1、中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng)XXX酒店商 業(yè) 計(jì) 劃 書XXX酒店2005年1月中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng)目 錄第一章 摘要11.1 項(xiàng)目公司11.2 市場(chǎng)營(yíng)銷11.3 營(yíng)運(yùn)與管理21.4 投資與財(cái)務(wù)2第二章 項(xiàng)目規(guī)劃32.1 酒店位置及現(xiàn)狀32.2 許可經(jīng)營(yíng)及法律文件32.3 項(xiàng)目總體規(guī)劃32.3.1 酒店大堂32.3.2 餐廳32.3.3 客房42.3.4 娛樂中心42.3.5 會(huì)議設(shè)施4第三章 烏魯木齊市環(huán)境評(píng)估53.1 區(qū)位優(yōu)勢(shì)53.1.1 自然情況53.1.2 城市功能區(qū)劃53.1.3 氣候特點(diǎn)53.1.4 交通情況63.1.5 獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)63.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)73.3 旅游資源8第四章 酒店行業(yè)概

2、況94.1 酒店業(yè)概況94.1.1 我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布94.1.2 我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況114.1.3 我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況114.2 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)134.2.1 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)134.2.2 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高134.3 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)134.3.1 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)134.3.2 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)14第五章 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位165.1 烏魯木齊酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)165.1.1 烏魯木齊旅游業(yè)基本情況165.1.2 烏魯木齊酒店基本情況175.1.3 烏魯木齊酒店住宿人員狀況175.1.4 烏魯木齊酒店價(jià)格和出租率185.1.5 烏魯木齊酒店市場(chǎng)預(yù)

3、測(cè)185.2 競(jìng)爭(zhēng)分析195.2.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況195.2.2 SWOT分析205.2.3 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論235.3 項(xiàng)目目標(biāo)定位23第六章 發(fā)展規(guī)劃246.1 總體設(shè)想246.2 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想246.2.1 完成酒店試營(yíng)業(yè)246.2.2 通過三星級(jí)認(rèn)定、并成為烏魯木齊知名酒店之一246.2.3 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益25第七章 市場(chǎng)營(yíng)銷267.1 目標(biāo)市場(chǎng)267.2 產(chǎn)品與服務(wù)267.3 定價(jià)267.4 銷售渠道277.4.1 直接渠道277.4.2 間接渠道277.5 公關(guān)宣傳策略277.6 初步銷售策略287.6.1 客房業(yè)務(wù)287.6.2 餐飲業(yè)務(wù)287.6.

4、3 提高回頭率的措施297.7 銷售激勵(lì)制度29第八章 營(yíng)運(yùn)和管理308.1 基本業(yè)務(wù)流程308.2 營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃308.2.1 服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排308.2.2 建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)318.2.3 建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度328.3 機(jī)構(gòu)設(shè)置338.4 人員配備348.5 管理團(tuán)隊(duì)358.6 遵循的標(biāo)準(zhǔn)35第九章 投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)369.1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度369.2 投資估算369.3 收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè)369.3.1 住宿收入預(yù)測(cè)369.3.2 餐飲收入預(yù)測(cè)389.3.3 物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè)399.3.4 總收入預(yù)測(cè)399.3.5 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)409.3.6 利潤(rùn)預(yù)測(cè)4

5、09.4 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)419.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)41第十章 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析4210.1 風(fēng)險(xiǎn)4210.1.1 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)4210.1.2 人力資源風(fēng)險(xiǎn)4210.1.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)4210.1.4 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)4310.2 對(duì)策4310.2.1 客源影響對(duì)策4310.2.2 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策4310.2.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策4310.2.4 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策43第十一章 融資計(jì)劃4411.1 融資資金金額、方式與用途4411.1.1 融資金額4411.1.2 融資方式4411.1.3 融資資金用途4511.2 公司治理與投資者保護(hù)45結(jié) 論46III第一章 摘要1.1 項(xiàng)目公司1.2

