1、銅仁市市場調研報告一、 調研對象及方法的選取1、 調研對象：銅仁專業市場、市區街道以及火車站、步行街等商圈。2、 調研方法：“三維空間法”即通過“點、線、面”對城市城市規劃、市場功能布局、商業氛圍等了解。“點”即為專業市場及房地產項目，“線”即為城市商業街道，“面”即為城市商業圈。3、 調研實施：通過詢問、假扮投資者以及同行等方式對專業市場、街道、商圈了解業態的規劃、經營情況、租金高低、經營業態種類的統計等。4、 調研時間：2014年6月277月7日二、 城市結構和城市發展規劃分析 為適應銅仁市及銅仁地區經濟社會發展的需要，強力推進銅仁中心城區發展為大城市，實現貴州東北乃至“湘渝黔”交界區域核

2、心城市的目標，銅仁市人民政府編修發布銅仁市城市總體規劃（2009-2030）。1、規劃范圍： 銅仁市行政轄區范圍，國土面積1515k，現狀（2008年）總人口37.4萬人。遠景包含大興鎮，國土面積98.4k，人口1.9萬人。2、城鎮體系空間結構 在市域范圍內構筑“一心兩軸三組團”的市域城鎮體系空間結構。一心：即銅仁市中心城區，它是構成銅仁市城鎮空間的極核，也是銅仁地區城鎮體系的一級中心城市。兩軸：其一是沿松從高速公路走向的城鎮和第二產業聚合軸；其二是沿杭瑞高速公路走向的旅游城鎮和旅游產業聚合軸。三組團：分別選擇壩黃、漾頭、茶店作為市域城鎮發展的重點組團。3、中心城區總體布局規劃城市空間結構 銅

3、仁城市空間結構為“片區-組團狀”。因山脈和地勢分割，中心城區形成“兩大片區和三個組團”。即錦江老城片區、川硐-譚木橋新城片區、大興工業組團、燈塔倉儲物流及加工業組團、魷魚鋪工業組團。各組團之間相對獨立，其功能各有不同，相互之間通過城市干道路網聯系，使之構成有機體。三、 城市商業分布及概況火車站區域1、銅仁市區商圈分布金灘市場 傳統商業集中于大小十字區域，政府主要部門、重要企事業單位所在主要集中在城市南部，而新型商業主要分布在東太大道、清水大道區域、金灘和火車站區域，市政配套設施現已完善，商業氛圍濃厚，交通便捷，人流車流量大，經營氛圍佳。2、商圈的界定由于銅仁地勢狹長和城市規模的限制，整個城區在

4、規劃上不可能規劃出比較有規模、有規則的商圈。所以大致將銅仁市區商業分為以下幾類商圈： 金灘類商圈類商圈西門橋類商圈類商圈：零售業為主的商圈 以西門橋為核心的市中心購物休閑娛樂商圈，包括大小十字百貨商鋪、錦江廣場、紅色28、時代商匯、銅仁商城等，該商圈內大小十字主要集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于銅仁市內傳統商業中心，輻射范圍大。類商圈：低檔位商品零售、批發市場、專業賣場為主的商圈 以金灘為軸心區域。該商圈內業態門類復雜，主要集中了服裝鞋帽、通訊器材、電器、家具、建材等業態。主要功能是對類商圈進行有效補充，已經形成較為成熟的家電、家具等專業賣場，輻射強度大。而以服裝、小商品等零售類而

5、言，商品檔次較低，吸引不同層次的消費群體。 類商圈：包括社區商業，提供配套服務為主的商圈 是指以道路為中軸，由居住區圍合而成的區域。這類商圈數量多而分散，商圈內業態種類以配套服務為主，大多數是以臨街商鋪的形式出現，通常規模不大，檔次參差不齊。輻射范圍較小。 3、商業租金情況分析銅仁市商業租金主要以金灘批發市場、東太大道沿街鋪面、步行街商圈為代表。整體商業市場租金水平均不高，最繁華且租金最高的類商圈（步行街）年租金僅為8-12萬/年，同時由于經營業態不同、位置、面積等原因反而不影響租金高低。而且銅仁整體市場租金基本維持在6-8萬/年，相差空間不大。位置商家經營面積()年租金(元/年)單位租金（元

6、/月）東太大道牛肉粉館708萬95老三電器1008萬67南長城路立新家電909萬83興達商行1107.8萬59步行街領跑鞋店409.5萬198新世界女裝14016萬95火車站卡樂滋餐飲607.5萬1044、典型商圈介紹（1）、類商圈（步行街商圈）步行街位于銅仁市中心大、小十字之間，約200米長、近20米寬。步行街包括金訊商場、地王廣場、陽光商城、商業休閑街、文化步行街等等，形成了以民主路步行街為中心的商業圈，在這一區域，集中了上千家商鋪，各類商品琳瑯滿目，聚集了旺盛的人氣，是市民購物、飲食、娛樂，乃至閑逛的最佳場所，也是銅仁現有最繁華的商業圈。一樓臨街租金約80600元/月，二樓60120元/

7、月。 （2）、類商圈（金灘商圈）金灘商圈以金灘為中軸線，主要集中了服裝鞋帽、餐飲、娛樂會所、通訊器材、電器、家具、建材等業態。是銅仁市區次商圈，繁華程度僅次于步行街商圈。租金水平在70150元/月（3）、類商圈（東太大道沿街）東太大道是銅仁市區內的主要交通要道，以道路為中軸沿街商業主要以酒店、酒樓、休閑娛樂、餐飲、建材、便利店等業態商業為主。鋪面面積在4560之間，租金水平在60120元/月。5、商業業態分析銅仁市碧江老城區商家總計約2300家，主要集中在金灘市場以及火車站商圈和步行街商圈。業態主要以建材批發、農副產品批發、服裝、餐飲、家用電器為主。6、整體商業分析總結（1）、商業集中：由于銅

