1、WFBD商務中心項目整體營銷策略及一期推廣報告整體營銷策略思考一期推廣計劃安排一座地段絕版、精心打造的小型綜合體將會以怎樣的姿態呈現在WF市民面前？首先我們先回顧下項目的定位第三代城市綜合體WF首創 城中央 精品綜合體其次回顧下我們的產品和業態銀泰時尚百貨+銀泰辦公SOHO公寓菁英公寓精品店產權式商鋪/主題商場產權式酒店公寓最新規劃為1-7f最新規劃為1-5f-1，-2F：地下停車位-1f：156個,-2f：233個8-25F總體量：23941.5銀泰商業：1-7F，21240.8辦公：8-13F，約8383.9SOHO公寓可售14-25F約15557.6菁英公寓可售6-20F18893精品名
2、店可售1F底商約19282-5F：產權式商鋪/主題商場2-5F約10241公寓可售面積：4.27748萬方1F銷售商業面積：2000平米，15間鋪產權式酒店公寓可售21-27F8324.2最新規劃為1-7f最新規劃為1-5f公寓產品調整后產品總結（6-23層）1258.6平米公寓產品調整后產品總結（6-23層）1258.6平米原辦公產品戶型調整建議9-21F，標準層（1376.2平米）原辦公產品戶型調整建議9-21F，標準層（1376.2平米）總 結我們的形象絕版地段+精品+綜合體我們的產品4.2萬方精裝中小面積公寓44平米（30萬）、50平米（38萬）、73平米（55萬）為主，部分32平米（
3、22萬）2000平米首層臨街商場鋪（約15間，100平米和200平米為主，300萬、600萬為主）10000平米產權式商鋪/主題商場（劃分為10-50平米，每間10-50萬元）我們的客群：公寓客戶面廣泛，以中產階層為主城市中堅：包括高級白領、企業高管、公務員和其他中高收入的中青年階層，投資為主，自住比例約7%。主力客戶群體。中小企業主：購買作為在城市核心地段短暫居住和辦公功能，兼投資目的。次客戶群體商鋪WF富豪階層，隱形高收入階層，中產階層面對這樣的一個項目面對這樣的一群客群我們該怎樣去進行項目的精準傳播和營銷推廣從而實現快進快出的開發策略和實現項目價值的最大化從項目定位和客群特征出發形成以下
4、幾大整體營銷策略整體營銷策略一：目的：塑造高端精品的形象，達到街知巷聞效果策略：高舉高打 廣而告之高舉高打：高品質的銷售道具，高檔次的活動，塑造項目高端、精品的形象。廣而告之：高頻次復合的推廣手段，達到項目在WF街知巷聞的效果，為項目奠定廣泛的客群基礎。整體營銷策略二：目的：通過概念包裝，起到項目脫穎而出的效果策略：概念的包裝“OSEA”概念的包裝通過對osea概念的系統性闡述和宣傳推廣，完成項目定位形象塑造和客群對項目從認知到認可到向往的銜接和過度O：soho公寓S：銀泰百貨+奢侈品廣場E：高端商務休閑娛樂會所A：產權式酒店公寓+菁英公寓整體營銷策略三：目的：打響頭炮策略：項目首次亮相推廣期
5、廣告力度需要大根據天地人多年的操盤經驗，項目首次亮相所樹立的形象，可以為接下來的推廣工作奠定堅實和基礎，后期推廣事半功倍。因此，做好項目首次亮相的推廣工作，是今年項目所有工作的重中之重，在這階段，廣告投入的力度，占整體營銷推廣費用的比例都需要偏大。整體營銷策略四：目的：塑造高性價比、高投資性產品策略：掀起一場WF“全民投資”浪潮在建立項目廣泛美譽度和知名度的基礎上，結合項目產品的投資性質，塑造項目最具投資價值的特征（小面積、核心地段、綜合品質、保值增值能力），形成“人人都搶著買本案的公寓和商場鋪”的市場氛圍整體營銷策略五：目的：結合客群，采用新穎吸引眼球的營銷方式策略：App系統、二維碼網絡營
6、銷 結合現在智能手機的廣泛應用，二維碼掃描，項目和客群的互動，推廣項目和項目新穎的案名、精品定位、小戶型公寓投資等相匹配Ipad展示，擴大售樓處功能。手機掃描二維碼和房地產營銷的互動：1、新穎的營銷手段，目標客戶隨時可以掃描，下載app系統后注冊，隨時關注項目2、app系統可以更新項目資料，并且可以舉行各類互動小活動，譬如客戶簽到一定天數后，可以到售樓處領取電影票等3、微博的創建和關注，隨時發布銷售信息和促銷活動推廣手段：組合推廣為基礎+sp活動引爆整合各種有效的推廣手段，根據不同時期和營銷需求，選擇使用不同的推廣組合為側重點，充分發揮每個媒體的優勢。包括戶外廣告、車體、紙媒、網絡、電臺、電視
