1、泰博企業鎮江市房地產市場專業商業市場調研報告泰博企業第一篇第一篇 鎮江概況篇鎮江概況篇第二篇第二篇 地產發展篇地產發展篇第三篇第三篇 商業市場商業市場篇篇目 錄泰博企業第一篇第一篇 鎮江概況鎮江概況泰博企業 鎮江位于江蘇省南部，西接南京，東鄰上海,地處滬寧工業帶、長江和運河十字交匯點，具備發展基礎工業所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等優勢條件。下轄3縣（市）4區:丹陽市、句容市、揚中市、丹徒區、京口區、潤州區、鎮江新區，市區設京口區、潤州區和鎮江新區。總面積3843平方公里，人口268.78萬，其中，市區面積273平方公里，人口102.82萬。數據來源:中國鎮江網一、鎮江概況泰博

2、企業 2007年全市實現地區生產總值1213億元，按可比價計算：比上年增長15.5%。其中：第一產業增加值45億元，增長2.1%；第二產業增加值726億元，增長15.9%，其中工業增加值670億元，增長17.0%；第三產業增加值442億元，增長16.5%。實現人均地區生產總值40333元（按常住人口計算），比上年增長14.4%，按現行匯率折算：為5510美元。經濟結構調整取得積極進展，服務業增加值占GDP比重穩步提高，三次產業構成由2006年的4.1:60.5:35.4調整為2007年的3.7:59.9:36.4。二、經濟發展數據來源:鎮江統計年鑒泰博企業新城市擴張新城區大范圍建設，城市升級老

3、城區大量改造城市動遷，形成新的城市中心及城市副中心：3個中心：商業中心+行政中心+居住中心5個節點：老城區+南徐+丁卯丁卯+丹徒+南山風景區從從“老城老城”進入進入“新城新城”時代時代三、城市擴張來源:鎮江規劃局泰博企業四、城市規劃分析：分析：從整個城市規劃來看，市中心主城區今后將主要承擔起商業、金融、旅游的功能，加上市中心土地出讓的空間有限，住宅區將主要向南徐、丁卯、谷陽幾個地區延伸，且市中心土地出讓的空間有限，今后這幾個地區將是鎮江房地產開發的主戰場，目前南徐新城的建造已初具規模。而丁卯新城土地放量加大,多個大型房地產項目已經啟動或即將啟動,因此此板塊必將是未來5年鎮江房地產關注的熱土。分

4、區分區新城新城用地面積用地面積（kmkm2 2）規劃人口規劃人口（萬）（萬）功能功能主城主城主城核心區主城核心區2530城市主中心區，商業金融旅游服務中心南徐新城南徐新城2020行政、文化、商務和生活居住區丁卯新城丁卯新城2020大學城和光電子高新技術產業區谷陽新城谷陽新城1515高新技術產業、第三產業和生活居住區南山風景區南山風景區12休閑度假、森林公園西翼（高資、龍口）西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎產業帶、區域物流中心、城市生活區東翼（大港、諫壁）東翼（大港、諫壁）3112.5基礎產業帶、城市生活區泰博企業五、丁卯發展 新區下轄丁崗、大路、姚橋三個鎮和大港、丁卯兩個街道，總面積21

5、8.9平方公里，人口21.7萬，鎮江新區已成為長江三角洲重要的制造業基地，是鎮江市投資密集度最高的區域，呈現出蓬勃發展的良好勢頭。截止2006年底，已有來自20多個國家和地區的企業投資鎮江新區，累計落戶項目1300多個，其中外資項目375個，實際到位外資超過28億美元，投資額1000萬美元以上的項目有190個，投資額超億美元的項目5個。法國道達爾、羅地亞、瑞士汽巴精化、荷蘭殼牌、意大利菲亞特、美國嘉吉、阿文美馳、新加坡亞洲漿紙業、西班牙銀峰、日本三菱、KYB、韓國東洋化學、臺灣奇美、國喬、聯華神通集團、統一集團等世界500強和國際著名企業集團都已在新區投資興業。泰博企業第二篇第二篇 地產發展地

