1、開封開封市房地產市場調研報告市房地產市場調研報告第一部分第一部分城市發展研究城市發展研究城市簡介城市簡介p開封古稱大梁、汴梁、東京、汴京，是我國八大古都和國務院首批公布的24座歷史文化名城。歷史上曾有魏、梁、晉、漢、周、宋、金等七個王朝建都于此，史稱七朝古都。再加上西漢時的梁國、后宋和明朝（今則以夏朝、大齊和后宋），又稱十朝古都。開封位于黃河中下游平原東部，太行山脈東南方，地處河南省中東部，東與開封市相連，距黃海500公里，西與省會鄭州毗鄰，南接許昌市和周口市，北依黃河，與新鄉市隔河相望。全市總面積6444平方公里，其中市區面積362平方公里。南北寬約92公里，東西長約126公里。人口535萬

2、，其中耕地面積363.4千公頃，市區面積546平方公里，市區人口104.9萬，轄尉氏縣、蘭考縣、杞縣、通許縣、開封縣五縣和鼓樓區、龍亭區、禹王臺區、順河回族區、開封新區（金明區）五區。p開封是中原地區黃河沿線重要的歷史文化國際旅游城市。悠久的歷史，深厚的文化積淀，使開封享有七朝都會、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市縣的名勝古跡，依稀可尋的古城風貌，特色濃郁的民俗文化，絢麗多姿的秋菊，顯示了古都汴京“十朝古都”的風韻和魅力。開封擁有眾多旅游景點創造和打破了中國世界紀錄協會多項世界紀錄、中國紀錄，獲得多項世界之最、中國之最。百年名校河南大學坐落于開封市。地域面積地域面積交通狀況交通狀況人口基

3、數人口基數旅游名城旅游名城東連開封；東連開封；西接鄭州；西接鄭州；南鄰許昌、周口；南鄰許昌、周口；北靠新鄉。北靠新鄉。開封，古稱東京，簡稱汴，位于豫東大平原的中心位置，我國八大古都之一，中國優秀旅游城市。全市總面積達到6266平方公里，下轄五區五縣。與鄭州形成東西牽連，地理位置得天獨厚。與鄭州形成東西牽連，地理位置得天獨厚。城市區位城市區位城市發展定位城市發展定位u國務院批準的開封市城市總體規劃確定開封的城市定位是：“河南省東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地”。城市功能定位是：國家歷史文化名城，國際文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休閑中心，紡織、食品、化工、醫藥、機

4、械設備制造基地。城市規劃范圍城市規劃范圍u開封市的規劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國道，西至中牟邊界，東至大(慶)廣(州)高速公路。城市空間結構為：東西向簇狀組團式結構形態。其發展模式近期是東西拓展、多向承接，遠期以生活軸、服務軸、產業軸為聯接，東西聯動，南北疏導。規劃形成中心組團、汴西新區、開封東區3個相對獨立的組團片區。開封市城區面積將擴大到195平方公里，可容納人口200萬。u開封北區并不在主流城市規劃范圍之內。城市定位城市定位支柱產業為旅游文化產業，城市發展方向將突出東部工業區和西部新區鄭汴一體鄭汴一體河南省委、省政府2006年確定，用15年的時間（20062020年），把鄭汴

5、新區打造成為中 原城市群的先導區、鄭汴一體化發展的產業聚集區，讓鄭汴產業帶成為我省經濟的重要增長極。最終到2020年，區域建成面積達110平方公里，人口達到116萬左右，人均GDP超過5000美元。鄭汴一體鄭汴一體規劃范圍：規劃范圍：鄭汴新區規劃范圍包括鄭州新區和開封新區，東起開封市金明大道，西至鄭州市中州大道，南起中牟縣、尉氏縣南邊界，北至黃河南岸，總面積約2077平方公里。目標：“五區一中心”即建設成為現代產業集聚區、現代復合型新區、城鄉統籌改革發展試驗區、對外開放示范區、環境優美宜居區和區域服務中心，在全省工業化和城鎮化進程中發揮引領作用。鄭州新東站的選址，也體現了鄭汴一體化的關鍵性。鄭

6、州新東站的選址，也體現了鄭汴一體化的關鍵性。鄭汴一體鄭汴一體交通規劃：交通規劃：在區域內打造“六橫六縱”的快速路骨干網絡。發展格局：發展格局：“兩軸兩帶九組團兩軸兩帶九組團”新區采取軸線組團發展模式，形成“兩軸兩帶九組團”的發展格局。“兩軸”是東西走向的鄭汴一體化產業發展軸，南北走向的鄭東航空港經濟發展軸；“兩帶”是沿黃旅游產業帶、東南部生態農業產業帶；“九組團”是鄭東新區、經開區、航空港、白沙組團、劉集組團、官渡組團、九龍組團、中牟組團和汴西組團。開封城市文化一、歷史溯源 開封，簡稱汴，古稱“汴州”、“東京”、“大梁”。是中國多個重要王朝的首都。開封建城的歷史已有 2700 多年。自公元前

7、364 年至公元 1233 年，先后有戰國時期的魏、五代時期的后梁、后晉、后漢、后周，北宋和金定都于此，所以開封素有“七朝古都”之稱。特別是一千多年前的北宋時期，開封，史稱東京，為宋朝國都長達 168 年，歷經九代帝王。當時，東京城面積達 30 余公里，由外城、內城、皇城三座池組成，人口達到 150 余萬，是一座氣勢雄偉、規模宏大，富麗輝煌的都城。是當時全國的政治、經濟、文化的中心，也是世界上最繁華的大都會。古人曾這樣描述當年宋都的輝煌，琪樹明霞五鳳樓，夷門自古帝王州、汴京富麗天下無。北宋畫家張擇端繪制的巨幅畫卷 清明上河圖，更是生動形象地描繪了東京開封城的繁華景象。北宋時期，科技發達，經濟繁

8、榮，人文薈萃，創造了一代燦爛輝煌對后世影響深遠的宋文化。清正謙明的包公，滿門忠烈火的楊家將，圖強變法的王安石，民族英雄岳飛等歷史名人，都曾在這里留下光輝的足跡，他們的豐功偉績，作為民族文化，至今仍在海內外廣為傳頌。明崇禎十五年(1642)，為抵御圍城的李自成起義軍，宮軍竟于九月十五日夜扒開黃河大堤，結果開封城被淹沒，損失極為慘重。清代雖然對開封有所修建，但已無法扭轉開封城的頹勢，開封最繁華的時代一去不復返了。近代的開封，雖然遠不及宋時的鼎盛，但一直以來仍以中原經濟的中心存在。山陜甘會館記錄著開封驕傲的商業歷史。相國寺市場建成之初，是中國八大批發市場之一。建國伊始的 50 年代初期，開封仍就是河

9、南省的省會。隨著 56 年的省會西遷，開封經濟發展的步伐明顯放慢。80 年代后，隨著京廣線和隴海線在鄭州交匯，開封的經濟地位、交通地位開始沒落。如今的開封風光已不復往夕的光彩，沿襲計劃經濟時期的工業體制和格局，明顯跟不上時代發展的步伐。在中原各主要城市內進行比較，根據經濟結構、人均產出水平、非農勞動力比例及相關因素綜合分析，僅有開封還處于農業社會。經濟地位與現代化程度莫說全國，就連河南省也數較為落后的城市。2003 年，河南省提出了中原城市群隆起帶的構想，2006 年 3 月 16 日，河南省人民政府印發了關于實施中原城市群總體發展規劃綱要的通知(豫政文200645 號)，標志著中原城市群發展

10、規劃進入了全面實施階段。而作為七朝古都的開封，正處在日漸崛起的中原城市群核心地帶。u2006 年年 11 月月 19 日，日，省級重點工程鄭汴快速路正式建成通車，省級重點工程鄭汴快速路正式建成通車，鄭汴一體化的進程取得了實質性的進展。鄭汴一體化的進程取得了實質性的進展。u2006 年年 11 月月 20 日鄭汴城際公交通車。兩市聯系進一步加強。日鄭汴城際公交通車。兩市聯系進一步加強。2009 年年 7 月月 18 日鄭汴新區成立。日鄭汴新區成立。u2012年鄭開實現金融融城。年鄭開實現金融融城。2013年實現電信融城。年實現電信融城。u隨著中原城市群的宏偉規劃和鄭汴一體化發展步伐的加快，隨著中

