1、江西景德鎮凱旋門廣場開發可行性研究報告景德鎮凱旋門項目開發可行性研究報告 劉永和概述本報告旨在通過對國家房地產業宏觀面分析及景德鎮凱旋門廣場項目所在地社會經濟狀況、地理狀況、城市發展及規劃狀況和項目本身所處的區域位置、地理環境、商業價值、項目驅動模式、項目發展策略、項目整體定位、項目投資成本及收益等分析研究，全面客觀地對景德鎮凱旋門廣場項目的可行性進行評價。為集團的戰略決策提供可靠、詳實的依據。第一章 二O一O年國內房地產業發展狀況2010年1-12月，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比去年同期增長10.1%，增速比1-11月提高0.3個百分點；商品房銷售額為5.25萬億元，同比增長18

2、.3%，增速比1-11月提高0.8個百分點。從區域分布來看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。與一線城市相反，全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態。 2010年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，增速連續8個月回落，其中，新建住宅銷售價格上漲7.6%；二手住宅銷售價格也環比上漲5.0%。2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，較上月上漲0.9%。數據表明，2010年12月的房價仍延續了前幾個月的上漲勢頭，但同比漲幅持續縮小，環比漲幅低于1%。 2010年，全國房地產投資整體增速

3、較快，全年完成投資48267億元，同比增長33.2%，新開工面積16.38億平方米，同比增長40.7%，施工面積40.55億平方米，同比增長26.6%。但從各月來看，前幾個月增速更快，自5、6月份起，投資增速持續小幅回落。 2010年，房地產開發企業本年資金來源7.25萬億元，同比增長25.4%，增速較1-11月回落6.5個百分點。其中，利用外資增速加快，增速為66.0%，但所占比重僅為1.1%，企業自籌資金增速為48.8%，占比達到36.8%。2010年，按照東中西三大區域劃分，中西部省份商品房銷售面積同比增幅高于全國水平，東部地區銷售面積同比漲幅則低于全國水平，平均增幅僅為4.1%.其中北

4、京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。在31個省市中，河北商品房銷售面積同比漲幅居全國首位，海南緊隨其后，兩者增幅均超過了50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。2010年，房地產開發企業本年資金來源7.25萬億元，同比增長25.4%，增速較上月降低5.8個百分點。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發商貸款和按揭貸款增速較慢。具體來看，國內貸款12540億元，增長10.3%，增速放緩14.7個百分點；利用外資796億元，增長66.0%，增速提高7.0個百分點；企業自籌資金26705億元，增長48.8%，增速回落0.8個百分點；其他資金32454億元，增長15.9%，增速降

5、低4.5個百分點。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。2010年以來，伴隨著貨幣政策的從緊和國家對房地產行業的調控，開發貸款和個人按揭貸款在開發商資金來源所占比重逐步降低。2010年年底，開發企業國內貸款占比為下降為17.3%，較年初下降6.5個百分點，個人按揭貸款及其它資金占比也下降了0.9個百分點，為18.5%。與此同時，開發商自籌資金和購房者定金及預付款占比分別提高了3.9和2.9個百分點，占比分別為36.8%和26.2%。盡管利用外資增速較快，但占資金比重仍然較低，僅為1.1%。 縱觀2010年全國房地產狀況可得出如下結論：

6、1、 需求：全年全國商品房銷售面積和銷售額依然處于增長勢態。2、 價格：環比繼續上漲，同比漲幅繼續回落 。3、 供應：開發投資額增長超三成，新開工面積增速高位運行，持續回落。4、 資金來源：開發企業資金來源增速漸緩，自籌資金占比上升。5、 中西部省份商品房銷售面積增速高于全國水平，東部省份增速低于全國水平 。6、 全國三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價格、銷售量呈全線增長勢態。第二章 本埠宏觀經濟與城市發展規劃一、地理條件景德鎮市位于江西省東北部，居東經1165711742，北緯28442956，地處黃山、懷玉山余脈與鄱陽湖平原的過渡地帶，扼贛、浙、皖三省交界處，東接婺源、德興，南鄰