7、、短信、樓宇媒體、海報派發、DM直郵等在營銷節點，譬如認籌階段、加推階段等，舉行1-2場針對客群的sp活動，起到聚焦人氣、集中洗腦、氣氛烘托促進認籌或者成交的作用針對商鋪推廣手段：圈層營銷商鋪客群主要為WF本土富豪階層，圈層屬性明顯，在常規的營銷推廣層面，還需要注重圈層營銷。具體方式：DM直郵資料、和高端會所、商會、4s店、銀行等富豪集中的場所和手上有富豪資源的機構聯合舉行推介會、理財會等方式整體營銷策略思考一期推廣計劃安排營銷策略考慮點在制定項目一期營銷推廣策略前，我們首先要看看以下需要重視的考慮點：企業目標：盡快達成銷售，快速回籠資金年底前資金回籠目標：回籠資金1000萬以上工程節點安排：
8、爭取年底前出正負零銷售中心：9月中旬可投入使用可售產品：公寓，4.2萬方，高層，主力面積40-73平米，少部分34平米；商鋪，首層大約2000平米，15間，每間約100、200平米，單層臨街，內街，2-5f主題商場，產權式商鋪，10-50平米需要盡快啟動推廣，短時間內有效蓄客，年底前完成一批認籌，交大定意味著年底前不可能達成預售條件，但要想收大定，必須工程進度給予客戶信心支持結合銷售中心投入使用，推廣工作在開放前后系統性展開工程進度，最快也要到明年中下旬才能達成公寓預售證辦理條件，商鋪預售條件會早點需要考慮今年年底的認籌為內部認購，享受正式開盤的優惠時間梳理：售樓處9月下旬開放，距離目前僅有一
9、個月開放前準備工作繁重圍繞售樓處開放，需要有一系列售樓處開放和項目入市推廣工作擬定年底前推出部分產品，交大定，期間，正式推廣時間為3個月時間緊迫 需要高效快速系統性的工作問題思考：如何在短短的3個月內，充分和準確的宣傳項目？如何在短短的3個月內，吸引全WF和目標客群的注意？如何在短短的3個月內，讓目標客群迅速完成“知道項目-認識項目-認同項目-認購項目”的過程？完成從蓄客到交大定到開盤到持續熱銷的完美過程？這就引出了我們一期整體的營銷策略：聚焦引爆綻放聚焦引爆綻放通過懸念廣告入市，快速傳播項目和樹立形象。通過一系列針對性的事件營銷，引爆市場對項目的關注度和追捧度。通過后繼持續性的推廣和營銷動作
10、，項目繼續熱賣。項目亮相期密集推廣期項目2014年度推廣期懸念廣告入市發起：揭曉：結合案名，項目產品系列推廣項目產品推介會及公寓、商鋪認籌即將開始信息發布11.1712.29交大定1.31春節春節前后，賀歲廣告8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份引爆綻放聚焦9.28銷售中心開放項目公寓、商鋪認籌即將開始信息宣傳根據工程進度、預售證辦理以及開發商資金回籠要求，對商鋪、公寓產品開盤，大定轉為首期，正式簽認購合同5月份切入點在思考有什么能快速切入市場，引起關注？在思考有什么既能引起市場廣泛關注，又能吻合項目的特質屬性？爭議話題爭議人物名人效應事件營銷OK，這些都能成為備
11、選，關鍵的作用是：聚 焦聚焦懸念廣告項目入市，以案名為切入點，采用懸念的手法，在報廣、戶外登懸賞廣告。快速高效完成項目導入、項目特質屬性傳播的過程。報紙和戶外內容，以項目案名為切入點，以懸賞方式，讓市場參與我們制造的懸念。來電客戶，可告知售樓處開放信息，開放日來售樓處可領取精美禮物一份。可提升開放日售樓處人氣。懸念發起：懸念揭曉，從“案名-懸賞-揭曉”的過程，充分調動市民的關注，很好的把項目案名OSEA推向市場，知道OSEA為何物的傳播過程，案名廣泛傳播和項目核心屬性的高度有效快速傳播完成。為接下來的推廣和蓄客打下堅實基礎。懸念揭曉：引爆事件營銷一銷售中心正式對外開放（9.28）廣告跟進：圍繞
12、項目懸念廣告的揭曉和銷售中心開放信息，進行一系列的報廣推廣，進行項目osea作為WF首創全球首座第三代城市中央精品綜合體的詳細解讀。BD樓體廣告位配合：建議把BD樓體顯眼廣告位調整給項目廣告宣傳所用。售樓處暖場動作：1、可以和BD合作，購物到一定數額，可以到售樓處領取精美禮物一份2、在BD門廳擺放原來的沙盤，并有易拉寶展示項目賣點和銷售人員講解；在售樓處后門BD商場內擺放易拉寶展示項目和指示售樓處方向舉辦地址：附近五星級酒店大會議廳（如鳶飛酒店會議廳）內容：1、邀約城市綜合體專家、WF地產協會會員、媒體、目標客戶到場，進行城市綜合體發展和項目整體介紹和公寓、商鋪產品解讀2、會上釋放公寓、商鋪產
