1、項目定位策劃報告項目定位策劃報告.2009年5月26日.阿爾柏麗酒店商業(yè)街200920091 在目前項目所處的市場環(huán)境下，要開拓本項目的輻射力，必須找準定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細分市場，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。在項目早期規(guī)劃的基礎上，進一步深化項目的商務進一步深化項目的商務休閑、主題娛樂的貴族領域受眾印象。休閑、主題娛樂的貴族領域受眾印象。本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢為分析基礎，依照項目的早期規(guī)劃依照項目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前并結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目的市場環(huán)境，對項目進行進行定位定位升級升級！為項目的啟動并成功！為項目的啟動并成功運作打下基礎。運作打下基礎。阿爾柏麗酒店商業(yè)

2、街項目定位策劃報告前前 言言2本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核心界定核心問題問題市場潛力市場潛力分析分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位項目租售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測后期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告問題界定 項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀3項目項目開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目主體部分項目主體部分項目前期有過整體規(guī)劃，并進行了初項目前期有過整體規(guī)劃，并進行了初 步的營銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài)步的營銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài)；項目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適項

3、目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適 合作太大范圍的規(guī)劃改變合作太大范圍的規(guī)劃改變。4本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀界定核心界定核心問題問題市場潛力市場潛力分析分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位項目租售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測后期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告問題界定 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標5項目項目發(fā)展目標發(fā)展目標阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 重新啟重新啟動項目并成功運動項目并成功運作，同時實現(xiàn)項作，同時實現(xiàn)項目利益的最大化。目利益的最大化。6本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開

4、發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標市場潛力市場潛力分析分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位項目租售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測后期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告界定核界定核心問題心問題7一是：本項目是否具有商業(yè)營運成功的市場基礎？一是：本項目是否具有商業(yè)營運成功的市場基礎？二是：怎樣實現(xiàn)項目利益的最大化及如何保證項目的快速收益？二是：怎樣實現(xiàn)項目利益的最大化及如何保證項目的快速收益？寮步的商業(yè)和酒店業(yè)市場能否支持本項目的發(fā)展？市場潛力研判市場潛力研判如何定位既符合寮步的市場需求又有利于項目的長期持續(xù)發(fā)

5、展？酒店部分和步行街街區(qū)如何在規(guī)劃上體現(xiàn)項目定位？項目定位項目定位項目項目租售策略租售策略什么樣的經(jīng)營管理方式才能保證項目的持續(xù)經(jīng)營？后期經(jīng)營管理后期經(jīng)營管理項目的早期定位是否符合目前的市場需求？項目的早期定位是否在競爭中占領優(yōu)勢？項目項目早期規(guī)劃分析早期規(guī)劃分析項目前景預測項目前景預測項目市場收益如何？阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告本項目本項目運作運作最根本的問題：最根本的問題：什么樣的租售策略是實現(xiàn)本項目利益最大化和快速收益的保證？8本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核界定核心問題心問題項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位

6、項目租售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測后期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 市場潛力市場潛力分析分析9東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步典型酒店項目調(diào)查寮步商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店酒店發(fā)展發(fā)展商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展 宏觀背景宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景市場潛力市場潛力分析分析10寮步區(qū)位寮步區(qū)位（位于東莞市地理幾何中心）（位于東莞市地理幾何中心）鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟走廊的中穗港經(jīng)濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚樞，

7、區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟莞樟”、“石大石大”兩條超一級公路和新建的松松山湖大道、東莞東部快速干線、山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯市區(qū)環(huán)城路于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡，半小時車程幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有境、虎門港只有30304040分鐘車分鐘車程，距東莞海關、鐵路口岸東程，距東莞海關、鐵路口岸東莞火車站只有莞火車站只有10151015分鐘車程。分鐘車程。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告11人口總量人口總量：寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄20個村民委員會和10

8、個社區(qū)居委會，面積71.15平方公里，常住人口常住人口24.1824.18萬人，其中戶籍人口萬人，其中戶籍人口6503465034人人（數(shù)據(jù)來源于寮步政府網(wǎng)）人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)：人口呈啞鈴型二元結(jié)構(gòu)分布，“底層”的務工人員與“精英”階層構(gòu)成啞鈴兩頭，而中間收入的階層較少。寮步人口狀況寮步人口狀況阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12各類經(jīng)濟指標各類經(jīng)濟指標：1、GDPGDP：2008年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總值102.6102.6億元億元，比上年同期增長18.3%18.3%；2、工業(yè)產(chǎn)值工業(yè)產(chǎn)值：實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值285285億元億元，增長15.4%；3、稅收稅收：各項稅收總額1616億元億元,增長33.3

9、%；4、財政收入財政收入：鎮(zhèn)本級可支配財政收入6.96.9億元億元，增長10.3%；5、人均收入人均收入：農(nóng)（居）民人均收入1059110591元元，增長4%。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)：汽車和汽車和 IT IT優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。IT IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一。形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè),數(shù)碼產(chǎn)品占全鎮(zhèn)出口額的80%。寮步經(jīng)濟發(fā)展寮步經(jīng)濟發(fā)展阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告13東莞東莞“四位一體四位一體”：東莞“四位一體”城市架構(gòu)延伸，寮步處于“四位一體”中心提升核心位置核心位置。同沙、城區(qū)、松山湖

10、、東部生態(tài)園“四位一體”戰(zhàn)略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“東莞中心新城”的目標。寮步寮步“一城三區(qū)五提升一城三區(qū)五提升”：建設現(xiàn)代生態(tài)新香市”的工作思路一城：一城：全面建設小康社會的基礎上加快率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化三區(qū)：三區(qū)：打造寮步鎮(zhèn)城市新區(qū)寮步鎮(zhèn)城市新區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū)、生態(tài)休閑新區(qū)生態(tài)休閑新區(qū)，提升寮步競爭力五提升：五提升：全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市建設、公共管理、民生福利和黨的建設寮步發(fā)展寮步發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點打造旅游牌、休閑牌、文化牌、決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點打造旅游牌、休閑牌、

11、文化牌、生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。14寮步發(fā)展前景寮步發(fā)展前景經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)位升級、人口增長、規(guī)劃重視區(qū)位升級、人口增長、規(guī)劃重視帶來帶來商務往來的增加商務往來的增加酒店與休閑娛樂業(yè)的市場需求酒店與休閑娛樂業(yè)的市場需求阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告小結(jié)：小結(jié)：寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟增長保持了較高的速度，汽車寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟增長保持了較高的速度，汽車、IT IT是是其兩大支柱產(chǎn)業(yè)。同時，其兩大支柱產(chǎn)業(yè)。同時，寮步將依托東莞大城區(qū)的規(guī)劃，積極融入城區(qū)，在城市化的進程中提升了自身的寮步將依托東莞大城區(qū)的規(guī)劃，積極融入城區(qū)，在

12、城市化的進程中提升了自身的競爭力。所以，本項目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和競爭力。所以，本項目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境支撐。支撐。擴擴 大大15宏觀背景宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步典型酒店項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店酒店發(fā)展發(fā)展市場潛力市場潛力分析分析 商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展寮步商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查16（老城區(qū)）（老城區(qū)）大坣街大坣街教育路商業(yè)帶：教育路商業(yè)帶：區(qū)位屬性：老城區(qū)；商業(yè)特征：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，寮步鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)成熟度和飽和度較高；（

