1、金谷國際（組團一）項目定位規劃分析及招商運營操作報告金谷國際商業運營部2019.06.2821.認知項目可挖掘及整合的資源狀況2.項目組圖一定位及規劃的初判，提出創新性的建議3.明確組團一實際招商運營操作策略通過本次報告，所要解決的重要問題：報 告 前 言項目（組團一）是一座“現樓”，主體建筑結構已經定型，我們要做的是在不改變現有建筑規劃的基礎上對項目定位進行重新審視，即項目最合適做什么？3目 錄u第一章 項目/組團二回顧 u第二章 組團一定位規劃分析 u第三章 組團一招商運營操作 4目 錄u第一章 項目組團二回顧 u第二章 組團一定位規劃分析 u第三章 組團一招商運營操作 回顧組團二組團二可

2、租面積34563.52，自2016年中旬啟動招商起到運營至今(2019.4.10)，累計完成合同簽訂面積32808.43，累計完成可出租出租面積的達95.32%；累計收鋪面積共31859.47，交付率達92.18%；累計營業面積共25751.38，營業率達74.5%；累計每月人流量約10620人次、每月車流量約7600車次；組團二成功案例，組團一胸有成竹56五金國際展貿中心五金交易中心服務配套中心+悅生活五金國際商貿中心：打造展銷以及貿易平臺，引入行業總部以及電子商務平臺，滿足品牌展示、會展博覽以及產業宣傳需求；五金交易中心：突顯創意辦公企業進駐，附加酒店以及創客公寓服務，為企業創新提供平臺支

3、持；配套服務中心：提供金融、物流、商會對接以及員工生活等服務，實現上下游產業鏈無縫對接。金谷國際五金交易中心項目規劃用地面積約9.7萬平方米，總建筑面積約53.42萬平方米，是集商業、寫字樓、公寓、住宅等多樣、復合功能產品于一體的商住綜合體項目。位于佛山市禪城區汾江北路與海五路（建設中）交匯處，臨近謝疊立交，對區域產業升級的提升起較大推動作用整體規劃7目 錄u第一章 項目組團二回顧 u第二章 組團一定位規劃分析 01.項目定位規劃02.市場調研分析03.宏觀市場分析 u第三章 組團一招商運營操作 8敏捷 泛五金展貿中心以品牌展示貿易為主，兼具零售及服務配套功能的現代專業市場MALL組團一定位組

4、團一推廣定位是-禪城北門戶/前店后廠/泛五金硅谷9思考一項目組團一核心價值提煉？市場占位思考二如何提升商戶進駐項目的信心？市場占位Q.以五金為主線和傳統專業市場進行區隔，產業升級環境，提煉項目核心價值。進一步市場商戶細分、產業多功能元素融合、消費氛圍強化-增加想象空間Q.深挖金谷五金未來市場方向及新渠道來匹配項目形象。項目推廣核心訴求定位思考專業市場綜合配套，完善電商平臺，實現實體、網絡、物流流（中轉倉）通多種結合的經營優勢。11結合消費者市場和經營商戶的問卷訪談，提出了本區域商圈建議消費者市場經營者市場1.消費者心理需求日常選擇采購場所以華南五金電器城、廣佛國際五金機電城為主。最常考慮的因素

5、：交通，商業氛圍，品牌種類，消費環境，產品品質及價格。認為項目區域最缺乏：周邊商業氛圍，停車位規劃，活動推廣。2.本項目的看法建議未確定定位之前，消費考慮為：建筑五金，五金工具，機械設備是本項目最主要配置的業態大部分來訪考會考慮到本項目采購，其中最吸引消費的原因是環境好。1.商圈認同度認為禪城商圈：目前經營較一般，對未來3年市場行情不樂觀。2.本商業空白讓為本項目定位業態：創新型泛五金及展貿型市場具有相當大的吸引力。3.對采購商/消費者的認識五金行業比較注重的消費類別：是傳統線下采購消費，但隨著市場的發展，消費觀念處從傳統向電子商務轉變過程中。4.對本組團的看法進駐的考慮因素，排在首位是商業氛

6、圍，地段，交通，未來前景，其次為租金。經營商家大部分認為31元/月/的租金較為合適。通過分析“市場需求，消費/產業基礎，競爭情況，區內商家資源”等關鍵因素，可得出以下結論：項目所在區域是五金聚集地，具備優勢的產業基礎以及充足的商家資源；通過市場摸查我們發現，市場在成品五金品牌，集中式展貿服務仍存在一定空白。啟發：回顧市場市場問卷調查12五金機電禪城城北區域專業市場商圈較為城市，周邊五金類專業市場已有十年的沉淀，云集過萬商戶，經營著五金、汽配、農副產品等商品，輻射力覆蓋華南區域，影響全國，整體的商業氛圍濃厚，具備產業創新升級的基因；特別是泛五金展貿類商戶可重點挖掘。五金機電有提檔升級的空間家具建