8、仁市政府規劃，分為碧江老城區、碧江經濟開發區、萬山經濟特區。碧江老城區是整個銅仁市的核心，商業全部集中在此，同時也是整個銅仁最繁華的區域。萬山區由于礦業的發展支撐，無集中商業，主要以工業發展為主。（2）、街道商業：銅仁市街道結構簡單，只有清水大道和東太大道兩條主干道貫穿市中心，連接萬山區。沿街商業主要以零副食、煙酒、餐飲為主，且租金基本均在6-7萬/年。（3）、商圈層次清晰：整個銅仁商圈消費層次非常清晰，分為第一商圈和此商圈，第一商圈主要在步行街，該商圈消費較高，高檔餐飲、品牌集中于此，此現象主要是由于銅仁沒有大型高檔購物中心。次商圈主要以市場為主，屬于低檔消費，但人流集中。四、 專業市場調研

9、分析整體專業市場分布銅仁市的專業市場主要分為兩部分：在營業專業批發市場和在售專業市場。在營業專業批發市場主要有：由金灘建材市場、金灘汽車用品批發市場、金灘農貿市場等組成的金灘批發市場、東太建材市場以及南長城建材城。在售專業市場共計5個，分別為銅仁義烏小商品城、西南國際商貿城、現代商貿物流園、萬豐國際商貿城，笑哈哈國際建材城。南長城建材城笑哈哈國際建材城現代商貿物流園東太建材城金灘綜合批發市場萬豐國際建材城西南現代國際商貿城銅仁義烏小商品城 在營業專業市場 在售專業市場五、 專業市場個案分析1、笑哈哈國際建材城（1）、項目概況項目位置銅仁市碧江新城區燈塔工業園8號占地面積2985畝建筑面積220

10、萬銷售價格1F 10000均價 2F 6600銷售期數二期銷售政策二期2F 一次性95折 3F認籌5千抵2萬銷售率一期于2013年營業 二期1F已售罄 2F銷售95% 3F認籌中業態規劃1、2、3F全部為服裝批發零售層高1F 5.2M 2F 4.5M 3F 4.2M開間、進深4M、8M招商政策十年返祖協議，前3年每年返祖8%，后7年隨行入市（2）、開發背景該項目由銅仁市政府重點招商引資項目，由央企中核工業集團斥資57億元打造，由笑哈哈公司運營管理。據說該項目是由于銅仁市政府向中核工業集團借貸借貸而無力償還，市政府通過土地出讓補償的方式給予中核工業集團公司開發。（3）、項目規劃簡介項目由中國核工

11、業銅仁基礎建設投資有限公司投資，銅仁佳誠置業有限公司發展運營的笑哈哈中國中西部國際商貿物流城項目，位于燈塔循環經濟工業物流園區內，總占地規模約2690畝，總投資近57億元，可提供58萬個就業崗位，建設期為5年分3期完成。項目利用交通優勢 “三縱兩橫”規劃為“五區一園”，即為：生活資料區、電子產業商務專營區、農副產品專營區、現代物流倉儲區、東部產業生產區、民族異域風情婚慶主題園。服裝區、家居建材區電子產業商務專營區農副產品專營區汽車、農機、鋼材區物流倉儲區異域民族婚慶主題園區東部產業生產區建材區 （4）、項目整體規劃建材家居市場項目整體分為三期開發，一期規劃有武陵融化國際車城、農產品集散交易中心

12、、錦源民族風情街、建材家居市場、紅星美凱龍生活物資城。二期規劃為：笑哈哈標準廠房。三期規劃為鐵路轉運專線。電子商務區民族風情街區、婚慶主題園四季青服裝城物流倉儲中心1000萬噸鐵路轉運中心農產品集散交易中心紅星美凱龍生活物資城武陵融化國際車城標準廠房區 項目一期 項目二期 項目三期武陵融化國際車城：武陵（銅仁）融華國際車城位于銅仁市貴州碧江經濟開發區，占地1000余畝，建筑面積約88萬，總投資預計40億人民幣。車城內布置有4S店、名車館、二手車交易中心、汽摩配件中心、汽車美容裝飾、汽車大賣場、汽車文化休閑、旅游集散中心及綜合服務商業配套的車管所汽車檢測、金融、銀行、保險、企業家之家、星級酒店、

13、汽車影院、汽車咖啡酒吧、極限越野車體驗場、車友俱樂部、卡丁車俱樂部、地下電玩城及配套住宅。農產品集散交易中心：占地面積536.35畝，建筑面積41.90萬平方米。設十大交易市場（蔬菜、水果、糧油、干貨調料、茶葉、水產禽蛋、副食、凍品、農機農具、種子等）；八大中心（檢測檢驗、電子結算、分揀加工、物流配送、電子商務、商品會展、電子監控、辦公服務）；一個萬噸冷庫；一條名優特農副產品風情街。將形成年交易量達350萬噸，年交易額近300億元，聚集日人流數量超過2萬人的農產品集散交易中心。錦源民族風情街：項目總建筑面積約1.7萬平方。整體由購物、休閑、餐飲、娛樂四大業態類型組成，是為銅仁市首家文化休閑街。

