1、20132013年年4 4月月1515日日第一部分：SWOT分析回顧第二部分：項目綜合定位第三部分：策劃推廣策略第四部分：銷售計劃Catalog目錄S WO TSWOTStrengths優勢1.地塊規整；地塊規整；2.地處商地處商圈圈；3.交通便利；交通便利；4.社區集中；社區集中；5.產權可售；產權可售；SWOTWeaknesses劣勢1.地下非新興形式；地下非新興形式；2.偏離傳統商圈；偏離傳統商圈；3.臨敵致投資戶流失；臨敵致投資戶流失；4.停車位欠缺；停車位欠缺；5.近哈分流消費近哈分流消費群體群體；SWOTOpportunities機會1.業態有發展空間；業態有發展空間；2.臨街門市

2、價格增長；臨街門市價格增長；3.居民投資意識提高居民投資意識提高;4.居民具備購買力；居民具備購買力；5.商業地產投資熱門；商業地產投資熱門；SWOTThreats威脅（1）1.市場消費容量市場消費容量有限有限；2.青睞門市疑慮地下；青睞門市疑慮地下；3.商家無力發展新店；商家無力發展新店；4.時尚通道時尚通道不通不通影響影響；5.網網購購打壓打壓行業行業利潤；利潤；SWOTThreats威脅（2）6.時尚二時尚二期啟動；期啟動；7.業業態態齊全難齊全難定位；定位；8.一百一百欲造綜合體；欲造綜合體；9.現有市場商鋪現有市場商鋪出出兌兌率率大；大；10.中產階級投資萎縮中產階級投資萎縮;11.

3、項目定價受市場影響；項目定價受市場影響；面臨面臨四四大問題大問題問題一：問題一：問題二：問題二：問題三：問題三：問題四：問題四：項目優勢、劣勢并存，有機會，但更有諸多急待克服的威脅。項目的準確定位項目的準確定位決定能否成功的重要基礎決定能否成功的重要基礎項目的業態規劃項目的業態規劃將保證項目的良好基因將保證項目的良好基因項目項目前期前期市場市場推廣推廣資金資金是是項目迅速項目迅速殺出重圍保障殺出重圍保障與時尚與時尚陽光陽光順暢順暢連通連通的的問題問題應應放在戰略層面上放在戰略層面上重視重視第二部分 項目綜合定位一、項目市場定位二、項目業態定位三、項目經營定位四、項目形象定位五、目標客戶定位一、

4、項目市場定位一、項目市場定位在阿城區傳統商在阿城區傳統商圈，匯聚了阿城百貨大樓、阿城一百、富圈，匯聚了阿城百貨大樓、阿城一百、富氏隆商貿、富氏隆地下、時尚陽光地下、金街地下、金城廣場、氏隆商貿、富氏隆地下、時尚陽光地下、金街地下、金城廣場、遠大以及世紀名苑等遠大以及世紀名苑等9家經營商所，擁有服飾、小百、農副、餐家經營商所，擁有服飾、小百、農副、餐飲、家電、家居等全業飲、家電、家居等全業態。態。在傳統在傳統商圈的經營場所，商圈的經營場所，目前大都目前大都存在環境陳舊、管理落存在環境陳舊、管理落后、品質低下等現狀，并且在經營業態上還是保持著傳統后、品質低下等現狀，并且在經營業態上還是保持著傳統百

5、貨百貨綜合業綜合業態，無突出的主題態，無突出的主題。項目市場定位項目的市場基礎：以區分傳統商圈的復合業態經營，以打造“專業市場”為特色的差異化定位。以輻射整個阿城及周邊鄉鎮有一定消費能力及品質需求的人群為主要消費群體，面向有專項產品指定需求的消費人群，提供較阿城現有經營場所更好的購物環境、更集中的業態品類、更專業的服務、更時尚的體驗以及更符合需求的產品環境。項目市場定位方向：項目市場定位項目市場定位打造打造功能性功能性專業品質的地下專業品質的地下商業街商業街二、項目業態定位二、項目業態定位二、項目業態定位二、項目業態定位市場業態現狀阿城核心商圈業態齊全，無明顯的業態差異性空隙；阿城核心商圈業態

6、齊全，無明顯的業態差異性空隙；主力商業如各主力商業如各大百貨均為服飾、鞋品、小百等構成，大百貨均為服飾、鞋品、小百等構成，較為傳統落后；較為傳統落后；已有的地下商業街已有的地下商業街-時尚陽光，體量較大，經營品項時尚陽光，體量較大，經營品項較雜，主題較雜，主題性業性業態與地面商業高度重復；態與地面商業高度重復；根據調研情況得知，阿城消費者普遍對于現有消費環根據調研情況得知，阿城消費者普遍對于現有消費環境及消費貨品不滿意，渴求具備更加專業品類集中的境及消費貨品不滿意，渴求具備更加專業品類集中的賣場。賣場。經營業態定位936戶戶1420戶戶1744戶戶1427戶戶社區人口住戶分布：合計戶數達到：5