7、材現有家具商戶主要分布在南海區域，品牌高中低檔都有。商戶訪談情況不樂觀。組團二有部分建材及定制家居商戶進駐，考慮我項目周邊住宅供應量較大，建材家具業態有一定空間，考慮到金谷國際專業市場定位，家居建材不作為主打，但可作為業態補充。家具建材業態可作為補充業態分析汽摩配禪城已有新建的汽摩機電城，經營情況一般，其次商戶對我地塊區位不看好，并且項目自身條件也不具備經營的可能性。汽摩汽配業態市場空間有限商業辦公禪城城北區域專業市場目前正是產業升級的階段，電子商務大量升級，外貿訂單逐漸增漲，對于商業辦公室及展貿辦公需求量大，市場空間比較好。商業辦公市場空間需求較大業態規劃裙樓商業2-4F裙樓商業1F業態規劃

8、可操作性依托于組團二原有業態基礎上，注重企業實力，品牌形象首層建筑面積18215.56，215間商鋪，業態以五金類定位為主，包含五金工具、機電、液壓密封件、電氣、勞保、門店旗艦店等。二至四層建筑面積44643.2，828間商鋪，業態以五金及泛五金類辦公、展貿、家居建材、電商、商協會、餐飲、娛樂、配套服務、孵創孵化等。根據金谷國際一期（組團二）實際經營管理經驗，二至四層受交通卸貨、樓層層高、人流動線、商鋪結構等多方面原因，若仍以傳統五金行業經營類商戶為目標會造成商鋪吸引力低且招商難度大，因此整體業態規劃的方向可以組團二現有的業態方向為參照基礎，但是在業態定位的類別上有所調整，特別是二至四層更注重

9、泛五金展貿類商戶引進。定位依據無論從宏觀角度打造泛五金產業大城的調性需求，還是從微觀角度新型專業市場對后續五金增量商戶的吸引，都亟待五金品類核心業態的成功打造，從而營造出產業市場氛圍。受實際組團二經營考證此業態市場接受度極高，由于物業結構限制，二至四層引入五金經營類業態困難，為實現快速招商滿場開業，在規劃上以泛五金展貿類業態為主，家居建材異業、配套業態作為補充。1415161718目 錄u第一章 項目組團二回顧 u第二章 組團一定位規劃分析 01.項目定位規劃02.市場調研分析03.宏觀市場分析 u第三章 組團一招商運營操作 19商業廣場辦公：華南創谷威爾斯商業廣場聯達商務中心五金機電市場：廣

10、東粵景五金交電批發市場廣佛B區華南五金城市場順聯國際機械城東方國際機械廣場液壓街東海國際街鋪建材市場：佛山家居博覽城佛山市美居建材博覽中心華南（國際）電光源燈飾城華藝國際裝飾材料城華南創谷聯達商務中心威爾斯商業廣場廣佛國際五金城順聯國際機械城華南五金電器城粵景五金交電東方國際機械廣場華南液壓街佛山家居博覽城美居國際建材華南電光源燈飾城華藝裝飾材料城慧聰家電城金谷國際市場分布圖開業時間：2017年10月商業體量：占地300畝，經營業態：五金商鋪、辦公、倉儲定位規劃：現經營五金機電、電線電纜等專業批發市場。項目權屬：村集體用地租金水平：首層主流商鋪面積（）300-400，首層80元/，自行搭建，商

11、鋪使用率100%，出租率達70以上%，售價0-30萬使用權現狀性質：因其為舊式市場兩層結構，場內路面寬廣，適合貨車進出，較受傳統市場經營者歡迎。廣佛國際五金城B區開業時間：2003年商業體量：40萬平方米定位規劃：集機械商鋪、機械展會、機械貿易、信息交流為一體，傾力構筑一個功能完善、配套齊全、競爭有序的全方位、集約化、高層次、多元素的國際化專業機械交易平臺。經營品種：金屬加工機械、剪折沖機械、管材加工設備、電火花/線切割設備、五金配件工具等租金水平：一樓40-60元/平米，二至四樓20-40元/平米，物業管理費包含在租金中；出租率在60%順聯國際機械城五金市場開業時間：2003年，運營16年商

12、業體量：占地500畝，3000間商鋪，46萬經營業態：五金商鋪、辦公、倉儲定位規劃：中高端市場定位，以大五金建材（五金）建材、家具、家居用品等為主，集五金工具、建材原材料、勞動用品、電器等為一體的一站式全方面采購及家庭消費綜合，為消費者提供全品類優質產品。項目權屬：村集體用地開發性質：租地自建，開發商自組招商管理團隊進行招商，收取租金操作方式;只租不售租金水平：首層85元/，二層贈送，出租率達95%華南五金電器城（佛山市城北綜合批發市場）五金市場開業時間：2008年商業體量：占地15萬平方定位規劃：底商規劃為五金專業市場經營業態：五金、耗材、機電設備、照明等等租金水平：開發商返租租金70元/月