11、原城市群的宏偉規劃和鄭汴一體化發展步伐的加快，開封正面臨著前所未有的發展機遇。開封正面臨著前所未有的發展機遇。二、開封人文一個地區的人文特征決定了這個地區的生活、消費習慣，進而直接指導我們的項目定位、運作。開封的人文特征主要體現在以下幾個方面，一、休閑文化與鄭州等現代化的商業城市不同，開封是個極其悠閑的城市。琴棋書畫，從公務員到下層民眾都會舞弄幾下子，這里有品不完的歷史和文化內容，人們有事沒事可以砸吧著包拯和楊家將的故事度日。走在開封的大街上，你的眼中看不到背著公文包行色匆匆的商務人士，甚至連穿西服的都很少見，而小胡同中傳來的呼啦作響的，肯定是家家戶戶打麻將的聲音。養花侍草、斗雞溜鳥、放風箏、

12、斗空竹、抽陀螺、唱幾句豫劇老段兒這些個傳統的玩意永遠是開封人的至愛，開封人永遠都有著那么多的時間二，飲食文化開封的古都氣質中其實最難以剝離的，就是開封最為叫絕的食文化部分。單講開封傳統特色飲食文化，別說省內城市，就是拿到全國也未必有幾個城市能與其媲美。“陸稿薦”、“馬豫興”、“稻香居”、“沙家醬牛肉”、“又一新”、“第一樓”、“黃家包子館”、“中興樓”、“北京館”、“州橋日夜餐廳”這一串串的包蘊歷史滄桑的百年老字號無一不是響當當的餐飲品牌。各家的拿手好菜端齊上來，包管久負盛名的滿漢全席也要遜色不少。開封人早上愛喝湯，男人們則還要喝酒。一碗湯，一張餅，二兩酒后，一天的生活才算真正開始。或早或晚，

13、大大小小的飯館子里，少不了三三兩兩的開封人喝酒聊天。開封人好朋友，與朋友相見，有哪里還有比把酒談更愜意的事情呢，開封人對吃的講究，不只在館子里。長久以來的中原第一重鎮，南來的北往的，外加自己的，開封人吃得多了，也見得多了。一些個美食，自己吃過了不成，還要把它帶到家里來跟家人一同品嘗。對吃的講究，使得開封的男人們幾乎個個都燒得幾手拿手菜。所以開封的女人們負擔就減輕不少，可以有更多的時間去打牌、唱戲了。二、開封人文三，民俗文化幾千年的文明，給開封留下了豐厚的民俗習慣。至到今天，開封的“久天”、“忌歲”等風俗仍就是獨具特色的地方文化。每年一度的菊花花會、春秋兩季的禹王臺廟會，更是吸引了千千萬萬外地的

14、游客前來祝興。歷史給開封留下的文化內容，多得開封人自己都說不清。雅文化、俗文化、說文化、唱文化、舞臺文化、街頭文化、胡同文化開封的汴繡文化、朱仙鎮的年畫文化更是中華民族寶貴的文化遺產。這些文化，構成了開封市獨特的人文特征。與這些文化相比，開封的在居住方面的文化則顯得淡了許多，與其他古城形成了強烈的反差，比如洛陽人，是很注重房子的氣派的，。這主要是受開封的地理與社會條件所決定的。開封位于黃河中下游，一直是中原重鎮、兵家必爭之地，歷史上頻繁的黃河水患和戰亂，聚落的頻繁遷移與更替使得開封無法形成合理與成熟的居住文化。甚至可以說，對于住，開封人是非常講究生活味道的。做好文化的嫁接與傳承，是本項目的活力

15、和魅力所在。嫁接與傳承不是一味的照搬，而是有取舍、有發展、有借鑒。開封文化發展目標（2011-2015）來自開封市規劃局 依托開封豐富資源，以宋文化為主線，彰顯其它文化。繼續辦好中國，開封，菊花花會、中國，開封，清明文化節、中國收藏文化，開封，論壇等節會活動，強化文化交流，擴大開封在全國和世界的知名度。加強對宋文化的研究、挖掘、開發與利用，抓好文化遺產、文物景觀、珍貴檔案等歷史文化資源的保護和管理，不斷提升宋文化影響力，努力把開封大宋文化打造成與西安漢唐文化、北京明清文化三足鼎立的知名文化品牌。以宋文化為核心，以文化旅游、演藝餐飲、工藝美術、休閑娛樂等為載體，將文化產業發展和城市運營相結合，打

16、造國際“大宋文化體驗之都，北國水韻休閑之城”。圍繞宋都古城風貌保護與重現工程一條主線，重點抓好開封古城墻保護與環境綜合整治、宋都水系工程、大河動漫城、中原明珠旅游文化產業園區、大宋文化博物館城摞城新鄭門遺址、劉青霞故居開發建設、開封朱仙鎮文化創意產業園等一批標志性文化產業項目建設。“十二五”末，爭取形成以文化旅游業、文藝演出業、工藝美術業、飲食文化業、休閑娛樂業、會展收藏文化業、新興文化產業為重點，全方位發展的文化產業新格局。用文化的觀念指導園區和城市建設，以文化塑造園區、塑造城市，將開封打造成宋都文化特色鮮明的魅力城市。實現清明上河園上市，再爭取 1 家以上文化企業上市，形成 5 家以上在全

17、國有影響力的大型文化產業集團。建設、提升開封縣朱仙鎮古鎮景區和蘭考縣堌陽鎮民族樂器產業基地，培育 3-5 個全國知名文化品牌項目。文化產業增加值年均增長 15%以上，在地區生產總值中的比重達到 8%，文化產業成為開封市國民經濟發展的支柱產業之一，文化產業從業人數達到 10 萬人。工藝美術業。利用工藝美術人才和非物質文化遺產，發展書法、繪畫、汴繡、木版年畫、北宋官瓷、花燈和其他各類工藝品，促進優秀傳統工藝美術品的產業化、規模化生產。飲食文化業。發揮豫菜發祥地的優勢，積極培育餐飲文化。保護挖掘老字號企業獨特的傳統文化特色，促進老字號企業的振興和發展，以開封第一樓、稻香居、又一新等老字號為依托，培育

18、 一到兩家家餐飲名店上市公司。包裝推出以黃河文化為特色的菜系，圍繞水系開發“船宴”。發揮我市飲食文化歷史悠久，“開封小吃”馳名中外的優勢，整合鼓樓飲食休閑文化區、龍亭飲食休閑文化區、包公湖飲食休閑文化區、黃河游覽區、夜市等飲食休閑文化資源，形成享受開封美食與觀賞開封勝景的完美結合。會展收藏文化業。繼續舉辦好中國，開封，菊花花會、中國，開封，清明文化節、中國，朱仙鎮，木版年畫藝術節。辦好“中國收藏文化，開封，論壇”，依托宋都御街、書店街、東西大街、南京巷等藝術收藏品專業市場，擴大現實交易量。打造中部地區藝術品收藏交易中心。文化創意產業。創新文化發展理念，推動文化產業與高新技術產業結合，大力培育和

19、發展具有自主知識產權的文化創意產業，開發文化創意產品和高科技產品。深入挖掘開封歷史文化內涵，拍攝在國內國際有影響的大型電影電視劇，實現旅游與電影電視的對接，鼓勵景區參與電影電視劇的制作。發展會展業，建設國際性會展中心。發展商務經濟，建設商務中心。來自開封市規劃局開封文化發展目標（2011-2015）文化旅游業。通過產品整合、業態創新、服務提升、環境營造，全面提升旅游產業化水平，促進文化旅游轉型升級，實現開封從旅游觀光地逐步向國內一流、國際知名的旅游目的地轉變，促進從文化旅游大市向文化旅游強市跨越的戰略目標的實現。圍繞宋都古城風貌保護與重現工程一條主線，突出“休閑水城”概念，加快實施一批文化旅游

20、重點項目。支持清明上河園股份有限公司上市。加強與周邊區域互動，形成區域文化線路，發揮旅游業的關聯、帶動與輻射效應。休閑娛樂業。形成環城休閑帶、水系休閑帶等新型休閑區域。積極傳承與發展斗雞、斗狗、放風箏、廟會等傳統休閑娛樂業態，積極發展洗浴、酒吧、KTV、健身、美容等現代休閑娛樂業態。大力開拓數字型娛樂，積極吸納和引進國內外文明健康、科技含量高的影視、游戲、教育、體育等現代文化娛樂項目，力爭建設一個國際標準的高爾夫球場。文藝演出業。緊密結合“夜游開封”工程，加強宣傳推介力度，強力塑造歌舞劇清明上河圖和大型實景演出大宋東京夢華兩大演出品牌。積極發展中小型演藝節目，開發相國寺的梵樂演出，推出墜子、評