7、萬年、弋陽，西連波陽，北毗祁門。具有優越的地理位置。景德鎮市行政區劃全部管轄面積為5256km。相當于兩個深圳市面積。城市規劃區范圍包含珠山區，昌江區的西郊街道、竟成鎮、呂蒙，浮梁縣的城關、洪源鎮、高新技術產業園區及湘湖鎮等管轄范圍，面積約500平方公里。景德鎮市的生態環境良好，山清水秀，氣候宜人。具有豐富的旅游資源和歷史人文景觀。瑤里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪巖等為著名的田園風光、鄉土特色風景區。在古建筑方面，擁有以宋代紅塔、清代縣衙、古戲臺為代表的歷史文物遺跡；而藝術成就最高、最具有國際影響力和旅游號召力的則是它在中國制瓷歷史上為人類留下的杰出瑰寶：著名的世界制瓷黏土（高嶺土）的發源地

8、高嶺古瓷土窯遺址，自五代至明代的陶瓷古窯遺址湖田古瓷窯遺址（全國重點文物保護單位），歷經明清兩代的皇家制瓷基地御窯廠遺址以及代表景德鎮市制瓷輝煌歷史的標志性建筑龍珠閣。悠久陶瓷藝術和厚重的文化底蘊使得景德鎮這座歷史名城具有更加廣闊的發展前景。二、 本埠總體經濟發展狀況景德鎮現有人口158.23萬。2010年全市GDP為461.5億元，國民經濟總產值在江西省地級以上城市中排列為第10位。但在城鎮居民人均可支配收入方面，景德鎮以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。根據景德鎮城市總體規劃近期2015 年，GDP 實現850億元，年均增長14.9%，人

9、均GDP達5萬元。中期2020 年，GDP 實現1800億元，年均增長11.1%，人均GDP達10萬元。景德鎮的社會經濟正處于高速發展階段。三、 產業結構景德鎮主導產業為陶瓷業，2010年陶瓷產業生產總產值達150億，接近全市國民經濟總產值的三成。機械家電、航空、汽車、新型陶瓷、電子信息、光伏產業等也具有一定規模。其中國產直升飛機項目的引入將對景德鎮產業結構的調整產生較大影響。商業貿易、旅游接待服務、教育、物流、房地產等為主的第三產業，發展迅速，到1986年，第三產業比重已超過第一產業1.1百分點，達23.8。19862009年，第三產業平均每年遞增12.2，比前30年平均速度加快5.6個百分

10、點。2009年，第三產業比重由1985年的21.60%上升到36.5，提高了12.9個百分點，比同期第一產業比重的9.28高25.22個百分點，與第二產業的距離由1985年的31.76個百分點縮小為2007年的21.64個百分點，拉開了與第一產業的距離，也縮小了與第二產業的差距。到2009年，三次產業結構調整優化為9.28：56.18：34.54。預計到2015年產業結構調整為5：58：37。房地產業和旅游業也正成為一個支柱產業，2009年，全市旅游業總收入占GDP的比重達12.9。縱觀景德鎮第三產業的發展，房地產業在景德鎮依然存在巨大的發展空間。四、 城市總體規劃及本項目區域位置1、城市發展

11、目標根據景德鎮城市總體規劃（2008-2030）景德鎮中心城區的發展目標定位為：世界瓷都、國家歷史文化名城及生態旅游城市、全省重要的工業基地。2、市域城鎮空間布局結構規劃市域空間構建等級清晰、城鄉融合、核心突出、職能明確的網絡型城鎮體系，形成中心城副中心重點鎮一般建制鎮四個層次的系統，以交通網線為基礎構筑城鎮發展軸，以點帶線，以線促面，形成“一核、兩區、雙十字軸”的城鎮體系空間網絡結構空間結構景德鎮中心城區形成“一城四片區，中心放射”狀結構。一城：即西市區及中市區構成的城市主城區。是集行政辦公、商業金融、文化娛樂、旅游會展、生活居住為一體的城市綜合區。四片區：即指主城區西北部洪源羅家片區（商貿