7、527戶業態調研分析：根據阿城當前核心商圈業態分布特點及規模，依據市調的相關結論，對以下六種業態進行深入調研分析如下：1、服裝類業態2、農貿業態3、數碼電子業態4、孕嬰用品業態5、建材類業態6、韓國用品業態體量/租金調研：當前阿城累計服裝類商業體量達到：35567；租金水平達到：1.64-6.3元；以同處地下的時尚陽光為例，其租金達到：4.1-9.9元名 稱/地 址面積（）租金情況（元/天）百貨大樓60755.87金城廣場855.47金街地下30303.9-4.4一百家電60001.64-4.5世紀名苑80004-7.8時尚陽光60004.11-9.9富氏隆商貿城10002.7-5.3遠大商城

8、3000流水扣點富氏隆地下商業街1865.02-6.03解放大街門市2452.6-12.5牌路大街8501.7-6.6延川大街4200.55-6.85會寧、民權120業態調研分析：1、服裝服裝類類 業態調研：服裝類服裝類 業態分布：世紀銘苑一百家電富氏隆地下金街百貨大樓本案遠大商城阿城整個主力商業均分布在牌路大街以西的區域業態調研分析業態調研分析：服裝類服裝類 業態分析業態分析：l總體量較大，業態齊全；總體量較大，業態齊全；l服裝業態租金水平參差不齊；服裝業態租金水平參差不齊；l同質化嚴重，低水平競爭激烈；同質化嚴重，低水平競爭激烈；l服裝業態主分布區域偏離本項目地塊；服裝業態主分布區域偏離本

9、項目地塊；2、農副類農副類 業態調研：地 址數量單間面積（）租金情況（元/天）中心市場周邊104家40-800.58-2.74二道街186家2延長米每月1200元廣場側面15家攤位交富氏隆750-1100元/月/攤位三道街27家100左右1.37富氏隆一層69家 攤位20元/攤位/天-35元/攤位/天延川大街東側小市場11家15-16水果蔬菜類板房夏季2.7，冬季1.7；門市1.09會寧公園早市60家2.06業態調研分析體量/租金調查：累計體量達到9046；合計近500家經營戶；租金價格在：0.58-2.74元之間；農副類農副類 業態分布：富氏隆地下本案中心市場二道街三道街會寧公園早市廣場側面

10、業態調研分析業態調研分析農貿類農貿類 業態分析業態分析：l總體量較適中，遍布市內主要社區；總體量較適中，遍布市內主要社區；l農貿農貿業態租金水平普遍較低，不支持銷售價格；業態租金水平普遍較低，不支持銷售價格；l業業態從業人員素質較低，存在局部惡性競爭；態從業人員素質較低，存在局部惡性競爭；l當地最大農貿市場距離本項目地塊不足當地最大農貿市場距離本項目地塊不足100米；米；3、數碼數碼電子類電子類 業態調研：地 址單間面積（）租金（萬）日租金（元/天）日租區間解放大街151.52.72.7-3.6602.7-3.6二中31.210.964.1-10.9681.55.11336.32304.33.

11、91025.48101.54.1富氏隆85萬多18.4914.8-23.96418.2643萬多23.985萬多18.8體量/租金調研：當前阿城累計數碼電子類商業體量達到：1618租金水平達到：2.7-18.49元之間；業態調研分析一百家電73.2312.54.2-12.5254.54.9地 址數 量主營日租區間備注基本分布在各大小區或商業中心側街，布局分散 40家（100的3家）品牌筆記本、電腦裝機、電腦維修、耗材等3.5-5.8全部從哈爾濱船舶拿貨，基本無現貨，如果預定，一天到貨。阿城無直營店，無辦公耗材。電腦耗材電腦耗材 業態調研：注：訪談過程中得知2011年阿城區此行業曾整合過一次（位

12、置在牌路大街與解放大街交口處一商場2層電子大賣場，面積1400平米），當時租金為每天每平米4.5元，基本將阿城區IT行業全部聚齊，包括3家大店，但運營商缺乏經驗基本沒怎么宣傳，不到一年時間倒閉，但是業戶均未賠錢 最次也就是保本，目前此行業經營者仍希望扎堆，可目前無處可去。業態調研分析富氏隆地下本案二中解放大街稅務大樓一側數碼電子類數碼電子類 業態分布：業態調研分析哈爾濱師大藝術學院哈爾濱師大藝術學院附屬阿城藝術中學附屬阿城藝術中學中央廣播電視大學開中央廣播電視大學開放教育阿城辦學點放教育阿城辦學點建設小學校建設小學校阿城區第七中學校阿城區第七中學校和平小學和平小學勝利小學校勝利小學校業態調研分

13、析數碼電子類數碼電子類 業態分析業態分析：l總體量規模較小，且分布零散；總體量規模較小，且分布零散；l業態租金水平較穩定；業態租金水平較穩定；l業業態從業人員素質較高，面對群體廣泛；態從業人員素質較高，面對群體廣泛；l當地業態經營業戶渴求專業性商場出現；當地業態經營業戶渴求專業性商場出現；4、孕嬰孕嬰/童裝童裝 業態調研：地 址名稱/數量面積（）租金情況（元/天）世紀名苑2家2004-4.5時尚陽光童裝：26家4804.5-5百貨大樓36家（童裝18、童鞋18）6003-3.5富氏隆童裝：4家 墻面600-800元/月金街地下好孩子母嬰生活館180-1903.6-3.8米奇兒童裝30-404.