13、新城區(qū)）（新城區(qū)）紅荔路紅荔路興隆新街商業(yè)帶：興隆新街商業(yè)帶：區(qū)位屬性：規(guī)劃新區(qū)；商業(yè)特征：新區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)正在升級中；整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈“南北鼎立南北鼎立”之勢。本項目位于新區(qū)邊緣地帶之勢。本項目位于新區(qū)邊緣地帶寮步鎮(zhèn)商業(yè)總體格局寮步鎮(zhèn)商業(yè)總體格局阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告本項目本項目17阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步商業(yè)業(yè)態(tài)分布寮步商業(yè)業(yè)態(tài)分布莞樟路以北的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)種類較為豐富，品牌店多莞樟路以北的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)種類較為豐富，品牌店多本項目周邊業(yè)態(tài)與商業(yè)體量與日俱增，競爭進一步加大本項目周邊業(yè)態(tài)與商業(yè)體量與日俱增，競爭進一步加大1

14、12 23 318阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步商業(yè)租金水平寮步商業(yè)租金水平街鋪與商場鋪的租金差異較小，定位及經(jīng)營是影響商場鋪位租金的重要因素。街鋪與商場鋪的租金差異較小，定位及經(jīng)營是影響商場鋪位租金的重要因素。1 12 23 319寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（1）茶園商場）茶園商場阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告20寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（2）天和百貨）天和百貨阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告21寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（3）寮步商業(yè)城）寮步商業(yè)城阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告22寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（4）旺

15、角魅力女人城）旺角魅力女人城阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告23寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（5）東方新天地）東方新天地阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告24寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（6 6）景泰）景泰.香都香都阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告25寮步典型商業(yè)項目調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查（7）新安超級廣場）新安超級廣場阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告26寮步典型商業(yè)項目調(diào)查分析寮步典型商業(yè)項目調(diào)查分析阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告新老城區(qū)新老城區(qū)商業(yè)商業(yè)成南北鼎立之勢，且新區(qū)在進一步升級與擴張中成南北鼎立之勢，且新區(qū)在進一步升級與擴張中27寮步商業(yè)市場調(diào)查

16、分析寮步商業(yè)市場調(diào)查分析阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步傳統(tǒng)超市、百貨商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)很完善，此類傳統(tǒng)商業(yè)已接近飽和。因此，從寮步傳統(tǒng)超市、百貨商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)很完善，此類傳統(tǒng)商業(yè)已接近飽和。因此，從寮步市場需求來看本項目需規(guī)避此類常規(guī)的業(yè)態(tài)規(guī)劃寮步市場需求來看本項目需規(guī)避此類常規(guī)的業(yè)態(tài)規(guī)劃28寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃市場潛力市場潛力分析分析寮步發(fā)展前景寮步商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告宏觀背景宏觀背景商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展 酒店酒店發(fā)展發(fā)展東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步典型酒店項目調(diào)查29注：據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，東莞星級酒店的數(shù)

17、量排到了北京、深圳之后，成為全國第三。東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告雖然單純從一個地級市的角度來看，東莞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，由于東莞酒店業(yè)的繁榮很大程度上取決于東莞繁榮的制造業(yè)，因制造業(yè)帶動的：各類商務活動是東莞星級酒店主要消費群體。各類商務活動是東莞星級酒店主要消費群體。珠三角兩小時生活圈也是珠三角兩小時生活圈也是促進促進東莞酒店業(yè)發(fā)展東莞酒店業(yè)發(fā)展興旺興旺的主要因素的主要因素30寮步作為廣深經(jīng)濟走廊上的幾何核心位置，優(yōu)越的地理位置、快速的經(jīng)濟發(fā)展、強大的對外輻射力，以及周邊區(qū)域龐大的消費群體需要發(fā)達的酒店業(yè)進行配套服務。寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步酒

18、店業(yè)發(fā)展狀況目前，相對于東莞其它鎮(zhèn)區(qū)來講，寮步卻只有五星級酒店和四星級酒店各一家，目前，相對于東莞其它鎮(zhèn)區(qū)來講，寮步卻只有五星級酒店和四星級酒店各一家，因此，寮步的酒店業(yè)發(fā)展是相對滯后的。因此，寮步的酒店業(yè)發(fā)展是相對滯后的。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步酒店和娛樂市場消費群體，主要由外企的高管以及帶外資性質(zhì)的商務客人、本土民營企業(yè)主、政府單位人員、國內(nèi)大型的集團企業(yè)組成的。31寮步及項目周邊主要酒店一覽表寮步及項目周邊主要酒店一覽表阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告32金凱悅大酒店金凱悅大酒店 開發(fā)商：開發(fā)商：廣東名冠集團 類類 型：型：集商務會議、休閑渡 假娛樂酒店 客客 房：房：2

19、51間 （并特設行政樓層）配配 套：套：開設中、西、日式餐廳 共5個，會議、商務及 娛樂休閑寮步典型酒店項目調(diào)查寮步典型酒店項目調(diào)查金凱悅大酒店金凱悅大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告33寮步典型酒店項目調(diào)查寮步典型酒店項目調(diào)查金凱悅大酒店金凱悅大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告34寮步典型酒店項目調(diào)查寮步典型酒店項目調(diào)查金凱悅大酒店金凱悅大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告客源組成主要為外地商務、商旅客人，且以客源組成主要為外地商務、商旅客人，且以長租長租客居多客居多35寮步典型酒店項目調(diào)查寮步典型酒店項目調(diào)查悅?cè)R花園大酒店悅?cè)R花園大酒店悅?cè)R花園酒店悅?cè)R花園酒店 開發(fā)商：開發(fā)

20、商：東莞市建匯公司 類類 型：型：集商務會議、休閑渡 假的花園式酒店 客客 房：房：600多間 （含標準客房、豪華客房、復 式行政客房和總統(tǒng)套房，可 同時接納近2000 人下榻）配配 套：套：餐飲、宴會、會議廳 健康、休閑、娛樂及 商務配套設施阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告36寮步典型酒店項目調(diào)查寮步典型酒店項目調(diào)查悅?cè)R花園大酒店悅?cè)R花園大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告37寮步典型酒店項目調(diào)查寮步典型酒店項目調(diào)查悅?cè)R花園大酒店悅?cè)R花園大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告客源組成主要為客源組成主要為政府接待、政府接待、外地商務、商旅客人，外地商務、商旅客人，出租率常年保持在出租率

21、常年保持在65%65%以上以上38寮步酒店市場調(diào)查小結(jié)寮步酒店市場調(diào)查小結(jié)整體供小于求整體供小于求，市場潛力大，市場潛力大寮步擁有全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一家四星級金凱悅大酒店（商務大酒店），但近年來卻只有一家五星級酒店（悅菜花園酒店）開業(yè)。寮步的酒店供小于求，所以酒店的價位屬于全年均價，并無淡旺季之分。月入住率大致為：標準間為75%80%，行政間為70%左右，套房為60%70%。目前僅有的兩家高星級酒店，都存在著一家獨大、等客上門的服務觀念。酒店業(yè)要發(fā)展壯大，必須是在不斷的進行細化市場，提供特色服務的一個過程。營銷觀念相對滯后營銷觀念相對滯后阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告39寮步市場調(diào)查綜述寮步市場調(diào)

22、查綜述寮步傳統(tǒng)超市、百貨、商業(yè)街商業(yè)體量已達28.18萬平米，已已接近接近飽和飽和寮步的酒店業(yè)發(fā)展相對滯后，市場潛力大市場潛力大在寮步打造一以現(xiàn)代四星級酒店為核心并配套相關補充業(yè)態(tài)的商業(yè)，為人們提供一個休閑、娛樂、觀光、購物、休閑、娛樂、觀光、購物、社交的場所社交的場所，把人們從緊張和繁瑣家庭生活中解放出來將將是本項目定位優(yōu)化的突破方向是本項目定位優(yōu)化的突破方向 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告40本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核界定核心問題心問題市場潛力市場潛力分析分析項目項目定位定位項目租售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測后

