區木瀆鎮花苑東路南側、珠江路西側24607.7商服用地40年3.0618309122816蘇州香山工坊建設投資發展有限公司吳中區胥口口鎮230省道西側、古村路北側53037.3文體娛樂用地 商服用地40年1.570 14011769358蘇州工業園區華成房地產開發有限公司吳中區木瀆鎮蘇福路北側（原天馬醫藥）24005.9商服用地40年3.5711304725600蘇州市吳中區木瀆鎮集體資產經營公司吳中區木瀆凱馬大街東側、丹楓路南側13306商服用地40年4.030611466100區域商業土地供應 木瀆片區未來幾年新增的住商業供應量大約在852504，木瀆片區未來商業用地的開發，將

11、帶動整個木瀆板塊商業格局的升級，進一步推動包括本案在內的區域商業價值的提升。未來發展總結木瀆前景1.2005年出臺的蘇州市市區商業網點布局規劃中，木瀆被劃為蘇州市12個區域性商業功能區之一。2.2005年凱馬廣場正式開建，汽車年銷量現今已占蘇州城半壁江山。3.2007年在蘇州市城市總體規劃中，木瀆正式劃入中心城區范圍。4.2008年12月，金楓路創意街區正式開街，企業聚集效應初步顯現。5.2010年9月，蘇州首條山體隧道鳳凰山隧道通車，城西到太湖更便捷。6.2012年4月，木瀆鎮全面啟動胥江城區域開發，后者將成為木瀆經濟發展的又一重心。7.2012年4月，輕軌1號線全面投入運營，木瀆站、金楓路

12、站雙站設置，推動區域經濟快速發展。8.2012年10月，福州中環高架和南環高架西延工程開建，大交通架通“大蘇州”。本案地處于高新區及木瀆老經濟區交匯處，周邊有較為明確的區域規劃，且融入住宅規劃區，有較大的商業增值空間，雖然商業氛圍已經形成，但區域內的商業項目競爭過于激烈，需經過綜合產品包裝定位，及合理的業態定位，才能調高該地塊的商業價值。蘇州西CBD，木瀆活力新區區域總結地塊開發優勢：毗鄰軌道交通1號線站點，與高新區、老城區和工業園區各商務區的聯系將十分便捷;區域西部的靈巖山、太平山以及區域內的眾多河流等為物業開發提供了良好的景觀優勢;緊臨的蘇州高新區經過多年發展，為本項目發展提供了產業支撐和

13、居住商業人群支撐;軌道交通的開通將擴大區域商業的輻射范圍，方便消費者到達;金楓路商圈位于木瀆鎮幾大商圈的中心位置，具備發展成區域級商業中心的潛力;地塊開發劣勢：區域內現處于集中開發時期，同時又大量產品涌入市場，競爭激烈產品類型雷同，一個項目想要脫穎而出對于前期的定位和營銷策略要求偏高。木瀆金楓路街區發展條件分析地塊木瀆金楓路街區發展條件分析地塊地塊開發機遇：蘇州正經歷加快發展第三產業的歷史階段，政府出臺眾多政策推動產業發展及城市轉型;蘇州具備承接上海眾多大型企業的研發、后臺支持部門的區位條件和相關配套，而這一轉移趨勢將在未來日趨明顯;本項目總基地面積較大，并規劃有14萬方住宅，具備規模優勢，有

14、利于從中長期的發展角度進行統一規劃;未來周邊聚集大量高消費商務人群和居住人群，這為商業的發展提供了基礎;地塊開發挑戰：蘇州綜合商業市場未來幾年面臨集中供應、去化壓力較大的局面;與蘇州工業園區域及高新區相比，本項目在交通、政策方面不具備優勢;距離合景領峰和大運城兩大綜合體項目較近，將形成直接競爭;項目區域房地產市場酒店式公寓研究蘇州酒店式公寓整體市場去化情況好，市場接受度高區域案名總供應量（套）剩余量體（套）去化率市區鑫苑景園207498.1%新區鉑客2072189.9%悠尚生活廣場32024922.2%吳中區蜜蜂城105228473%永誠國際廣場86426069.9%長江壹號269199.6%

15、上城3020100%印象192744782.8%太湖純水岸3674388.3%溫泉18582383187%南蘇州生活廣場5090100%石湖金鉆2064180.1%園區環球1884609778.9%沸騰CBD40826834.3%恒潤后街2893488.2%派客公寓20513534.1%渭塘之星1542087%總計/66851591/蘇州酒店式公寓環球188沸騰CBD恒潤后街LOMO鉑客悠尚生活廣場UP上城長江壹號蜜蜂城 港龍財智國際永誠國際廣場派客公寓園 區（中高端、高端）吳 中 區（多層次）園區湖西、新區獅山路、古城的平江新城將為未來（中）高端蘇州酒店式公寓的主要供應地。蘇州酒店式公寓分布