12、、物流、工業），北部浮梁片區（居住、商貿、旅游），西南部高新片區（工業），東部景東片區（工業、科教、居住）。中心放射：即以主城為中心，沿交通干線向西北、北、東及西南放射發展。各片區通過城市道路網相聯系，形成有機的整體。3、中心體系構筑市級中心、市級副中心、片區中心三級城市中心體系。市級中心：西市區為景德鎮市級綜合服務中心；市級副中心：中市區、浮梁縣城為市級副中心；片區中心：高新區工業新城中心、洪源片區物流商貿中心、景東片區商貿中心。4、本項目區域位置根據景德鎮城市總體規劃（2008-2030）表明，景德鎮凱旋門廣場項目位于景德鎮瓷都大道東側A01地塊，隸屬景德鎮規劃市級中心區域即西市區市級綜合

13、服務中心區域。該地塊為原景德鎮紙業公司和景德鎮第一塑料廠舊址。項目地塊西鄰景德鎮主要市政干道瓷都大道，東臨昌江。與景德鎮市政府、昌江區政府、景德鎮高級專科學校、昌江一中為同一街區。項目位置具有良好的區域和地緣優勢。第三章 本埠房地產業發展現狀一、本埠房地產業概述據有關資料表明，景德鎮現有房地產開發企業169家，從業人員5000多人。近三年來，房地產開發投資額合計61.62億元，商品房新開工面積合計209.71萬平方米，商品房竣工面積合計193.72萬平方米，商品房銷售面積合計220.21萬平方米。物業管理服務覆蓋面由2002年30萬平方米，增加至現在的300萬平方米，新建住宅小區覆蓋面積達10

14、0%。三年來一手房辦證12000多戶，二手房交易4000多戶。市城區每年平均銷售70萬平方米商品房，剔除10萬左右的商業用房，每年城區市民人均增加住房建筑面積1平方米左右。景德鎮規模房地產業發展相對江西南昌、九江、贛州、吉安等地而言發展較為遲緩。直至2007年前全市無一家品牌公司在景德鎮投資開發。此后陸陸續續長虹、聯想、恒大等知名企業進入景德鎮投資開發。景德鎮房地產價格也一直是江西地級市中的洼地。2009年前價格普遍在每平方米2000元左右徘徊。直至2010年的聯想九域一品項目和2011年的恒大地產恒大名都項目，為景德鎮房地產價格重塑價格標桿，使得景德鎮房產價格自2010年至今一直處于快速上升

15、通道。2010年景德鎮低容積率項目在每平方米3000多元到4000元不等，聯想九域一品低容積率項目價格拔高至每平方米6500元左右。今年五月開盤的恒大名都項目一舉將高層住宅價格提升至每平方米6000元以上。九域一品二期TOWNHOUSE、別墅價格每平方米破萬元。隨著本埠城市、經濟發展和國內知名品牌企業的入市，景德鎮房地產價格將會步入快速上升通道。二、景德鎮近期土地交易情況分析1、土地交易統計表 地塊名稱土地面積 用地 容積建筑密成交價格土地單價 （） 性質 率度 % （萬元）（萬元/畝）市高專校辦企業居住組團地塊10228.8商、住2.2432920.5960西山湖賓館東側地塊（83.8畝）5

16、5868.7商、住2.3359028.18399原消防二中隊地塊（10.46畝）6970.7商、住5.55.5381927.918184.3原建設印刷廠地塊（5.02畝）3346.71商、住1.81.830761.44151.68時代奧園南側地塊（5.35畝）3568.47住宅 2.0232802.9150景東大道北側地塊（283.17畝）188779商、住2.8 2.82526405.9193.27原4321廠地塊（83.7畝）55807商、住2.62810882.37130金魚山路東南側地塊（6.79畝）4528.044528.04商、住1.835775.44114.2黃雀壟地塊拍賣（15