21、書、大鼓書、宋詞彈唱等演出，再現宋代勾欄瓦肆盛況。積極推進文藝演出業與飲食文化業、休閑娛樂業融合發展。扶持地方民營文藝演出團體發展，積極引進外地知名演藝品牌。到“十二五”末，力爭再建成 5 家左右五星級酒店，旅游業年接待國內外游客 6700 萬人次，實現旅游綜合收入 320 億元。來自開封市規劃局開封文化發展目標（2011-2015）重點支持開封宋都古城產業園，開封水系二期及周邊開發、古州橋開發、繁塔禹王臺景區、開封朱仙鎮文化旅游特色園區、開封西區游客集散中心、開封東區游客集散中心、清明上河園三期艮湯園、延慶觀景區開發等 21 個項目，五星級酒店建設項目、開封縣黃龍河水系旅游綜合開發項目、通許

22、縣城區渦河故道景觀帶開發區等旅游項目的建設。適應人們休閑娛樂的需要，積極發展樂舞、雜技、武術、絕活等具有地方特色的旅游娛樂項目，吸引游客，豐富文化旅游內容，挖掘傳統民間工藝，整合各類藝術品和工藝品資源，充分開發融藝術性、實用性為一體的新型旅游商品，開發休閑度假產品、傳統觀光產品，拉長文化旅游產業鏈條。加強對鄉村旅游、生態旅游、紅色旅游的開發力度，努力推進旅游產品的創新。中國，開封，傳統書畫節。依托古城中原藝術品交易中心、收藏街區、景區，運用開封書畫名人資源，以弘揚中國傳統書畫藝術為目標，通過書畫論壇、書畫展示、書畫拍賣、書畫人士交流、景區宣傳等方式形成中國書法名城的旅游品牌。仿宋建筑酒吧街。依

23、托水系工程，修建仿宋建筑酒吧一條街。酒吧街臨水修建，分為夜宵式酒吧、娛樂型酒吧、休閑型酒吧等。打造“夜游開封”的融傳統與現代相結合的休閑娛樂產品。來自開封市規劃局開封文化發展目標（2011-2015）開封市宏觀經濟環境調研開封市宏觀經濟環境調研開封市經濟水平整體偏低，但發展運行走勢良好，未來發展潛力比較大。近年來開封市GDP增速維持在10%以上的高位運行，高于全國9%的GDP平均增長水平。而開封市人均GDP也達到了平均10%以上的較快增長水平，經濟水平的大幅度提升為房地產市場的發展奠定了良好的基礎。0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.0

24、02008年2009年2010年2011年2012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%開封市近年來GDP發展趨勢702.33778.72927.161072.421207.05GDP（億元）增長率A.A.主要年份開封市主要年份開封市GDPGDP發展狀況及趨勢發展狀況及趨勢開封市面積開封市面積64456445平方公里，全省排名第平方公里，全省排名第1212位。位。城市面積城市面積B.B.主要年份開封市支柱產業與產業結構變化主要年份開封市支柱產業與產業結構變化1 1、開封新區。、開封新區。規劃面積287平方公里，主導產業為汽車及零部件、特色空分設備、食

25、品及農副產品深加工，到2015年實現銷售收入達到600億元。2 2、開封市精細化工產業集聚區。、開封市精細化工產業集聚區。規劃面積15.3平方公里，主導產業為精細化工和光伏產業，到2015年實現銷售收入150億元。3 3、開封市汴東產業集聚區。、開封市汴東產業集聚區。規劃面積為7.67平方公里。主導產業為機械設備制造業、非金屬制品制造業、現代物流等第三產業。到2015年實現銷售收入183.4億元。4 4、蘭考縣產業集聚區。、蘭考縣產業集聚區。規劃面積為14.5平方公里。主導產業為機械制造、農副產品深加工、生物高科技產業，輔以高新技術產業的輕工業基地。到2015年實現銷售收入165億元。5 5、

26、開封縣黃龍產業集聚區。、開封縣黃龍產業集聚區。規劃總面積14.23平方公里，主導產業為紡織服飾加工業、農副產品加工及物流、現代化工。到2015年實現銷售收入300億元。6 6、杞縣產業集聚區。、杞縣產業集聚區。規劃面積19平方公里，以農副產品加工業、棉紡織服裝加工業為主導，機械設備及零部件制造業為輔助的產業結構。到2015年實現銷售收入230億元。7 7、通許縣產業集聚區。、通許縣產業集聚區。規劃面積9.4平方公里。主導產業是機電、紡織、食品、化工等產業。到2015年實現銷售收入150億元。8 8、尉氏縣產業集聚區。、尉氏縣產業集聚區。規劃面積18平方公里，主導產業為紡織服裝加工、精細化工、農

27、副產品深加工、木材加工等。到2015年實現銷售收入336億元。結論：近幾年開封地區支柱產業與產業結構變化不大，基本形成了以房地產產業為主導，制造業、旅游業、食品結論：近幾年開封地區支柱產業與產業結構變化不大，基本形成了以房地產產業為主導，制造業、旅游業、食品加工附屬行業及其他形成的結構。其中第一產業基本占到了加工附屬行業及其他形成的結構。其中第一產業基本占到了40%40%的比例，其次是旅游業及食品加工行業。的比例，其次是旅游業及食品加工行業。經濟結經濟結構調整方面：構調整方面：“十二五”時期全市二三產業占三次產業結構的比重增加 6-8 個百分點左右，到“十二五”末三次產業的比例爭取調整為 16

28、:48:36，城鎮化快速推進。城鎮化率達到 50%。資料來源于開封市規劃局C.C.主要年份開封市近年來財政收支情況分析主要年份開封市近年來財政收支情況分析近年來開封市財政支出均大幅大于收入，財政收入和支出均逐年增加，而收入增幅自2009年跌入谷底之后這幾年逐漸上升，收入總量由2009年的29.5億元增加到2012年的61.9億元，實現了三年翻一番。同時，支出增幅在2009年峰值之后卻呈現出波動趨勢，最近兩年來增勢趨緩。D.D.主要年份開封市人口數量及結構變化主要年份開封市人口數量及結構變化開封市總人口開封市總人口535535萬，市區人口萬，市區人口94.994.9萬，總人口數量在全省位居第十位

29、，處于中間位置。萬，總人口數量在全省位居第十位，處于中間位置。人口狀況人口狀況D.D.主要年份開封市人口數量及結構變化主要年份開封市人口數量及結構變化近年來，開封市人口盡管逐年增加，但2010年后增長幅度漸趨平穩，城鎮化率逐步增高，但農村人口仍占大多數。E.E.開封市開封市近年來從業人口數量及結構變化情況近年來從業人口數量及結構變化情況可見，開封市近年來從業人口數量逐步攀升（除2008年），增幅這兩年來漸漸趨緩。在早期，開封市的就業人口以國有職工為主，而近年來大量待業人口開始向除國有和集體以外的其他經濟體制流動。于是我們可以看到這幾年來其他經濟就業人口迅速增長，集體職工數量增速緩慢，而國企職工

30、數量漸趨穩定。其他經濟從業人員的大幅增長，也側面反映了開封市近幾年來人民生活水平的提高。F.F.開封市近年金融機構居民存款余額變化情況開封市近年金融機構居民存款余額變化情況可以看出，近六年來開封市金融機構居民存款余額逐漸增高，現已逼近千億大關，2012年的增長率比2007年翻了三番。010020030040050060070080090010002007年2008年2009年2010年2011年2012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%開封市近年來金融機構居民存款余額變化情況余額（億元）增值0200040006000800010000120001

31、400016000180002008年2009年2010年2011年2012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%開封市近年來城鄉居民人均可支配收入變化情況113421231813695155581711443554695539064927466城鎮居民人均可支配收入（元）農民人均純收入（元）城鎮增值農村增值G.G.開封市近年城鄉居民人均可支配收入趨勢開封市近年城鄉居民人均可支配收入趨勢近年來開封市城鄉人均可支配收入持續增長，人民收入水平逐漸提高，但與臨近的省會城市-鄭州相比，還有一定差距；開封城鄉之間的收入水平也有較大差距；而近兩年的增幅有所放緩。I.I.開封