23、期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析41項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目經(jīng)濟技術(shù)指標阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告42東莞東東莞東 休閑娛樂之都休閑娛樂之都阿爾柏麗美味風情街阿爾柏麗美味風情街項目早期定位阿爾柏麗阿爾柏麗 紅番區(qū)紅番區(qū)項目早期規(guī)劃回顧項目早期規(guī)劃回顧阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告43項目步行街部分業(yè)態(tài)布局項目步行街部分業(yè)態(tài)布局A A區(qū)：商業(yè)配套區(qū)區(qū)：商業(yè)配套區(qū)1F：煙酒、美宜佳、鮮花店、工藝品店 蛋糕、票務、成人用品、茶葉 水果吧等2F：茶藝、麻將館、網(wǎng)吧B B區(qū)：休閑區(qū)區(qū)：休閑區(qū)1、2F：美容美

24、發(fā)、卡拉OK、SPA、酒吧3F：沐足CC區(qū)：中餐區(qū)區(qū)：中餐區(qū)1、2F：特色美食（類似東城十三碗）精品小吃3F：沐足A區(qū)B區(qū)C區(qū)阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目早期規(guī)劃回顧項目早期規(guī)劃回顧部分業(yè)態(tài)規(guī)劃檔次較低，不能體現(xiàn)項目的整體品質(zhì)44項目酒店部分業(yè)態(tài)布局項目酒店部分業(yè)態(tài)布局酒店部分1F：酒店大堂、休息區(qū)、中餐 廳、西餐、舞臺、廚房2F：中餐包房、咖啡茶室3F：桑拿、健身4F：演藝廳、情侶酒吧、包房阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目早期規(guī)劃回顧項目早期規(guī)劃回顧45項目早期規(guī)劃分析評估項目早期規(guī)劃分析評估整體定位未能強化酒店娛樂主題功能優(yōu)勢整體定位未能強化酒店娛樂主題功能優(yōu)勢項目早期定位

25、中，雖然確立了“休閑娛樂”+“美食街”的思路架構(gòu)，但沒有充分規(guī)避和解決本項目在體量、區(qū)域環(huán)境、交通便利性等因素上存在的不足，易導致項目在發(fā)展過程中出現(xiàn)定位與實際運作不符。具體業(yè)態(tài)規(guī)劃已不符合目前市場需求具體業(yè)態(tài)規(guī)劃已不符合目前市場需求項目在早期業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候，區(qū)域周邊新興商業(yè)還處于起步階段，經(jīng)過近三年的發(fā)展及市場培育，新興商業(yè)體已逐步發(fā)展壯大，項目原有的業(yè)態(tài)規(guī)劃有部分已被新興商業(yè)體搶占先機。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告46本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核界定核心問題心問題市場潛力市場潛力分析分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目租

26、售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測后期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目項目定位定位47阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃客戶定位客戶定位目標客戶定位區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目整體業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 全景定位全景定位整體定位形象定位功能定位基礎定位項目定位項目定位48四星級標準酒店四星級標準酒店+特色特色商業(yè)步行街商業(yè)步行街項目基礎定位項目基礎定位定位基本理念定位基本理念阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告49全新升級演繹：全新升級演繹：打造東莞近郊首家四星級打造東莞近郊首家四星級項目整體定位項目整體定位阿爾柏麗

27、酒店商業(yè)街項目定位策劃報告-圍繞四星圍繞四星級級酒店，強化酒店，強化商務休閑商務休閑、娛樂體驗式的概念、娛樂體驗式的概念主題主題空間空間-城市生活體驗之都城市生活體驗之都50項目形象定位項目形象定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 阿爾柏麗阿爾柏麗阿爾柏麗阿爾柏麗 不夜城不夜城不夜城不夜城 阿爾柏麗阿爾柏麗：延續(xù)項目早期入市風格不夜城是將購物、娛樂、餐飲、商務服務及休閑觀光集于一身的概念性主題不夜城是將購物、娛樂、餐飲、商務服務及休閑觀光集于一身的概念性主題式式商業(yè)綜合體，強化多元型的娛樂休閑商業(yè)綜合體，強化多元型的娛樂休閑特色特色經(jīng)營功能。經(jīng)營功能。并通過景觀情景設置、全年不同的主題體驗活

28、動，為不同個性的消費者創(chuàng)造風情各異又相互融洽的國際四星級品味的，符合市場需求的綜合性商業(yè)載體。不不 夜夜 城城：有別于傳統(tǒng)的商業(yè)項目51項目功能定位項目功能定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告基礎功能基礎功能商務服務商務服務配套功能配套功能特色餐飲特色餐飲阿爾柏麗阿爾柏麗阿爾柏麗阿爾柏麗不夜城不夜城不夜城不夜城配套功能配套功能酒店配套酒店配套主題功能主題功能休閑娛樂休閑娛樂以項目以項目酒店部分酒店部分為基礎，以休閑娛樂為龍頭，為基礎，以休閑娛樂為龍頭，強勢主題的強勢主題的康體休閑及康體休閑及東莞特色東莞特色娛娛樂樂的的充分充分挖掘，挖掘，是我們在本項目的功能定位上是我們在本項目的功能定位上必

29、須選擇的，且必須選擇的，且唯一的正確的唯一的正確的方向方向。521 1、基礎功能、基礎功能商務服務商務服務酒店的傳統(tǒng)功能項目酒店的傳統(tǒng)功能項目，是項目依附所在的基礎是項目依附所在的基礎也也是體現(xiàn)酒店檔次的關鍵是體現(xiàn)酒店檔次的關鍵主營項目有：主營項目有：中高檔商務客房、中西餐廳，配套項目有風情咖啡廳、特色小食堂、高級商務中心、現(xiàn)代商務會議中心（含大、中、小型會議廳,兼具小型會展功能），配套項目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目功能定位表現(xiàn)項目功能定位表現(xiàn)532 2、主題功能、主題功能休閑休閑娛樂娛樂本項目本項目概念化、特色化概念化、特色化功能功能的關鍵

30、體現(xiàn)的關鍵體現(xiàn)是是項目項目酒店酒店部分部分實現(xiàn)效益的關鍵實現(xiàn)效益的關鍵同時也是同時也是本項目酒店本項目酒店部分部分經(jīng)營亮點所在經(jīng)營亮點所在主營項目有：主營項目有：大型歌舞演繹廳、中型DISCO廳、中高檔KTV包房、風情酒吧、桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、沐足中心，配套項目有美容SPA、棋牌室、臺球等。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告543 3、配套功能、配套功能特色餐飲特色餐飲是項目主題功能定位的補充體現(xiàn)之一；是項目主題功能定位的補充體現(xiàn)之一；是是配合項目整體定位及配合項目整體定位及制造人氣的關鍵制造人氣的關鍵主營項目有：主營項目有：包括粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯

31、菜、清真、連鎖餐飲等阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告554 4、配套功能、配套功能酒店生活酒店生活配套配套本項目不是孤立于周邊社區(qū)之外的，本項目不是孤立于周邊社區(qū)之外的，配合項目整體定位及滿足項目周邊原居民的需求配合項目整體定位及滿足項目周邊原居民的需求主營項目有：主營項目有：茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告56項目功能定位項目功能定位衍生理念衍生理念阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 以以星級星級酒店酒店+商鋪保值增值商鋪保值增值 以休閑娛樂增收創(chuàng)收以休閑娛樂增收創(chuàng)收 突出特色突出特色，打造亮點打造亮點 完善功能完善功能，提升檔次提升檔次 阿爾柏麗阿爾柏