14、79-6.4多寶貝孕嬰童30-404.79-6.4金城廣場Balabala孕嬰店306.39會寧與解放路口溫柔媽媽901.52延川與解放路口好孩子嬰童大世界4003.42牌路大街（南）強生母嬰70-801.71-1.95業態調研分析孕嬰/童裝業態體量：目前累計體量2126；租金水平主要在：3.4-6.4元每平米之間；世紀銘苑一百家電富氏隆地下金街百貨大樓金城廣場本案孕嬰孕嬰/童裝童裝 業態分布：業態調研分析業態調研分析孕嬰孕嬰/童裝童裝 業業態態分析分析：l當前當前體量規模較小，有相當的發展空間；體量規模較小，有相當的發展空間；l業態租金水平比較客觀；業態租金水平比較客觀；l業業態消費受眾群體

15、普遍受重視；態消費受眾群體普遍受重視；l此類消費驅動型較強，專業性商場出現會此類消費驅動型較強，專業性商場出現會激發更大的需求；激發更大的需求；建材類業態累計總體量達到：17140；租金普遍較低；名稱民權大街朝陽建材市場富氏隆建材市場延川大街七中胡同商鋪數量33家26家153家62家（建材42家）營業面積2200650600072901400租金（元/天）日租金2.7；對面朝陽小區門市：1.73；2層：0.87；標準戶型25，1.97；1層：2.422層：1.83（初始租金1.1）3層：0.824層：0.680.99-4.794.43售價（元/）18000，初始價格11904；不對外銷售208

16、33（初始價格1615）備注：所有權已轉讓給個人，產權未辦理。2012年12月開業；2005年開業；租金每年平均漲幅30元/年/120的初始租金4萬，每年漲2萬；業態調研分析5、建材類建材類 業態調研：建材類建材類 業態分布：富氏隆建材市場延川大街民權大街七中胡同朝陽建材市場本案業態調研分析業態調研分析建材類建材類 業態業態分析分析：l建材類體量規模較大，發展空間有限；建材類體量規模較大，發展空間有限；l業態租金水平普遍比較低，不支持銷售；業態租金水平普遍比較低，不支持銷售；l業業態經營面積需要普遍偏大；態經營面積需要普遍偏大；l業態特點導致場地要求受限；業態特點導致場地要求受限；6、韓國用品

17、類韓國用品類 業態調研：名 稱地 點面積（）租金（萬）日租金（元/天）韓國百貨金城廣場門市400302.05業態調研分析阿城目前只有一處專營韓國用品的門市店，規模也只有400平米；韓國用品韓國用品 業態分布：金城廣場本案業態調研分析業態調研分析韓國用品韓國用品 業態業態分析分析：l體量規模非常小，有非常大的發展空間；體量規模非常小，有非常大的發展空間；l業態租金水平只有一家對比，不明朗；業態租金水平只有一家對比，不明朗；l韓國商品品質好，業態消費受眾群體層次較高；韓國商品品質好，業態消費受眾群體層次較高；l此類業態屬日常消費，對于生活品質要求較高的此類業態屬日常消費，對于生活品質要求較高的人而

18、言具有一定的吸引力；人而言具有一定的吸引力；業態可行性 小結分析：小結分析：阿城當地年輕群體對韓版時尚精品都表現接受度高，阿城當地年輕群體對韓版時尚精品都表現接受度高，并且我方具備韓國貨品資源，對于招商及運營，都具并且我方具備韓國貨品資源，對于招商及運營，都具備其他競爭對手所欠缺的備其他競爭對手所欠缺的優勢。優勢。項目周邊金城廣場也是孕嬰童的品類集中場所，該品項目周邊金城廣場也是孕嬰童的品類集中場所，該品類租金較高，多數經營戶均具備資本實力，并且對于類租金較高，多數經營戶均具備資本實力，并且對于我項目有信心及意愿我項目有信心及意愿進駐。當前對于婦女、兒童的消進駐。當前對于婦女、兒童的消費而言，