6、市場(chǎng)營(yíng)銷1.3 營(yíng)運(yùn)與管理1.4 投資與財(cái)務(wù)第二章 項(xiàng)目規(guī)劃2.1 酒店位置及現(xiàn)狀2.2 許可經(jīng)營(yíng)及法律文件2.3 項(xiàng)目總體規(guī)劃2.3.1 酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。2.3.2 餐廳F3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺(tái)。餐廳突出新疆民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3 客房客房分布于前樓4F-8F及后樓3F-5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套

7、間20間，共60間客房。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。2.3.4 娛樂中心后樓1F2F面積2700平方米，為娛樂中心和MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在前樓-1F和-1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。2.3.5 會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。會(huì)議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)

8、的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。第三章 烏魯木齊市環(huán)境評(píng)估3.1 區(qū)位優(yōu)勢(shì)3.1.1 自然情況烏魯木齊市是一座美麗的內(nèi)陸城市，烏魯木齊市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣，地理坐標(biāo)為東經(jīng)863733- 885824，北緯424532- 440800。烏魯木齊三面環(huán)山，地勢(shì)東南高、西北低，平均海拔800米。烏魯木齊市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，總?cè)丝?08.2萬人，市區(qū)人口占83.5，另有流動(dòng)人口約120萬。烏魯木齊市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩克等四十多個(gè)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?4.6。 烏魯木齊是新疆維吾

9、爾自治區(qū)的首府，也是新疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我國(guó)向西開放的主要門戶和對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。烏魯木齊地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校集中，人才相對(duì)較多，是新疆的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，烏魯木齊市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α豸斈君R2000年獲得了全國(guó)優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。3.1.2 城市功能區(qū)劃烏魯木齊城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場(chǎng)一帶。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)

10、、機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。烏魯木齊城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。3.1.3 氣候特點(diǎn)烏魯木齊深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈；氣候干燥，降水少，山區(qū)降水較多；無霜期短。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅速，冬季寒冷漫長(zhǎng)。年平均溫度7.3攝氏度，年平均降水236毫米。烏魯木齊自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的1034；烏魯木齊城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，烏魯木齊氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是

11、旅游、避暑的勝地；烏魯木齊的秋天從8月24日開始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；烏魯木齊城區(qū)的冬天漫長(zhǎng)，從頭年11月3日到次年3月27日長(zhǎng)達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高4-5度，而且南郊積雪長(zhǎng)達(dá)175天，適宜開展高山滑雪等冬季運(yùn)動(dòng)及旅游活動(dòng)。3.1.4 交通情況烏魯木齊航空港是中國(guó)通往西亞、歐洲、非洲的國(guó)際航空通道，與北京首都機(jī)場(chǎng)、上海虹橋機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、昆明巫家壩機(jī)場(chǎng)并稱中國(guó)五大門戶，已開通烏魯木齊阿拉木圖、烏魯木齊比什凱克、烏魯木齊沙迦、烏魯木齊伊斯坦布爾、烏魯木齊莫斯科、烏魯木齊新西伯利亞、烏魯木齊-葉卡捷琳堡七條國(guó)際

12、航線；國(guó)內(nèi)航線已開通烏魯木齊至全國(guó)各大城市90多條；區(qū)內(nèi)航線已開通烏魯木齊至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫爾勒、伊寧、庫車、克拉瑪依、塔城、且末等十余條航線。鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎屯、哈密等地的直達(dá)快車。公路有312國(guó)道向東通過甘肅省連我國(guó)內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國(guó)道向東通過青海省連我國(guó)內(nèi)地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國(guó)道在烏魯木齊市與315國(guó)道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有216、217、218、219等國(guó)道與區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯

13、番烏魯木齊大黃山高等級(jí)公路和烏魯木齊奎屯高速公路與區(qū)內(nèi)城市相連。3.1.5 獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)烏魯木齊具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3.1.5.1 亞歐大陸的核心位置烏魯木齊地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離烏魯木齊很近，烏魯木齊在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作用將日益顯現(xiàn)。3.1.5.2 與歐洲客源市場(chǎng)的距離優(yōu)勢(shì)烏魯木齊與歐洲主要城市之間的距離，只有北京、上海、廣州和西安這幾大中國(guó)門戶城市與歐洲各城市之間距離的23，說明烏魯木齊更接近世界最大的旅游客源市場(chǎng)，新疆具有開發(fā)歐洲客源市場(chǎng)的巨大潛力。我國(guó)幾大門戶城市與主要?dú)W洲城市之間