13、品即將進行內部認購的信息3、前后會有一系列報廣、戶外、短信、網絡等推廣引爆事件營銷二項目推介會（投資論壇）及認籌開始（11.17）舉辦地址：附近五星級酒店大會議廳（如金沙酒店會議廳）內容：1、邀約銀泰及部分招商成功主力商家集中簽約（銀泰攜帶旗下合作商家高調進駐項目，商業也可以對公寓銷售起促進作用，因為可以提升項目的形象和堅定市場對項目信心）2、在明年公寓或者商鋪產品開盤前的一次強有力的促進認籌的活動3、前后會有一系列報廣、戶外、短信、網絡等推廣引爆事件營銷三銀泰及主力商家簽約儀式（2014年5月份）舉辦地址：附近五星級酒店大會議廳（如金沙酒店會議廳）內容：1、集中開盤簽約2、前后會有一系列報廣
14、、戶外、短信、網絡等推廣綻放事件營銷一公寓/商鋪首期開盤（2014年5月）舉辦地址：附近五星級酒店大會議廳（如金沙酒店會議廳）內容：1、舉行商務酒店返租合作、華美達酒店管理機構進駐簽約儀式，及展開公寓二期認籌活動2、前后會有一系列報廣、戶外、短信、網絡等推廣綻放事件營銷二商務酒店、華美達酒店管理機構合作簽約及二期認籌（2014年8月份）推貨安排推貨安排考慮點：1、2-5f商場鋪，在沒招商成果的前提下很難銷售出去，而從現在開始到年底，招商就算馬上啟動也很難出成果，因此建議2-5f的商場鋪在明年招商成功之后才推出。2、公寓作為主要銷售產品，量大，需要在項目首期就能打響頭炮，為項目的熱銷奠定基礎和口
15、碑3、考慮到今年需要回籠1200萬以上資金，結合工程進度考慮，明年商鋪預售證辦理時間先于公寓4、因此建議先推出部分公寓或部分首層商鋪，交大定，完成今年回籠1000萬以上資金的目標，明年根據工程進度再確定具體的推售安排5、公寓東座優于西座，建議先推出西座底層產品，以相對高樓層的平價入市，打出熱銷口碑，后期推出高樓層，造成價格上漲的市場認知，最后再推出東座最好的觀白浪河產品。實現去化速度和價格的完美結合。推貨安排-1，-2F：地下停車位-1f：156個,-2f：233個8-25F總體量：23941.5銀泰商業：1-7F，21240.8辦公：8-13F，約8383.9SOHO公寓可售14-25F約1
16、5557.6菁英公寓可售6-20F18893精品名品店可售1F底商約19282-5F：產權式商鋪/主題商場2-5F約10241公寓可售面積：4.27748萬方1F銷售商業面積：2000平米，15間鋪2-5f可售商業：10000平米，劃分為10-50商場內鋪產權式酒店公寓可售21-27F8324.212.29交大定，7-16F，共10層約1.38萬方（約280套）第二次推貨，17-20F，共3層約0.5萬方（約110套）第三次推貨，20-27F，共8層約0.8萬方（約200套）第四次推貨，14-25F，共12層約1.5萬方（約330套）1234112.29交大定，部分位置較差的商鋪最新規劃為1-
17、7f最新規劃為1-5f結合公寓推售，分階段集中推售商場內鋪營銷費用估算（2013.92014.5）總銷售額估算：按照公寓4.2萬方，首層商鋪0.2萬方，2-5f商場內鋪1萬方測算。公寓銷售總額=42000平方X7500元/平米=3.15億元首層商鋪銷售總額=2000平方X50000元/平米=1億元2-5f商場內鋪銷售總額=10000平米x10000元/平米=1億元合計=3.15+1+1=5.15億元各營銷分期推廣費用占比例總銷售額約5億元，總營銷費用約500萬元（行業估算，不一定全部用完）首期亮相，需要打開市場，為后期推廣奠定基礎，因此，推廣力度要大，占比例27%-37%，大概132-187萬
18、元2014.52013.9首期亮相2015.12后期在前期密集推廣建立的市場知名度和熱賣的基礎上，后期根據產品推售安排，進行節點廣告投放和活動組織，占比例在63%-73%，大概313-370萬元項目回款計劃表（2013.122015.12）結 語本次報告，主要就項目整體營銷策略進行思路性闡述，以及圍繞售樓處開放、年底回款1200萬元以上等重要節點、目標作為一期推廣部署思路性匯報。在原則性肯定上述思路的前提下，接下來會以此為依據，策劃方面有兩大工作需要展開：1、項目價值和賣點深度挖掘。2、進行具體的推廣工作的執行展開，具體到詳細媒體組合、每期廣告時間節點、廣告主要訴求點、更加準確的推廣預算、活動安排等內容。匯報完畢
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