32、麗不夜城不夜城東莞的休閑娛樂業(yè)無論從社會影響還是從經(jīng)濟效益的角度都開創(chuàng)了東莞的休閑娛樂業(yè)無論從社會影響還是從經(jīng)濟效益的角度都開創(chuàng)了中國在這一領域的經(jīng)典神話中國在這一領域的經(jīng)典神話57整體定位形象定位功能定位基礎定位業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位項目定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告全景定位全景定位區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目整體業(yè)態(tài)布局 客戶定位客戶定位目標客戶定位58消費者消費者投資者投資者經(jīng)營者經(jīng)營者 阿爾柏麗阿爾柏麗不夜城不夜城本項目本項目的的三三類類目標目標客戶客戶阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告目標目標客戶定位客戶定位59項目消費者定位項目消費者定位1 1）消費者人群確定）消費者人群確定寮

33、步寮步企業(yè)主及其經(jīng)營管理人員企業(yè)主及其經(jīng)營管理人員寮步寮步中大型企業(yè)經(jīng)營管理者中大型企業(yè)經(jīng)營管理者寮步寮步政府公務人員政府公務人員外地來外地來寮步寮步商務、公務人員商務、公務人員外地來外地來寮步寮步旅游、務工人員旅游、務工人員2 2）消費動機）消費動機和朋友一起進行休閑娛樂和朋友一起進行休閑娛樂招待商業(yè)客戶招待商業(yè)客戶（商務往來）（商務往來）進行社交活動進行社交活動各種會議各種會議娛樂性活動娛樂性活動旅游的必須消費旅游的必須消費體驗式消費體驗式消費阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告60項目投資客戶定位項目投資客戶定位1 1）目標投資客戶目標投資客戶確定確定專業(yè)高新收入者，以專業(yè)高新收入者，以I

34、T IT、電信、電信醫(yī)療、教育、公務員、房地產(chǎn)醫(yī)療、教育、公務員、房地產(chǎn)企業(yè)高管等為主企業(yè)高管等為主。個體業(yè)主個體業(yè)主自由職業(yè)者自由職業(yè)者企業(yè)主企業(yè)主政府官員政府官員富裕農(nóng)民富裕農(nóng)民2 2）投資客戶地區(qū)描述投資客戶地區(qū)描述寮步原住寮步原住居民居民寮步外來高收入群體寮步外來高收入群體周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶東莞市區(qū)投資客戶東莞市區(qū)投資客戶深、港、廣投資客戶深、港、廣投資客戶阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告61項目運營商定位項目運營商定位1 1）確定）確定背景背景本項目整體運營中需要專業(yè)本項目整體運營中需要專業(yè)運運作及經(jīng)作及經(jīng)營商，他們分別是：營商，他們分別是：星級酒店運營商星級酒店運營

35、商主題娛樂聯(lián)營商主題娛樂聯(lián)營商步行街街區(qū)經(jīng)營戶步行街街區(qū)經(jīng)營戶2 2）運營商資格運營商資格資本實力資本實力經(jīng)營資格經(jīng)營資格規(guī)規(guī) 模模行業(yè)能力行業(yè)能力人力資源人力資源經(jīng)營理念經(jīng)營理念阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告62整體定位形象定位功能定位基礎定位項目定位項目定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告全景定位全景定位客戶定位客戶定位目標客戶定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目整體業(yè)態(tài)布局63第一組團：酒店配套板塊酒店配套板塊 第二組團：商業(yè)步行街板塊商業(yè)步行街板塊阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告整體業(yè)態(tài)組團規(guī)劃整體業(yè)態(tài)組團規(guī)劃人流引導人流引導C區(qū)B2區(qū)酒店商業(yè)裙樓B1區(qū)A區(qū)64阿爾柏麗

36、酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目業(yè)態(tài)細分項目業(yè)態(tài)細分65阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店商業(yè)裙樓酒店商業(yè)裙樓66A區(qū)中式特色餐飲中式特色餐飲A A區(qū)相對于區(qū)相對于B B、CC區(qū)，位置最好，緊臨兩側(cè)出入口，展示面好，易于人流與車流。區(qū)，位置最好，緊臨兩側(cè)出入口，展示面好，易于人流與車流。此區(qū)域設各類地方特色餐飲，有利于吸引人氣，帶動客源，做活項目。此區(qū)域設各類地方特色餐飲，有利于吸引人氣，帶動客源，做活項目。67B區(qū)酒店配套主題位置較好，配置一些形象較好，檔次較高的業(yè)態(tài)，作酒店配套位置較好，配置一些形象較好，檔次較高的業(yè)態(tài)，作酒店配套既可滿足于項目內(nèi)部，也可服務于周邊居民，增加客源既可滿足于

37、項目內(nèi)部，也可服務于周邊居民，增加客源68C區(qū)休閑娛樂主題功能休閑娛樂主題功能主要是服務于周邊社區(qū)、鎮(zhèn)街居民，提供大眾娛樂精主要是服務于周邊社區(qū)、鎮(zhèn)街居民，提供大眾娛樂精（區(qū)別于酒店內(nèi)的中高檔（區(qū)別于酒店內(nèi)的中高檔KTVKTV）補充酒店內(nèi)高檔補充酒店內(nèi)高檔KTVKTV在客源上的限制，增強人氣聚集功能在客源上的限制，增強人氣聚集功能69項目定位小結(jié)項目定位小結(jié)強化項目休閑娛樂主題功能定位，迎合市場需求強化項目休閑娛樂主題功能定位，迎合市場需求通過對項目所在區(qū)域的調(diào)查研究，項目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)比項目早期定位時取得了快速發(fā)展。同時，高檔次的酒店業(yè)卻止步不前。因此，在項目的重新定位中我們適當加大適當加大了

38、了休閑、娛樂項目的比重休閑、娛樂項目的比重。以構(gòu)成本項目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺。以構(gòu)成本項目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告70本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核界定核心問題心問題市場潛力市場潛力分析分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位項目前景預測項目前景預測項目運營管理建議項目運營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目租售策略項目租售策略711 1、以概念造銷售、以概念造銷售 通過本項目的定位升級，提升項目入市的概念性主題式高端形象，建立廣泛知名度及目標客群中

39、的良好口碑，樹立起潛在客戶投資時第一考慮對象；阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目租售策略制定前需要說明的兩點思路：項目租售策略制定前需要說明的兩點思路：先聲奪人，在項目還不具備成熟的租售環(huán)境下，塑造項目形象，吸引意向客戶關注。72阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目核心租售策略建議項目核心租售策略建議2 2、以招商促銷售、以招商促銷售項目前期準確的市場定位，準確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，是本案為項目成功招商所做的鋪墊。那么，當前的市場環(huán)境下：項目的成功招商將直接促進項目的銷售項目的成功招商將直接促進項目的銷售通過對項目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來促進銷售。通過對項目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來促進