14、商業街兩端將形成最具聚客能力與吸引力的大型特色餐飲主力店龍頭，成為帶動整個街區商業發展的核心引擎，同時與笑哈哈美凱龍生活物資城相輔相成，實現錦源民族風情街的旅游文化與商業消費的人流互動，從而使其成為銅仁市文化旅游與消費的核心主軸。紅星美凱龍生活物資城：總建筑面積43萬平方米，設七個分區，十個批發市場門類，配套有頗具規模的酒店、住宅、民俗商業風情街。其中包括13萬方建材、五金、燈具、服裝、小商品、家電、電子數碼等綜合類市場；銅仁首家4萬方中國家居第一領導品牌紅星美凱龍家居旗艦市場；還有13余萬方煙酒茶及副食品、酒店用品市場，近9000方高地商務酒店、1.7萬方民族風情商業街，以及6.4萬方配套住

15、宅。笑哈哈標準廠房：笑哈哈標準化廠房共有9棟，總建筑面積12.89萬平方米。將打造集標準廠房、研發廠房、企業辦公及配套住宅和商業一體化的現代化工業園，形成產業的規模化、配送的一體化、信息的透明化、管理的標準化、配套齊全化的新型工業運營模式。鐵路轉運專線：項目占地1460畝，總投資30億元人民幣，年設計理貨能力1000萬噸。主要修建散裝鐵路專用線、危貨鐵路專用線、集裝箱鐵路專用線及配套的綜合倉儲、貨物集散、汽車甩掛、綜合服務、增值加工、公鐵聯運、公路客運服務、物流機械、中儲糧及農產品、海關、大型停車場等11個功能區。（5）、一期整體規劃一期建材市場一期四季青服裝城一期美凱龍家居建材城一期電子商務

16、專營區項目一期規劃為笑哈哈美凱龍生活物資城，總建筑面積43萬方：建材區、服裝區以及電子產業商務專營區等。目前一期建材市場以投資運營、四季青服裝城銷售中且已與杭州四季青達成合作協議。紅星美凱龍建材城已封頂竣工，總建面4萬方。該地塊相當于私人訂制，在動工前期便已達成招商協議，預計年底營業。（5）、一期建材城一期建材市場建筑面積9萬平方米，建有商鋪1300余套。市場規劃為A、B、C區，共計16棟。其中A區7棟、B區4棟、C區5棟。建筑形態為地上3層、地下1層。C區A區B區、 市場業態規劃及布局項目一期建材市場內部A、B、C區之間通過內外走廊連接，其中走廊寬度約為4.5米，A區中庭設計面積約150。一

17、樓層高約5米、二樓層高約4.8米、三樓層高約4.5米。業態規劃細分表： 樓層/區域A區B區C區1F陶瓷衛浴、陶瓷板材、門窗、陶瓷2F燈飾、家私吊頂、電器、廚衛用品燈飾、墻漆、油漆3F家紡、布藝窗簾、布藝笑哈哈一期建材市場1F規劃布局圖笑哈哈一期建材市場2F規劃布局圖笑哈哈一期建材市場3F規劃布局圖、 市場運營情況目前市場入住經營商家約150家，入住率為80%。空余鋪面約350個，主要集中在C區。、 市場招商情況市場于2013年9月運營，為培育市場運營成功，整體市場免租兩年于2015年9月結束。兩年后租金1、2層租金全部按30元/月計算，3層租金在15-20元/月。市場于2012年開盤，當時銷售

18、價格為2000-3000元/，由于項目服裝城的規劃及銷售啟動，目前銷售價格為5000-6000元/。（6）、一期四季青服裝城、市場簡介該市場由中國服裝批發第一城杭州四季青服裝城和中國童裝批發第一城織里童裝城聯合入駐打造西南地區規模最大的專業零售、批發市場，由四季青管理公司簽署10年2.4億管理權運營管理。市場整體共23棟，共計1980個鋪，分為3層，每層約660個鋪位。2層主力面積區間約30-40。整個服裝市場內只有樓梯設計，并無手扶電梯。只在中心廣場處設兩臺觀光電梯，方便顧客上下地下停車場，且地下停車場因地勢高低原因只有在19、20棟下面才有。 市場內過道約2.5米，1F層高約5.2米，局部

19、6米，2F層高約4.5米，3F層高4.2米。、市場業態規劃布局業態規劃：1F為家紡、首飾。2F為男裝、女裝及精品區。3F為童裝、玩具、母嬰用品以及品牌折扣區。下圖為：市場2、3F業態規劃圖： 、入住商家目前已入駐簽約商家約有600家，主要以國際一、二線品牌為主，國內一線品牌為輔。入駐商家有、BOSS、LV、香奈兒、普拉達、歐米伽、彪馬、南極人、古奇等商家。、銷售情況目前一樓于2013年銷售，當時售價約6000元/，購買條件須提供營業執照方可購買，現已全部售罄。2樓目前銷售98%，剩余約23個鋪。售價約6600元/，一次性97折，按揭無折扣。3樓目前認籌中，5000抵2萬，大約已認籌40個左右，

20、主要集中在中心廣場位置較好的地方。、客戶群體：主要以金灘市場邵東、邵陽、重慶生意人為主。對于銅仁市市政規劃比較了解，同時也見證金灘市場的興起，所以對于大型專業市場比較關注了解，且相信市場。、招商政策1F由商家自營，2、3F簽訂10年返祖協議，前3年按每年返祖8%計算，在簽訂購房合同時，直接抵扣房款，所以2樓目前的成交價格約5000元/。3年以后的返祖與四季青運營公司根據市場租金按9：1分成。、運營管理政策1、市場內設推廣經營中心，3年3000萬專項推廣基金。投放基金主要用于：戶外廣告推廣、報紙、電視、媒體、網絡、移動電視等。定期在電視、報紙免費為商家發布活動信息，提高商家知名度。2、市場內設網