6、產發展泰博企業鎮江市房地產業環境鎮江市房地產業環境1泰博企業n房地產市場已經歷過外來炒房者浪潮，但尚處在調整上升階段n房產市場開發量持續增長，市場供應外延性擴展n樓市已經進入大盤時代，銷售壓力加大n產品層次逐步完善，呈現多元化發展趨勢n受購買力影響，價格上漲缺乏動力緩慢上升發展時期緩慢上升發展時期 鎮江屬于三級城市，根據自身城市特點和房地產市場發展特點，樓市尚處于第一波啟動期的上升通道內，市場表現如下：一、總體分析泰博企業二、土地市場 從2003年到2007年，鎮江的土地市場的供應量起伏較大，2004年房地產市場最熱的一年也是鎮江土地出讓量最大的一年，當年成交量達到了6572畝，隨后的2005

7、年受宏觀調控等因素的影響，當年多宗掛牌出讓地塊連接流標。進入2006年鎮江在上海和杭州舉辦了兩場土地推介會，總計推出16幅土地、共3106畝土地，以吸引外地開發商的關注。分析：通過歷年的土地供應量分析可以看出，2004年是鎮江土地成交量最大的一年，隨后的2005年由于宏觀調控的影響，以及開發商對于“遲到效應”的擔憂（2004年土地的高位成交量意味著一至兩年后將有大量的商品房上市），因此2005年土地市場的成交量大幅下滑，平均成交單價也出現了微降。2006年土地市場開始回暖，因此在2007年和2008年樓盤上市量有所增加。數據來源:鎮江土地局泰博企業丁卯區土地出讓未開發地塊序號地塊地址地塊面積（

8、畝）成交價（萬元）土地單價(萬元/畝)建筑面積（萬平米）中買單位1經十二路西側地塊172.341880010918.4升輝實業（鎮江）有限公司2谷陽大道南側鎮榮公路西側地塊66.482610395.3鎮江安城房地產發展有限公司3谷陽北路4S店地塊15.36800521鎮江潤之房產代理有限責任公司4丁卯橋路南谷陽路西側地塊22.5989003943.6鎮江聯豐置業有限公司總面積約為276.74畝，建筑面積約28.3萬平方米。數據來源:鎮江土地局泰博企業三、開發投資 近年來鎮江房地產的開發投資額總體保持了較高速度的增長，但受土地放量、宏觀調控、市場競爭和需求等因素的影響，各年的增長幅度起伏不定，詳

9、見下圖：分析：2003年全國的房地產投資熱度增長也同樣影響到了鎮江，2003年同樣也作為鎮江整體的房地產投資的經濟起步點，呈現較大的增幅，達到了56.6%。2004年作為鎮江土地成交量最大的一年，土地的投資增幅雖然高速上漲，但建設投資的增幅通常在一年后才得以表現，因此2004年房地產總的開發投資增幅明顯放緩，而2005年的開發投資額則高速上漲。2006年受宏觀調控、市場供應量加大等因素的影響，市場競爭加劇，需求也在放緩，2006年的開發投資增幅隨之大幅下降。隨著市場對宏觀調空的適應，2007年房地產投資增幅又開始加快。數據來源:鎮江統計年鑒泰博企業四、價格走勢 分析：經歷過05、06年波瀾壯闊

10、的房價起伏之后，2007年鎮江商品房銷售均價漲幅趨于平穩，全年商品房均價主要在3500元/平方米一線上下波動。鎮江的房地產起步較晚，其房價在長三角地區也處于低位水平，與鄰近城市相比，從絕對價格來看，該市房價總體低于南京和蘇、錫、常三市，基本與揚州接近，其整體房價仍然具有一定的上漲空間。數據來源：泰博企業市場部數據庫泰博企業五、住宅樓盤銷售火爆預示建材剛性需求旺盛 2007年鎮江市區實現商品房累計合同銷售178.36萬m，較上年同期增長51.52%；其中，實現商品住宅合同銷售面積161.38萬m，較上年同期增長59.01%。商業年銷售面積為17萬m。全年銷售商品房近2萬套，達到19413套。20

