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開發(fā)管理-成本管理-萬達(dá)-PCG112工程預(yù)算編制指引.doc

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開發(fā)管理-成本管理-萬達(dá)-PCG112工程預(yù)算編制指引.doc

1、萬達(dá)地產(chǎn)WANDA REAL ESTATES工程預(yù)算編制指引工作指引: PCG112A發(fā)布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 預(yù)算編制的要求a) 100萬以上的工程項目（主要指主體工程）按提供齊全圖紙后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成編制；b) 100萬以下的工程項目按提供齊全圖紙后15天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成編制；必須作到早做、快審、準(zhǔn)確；2 預(yù)算編制步驟2.1 前期費用下述4各項成本確定后，生成前期費用成本預(yù)算表。a) 政府收費：以當(dāng)?shù)兀ㄊ校┱募?guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)作為計算依據(jù)（檔案管理費、墻改基金、散裝水泥基金為預(yù)繳，成本細(xì)項欄只填入數(shù)據(jù)，不計入成本內(nèi)）。b) 勘察

2、費：以協(xié)議（或合同）作為成本依據(jù)。c) 設(shè)計費：以協(xié)議（或合同）作為成本依據(jù)。d) 三通一平費：具備用量、價反映成本價的必須用量、價來計算成本，否則暫定一個預(yù)估成本。臨時設(shè)施費：工程部根據(jù)施工組織設(shè)計及施工場地布置圖，提供本工程施工所必需的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物，及其他臨時設(shè)施費用的工程數(shù)量（如：住房、辦公室、倉庫、加工棚以及規(guī)定范圍內(nèi)道路、水、電、管線等），預(yù)算工程師按市場價格生成臨時設(shè)施成本預(yù)算表政府收的配套費以當(dāng)?shù)兀ㄊ校┱募嘘P(guān)規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)作為計算依據(jù)。政府收的增容費以當(dāng)?shù)兀ㄊ校┱募嘘P(guān)規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)作為計算依據(jù)（煤氣報戶費、電話初裝費、有限電視開戶費是為業(yè)主墊付的，成本

3、細(xì)項欄只填入數(shù)據(jù)，不計入成本內(nèi)）2.2 主體建筑安裝工程費2.2.1 土建工程費（包括基礎(chǔ)工程費、地下室土建工程費、上部土建工程費）a) 根據(jù)施工圖準(zhǔn)確計算工程數(shù)量，填寫工程量清單；b) 根據(jù)當(dāng)?shù)囟~標(biāo)準(zhǔn)、按定額子目分基礎(chǔ)工程、地下室土建工程、上部土建工程三段進(jìn)行各細(xì)項工程的人工費、材料、機(jī)械定額消耗量的分析，生成人工、材料、機(jī)械定額消耗量表，用該表數(shù)據(jù)作為編制下列各項成本表的計算基礎(chǔ)。c) 人工費成本預(yù)算表根據(jù)定額工日消耗量，結(jié)合市場調(diào)查的工日單價，生成分段、分部、分項工程人工費成本預(yù)算表，實際成本以包清工合同單價作為調(diào)整人工費成本的依據(jù)。d) 主要材料成本預(yù)算表根據(jù)材料定額消耗量分段、分類

4、匯總各主要材料的定額用量（零星用量小的主材以費用并入其它主材費），通過市場調(diào)查的材料價格生成分段和單項（單位）工程主要材料成本預(yù)算表，實際成本以材料采購單價（合同價）作為調(diào)整主要材料成本的依據(jù)。主要材料的定額用量可作為限額發(fā)料和考核成本指標(biāo)的依據(jù)。e) 輔助材料成本預(yù)算表根據(jù)材料定額消耗量分段、分類匯總主要輔助材料的定額用量（因定額所包含的輔助材料種類繁多，可把用量大的鐵釘、鐵絲列為限額發(fā)料的考核指標(biāo)，除此以外的零星輔助材料均以費用并入其它輔助材料費）。通過市場調(diào)查的材料價格生成分段和單項（單位）工程輔助材料成本預(yù)算表。 f) 周轉(zhuǎn)材料(自購)成本預(yù)算表和周轉(zhuǎn)材料（租賃）成本預(yù)算表由工程部、成

5、本部根據(jù)施工組織設(shè)計及工程施工進(jìn)度計劃表，在準(zhǔn)確計算模板、腳手架、安全網(wǎng)等所有周轉(zhuǎn)料用量的同時，結(jié)合工程實際情況和資金條件調(diào)配周轉(zhuǎn)料自購數(shù)量和租賃數(shù)量及租賃期。成本部通過調(diào)查市場單價或租賃單價，分別生成周轉(zhuǎn)材料（自購）和（租賃）成本預(yù)算表。把兩表合計所得的成本總額作為分子，定額周轉(zhuǎn)材料費總額作為分母，兩數(shù)相除求得一個系數(shù)，將系數(shù)引入人工、材料、機(jī)械定額消耗量表中的周轉(zhuǎn)材料費修正值欄（即修正值=定額消耗量系數(shù)），該修正值作為每月驗工計價及成本統(tǒng)計臺帳的計算依據(jù)。g) 機(jī)械一類費用成本預(yù)算表和機(jī)械二類費用成本預(yù)算表由工程部根據(jù)施工組織設(shè)計及工程施工進(jìn)度計劃表，配備各類施工機(jī)械臺數(shù)，確定使用期，成本