16、未來吳中區可能形成酒店公寓的地塊情況地塊位置面積()用途出讓年限容積率樓面單價元/成交總價(萬元)吳中區木瀆鎮蘇福路北側、沈巷路西側55697.2商服用地40年3.0309151642吳中區木瀆花苑東路南側、對松堂電子西側18619.9商服用地40年4.5217618236吳中區木瀆花苑東路南側、珠江路西側24607.7商服用地40年3.0309122816吳中區木瀆蘇福路北側（原天馬醫藥）24005.9商服用地40年3.5304725600吳中區木瀆凱馬大街東側、丹楓路南側13306商服用地40年4.011466100吳中區木瀆鎮珠江路東側、丹楓路南40818.4城鎮住宅用地 批發零售、商務

17、金融用地70、40年2.0 3.5299128500吳中區商用土地供應 未來吳中區酒店式公寓主要集中在木瀆鎮附近，總供應量約為600000平方米，為多層次酒店式公寓。酒店式公寓供應量 地段一般的項目層高大多在5米左右，以能提升產品性價比，該類項目主要集中在吳中區，而地段優越項目層高大多在3米，該類項目主要集中在園區。區域案名層高（米）產權年限市區鑫苑景園3.270新區鉑客370悠尚生活廣場540吳中區蜜蜂城340永誠國際廣場4.940長江壹號5.240上城4.940印象19340太湖純水岸370溫泉1858370南蘇州生活廣場340石湖金鉆370港龍財智國際4.9540園區環球1883.270

18、沸騰CBD3.270恒潤后街3.370相城區派客公寓370渭塘之星5.2、3.240蘇州酒店式公寓層高面積主要集中在40-55平米之間。案名層高（米）面積（平方米）鑫苑景園3.243-65鉑客3113-300悠尚生活廣場540-45蜜蜂城350-84永誠國際廣場4.943-88長江壹號5.235-46上城4.940-55印象19340-70太湖純水岸340-50溫泉1858360-120南蘇州生活廣場350-125石湖金鉆345-60港龍財智國際4.9570-80環球1883.280-326沸騰CBD3.240-90恒潤后街3.345派客公寓353渭塘之星5.2、3.256蘇州酒店式公寓戶型立

19、面以現代風格為主，少量歐式風格。鉑客港龍財智環球188南蘇州生活廣場派客公寓永誠國際印象19蘇州酒店式公寓風格蘇州酒店式公寓價格分布湖東：18000湖西：28000東環：13000古城：10000新區：11000吳中：5000-9000木瀆：8000-9500蘇州酒店式公寓價格從產品的供需來看，蘇州市酒店式公寓整體供應量較為可觀，市區去化也比較，未來蘇州市場供應量更大，市場競爭將更加激烈。從分布特點來看，目前蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區和園區，其中吳中區比較多元化，園區以中高端為主，而未來，園區的湖西、新區的獅山路、吳中區木瀆板塊將成為酒店式公寓的主要供應地。從產品特點來看，蘇州市酒店式公

20、寓處于一般地段的層高一般在5米左右，提高產品的性價比，在地段較好的如園區層高一般在3米左右；主要面積在40-55平米之間，立面多為現代風格。從價格上來看，園區、市區酒店式公寓價格最高，突破萬元，新區、吳中區較好位置也突破萬元，但是總的來說均價難以突破萬元大關，相城區價格最低。總結綜上所述，我司認為酒店式公寓是本案可以考慮的一種物業類型。商業研究蘇州經濟發展和輕軌開通，助推商業地產的發展 2011年蘇州全市全年實現地區生產總值（GDP）11507億元，同比增長13.7%。整體經濟保持快速增長趨勢，這也將使蘇州繼北京、上海、廣州之后成為跨入萬億行列的城市。在GDP高速增長的同時，蘇州市城鄉居民收入

21、以高于GDP增幅的速度增長。2011年蘇州市區居民人均可支配收入達33070元，比去年增加3800多元，增幅為13%;農民人均純收入17040元，比去年增加2300多元，增幅為15.6%。經濟情況蘇州市整體購買力：267億中等消費人群購買力：188.2億，占蘇州總購買力的70.49%人口：240.21萬戶數：791479戶人均收入：33070元/年人均消費支出：22944元/年蘇州市消費者基本狀況蘇州市人均月收入蘇州消費者以中等收入群體占多數，購買力占蘇州總消費額的70.49%消費能力私家車數量迅速增長，生活水平逐步提高，中高端市場正在形成生活方式 上海和杭州更高的餐飲及娛樂消費占比預示蘇州消