21、上商城和官方網站，在內部形成供求信息及行業動向信息平臺，外部通過行業協會等部門于相關網站合作，打造批發零售采購的網上交易平臺。3、與政府和相關部門聯手承辦服裝服飾交易展覽會等系列經營推廣舉措。4、政府支持：入住的商家政府在工商稅務和商家住房提供免稅政策，對于子女入學教育采用直接就讀形式。5、市場設立大型物流中心，60萬方倉儲物流，可根據客戶自身需求，提供優先租賃的條件。2、現代商貿物流園（1） 、項目開發背景現代商貿物流園由湖南懷化市寶慶商會會及旗下的貴州銅仁市現代商貿物流公司投資建設。懷化市寶慶商會成立于1990年，現有2萬余會員，總資產500余億，是國內知名的民間商業組織。現會員企業有雄風

22、集團、華創集團、德天集團、花團集團、海聯集團、佳惠集團、凱邦置業、懷仁藥業等中小企業800余家。（2） 項目簡介項目成立于2011年12約21日，占地800畝，總建筑面積135萬平方米，投資規模40億，投資建設期限5年，是集副食批發城、60萬物流倉儲運輸、大型百貨、大型五金建材城、大型家電電腦城、酒店公寓、5星級酒店為一體的一站式城市綜合體。（3） 項目位置現代商貿物流園坐落于未來銅仁市新城中心，距離川硐教育園僅三公里，東臨涼灣大道，南接公務員小區，西靠濱江大道，北連接規劃路，毗鄰客運站，與碧江區政府隔路相望，緊鄰鳳凰機場，高速公路北、大興兩個互通口。（4） 物流園規劃輻射商圈、 核心商圈：以

23、現代商貿物流園為源點，便捷交通優勢及未來新城規劃，覆蓋整個銅仁市、周邊鄉鎮，形成第一層核心商圈。、 基本商圈：以銅仁新城為起點。輻射覆蓋銅仁以下松桃、江口、印江、石阡、麻陽以及湖南鳳凰、吉首、懷化等20余個縣市，形成銷售額數十億級的第二層商圈。、 影響商圈：以銅仁為圓點，以大黔東區域平臺，跨越貴州、湖南、湖北、重慶、廣西五省市，輻射千萬級的人口市場，構建五省商貿物流網絡。、 輻射半徑1000公里，占比15%批發市場份額，20%物流份額。（5） 業態功能布局簡介 大型倉儲物流基地：基地規劃總面積60萬，保障300萬客流，2500萬噸倉儲中轉貨物。該基地是銅仁市“十一五”規劃中發展特色產業的重點內

24、容，也是市政府重點招商引資項目，唯一支持的最大物流集散園區，也是銅仁物流行業協會總部所在地。 國際化物流信息大廈：規劃總建面10萬，共19層，總樓高75米，4臺客梯、2臺貨梯。配套：物流協會會員單位、信息咨詢、國際貨運代理、保管代理、外貿代理、大件散貨運輸、包車租運業務、商業期貨、保稅儲存。 大型倉儲物流區：配送網絡遍及武陵片區主要市、縣及國內各省（貴州、湖南、廣東、廣西、福建、浙江、江蘇等）省會及省下屬地級市、縣、區。配套：倉儲、運輸、停車場、貨代、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息等相關物流配套。 五金建材城：基礎建材與木材、五金工具、電工電料、管材管件、墻地面材料、衛浴產品、陶瓷潔具

25、。 副食品批發城：茶葉、煙、酒、飲料、糧油、餅干、調味、特產、炒貨、方便食品、糖果果凍、奶粉及奶制品、保健品等。 百貨服飾批發城：日用百貨、服裝、玩具、飾品、皮具、鞋子、皮包等。 家電批發城：電視、空調、冰箱、音響、洗衣機、冰柜、電磁爐、電飯煲、小數碼產品、小家電等。以總經銷、地區經銷商批發為主，零售經營為輔。 家具批發城：各類餐桌、沙發、辦公家具、家用桌椅、柜子、酒店用品、竹制品、草莓品等。 農副產品批發城：蔬菜、水果、糧油、干貨、特產等。 農機汽配城：拖拉機、收割機、旋耕機、噴霧劑、插秧機、聯合整地機、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾、汽車輪胎，汽車美容、汽車用品等。（6） 一期規劃分析100

26、畝物流車停車坪地下60萬方倉儲、車位共計1.4萬個45米寬次主干道60米寬園區主干道 項目一期 項目二期 項目三期項目分為三期開發，一期分為五金建材批發城、綜合批發區、副食品批發城、百貨批發城。二期分為倉儲物流城、農機汽配城、購物中心及飲食城以及電子商務信息大樓。三期為高檔住宅區。園區內主干道達60米寬，次干道45米寬，樓間距為30米。1樓層高4.8米，二樓層高4米、3樓層高3.5米，副食百貨區4米。整體市場開間為4米，進深12米。一期五金建材城及綜合批發區底下為60萬方地下倉儲及1.4萬個車位。一期鋪面個數共計800個，單層面積為48(每個鋪面1-3F為一個鋪面)，每棟32個，為雙開鋪面，每