13、，對外招商租金120元/月租賃押金1個月租金，每月繳租，合同期2-3年，期內無遞增管理費：5元/月東海國際街鋪開業時間：1995年商業體量：占地25萬平方定位規劃：新舊機械交易市場。經營業態：A.新舊機床經營B.零部配件加工配套、設備調劑的國際信息平臺C.企業管理技術、制造技術、檢測技術、企業贏利增量持續發展的促進中心租金水平：主流首層商鋪面積（）200-500，首層20元/，商鋪使用率100%，出租率達100%，只租不售東方國際機械廣場開業時間：2014年商業體量：占地面積達到5萬平方米經營業態：五金批發。租金水平：主流首層商鋪面積（）40-60，首二層21元/，商鋪使用率100%，出租率達

14、70%，只租不售華南液壓街五金市場開業時間：2016年商業體量：占地330畝總建筑面積42萬平方米經營業態：全國現代電源產業知名品牌創建示范區目標對象：電商公司、科技公司租金水平：見附表優勢分析：交通方便、實用率高、性價比高劣勢分析：地理位置比較偏僻、人流量不大、宣傳力度不足機會點：我們項目的交通和地理位置都比創谷有優勢，人流量大、配套齊全威脅點：價錢差不多、實用率相對創谷要低租金水平：主流商鋪面積（）300-1000，26元/，商鋪使用率64%，售價4500/，價格優惠（優惠幅度是12元/）大學生扶持政策。開業時間：2012年經營業態：寫字樓租金水平：見附表樓層首層二層三層四層主流商鋪面積（

15、）30-20030-20030-20030-200租金單價（元/月）20151515售價（元/）不賣不賣不賣不賣主營業態辦公辦公辦公辦公出租率100%80%70%50%聯達商務中心華南創谷商業辦公開業時間：2014年10月商業體量：總建筑面積12萬平方米，營業面積8平方米經營業態：其它類型商業租金水平：見附表定位規劃：該商業廣場市場定位為以中檔為主、部分業態向高檔看齊的一站式集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合商業中心首層：以超市、連鎖餐飲、男裝、女裝、皮具、化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、休閑運動服飾等；二層：超市、大型餐飲；三層：超市、沐足、棋牌，桌球，數碼城等；四至六層：綜合型休閑酒店，桑拿

16、、SPA、游戲機室、KTV、電影院等。佛山威爾斯商業廣場樓層功能項目租金單價（元/）進場費出租率1層商鋪150-17010萬/間100%2層餐飲60-100090%3層娛樂項目、辦公40-70080%4層辦公30-50080%5層辦公25-40070%商業辦公開業時間：2017年10月商業體量：占地300畝.80萬平方定位規劃：佛山國際家居博覽城定位為批零結合的國際化頂級家居主題博覽中心和全球一站式貿易平臺。租金水平：見附表，商鋪使用率80%，商鋪只租不售佛山家居博覽城（佛山居然之家及領尚環球之家）開業時間：2014年11月商業體量：28萬平方米定位規劃：面向國內外的裝飾建材大賣場，建材大品牌

17、匯聚之地，成熟建材商圈中心，全球裝飾建材的采購集散地經營業態：聚合了中國陶瓷城、國際陶瓷城、瓷海國際、陶瓷總部基地等，形成千億級的裝飾建材、陶瓷衛浴大商圈大市場。租金水平：租金：35-100元/平米，出租率在80%美居國際建材博覽中心樓層首層二層三層四層主流商鋪面積（）2000以上1000以上500以上500以上租金單價（元/月）60-100元/40-80元/30元/25元/主營業態家居/建材展廳家居/建材/水暖/展廳家居/建材水暖/展廳家居/建材水暖/展廳出租率70以上70以上60以上家具建材開業時間：2017年10月商業體量：占地1200畝定位規劃：全國現代電光源產業知名品牌創建示范區。租

18、金水平：主流商鋪面積（）100-500，60元/，商鋪使用率80%優勢分析:實用率高、性價比高劣勢分析:地理位置比較偏僻、人流量不大、宣傳力度不足機會點:我們項目的交通和地理位置都比華南電光源有優勢，人流量大、配套齊全威脅點:價錢差不多、實用率相對華南電光源要低華南（國際）電光源燈飾城開業時間：2014年11月商業體量：占地54000平方，600間商鋪定位規劃：中高端市場定位，以大家居（設計、建材、家具、家居用品等）為主，集餐飲娛樂、休閑健身、文化體育、電器等為一體的一站式全屋采購及家庭消費綜合MALL。為消費者提供全品類優質產品和高端服務。租金水平：見附表35-100元/平米，使用率在85%