17、.25畝）9497.75商、住1.4491353.4395景德大道南側拍賣（25.48畝）16984.7商、住5402547.711002、土地交易情況分析對上述土地交易分析有如下幾點：1）2011年土地價格較上一年有比較大增長幅度，據有關資料表明2010年景德鎮平均單宗土地價格為78萬/畝，2011年為102.74萬/畝。土地價格增長幅度為31.7%。2）目前珠山區土地價格高于西市區（昌江區）土地價格，但昌江區土地價格增長幅度高于珠山區。3）大宗土地價格低于小幅土地價格。4）在上述十宗土地交易中，珠山區占6宗，西市區占4宗，且土地供應量珠山區高于西市區。5）2011年與2010年同期相比土地

18、供應量有所減少。6）根據景德鎮城市規劃和土地供應情況，西市區作為景德鎮的市級綜合服務中心，市區重心西移，其土地價值的升值空間將明顯高于東市區。7）本埠與其他三、四線城市土地價格相比土地價格偏低。三、景德鎮商品房交易統計及分析2011年1-6月，景德鎮市區房產交易市場總量呈穩步上升態勢，交易結構趨于合理成熟，沒有出現大起大落。由于本埠房地產市場以自住需求、改善型需求為主，故國家對房地產的調控政策，對本埠房地產市場影響并不大。 1、 房產交易規模穩步上揚 1-6月份，商品房住宅交易登記2610套，二手房交易登記1631套，分別較同期增長6%、22%。2011年16月份房地產交易登記數量2011一月

19、份二月份三月份四月份五月份六月份商品房399247278417746523二手房334204214241283355 2、交易價格上升幅度大1-6月景德鎮商品房成交價格增長幅度較大，但仍屬在一個理性區間合理增長，從2011年上半年商品房住宅成交均價統計情況看，本埠商品房住宅均價除三月份略有回頭外，其他月份均處于價格節節攀升狀態。2011年16月商品房成交均價統計（單位：元平方米）一月份二月份三月份四月份五月份六月份住宅3448.93594.83581.53708.63833.43910非住宅8904.28536.69421.510253.311632.2127073、本埠商品房價格分析1）本埠

20、住宅及商業物業價格呈明顯上升趨勢，且上升幅度較大，住宅1-6月份價格上漲13.36%，商業物業上漲幅度更是達42.7%。2）本埠商品住宅價格偏低，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，即便以六月份本埠住宅平均價格3910元/平方米計算，也僅為全國平均價格的45.6%。因此本埠商品房價格仍有較大的上升空間。3）本埠商品房價格差異較大。例如恒大地產開發的恒大名都項目，其區域和環境位置并無優勢，但通過相對于本土開發商的商業操作和品牌優勢，其產品價格高于本埠商品房平均的50%以上。4）景德鎮城鎮居民人均可支配收入以16657元排列全省第三位。但本埠商品房價格卻是全省地級市商品房價格、土地價

21、格最低的城市之一。形成這種局面的原因，并不是市民缺乏購買力。而是一方面是政府未能有效激活當地房地產市場，同時本埠開發商缺乏有效的商業操作。恒大地產成功的例子充分說明了這點。上述情況表明景德鎮是房地產業為數不多的具有良好開發前景的處女地之一。因此在景德鎮投資開發房地產將會取得很好的商業價值。附件 2008年2011年本埠房地產開發情況一覽表 序號樓盤名稱開發商項目地址占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率建筑類型銷售價格（均價 元/）1伴山洋房上海益伍實業昌南大道新五中斜對面9.9202.2退臺洋房小高層4600（小高層）2玖域壹品融科智地景德鎮市西山路15120.8排房洋房電梯房6000-1000

22、03金岸名都威時瓷都大道人民公園南側5.7223.8小高層高層3600（小高層）4隆基尚城隆基瓷都大道四三二一廠旁4.29.32.2多層小高層3300（小高層）5海峰美廬海峰東側昌南大道別墅63006景江華庭華益房地產沿江西路21號(浮橋傍）1.47多層小高層7水岸豪庭深圳深建業戴家弄與沿江東路交匯處1.83594.437高層3600（小高層）8中央領地南昌財鑫戴家弄與沿江東路交匯處6.8高層3400（小高層）9瓷都國際華城江西錦龍地產昌江大橋傍（二中對面）16小高層高層10怡翠園華月房地產戴家弄0.9084.374.8小高層 高層3400（小高層）11尚東國際長虹景東大道路口37.51052