14、的航空距離見表3.1。3.1.5.3 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢(shì)新疆與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個(gè)國(guó)家接壤，擁有15個(gè)對(duì)外開放的口岸。烏魯木齊具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國(guó)旅游的地緣優(yōu)勢(shì)和發(fā)展成為中亞地區(qū)國(guó)家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢(shì)和潛力。如表3.2所示，烏魯木齊與周邊國(guó)家部分城市之間的距離只相當(dāng)于與我國(guó)東部城市之間距離的12。表3-2 烏魯木齊與中亞城市航空距離與中國(guó)東部城市距離對(duì)比城市名稱阿拉木圖杜尚別塔什干阿什哈馬德新西伯利亞北京上海廣州西安烏魯木齊91016901560260013652760315032001200資料來源：新疆維吾

15、爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃，新疆自治區(qū)旅游局，2003年9月3.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)在國(guó)家推行的西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，烏魯木齊市是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。近幾年烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開放的格局基本形成， 2003年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值408億元，按照不變價(jià)格計(jì)算較上年增長(zhǎng)12.7，2004年目標(biāo)增長(zhǎng)13，實(shí)現(xiàn)全市GDP增長(zhǎng)至455億元的目標(biāo)。通過多年的高速發(fā)展，烏魯木齊市的綜合實(shí)力逐年增強(qiáng)，市民生活水平不斷提高。2002年，烏魯木齊市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到17003元，人均可支配收入約8653元，位居西北五省區(qū)首府城市第二位；第三產(chǎn)業(yè)增加值和地方財(cái)政收入均位居西北五省區(qū)（首府）城市第一位。烏魯木

16、齊市近年來國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其名義增長(zhǎng)率情況見圖3.1所示。資料來源：2003年烏魯木齊國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)、烏魯木齊2002統(tǒng)計(jì)年鑒3.3 旅游資源烏魯木齊有豐富的旅游資源，古跡甚多，各民族文化發(fā)展源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，著名文物勝跡有：紅山嘴、紅廟子、鑒湖、鞏寧城遺址、文廟、陜西大寺、烏拉泊古城、阿拉溝“石壘”、毛澤民烈士故居、八路軍駐疆辦事處、濃郁民族風(fēng)情的“國(guó)際大巴扎”等。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風(fēng)景秀麗的南山天然牧場(chǎng)、花草芬芳的甘溝菊花臺(tái)、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。優(yōu)美的自然風(fēng)光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了烏魯木齊獨(dú)特的旅游資源， 2000年，烏魯木齊市榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)。烏魯木

17、齊市除自身擁有豐富的旅游資源，還是新疆旅游的集散中心。烏魯木齊有獨(dú)特的地理位置和地緣優(yōu)勢(shì)。它位于新疆中部天山北麓的準(zhǔn)噶爾盆地南緣，行政區(qū)域兼跨南北疆。市境東南部寬數(shù)十千米、長(zhǎng)百余米平坦的天山后溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現(xiàn)仍為亞歐第二大陸橋和312國(guó)道的必經(jīng)通道。得天獨(dú)厚的優(yōu)越自然地質(zhì)位置，奠定了烏魯木齊作為新疆自治區(qū)首府的地緣基礎(chǔ)條件，同時(shí)也確立了烏魯木齊作為全疆公路、鐵路和航空運(yùn)輸?shù)闹行模约奥每图ⅰ⑤椛涞穆糜沃行某鞘械牡匚弧Ｄ壳埃瑸豸斈君R每年接待游客占全疆接待游客總量的50以上。第四章 酒店行業(yè)概況4.1 酒店業(yè)概況4.1.1 我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分

18、布隨著我國(guó)對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過10的增長(zhǎng)率，至2002年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬間，我國(guó)近年來星級(jí)酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1所示。資料來源：中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003從星級(jí)酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級(jí)酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)， 在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。2002年我國(guó)星級(jí)酒店的地區(qū)分布將表4.1所示。資料來源：中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003從星級(jí)酒店的比例來看，五