19、潛力巨大；費而言，潛力巨大；本本項目項目緊鄰緊鄰解放大街與牌路大街交叉口路段，地面上解放大街與牌路大街交叉口路段，地面上恰恰為郵政手機賣場及協亨手機賣場，賣場內經營情況為郵政手機賣場及協亨手機賣場，賣場內經營情況不好，多數業戶都有意另謀租金適當與客流量大的經不好，多數業戶都有意另謀租金適當與客流量大的經營場所。而且阿城當地，也不存在電腦數碼產品具備營場所。而且阿城當地，也不存在電腦數碼產品具備規模的集散地，因此電子區域規模的集散地，因此電子區域勢在必行。勢在必行。經營業態定位經營業態定位“孕嬰童孕嬰童親子親子”業態業態“手機電子數碼手機電子數碼”業態業態+“韓國潮流精品韓國潮流精品”業態業態+

20、業態確定為：經營業態細分（子業態）：“數碼電子業態”：手機、電腦、數碼產品、電腦耗材、手機周邊產品、手機美容、音像制品、小家電等；“韓國用品業態”：韓國服飾、韓版鞋品、箱包、珠寶配飾、食品、韓國小家電、小百、化妝品、內衣、美發、美甲“孕嬰童裝業態”：孕嬰服飾、奶粉輔食、玩具、淘氣堡、親子早教中心、小動物園、媽媽課堂；三、項目經營定位a)經營功能定位：圍繞三大業態圍繞三大業態（電子、韓國精品、孕嬰），（電子、韓國精品、孕嬰），以以“專專業業”為為主導主導，滿足滿足阿城及周邊鄉鎮，所有消費群體阿城及周邊鄉鎮，所有消費群體的指定性的指定性需求需求提供提供專家性的服務，以優質購物環境專家性的服務，以優

21、質購物環境取勝，以集中業態品類聚集多家同類優質服務經營取勝，以集中業態品類聚集多家同類優質服務經營戶可為消費者提供選擇，以打造時尚品質生活體驗戶可為消費者提供選擇，以打造時尚品質生活體驗為宗旨為宗旨。項目經營定位b)經營特色定位：特色特色主題：項目將主題：項目將以以“打造功能性專業地下商業打造功能性專業地下商業街街”的的“三精市場三精市場”（電子精品、韓國精品、孕（電子精品、韓國精品、孕嬰精品）三嬰精品）三類品項同時類品項同時經營經營，作為經營特色主題作為經營特色主題內容；內容；項目經營定位c)經營目標定位：創建創建阿城區阿城區“最具市場價值最具市場價值”的的地下地下商業街商業街創建創建阿城阿

22、城周邊周邊城鎮城鎮消費消費群體群體的的“購買三精產購買三精產品，最品，最專業、最集中、專業、最集中、最具品質最具品質”的的專業業專業業態市場服務新中心態市場服務新中心項目經營定位c)經營布局規劃：以消防分區為依據，同時參照地上商業特點，劃分三以消防分區為依據，同時參照地上商業特點，劃分三大業態的布局規劃位置。大業態的布局規劃位置。項目經營定位申格體育、寄賣行、時光通訊、中國電信、鯤鵬賓館、石鍋烤肉、三星申格體育、寄賣行、時光通訊、中國電信、鯤鵬賓館、石鍋烤肉、三星2 2家、諾基亞家、諾基亞2 2家、飛利浦專營店、鴻星爾克、八匹馬服飾、五糧液、中國電信家、飛利浦專營店、鴻星爾克、八匹馬服飾、五糧

23、液、中國電信協亨手機賣場、中國郵政、宏義手機賣場、中國移動通信、天一通訊、鐵鍋燉魚、酒樓、火鍋、快捷酒店、倉買協亨手機賣場、中國郵政、宏義手機賣場、中國移動通信、天一通訊、鐵鍋燉魚、酒樓、火鍋、快捷酒店、倉買四、項目形象定位四、項目形象定位淘寶大道淘寶大道淘寶大道淘寶大道金都匯金都匯金都匯金都匯樂購城中城樂購城中城樂購城中城樂購城中城項目形象定位1、項目案、項目案名：名：推薦推薦1：推薦推薦2：推薦推薦3：2、項目案項目案名名logo（A）2、項目案項目案名名logo（B）2、項目案項目案名名logo（C）備備選選案案名名大都大都匯購物廣場匯購物廣場 韓國精品館 電子體驗館 母嬰生活館新天地新

24、天地購物廣場購物廣場 數碼天地 韓品天地 孕嬰天地四季四季城購物廣場城購物廣場 春意 母嬰城 秋意 韓國城 夏意 電子城項目形象定位專一讓我們更專業專一讓我們更專業！3、項目品牌定位項目品牌定位項目形象定位享受快樂的購物心情！這里，有我想要的！這里，有我想要的！專業服務只為您！專業服務只為您！4、形象傳播定位形象傳播定位項目形象定位a)目標消費群消費群定位：基于基于項目前期市場調研，目標消費群的定位方向是以項目前期市場調研，目標消費群的定位方向是以本本 阿城阿城為為中心中心，周邊鄉鎮周邊鄉鎮范圍范圍內居住生活的居民；內居住生活的居民；目標客戶定位b)目標投資者投資者定位：目標客戶定位投資型客戶