11、07年1月份和8月份銷售套數兩次突破2000套大關，創歷史記錄。數據來源：泰博企業市場部數據庫泰博企業住宅典型樓盤住宅典型樓盤2泰博企業典型住宅個案樓盤:潤州區多層9042002008年12月交付小高層113430008年8月份交付全裝修小高124-1375400萬科魅力之城丹徒新區多層88、107、12031002009年3月31日花園洋房115-1543000一期年底交付一期 多層57-1202900鎮江新區沃得城市中心魏瑪假日高層96-3004500中南世紀城濱江區小高層4500泰博企業第三篇第三篇 商業市場商業市場泰博企業 目前鎮江市大小建材專業市場共9個，正在營業的有7個。下面針對這

12、9個市場進行分析。鎮江市區專業市場鎮江市區專業市場1泰博企業項目名稱項目名稱雄帝裝飾建材市場開業時間開業時間1996年知名度知名度高總面積總面積約6000樓樓 層層一層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境差裝修檔次裝修檔次差停車場停車場/車位車位一般商場定位商場定位建材客流量客流量1 1人人/10/10分鐘分鐘空置率空置率0經營狀況經營狀況好經營檔次經營檔次低檔經營特色經營特色無經營形式經營形式批零管理狀況管理狀況差單鋪面積單鋪面積150-200 150-200 商戶總數商戶總數約37戶商戶來源商戶來源80%泰順，20%本地顧客來源顧客來源鎮江

13、市，揚中，大港及周邊配套設施配套設施送貨公司交通狀況交通狀況好售售 價價無管理費管理費無租租 金金1F 11元/月各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層陶瓷三 層/二 層/雄帝裝飾建材市場泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱月星九潤國際家居廣場開業時間開業時間20062006年年1212月月知名度知名度高總面積總面積5 5萬萬樓樓 層層5層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯有中中 廳廳約800 空調設施空調設施有室內環境室內環境好裝修檔次裝修檔次高停車場停車場/車位車位周邊，地下停車庫商場定位商場定位家居建材客流量

14、客流量2 2人人/10/10分鐘分鐘空置率空置率0經營狀況經營狀況差經營檔次經營檔次高檔經營特色經營特色品牌經營形式經營形式零售零售管理狀況管理狀況好單鋪面積單鋪面積100-800 100-800 商戶總數商戶總數約約171171戶戶商戶來源商戶來源鎮江裝飾城及周邊顧客來源顧客來源鎮江市中配套設施配套設施停車場，周邊老街交通狀況交通狀況一般售售 價價1F/2F/3F/4F/管理費管理費租租 金金-1F 72-78元/月 1F 80-85元/月 2F 75-80元/月 3F 70-75元/月 4F 65-70元/月 5F 60-65元/月 各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品

15、種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別地下一 層精品建材館：潔具，樓梯，門精品建材館：潔具，樓梯，門二 層美居家飾倌；家得樂超市美居家飾倌；家得樂超市/軟床等軟床等一層陶瓷衛浴館陶瓷衛浴館三層三層時尚生活休閑館時尚生活休閑館月星九潤國際家居廣場泰博企業泰博企業項目名稱鎮江裝飾城開業時間2001年知名度高總面積約5萬樓 層2層結構類型框架電梯/扶梯無中 廳80 左右空調設施無室內環境良裝修檔次中停車場/車位無商場定位建材、裝飾客流量3人/10分鐘空置率5%經營狀況一般經營檔次中經營特色無經營形式批零管理狀況中單鋪面積50-200 商戶總數171戶商戶來源浙江、本地顧客來源市區配

16、套設施物流交通狀況良售 價不售管理費無租 金1F:50元/月 2F:45元/月各 樓 層 功 能 調 查樓 層經營品種/類別樓 層經營品種/類別一 層門窗、窗簾布藝、家具、油漆涂料、地板、樓梯、陶瓷、衛浴、玻璃、板材型材、木業二 層燈具鎮江裝飾城總結：優勢：地處城區且經營8年，規模也比較大，前幾年經營狀況良好，07年第二次包裝，但經營狀況一路下降，已有部分商戶由于入不敷出而撤場。泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱金橋裝飾城開業時間開業時間20052005年年知名度知名度高總面積總面積約約6 6萬萬樓樓 層層一層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境