22、費觀念有向一級城市靠攏的趨勢，未來蘇州餐飲和娛樂消費仍有提升空間。2011年蘇州、上海、杭州消費支出結構蘇州餐飲、休閑、娛樂近兩年剛剛起步，發展迅速，且仍有較大提升空間消費結構隨著收入的不斷提高，蘇州人的日常消費在餐飲、服裝、娛樂的份額持續上升，顯示蘇州人生活品質正在提升人均消費12472139591518316402增長率31.5%（元）消費結構 蘇州餐飲、休閑、娛樂消費呈現個性化、多元化特征，家庭消費和旅游消費正在取代商務需求成為主體餐飲、休閑、娛樂消費群體主要為社交活動和家庭私人消費，而家庭私人消費比例攀升，已接近五成 個性化消費趨勢明顯假日經濟和旅游經濟餐飲、休閑、娛樂消費成為假日消費

23、的新亮點，家人團圓、朋友聚會更多在外，旅游者和商務差旅人士也成為餐飲、休閑、娛樂消費的新增亮點私人消費攀升 目前市場上的餐飲、休閑、娛樂消費以大眾化為主，但個性化消費趨勢明顯，特色餐飲、休閑、娛樂消費慢慢受到老百姓的歡迎，顧客從求飽的單一需求，發展為當今的特色化、多元化需求消費結構項目周邊商業布局家具建材市場汽車綜合服務市場家具建材市場汽車綜合服務市場 華潤萬家易買得世紀聯華木瀆商業區蘇福路金山路翠坊街香港街商業區永真商城金楓路區域市場名稱地理位置租金蘇福路東段金屋裝飾城附近56 元/蘇福路中段萬利裝飾廣場2.5 3.5元/蘇福路西段木瀆小商品市場56 元/香港街華潤萬家410 元/翠坊街木瀆

24、古鎮翠坊街410元/中山路西木瀆人民醫院37元/由于木瀆的商業市場業態較為凌亂，所以其市場的租金差異也相對較大。本項目區域，商業氛圍較成熟，商鋪租金較高。區域市場名稱地理位置業態規劃檔次經營狀況4S店蘇福路目前有汽車4S店29家，如凱迪拉克、別克、豐田、雪弗萊、本田、榮威等中高檔好汽車綜合服務市場新區橫塘紅星美凱龍、金屋裝飾城、萬利廣場、中小型建材家具市場低檔、中檔、中高檔好汽車綜合服務市場木瀆新區江南汽配市場、凱馬汽車用品城中檔、中高檔好金楓路華潤萬家金楓路華潤萬家購物中心抵擋、中檔好香港街商區花苑街、香港街華潤萬家、7天及如家經濟酒店低檔、中檔好木瀆商業區木瀆鎮中心女人世界商務購物廣場、世

25、紀聯華低檔、中檔較一般金山路商業金山路永真商城、易買得，在建新華商業中心中檔一般汽車類業態經營狀況好超市類業態經營狀況好酒店類業態經營狀況好百貨類業態經營狀況一般本案商業定位為零售百貨類商業還是專業市場類商業更合適？考慮方向一：專業市場類商業規模不合適：本案商業規模較小，不合適形成倉儲物流平臺；競爭很激烈：周邊的汽車、建材兩大類專業市場較成規模性發展；建材專業市場問題汽配專業市場問題其他專業市場問題距離：專業市場聚集區3KM，中間被汽車產業帶分割，產業連續性存在斷層。檔次：項目有公寓（或辦公樓、酒店），建材市場貨流量大，進出人流頻繁，拉低項目檔次。物業要求：汽配市場對室外場地要求高，而且需求都

26、是以一層店鋪為主，物業形態與本項目建筑要求不符。檔次：項目有公寓（或辦公樓、酒店），建材市場貨流量大，進出人流頻繁，拉低項目檔次。消費人口：深度消費人口為周邊常住人口與學生，其他消費群體很難支撐項目做專業市場。因此近些年本項目對于日常消費類商業業態的支撐能力有限。目標市場考慮方向二：零售百貨類商業“規模效應”是把雙刃劍：本案區域做零售百貨類商業有利有弊！百貨：大多集中在蘇州傳統商圈人民商場第一百貨長發商廈威尼斯百貨金鷹國際泰華商城東樓石路國際商城成泰百貨大洋百貨泰華商城西樓美羅商城高檔中高檔中低檔u市中心觀前街美羅城、金鷹國際、大洋百貨、人民商場、長發商廈、第一百貨u石路區域石路國際商城、成泰

27、百貨、威尼斯百貨u南門區域泰華廣場東樓、泰華廣場西樓u工業園區久光百貨、天虹百貨u吳中區東吳國際商城、新蘇國際蘇州傳統商圈百貨經營狀況都不錯，其他則較一般商場名稱位置營業面積經營狀況人民商場觀南20000較好長發商廈觀東22000一般第一百貨觀西18000較好大洋百貨觀西30000較好金鷹國際觀東18000較好美羅商城觀南40000較好泰華商城人民40000 較好石路商城石路42000一般成泰百貨石路12000較好天虹百貨園區51000一般久光百貨園區171000一般東吳國際商城吳中區12000一般新蘇國際吳中區35000一般所以，蘇州的經濟發展水平較高，消費潛力巨大，商業發展空間巨大，而目前