19、華藝裝飾材料城樓層首層二層三層四層租金單價（元/月）123/47/40/35/主營業態門窗家居瓷磚、地板餐飲出租率90%90%80%65%家具建材開業時間：2014年商業體量：20萬、商鋪、博覽、會展、辦公、餐飲、娛樂、生活配套定位規劃：成為集家電產業中心、產業綜合體、國家級展會、電子商務四位一體、四個第一的家電電子商務產業園，建成真正意義上的中國家電中心、全球貿易平臺租金水平：產權銷售（40年），主流商鋪面積（）25-55，首層4-10萬元/，三層均價2.3萬元/，四層均價2萬元/，首、二層自主經營（不返租），三、四層統一經營（帶返租）佛山慧聰家電城目前慧聰家電城幾乎已經停業，空城目前正轉型

20、中，待地鐵開通，可能會轉型為家電/建材城微信公眾號：地產全案家電市場28類別市場名稱建筑面積（萬）開業時間（年）租金水平（元/）出租率（%）商業辦公華南創谷4220162680聯達商務中心20122075威爾斯商業廣場1220147484五金機電廣佛國際五金城2020178070順聯國際機械城4020035060華南五金電器城4620038595廣州市粵景五金交電批發市場519989080東方國際機械廣場25199520100華南液壓街520145070家具建材佛山家居博覽城8020178070美居國際建材博覽中心2820146580華南（國際）電光源燈飾城8020176075華藝裝飾材料城5

21、20146585家電佛山慧聰家電城202014/市場匯總29目前禪城五金專業市場平均經營歷史8年以上，以現傳統實體批發+零售方式的經營方式為主。五金經營又以首層商鋪為主，導致五金難以引入項目2/3/4層。根據目前市場調研數據、市場環境及結合項目自身情況下，2/3/4層的業態方面應該適當考慮，五金外貿展示品牌店業態：順應產業升級趨勢、解決傳統五金經營業態不上樓的痛點。商業辦公業態（電商/服務型）：提供服務配套，孵化創新品牌，快速實現項目出租。小部分異業（家居建材）：帶動項目經營性人流及豐富項目業態，輔助項目快速出租。根據市場調研分析歸納以下結論：定位：傳統五金經營+泛五金展貿+經營性異業補充+政

22、府政策導入+購銷平臺接入（京東政企采購、阿里工業品市場）30目 錄u第一章 項目組團二回顧 u第二章 組團一定位規劃分析 01.項目定位規劃02.市場調研分析03.宏觀市場分析 u第三章 組團一招商運營操作 31“一帶一路”發展戰略 國務院提出，“一帶一路”戰略就是創建內外貿融合發展平臺，促進國內外市場互聯互通，打造內外貿融合發展的流通網絡。“一帶一路”戰略 實施的主要意義：1、對外為中國面向全球貿易出口打開通路，有效推動出口貿易；2、對內為推動國內貿易流通創造有序環境，有效促進對內貿易；3、通過創建內外貿融合發展的平臺，實現國內外市場互聯互通。項目組團一2/3/4層以五金內外貿為主，結合創新

23、業態的定位符合國家戰略導向。大眾創業萬眾創新國家戰略“在經濟新常態下，發展動力要通過改革創新推動。不僅要靠產品創新、制度創新、管理創新，還要使我國創新大軍從企業少部分研發人員擴散到每一個社會公民。”李克強 大眾創業 萬眾創新政策的主要意義：1、對于中國產業結構調整，有效帶動促進產業升級。2、打造行業人才建設規范，有利于促進就業，推進我國經濟發展方式的轉變，3、有利于實現創新驅動發展戰略，有利于貫徹落實科學發展觀。“一帶一路”國家戰略國家政策32佛山獲批中國制造2025試點示范城市2016年9月10日，珠江西岸的六市一區已獲國家工信部批復開展“中國制造2025”試點示范。作為廣東近年來的一大經濟

24、發展戰略，珠江西岸的六市一區具體包括：佛山（順德）、中山、珠海、江門、陽江、肇慶。這是廣東省內先進制造業的集中地，也是其經濟腹地。這意味著“中國制造2025”正從指導文件轉入具體實施階段。本項目是國家指定的中國制造2025的“試點示范城市及佛山成為第四批全國6個開展試點的城市之一,面對精準的外貿商戶群體，政策紅利將在一定程度上實現資源的集聚，助力招商。佛山市場采購貿易方式試點 國家級商貿政策，外貿競爭添砝碼市場采購貿易方式是指由符合條件的經營者在經國家商務主管等部門認定的市場集聚區內采購的、單票報關單商品貨值15萬（含15萬）美元以下、并在采購地辦理出口商品通關手續的貿易方式。政策解讀禪城區是