23、.8洋房小房層高層4200（高層）12站前巴黎昌興房地產通占路與繁家井交匯處0.831.682多層13長虹金域中央長虹朝陽路昌江廣場對面50洋房小房層高層4500（小高層）14四季春暉春暉朝陽路昌江廣場旁邊11.8211.8多層小高層3500（小高層）15景翰文城嘉晟新廠東路原料總廠4,74112.32多層小高層3200（小高層）16金廈陽光嘉園金廈朝陽路一中后門對面10多層2800（多層）17南湖麗景都源景德東大道10多層3200（小高層）18宏偉嘉苑宏偉翠云路中段鐵路一側0.8892.4892.8小高層3500（小高層）19昌南名苑錦龍迎賓路中國瓷園12363.0 別墅多層洋房小房層500

24、0（獨棟別墅）20時代奧園新時代房地產昌南大道新五中旁邊11.22181.59多層小高層3200（小高層）21勝第雅閣瓷都大道中段10多層3600（多層）22天宇綠園天宇曙光路20多層小房層高層3200（高層）23瓷都國際華城錦龍太白園路口15多層小高層3300（小高層）24昌南印象博能周路口3.8小高層3200（小高層）25港逸豪庭宇新廣場北路中段10多層小高層3300（小高層）26萊頓風情錦龍昌江大道15多層小高層3200（小高層）27金桂園弘立置業新村西路八面山3.35.91.8多層2600（多層）28創業大廈創業新村西路四小對面1.7642小高層3500（小高層）29斗富弄新城馳華房地

25、產斗富弄7.5多層小高層3200（多層）30東方明珠眾和置業陶瓷學院對面4.6781.71多層31圣羅帝景圣羅置業陶瓷學院對面4.718.51.8多層32麗華花苑麗華房地產新廠東路與何家橋交匯處2.173.911.8多層33昌江景城昌錦投資中華北路延伸段西側2.113.81.8多層34百潤.金棕櫚潤華房地產高新區廣場對面8.8510.621.2多層小高層35瓷都新天地創遠投資原體育館0.542.113.2多層商業36景翰廣場景翰置業廣場南路西側1.266.084.8多層商業高層住宅37玉茗花苑玉茗置業瓷都大道西側4.219.262.2小高層第四章 本項目驅動模式一項目基本情況景德鎮凱旋門廣場項

26、目位于景德鎮瓷都大道東側A01地塊。該地塊為原景德鎮紙業公司和景德鎮第一塑料廠舊址。項目地塊西鄰景德鎮主要市政干道瓷都大道，東臨昌江。與景德鎮市政府、昌江區政府、景德鎮高級專科學校、昌江一中為同一街區，且與景德鎮市政府僅為幾百米之遙。項目屬于景德鎮規劃城市中心區域，具有良好的區域和地緣優勢。地塊瀕臨昌江和規劃濱江大道達一華里之多，為未來景德鎮江景資源最為豐富的大型高尚住宅區。項目占地面面積213畝，由兩塊相對獨立的地塊組成。分別是東北側地塊11214.14平方米，西南側地塊132811.57平方米，共計占地面積為144025.71平方米。容積率為3.0，項目總建筑面積為431877.1平方米，

27、其中商業面積為54500.5平方米。預計包括地下室等核增面積實際開發總面積將超過50萬平方米。為本埠為數不多的集商業、經貿、高尚住宅為一體的大型商業住宅區。二、本項目開發策略及運作模式（一）項目整體定位1、總體目標：打造一個高融合性的都市綜合體，建設本埠西岸NOVA城市社區。2、實現兩大功能1）城市功能：多元化/開放/融合/高效產業密切相關居住、旅游觀光、社區服務體系2）社區功能：社區封閉/人車分流、安全、尊重、獨立空間3、項目三大集成空間集成：項目將開放性、相融性為本埠西市區的全新演繹客戶集成：項目將為城市發展作貢獻，令區域增值并實現互贏。價值集成：總建面43萬平方米，打造的將是一個高融合性