17、差裝修檔次裝修檔次中低停車場停車場/車位車位1500 商場定位商場定位建材客流量客流量3 3人人/10/10分鐘分鐘空置率空置率0%經營狀況經營狀況中經營檔次經營檔次中經營特色經營特色無經營形式經營形式批零批零管理狀況管理狀況差單鋪面積單鋪面積80200 80200 商戶總數商戶總數287287戶戶商戶來源商戶來源浙江、本地顧客來源顧客來源本地配套設施配套設施物流交通狀況交通狀況良售售 價價/管理費管理費10元/平方米/月租租 金金1F 40504050元元/月月各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層齊全齊全金橋裝飾城本市場為經營較久的老市場，品種齊

18、全，雖然規劃比較落后，但生意還比較好。泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱康興裝飾城開業時間開業時間19991999年年知名度知名度高總面積總面積約約1000 1000 樓樓 層層一層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境差裝修檔次裝修檔次差停車場停車場/車位車位無商場定位商場定位雜客流量客流量2 2人人/10/10分鐘分鐘空置率空置率0%經營狀況經營狀況良經營檔次經營檔次低檔經營特色經營特色無經營形式經營形式零管理狀況管理狀況無單鋪面積單鋪面積20-50 20-50 商戶總數商戶總數4747戶戶商戶來源商戶來源本地顧客來源顧客來源鎮江市區配套設施配

19、套設施無交通狀況交通狀況好售售 價價無無管理費管理費無租租 金金1F 內：35元/月 外：50元/月各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層五金、櫥柜、水暖、玻璃、地板、陶瓷、衛浴、油漆康興裝飾城本市場規模小，比較亂，經營檔次也比較低，但生意尚可。泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱好美家裝飾城開業時間開業時間20032003知名度知名度中總面積總面積約約2 2萬萬樓樓 層層一層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境差裝修檔次裝修檔次差停車場停車場/車位車位無商場定位商場定位裝飾、建材客流量客流量2 2個個/

20、分鐘分鐘空置率空置率無經營狀況經營狀況良好經營檔次經營檔次中、低檔經營特色經營特色建材、陶瓷經營形式經營形式零售零售管理狀況管理狀況差單鋪面積單鋪面積30200 30200 商戶總數商戶總數300300戶戶商戶來源商戶來源本地為主顧客來源顧客來源本地及周邊鄉鎮配套設施配套設施農貿市場、小商品市場交通狀況交通狀況便利售 價1F/2F/3F/4F/管理費租租 金金1F 35-40元/月 2F/3F/4F/各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一一 層層五金、陶瓷、板材、地板、農貿、小商品五金、陶瓷、板材、地板、農貿、小商品三

21、三 層層/二 層/好美家裝飾城泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱金太陽裝飾城開業時間開業時間2005年知名度知名度一般總面積總面積規劃規劃4 4萬萬樓樓 層層 4層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境良裝修檔次裝修檔次中停車場停車場/車位車位約5000商場定位商場定位中客流量客流量無無空置率空置率15%經營狀況經營狀況一般經營檔次經營檔次中經營特色經營特色無經營形式經營形式批零批零管理狀況管理狀況差單鋪面積單鋪面積50-200商戶總數商戶總數無無商戶來源商戶來源/顧客來源顧客來源/配套設施配套設施 物流交通狀況交通狀況便利售售 價價/管理費管理費

22、無租租 金金/各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別/金太陽裝飾城（項目近于倒閉）泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱銘基商貿城開業時間開業時間20032003年年4 4月月知名度知名度一般總面積總面積規劃規劃1616萬萬樓樓 層層 二層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境一般裝修檔次裝修檔次中差停車場停車場/車位車位約4 4萬萬商場定位商場定位中、低客流量客流量1 1人人/10/10分鐘分鐘空置率空置率15%經營狀況經營狀況一般經營檔次經營檔次中、低經營特色經營特色無經營形

23、式經營形式批零批零管理狀況管理狀況差單鋪面積單鋪面積7575*2=150*2=150商戶總數商戶總數400400戶戶商戶來源商戶來源丹徒區顧客來源顧客來源市區丹徒區配套設施配套設施 物流，餐飲交通狀況交通狀況便利售售 價價約約32003200元元/，兩層連賣，兩層連賣管理費管理費無租租 金金 6 元/月 （兩層連租）各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層五金，陶瓷，燈具，布藝，板材，石材，家具，倉儲，物流，車輛中介；/市場一期開業已有五年，隨著丹徒區的發展，生意有所好轉。銘基商貿城泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱鎮

24、江國際工業品城項目位置項目位置檀山路與312國道交匯處向西100米占地面積占地面積12001200畝畝 建筑面積建筑面積規劃60萬項目定位項目定位全球工業品集散中心總套總套/去化去化817817套套300300套套返租收益返租收益兩年兩年8%8%開盤開盤/開業開業20062006年年20089單鋪面積單鋪面積一樓一樓4646，二樓二樓/三樓三樓100100左右左右開間開間/進深進深3 38 8米米11114 4米米樓層層高樓層層高1F 4米 2F 3.8米 3F 3.8 米 售售 價價一托二一托二 一托三一托三 39003900元/租租 金金 免兩年房租樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓

25、 層層經營品種經營品種/類別類別一 層緊固件，電器，五金工具，機械設備三 層辦公，住宿二 層辦公，住宿四 層/配套設施/主力客群/市場位置很偏，周遍配套設施很不完善，估計要市場位置很偏，周遍配套設施很不完善，估計要5-10年才能成氣候；年才能成氣候；鎮江國際工業品城泰博企業泰博企業周邊縣市典型專業市場周邊縣市典型專業市場2泰博企業項目名稱項目名稱森林國際家居開業時間開業時間200820085 51 1知名度知名度高高總面積總面積約約100100畝畝樓樓 層層四層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯有中中 廳廳約2000空調設施空調設施中央空調室內環境室內環境好裝修檔次裝修檔次高檔停車場停車場

26、/車車位位約100個商場定位商場定位中、高檔客流量客流量1個/10分鐘空置率空置率無經營狀況經營狀況一般一般經營檔次經營檔次高檔經營特色經營特色品牌家具經營形式經營形式零售管理狀況管理狀況好單鋪面積單鋪面積100500100500商戶總數商戶總數7676戶左右戶左右商戶來源商戶來源以本土為主顧客來源顧客來源市區周邊鄉鎮，常州配套設施配套設施24部自動扶梯，3部垂直扶梯，消防智能系統，電子預警系統，物業管理。交通狀況交通狀況便利售售 價價1F 1F 80008000元元/2F2F 60006000元元/3F3F 5000 5000元元/4F4F 4500 4500元元/管理費管理費/租租 金金1

27、F 46 元/2F 39元/3F 34元/4F 30元/各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層精品軟體家具三 層品牌實木家具二 層現代板式家具四層四層新古典，辦公，紅木家具家居館招商采用商戶先入駐裝修，只收一部分定金，這種方法很好的帶動了二期建材館的銷售。森林國際家居（丹陽）泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱華東五金建材市場開業時間開業時間19981998年年知名度知名度高總面積總面積約約1 1萬萬樓樓 層層一層結構類型結構類型框架電梯電梯/扶梯扶梯無中中 廳廳無空調設施空調設施無室內環境室內環境差裝修檔次裝修檔次低

28、停車場停車場/車位車位通道商場定位商場定位建材客流量客流量8個/10分鐘空置率空置率0經營狀況經營狀況好好經營檔次經營檔次中低檔經營特色經營特色無經營形式經營形式批零管理狀況管理狀況一般單鋪面積單鋪面積80-600商戶總數商戶總數約約100100戶戶商戶來源商戶來源丹陽顧客來源顧客來源丹陽縣及周邊村人配套設施配套設施物流市場，板材市場交通狀況交通狀況一般售售 價價1F 2F 3F 4F管理費管理費租租 金金1F 19元/月 2F 3F 4F各各 樓樓 層層 功功 能能 調調 查查樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層五金，陶瓷，潔具，門，地板三 層/二