25、佛山城市中心城區，整體經濟運行良好。居民生活水平逐步提升，出口貿易保持增穩步上升，商業潛在消費力有較大可挖掘空間。禪城區位二廣東省第三大城市佛山市的中心城區，是佛山市亰民政店駐地，為佛山政治、產融、文化、交通、信息中心。亦是粵劇的源地，佛山古鎮千年文化積淀的承載地。2018年，禪城區GDP達1877億元，同比增長6.2%。五金機電產品和勞動密集型產品出口保持增長。出口機電產品268.1億元，增長9.3%；五金產業發展空間大。全年進出口總額926.2億元，比上年增長7.3%。其中，出口751.0億元，增長9.9%；進口175.2億元，下降2.5%。實現貿易順差(出口減進口)575.8億元，增長1

26、4.2%。跨境電商和市場采購均實現數倍增長，五金產業出口市場活躍。禪城區佛山市行政圖數據來源：2014-2018年佛山市禪城區統計公報佛山市禪城區2014-2018年GDP及其增長率13城區經濟u 城市定位：城市定位：全國重要的制造業基地，國家歷史文化名城，珠三角地區西翼經貿中心和綜合交通樞紐。u 城市發展目標：城市發展目標：實現產業創新、提升城市核心競爭力、文化軟實力、區域影響力和生態文明水平，把佛山市建設成為經濟繁榮、和諧宜居、生態良好、富有活力、特色鮮明的現代化城市。u 城市發展規模：城市發展規模：規劃至2020年，市域常住人口910萬人;中心城區常住人口220萬人，中心城區城市建設用地

27、218.26平方公里。共享廣州白云國際機場共享廣州白云國際機場共建亞太地區航空樞紐共建亞太地區航空樞紐共享南沙港共享南沙港廣佛城市軌道銜接建設廣佛城市軌道銜接建設粵港澳大灣區發展粵港澳大灣區發展珠三角西翼核心城市珠三角西翼核心城市廣佛同城化廣佛同城化粵港澳臺深度合作粵港澳臺深度合作強中心戰略強中心戰略34城市發展趨勢-現代化國際化大城市同城化與重大政策規劃刺激下，城市資源迅速聚集全球綜合樞紐，以及未來可直通粵港澳交通樞紐定位，拓寬內外貿出口的通路；同時電子商務的完善可為五金產業展貿發展保駕護航。發展趨勢35產業基礎雄厚，輻射力強，形成五金、金屬、汽配以及食品等四大重點產業，商業氛圍濃厚，做全中

28、國的生意 微信公眾號：地產全案禪城城北區域專業市場商圈較為城市，周邊五金類專業市場已有十年的沉淀，云集過萬商戶，經營著五金、汽配、農副產品等商品，輻射力覆蓋華南區域，影響全國，整體的商業氛圍濃厚，具備產業創新升級的基因；華南電光源燈飾城華藝裝飾材料市場佛山五金專業市場分布圖羅村片區產業規模：880000；商家數量：500戶左右；代表項目：華南（羅村）機電五金城、華南電光源燈飾城片區描述：佛山首家最大的電光源和燈飾賣場集中地，區域主要以電光源商業照明，家居照明產品為主。華南（羅村）機電五金城廣佛片區五金產業規模：1000000；商家數量：3500戶左右；代表項目：廣佛國際五金機電城、九龍不銹鋼交

29、易中心、博美鋁材五金城片區描述：廣東地區大型的五金產品批發集散地之一。城北片區五金產業規模：1506000；商家數量：5500戶左右；代表項目：金谷國際五金交易中心、華南氣動液壓五金城、城北液壓氣動城、華南五金電器城、敦厚綜合批發市場片區描述：未來廣佛都市圈中重要的樞紐型、綜合型商貿物流基地。金谷五金交易中心華南氣動液壓五金市場城北綜合批發市場城北液壓氣動城敦厚綜合批發市場東海國際華南五金電器城博美鋁材五金城九龍不銹鋼交易中心鳳池裝飾材料市場廣佛五金城商圈龐大的商戶基數，有利于挖掘符合泛五金展貿定位的商戶群體進行轉化區域價值36摘自：佛山市禪城區郊邊敦厚片區控制性詳細規劃金谷國際祖廟街道 城北