32、市近年來社會消費品零售總額變化情況開封市近年來社會消費品零售總額變化情況可以看到，近年來開封市社會消費品零售總額穩步提升，這說明開封人的消費能力越來越高，且潛力巨大。J.主要年份開封市家庭恩格爾系數變化情況主要年份開封市家庭恩格爾系數變化情況 “十一五”期間，開封市居民消費支出的恩格爾系數大幅度下降，2009年降低為33.4%，首次低于全省平均水平，居民消費結構發生較大變化，生活水平顯著提高。全市生產總值超過2000億元，力爭市本級財政收入躍入全省第一方陣。綜合實力明顯增強，全市生產總值、規模以上工業增加值、固定資產投資、財政一般預算收入、服務業增加值實現翻番。全市生產總值超過2000億元年均

33、增長12%以上；財政一般預算收入超過80億元，年均增長15%以上，力爭市本級財政收入躍入全省第一方陣。城鄉面貌更加靚麗：城市品位顯著提升，城鎮化率達到50%左右。新區核心區建設形成規模，老城區改造加速推進，東區、南區、北區協調發展，城市品位顯著提升，新型城鎮化進程不斷加快，城鎮化率達到50%左右。人民生活水平明顯提高。人民生活水平明顯提高。K K.開封市近年來居民消費價格指數變化情況開封市近年來居民消費價格指數變化情況可以看到，在經歷了2009年的谷底之后，近年來開封市居民消費價格指數(CPI)逐步提升，近兩年來開封的CPI均維持在2%-3%的合理范圍內，暫沒有通貨膨脹或通貨緊縮的危險。開封房

34、地產市場整體狀況 根據中心城區發展現狀和發展趨勢，采取“西進(以向西發展為重點，建設汴西新區，構筑面向區域的產業和服務職能)、中優(保護古城，控制古城居住人口規模 和建設強度，優化古城功能，重點提升古城居住環境質量，改善旅游環境)、北控(對古城北側實施建設總量控制，保護沿黃河南岸的濕地及水源地)、東調(調 整、改造東南部地區，整合外圍功能組團)和南改(結合基礎設施的完善及環境質量的提升，改善南城面貌)”的空間發展策略，推動城市空間重點向西發展。城區形成“一帶(綜合功能帶)，兩廊(南部工業走廊和北部生態、旅游、休閑文化走廊)，三片(汴西新區片區、宋城片區和東部片區)”的空間結構。“一帶”即在馬家

35、河北支以西建設汴西新區，與馬家河北支東部城區一起形成帶狀城市，組團之間以河流綠化帶相隔。以鄭開大道大梁路新曹路為主軸，串聯主要功能區和居住區，作為國際化旅游、區域職能發展集聚的核心功能軸線。“兩廊”即南部重點布局工業和倉儲物流；北部發展教育、科技創新、文化創意產業。“三片”即汴西新區、宋城片區、東部片區。汴西新區要建設成為面向區域提供生產服務、生活服務等功能的新中心區。宋城片區是原宋都古城以內及其周邊地區，是體現開封傳統歷史文化的核心區。東部片區包括古城東部地區及邊村工業區、汪屯工業區，聯系與輻射市域和豫東地區。開封市區域性質與功能特點開封市區域性質與功能特點目前開封市逐漸形成了目前開封市逐漸

36、形成了“一帶、兩廊、三片一帶、兩廊、三片”的布局結構，的布局結構，“一帶一帶”指的是貫穿東西的鄭開大道，指的是貫穿東西的鄭開大道，“兩廊兩廊”分別為分別為南部工業、物流區，北部教育、文化區，南部工業、物流區，北部教育、文化區，“三片三片”即東部片區、宋城片區和汴西新區。即東部片區、宋城片區和汴西新區。鄭開大道鄭開大道汴西新區汴西新區東部城區東部城區北部教育、文化區北部教育、文化區南部工業區南部工業區城市規劃城市規劃開封地處中原，交通便利，距鄭州僅開封地處中原，交通便利，距鄭州僅7070公里，鄭開輕軌正在建設中，預計公里，鄭開輕軌正在建設中，預計20132013年完工，屆時只需要年完工，屆時只需

37、要1919分鐘就可以到分鐘就可以到達鄭州，城市周邊環繞交通主干線：隴海鐵路、大廣高速、連霍高速、鄭民高速、鄭徐鐵路專線、鄭開大道。達鄭州，城市周邊環繞交通主干線：隴海鐵路、大廣高速、連霍高速、鄭民高速、鄭徐鐵路專線、鄭開大道。鄭開大道鄭徐鐵路客運專線連霍高速大廣高速鄭民高速310/220國道隴海鐵路交通狀況交通狀況固定投資固定投資開封市開封市1616月份完成房地產開發投資月份完成房地產開發投資19.519.5億元億元，年增長率，年增長率45.3%45.3%。住宅投資。住宅投資15.215.2億元，增長率億元，增長率88%88%。開封市房地產市場相關數據年度匯總（開封市房地產市場相關數據年度匯總

38、（2007-2012）年份年份201220112010200920082007開封市房屋銷售面積（萬平米）開封市房屋銷售面積（萬平米）1851911481198968開封市住宅銷售面積（萬平米）開封市住宅銷售面積（萬平米）1771821401118462開封市區房屋銷售金額（億元）開封市區房屋銷售金額（億元）555942281816開封市區住宅銷售金額（億元）開封市區住宅銷售金額（億元）505439251613開封市存量房面積（萬平米）開封市存量房面積（萬平米）11987100101819開封市區房屋銷售均價（元開封市區房屋銷售均價（元/平米）平米）3412308527002376202523

39、78數據來源：開封市統計局數據來源：開封市統計局2011年商品房預售.xls2012年商品房預售.xls2013年商品房預售.xls在在0808年底實施的保增長政策之后，房地產市場開始轉暖，出現了年底實施的保增長政策之后，房地產市場開始轉暖，出現了0909年以來嚴重的供不應求，由于年以來嚴重的供不應求，由于0808年危機影響，各年危機影響，各開發商相繼減少新開工面積，直接導致開發商相繼減少新開工面積，直接導致0909、1010年新增量的急劇下降，而各類刺激政策的影響又導致壓抑已久的剛性年新增量的急劇下降，而各類刺激政策的影響又導致壓抑已久的剛性需求集中爆發，種種原因導致需求集中爆發，種種原因導

40、致0909、1010年樓市的火爆。年樓市的火爆。1212年的剛性需求仍然強勢，供求關系呈上升趨勢，整體供大于年的剛性需求仍然強勢，供求關系呈上升趨勢，整體供大于求。求。開封商品住宅最近10年整體供求分析供求分析供求分析 開封市商住用地價格持續走高，從2010年的85萬/畝上漲到現在均價142萬/畝；開封新區作為開封未來發展的主要區域，商住用地供應量共計4874畝，占開封市總出讓土地5564畝的87.6%，新區土地價格呈現持續上漲的態式。土地分析土地分析地塊地塊用途用途成交價格成交價格(萬元萬元)原北京匯源集團原北京匯源集團居住居住16657.307616657.3076預備役師東側預備役師東側

41、居住居住13431.1513431.15開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造1#1#居住居住11498.366311498.3663開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造2#2#居住居住10405.01710405.017開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造3#3#居住居住9176.50139176.5013開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造4#4#居住居住8604.3518604.351十二大街東側、漢興西路以北十二大街東側、漢興西路以北居住居住8281.25938281.2593大王屯東街北側大王屯東街北側居住居住7281.90547281.