28、的都市綜合體。4、項目規劃形態本項目周界均為已有或規劃市政道路，因此項目四周都具備開發臨街商業的可能。而在一般的商業形態中，單位價值最高的仍是小型商業鋪面。因此本項目應是以商業裙樓合圍，高層住宅組團的規劃形態。 5、建筑形式本項目由于商業體量大，特別是大體量的商業裙樓，對項目建筑密度指標有較大影響，且項目3.0的容積率，也需要項目對土地的集約化經營。因此本項目為純高層住宅社區。住宅高度為28至33層。建筑高度小于100米。6、 項目住宅戶型分配本項目由于規模較大，除應鎖定部分尖端客戶外，更重要的客戶群體是廣大中產階級。因此項目主流戶型為面積在75-142。戶型分配表類型戶型面積區間套數比主流住

29、宅2房75-85203房9010025105120354房13014220戶均面積106.6，共3000套，其他面對尖端客戶的大戶型，面積為200以上戶型為150-200戶。（二）項目整體開發策略1、分期開發，滾動投資本項目計容積率面積達43萬多平方米，商業面積5.4萬平方米，住宅總面積約38萬平方米，按平均戶型面積110平方米/戶考慮，則整個項目大致有3450戶。根據景德鎮2011年1-6月份商品房銷售統計，全市平均每月銷售不超過500戶。說明景德鎮市場容量偏小。如果項目按每月平均銷售200戶考慮，銷售期為半年，則每期開發量應為1200戶左右。故本項目以三期開發為宜。平均每期1150戶。每期

30、開發面積15萬平方米左右。項目采用分期開發，滾動投資的經營策略。一方面可緩解資金壓力，同時也使項目適應本埠市場規模。2、景觀優先，戶型創新 從景德鎮業已開發的樓盤來看，本土開發商往往不重視項目景觀的打造，使得項目整體的品質感差。而恒大地產在景德鎮投資開發的恒大名都項目，充分把握了景觀優先的營銷策略，在項目價格比全市平均價格高出30%-50%的基礎上，仍取得不俗的銷售業績。因此本項目一方面要利用項目臨江的優勢，在建筑布局上充分利用江景資源，同時也要注重項目內在園林的打造，真正實現項目外有無敵江景，內有滿園春色。項目除在園林景觀展示上要狠下功夫外，在戶型上也要從提高產品附加值著手，實現戶型有所創新

31、，有所突破。真正做到人有我有，我有人無。從根本是改變項目的同質化競爭。3、以人為本，配套齊全 隨著居住條件的改善提高，人們對生活配套設施的要求也越來越高。本項目作為大型商住區，有條件進一步滿足客戶的個性化需求。除實現人車分流、單元雙入戶大堂、自動門禁及電子安防等基本配置外、增設各類體育設施、老年活動場所、兒童樂園等。使潛在客戶對本項目產生極大的購買欲望。4、項目推廣，“軟硬”兼施作為一家新進入景德鎮房地產市場的開發商，在知名度不高，產品品牌形象尚未建立起來的情況下，應通過“軟硬”兩種手段迅速擴大企業知名度和樹立項目形象。所謂“軟”，是指在項目初期階段，通過與本地傳媒互動，做一些項目的軟文報道。