40、銷售。實現(xiàn)項目的收益的快速化實現(xiàn)項目的收益的快速化73項目核心租售策略建議項目核心租售策略建議阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告租售同步租售同步以促進項目銷售為目的，實現(xiàn)項目收益快速化！以促進項目銷售為目的，實現(xiàn)項目收益快速化！步行街步行街+酒店商業(yè)裙樓酒店商業(yè)裙樓打造自身主題商業(yè)品牌打造自身主題商業(yè)品牌實行自主招商運營接下來，我們對項目的租售策略進行逐個剖析對外銷售：步行街步行街+酒店客房酒店客房+裙樓裙樓1F1F部分底商部分底商自行持有：酒店裙樓酒店裙樓2-4F2-4F74項目項目商業(yè)步行街商業(yè)步行街打造主題打造主題性性商業(yè)品牌，實行自主招商運營商業(yè)品牌，實行自主招商運營優(yōu)勢優(yōu)勢1 1：有

41、了主題街區(qū)概念，區(qū)別于零散的、隨意的業(yè)態(tài)劃分，明確了招商目標，相對的降低了招商難度系數(shù)，同時，有利于我司控制商業(yè)業(yè)態(tài)分布與后期經(jīng)營管理，做活本項目，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，促進投資信心；優(yōu)勢優(yōu)勢2 2：自主招商、統(tǒng)一規(guī)劃，凸現(xiàn)開發(fā)商重視力度，且相對投資回報率較高，從而給投資商更大的投資保障；阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街區(qū)域招商策略步行街區(qū)域招商策略化整為零，易于實際操作化整為零，易于實際操作75第一組團：酒店配套板塊酒店配套板塊酒店作為本項目的核心部分，能否成功運作將直接關系到投資客對項目的信心及項目的市場培育期的長短。下面給出針對酒店配套板塊的招商運作可行性建議：招商招商策略策略：二二至至

42、四樓與兩三家大商家聯(lián)營四樓與兩三家大商家聯(lián)營（我司出場地，商家裝修經(jīng)營，利潤按一定比例分紅）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店商業(yè)裙樓（酒店商業(yè)裙樓（1-4F）區(qū)域招商策略）區(qū)域招商策略既保證在現(xiàn)行環(huán)境下項目的招商可行性，同時可以撐控后期既保證在現(xiàn)行環(huán)境下項目的招商可行性，同時可以撐控后期酒店商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營。酒店商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營。76阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告對于本項目步行街部分的銷售，建議采用以下兩種模式來達成銷售經(jīng)營客戶-買斷經(jīng)營權(quán)，自主經(jīng)營買斷經(jīng)營權(quán)，自主經(jīng)營投資客戶 -返租銷售返租銷售（以定額回報方式確定租金）帶租約銷售，出讓經(jīng)營權(quán)帶租約銷售，出讓經(jīng)營權(quán)（以定額回報方

43、式確定租金）優(yōu)勢一：優(yōu)勢一：帶租約銷售模式將直接讓投資客切身感受到投資前景和投資收益，有利于促進銷售，實現(xiàn)資金的較快速回籠 優(yōu)勢二：優(yōu)勢二：可以降低銷售成本，并有利于做活做旺項目，實現(xiàn)項目的持續(xù)發(fā)展 步行街部分銷售策略：步行街部分銷售策略：77阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店客房區(qū)域銷售策略酒店客房區(qū)域銷售策略客客房部分的銷售采取省心回報型和完全自用型兩種模式相結(jié)合：房部分的銷售采取省心回報型和完全自用型兩種模式相結(jié)合：1 1、省心回報型省心回報型（類似于超市百貨的“整租零售”）：業(yè)主將所購客房與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，將所購客房的經(jīng)營 權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房

44、總價的7%的固定金額每 年支付業(yè)主投資回報。經(jīng)營過程中發(fā)生的各項成本、物業(yè)費、稅費均由酒店管理公司承擔。業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定天數(shù)（設定每月2天）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。78阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告2 2、完全自用型完全自用型：目標客戶：企業(yè)（中、小型為主）酒店將按其它客房一樣提供各類星級服務，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議。業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費。79阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店客房部分建議從以酒店客房部分建議從以下下5個方面增強銷售力和后期經(jīng)營力：個方面增強銷售力和后期經(jīng)營力：項目整體銷售策略建議項目整體銷售策略建議1、建議聘請聘請客源網(wǎng)絡龐大、

45、經(jīng)營業(yè)績卓著的專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，以 保障酒店運營期間的豐富客源和豐厚回報。而且，此項工作介入得越早越好2、建議與一信托投資公司合作與一信托投資公司合作，為收益做擔保3、建議加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng)加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng)，建立連鎖貴賓卡共享系統(tǒng)4、建議投資回報率定為建議投資回報率定為 7%7%同時每年贈送投資總額4%左右數(shù)額的住房卡給業(yè)主，住房卡消費完后，享受貴 賓卡待遇。有利于酒店人氣的旺盛客源的擴大。5、精裝修后出售精裝修后出售80本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核界定核心問題心問題市場潛力市場潛力分析

46、分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位 項目租售策略項目租售策略項目運營管理建議項目運營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目前景預測項目前景預測81酒店裙樓成本與利潤分析步行街步行街步行街成本與利潤分析步行街銷售價格測算酒店裙樓酒店裙樓阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目前景預測項目前景預測 酒店客房酒店客房客房銷售利潤測算客房銷售價格測算82客房客房單位單位銷售價格測算銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 定價依據(jù)：定價依據(jù)：采取成本溢價法定價，根據(jù)項目的土地、建安費用等成本因素，在此成本基礎上溢價45%，即為本項目酒店客房的單位

47、銷售價格 計算公式為：計算公式為：客房客房單位銷售價格單位銷售價格=（物業(yè)地價物業(yè)地價+建安成本建安成本+其它成本之和其它成本之和 +45%45%溢價溢價+客房精裝修成本及溢價客房精裝修成本及溢價 ）客房部分建筑面積客房部分建筑面積（89008900）接下來，我們先對各項成本進行測算83本項目土地本項目土地本項目土地本項目土地月月月月租金為租金為租金為租金為5 5 5 5元元元元/項目物業(yè)項目物業(yè)項目物業(yè)項目物業(yè)總總總總地價地價地價地價：12400124001240012400（總用地面積）（總用地面積）（總用地面積）（總用地面積）5555元元元元12121212月月月月40404040年年年

48、年 =2976297629762976萬元萬元萬元萬元（40404040年使用權(quán)年使用權(quán)年使用權(quán)年使用權(quán)）客房銷售價格測算客房銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1、物業(yè)地價、物業(yè)地價客房部分物業(yè)地價客房部分物業(yè)地價=總地價總地價總建筑面積總建筑面積酒店客房部分建筑面積酒店客房部分建筑面積29762976萬萬 32400 32400 8900 8900 817.5817.5萬元萬元（客房部分物業(yè)地價）（客房部分物業(yè)地價）842、建安成本估算、建安成本估算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告853、其它成本估算、其它成本估算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告86對所有客房產(chǎn)品統(tǒng)一精裝修（

49、按對所有客房產(chǎn)品統(tǒng)一精裝修（按對所有客房產(chǎn)品統(tǒng)一精裝修（按對所有客房產(chǎn)品統(tǒng)一精裝修（按800800800800元元元元/平米標準）平米標準）平米標準）平米標準）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目客房部分是按照四星級酒店標準級別對外銷售的，因此，銷售價格要將裝修成本因素考慮進去酒店客房部分裝修成本估算金額合計：酒店客房部分裝修成本估算金額合計：712712萬萬當項目客房部分在銷售的時候，為體現(xiàn)項目四星級酒店的品質(zhì)將在800元/裝修標準的基礎上，溢價200元/后銷售即：10001000元元/87阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目客房部分成本統(tǒng)計項目客房部分成本統(tǒng)計有了各項成本的測算結(jié)果。下