42、9054開封新區中心區開封新區中心區4 4號街區號街區1-1-B1-1-B商務金融商務金融4336.6684336.668新曹路北側閥門二廠新曹路北側閥門二廠居住居住4079.05024079.050220122012開封土地成交總價開封土地成交總價TOP10TOP10地塊地塊用途用途成交面積（公頃）成交面積（公頃）西至九大街、北至魏都路西至九大街、北至魏都路工業工業12.075312.0753開封市王屯化工區開封市王屯化工區B-17-1B-17-1工業工業11.181911.1819新大新南側新大新南側工業工業 9.2275 9.2275開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造1#1

43、#居住居住7.300557.30055310310國道北側國道北側工業工業6.884386.88438開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造2#2#居住居住6.606366.60636原北京匯源集團原北京匯源集團居住居住6.570936.57093隴海一路南、十一大街東隴海一路南、十一大街東工業工業5.881425.88142開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造3#3#居住居住5.826355.82635開封新區瞿家寨城中村改造開封新區瞿家寨城中村改造4#4#居住居住5.463085.4630820122012開封土地成交面積開封土地成交面積TOP10TOP10項目名稱項

44、目名稱土地位置土地位置用途用途面積（公頃）面積（公頃）成交金額成交金額容積率容積率出讓年限出讓年限競得單位競得單位（萬元）開封市金明大道西側開封市金明大道西側商務金融用地0.16758754.11140年開封中科置業有限工業園區VI2-6邊村工業園區VI2-6科教用地5.363482896.27920.950年開封市求實中學新曹路北側新曹路北側居住0.994851357.9703170年陳家濤 劉士軍開封新區瞿家寨城中村改造4#開封新區瞿家寨城中村改造4#居住5.463088604.351170年河南長隆置業有限公司開封新區瞿家寨城中村改造3#開封新區瞿家寨城中村改造3#居住5.8263591

45、76.5013170年河南長隆置業有限公司開封新區瞿家寨城中村改造2#開封新區瞿家寨城中村改造2#居住6.6063610405.0171-2.370年開封市振恒房地產開發有限公司開封新區瞿家寨城中村改造1#地塊開封新區瞿家寨城中村改造1#地塊居住7.3005511498.36631-2.370年開封市振恒房地產開發有限公司開柳路以東、廢品收購站以西開柳路以東、廢品收購站以西商服0.066646.9461.240年開封市增華房地產開發有限公司新曹路北側閥門二廠新曹路北側閥門二廠居住2.44994079.05021-1.8570年開封世茂凱萊房地產開發有限公司新曹路北側儀表四廠新曹路北側儀表四廠居

46、住1.67472235.65781-1.6870年開封世茂凱萊房地產開發有限公司開封新區中心區4號街區1-1-B開封新區中心區4號街區1-1-B商務金融2.75344336.6681.340年河南興建置業有限公司鄭開大道預備役師東側鄭開大道預備役師東側居住2.984713431.151-3.270年迪臣置業發展（開封）有限公司中山路四小地塊中山路四小地塊居住0.462231456.0245170年開封市世紀陽光實業有限公司原北京匯源集團原北京匯源集團居住6.5709316657.3076170年開封正源置業有限公司大王屯東街北側大王屯東街北側居住4.903647281.9054170年開封市宏

47、志房地產開發有限公司十二大街東側、漢興西路以北十二大街東側、漢興西路以北居住4.800738281.2593170年奇瑞地產（開封）有限公司新大新南側新大新南側工業9.22752325.3350.650年開封萬勝新材料有限公司汪屯化工園區B-19-2汪屯化工園區B-19-2工業2.1811549.64730.6-150年河南新大新材料股份有限公司南至魏都路南至魏都路工業5.33151343.5254150年開封市川頁機械有限公司東至十一大街、南至魏都路東至十一大街、南至魏都路工業2.0199509.0047150年河南思科測控技術有限公司開封市王屯化工區B-17-1開封市王屯化工區B-17-1

48、工業11.18192439.22651.350年開封德龍能源化工有限公司西至九大街、北至魏都路西至九大街、北至魏都路工業12.07533042.97811.350年開封安立達金屬工程有限公司2012開封市土地出讓詳情開封市土地出讓詳情十大街西側新威沖壓廠北側十大街西側新威沖壓廠北側十大街西側新威沖壓廠北側十大街西側新威沖壓廠北側工業工業1.33433336.25120.750年年河南威特衡器有限公司河南威特衡器有限公司隴海三路以北、十大街東側隴海三路以北、十大街東側工業2.33515588.45780.750年開封源力汽車內飾件有限公司十大街與隴海二路交叉口東南十大街與隴海二路交叉口東南工業1

49、.99126501.79750.750年開封市華誠汽車零部件有限公司隴海三路以北、十大街以西隴海三路以北、十大街以西工業4.836641218.83330.750年開封市新威汽車部件有限公司開封市金明工業園區豐收變電站東側開封市金明工業園區豐收變電站東側工業1.03879261.77510.550年開封振恒商砼攪拌有限公司金明大道南段以西、開封市郊區電業分局以北金明大道南段以西、開封市郊區電業分局以北工業4.106821003.28010.550年河南凱路交通科技發展有限公司馬家河與馬家河北支交匯處西側馬家河與馬家河北支交匯處西側工業3.17415397.2175150年開封華博建筑裝飾工程有

50、限公司邊村東五路東側-1邊村東五路東側-1工業28835799.8858150年開封市洲際實業有限公司隴海一路南、十一大街東隴海一路南、十一大街東工業5.881421482.1178150年河南瑞揚車身有限公司隴海一路南、十一大街東隴海一路南、十一大街東工業2.00081504.2041150年開封博大東菱車業有限公司鄭杞連線以南、開封中原鋼廠以東鄭杞連線以南、開封中原鋼廠以東工業1.4876374.88280.550年河南大豐實業有限公司金明工業園安利達金屬工程有限公司東側金明工業園安利達金屬工程有限公司東側工業2.75435694.09620.750年開封市遠征電機制造有限公司開封市金明工

51、業園鄭杞公路以北開封市金明工業園鄭杞公路以北工業2.7038681.36520.550年開封市世紀商砼有限公司西高屯村南、金明大道東西高屯村南、金明大道東工業4.72111189.72730.850年開封三毛時代商貿有限公司310國道北側310國道北側工業6.884381734.86381 50年河南省天大鋼筋加工有限公司汪屯化工區1-18-1號汪屯化工區1-18-1號工業1.50812380.04630.650年開封物競實業有限公司汪屯化工園區醫療廢物處置中心東側汪屯化工園區醫療廢物處置中心東側工業2.34834591.78170.650年河南省大地農化有限責任公司馬家河以南、南干渠以西馬家

52、河以南、南干渠以西工業3.5325890.190.750年河南建設新型材料有限公司開柳路以東同力水泥以東開柳路以東同力水泥以東工業1.05475265.7970.750年開封市豫北熱能設備有限公司2012開封市土地出讓詳情開封市土地出讓詳情商業格局商業格局 據開封市商業網點規劃（1995-2010）開封市著力打造一個市級商業中心：鼓樓商業中心，五個區級商業中心：東區區級商業中心 西區區級商業中心 邊村區級商業中心 南關區級商業中心 杏花區級商業中心。商業格局商業格局 目前，商業主要呈“113”分布即：一個市級商業中心：鼓樓商圈 一條商業街：中山路商業街 3個區級商業中心：南關商業中心 東城商業

53、中心 西城商業中心。項目周邊區域狀況房地產市場調研p市場調研之前，我們帶著一些疑問和假設，先后進行了多次內部討論，得出了很多結論，為使定位更加精準化，我司討論后決定從市場調研出發。p本次的市場調研特成立東辰達市場調研組（以下統稱調研組），調研期間調研組共做調研期間調研組共做200200余余份調研問卷，后期經份調研問卷，后期經過調研組統一篩選確定有效問卷過調研組統一篩選確定有效問卷185185份份；其問卷調研范圍以鼓樓片區、項目周邊區域、西城區、南區少數、東區少數、杞縣通許部分，調研受訪群體主要以個體經商戶、企業員工為主，泛公務員為輔。p通過大量的調研問卷，調研組得到了大量的客戶信息，為本項目后

54、期項目定位，提供了大量一手可靠信息為本項目后期項目定位，提供了大量一手可靠信息。市場調查問卷市場調查問卷開封市房地產市場調研概況開封市房地產市場調研概況B1、性別：(單選)1、男 2、女 B2、家庭人口總數：人B3、年齡：(單選)1、20以下 2、2025 3、2530 4、3140 5、4 050 6、50以上 市場調查問卷貴賓客戶背景根據圖表顯示可知：受訪者的性別比例幾乎接近受訪者的性別比例幾乎接近1:11:1，年齡段則以在，年齡段則以在20-4020-40歲客戶為主，以歲客戶為主，以41-5041-50以上以上（占（占18%18%）受訪客戶為輔。）受訪客戶為輔。B5、您的職業：（單選）1

55、、政府、事業單位 3、企業員工 5、私營業主 6、教師 7、軍人 8、其他（_）根據圖表顯示可知：接受問卷調查的受訪者，主要集中以泛事業單位、私營業主、企業員工為主，接受問卷調查的受訪者，主要集中以泛事業單位、私營業主、企業員工為主，此類客戶群體購買力相對高，注重項目品質，對價格敏感度低，對產品要求高。此類客戶群體購買力相對高，注重項目品質，對價格敏感度低，對產品要求高。市場調查問卷貴賓客戶背景B6、請問以下哪項最能代表您家的每月總收入？（包括工資、獎金、補貼等所有收入）（單選）1000 1500 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 10000 150001