29、層/優點：丹陽最老市場，知名度很高缺點；軟硬設備太差，停車不方便分析：市場面臨拆遷，因地塊屬于政府地塊。現后面大地塊將建丹陽最大建材市場。華東五金建材市場（丹陽）泰博企業在售商業樓盤狀況在售商業樓盤狀況3泰博企業項目名稱項目名稱鎮江第一樓街步行街項目位置項目位置中山東路94號占地面積占地面積53.153.1畝畝建筑面積建筑面積9 9萬平米萬平米項目定位項目定位餐飲、休閑、娛樂總套總套/去化去化約600套90%返租收益返租收益無開盤開盤/開業開業2005、102008、9單鋪面積單鋪面積150150平米平米開間開間/進深進深8 8米米1212米米樓層層高樓層層高1F 4.8米 2F 4.7米 3

30、F 4.2米 4F4.2米售售 價價1F:35000元/2F:25000元/3F:15000元/4F:10000元/樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層服裝三 層/二 層/四 層/配套設施配套設施電梯電梯10部部主力客群主力客群鎮江市區綜合評析綜合評析項目憑借絕佳的地段、良好的硬件設備項目憑借絕佳的地段、良好的硬件設備,開發商保留開發商保留40%不出售。通過兩年的銷售，基本達到可售部分不出售。通過兩年的銷售，基本達到可售部分90%的銷售率。但是招商方面比較失敗，無實力品牌入駐。目前入駐率不足的銷售率。但是招商方面比較失敗，無實力品牌入駐。目前入駐率不足

31、10%。鎮江第一樓街步行街泰博企業泰博企業項目名稱項目名稱學府商業中心項目位置項目位置學府路與經十四路交叉口占地面積占地面積3000 建筑面積建筑面積1 1萬萬 項目定位項目定位商業街總套總套/去化去化5751返租收益返租收益8%開盤開盤/開業開業2006年2007年底單鋪面積單鋪面積25-6025-60 開間開間/進深進深38米114米樓層層高樓層層高1F 5.8米 2F 3.8米 3F 3.8米 4F 3.8米售售 價價1F 21F 2萬萬/(向外向外)1.1-1.5)1.1-1.5萬萬(向內向內)2F 6800)2F 6800元元/3F 5800 3F 5800元元/4F 4800 4F

32、 4800元元/租租 金金1F 4.5萬/間/年6萬/間/年 2F 3F 4F樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別樓樓 層層經營品種經營品種/類別類別一 層賣場,賓館,餐飲,小飾品等;三 層/二 層/四 層/配套設施配套設施 娛樂,學校主力客群主力客群 消費:大學生 買房:周邊私人老板,及政府機關綜合評析：綜合評析：商業中心共有商業中心共有57間店面間店面,還有還有39間空著；其后東風步行街共間空著；其后東風步行街共83間間,空空30間間.總體生意較好總體生意較好.學府商業中心泰博企業項目名稱鎮江義烏小商品城項目位置丁卯橋路占地面積約60畝建筑面積6萬 項目定位小商品總套/去化-返租收益返租收

33、益2 2年年,6%/,6%/年年,包租包租1010年年開盤/開業2008、9-單鋪面積單鋪面積25-5025-50元元/開間開間/進深進深4 4米米6-126-12米米樓層層高樓層層高1F 4.8-5.41F 4.8-5.4米米2F 4.72F 4.7米米 3F 4.23F 4.2米米 4F4.24F4.2米米售 價沿街:10000元/以上 1F:9000元/2F:7000元/3F:5000元/租 金1F/2F/3F/4F/樓 層經營品種/類別樓 層經營品種/類別A小家電、精品皮具、時尚飾品C運動品牌、餐飲、休閑娛樂B文體用品、女人街、婦幼用品D汽車飾品、紹興家紡、箱包鞋帽配套設施餐飲、娛樂、金融、電子商務主力客群鎮江市 綜合評析 項目自5月對外公開接待以來，訪問客戶并不是很多；最初售VIP卡,自稱售出100多張，但根據了解 實際只售出40張左右；價格也由原先透露的15000元/平方米降至10000元/平方米以下；項目配套有四星級酒店作為標志性建筑。鎮江義烏小商品城泰博企業0利率:開發商繳第一年貸款利息;2年收益:2年12%的收益在房款中扣除;(自營戶沒有)10年管理:可委托管理10年。(收益視實際租金而定)泰博企業總結鎮江商業有四大特征：n銷售難，運作更難。n項目多，而檔次低。n租金高，收益不高。n走下坡，期待好轉。泰博企業完