25、心態分析：1、投資者對投資商場商鋪持基本樂觀態度；2、投資者對商鋪的地段、客流及價格側重關注；3、投資者對未來商鋪的預期和投資收益持謹慎觀望；4、投資者能夠基本接受的使用售價在3萬以上；5、投資者大部分接受投資商鋪為市場返租、統一經營方式；6、大部分投資者能接受投資商鋪的總價超過20萬以上；7、投資者希望投資回報率在4%以上為比較理想；8、在信息傳播上，投資者對電視、報廣及戶外高空媒體最為感興趣；b)目標投資者投資者定位：主力客戶群（二次置業為主）政府政府企事業單位企事業單位公務員公務員、私營業主（私營業主（個體個體商商 戶戶）次主力客戶群（首次置業為主）周邊周邊中產階級、中產階級、本地企業高

26、層管理者、白領本地企業高層管理者、白領、跨跨行置業者行置業者、企業主、企業主等等投資投資客戶客戶目標客戶定位c)目標經營者經營者定位：原原周邊經營業戶、商圈外同業態業戶及新周邊經營業戶、商圈外同業態業戶及新投入投入 業業態的態的目標經營客戶目標經營客戶；自購自營型客戶：約占10%-20%比例；投資租賃型客戶：約占80%-90%比例；目標客戶定位第三部分：策劃推廣策略項目總體思路項目推廣范圍項目推廣手段項目推廣賣點項目推廣活動一、項目總體思路 以事件營銷為主軸，輔以宣傳推廣，制造轟動效應，使項目未賣先熱。以投資回報為主訴求，以鮮明的銷售模式，吸引廣大投資客戶，快速消化本案商鋪。強抓阿城主城區的中

27、心群體；輻射阿城周邊區域的投資群體（五常、尚志、賓縣、亞布力等地域；）撬動哈爾濱一線城市的影響；二、項目推廣范圍總原則：強抓本地市場、輻射周邊市場，撬動一線市場。一、當地戶外類廣告二、當地紙媒類廣告三、當地電媒類廣告四、當地其他類廣告三、項目推廣手段阿阿城城媒媒體體調調研研概概況況一、金京大廈LED當地戶外類廣告12媒體介紹地點：地點：延川大街與延川大街與解放大街交叉口，解放大街交叉口，金京大廈入口樓上金京大廈入口樓上受眾群體：人流量人流量20萬萬次，車流量次，車流量10萬次萬次當地戶外類廣告二、客運站廣場雙LED當地戶外類廣告三、公交車體廣告當地戶外類廣告LOGO四、公交站臺廣告當地戶外類廣

28、告六、高空廣告（百貨大樓樓頂）地點：解放地點：解放大街大街百貨大樓樓頂百貨大樓樓頂受眾群體：日均受眾群體：日均人流人流量量15萬次，車流量萬次，車流量10萬次萬次12媒體介紹當地戶外類廣告七、路燈桿八、路邊圍欄當地戶外類廣告九、廣告車十、LED廣告車十一、戶外擎天柱當地紙媒類廣告信息港報紙DM發放生活報新晚報1234都市資訊報5當地紙媒類廣告一、DM街頭發放發行頻率：每周一期發行價格：DM報紙，彩色，105G銅版紙頭版整版：700元覆蓋面：主干道，市中心，有廣告公司負責繁華街道投放每期總量：8000份1234當地紙媒類廣告二、阿城信息港報紙彩色，105G銅版紙頭版整版：1200元每期總量：80

29、00份發行頻率：每周日發行覆蓋面：機關企事業單位發放全市9個報刊亭免費投放贈送當地紙媒類廣告三、新晚報四、生活報五、都市資訊報當地電媒類廣告LOGO阿城網短信群發阿城信息港阿城電視臺1324龍廣廣播5當地電媒類廣告一、短信群發二、阿城電視臺當地電媒類廣告三、阿城網當地電媒類廣告四、阿城信息港當地其他媒介類廣告慶客隆購物車筐廣告周期：7月份到期數量：全超市350臺車費用：65000元/年通往哈市公交車車載電視廣告601路、602路快速公交線路，是連接阿城區與哈爾濱市香坊、南崗中心商業區和哈西新區，與公路、鐵路樞紐站緊密銜接，采取大站快車的形式組織運營，進一步擴大了阿城區到哈爾濱市中心城區的公交線