56、2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12B7、請問以下哪項最能代表您家的每月的總消費？（單選）根據圖表顯示可知：接受問卷調查的受訪者，受訪者每月家庭收入主要集中在接受問卷調查的受訪者，受訪者每月家庭收入主要集中在3000-60003000-6000，家庭月消費主要集中在，家庭月消費主要集中在1000-1000-50005000元之間。元之間。市場調查問卷貴賓客戶背景根據圖表顯示可知：31%31%的受訪者認為已經飽和，的受訪者認為已經

57、飽和，30%30%受訪者認為市場供應不足，還有很大的上升空受訪者認為市場供應不足，還有很大的上升空間，間，29%29%受訪者認為供求平衡，只有受訪者認為供求平衡，只有18%18%受訪者認為不了解。受訪者認為不了解。Q1、請問您覺得開封現在房地產開發的整體狀況如何？(單選)1、已經飽和，市場供應過量 2、市場供應不足，還有很大的上升空間 3、供給與需求基本平衡 4、不了解市場調查問卷調研問題Q2、請您談談對開封房產價格的認知:(單選)1、房價較低，有很大的升值空間 2、房價較合理，升值空間有限 3、房價偏高，有一定的升值空間 4、不了解根據圖表顯示可知：40%40%的受訪者認為開封房價較高，但有

58、一定的升值空間，的受訪者認為開封房價較高，但有一定的升值空間，36%36%受訪者認為房價合受訪者認為房價合理，升值空間有限，理，升值空間有限，16%16%受訪者認為房價較低，有很大的升值空間，有受訪者認為房價較低，有很大的升值空間，有8%8%受訪者認為不了解、不關注。受訪者認為不了解、不關注。市場調查問卷調研問題根據圖表顯示可知：之所以考慮購房原因占比目前無房、改善居住并列第一，其余依次為子女買房、之所以考慮購房原因占比目前無房、改善居住并列第一，其余依次為子女買房、升值投資、為父母買房、本地拆遷、其他類升值投資、為父母買房、本地拆遷、其他類.Q3、您之所以考慮購房是因為（最主要的原因）：(單

59、選)1、改善居住 2、目前無房，買房自住 3、為父母買房 4、為子女買房 5、投資升值 6、本地拆遷 7、其它_市場調查問卷調研問題Q4、您對目前住房不滿意的是什么？1、物業管理 2、交通狀況3、購物環境4、內部裝修 5、戶型 6、小區環境7、地段8、通風采光 9、居住面積 10、教育環境 11、其它_根據圖表顯示可知：在在185185份有效問卷中，對目前住房不滿意的地方，物業管理占份有效問卷中，對目前住房不滿意的地方，物業管理占17%17%，小區環境、，小區環境、交通狀況各占交通狀況各占13%13%居于前三位。居于前三位。市場調查問卷調研問題Q5、您期望的產品類型是：(單選)1、高層（13層

60、以上）2、小高層（8-12層）3、多層（7層以下）4、別墅 5、商業 6、寫字樓 7、公寓 8、其他（_）根據圖表顯示可知：目前大眾市場上客戶對小高層、多層、高層接受度較高，其次是別墅、公寓、商根據圖表顯示可知：目前大眾市場上客戶對小高層、多層、高層接受度較高，其次是別墅、公寓、商業，寫字樓整體占比為零。業，寫字樓整體占比為零。市場調查問卷調研問題Q6、您期望的住宅戶型結構是什么?(單選)1、兩室 3、三室 4、四室 5、五室以上 （A單衛 B雙衛）根據圖表顯示可知：根據圖表顯示可知：72%72%的受訪者期待三室戶型、其次是的受訪者期待三室戶型、其次是15%15%的兩室。在衛生間數量上，的兩室

61、。在衛生間數量上，55%55%選擇雙選擇雙衛，衛，45%45%選擇單衛。選擇單衛。市場調查問卷調研問題Q7、請問您購房時會采取何種付款方式？(單選)1、一次性付清 2、分期付款 3、銀行按揭貸款Q7.1、您能承受的購房時首付的額度是：(單選)1、8萬以下 2、912萬 3、1316萬 4、17-20萬 5、21-25萬 6、26萬以上Q7.2、您能夠承擔的月供金額是多少?(單選)1、1000元以下 2、1001150 3、15012000 4、20013000 5、3001元以上根據圖表顯示可知：62%62%的受訪者選擇按揭買房，的受訪者選擇按揭買房，30%30%的受訪者選擇一次性購房，剩余的

62、受訪者選擇一次性購房，剩余8%8%選擇分期付款；選擇分期付款；選擇銀行按揭大部份選擇首付是選擇銀行按揭大部份選擇首付是2525萬以下萬以下，月供主要是，月供主要是20002000元以下元以下。市場調查問卷調研問題Q8、您期望的房型是：(單選)1、頂層帶閣樓 2、平層退臺式露臺 3、首層帶花園 4、下沉式庭院 5、其它（_）根據圖表顯示可知：在期望房型上在期望房型上44%44%期望平層退臺式露臺，期望平層退臺式露臺，33%33%期望首層帶花園的，期望首層帶花園的，14%14%、7%7%期望頂期望頂層帶閣樓及下沉式庭院。層帶閣樓及下沉式庭院。市場調查問卷調研問題Q9、您希望的住宅面積約為多少平方米

63、(單選)1、80平方米以下 2、81-100平方米 3、101-120平方米 4、121-140平方米 5、141-160平方米 6、161平方米以上根據圖表顯示可知：住宅居住面積上住宅居住面積上50%50%的受訪者選擇的受訪者選擇101-120101-120平米，平米，23%23%選擇選擇80-10080-100平米平米,20%,20%選擇選擇121-121-140140平米，平米，8080平米以下、平米以下、141-160141-160只有只有3%3%的受訪者選擇，的受訪者選擇，1%1%選擇選擇161161平米以上大面積。平米以上大面積。市場調查問卷調研問題Q10、請問在住宅面積一定得情況

64、下，您對哪個方面的面積最為側重？(單選)1、大客廳 2、大主臥 3、大（多）衛生間 4、大廚房根據圖表顯示可知：在面積側重上在面積側重上53%53%的受訪者選擇大客廳，的受訪者選擇大客廳，38%38%選擇大主臥，衛生間和廚房只有選擇大主臥，衛生間和廚房只有6%6%和和3%3%的受訪者選擇。的受訪者選擇。市場調查問卷調研問題Q11、請問您對將要購買的住宅的外立面顏色有什么要求？(單選)1、暖色為主（如米黃色、棕紅色、粉紅色）2、中型色（黑白灰）3、冷色為主（如白色、藍色、草綠色）4、特殊色（）根據圖表顯示可知：在住宅外立面顏色上在住宅外立面顏色上67%67%的受訪者要求是暖色調，其余依次是中性色

65、、冷色、特殊顏的受訪者要求是暖色調，其余依次是中性色、冷色、特殊顏色。色。市場調查問卷調研問題Q12、請問您喜歡的建筑風格、園林風格是？(單選)1、傳統中式風格 2、西式歐式（如法式德式等）風格 3、現代建筑（簡潔物質化）4、寧靜及環境優美即可 根據圖表顯示可知：在建筑、園林風格上在建筑、園林風格上34%34%的受訪者偏重西式建筑風格，的受訪者偏重西式建筑風格，27%27%的受訪者偏重現代風格，的受訪者偏重現代風格，21%21%、18%18%偏重寧靜優美、傳統中式。偏重寧靜優美、傳統中式。市場調查問卷調研問題Q13、您感覺開封北區最匱乏的資源是什么？（限選三項）1、商業中心 2、酒店 3、學校

66、 4、幼兒園 5、高檔飯店 6、公園 7、寫字樓 8、公交車 9、其他_根據圖表顯示可知：北區最匱乏資源上，受訪者認為主要缺乏資源依次為商業中心、公園、幼兒園、公交北區最匱乏資源上，受訪者認為主要缺乏資源依次為商業中心、公園、幼兒園、公交車、學校、寫字樓、酒店、高檔飯店；車、學校、寫字樓、酒店、高檔飯店；市場調查問卷調研問題Q14、您對以下景觀設計最感興趣的有哪些?（限選三項）1、活動器械 2、假山 3、大型商場 4、水系 5、綠化 6、名貴樹木 7、背景音樂 8、兒童樂園 9、其它（）根據圖表顯示可知：在景觀設計上受訪者對綠化、活動器械、兒童樂園、大型商場、水系較為感興趣。在景觀設計上受訪者