30、規劃 輻射范圍“一心、一帶、兩軸、四片區”一心：城北交通樞紐中心；一帶：汾江河濱水景觀帶；兩軸：沿佛山大道的城市經濟發展軸和沿佛肇城際軌道線的城市功能聯系軸；四片區：濱江生活區以現代優質濱水生活為主的濱江生活區。舊村改造區圍繞郊邊村改造打造城中村改造傳統生活示范區。綜合服務區依托交通樞紐，通過TOD的導向發展，打造城北綜合服務區，提升中心城區北門戶的形象。商貿發展區以現狀商貿市場為基礎，通過舊廠房的功能置換為主，發展現代商貿物流產業，帶動該片區的人氣與產業氛圍。城市區域規劃未來區內龐大的行業消費人群，以及周邊產業從業人口的增長，是項目零售/辦公/服務性功能的重要支撐。37佛山北部門戶咽喉，依托

31、城市價值、成熟路網以及軌道交通，有效對接廣佛核心區乃至整個華南板塊交通價值雙地鐵交匯，全面對接廣佛三圈核心：城市核心圈、交通核心圈以及產業核心圈1.核心：千燈湖CBD、北部門戶、祖廟以及物流四圈核心1.國道：佛山大道2.地鐵：佛山地鐵3、5號線3.動脈：桂丹路、海八路、禪西大道以及海五路3.高速：廣開高速、沈海高速、佛山一環38禪城區是珠三角重要的交通樞紐，與廣州共享交通網絡資源。佛山環線等高快速路貫穹，廣茂、廣湛鐵路經過幵不全國鐵路網絡連接。隨著廣佛地鐵、廣珠輕軌等城際交通網的丌斷完善將迕一步強化禪城交通優労。宏觀交通優勢：用地目前主要由汾江路接駁佛開高速和佛山一環線高速實現交通導入約4公里

32、，車程10分鐘禪城核心區約12公里，車程30分鐘高鐵南站約20公里，車程40分鐘廣州市中心約43公里，車程60分鐘白云機場Part 1三水順德南沙番禺鶴山市禪城天河海珠便利的交通優勢利于展貿類商戶對廣泛的客戶群體、渠道、代理商進行觸達。交通分析39目 錄u第一章 組團一返租經營建議 u第二章 組團一定位規劃分析 u第三章 組團一招商運營操作 40商業體量62000樓層高度首6m/其他4.5m層數4層車位數量1000個現樓組團一簡介戰略方向運作新思路物業升值是目標 品牌口碑是核心資金回籠是績效 持續運營是路徑商鋪返租是手段 統一經營是保障開發商業主信心、口碑、轉介、再購招商、運營、旺場、升值返租

33、銷售良好經營若商鋪銷售后不返租，運營的意義、價值不大、為控制成本，交由物業公司管理即可；若商鋪銷售后返租經營，下文提供三年返租期內的招商運營管理操作可行性方案。經過組團二實際招商運營情況反映，“造概念”營銷的方式對五金商戶吸引力仍較低，造成此類現象是因為傳統五金市場存在一定滯后性及保守性，更多的潛在客戶都希望市場真實的運營起色才實際付出投資，毫無疑問無論對商家還是對投資客，都需要項目明確的經營前景及潛力！因市場方統一運營的前提需建立在商鋪返租的前提上，故提出以下建議：戰略方向結合組團一商鋪銷售方面運營管理的方面商鋪出租方面物業管理的方面毫無疑問，商鋪返租模式可以讓投資者購鋪即看到回報，把握投資

34、客心理，從而極大帶動商鋪銷售的工作，緩解銷售壓力統一的市場方管理模式也更便于項目運營工作的開展，商戶在統一經營的聚集效應下，引導實現商圈的成熟、商鋪價值的提升，市場方與商戶合作共贏的良性循環。城北商圈多年的五金行業市場沉淀，累積了一定的五金商戶資源，組團二招商的經驗，可以協助營銷更精準快速地引進專業投資客，保障在銷售階段有一定的成果輸出。統一商鋪管理優勢：勁往一處、力出一孔統一物業管理的運營保證，完善的服務及積極有效的運營推廣，主動提升物業的價值和效益。微信公眾號：地產全案重點是商鋪的租售并舉的方式，利用返租優惠及返租期間經營優惠，雙重優惠方式極大的吸引，讓五金經營者直接轉化為商鋪購買者租金定

35、價組團二組團一租金綜合服務費合計出租率1F24123697.30%2F1001097.0%3F8122073.87%4F9122195%項目前三年租金租金綜合服務費合計1F內街鋪241236外街鋪2612382F內環鋪161228外環鋪1412263F內環鋪141226外環鋪1212244F內環鋪121224外環鋪101222在定價上以保證合理收益，實現快速出租為原則自身項目對比：組團一2-4F對比組團二2-4F，通過組團二目前實際出租率校驗，該定價可實現組團一五年返租期內租金收益最大化，同時又能確保快速出租。此價格為組團二現行簽訂合同單價城北周邊市場市場租金水平結論：市場平均價格水平維持在1