19、星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的32，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60；而從酒店客房比重來看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39。說明在我國(guó)酒店市場(chǎng)中，三星級(jí)酒店的供給最大。截止2002年我國(guó)星級(jí)酒店規(guī)模及客房情況見表4.2所示。表4-2 酒店規(guī)模及客房情況項(xiàng)目酒店家數(shù)客房(萬間)酒店總量比重客房總量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%總計(jì)8880100.00%89.73100.00%資料來源

20、： 根據(jù)中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003整理計(jì)算4.1.2 我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長(zhǎng)、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。由于我國(guó)星級(jí)酒店的供給迅速增加，我國(guó)星級(jí)酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在1992年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)后，至19982000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達(dá)到52左右的低點(diǎn)后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在經(jīng)歷19982001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實(shí)現(xiàn)盈利。我國(guó)星級(jí)酒店近年來出租率和利潤(rùn)波動(dòng)情況見圖4.2。資料來源： 中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率60，我國(guó)目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過

21、60，還遠(yuǎn)低于1992年接近95的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。4.1.3 我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況從2002年我國(guó)星級(jí)酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級(jí)酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級(jí)酒店，從人均利潤(rùn)角度看，三星級(jí)酒店的虧損最為嚴(yán)重，

22、見圖4.3所示。資料來源： 2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國(guó)有成份較少、市場(chǎng)化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占62，而在全國(guó)星級(jí)酒店中有67是國(guó)有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國(guó)有酒店是作為政府部門、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類型酒店出租率的差異上。根據(jù)2002

23、年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國(guó)有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊(cè)類型企業(yè)出租率情況見圖4.4。資料來源： 2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)4.2 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)4.2.1 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈

24、虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來利潤(rùn)的大量增加。4.2.2 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。4.3 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)4.3.1 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國(guó)改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展

25、，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10以上的增長(zhǎng)率，高于GDP的增長(zhǎng)，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，占GDP的5.4。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14以上，見圖4.5。資料來源： 中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003在入境旅游增長(zhǎng)迅猛的同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游也得到了較快的增長(zhǎng)，“九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況見表4.3所示。表4.3 “九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況根據(jù)我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國(guó)將接待海外旅游者11,200-12

26、,000萬人次，年均增長(zhǎng)68；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入240260億美元，年均增長(zhǎng)810；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入53505850億元，年均增長(zhǎng)1113。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將取代法國(guó)成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場(chǎng)份額為8.6%；我國(guó)也將成為世界第四個(gè)客源國(guó)，出境旅游人數(shù)將達(dá)到1億人次，占世界市場(chǎng)份額為6.2。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。4.3.2 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)

27、某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量自19922002年一直保持15以上的增長(zhǎng)速度，使得酒店行業(yè)利潤(rùn)率迅速下降，甚至在1998年2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢(shì)中。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年18月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年18月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.4 2004年18月中國(guó)酒店業(yè)表現(xiàn)入住率

28、平均房間收入至2004年8月(%)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)至2004年8月(元)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)中國(guó)所有酒店73.74155676720中國(guó)主要城市764946817618中國(guó)次要城市702993524021中國(guó)地域性城市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)查”我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較小；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到

29、一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。第五章 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位5.1 烏魯木齊酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)5.1.1 烏魯木齊旅游業(yè)基本情況隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來烏魯木齊旅游的中外游客逐年增多，在2002年烏魯木齊就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客385萬人，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入45.72億元，烏魯木齊市近年來國(guó)內(nèi)旅游情況見圖5.1。資料來源： 烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒2003，烏魯木齊2003年統(tǒng)計(jì)公報(bào)烏魯木齊市在國(guó)內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時(shí)，海外游客入境旅游也得到了一定的增長(zhǎng)。烏魯木齊市國(guó)際旅游情況見圖5.2。資料來源： 烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒20032003年“非典”過后，2004年烏魯木齊旅游業(yè)呈現(xiàn)