67、對綠化、活動器械、兒童樂園、大型商場、水系較為感興趣。市場調查問卷調研問題Q15、以下區內公共設施，您最希望有的哪些（限選四項）？1、學校 2、幼兒園 3、中小超市 4、大型商業 5、藥店 6、美容美發 7、書店 8、肉菜集貿市場 9、活動中心 10、洗浴中心 11、餐飲 12、健身設施 13、游泳池 14、戶外活動場所 15、24小時便利店 16、診所 17、銀行 根據圖表顯示可知：在小區公共設施方面大部分客戶選擇診所、集貿市場、幼兒園、學校、根據圖表顯示可知：在小區公共設施方面大部分客戶選擇診所、集貿市場、幼兒園、學校、2424小時便利店、小時便利店、中小超市這類生活配套設施。中小超市這類

68、生活配套設施。市場調查問卷調研問題Q16、您喜歡的小區配套設施應該設置哪些?（單選）1、藍球場 2、羽毛球場 3、網球場 4、地熱水 5、暖氣 6、天然氣 7、高科技應用 8、其他（_）根據圖表顯示可知：小區配套設施小區配套設施34%34%受訪者選擇天然氣，受訪者選擇天然氣，29%29%選擇暖氣，選擇暖氣，15%15%籃球場，籃球場，10%10%地熱水地熱水7%7%羽毛羽毛球場，球場，4%4%網球場，網球場，1%1%高科技應用高科技應用。市場調查問卷調研問題Q17、請問您是通過什么渠道了解購房信息的：（限選三項）1、報紙2、電視 3、戶外 4、網站 5、電臺 6、單頁宣傳 7、房展會 8、朋友

69、介紹9、其它（請注明）根據圖表顯示可知：在通過什么渠道了解購房信息，受訪者了解購房信息的途徑主要是房展會，朋友介紹，在通過什么渠道了解購房信息，受訪者了解購房信息的途徑主要是房展會，朋友介紹，單頁宣傳等方式單頁宣傳等方式。市場調查問卷調研問題Q18、在您選房的過程中，那些外部因素對您選房影響較大（單選）1、樓書 2、售樓員推薦 3、廣告宣傳4、朋友推薦5、其他（請注明）根據圖表顯示可知：外部因素對選房影響外部因素對選房影響61%61%的受訪者選擇朋友推薦，的受訪者選擇朋友推薦，15%15%選擇廣告宣傳、售樓員推薦，選擇廣告宣傳、售樓員推薦，5%5%選擇其他，選擇其他，4%4%選擇樓書。選擇樓書

70、。市場調查問卷調研問題Q19、在您選房的過程中，那些樓盤自身因素對您選房影響較大(限選四項)1、開發商實力 2、地理位置/地段 3、周邊環境 4、小區環境 5、小區配套設施 6、物業管理 7、房價 8、園林綠化 9、建筑質量 10、房屋升值空間 11、住戶素質 12、社區治安 13、靠近目前居住地 14、方便上班/上學 15、交通狀況 16、建筑外觀 17、房屋面積 18、房屋戶型（幾房幾廳）19、物業費 20、得房率 21、朝向 22、樓層 23、其它（_）根據圖表顯示可知：樓盤自身因素對選房影響較大的問題中，受訪者多數選擇地段和位置、周邊環樓盤自身因素對選房影響較大的問題中，受訪者多數選擇

71、地段和位置、周邊環境、小區環境、小區配套以及房價。境、小區環境、小區配套以及房價。市場調查問卷調研問題Q20、請問您會在開封北門外周邊區域買房嗎？(單選)1、一定會 2、可能會 3、不清楚 4、可能不會 5、一定不會 根據圖表顯示可知：是否會在本項目周邊購房，是否會在本項目周邊購房，6%6%選擇一定會，選擇一定會，49%49%受訪者選擇可能會，受訪者選擇可能會，24%24%選擇不清選擇不清楚，楚，14%14%選擇可能不會，只有選擇可能不會，只有7%7%客戶選擇一定不會。客戶選擇一定不會。市場調查問卷調研問題開封處于政府主導下城市多中心實施階段（老城區及西區），確立西進引領、東部充實、南部改善、

72、北部拓展、疏散古城的空間發展布局老城區板塊北區板塊西區板塊南區板塊東區板塊本案引領疏散改善充實拓展城市發展方向城市中心城市中心p疏解古城:控制古城居住人口規模和建設強度，逐步疏解古城區人口，減輕古城人口保護壓力p東部充實:邊村產業聚集區和汪屯產業聚集區作為承載產業轉移的主要空間，近期逐步充實其用地，提升產業集聚能力和集聚效應。p南部改善:結合路網和火車站地區綜合改造，重新建立南城秩序，改善南城面貌.p西進引領:加快建設開封新區，引領城市空間向西拓展，建設面向區域的公共服務中心、教育中心和新型工業化產業示范基地。p北區拓展:適度發展北城居住組團的居住功能，使其成為古城人口疏解的主要承接地。u本案

73、位于北區板塊區域情況：區域情況：城市北拓展區域，具備城市功能，屬于城市人口疏解地城市北拓展區域，具備城市功能，屬于城市人口疏解地 主要承接地主要承接地開封市住宅發展現狀及布局情況分析開封市住宅發展現狀及布局情況分析區域形象：區域形象：北部宜居教育區，城市陌生區域，缺乏生活配套功能，非房地產主流開發區北部宜居教育區，城市陌生區域，缺乏生活配套功能，非房地產主流開發區北區為城市宜居教育城，東京大道以南區域屬于開封河南重要學府區域，以北為城市陌生區域，形象差，缺乏生活配套，目前多個樓盤同時銷售，但居住價值待啟發p區域規劃復興大道作為城市主干道，后期與鄭州農業路相連，可以快速到達鄭州各個區域；p目前區

74、域內僅有少量道路建成通車，交通通達性差；p由于目前部分道路尚未修建及板塊屬性，短期內區域認知和認可度低。交通情況：交通情況：目前交通通達性差，區域認可度低，交通配套實現仍需時日目前交通通達性差，區域認可度低，交通配套實現仍需時日復興大道復興大道鄭開大道鄭開大道總結 一、開封房地產目前戶型主要以110-140的三房為主，其次是兩房面積區間為80-100，其余配有一房小戶型及四房，復式等;二、開封本地人群能接受的房款總價為50萬元以內，能承受的首付為20萬以內的較多，能承受的月供為2500元以下；三、目前整個開封的區域內產品形態同質化較強，但是建筑風格已經是出現差異化；但是整體仍舊以現代簡約、簡約

75、歐式為主，其他的一些項目也有比較特別的建筑風格如法式，英倫、新古典、徽派等，典型代表樓盤有塞納左岸、鄭開橄欖城、建業熙和府等。四、隨著社會的不斷的發展，人們對整個小區的品質要求也進一步提高，針對小區內部要求有診所、小型超市、幼兒園等，公共設施要求有活動器械，兒童樂園，小區內部公園等；小區外部要求有醫院、學校、大型商業購物中心、菜市場等；對于交通配套希望有公交車站、火車站、汽車站等，更加方便出行。開封房產市場調研地塊指標地塊指標p 占地約2100畝，地塊方正，需拆遷；p 四面臨路，將來復興大道直通鄭州北環路，成為連接鄭開的最便捷的通道；p 項目周邊學府云集，是開封科教區域；p 項目向北為開封資源

76、保護區域，未來城市向北發展空間受限，難以形成主流居住區，但具備高端居住區的屬性。地塊地塊黑黑池池柳柳池池教教育育學學院院開開封封大大學學警警察察學學院院行行政政學學院院黃黃河河水水利利外部配套：外部配套：城市陌生區域，缺乏實質性生活配套城市陌生區域，缺乏實質性生活配套地塊地塊黃河水院黃河水院萬歲山萬歲山龍亭龍亭衛生衛生院院森林公園森林公園開封大學開封大學教育學院教育學院警察學院警察學院行政學院行政學院區位交通：區位交通：東部工業區西側，緊鄰中心城區，依賴老城區配套，但存在交通瓶頸，與市區聯系不緊密東部工業區西側，緊鄰中心城區，依賴老城區配套，但存在交通瓶頸，與市區聯系不緊密老城區板塊北區板塊西