28、項目所在地木瀆附近沒有已經成熟的大型的綜合型商業體，但在未來的2年內，大型綜合商業將會集中出現。所以，零售百貨類商業有機會點，但是目前市場不成熟，需要時間培育市場，需要專業公司經營管理，銷售上客戶對項目的信心也將猶豫。區域項目案例本案項目周邊商業樓盤分布項目名稱項目類型合景領峰住宅+酒店+辦公+公寓+MALL+商業街浙建楓華紫園住宅+公寓+商場金楓美麗湖廣場酒店式公寓+商業廣場東門町酒店式公寓+商業廣場睿峰商務廣場酒店式公寓+商業廣場大運城住宅+酒店+辦公+公寓+MALL一號商鋪商業廣場住宅區域五星酒店ShoppingMALL商業街辦公+酒店式公寓該項目是一個集居住、辦公、shopping-m

29、all、五星級酒店、商業步行街等于一體的大型城市綜合體。并于全區建筑大型活動廣場、小型運動場所、水體景觀、綠地景觀等各類豐富景觀資源，使全區無論商業還是景觀配套，均可達到在滿足社區自我供給的同時，輻射周邊，形成未來城市商業、居住、景觀中心，以此完成其對區域居住及生活品質的全面提升。合景領峰目前主力產品 合景領峰目前以銷售住宅為主，年后將會推出項目的商業部分，除其綜合型Shopping MALL和五星級酒店將自持以外，商業街、辦公樓及酒店式公寓將會出售，但目前其戶型和價格都未公布。對于本項目的影響：同為知名大型開發商，領峰作為區域內最為高端和規模最大的綜合型地產項目，且緊鄰本項目，和本項目成為了

30、最直接的競爭對手。合景領峰本項目開發商實力知名開發商知名開發商地理位置優勢劣勢項目規模優勢劣勢項目檔次區域高檔未定業態競爭優勢（業態全、開發早）劣勢住宅區域酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓底部商業底部商業 浙建楓華紫園規劃由商業、SOHO、住宅等物業形式組成，地處金楓路與竹園路交匯處，位于木瀆鎮大力打造的木瀆鎮金楓商圈的重要位置。區域北接軌道交通，南連蘇福路快速路，東面、北面緊鄰蘇州高新區，南接吳中經濟技術開發區，西依國家級太湖旅游度假區。浙建楓華紫園 目前主力產品 楓華紫園目前以銷售住宅為主，酒店式公寓已經開始銷售，商鋪將會在年后推出，其酒店式公寓主力產品為50平米左右的5.2米挑高LOFT公

31、寓，銷售均價8800元/。對于本項目的影響：項目由浙建集團開發，開發商實力雄厚，位于項目正西面僅一路之隔，整體檔次相比合景領峰稍低，也是本項目的直接競爭產品。楓華紫園本項目開發商實力知名開發商知名開發商地理位置相當相當項目規模優勢劣勢項目檔次區域中檔未定業態競爭相當相當酒店式公寓商業廣場 金楓美麗湖廣場地處金楓路與竹園路交匯之間，包含商業廣場和酒店式公寓2中業態，坐擁新區木瀆之繁華。項目距離輕軌金楓路站點僅50米，并依托金楓中環成為矚目的金楓路商業項目。項目周邊有合景領峰、楓樺紫園、嘉業陽光假日等大型中高端住宅社區集聚，華潤萬家、超市等成熟配套齊聚盡顯眾星拱月之勢。金楓美麗湖廣場目前主力產品

32、金楓美麗湖廣場目前處于停售狀態，其產品立面與周邊環境格格不入，失敗的產品設計及招商管理導致該項目整體運作的失敗，對于本項目而言，有一定借鑒意義。對于本項目的影響：該項目的總體量比本項目商業部分稍大，但是商業自身定位不明確，光依靠區域的商業環境和人口支撐，產品沒有賣點，導致失敗。金楓美麗湖廣場本項目開發商實力中小開發商知名開發商地理位置優勢稍遜項目規模優勢稍遜項目檔次區域中低檔未定業態競爭相當相當酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓商業廣場東門町 東門町位于蘇州市珠江路西、花苑東路南，緊靠蘇福路凱馬汽車城、近鄰木瀆古鎮成熟片區、距離新區獅山路約4公里，屬于木瀆鎮大力規劃發展的區域。包含酒店式公寓和綜合