27、邊16個。（7） 一期項目商貿業態板塊解析業態類型產業結構比業態細分倉儲物流中心25%60萬方現代化大型倉儲，2500萬噸物流基地、大型火車停車場等副食批發城25%糧油、食糖、罐頭、茶葉、調味品等大型百貨25%鞋業、酒店用品、床上用品、地方特產、家居飾品、小百貨等五金建材城15%五金工具、家裝主材、基礎建材大型家電城10%電視、冰箱、空調、音響、洗衣機、微波爐、維修中心等（8） 營銷政策 一期每個鋪面分三層一口價54萬，單價3750元/，面積約為144，必須有營業執照才能購買，且不返祖。 采用分期付款方式，根據工程進度付款，一期工期約1年，首付20%，整個項目工期約6年。 目前未公開開盤，采取

28、內部認籌方式，主要以懷化寶慶商會團購形式為主。銷售率已達到90%。 目前百貨區兩棟以及副食批發區兩棟不采取一口價。百貨區接受認籌2千抵2萬，單價預計5000元/，單層銷售。副食百貨區采取單層銷售的形式。百貨區單層銷售副食百貨區單層銷售（9） 招商政策入住商家，不論一次性還是按揭，皆可享受懷化寶慶商會會員同等優惠，即低于同等商鋪的30-40%。商戶可成為寶慶商會的聯盟商家，并免費享受寶慶商會每年投入1000萬資金的營銷推廣。（10） 商家入住要求 、統一業態規劃商家入駐須服從對商業街整體規劃、業態分區設置。入場前確認業種及開業品牌，經審核營業執照后簽訂投資合同。 、統一視覺形象商家對店鋪的裝修及

29、招牌制作方案須經審核通過后施工，保證店鋪風格符合商業街整體形象。（11） 客戶群體以寶慶商會會員以及銅仁市邵陽邵東金灘市場本地生意投資者為主、浙江、廣州為輔。3、萬豐國際商貿城（1）、項目簡介銅仁萬豐國際商貿城項目位于銅仁市燈塔辦事處濱江大道旁與燈塔大道交匯處，由上海億豐企業（集團）在銅仁市設貴州銅仁萬豐投資有限公司投資建設。上海億豐集團以建設經營專業性市場享譽長三角地區，集房地產開發、物業管理、星級酒店、商業運營、休閑娛樂、家居建材貿易等多元化產業為一體的綜合性企業集團。，集團現總資產100多億元人民幣。銅仁萬豐國際商貿城項目，作為銅仁市重點招商引資項目，已列入貴州省重點招商引資項目，全國重

30、點培育市場。總投資約5億元人民幣，總規劃占地面積約300畝，總建筑面積30萬平方米。建成后預計入住商戶5000戶，可解決1萬個就業崗位，年創利稅約1億元人民幣。建成后將是銅仁市碧江區的又一個核心商圈。（2）、項目概況項目位置銅仁市燈塔辦事處濱江大道旁與燈塔大道交匯處占地面積300畝建筑面積30萬 （一期9萬方）銷售公示價格1F 10000均價 2F 4800-5300成交價格1F：4300 2F：3400銷售政策返租三年，每年7%，直接抵扣入房款，一次性97折，按揭無折扣銷售率一期分為A/B區，A區已全部售罄，B區共計800個，剩余約220個，銷售率約60%業態規劃1F為陶瓷衛浴、2F為家私、

31、窗簾、布藝，3F為辦公層高1F 5M 2F 4.8M 3F 4.8M開間、進深4M、8-15M招商政策商家入駐免租2年（3）、項目規劃項目分三期開發，一期開發約9萬方，業態為建材、五金機電等。二期規劃為倉儲廠房以及住宅。三期規劃為酒店和購物中心。二期3萬方倉儲區三期酒店購物中心一期B區 一期A區（4）、項目一期規劃項目一期規劃為A、B區，A區分為家居建材和汽配摩托。B區分為、家居建材、汽配摩托、五金機電。項目1、2F并無整體業態規劃，只需符合市場類總體業態種類規劃即可。3F整體為商家辦公區。A區共17棟約985個鋪，主力鋪位面積為30-40。B區共16棟，約800個鋪，主力面積為30-50。園

32、區內主入口車道為30M，次干道為11-15M。樓宇之間通道寬12米，并通過2.2M走廊聯通。市場內上下樓梯為手扶電梯，帶2臺觀光電梯。裝修公司五金機電機械重工家居、建材汽配、摩托（5）、項目一期入住商家目前已入駐商家約100家，主要以陶瓷商家為主，且基本為國內一線品牌（5）、銷售政策A區于2013年開盤，共計985個鋪，于2014年7月30日開盤，當時售價約3000-5000元/。B區共計800個鋪，目前剩余約220個，1F公式價格1萬/，2F公式價格約4800-5300元/。由于將3年的返祖，每年7%直接折算到房款，成交價格1F約4300元/，2F約3400元/。一次性97折，按揭無折扣。（

33、6）、招商政策入駐商戶優惠政策：、 扶持入駐商戶稅費減免、子女入學入托等全方位服務。、 市外或本市新開業從事建材、家居、五金、汽配業的經營者，凡進入市場經營，享受政府承諾工商管理費。、 優惠政策；商貿城協助入駐商戶辦理營業執照、稅務登記等一條龍服務。、 根據品牌、經營現狀、經營面積等各項條件不同，享受1年以上免租的超長優惠支持。、 享受政府給予的其他優惠獎勵招商培育政策。4、銅仁義烏小商品城（1）、項目整體規劃項目分為二期開發，一期主要為廠房、倉儲物流、副食品以及百貨類。二期主要為商業街以及辦公、住宅。園區規劃近4000個門面。超過4萬平米的地面停車場和回車場，6萬平米的超大型地下停車場，設有