32、參與和組織一些社會和公益活動。旨在提高企業知名度，擴大項目影響力。所謂“硬”，是指在項目進入銷售階段，通過高強度、高密度、全方位的廣告宣傳，使項目深入人心，路人皆知，以實現項目的銷售目標。（三）項目商業驅動模式1、西市區商業現狀景德鎮西市區泛指昌江以西城區，包括昌江區、高新開發區以及城郊呂蒙、竟成鄉。由于城市發展的客觀因素，目前西市區無論從商業規模商、商業業態分布到商業氛圍都遠遜色與東市區。至今西市區除有兩個規模不大的專業市場外仍無一家成規模的超市；無一條有特色的商業街區。作為景德鎮規劃中的城市中心，其落后的商業環境給未來的商業發展提供了廣闊的發展空間。2、西市區商業發展優勢1）資源優勢a、景

33、德鎮是我國歷史上與廣東佛山、湖北漢口齊名的四大古鎮之一，文化底蘊雄厚，旅游資源豐富。作為世界瓷都其聲名更是享譽中外。景德鎮旺盛的旅游市場，為景德鎮的商業發展提供了良好的契機。而景德鎮現有的紫金賓館、朗逸大酒店、豪門大酒店、開門子大酒店等高檔酒店都位于西市區。近幾年西市區的酒店業的高速發展，為西市區的商業發展奠定了良好的基礎。b、作為景德鎮經濟發展的兩架發動機景德鎮高新技術開發區和景德鎮航空產業園均位于西市區。景德鎮高新技術開發區作為國家級高新開發區目前已初出規模。而景德鎮航空產業園更是以靜態投資將超過1000億元而徹底打破景德鎮現有的經濟格局。同樣由于西市區未來經濟格局的發展變化，給西市區的商

34、業發展提供了前所未有的發展機遇。2） 規劃優勢景德鎮城市總體規劃（2008-2030）第68條商業金融設施表明：“全市規劃商業金融設施用地606.31公頃，人均用地6.74 m，占城市建設用地的6.16%。規劃商業金融設施按4級配套：（1）市級商業中心：主要是位于西市區迎賓大道、昌南大道一帶的新城市商業集中區。布局城市主要大型商業金融設施，提升城市中心聚集力幅，服務于整個城市。（2）市級商業副中心：指依托老城區商業設施形成的的商業集中區，主要位于珠山路、廣場、火車站一帶，擁有較好的商業氛圍和基礎，規劃擴大設施規模形成城市商業副中心，服務于老城區。”由此可見西市區作為景德鎮的城市中心和商業中心，

35、西市區商業地產開發前景十分看好。而東市區則將淪落為市級商業副中心。3、本項目商業地產驅動模式1）商業定位：外向型、本埠升級換代的高檔商業。2）商業模式：大型shoppingmall+商業風情街+精品店4、本項目商業業態分布1）項目東北側11214平方米獨立地塊用于興建2萬2.5萬平方米的shoppingmall。作為西市區首家shoppingmall一方面為西市區打造商業標桿，取得好的商業回報。同時為項目凝聚人氣，提升商鋪價值和項目整體價值創造了良好條件。2）項目東南側是規劃沿江風光帶和規劃濱江大道。濱江大道和沿江風光帶將成為西市區市民的休閑勝地。因此在項目的東南側規劃一條集餐飲、酒吧、咖啡館

36、、休閑娛樂為一體的商業風情街。目前景德鎮還沒有江景和商業有效結合的商業項目，因此江景商業風情街的推出必將受到投資者的追捧。3）項目的西北側和西南面、東北面分別是瓷都大道和區間規劃路。其中瓷都大道和東北面區間規劃路側的商業價值最大，是本項目商業地產最大利潤形成點。5、項目商業物業銷售展望本項目共有商業建筑面積54500平方米，即使按景德鎮六月份商業平均銷售價格計算，也可獲得約七億元的銷售收入。第五章 項目財務分析及項目評估一、項目投資成本（一）土地費用本項目土地價格包括前期開辦費用和財務費用估計為人民幣2億元。按計容積率面積折算樓面地價為463元/平方米，按建筑面積折算為400元/平方米。（二）