30、網覆蓋，有力地促進阿城區與哈爾濱市商流、物流、人流的快速流通。針對阿城媒體現狀及消費受眾的信息接受特點，將采取DM為宣傳主力短信為輔助手段圍擋為主要展示形式戶外隔離帶、燈桿廣告媒體配合PR（公關）、SP（促銷）活動相結合 的營銷組合方式；三、項目推廣手段（1）形象篇打造打造全國獨有的三精市場全國獨有的三精市場-電子精品、韓國精品、孕嬰精品電子精品、韓國精品、孕嬰精品淘寶大道淘寶大道達人的淘寶地，潮人的樂購場，女人的愛達人的淘寶地，潮人的樂購場，女人的愛天堂天堂淘寶大道淘寶大道購物中心購物中心開創阿城百貨市場商業全新時代開創阿城百貨市場商業全新時代阿城唯一的阿城唯一的專業專業商業街商業街淘寶大道

31、淘寶大道購物中心購物中心楊帆楊帆起航起航（2）商圈篇淘寶大道淘寶大道引領引領阿城繁華商圈新中心阿城繁華商圈新中心淘寶大道淘寶大道激活激活解放大街商業板塊解放大街商業板塊阿城最大阿城最大的的專業專業品質品質地下商業街地下商業街崛起崛起緊鄰緊鄰阿城唯一商業阿城唯一商業綜合體綜合體（3）產品篇淘寶大道淘寶大道時尚時尚購物中心購物中心阿城高純版黃金旺鋪阿城高純版黃金旺鋪最集中、最專業、最高端的時尚最集中、最專業、最高端的時尚購物中心購物中心解放解放大街與阿城唯一商業綜合體地下咽喉要道大街與阿城唯一商業綜合體地下咽喉要道四、項目推廣賣點（4）投資篇千百年來，財富都蘊藏在地下千百年來，財富都蘊藏在地下新興

32、商圈標地，升值潛力無限新興商圈標地，升值潛力無限淘寶大道淘寶大道，不可復制的黃金通道不可復制的黃金通道抓緊絕版商機，締造財富抓緊絕版商機，締造財富傳奇傳奇（5）招商篇淘寶大道淘寶大道購物中心購物中心盛啟，阿城百貨商業全面升級盛啟，阿城百貨商業全面升級連接城市綜合體連接城市綜合體，有識有識人士人士紛紛進駐金都匯搶賺紛紛進駐金都匯搶賺先機先機阿城人好福氣！韓國精品生活館進駐阿城！阿城人好福氣！韓國精品生活館進駐阿城！（6）經營管理篇淘寶大道攜手淘寶大道攜手專業管理公司，共創專業管理公司，共創阿城阿城美好未來美好未來專業團隊托管經營、連返三年保收益專業團隊托管經營、連返三年保收益2013“*杯杯”第

33、六屆阿城金源文化節第六屆阿城金源文化節*地下地下商業街項目開盤商業街項目開盤盛典盛典阿城電子產品專業市場經營聯盟阿城電子產品專業市場經營聯盟聯誼會聯誼會韓服韓品體驗周及代理商招商韓服韓品體驗周及代理商招商酒會酒會孕嬰童招商孕嬰童招商會會聯手龍廣聯手龍廣FM102.1母愛好時光知名母愛好時光知名DJ凱奇打造凱奇打造“阿城媽媽見面阿城媽媽見面會會”等等客戶聯誼會客戶聯誼會結合結合“第第4屆哈爾濱屆哈爾濱阿城平山阿城平山森林音樂節森林音樂節”的前期推廣活動的前期推廣活動五、項目推廣活動一、調研數據二、價格策略三、銷售方案第四部分：銷售計劃1、市場比較法說明2、類比項目遴選3、類比項目權重說明4、類比

34、項目權重確定5、類比項目評分原則6、類比項目比較因素修正率7、類比項目比較因素修正價格8、本項目修正價格9、收入與費用預算調研數據主力商業（1）：阿城百貨大樓調研數據備注：該項目經營面積：24300，共四層（含夾層），重點參考一二層的租金價格及推算售價。百貨大樓樓層業態經營面積年租金日租金平均租金（使用面積 天/元）售價推算售價（使用面積/元）一層飾品1.5延米45008.26.27自持286001.5延米50009.11.5延米700012.7小百8180006.16二層男裝45830005女裝10320008.711300007.4713380008.01調研數據 主力商業（2）：金城廣場

35、字號經營面積年租金日租金平均租金（使用面積 天/元）推算售價（使用面積/元）Balabala孕嬰店30700006.393.214600Kids服飾10200005.47樂天蟲電玩3003200002.92俄羅斯商貿（半地下）30250002.28調研數據調研數據 主力商業（3）：金街 調研數據金街地下業態面積年租金（元/年）日租金（元/平米/日）平均租金（使用面積 天/元）售價（使用面積/元）回報率包6家22.7360004.34.49250005.5%26410804.330435003.9718270004.1服裝女裝83男裝18童裝332500004.2824.7350003.917.