34、3000個停車位。市場內部通道寬度16米，商業主干道為22米。二期一期（2）、項目整體業態規劃業態分析：、 冷庫：該業態是根據市政府要求規劃建設，可容納20000噸冷鏈物流基地，可經營1000多種農副產品。覆蓋湖南、重慶、湖北等地。、 倉儲：11萬方大型倉儲，年貨物吞吐及中轉可達200萬噸以上，帶動數10億元的產值。、 義烏小商品城：完全復制屬于復制浙江義烏小商品城的模式，并委托義烏小商品城公司作為顧問。廠房區已入駐企業：該廠房區實為“梵凈山生態農業園“是貴州省和銅仁市的重點項目，共分為兩部分：“生產加工標準廠房”和“銅仁冷儲倉庫農產品交易中心”。已引進了：銅仁市天豐珍珠花生食品有限公司、貴州

35、康正民族獸藥有限公司、貴州跑山食品有限公司、銅仁巧手工藝品有限公司等12家本地農業生產加工企業。（3）、項目一期規劃項目一期分為農產品交易中心、針綿日化綜合區、小商品綜合區、大小五金機電汽配綜合區、文體綜合區。農副產品交易中心主營：茶葉、土特產、冷凍冷藏食品、煙酒副食、糧油大米、調味品、干活、蔬果批發、自由貿易區。針綿日化綜合區主營：床上用品、襪子毛巾、家居服飾、針織產品、窗簾布藝、護膚用品等。小商品綜合區主營：工藝品、婚慶用品、五金、日雜、燈具燈飾、皮具箱包等。大小五金機電汽配綜合區主營：非鐵金屬材料、機械基件、傳動器材、電器開關、汽車配件等。文體綜合區主營：辦公用品、文化用品、體育用品、戶

36、外用品、兒童玩具等。倉儲物流宿舍 標準廠房冷庫糧油副食生鮮凍品水果批發煙酒副食自由貿易區土特產、調味干活花鳥市場園區辦公樓1F小家電、2F塑料制品皮具箱包1F家用五金、餐飲、日用百貨 2F日用百貨1F塑料制品、2F日用雜品1F飾品、2F玻璃制品1F五金、餐飲、百貨、農產品展示區 2F家用小五金（4）、銷售政策目前銷售為一期臨街商業：1F約1.3萬元/，2F約4500元/，3F暫未推售。市場內銷售價格約8000-9000元/。一次性96折、按揭99折。簽訂10年返祖協議，前5年每年返祖8%，后5年根據市場租金而定。目前項目臨街租金1F為68元/，2F為28元/。市場內1F租金為30-40元/。（

37、5）、招商政策、 入駐商家須簽訂5年以上租期。、 交6個月租金免2年租期租金，預交1年租金免2.5年租金、 簽約商家與市場2014年年底開業同步，可享受200元/的裝修補貼。、 與市場同步開業的客戶，在市場開業可獲得1688元的開業紅包，開業后持續經營兩年，在市場兩周年之際可再獲得2688元的經營現金紅包。（6）、經營政策、 商家可享受50倉庫免租優惠，限量前100名商家。、 商家可享受20%比例的物流配送政策。、 商家可享受項目電子商務信息平臺推廣支持。、 項目將開通至銅仁市周邊縣區購物專線。、 商家可享受1年免費停車位1個。5、 西南國際商貿城（1）、項目簡介西南國際商貿城由湖南商會投資開

38、發，項目總占地419畝，總建筑面積60萬平米，總投資20億元。項目規劃集家具建材、百貨批發、現代物流、酒店辦公、居住、休閑為一體的大型綜合性商業集群。項目位于謝橋銅大高速出口，萬山大道、梵凈山大道等城市主干道貫穿項目，連接銅仁新老城區與周邊八縣二區，運轉整個黔東區。是廣東、懷化、吉首、長沙、貴陽出入銅仁的必經之地，輻射整個湖南、重慶、四川、湖北四省的經濟貿易片區。西南國際商貿城（2）、項目規劃二期一期三組團一期二組團一期一組團項目分為二期開發，一期共分為三個組團，一二組團，每個組團共8棟。一期一組團共計549間鋪，目前已銷售85%，且于2014年5月28日正式營業。一組團業態主要為建材家居類。

39、二組團已經竣工，正對室內裝修施工，但暫未對外銷售。業態主要為板材、五金等。三組團業態主要為物流公司。二期主要為倉儲、百貨、住宅、辦公等。（3）、項目一期業態細分由于一期一組團地勢高低的原因，臨街一二三樓為市場內的負三、負二、負一層。臨街四樓實為市場內的一樓。一期一組團業態規劃：樓層-1F-2F-3F1F2F3F業態陶瓷、衛浴、藥房陶瓷、藥房陶瓷、藥房陶瓷區、衛浴、潔具區、石材門業、家私、地板、樓梯、藝術玻璃、衣柜、家居同二層業態、裝修公司、賓館一期二組團業態規劃：樓層1F2、3F業態板材、五金電線、不銹鋼、鋁材、玻璃、油漆、地毯家私窗簾、布藝、燈飾、燈具、吊頂、墻紙一期三組團業態規劃：樓層-1