33、商業廣場2種業態，項目周邊有蘇福路、珠江路等主干道快速連接市區環線高架及規劃建設中的金楓路中環高架，交通發達、出行便捷。目前主力產品 東門町項目目前已銷售酒店式公寓為主，主力面積52-62，5.7米挑高，銷售均價10500元/，商鋪也在同步銷售，面積從20-2800平米不等，售價2-5萬元不等。對于本項目的影響：項目是區域內商業建筑風格最為有特色的項目，起商業部分為傳統的蘇州園林古鎮風格，酒店式公寓則顯得相對常規，距離本項目約2公里，為間接競爭關系。東門町本項目開發商實力中型開發商知名開發商地理位置劣勢優勢項目規模優勢稍遜項目檔次區域中檔未定業態競爭相當相當睿峰商務廣場酒店式公寓商業廣場配套商

34、業 睿峰商務廣場傲居金楓路商圈核心，新城西板塊中央，左擁城西繁華，右御老城古韻。同樣為酒店式公寓+商業廣場的形式，立體化的交通網絡縱橫交織，瞬間接駁城市一線繁榮。5分鐘直達輕軌1號線,城市中環龍脈將現，輕松抵達蘇城各處。目前主力產品 睿峰商務廣場目前的主力產品為48酒店式公寓，4.49米挑高，銷售均價8000元/，商業部分為開始銷售。對于本項目的影響：金楓路又一商業綜合體項目，同樣由合景開發，在區域內檔次定位為中檔，與領峰形成高檔和中檔的區別定位，距離項目約為1公里，直接競爭產品。睿峰商務廣場本項目開發商實力知名開發商知名開發商地理位置劣勢優勢項目規模優勢稍遜項目檔次區域中檔未定業態競爭相當相

35、當大運城商業廣場商業廣場五星酒店酒店式公寓酒店式公寓 該項目是蘇州市超大型商業項目之一，總建筑面積約40萬方、投資近30億元，集中了五星級酒店、5A寫字樓、大型購物中心、大型超市、高級公寓等一流物業形態。大運城在蘇州首次倡導“時間消費”的全新理念，以絕對領先之態傲領蘇州城西乃至蘇州的商業模式變革。寫字樓目前主力產品 大運城是區域內的目前尚未開始銷售的規模最大的商業綜合體項目，其業態豐富，從項目規劃來看，集中型的商業和酒店式公寓將會是起主力產品。對于本項目的影響：大運城與合景領峰的MALL的誕生將徹底顛覆金楓路沿線的商業格局，從目前的區域現狀來看，商業供應量已經過大，氛圍的養成還需要相當長的時間

36、，大型商業綜合體對于本項目有很大的影響。大運城本項目開發商實力知名開發商知名開發商地理位置稍遜優勢項目規模優勢稍遜項目檔次區域高檔未定業態競爭優勢稍遜一號商鋪 1號商鋪是一個純商業項目，位于木瀆新天地地下層，與地鐵直接相連，包含服裝、餐飲及生活配套類等相關業態。有其他商業項目無可比擬的交通優勢，商業地位極其突出、區位優勢得天獨厚。商鋪間將進行有效的串聯，使得商場內人流被均勻分配到店內，與步行街進行人流的互動與共享。商業廣場目前主力產品 一號商鋪是一個純商業項目，目前主力商鋪戶型為10-15平米的小戶型，最大商鋪面積不超過300平米，銷售價格從7500-29000元/不等。對于本項目的影響：位于

37、地鐵木瀆站出口，純商業項目，目前已經有少量稍加進駐，對于本項目來說雖都處于地鐵沿線，但是距離較遠，屬于間接競爭項目。一號商鋪本項目開發商實力中型開發商知名開發商地理位置相當相當項目規模優勢稍遜項目檔次區域中未定業態競爭相當相當項目名稱項目類型總體量（）酒店式公寓體量（）酒店式公寓去化率商業體量（）商鋪去化率合景領峰住宅+酒店+辦公+公寓+MALL+商業街51893175000未開盤60000未開盤浙建楓華紫園住宅+公寓+商場3050007500035%20000未開盤金楓美麗湖廣場酒店式公寓+商業廣場480002000020%2800010%東門町酒店式公寓+商業廣場740004300025%

38、3100040%睿峰商務廣場酒店式公寓+商業廣場830005300035%30000未開盤大運城住宅+酒店+辦公+公寓+MALL400000約 150000未開盤約 120000未開盤一號商鋪商業廣場33000無無3300040%總計：281000204000 不計算區域內已經售完的酒店式公寓和已經運行成熟的商業業態，在距離項目半徑2.5公里內，就目前已知的和可以推算出的區域供應量來看，酒店式公寓的供應量達到28萬方，商業供應量達到20萬方，項目于區域目前的人口現狀來說，供應量過大，競爭異常激烈。區域總結項目市場定位項目指標屬性：項 目面積（平方米）備 注總占地面積68332.5住宅占地面積：