36、5-35元/，但其實用率均達到90%，若參考周邊市場定價項目價格水平應為9-21元/（按6成實用率計算），組團一定價在市場具一定競爭力，可確保快速出租。項目名租金綜合服務費實用率合同期聯達15590%3年液壓街21（含綜合服務費）90%3-5年聚安市場35（含綜合服務費）90%3-5年樂安花園15（含綜合服務費）90%3年華南液壓25（含綜合服務費）90%3年注：2-4租金定價較組團二提升是建立在主題性園區及政府政策導入的前提下定制的，詳見附件1。招商政策招商對象位置樓層面積租金（元）綜合服務費（元）核心品牌客戶五金重點企業1層3000全免1230005折優惠122層1500全免1215005

37、折優惠123層1500全免1215005折優惠124層層1500全免1215005折優惠12普通商戶1-4層47858正常租金12以招商對象企業實力及品牌形象為主要依據，提出相應的招商政策吸引目標客群，實現逐個擊破，到集群效益的目標核心商家:經營五金品牌三年以上，行業內具有口碑形象號召力，符合一定經營規模，并有自帶消費人流核心商家優惠政策期限為五年，前三年按上述優惠，后兩年按普通商戶前三年的租賃條件。注：核心商家需制度準入機制直面競爭 列計劃、抓重點，運營招商 同步提速！招商啟動受交付時間節點約束，啟動招商工作，重點開展主力店蓄客工作，通過主力店先行帶動招商，重點攻克首層五金類客戶的招商工作。

38、2019年出租率目標首層：65%2-4F：5%全面招商借助主力店招商完成后的勢頭快速推進二至四層的招商工作，以實現項目大面積對外出租的任務。招商沖刺根據全面招商后的實際情況，針對剩余的競爭力較低的商鋪通過政策或優惠實現快速出租，以實現項目轉運營的招商率條件。成熟運營2022年起招商出租率達90%以上，正式進入項目穩定運營階段，商戶全面開門營業推進項目成熟度。2020年出租率目標首層：90%2-4F：60%2021年出租率目標首層：95%2-4F：80%2022年出租率目標首層：95%2-4F：90%注：招商的交鋪時間、免租期起計、合同期起計等各時間節點視項目實際交付時間相應順延。招商計劃商鋪銷

39、售租賃包裝為配合租售同步的項目商鋪銷售及招商后帶租約銷售，對外宣傳時需根據商鋪售價匹配相應的租賃價格（面價），在實際操作過程中通過培育期扶持優惠等方式在面價基礎上實施一定的折扣商鋪銷售租賃包裝定價表：組團一定價調研：目標及收益組團一租金及綜合服務費首年收入370w，第二年1118w，第三年1532w，合計3020w元（此租金綜合服務費收入節點為商鋪確權完成及工程改造完成后起計算，費用按每年預估出租率為依據，包含免租裝修期）樓層建筑面積共三年年租金及綜合服務費總價（元）年租金優惠（元）首年第二年第三年預估出租率合計預估出租率合計預估出租率合計首層18215.568,069,349.841,404

40、,000.0065.00%3,249,358.0590.00%5,582,230.4995.00%6,248,765.48二層14584.144,649,550.00432,000.005.00%158,158.1360.00%1,950,616.8880.00%3,163,162.50三層15068.304,486,493.76378,000.005.00%154,068.5260.00%1,900,178.3680.00%3,081,370.32四層14990.764,101,174.00324,000.005.00%141,644.0360.00%1,746,942.9880.00%2,

41、832,880.50合計62858.7621,306,567.602,538,000.0022.39%3,703,228.7168.69%11,179,968.7184.35%15,326,178.8048華南金谷組團一、組團二商業運營部編制情況 （共50人）部門崗位組團現編制組團一需增加編制備注商業運營中心項目商業運營總經理0人0人招商運營部招商運營總監1人0人招商運營副總監1人0人招商副經理1人0人招商專員3人0人策劃經理1人0人招商主管0人2人增編4人在組團一出租率達84%可局部再次優化策劃主管0人1人辦證專員1人0人綜合事務主管0人1人人力行政部人力行政專員1人0人物業管理部物業經理1

42、人0人客服主任1人0人客服主管1人0人高級物業助理2人2人工程主管1人0人工程領班1人0人工程技工3人0人秩序維護主管1人0人消防領班1人0人秩序維護領班1人0人秩序維護員9人0人 合計32人6人擬增加人員編制新增編制說明：1.客服2人：負責組團一和組團三一至四層商家運營管理物業服務工作。2.招商主管2人：組團二、組團一合計可出租面積約為70000平方米，在組團二現有配置3名招商專員的基礎上，新增2名招商主管編制，負責組團一前期招商洽談以及組團二、組團一后續的招商跟進工作。3.策劃主管1人：在組團二基礎上，增加組團一建筑面積約11000平方米，需新增1名策劃主管編制，負責組團一前期策劃籌備工作