50、面，我們就可以得出相應的單位銷售價格88阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告按照成本的測算結(jié)果，通過各項溢價，我們可以得出酒店客房部分的單位售價A A、客房總成本：客房總成本：2070.52070.5萬元萬元B B、（、（2070.52070.5萬萬-712-712萬元）萬元）45%45%溢價溢價=611.325=611.325萬元萬元CC、裝修成本基礎上溢價裝修成本基礎上溢價200200元元/8900 8900總面積總面積=178=178萬元萬元 計算公式：計算公式：（A+B+CA+B+C）總面積總面積=客房單位銷售價格客房單位銷售價格 （28202820萬元萬元+1269+1269萬元萬元+

51、178+178萬元）萬元）89008900 =初步得出的客房單位銷售價格：初步得出的客房單位銷售價格：47944794元元/客房客房單位銷售價格單位銷售價格89阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告客房客房單位最終銷售價格單位最終銷售價格雖然本項目只有雖然本項目只有4040年的使用年限，但是，年的使用年限，但是，本項目是高檔的四星級酒本項目是高檔的四星級酒店，并且是帶精裝修銷售，店，并且是帶精裝修銷售，因此因此,本項目的客房最終銷售均價建議為本項目的客房最終銷售均價建議為:48004800元元/(含含10001000元元/精裝修精裝修)有了單位售價。同樣，我們就可以得出客房部分的銷售利潤90客房客

52、房銷售利潤分析測算銷售利潤分析測算 1 1）通過前面的成本測算，項目酒店客房的通過前面的成本測算，項目酒店客房的總成本預計約為：總成本預計約為：28202820萬萬元元2 2）相關銷售稅費按照相關銷售稅費按照16%16%計算計算 銷售單價16%，即：4800元16%=560元/。總稅費為：總稅費為：683.5683.5萬元萬元3）預計客房銷售）預計客房銷售純純利潤為：利潤為：計算公式：銷售總價成本總價銷售稅費=客房銷售純利潤 即：即：42724272萬元萬元 -2820 2820萬元萬元-683.5-683.5萬元萬元 =768.5768.5萬元萬元阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告91客房銷

53、售利潤測算酒店客房酒店客房項目前景預測項目前景預測客房銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓酒店裙樓步行街成本與利潤分析步行街銷售價格測算 步行街步行街92通過項目市場比較法分析項目價格加權(quán)后的合成售價（項目價格加權(quán)后的合成售價（1F）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街銷售價格測算步行街銷售價格測算93項目各分區(qū)域銷售均價推導項目各分區(qū)域銷售均價推導阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街銷售價格測算步行街銷售價格測算941 1）1F1F：31003100 2F 2F及以上：及以上：3200 3200 2 2）成本預計：）成本預計：建安成本：1200

54、元/廣告推廣成本：2%管理成本：100元/；稅 收：16%不可預見費用：100元/以上共計為：以上共計為：1F1F：37043704元元/，1F1F總成本預計約為：總成本預計約為：1148.21148.2萬萬 2F2F及以上：及以上：2 26 66060元元/，2F2F及以上總成本預計約為：及以上總成本預計約為：851.2851.2萬萬3）預計客房銷售利潤為：）預計客房銷售利潤為：（銷售單價成本單價）總建筑面積-物業(yè)地價 即：即：(12800-(12800-37043704)3100+(7000-2)3100+(7000-26 660)320060)3200 =4 4 4 4208.58208

55、.58208.58208.58萬元萬元萬元萬元阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街部分成本與收益分析步行街部分成本與收益分析成本與收益成本與收益分析測算分析測算95酒店客房酒店客房客房銷售利潤測算項目前景預測項目前景預測客房銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街成本與利潤分析步行街銷售價格測算步行街步行街酒店裙樓成本與利潤分析 酒店裙樓酒店裙樓96酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓成本與利潤分析的前提的前提和和假設假設阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告在前面項目租售建議中，對于酒店裙樓部分采取的是一樓分割出部分獨立式一樓分割出部分獨立式街鋪進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；因此，一樓的成本與利潤就

56、可以參照本案前面步行街街鋪進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；因此，一樓的成本與利潤就可以參照本案前面步行街的相關測算方式的相關測算方式對于二、三、四樓，因建議采用的是與大商家聯(lián)營模式運作。因此，其收益大商家聯(lián)營模式運作。因此，其收益是雙方合作，開發(fā)商對入駐經(jīng)營商家收取一定比例的營業(yè)額作為相關場地物是雙方合作，開發(fā)商對入駐經(jīng)營商家收取一定比例的營業(yè)額作為相關場地物業(yè)的使用費。業(yè)的使用費。酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓成本與利潤分析97阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓成本與利潤分析1 1）1 1-4-4F F：90900000 單層面積為單層面積為：22502250 2 2）成本預計

57、：）成本預計：建安成本：1200元/廣告推廣成本：2%管理成本：100元/；稅 收：16%不可預見費用：100元/以上共計為：以上共計為：1 1-4-4F F：28702870元元/，1 1-4-4F F總成本預計約為總成本預計約為：2583258325832583萬萬萬萬成本分析測算成本分析測算981 1）1F1F：22502250（含酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積）（含酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積）2 2）酒店酒店1F1F可分割銷售面積假定為可分割銷售面積假定為750750 （去除酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積）（去除酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積）3）預計）預計酒店酒店1F1F銷售銷售

58、收益收益為：為：（銷售單價-成本單價）可銷售建筑面積 即：即：（1280012800-2870-2870）750 750=744.75744.75744.75744.75萬元萬元萬元萬元酒店裙樓酒店裙樓1F銷售銷售收益收益測算測算99阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓成本與利潤分析我們采用參照項目步行街相關銷售價格，對酒店裙樓部分進行反向租金推導計算公式：樓層單位租金收益樓層單位租金收益=樓層參照銷售價格樓層參照銷售價格年回報率年回報率1212個月個月注：我們可以從得出的單位租金來確定與商家聯(lián)營后應收取的扣點比例注：我們可以從得出的單位租金來確定與商家聯(lián)營后應收取

59、的扣點比例酒店裙樓2-4F租金推導：7000（參照步行街（參照步行街2F以上銷售均價）以上銷售均價）0.7%12個月個月=40.8元元/月月酒店裙樓酒店裙樓2-4F利潤分析測算利潤分析測算100阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓成本與利潤分析我們得出了項目酒店裙樓1-4F的租金后，通過下面的公式，我們可以得到項目酒店裙樓部分的聯(lián)營扣點依據(jù)，從而也可以得出其相關利潤數(shù)據(jù)計算公式：樓層保底扣點收益樓層保底扣點收益=樓層單位租金樓層單位租金樓層可計算面積樓層可計算面積1212個月個月酒店裙樓2-4F扣點收益：40.840.8元元/月月67506750（2-4F2-4F總

60、面積）總面積）1212個月個月 =330.5330.5330.5330.5萬萬萬萬酒店裙樓酒店裙樓2-4F利潤分析測算利潤分析測算101阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目整體成本與收益分析表項目整體成本與收益分析表當總銷售額達80%時項目可收回前期投入成本102本報告的技術(shù)思路本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)項目開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀 項目發(fā)展項目發(fā)展目標目標界定核界定核心問題心問題市場潛力市場潛力分析分析項目早期規(guī)劃分析項目早期規(guī)劃分析項目項目定位定位 項目租售策略項目租售策略項目前景預測項目前景預測戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 后期經(jīng)營管理建議后期經(jīng)營管理建議103組建項目