6、部通過市場調(diào)查，屬租賃機(jī)械類填市場租賃單價；屬自購小型機(jī)械類填采購單價（成本分期攤銷，在備注欄注明本期分?jǐn)傁禂?shù)），生成機(jī)械一類費用成本預(yù)算表。根據(jù)建筑工程定額分析得到的各類機(jī)械臺班數(shù)，再套用施工機(jī)械臺班費用定額計算出人工工日和燃料動力消耗數(shù)量，人工單價按市場價格調(diào)整，燃料動力價格按所在地的市場價格計算，生成機(jī)械二類費用成本預(yù)算表。h) 分包工程成本預(yù)算表分包工程項目確定后，預(yù)算工程師根據(jù)工程數(shù)量、預(yù)算單價（有市場參考價的引入市場價格），按市場投標(biāo)行情確定一個下浮系數(shù)后，生成分包工程成本預(yù)算表，實際成本以分包工程合同價作為調(diào)整分包工程成本的依據(jù)。上述8項成本預(yù)算表確定后，生成土建工程成本預(yù)算詳表

7、，并與項目目標(biāo)成本表接口；生成土建工程成本預(yù)算匯總表。2.2.2 系統(tǒng)工程安裝工程費a) 根據(jù)施工圖準(zhǔn)確計算工程數(shù)量，執(zhí)行當(dāng)?shù)匕惭b工程定額標(biāo)準(zhǔn) 。b) 下述各專業(yè)工程成本預(yù)算表確定后，生成系統(tǒng)工程成本預(yù)算匯總表生成表格。a) 給排水工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算b) 電氣（強電）工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表c) 通風(fēng)、空調(diào)工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表d) 消防工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表e) 煤氣工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表f) 采暖工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表g) 通訊工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表h) 公用電視成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表i) 保安對講

8、成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表智能化系統(tǒng)工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算表2.2.3 設(shè)備費：工程部專業(yè)工程師根據(jù)施工圖，分類列出本工程所需設(shè)備清單，并根據(jù)市場調(diào)查價格或參考管理公司發(fā)布的參考價生成主要設(shè)備成本預(yù)算表。2.2.4 其他建安費下述4各項費用確定后，生成其他建安費成本預(yù)算表。a) 二次裝修費根據(jù)施工圖編制二次裝修費成本預(yù)算；若施工圖對二次精裝修設(shè)計不明確，該項作為預(yù)估成本。實際成本以分包工程合同價作為調(diào)整成本的依據(jù)。b）經(jīng)營費以協(xié)議（或合同）作為成本依據(jù)。c) 工程稅金按當(dāng)?shù)兀ㄊ校┱?guī)定稅率計算，其計費基礎(chǔ)為建筑安裝工程總價。2.3 基礎(chǔ)設(shè)施社區(qū)管網(wǎng)工程費下述3項費用確定后，生成

9、基礎(chǔ)設(shè)施費成本預(yù)算表。a) 政府收的配套費以當(dāng)?shù)兀ㄊ校┱募嘘P(guān)規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)作為計算依據(jù)。b) 政府收的增容費根據(jù)總平面圖和綜合管網(wǎng)布置圖，參考同類工程測算出的成本綜合指標(biāo)預(yù)估該項成本。實際成本以分包工程合同價或按前述土建工程費編制原則計算調(diào)整。下述各項費用確定后，生成社區(qū)管網(wǎng)成本預(yù)算表。室外給排水工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算室外燃?xì)夤こ坛杀绢A(yù)算表或主要材料成本預(yù)算室外采暖工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算室外供配電工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算室外有線電視工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算a) 室外通訊工程成本預(yù)算表或主要材料成本預(yù)算2.4 智能化工程費智能化系統(tǒng)工程成本預(yù)算表或主要

10、材料成本預(yù)算表2.4 5 公共配套設(shè)施配套費a) 學(xué)校、幼兒園、會所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費、系統(tǒng)工程費、設(shè)備費、其他建安費的計算方法編制成本預(yù)算。b) 除以上4項以外新增項目的費用，視各工程實際情況列項。上述各項費用確定后，生成公共配套設(shè)施配套費成本預(yù)算表。2.56 開發(fā)間接費其他建設(shè)工程支出a) 工程監(jiān)理與顧問費：以協(xié)議（或合同）作為成本依據(jù)。b) 工程管理費：按集團(tuán)項目日常管理費用編制方法進(jìn)行編制。c) 工程保險費參加工程保險的項目，以保險合同作為計算成本的依據(jù)。未參加工程保險的項目，不發(fā)生該項成本。除上述以外其他工程成本費用，視各工程實際情況列項。2.7 預(yù)備費成本機(jī)動數(shù)在確定項目總成本時，預(yù)留出一塊成本機(jī)動數(shù)預(yù)備費（包括工程成本機(jī)動數(shù)和非工程成本機(jī)動數(shù)，總數(shù)，一般為項目總建造成本（土地價款支出除外）的81.55%。2.8 目標(biāo)成本其中工程成本機(jī)動數(shù)在設(shè)計階段最多可以用去30%，剩余的70%或70%以上的工程成本機(jī)動數(shù)必須作為施工中不可預(yù)見因素使用（即工程成本加機(jī)動數(shù)之和的總數(shù)恒定不變）。以上6各個成本項目之和即為項目施工建造成本（土地價款支出除外）及預(yù)備費的目標(biāo)成本。第 5 頁共 5 頁

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