37、建安成本 本項目預計總體建安費用為人民幣10.85億元，其中主體工程為7.9億元，安裝工程為2.95億元。每平方米建安費用為2159元。（三）其他費用其他費用包括項目設計費用、監理費、管理費用、和營銷費用共計7250萬元，平均每平方米費用為145元。（四）規費 項目各項規費總計為7643萬元。平均每平方米費用為172.04元.（五）資金成本項目資金成本預估5000萬元，平均每平方米費用為100元。（六）稅費未計企業所得稅的情況下，本項目稅費為1.2億元。（七）項目總體成本為16.04億元。按項目總建筑面積折算單位成本為3200元/平方米，按計容積率面積折算單位成本為3730元/平方米項目費用估

38、算表序號工程及項目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/）備注1主體工程成本79000 1580 建筑面積50萬2其他建安成本29480 579 場地地質勘察100 2 土方工程2000 40 樁基礎5200 104 白蟻防治30 0.60 人防450 9 防水600 11 園建2000 40 鋁合金門窗4500 90 入戶門及防火門1500 30 會所及大堂精裝修1500 30 電梯3500 70 消防2800 56 空調0 發電機1000 20 弱電1000 20 序號工程及項目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/）備注變配電1400 18 燃氣1000 20 游泳設備50 1 泛光照明50 1

39、 臨時設施費300 6 不可預見費500 10 小計（1+2）108480 2159 3其他費用27250 545 土地費用20000400 設計1250 25 監理500 10 管理費用3500 70 營銷費用2000 40 合計（1+2+3）135730 2704 4資金成本5000 100 5規費7643 172.04房屋登記費32 0.64 80元/套計4000套白蟻預防費75 1.50 白蟻沒治費200 2.36 防雷裝置驗收費40 3.22 引下線每個每次測點70元墻改基金400 4.08 散裝水泥基金75 4.94 教育附加費5324 106.84 基建投資總額5%工程質量監督費

40、192 6.66 建安費用的0.18%安全生產監督管理費106 7.52 工程總造價1工程定額測定費149 8.38 建安工程造價1.4序號工程及項目名稱估算金額（萬元）單位成本（元/）備注施工超標噪聲排污費200 9.24 工程檢測費800 16 水土保持設施補償費50 1 6稅費12000 土地增值稅2000 銷售收入1%營業稅10000 銷售收入5%合計（1+2+3+4+5+6）160373 3207.46二、項目銷售收入（一）商業銷售收入本項目商業總面積為5.45萬平方米，按今年六月份景德鎮商業銷售平均價格12800元/平方米計算，可實現銷售收入約7億元。（二）住宅收入本項目預計可銷售

41、住宅面積為36萬平方米，按單位面積銷售價格4500元/平方米計算，可實現銷售收入16.2億。（三）地下停車場收入根據目前景德鎮車位價格在5-10萬之間，本地下室面積約為7萬平方米左右，可設置停車位不少于2300個。以每個車位5萬元計算，地下停車場潛在價值為1.15億元。未計入項目銷售收入。（四）項目總體收益情況本項目總體銷售收入為23.2億元。如計算地下停車場車位收入則可實現總體收入達24.35億元。三、項目投資效益分析本項目靜態投資為人民幣148373萬元，可實現銷售收入23.2億元。可實現稅后利潤71387萬元。資金回報率為48.1%。銷售銷售盈虧平衡點為69.2%。項目總體銷售及稅前、稅

42、后利潤分析銷售項目名稱銷售總額（萬元）單位銷售價格（元/）商業（54500平方米）69760 12800 住宅（360000平方米）162000 4500 合計231760 稅前利潤83387稅后利潤71387銷售盈虧平衡點69.2%四、項目評估結論本項目位于景德鎮規劃城市中心區域，具有良好的地緣優勢和景觀資源且土地價格相對低廉。項目四周均臨現有城市市政干道和規劃道路，同時受市規劃商業中心輻射，項目整體的商業潛力巨大。且本項目為景德鎮市政府在香港招商項目，政府對本項目的開發高度重視。因此本項目的開發一定程度上將改變景德鎮的城市格局，同時必將取得良好的經濟效益和社會效益。綜上所述本項目為極具投資價值的房地產項目。 2011年8月16日22