39、57483.7商業占地面積：10848.8容積率2.579住宅容積率2.5商業容積率3容積率建筑面積176255.65住宅建筑面積：143709.25商業建筑面積：32546.4建筑密度住宅地塊20%商業地塊50%綠地率住宅37%商業20%建筑高度住宅80米；商業100米70/90限制住宅90平米戶型建筑面積占比達40%以上項目指標屬性解讀：商業容積率3|商業建筑面積 32546.4|限高100米|建筑密度50%常規商業容積率，適用于多種商業業態，商業形態可靈活組合。超過3萬平米的商業體量，相對于住宅14萬方的體量來說比例過大，不適于針對本項目住宅建設社區配套商業。相對于項目占地面積，商業部分

40、100米的限高對于項目的發展建設不會造成影響。無論建設何種形態的商業建筑，50%的建筑密均能夠做到。從商業供應來看，盡管具有很強的市場影響力，但是依然存在著切入市場，實現成功銷售的市場機會l從目前已知的項目供應和木瀆鎮的土地供應來看，政府對于區域功能的定位總體來說更偏重于商業項目的發展，居住功能相對弱化，也就是說，木瀆未來房地產項目的發展不能僅僅依靠本地的客戶支撐。l項目區域內多個商業綜合體出現，產品相似度高，對于區域整體的投資能力和消費能力都會是一個挑戰，準確的市場定位和新穎的營銷模式決定了區域內項目是否能夠成功。供應角度：市 場 供 應 充 沛 木 瀆 未 來不 缺 少 商 用 物 業 的

41、 供 應需求角度：區域前景好，需求潛力大，存在市場進入的機會l道路交通和軌道交通的成熟預示著區域內的人口導入將會更為容易，這也是木瀆鎮能形成目前的發展狀態的一個重要的原因。l項目天生就面臨著區域各個項目的競爭壓力，但是良好的市場基礎和區域的集群效應也為項目創造了一定的市場機會。供求分析商圈主要消費人群分析蘇福路商圈中小企業老板及商務人士占消費群體30%的比重游客人群木瀆古鎮的旅游資源，吸引了大量外來商旅人員的聚集，占消費人群10%的比重私營業主 目前市場上的餐飲、休閑、娛樂消費以大眾化為主，新區以南、木瀆、胥口附近住宅居民占消費群體25%的比重周邊住宅居民 中產階級人群木瀆現有大量的中小企業白

42、領、工廠中層人士，以及金楓路創意創業產業的消費群體占消費人群30%的比重學生消費團體蘇州科技學院及大學城聚集了的學生群體占消費人群5%的比重消費客群通過地塊屬性分析,符合地塊性質的各類產品可行性有以下幾種功能類別投資收益方式建筑形態酒店外包經營或自行經營（或整體出售）高層塔樓、板樓酒店式公寓可分割銷售/出租高層塔樓、板樓商場外包經營或自行經營（或整體出售）集中型MALL商鋪可分割銷售/出租開放式商業，商業街有市場需求但銷售難度大便于銷售但競爭激烈體量不夠且競爭激烈可用于自身商業配套物業類型餐飲娛樂五種定位方向選擇比較領導者挑戰者跟隨者填空者項目體量有限制，且項目區域內不缺少綜合體項目，且本項目

43、開發進度相對落后，存在劣勢。產品創新、營銷創新，加上區域有力的市場支撐，存在市場切入機會點。區域雷同產品繁多，本項目商業規模不夠大，只能跟隨市場，參與市場中的同質化競爭。填補市場空白，但市場支撐不足，短期內難以經營酒店式公寓補缺者以差異化競爭，滿足項目自身客戶的配套需求，形成人流共享業態互補。小型配套商業綜合型商業項目新專業市場定位方向可以看出：本案位于：“金楓路商業中心”和“長江路（專業市場）”交匯處“政府開發建設的焦點商貿區域”未來發展：隨著蘇州向西開發，木瀆優越區位逐漸顯現，在“十一五”規劃中，木瀆建設目標是“建成蘇州西南部商業副中心”而本案能借此契機發展成為城市商業副中心中有利的業態補

44、充和人流聚集點目標市場看看“金楓路商圈”和“長江路商圈”金楓路商圈創意街區成型后將成為蘇州西部最大的城市綜合體。辦公商業生活配套50萬平方米,入駐企業近150家 蘇州博濟科技創新園11萬方 蘇州東創科技園 16萬方 吳中國家科技創業園 5萬方 金楓高新產業園7萬方 長江路商圈是蘇州戰略發展的“12個次商業中心之一”。江南汽配市場蘇州凱馬廣場蘇州最大的汽車市場板塊將形成華夏五金機電城 企業集群專業市場集群未來人流量非常大，同時也預示著相關商機的滋生。目標市場 很明顯，本案的區位、交通、建筑體量都具備打造商住配套中心的條件，而在操作和執行上同時滿足挑戰者和補缺創新兩種角色。我們需要做的是：以市場需