43、以及組團二、組團一的招商運營推廣方案制定、跟進。4.綜合事務主管1人：組團一可出租商鋪約1046間，預計超過250份商鋪合同需要起草及相關流程的跟進，由于組團二將辦證專員及文員崗位進行合并，因此在新增組團一后，需新增1名綜合事務主管編制，全面負責組團一招商合同以及辦證工作，以及統籌招商后勤事務49擬增編人員人力成本測算華南金谷組團一擬增編人員人力成本測算（18人）費用科目預測費用(元/人/月)人數（人）預測費用合計（元/月）薪資5100630600 社會保險 （已含公司及個人部分）12007200 住房公積金 （已含公司及個人部分）3001800 其他福利、補貼150900 合計6750405

44、00 預測人力成本費用說明：金谷國際組團一擬增編6人，預測合計每月增加人力成本費用約4萬元（其人力成本當中不包含增編人員的行政費用以及年終獎費用）。三年返租期內預測合計增加人力成本約130萬元（其人力成本當中不包含增編人員的行政費用以及年終獎費用）。人力成本費用測算分析如下：首年按招商新增滿編4人，物業無新增編制人員，4人計算費用；后兩年運營期按滿編6人計算費用；50華南金谷組團一、組團二商業運營部業務招待費用對比 招商業務費支出項目 組團二現費用 組團一新增費用 組團一、二總支出費用 業務招待餐費3000元/月3000元/月6000元/月 差旅費0元/月1500元/月1500元/月合計300

45、0元/月4500元/月7500元/月新增費用說明：原華南金谷組團二業務招待餐費下調60%，為3000元/月。在考慮節省成本情況下，2019年度沒有做差旅費用的預算。在接收組團一約67000平方米的出租面積需增加每月業務餐費6000元/月，且需增加差旅費3000元/月。組團一合計增加9000元/月的業務招待費用，組團一、二業務招待費用合計支出12000元/月。擬增加業務招待費擬增加宣傳推廣費用組團一宣傳推廣預算費用序號費用分項分項說明首年預算（萬元）后四年預算（萬元）1活動費用場內活動15此為運營階段宣傳推廣費用，組團一統一按6萬元/月為標準，即每年72萬元為作為年度預算推廣費用2拓展活動53開

46、業活動04包裝費用導視系統安裝制作05商業美陳包裝106物料費用常規物料247禮品采購48印刷品69媒體推廣費用候車廳廣告1010網絡媒體311電臺3合計100/1年144/2年組團一三年宣傳推廣費用預估為244萬 （前期招商推廣費用為100萬，后期運營管理費用為144萬）分析說明：首年策劃宣傳推廣成本較高，是因為前期交付后導視完善、案場包裝等硬性成本的投入影響，及前期招商啟動大型媒介渠道、宣傳推廣等招商期間費用投入。組團一返租五年商業稅前初級利潤測算 組團一五年返租期經財務中心初步測算，稅費等返租成本約占每年返租租金8.5%（具體返租方式，如房款直接抵扣比例，返租每年平均返還，頭兩年直接房款

47、抵扣，后三年每年平均返還等方式仍需法務和財務論證確定，故返租成本需要確定返租模式后精算確定）返租期商業稅前初級利潤測算（暫不考慮返租成本的情況下）：五年合計租金及綜合服務費預計收入（3020W）五年商業管理成本（1108W）宣傳推廣費用（244W）招商傭金成本（130W）=5493W在暫不考慮返租成本的情況下，商業稅前初級利潤為？萬總結分析帶動項目招商/運營：作為大體量商業，如果沒有返租，不利于商業的整體招商和招租，只能是零散經營，形不成統一，不利于以后統一經營和管理；推進商圈成熟，價值提升：統一運營管理，運營先進的管理模式和管理方法，實現商戶。運營公司和業主共贏，有利于物業的保值和升值；加速五金商圈建設，符合政府政策：牢牢緊跟政府政策要求的方向，后期通過政策條件扶助及政府力量支持等方向，尋求租金補貼或舊市場拆除等外界幫助。綜述：建議金谷國際組團一實施五年商鋪返租政策，通過統一經營管理，實現快速銷售/出租、資金回籠、物業升值、品牌提升等目標。嫁接電子商務平臺：通過前期直接和平臺合作（京東、阿里），為進駐的商戶直接提供平臺的展貿采銷連接附加增值服務，助力招商。注：隨著電子商務貿易平臺對于傳統五金貿易方式的沖擊，我部建議提前做好運營（自營或代理）電商平臺人員及費用方面的計劃。報告完畢接下來討論時間