36、5280004.427426604.3鞋42663604.31102000004.9828490004.7926410804.3小百9化妝品2內衣48.86170005.269.09150004.52備注：6600平米，銷售了30%10158004.328130004.45調研數據 主力商業（4）：一百家電商場調研數據備注：該項目經營面積：10000，共五層，重點參考一二層及夾層的租金價格及推算售價。一百家電商場樓層業態經營面積（）年租金（元）日租金（元/天）平均租金（使用面積 天/元）售價推算售價（使用面積/元）1層通訊化妝品小百花店73230012.54.56自持2100025450004

37、.91502300004.220400005.478200006.8104000010.962層男裝45900005.47120004.6內衣25300003.21-2樓間夾層床品80800002.73女裝10250004.56調研數據 主力商業（5）：富氏隆家居商場調研數據 富氏隆家居購物廣場樓層業 態經營面積（平）年租金（元）日租金（元/天/平）平均租金（使用面積 天/元）售價推算售價（使用面積/元）1五金板材油漆涂料門窗110002.76.55自持30000農貿：紅腸6102004.7 熟食378007.2 豬肉5120006.6 菜業8216007.52燈飾瓷磚 潔具衛浴 木門地板 櫥

38、柜14301.18燈飾55260001.3潔具衛浴50350001.9備注：該項目經營面積：14400平米，共5層，重點參考一二層的租金價格及推算售價。調研數據主力商業（6）：世紀名苑購物中心調研數據世紀名苑樓層業態面積年租金（元/年）日租金（元/平米/日）平均金（使用面積 天/元）售價推算售價（使用面積/元）二層服裝飾品16300005.145.33自持2400017400006.4530500004.6385007.8備注：該項目經營面積：9000平米，共5層，一層為申格體育，重點參考二層的租金價格及推算售價。調研數據 主力商業（7）：時尚陽光購物廣場調研數據時尚陽光 業態面積（平米）年租

39、金（元/年）日租金（元/平米/日）平均金（使用面積 天/元）平均售價（元/平米）回報率服裝小百珠寶內衣童裝鞋9180005.485.87324006.6%8120004.1112.05200004.59.08270008.1512.05290006.5918400006.08備注：該項目經營面積：14000平米，重點參考服裝服飾的租金價格及售價。調研數據 主力商業（8）：富氏隆商貿城調研數據富氏隆商貿城樓層業態面積（平米）年租金（元/年）日租金（元/平米/日）平均金（使用面積 天/元）售價推算售價（使用面積/元）1層小家電（10個）小百貨箱包125000011.43.99自持180009400

40、00126300001431300013.62層服裝家紡鞋596005.3696004.52002000002.7790003.6備注：該項目經營面積：7500平米，共3層，重點參考一二層的租金價格及推算售價。調研數據 主力商業（9）：富氏隆地下商業街調研數據富氏隆地下樓層業態面積（平米）年租金（元/年）日租金（元/平米/日）平均金（使用面積 天/元）售價（元/平米）回報率1層服裝7家13.69260005.155.77308006.8%13250005.262層通訊4家26600006.32備注：該項目經營面積：1100平米。價格策略（市場比較法）本項目立志成為阿城市特色商業的代表作。我司使

41、用國際上最適合營銷的市場比較法來制定本項目的銷售均價。價格預測方法價格預測方法市場比較法市場比較法銷售均價銷售均價市場比較法說明 根據市場內有可比性的項目進行綜合比較，然后利用系數進行加權平均得出本項目市場的對比價格。類比項目遴選遴遴選選原原則則同類同類形式形式銷售項目銷售項目同類業同類業態經營項目態經營項目進行過銷售的投資項目規模相近、經營相似的經營項目類比項目遴選同類形式銷售項目同類形式銷售項目同類業同類業態經營項目態經營項目金金街街時時尚尚陽陽光光阿阿城城一一百百世世紀紀名名苑苑類比項目確定類比項目確定百百貨貨大大樓樓富富氏氏隆隆地地下下類比項目權重項目權重說明 根據各個項目不同的特點，

42、對本項目的價格影響也有所不同，針對不同的項目，制定不同的權重，保證市場比較法的合理性。項目權重確定原則：區域地理位置的相似度項目規模的相似度業態規劃的相似度裝修檔次的相似度建筑形式的相似度類比項目權重項目權重確定根據上述的權重標準類比項目的權重分析如下：項目項目同類形式銷售項目同類形式銷售項目同類業同類業態經營項目態經營項目標準標準金街富氏隆地下時尚陽光百貨大樓阿城一百世紀名苑區域地理位置的相似度區域地理位置的相似度114144項目規模的相似度項目規模的相似度164511業態規劃的相似度業態規劃的相似度461114裝修檔次的相似度裝修檔次的相似度221444建筑形式的相似度建筑形式的相似度22