30、處欣欣向榮的景象。根據(jù)烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局的資料，2004年16月全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游過夜人數(shù)為206萬人次，同比增長(zhǎng)25.08；國(guó)內(nèi)旅游及購物總收入23.44億元，同比增長(zhǎng)33.27；接待國(guó)際旅游人數(shù)3.71萬人次，同比增長(zhǎng)39.86；國(guó)際旅游及購物收入為8710萬元，同比增長(zhǎng)37.12。5.1.2 烏魯木齊酒店基本情況目前烏魯木齊市擁有星級(jí)酒店81家，其中五星級(jí)酒店6家，四星級(jí)酒店8家，三星級(jí)及以下酒店67家。烏魯木齊作為新疆最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆50以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)2000年旅游設(shè)施普查，烏魯木齊市在2000年旅游酒店擁有客房1

31、0335間，床位20070張，客房和床位數(shù)均接近全疆的50。5.1.3 烏魯木齊酒店住宿人員狀況烏魯木齊星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國(guó)外游客的住宿目的見圖5.4。資料來源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局2000年抽樣調(diào)查資料烏魯木齊市國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等省；人文環(huán)境

32、差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。5.1.4 烏魯木齊酒店價(jià)格和出租率烏魯木齊星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)20032004年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，烏魯木齊三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240元間左右，平季約在200元間左右，淡季約在160間左右，全年平均價(jià)格約在190元間左右。由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，烏魯木齊星級(jí)酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與烏魯木齊同為新疆主要城市的克拉瑪依2003年旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào)，克拉瑪依市2003年星級(jí)酒店出租率達(dá)到了64，而2000年，克拉瑪依星級(jí)酒店出租率僅為37，說明新疆主要城市星級(jí)酒店

33、的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)烏魯木齊酒店業(yè)人士估計(jì)，烏魯木齊酒店出租率應(yīng)在6062左右，其中在7、8、9三個(gè)月旺季酒店出租率在95左右，在5、6、10三個(gè)月平季中酒店出租率約在65左右，在114月六個(gè)月淡季中出租率約在40左右。5.1.5 烏魯木齊酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè)新疆自治區(qū)旅游局在新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃中，對(duì)新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)，有關(guān)預(yù)測(cè)指標(biāo)見表5.1。表5.1 新疆維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)967.9414341359.92249.22052.12945.4

34、2810.33850.33672.1年增長(zhǎng)率(%)14121087665國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)83.95137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長(zhǎng)率(%)1816141211998海外旅游人數(shù)(萬人)27.5440.838.760.755.479.575.910499.2年增長(zhǎng)率(%)14121087665旅游外匯收入(億美元)0.99421.631.553.082.824.954.527.286.95年增長(zhǎng)率(%)1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬人)995.481474.81398.62309.72107.53024.92886

35、.23954.33771.3旅游業(yè)總收入(億元)92.2152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)5.778710911101211注：美元折合人民幣按1:8.3計(jì)算資料來源：新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃由于烏魯木齊是新疆旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，烏魯木齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10，考慮到自2002年年開始，烏魯木齊星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來烏魯木齊酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。5.2 競(jìng)爭(zhēng)分析5.2.1

36、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，烏魯木齊每一家三星級(jí)酒店都將是XXX商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同XXX商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與XXX商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為：國(guó)泰大飯店國(guó)泰大飯店是新疆國(guó)泰實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊阿勒泰路15號(hào)。飯店距機(jī)場(chǎng)8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300人大會(huì)議室一間，可接待200人中會(huì)議室一間，可接待50人小會(huì)議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、K

37、TV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西路20號(hào)附一號(hào)，距烏魯木齊國(guó)際機(jī)場(chǎng)16公里，距火車站8公里。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會(huì)議室1間，可接待30人的小會(huì)議室兩間。在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由新疆石油局獨(dú)山子石化總廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號(hào)，酒店距機(jī)場(chǎng)15

38、公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待100人的大會(huì)議室一間，可接待30人的中會(huì)議室二間，可接待12人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。表5.2 XXX商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對(duì)比表項(xiàng)目國(guó)泰大酒店翼龍大酒店獨(dú)山子大酒店XXX商務(wù)酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設(shè)備較齊全較齊全較齊全齊全先進(jìn)會(huì)議設(shè)施齊全較齊全齊全較齊全娛樂設(shè)施齊

