房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目招商培訓(xùn)(22頁).doc
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房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目招商培訓(xùn)(22頁).doc
1、 1 招商培訓(xùn)招商培訓(xùn) 第一章、什么是商業(yè)地產(chǎn)?商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別?第一章、什么是商業(yè)地產(chǎn)?商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別? 一、什么是商業(yè)地產(chǎn)? 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣 店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目,可以達(dá)到幾十萬 平方米,規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米,甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn),其經(jīng)營多采用開發(fā) 商整體開發(fā),項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理,以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;
2、對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言,大 多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式,但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓 等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。 在現(xiàn)實(shí)生活中,我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的 shoppingmall 三種業(yè)態(tài)。 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有什么區(qū)別? 商業(yè)地產(chǎn)與住宅的前期規(guī)劃有很大差異。住宅是要賣的,主要考慮地塊賣給什么樣的人,后期營銷 中也注重針對(duì)它的客戶。大賣場(SHOPPINGMALL)規(guī)劃非常復(fù)雜,前期需要很多論證,考察國內(nèi)外大量 SHOPPINGMALL。設(shè)計(jì)做好再招商,先招主力店,找平均在兩萬平方米以上
3、的商家,基本是開發(fā)商主動(dòng)聯(lián) 系的。主力店確定之后,再招小專賣店,通過各種形式的廣告讓經(jīng)銷商到銷售現(xiàn)場來談。主力店是 SHOPPINGMALL 最關(guān)鍵的因素,如果其有一定的品牌就能夠形成一定的客流量。 商業(yè)地產(chǎn)和住宅:傳銷與直銷的不同 全國各地雖然開發(fā)了很多商業(yè)項(xiàng)目,但發(fā)展商還沒有認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)的區(qū)別。如果住宅開 發(fā)可稱是直銷的話,那么商業(yè)地產(chǎn)則是傳銷。大型 SHOP-PINGMALL 關(guān)鍵是主力店招商,主力店不來或者 檔次不夠,招商就不成功。 國內(nèi)發(fā)展商低估了這個(gè)難度,上來先做規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)做完再去招商或者再定價(jià)。如果你是直 銷可以自己決定戶型,如果傳銷先談好合作意向,每層至少多少萬平方米,距市中心距離不能超過多少, 前臺(tái)后臺(tái)的比例,你給它量身定做。招商走在前面或者同步。 商業(yè)地產(chǎn)要賣現(xiàn)房 住宅和商鋪,一個(gè)是用來住,一個(gè)是用來賺錢的。但商場真正的做法只有一個(gè), 就是現(xiàn)房。現(xiàn)金對(duì)