43、1444合計合計101711151417所占權重所占權重22%13%20%15%17%13%類比項目評分原則 以本項目為基準，每項指標優于本項目的加1-2分，差于本項目的減1-2分。類比項目比較因素修正表 指標本案同類形式銷售項目同類業態經營項目金街富氏隆地下時尚陽光 百貨大樓阿城一百世紀名苑地理位置及交通10111112111212成熟度10121211121212物業管理109910889業態規劃組合1010810999體量適中度10108991010建筑形式10101010121212推廣力度109910888裝修檔次及配套設計109910888售樓中心或招商辦的位置109910999合

44、計90898592868889本項目與類比項目的修正率=本項目得分/類比項目得分本項目與金街市場的修正率=90/89=1.0112本項目與富氏隆地下地下的修正率=90/85=1.0588本項目與時尚陽光的修正率=90/92=0.9783本項目與百貨大樓的修正率=90/86=1.0465本項目與阿城一百的修正率=90/88=1.0227本項目與世紀名苑的修正率=90/89=1.0112類比項目修正率 類比項目的銷售價格同類形式銷售項目同類業態經營項目金街富氏隆地下 時尚陽光 百貨大樓 阿城一百 世紀名苑使用面積平均租金（元/年）2289 2391 2143228916641945年租金比率擬定8

45、%8%8%凈售價（元/平米）250003080032400 28600 21000 24000修正價格=類比項目銷售（或預測）均價該項目的修正率該項目權重本項目與金街的修正價格=250001.011222%=5562元本項目與富氏隆的修正價格=308001.058813%=4239元本項目與時尚陽光的修正價格=324000.978320%=6339元本項目與百貨大樓的修正價格=286001.046515%=4489元本項目與阿城一百的修正價格=210001.022717%=3651元本項目與世紀名苑的修正價格=240001.011213%=3155元類比項目修正價格 本項目修正價格 通過上述市

46、場比較法分通過上述市場比較法分析析建建議本議本項目均價（使用面積）：項目均價（使用面積）：27000-2800027000-28000元元/本項目修正價格類比項目修正價和項目名稱金街金街富氏隆地下富氏隆地下時尚陽光尚陽光百百貨大樓大樓阿城一百阿城一百世世紀名苑名苑修正價格556242396339448936513155本案價格27435收入與費用預算（方案一）收入與費用預算（方案二）收入與費用預算備注：銷售宣傳費用按照銷售總額的3%進行預算。銷售方案 第一階段：銷售準備期 本階段的主要工作內容是為了保證按計劃開盤銷售而進行的各項準備工作 主要包括：1、建筑設計方面：動線、業態規劃。2、現場準備

47、方面：接待中心、樣板間（參考售樓中心位置）、沙盤、工地圍擋。3、廣告推廣方面：項目的整體思路、媒介組合、媒體計劃、媒體預算。4、銷售工具方面：沙盤、樓書、DM、展板、廣告牌、吊旗。5、人員準備方面：人員招聘、人員培訓等。6、銷售其他方面：銷售資料、銷控、價格細則及走勢的制定、優惠方案制定。銷售方案 第二階段：銷售蓄水期 本階段是在銷售人員進駐售樓處后，先期預約，先登記客戶到訪，介紹產品內容，積累不少于放盤數量4倍的客戶批數。前提：1、銷售資料到位2、接待中心及銷售工具的制作完成 3、人員培訓考核通過 4、其他工作內容：A、全面宣傳。B、接待客戶。C、登記 D、定期回訪 銷售方案 第三階段：銷售

48、試水期 本階段是以誠意卡或者其他的優惠為主題的開盤前期行為，介紹產品內容，積累不少于放盤數量2倍的準客戶批數。前提：1、銷售圖紙的準確制定 2、試水銷售流程的制定 3、接待中心及銷售工具的制作完成 4、其他工作內容：A、全面宣傳。B、接待客戶。C、登記 D、定期回訪 根據前期的到訪登記客戶的總量及質量，確定具體的開盤時間，按照開發公司審核認購方案進行認購。前提：1、試水購卡客戶總量至少為開放房源的1.5倍。2、可以簽訂商品房買賣合同。3、認購方案終審通過。4、開盤準備的廣告宣傳品全部到位。銷售方案 第四階段：一期開盤 強銷期是綜合介紹產品內容，樹立項目形象并全力銷售，大力促進成交的關鍵階段。持續期需在對前面階段進行總結修正的基礎上調整策略，針對工程進度方面、項目的整體形象方面以及客戶的購買心理方面，及時調整廣告及銷售策略。前提：1、證件齊全。2、人員的強化培訓完成。3、工程全面展開，形象及進度良好。4、接待來訪來電客戶。5、首期媒體反饋。6、修正廣告及媒體方案。7、客戶調查分析。8、成交。9、辦理貸款手續（根據可實現的付款方式待定）。10、每日置業顧問的工作總結與例會。11、全面追蹤客戶，促進成交。12、加強針對性宣傳。13、工程進度、形象、整體形象包裝。14、督促按揭及回款。15、銷售總結及銷售策略的隨時調整。銷售方案 第五階段：銷售強銷及持續期