39、全較齊全較齊全齊全 經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店內(nèi)部接待無少量少量中量停車設(shè)施較少較少較少多周邊風(fēng)景環(huán)境一般一般一般較好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營(yíng)國(guó)有國(guó)有民營(yíng)酒店定位商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游5.2.2 SWOT分析優(yōu)勢(shì)具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段

40、基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。XXX商務(wù)酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為XXX酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從

41、目前的預(yù)計(jì)來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過每年180萬元的經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)XXX酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級(jí)酒店不多，且XXX酒店位于烏魯木齊市計(jì)劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住XXX酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高XXX酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。XXX酒店還擁有100余個(gè)停車位，這在烏魯木齊三星級(jí)酒店是絕無僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋嫛TV、桑拿提供便利的條

42、件。具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達(dá)成的協(xié)議，新疆XXX酒店仍然將按照接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請(qǐng)接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)閄XX酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年70余萬元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的XXX酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。劣勢(shì)缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人新疆洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。酒店品牌知名度欠缺XXX酒店作為新開業(yè)的酒店，

43、是烏魯木齊酒店市場(chǎng)的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。酒店星級(jí)尚未評(píng)定XXX酒店尚未開業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。機(jī)會(huì)新疆和烏魯木齊旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國(guó)的旅游業(yè)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，新疆和烏魯木齊作為我國(guó)重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)新疆旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的預(yù)測(cè)，至2015年新疆國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10以上的增長(zhǎng)速度，這為新疆酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由于

44、新疆距離歐洲的航空距離優(yōu)勢(shì)，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。我國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國(guó)酒店行業(yè)的利潤(rùn)、入住率、酒店房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，我國(guó)酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。新疆經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，新疆經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來國(guó)家計(jì)劃建設(shè)的中哈輸油管道、獨(dú)山子石化和烏魯木齊石化擴(kuò)建工程將使新疆成為我國(guó)未來的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加新疆的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為新疆酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力

45、。威脅酒店業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級(jí)、五星級(jí)酒店通過降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪三星級(jí)酒店的客源，如國(guó)內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入新疆酒店市場(chǎng)，也會(huì)加大新疆酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅，容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。5.2.3 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)

46、勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施新疆XXX酒店項(xiàng)目，使XXX酒店能夠在2005年新疆旅游旺季到來之前正式投入運(yùn)營(yíng)。5.3 項(xiàng)目目標(biāo)定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來烏旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。烏魯木齊市四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒

47、有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到烏魯木齊，而項(xiàng)目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，XX

48、X酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。第六章 發(fā)展規(guī)劃6.1 總體設(shè)想6.2 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想6.2.1 完成酒店試營(yíng)業(yè)6.2.2 通過三星級(jí)認(rèn)定、并成為烏魯木齊知名酒店之一6.2.3 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益第七章 市場(chǎng)營(yíng)銷7.1 目標(biāo)市場(chǎng)7.2 產(chǎn)品與服務(wù)7.3 定價(jià)7.4 銷售渠道7.4.1 直接渠道7.4.2 間接渠道7.5 公關(guān)宣傳策略7.6 初步銷售策略7.6.1 客房業(yè)務(wù)7.6.2 餐飲業(yè)務(wù)7.6.3 提高回頭率的措施7.7 銷售激勵(lì)制度第八章 營(yíng)運(yùn)和管理8.1 基本業(yè)務(wù)流程8.2 營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃8.2.1 服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排8.2.2 建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8.2.3 建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度8.3 機(jī)構(gòu)設(shè)置 XXX商務(wù)酒店計(jì)劃的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖8.1。圖8.1 計(jì)劃組織機(jī)構(gòu)圖圖8.2 餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置計(jì)劃圖8.4 人員配備8.5 管理團(tuán)隊(duì)8.6 遵循的標(biāo)準(zhǔn)第九章 投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度9.2 投資估算9.3 收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè)第十章 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析第十一章 融資計(jì)劃11.1 融資資金金額、方式與用途11.1.1 融資金額11.1.2 融資方式11.1.3 融資資金用途11.2 公司治理與投資者保護(hù)第 29 頁 共 47 頁