45、求為導向，發現需求，給予別人不能給予的。給予別人不能給予的，正是我們對本案操作的核心價值所在！挖掘市場最大需求，最大程度滿足區域市場需求 我們項目的核心價值所在目標市場金楓路商圈最專業的生活配套中心商住結合的產品功能定位符合市場需求操作難度低小型配套商業+酒店式公寓總體定位從企業資金角度考慮 從本項目開發而言，難度小、利潤大、銷售快是這個方案最大的優點，酒店式公寓可以獨立銷售也可以整體作為產權式酒店整體銷售，直接銷售不需要長期的回報承諾，并將項目利潤最大化，銷售速度也快。戰略分析 容易招商，容易經營，社區配套型商業對于統籌招商要求低，可以交給業主自行解決，對商家的組織管理較簡單，酒店式公寓只需

46、引進專業的管理公司管理即可。從項目經營角度考慮戰略分析商業產品定位建議n由于周邊商業體量巨大，因此建議設置主題性社區商業，其余體量做為小面積酒店式公寓、增加去化速度。園區客源木瀆鎮區客源成熟住宅區客源項目未來居住區客源項目周邊客源 項目所在區域未來支撐客源豐富，商業項目的成功與否和區域的消費能力以及消費總量。從投資角度或者消費角度來看，都有比較充足的支撐。但是區域內商業體量巨大，以目前的商業格局來看，各個層次的消費需求都將會得到滿足。項目所在區域作為蘇州市新誕生的產業開發區來說，能夠滿足區域人口特定且必須的生活需求將會是重中之重。主題型的商業更容易找到切入點。客群種類生活需求購物需求投資需求娛

47、樂需求商務需求家庭需求包括日用品的采購、餐飲、美發、金融服務等包括家電采購、服裝箱包、化妝品、運動器材等包括金融投資、實業投資、創業投資等包括KTV、游藝、酒吧、會所、桌球等包括高檔餐飲、會務服務、商旅住宿等包括青子活動、兒童教育、兒童游樂等私營業主周邊居民游客人群中產階級學生群體區域現狀滿足滿足滿足滿足滿足空白區域可群眾有家庭消費需求的客戶是占區域內最大比例的客群，而且目前供應市場空白。n從目前項目周邊的商業滿足情況來看，能夠滿足家庭親子需求，兒童教育需求和兒童游樂需求的商業項目目前仍然是空白，兒童型的主題商業符合了區域的市場需求，同時對于項目的體量、位置等硬性指標敏感程度相對較低，同時也能

48、帶動項目自身酒店式公寓和住宅產品的銷售，增加項目賣點，所以我司認為將商業體量中的一部分用來建設：兒童主題會所項目住宅產品主題商業產品功能互動：主題商業市重要的配套設施客源互動：拓寬了商業部分的客戶面兒童主題會所增加項目住宅家庭客戶關注度增加商業部分投資客戶關注度良性循環注重配套注重升值純投資產品擴展為實用產品居住功能產品附加值提升項目產品定位規劃理念n整體開放式的街鋪形式，廣場建筑以2至3層低層為主，廣場中央綴以一條南北相向的景觀水池，營造舒適的購物環境，同時符合年輕人的購物習慣。n地面整體抬高1.5米，下挖3.5米。減少下挖的面積，有效控制建設成本。同時臺階式的步入方式體現了項目高端的氣質。

49、n地下一層，地面兩層，人群可以自由上下各個樓層，每個樓層之間通過樓梯相連，形成一個完全開放的商業空間。1.5米商業地塊平面圖n由于周邊商業體量巨大，因此建議設置主題社區商業及街鋪，其余體量做為小面積酒店式公寓，作為住宅和主題會所的配套。n商業地塊布局為：北面一棟29層酒店式公寓；商業設置為-1F、1F、2F共三層。經濟指標經濟指標占地面積10848.8建筑面積32600酒店式公寓20800商業11800容積率容積率3.00 3.00 建筑覆蓋率建筑覆蓋率42.40%鳥瞰效果圖東南角鳥瞰圖西北角鳥瞰圖總高91米 層高3米酒店式公寓地面兩層、地下一層商業街鋪兒童會所主題商業n廣場不僅將大型超市空間

50、引入其中，更著力塑造“游歷式商業體驗”，體現時尚的規劃設計理念，營造人性化、商業化、全天候的商業景觀。n以兒童為主題的會所，提供了本項目及周邊樓盤年輕客群的實際需求，填補市場的空白。兩層的大型超市三層的兒童會所街鋪商業布局n-1F，地下一層主要規劃為超市、兒童會所及少量街鋪。n由于超市內部空間需要整齊、規整的大體量空間。由于結構的需求，若設置在酒店式公寓下方，會造成超市空間的瑣碎，不利于超市的布局，因此超市設置在遠離酒店式公寓的南面。n酒店式公寓的客群多是帶孩子的老年人居住，因此會所的位置緊靠公寓，通過地下一層走道可以直接來往于會所和公寓之間，方便了幼兒及老年人的自由行動。超市街鋪兒童會所商業