40、、1、2F3F業態物流公司、快遞公司招待所、賓館、寫字樓一期一組團業態規劃圖：一組團-3F：陶瓷、民生藥房 一組團-2F：陶瓷、民生藥房 一組團-1F：陶瓷衛浴、民生大藥房 一組團1F：陶瓷衛浴、潔具一組團2F：家私、門業、地板 一組團3F家私、衣柜等（4）、入駐商家及主力業態、入駐商家：上海華聯、民生大藥房、君逸凱悅酒店、南長城掌上明珠家具城、玉豪門業、歐派門、經閣鋁材、海大鋁材、鳳鋁鋁材、嘉寶莉、步陽門業等200家商家。、一期主力業態：家具建材：磁磚、地板、吊頂、衣柜、油漆、涂料、家具、衛浴、潔具、陶瓷、門業、窗、樓體、墻飾、壁紙、板材、燈飾、燈具、家飾家紡、床品、布藝、窗簾、熱水器、廚房

41、電器、廚具、小家電、大家電、飲水機、地暖防水、電梯、工藝飾品、玻璃、石材石料等。五金機電：鋼材、鋁材、金屬管材、電線電纜、開關插座、穩壓器、電工、鎖具、電表、測量儀、智能家居、電器、消防等。（5）、項目一期銷售情況目前一期一組團共594間，已銷售85%。1F價格為8000-8500元/，2F價格為6000元/，3F價格為4000元/。-3F價格為15000元/。一次性95折，按揭99折。簽訂5年固定返租協議，1F返租6%，2F返祖8%，3F返祖10%。保證了1-3樓同等額的投資回報，有利于銷售2、3層商鋪。客戶群體：在銅仁做生意的邵東、婁底客戶為主。（6）、項目租賃價格、 商戶必須簽訂5年或5

42、年以上租賃協議。、 租金標準：前2年租金全免，第3-5年租金為：-3層：70元/月，-2層：70元/月，-1層：40元/月，1層：35元/月，2層：30元/月，3層：元/月。（7）、商鋪租賃優惠政策、開業之日起免前2年租金，且第一年物業管理費全免。物業費每月1.2元/。、3-5年租金及物業費一年一交。、前200戶商家，享受200元/裝修補貼。陶瓷、衛浴一線品牌享受1500元/裝修補貼，陶瓷衛浴二線品牌享受800元/裝修補貼。（8）、倉庫租金標準、前3年按每月10元/計算，一年一交。、經公司認定的品牌大戶，享受與經營面積1：1的倉庫面積，免交第一年倉庫租金，2-3年租金不變。、第4-5年租金按1

43、5元/計算。（9）、租賃商鋪條件、本人身份證、戶口本、營業執照、稅務登記證、按租賃面積交納保證金200元/，租賃滿期后全額返還。、租賃面積在250-500以內，保證金按150元/交納，租賃面積在500-1000，保證金按100元/交納，租賃面積在1000以上，保證金按50元/交納。（10）、招商引資政策支持、稅費減免政策：（一）、符合國家或政府貼息范圍內的，可享受政府財政貼息。（二）、符合產業政策的，可享受銅仁市萬山區政府給予的企業所得稅優惠政策。（三）、對于入駐項目的商家，使用水、電、通訊等方面的計價和水、電增容補貼費時，給予政府優惠政策。、戶籍遷保政策：入駐項目的企業和商家，憑經營資質與項

44、目擔保，其本人及家屬可同時遷入銅仁市，其子女入托、入學、參軍、就業可享受銅仁市同等待遇，其員工只要有固定住所及穩定生活來源，可以轉為常住城鎮居民戶口。、銀行扶持政策：對入駐項目所有企業和商家，提供中小企業30萬元每戶的經營性扶持貸款基金，公司還可以爭取3個15萬元的貸款政策支持。6、在售專業市場總結分析、位置相似性：在售五個專業市場項目，基本位于銅大高速出口，西南國際商貿城和銅仁義烏小商品城位于銅大高速路口西，現代物流商貿城城位于銅大高速路口北，而笑哈哈國際建材城和萬豐國際商貿城則位于銅仁連接高速出口的快速通道201省道。、項目集中性：五個專業市場項目分為兩個區域分布，都屬于城市的新城規劃區內

45、。西南國際商貿城和銅仁義烏小商品城面對面，距離不過50米，位于銅仁市萬山區。現代物流商貿城、笑哈哈建材城和萬豐國際商貿城屬于碧江新城區。笑哈哈建材城與萬豐國際商貿城距離約1.5千米。而現代物流商貿城屬于碧江新城區的核心，距離笑哈哈建材城及萬豐國際建材城約13千米。、超大規模：五個項目規模均比較大。最大的笑哈哈專業市場占地約2985畝，是銅仁目前最大的專業市場，其他四個項目也均在500畝以上。、規劃相似性：項目規劃業態均已建材為主，業態范圍廣泛。由于商家及需求，均配備倉儲物流及電子信息平臺。、建筑形態類似：市場內一般均為3層建筑，部分項目帶負一層倉儲及停車場。、銷售價格：項目銷售價格區間均在40

46、00-10000左右。且銷售政策均為一次性95折。、投資回報率：項目一般與客戶簽訂5-10的返祖協議，投資回報率均為7-8%左右。而現代物流商貿城是唯一不帶租約的項目。、招商政策類似：對于商家入駐均提供2年免租期。均可享受銅仁市招商引資政策。、開發商背景：項目均以商會或國企的形式投資開發，其中西南國際物流商貿城由湖南商會開發，現代物流商貿城由邵陽寶慶商會開發，笑哈哈則是國企中核工業開發。六、 已營業專業市場個案分析1、南長城建材市場項目基本資料商業名稱南長城建材市場地理位置東太大道營業面積（M2）門面52個，面積14平米、25平米、46平米建筑規劃設計總鋪位（個）52個層高（M）4至4.5米通