61、組建項目組建項目組建項目客戶服務中心客戶服務中心，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理項目后期經(jīng)營管理建議項目后期經(jīng)營管理建議步行街部分步行街部分阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告104管理處內(nèi)部組織架構(gòu)及職能圖管理處內(nèi)部組織架構(gòu)及職能圖項目客戶服務中心項目客戶服務中心 接待服務接待服務 信息管理信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度協(xié)調(diào)調(diào)度 質(zhì)量控制質(zhì)量控制客戶回訪客戶回訪 特約服務特約服務綜合管理部綜合管理部 行政事務行政事務人力資源人力資源后勤采購后勤采購檔案管理檔案管理勞資紀律勞資紀律財務管理財務管理物業(yè)部物業(yè)部綠化管理綠化管理環(huán)境工程環(huán)境工程物業(yè)巡視物業(yè)巡視安全服務安全服

62、務交通秩序交通秩序公共關系公共關系工程管理部工程管理部 維修服務維修服務設備運行設備運行維修計劃維修計劃維保實施維保實施分包管理分包管理裝修管理裝修管理項目項目管理部管理部 租賃事務租賃事務租戶管理租戶管理市場安全市場安全廣告管理廣告管理技術(shù)支援技術(shù)支援阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告105客戶服務中心服務流程圖客戶服務中心服務流程圖項目項目客戶服務中心客戶服務中心 中建品牌策劃中建品牌策劃顧顧問問指揮指揮協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)信息信息反饋反饋反饋反饋執(zhí)執(zhí) 行行 層層指令指令指令指令信息信息客戶服務中心客戶服務中心（2424小時）小時）客戶客戶服務需求建議服務需求建議意見、投訴意見、投訴反饋、回訪反饋、回

63、訪阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告106酒店酒店部分部分經(jīng)營管理模式經(jīng)營管理模式1 1、管理公司自營管理公司自營 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。2 2、委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營 管理，在本地招聘酒店員工。3 3、掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導 管理，在本地招聘酒店員工。項目后期經(jīng)營管理建議項目后期經(jīng)營管理建議阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告107項目后期經(jīng)營管理建議項目后期經(jīng)營管理建議阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1

64、08根據(jù)以上三種經(jīng)營管理模式的分析，建議：和酒店管理公司合作和酒店管理公司合作利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項目利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項目阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告采用采用3 3號模式號模式109寮步傳統(tǒng)商業(yè)飽和，而酒店及其特色休閑娛樂產(chǎn)業(yè)存在潛在市場需求走概念性主題定位，符合寮步的差異化市場需求充分考慮到酒店客房、商業(yè)裙樓和步行街街區(qū)的不同性質(zhì)，給出最具可行性的租售策略建議。符合本項目的后期經(jīng)營管理才能保證項目永遠立于不敗之地項目的早期規(guī)劃未能突出主題特色，部分業(yè)態(tài)規(guī)劃上不能形成強有力的競爭優(yōu)勢。依照項目的租售策略，對項目的成本及收益進行初步的測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告總總

65、結(jié)結(jié)市場潛力研判市場潛力研判項目定位項目定位項目項目租售策略租售策略項目運營管理項目運營管理項目項目早期規(guī)劃分析早期規(guī)劃分析項目前景預測項目前景預測對于本報告第一部分中提出的相關核心問題，通過逐個的研究分析，現(xiàn)在我們來進行全面綜合的回顧：110111項目市場現(xiàn)有格局項目市場現(xiàn)有格局附件附件項目其他運作思路項目其他運作思路項目其他運作思路項目其他運作思路項目物業(yè)發(fā)展建議項目物業(yè)發(fā)展建議項目整體定位思路項目整體定位思路項目經(jīng)營功能定位項目經(jīng)營功能定位項目營銷策略建議項目營銷策略建議項目市場定位依據(jù)項目市場定位依據(jù)112項目整體定位思路項目整體定位思路思路前提：思路前提：前提前提1 1：項目物業(yè)由公

66、司自己長期持有前提前提2 2：項目規(guī)劃可作修改113項目整體定位思路項目整體定位思路項目整體定位思路：項目整體定位思路：“大特色專科大特色專科+小綜合小綜合”民營醫(yī)院民營醫(yī)院現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標準現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標準現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標準現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標準大特色專科大特色專科：整形美容、眼科PRK中心、特色兒科（可設兩到三個特色科室）小小 綜綜 合合：急診科：急診科、內(nèi)科、普外科、婦產(chǎn)科、口腔科、內(nèi)分泌科、骨科、泌尿外科、耳鼻喉科、消化內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、檢驗科、體檢中心、B超室、心電圖室、病理科、放射科、麻醉科、護理部、腸道科、康復理療科、藥劑科等 114項目市場現(xiàn)有格局項目市場現(xiàn)有格局廣東市場現(xiàn)

67、有格局廣東市場現(xiàn)有格局東莞市場現(xiàn)有格局東莞市場現(xiàn)有格局民營醫(yī)院市場前景看好，同時民營醫(yī)院也逐漸成為醫(yī)院主流趨勢民營醫(yī)院市場前景看好，同時民營醫(yī)院也逐漸成為醫(yī)院主流趨勢115項目市場現(xiàn)有格局項目市場現(xiàn)有格局東莞與寮步市場現(xiàn)有醫(yī)院典型案例表東莞與寮步市場現(xiàn)有醫(yī)院典型案例表116項目市場定位依據(jù)項目市場定位依據(jù)可行性依據(jù)：可行性依據(jù)：1、區(qū)位劣勢規(guī)避依據(jù)區(qū)位劣勢規(guī)避依據(jù)：作醫(yī)院現(xiàn)有交通可達性強，不用過分強調(diào)昭示性不用過分強調(diào)昭示性2、物物 業(yè)業(yè) 依依 據(jù)據(jù)：以現(xiàn)有物業(yè)建筑為基礎，只需做局部細微調(diào)整局部細微調(diào)整3、物業(yè)投資依據(jù)物業(yè)投資依據(jù)：利用現(xiàn)有物業(yè)，物業(yè)改動投資相對較小物業(yè)改動投資相對較小4、融融

68、 資資 依依 據(jù)據(jù)：對風投和產(chǎn)業(yè)資本家來說，現(xiàn)在最具誘惑力和可觀利潤 行業(yè)即：醫(yī)療和教育醫(yī)療和教育，因而此定位市場融資力強5、市場機會依市場機會依 據(jù)據(jù)：東莞加快民營醫(yī)院發(fā)展，爭取到2015年，使民營醫(yī)院 實際床位、門診服務量分別占全省床位、門診服務量分別占全省20%20%和和25%25%以上以上6、后期經(jīng)營依據(jù)后期經(jīng)營依據(jù)：醫(yī)院受金融危機等環(huán)境影響小，后期經(jīng)營有保障7、現(xiàn)有政策依據(jù)現(xiàn)有政策依據(jù)：民營醫(yī)院開業(yè)后三年內(nèi)免除企業(yè)所得稅三年內(nèi)免除企業(yè)所得稅1177、未來政策依據(jù)未來政策依據(jù)：1 1）珠三角有望整體成為醫(yī)改試驗區(qū)）珠三角有望整體成為醫(yī)改試驗區(qū) （珠三角地區(qū)將結(jié)合珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要和