51、布局n1F，主要規劃為超市、兒童會所及街鋪。n超市分地下一層和一層，共兩層，總面積3500平方米，能夠滿足周邊住戶的基本生活需求。n兒童會所里主要是一些專為嬰幼兒準備的保健、活動、教育場所。n街鋪開間為6*12米，主要是延金楓路和北面，商業價值較高。超市街鋪兒童會所商業布局n2F，主要規劃為兒童會所及街鋪。n兒童會所分地下一層、一層和二層，共三層，總面積2800平方米，能夠滿足周邊住戶對嬰幼兒的保健、活動需求。n二層主要以小面積街鋪為主，單間街鋪開間為6*12米。小面積商鋪總價低，有利于后期銷售。n街鋪三層總面積5500平方米。街鋪兒童會所兒童會所n針對不同階段的特殊需求進行針對性服務。懷孕期

52、間主要從產前、產后嬰兒的喂養、健康保健和產婦的形體恢復、心理健康等提供全面、專業的服務，有嬰兒喂養、產婦月子套餐、產婦產后康復、瑜珈課程和心理輔導等，對嬰兒24小時看護保證產婦足夠睡眠，為產婦和嬰兒的健康提供保證。兒童會所n0-4歲嬰兒-嬰兒會所走的是高端路線：集嬰兒游泳、游戲、VIP廳為一體。育嬰師還能為寶寶游泳、洗澡、撫觸，進行早期智力開發與教育。此外，會所環境幽靜、溫馨，有利于產婦身體康復。n4歲以上兒童-以學前教育為主題，營造書卷氛圍濃郁的圖書館，兒童活動室等。會所主題會所設施及服務Kids Club會所設兒童導師辦公室、兒童電腦教育中心、兒童創作室、兒童游戲樂園，開辦各項專業導師教授

53、的兒童課程；“兒童迷你天地”，放置多部名廠汽車的袖珍電動游戲版，讓小住戶享受馳騁之樂，并學習交通安全規則及認識著名的人文歷史引入高水平外教,給孩子一個有品質的明天，作為重要配套，解除家庭的后顧之憂！兒童會所配套主題商業n由于商業體量相對較小，周邊年輕客戶較多。以年輕客戶及嬰幼兒的需求做主題招商，比如兒童服裝店、玩具店、咖啡、桌游、面包店等社區項目配套。商業立面效果n商業整體兩層設計。本項目主要購買客群為年輕一族，整體立面風格建議采用以玻璃幕墻為主的現代風格，強烈的時代感和設計感，迎合年輕客戶的喜好。n商業街鋪主要以迎合年輕人的喜好，主營文化娛樂、零售、餐飲、銀行等業態。周邊酒店式公寓戶型分析n

54、楓華廣場 50平米LOFTn缺少自然采光，除了客廳和主臥，其余功能間均沒有自然采光，嚴重影響居住舒適度。n餐廳正對次衛，后期使用舒適性較低。n睿峰商務廣場 48平米LOFTn缺少自然采光，除了客廳和主臥，其余功能間均沒有自然采光，嚴重影響居住舒適度。n餐廳正對廚房，后期使用舒適性較低。n廚房空間較小，后期使用不便。n傳統酒店式公寓設計，采光窗數量太少，功能區不明顯，居住舒適度較差。推薦酒店式公寓戶型n戶型面積較小，功能齊全，控制總價，提升戶型性價比。n類公寓戶型，功能分區明顯，各區域都有獨立自然采光，提升居住舒適度。n48平米一室兩廳。n利用衛生間，將客廳與臥室相隔，避免了傳統酒店式公寓分區混亂的情況。n48平米一室兩廳。n利用衛生間，將客廳與臥室相隔，避免了傳統酒店式公寓分區混亂的情況。n獨立廚房設計，整體戶型類公寓化。n33平米一室一廳。n臥室、衛生間、客廳、廚房全明，功能分區明顯。酒店式公寓立面效果n本項目主要購買客群為年輕一族，整體立面風格建議采用以玻璃幕墻為主的現代風格，強烈的時代感和設計感，迎合年輕客戶的喜好。n多采用豎向線條有助于提升項目視覺高度，與住宅立面形成較強的反差，增強視覺沖擊力。n簡潔的造型配合不同材質的組合營造出超越時代感的立面效果，成為標桿性項目。n酒店式公寓總建筑面積2萬平米,共29層，總高91米。住宅立面效果圖謝謝