47、道尺寸主通道12米，次通道8米鋪位進深13米、開間4米經營情況商業業態瓷磚、潔具、家具、五金、窗簾、燈具、櫥柜、廚房電器、玻璃、地毯、防盜門、地板、油漆、吊頂開業時間2000年租金15至40元/平米經營狀況該建材市場以低端品牌為主，經營環境一般。2、東太建材城項目基本資料商業名稱東太建材市場地理位置東太大道營業面積（M2）市場門面394個：15平米的26個，25平米的48個，30平米的71個，48平米的120個，60平米的60個，38平米的69個建筑規劃設計總鋪位（個）539個層高（M）4米-5.5米通道尺寸主通道12米，次通道8米鋪位進深、開間815M 3.24.2M經營情況商業業態瓷磚、潔

48、具、家具、五金、窗簾、燈具、櫥柜、廚房電器、玻璃、地毯、防盜門、地板、油漆、吊頂開業時間2000年租金2040元/平米月，旺季在8月至次年3月經營情況目前三大建材市場人氣最旺的市場，大品牌集中，是銅仁目前建材行業的領頭羊。3、金灘建材城項目基本情況商業名稱金灘建材市場地理位置金灘大道營業面積（M2）20平米的30個，35平米的58個，50平米的19個建筑規劃設計總鋪位（個）107個層高（M）3.55M通道尺寸612M鋪位進深、開間816M經營狀況商業業態瓷磚、潔具、家具、五金、窗簾、燈具、櫥柜、廚房電器、玻璃、地毯、防盜門、地板、油漆、吊頂租金15元/平米月至30元/平米月經營情況市場雜亂無章

49、，與菜市場夜宵攤同地經營，業態不明確，環境臟亂差。4、總結分析(1）、從商業物業分布來看，銅仁的大型商業及購物中心，金灘新城、東太建材城等主要集中在銅仁北部的金灘批發零售商圈。而市中心商圈則主要集中了如錦江廣場、步行街等專業和零售或批發性質的賣場。（2）、在調查的商業專業市場項目中，“金灘新城”的人氣相對較旺，主要購物者為中青年群體，營業時間不長，經營狀況一般；銅仁商城主要經營小商品百貨，商場經營慘淡。（3）、銅仁的商業項目開發規模較大，成片開發，并有成熟規劃理念及相對成熟的市場定位。（4）、現有營業的專業市場存在道路擁擠、布局不科學、業態劃分不清晰、倉儲與商業門面不在一起、進出貨物不方便、經

50、營方式較為原始等突出問題。七、 銅仁在售住宅商業銅仁住宅商業不多，主要集中在火車站商圈和老城區錦江廣場旁。代表項目主要為南長城金銅國際和盛世Mall。此兩個項目是銅仁住宅商業的標桿，業態規劃規范，規劃有五星級酒店、購物中心和沿街商業。其他項目均以臨街商業為主。1、 盛世Mall項目簡介：項目位于東太大道與共青路交匯處，是銅仁城區的幾何商業中心。項目總建面26萬平米，其中商業6.8萬平米。項目引進五大主力店，分別為：銅仁奧特萊斯百貨、連鎖電器、石頭剪刀布、動漫5D院線以及大型連鎖超市。項目商業分為1、2、3棟，為住宅裙樓商業。業態規劃為：1棟：-1F為連鎖電器、1、2F為大型超市、3、4F動漫城

51、和影院。3棟：F1F為珠寶、日化、2-4F為服裝、5F為母嬰用品。下圖為：盛世Mall1棟一層規劃圖，內鋪主力面積為1020。銷售情況：銷售價格：目前只銷售1棟的-1F以及3棟1F，1棟-1層內鋪單價約3萬/，3棟1F均價23800元/。投資回報率：1、3棟均簽訂12年固定返祖協議，1棟按每年12%返租，3棟按每年13%返祖。入駐商家：以國際一線品牌和國內一線品牌為主。2、 南長城金銅國際項目整體規劃項目總建筑面積約50萬方，其中約20萬方商業，商業業態規劃為、大型主力百貨店、名牌商業街、國際品牌超市“沃爾瑪”或“家樂福”、各類小商品市場、外灘酒吧、小吃美食街、主題餐飲、休閑會所、星級酒店、寫

52、字樓、影院、動漫世界等。銷售情況：目前C區正式對外銷售，C區單層面積約2000，主力面積均在60-200。采用一口價的形式銷售。臨街1F中間門面為49800元/，兩頭為39800元/、內街為29800元/。2F為29800元/。3-5F為19800元/。優惠折扣較大且一次性與按揭折扣區間較大，一次性6折、按揭85折。A、B區目前接受認籌辦卡，5萬抵7萬，10萬抵14萬。如果客戶不愿意購買且愿意兩年后才將誠意金退回，則變為5萬退7萬，10萬退14萬。總結：火車站商圈以及老城區在售住宅商業價格是銅仁商業價格以及住宅價格最高的位置，住宅最高達到3800元/，與其他項目住宅差價約1300元/。而商業價格與其他項目相比，要高出一倍，其他臨街社區商業單價均在11000-12000元/。同時購買商業的客戶群體基本為外地在銅仁的生意投資者，其中最具代表性還是以邵陽、婁底、懷化為主。住宅則為銅仁周邊八縣為主。