69、新醫(yī)改，有望整體作為 醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革試驗區(qū)）2 2）廣東加快民營醫(yī)療機構(gòu)發(fā)展的意見即將出臺，在準入和審批、經(jīng)營性質(zhì)選擇、準入和審批、經(jīng)營性質(zhì)選擇、金融和稅收、設備配置、人才引進金融和稅收、設備配置、人才引進等方面有新的突破3 3）東莞）東莞衛(wèi)生部門將實施三項利好政策扶持民營醫(yī)療機構(gòu)，衛(wèi)生部門將實施三項利好政策扶持民營醫(yī)療機構(gòu)，審批將享審批將享“綠色通道綠色通道”A、實行準入平等：鼓勵、支持民營資金多渠道、全方位進入醫(yī)療衛(wèi)生領域B、衛(wèi)生部門將簡化審批手續(xù)、簡化工作程序，為民營醫(yī)療機構(gòu)申請變更或 校驗，開設“綠色通道”，優(yōu)先辦理。C、支持民營醫(yī)院在科研、教學等方面的政策和待遇與公立醫(yī)院保持一致

70、項目市場定位依據(jù)項目市場定位依據(jù)1184 4）粵民營醫(yī)院或可享受免稅待遇粵民營醫(yī)院或可享受免稅待遇 （廣東省衛(wèi)生廳副廳長黃飛09年3月在東莞調(diào)研時透露，廣東有條件的民營 醫(yī)院將有望申請成為非營利性醫(yī)院，享受目前公立醫(yī)院的免稅待遇）民營醫(yī)院稅賦大致可分民營醫(yī)院稅賦大致可分5 5筆筆：每每 月月 需需 交交=營業(yè)稅（當月營業(yè)收入的5%）+城建稅（應納稅額7%）+教育稅附加（應納稅額3%）。每季度須交每季度須交=所得稅（即：該季度的營業(yè)收入10%20%）每半年須交每半年須交=堤圍防護費（即：每半年收入的0.13%）例如例如：平均月收入平均月收入平均月收入平均月收入10101010萬元、年收入萬元、年

71、收入萬元、年收入萬元、年收入120120120120萬元的民營醫(yī)院，這萬元的民營醫(yī)院，這萬元的民營醫(yī)院，這萬元的民營醫(yī)院，這5 5 5 5項稅收為項稅收為項稅收為項稅收為91560915609156091560元元元元/年年年年項目市場定位依據(jù)項目市場定位依據(jù)119項目經(jīng)營功能定位項目經(jīng)營功能定位門診部門診部入入口口入入口口入入口口A A區(qū)區(qū)B B區(qū)區(qū)CC區(qū)區(qū)A A區(qū)：區(qū)：1F-1F-餐飲區(qū)、平價藥店（招商中心）餐飲區(qū)、平價藥店（招商中心）2F-2F-醫(yī)院食堂醫(yī)院食堂B B區(qū)：區(qū)：1F-1F-醫(yī)院配套（、花店、便利店、醫(yī)院配套（、花店、便利店、ATMATM廳廳 )2F-)2F-辦公、會議室辦公

72、、會議室CC區(qū)：門診部區(qū)：門診部D D區(qū)：醫(yī)院大廈區(qū)：醫(yī)院大廈D D區(qū)區(qū)120項目經(jīng)營功能定位項目經(jīng)營功能定位D D區(qū)區(qū)-醫(yī)院大廈功能定位：醫(yī)院大廈功能定位：1F1F：掛號大廳、收費廳、藥房、注射室、輸液室：掛號大廳、收費廳、藥房、注射室、輸液室2F2F：特色科室特色科室特色科室特色科室3F3F：小綜合類科室：小綜合類科室4F4F：手術(shù)室：手術(shù)室5F5F：康復中心（含平臺花園）：康復中心（含平臺花園）6F6F及以上：住院部及以上：住院部121項目營銷策略建議項目營銷策略建議項目營銷策略建議項目營銷策略建議方式一：方式一：自營自營，進行市場融資運作方式二：方式二：引進引進/加盟品牌加盟品牌，如華

73、美整形、曙光整形美容、深圳博愛醫(yī)院方式三：方式三：與權(quán)威機構(gòu)與權(quán)威機構(gòu)/醫(yī)院戰(zhàn)略合作醫(yī)院戰(zhàn)略合作/合資合資122項目物業(yè)發(fā)展建議項目物業(yè)發(fā)展建議項目物業(yè)發(fā)展建議項目物業(yè)發(fā)展建議建議一：建議一：D區(qū)醫(yī)院大廈在現(xiàn)有規(guī)劃上，作一定比例通道加寬作一定比例通道加寬建議二：建議二：電梯間進深加大電梯間進深加大建議三：建議三：園林綠化規(guī)劃作適當調(diào)整園林綠化規(guī)劃作適當調(diào)整（符合現(xiàn)代醫(yī)院舒適、靜謐的環(huán)境）123民營專科醫(yī)院審批民營專科醫(yī)院審批根據(jù)醫(yī)療機構(gòu)管理條例規(guī)定，舉辦醫(yī)療機構(gòu)必須符合當?shù)蒯t(yī)療機構(gòu)設置規(guī)劃申請人應按規(guī)定提供“設置申請書、設置可行性研究報告、設置可行性研究報告、選址報告和建筑設計平面圖。”，可行

74、性研究報告內(nèi)容：可行性研究報告內(nèi)容：（一）申請單位名稱、基本情況以及申請人姓名、年齡、專業(yè)履歷、身份證號碼；（二）所在地區(qū)的人口、經(jīng)濟和社會發(fā)展等概況；（三）所在地區(qū)人群健康狀況和疾病流行以及有關疾病患病率；（四）所在地區(qū)醫(yī)療資源分布情況以及醫(yī)療服務需求分析；（五）擬設醫(yī)療機構(gòu)的名稱、選址、功能、任務、服務半徑；（六）擬設醫(yī)療機構(gòu)的服務方式、時間、診療科目和床位編制；（七）擬設醫(yī)療機構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)、人員配備；民營專科醫(yī)院審批民營專科醫(yī)院審批124（八）擬設醫(yī)療機構(gòu)的儀器、設備配備；（九）擬設醫(yī)療機構(gòu)與服務半徑區(qū)域內(nèi)其他醫(yī)療機構(gòu)的關系和影響；（十）擬設醫(yī)療機構(gòu)的污水、污物、糞便處理方案；（十一）擬

75、設醫(yī)療機構(gòu)的通訊、供電、上下水道、消防設施情況；（十二）資金來源、投資方式、投資總額、注冊資金（資本）；（十三）擬設醫(yī)療機構(gòu)的投資預算；（十四）擬設醫(yī)療機構(gòu)五年內(nèi)的成本效益預測分析。并附申請設計單位或者設置人的資信證明選址報告包括以下內(nèi)容：選址報告包括以下內(nèi)容：（一）選址的依據(jù)；（二）選址所在地區(qū)的環(huán)境和公用設施情況；（三）選址與周圍托幼機構(gòu)、中小學校、食品生產(chǎn)經(jīng)營單位布局的關系；（四）占地和建筑面積。民營專科醫(yī)院審批民營專科醫(yī)院審批125綜述綜述項目定位為項目定位為“大特色專科，小綜合大特色專科，小綜合”之民營醫(yī)院之民營醫(yī)院從項目自身區(qū)位、物業(yè)條件、市場容量、市場空白、行業(yè)發(fā)從項目自身區(qū)位、物業(yè)條件、市場容量、市場空白、行業(yè)發(fā)展趨勢、政策利好及后期永續(xù)經(jīng)營等方面來說，可行性強，展趨勢、政策利好及后期永續(xù)經(jīng)營等方面來說，可行性強，前前&錢景看好！錢景看好！126127128