77、區板塊南區板塊東區板塊本案引領疏散改善充實拓展城市發展方向p地塊位于北區板塊，北鄰連霍高速，南臨復興大道（向西與鄭州農業路相連），東側臨開柳路，處于城市主干道交匯處，但但目前復興大道、開柳路交通存在瓶頸，缺乏公共交通配套；p復興大道是城市主干道，后期將被打造成為鄭州-開封觀光大道，同時也是連接東西板塊的大動脈；p開柳路城市南北干線，道路等級高，完全通車打，將成為北區和東部板塊聯系的主干線p距離老城商業中心4公里左右。地塊四至：地塊四至：近距離無配套，多為村莊、田地；四面臨路，昭示性較好。體量大，地塊方正，地勢平坦近距離無配套，多為村莊、田地；四面臨路，昭示性較好。體量大，地塊方正，地勢平坦有優

78、良的外部自然資源可利用有優良的外部自然資源可利用黃河黃河地地塊塊黑黑池池柳柳池池 1、開發商實力雄厚，在當地有一定的知名度 2、地塊內部平整，項目規模較大 3、項目周邊可利用資源豐富 4、區域內規劃的交通線豐富，后期交通通達性較好劣勢Weaknesses威脅優勢Strengths機會OpportunitiesSWOT分析Threats1、位于北區板塊，區域認知度低2、受地塊屬性的影響，容積率，產品類型有一定的限制性3、開發商實力較強，但開發經驗不足4、交通不便，路網有斷層，配套不完善1、鄭汴融城，帶來一定量的外來客群，消費潛力較大2、隨著交通規劃的實施，項目價值會進一步提高3、市場處于初級發展

79、階段，客戶的消費觀需要一定的引導5、本項目題量大，規劃配套齊全，有優勢互補作用1、位于城市非主流發展方向2、市政建設需要一定的周期完成3、新農村建設和鄭汴帶上項目尋找客源，造成了一定量的客戶分流4、城市開發量大，消化量小，競爭激烈，影響項目的溢價能力項目項目SWOT分析分析機會優勢劣勢威脅項目屬性界定項目屬性界定p城市北部拓展區域，區域陌生p周邊實質性生活配套，依賴老城區p近期交通通達性差，昭示性較好p地塊方正，地勢平坦，有優良的資源可利用項目屬性區域核心位置、城郊結合處、大規模大體量、周邊具備良好的資源區域核心位置、城郊結合處、大規模大體量、周邊具備良好的資源優勢。優勢。在售項目帝湖世家暉達

80、.溫莎尚郡萬麗.鉑金瀚宮鼎立.國際城社區形象建筑面積約30 萬約80 萬約11萬150萬產品形態高層、洋房、別墅高層洋房、小高層、高層小高層、高層、別墅建筑風格英倫地中海西班牙、法國、加州、地中海、意大利、英國、荷蘭等異域景觀風格構成分期情況分三期，在售一期分三期，在售一期分一期分8期戶型面積88 兩房，119143 三房，129-173 花園洋房113-133三房高層88-97 兩房、113-1739三房；洋房118-126三房87-89 兩房、116-140 三房；195樓中樓別墅；銷售價格高層4900元/，洋房7000元/未開盤（預計5000元/）洋房7600元/，高層5300元/小高層

81、5200元/、高層5000元/，洋房6400元/銷售情況目前在進行訂房認購活動，高層多訂房低樓層，洋房認購情況一般未售（前期國土資源局做內部團購，10月20日9#1萬抵2萬會員招募，約排號180多號，預計春節左右開盤）目前正進行大幅度促銷活動，高層總裁簽售，購洋房直接送車位目前A區剩余幾套現房，B區主推區域，銷售約40%在在售售在售項目水岸家園潤城碧水藍城.美蘭湖鄭開森林半島社區形象暫無建筑面積 13萬30萬52萬110萬產品形態高層高層、洋房高層、洋房多層洋房、合院式聯排、雙拼別墅、高層 建筑風格歐式風格中式風格歐式洋房北美風格、高層Art-deco分期情況分二期分二期分二期分九期戶型面積4

82、2 一房、87-92 二房、102-118 三房、132 四房-94-96二房、108-146三房65-73一房、90-131 二房，123-150三房、154-203四房、190五房，260六房銷售價格5200元/未開盤住宅5756-6249元/，商業1.3萬/，車庫14.39萬，地下儲藏室1800元/（強制性購買）預計中旬高層：34#估價6000元/；49#5615-5975元/；別墅1.7-1.8萬元/；電梯洋房：6700元/銷售情況尾盤剩余幾套房未售（目前售樓部戶型沙盤等銷售道具未到場）2010年11月開盤，二房及120 以下三房基本售完，126-150 大三房還有少量房源。目前主推1

83、8#.20#.29#當期促銷方案：直降200元送配套費用.全款97折，14年3月交房第五期住宅49#排號中，13年11月開盤。34#13年9月24日開盤，底商13年11月底開盤。在售戶型以三房112-148為主力，目前洋房尾盤，別墅和高層房源充足在售項目新晉美悅都未來湖濱花園香堤灣香郡莊園碧麗國都社區形象建筑面積100萬21萬22.4萬30萬產品形態高層高層、洋房多層，小高層、高層高層建筑風格Art-deco新古典主義新古典主義南美風情分期情況分三期分二期分三期分三期戶型面積88二房、98-133三房、140-179四房、192-270復式高層89二房、130-135三房、177-186四房；

84、洋房139-146三房、220-232四房84-108兩房、115-137三房50-61一房、105-126二房、123-155三房、146-255四房、復式258銷售價格5700元/（頂層復式6600元元/）高層5000元/（預計），洋房一層9668元（送花園60 ）,中間層5800-6100元/；頂層6192-6321元/（復式）5250元/1#5400-5500元/；2#5080-5200元/銷售情況一期11年6月開盤，以2.3房為主（140 以下），剩余少量房源。二期13年9月開盤，以3.4房為主。目前主推10#樓王，戶型以190-270 為主9月份11、12#開盤，12#樓2F剩1套

85、，4-6F均余2套、復式及11#樓房源充足，高層21#正在排號，1萬抵3萬二期已交房，三期9月份38#開盤目前剩余少量房源；30-36#已排號120（認籌2千抵2萬）左右，預計11月中旬開盤。11年5月推出1#-4#。目前3#4#售罄，2#剩余3套，目前主推1#284套，已售120套左右（13層以下小戶型，全樓105 均售罄）。10月營銷亮點推出6套4880特價房在售項目新龍御都國際鄭開橄欖城.熙岸藍灣國際格林公館社區形象建筑面積80萬160萬方1424萬產品形態高層多層，小高層，高層高層，小高層多層，小高層，高層建筑風格新古典主義洋房西班牙、高層Art-deco簡歐風格歐式分期情況分二期分八

86、期，在售二期分一期分二期戶型面積91-110 二房、112-147三房、151-175 四房84二房、117-122三房、140-191 四房、272 復式62一房、89-144 二房、131-144三房106-126二房、120-144三房、143-166 四房銷售價格5210-5620元/高層5600元/，洋房7400元/（首層1.1萬/）.5500-5800元/預估洋房1.1萬（1F）/，7200-7800元/銷售情況一期1#5#9#樓。入會卡2000元。10月19日，9#開盤，推出199套房源，剩40套左右。其中110 以下小戶型售罄。三房，四房房源略充足。目前營銷方案全款9折，按揭9

87、2折。10#內部認購已售罄。15年底交房。13年10月19日二期推出5棟洋房。目前一層，頂層剩余較多，中間層少量房源，一層高層三房剩不到10套房源。營銷方案2萬抵5萬。2012年1月開盤當期推出6#8#售罄，銷售過程中首付分期（3次）13年11.02日一期認籌。推出7棟洋房（7#，9#不售）。營銷方案2萬抵4萬（當天42000元）。15年初交房在售項目塞納左岸前景國際安聯優悅城藍天中央公園社區形象建筑面積10萬6.3萬11萬16萬產品形態多層、高層多層、高層多層、小高層高層建筑風格歐式現代新古典現代簡約 分期情況分二期分一期分二期分二期戶型面積54 一房，84-103 二房，125-148三房

88、，166-176四房109-141 三房90-140 50一房、125-135三房，銷售價格高層5400元/，洋房：7500元/（4F），1.3元/（1F架空復式，送花園），9000元/（頂層）未售（置業顧問預計5300元/左右）高層4500，洋房正在排號高層5500元/銷售情況一期12年初開盤洋房，二期13年10月27開盤高層。洋房300套余60套，高層9#100套余25套左右，89 售罄，僅剩143 .洋房一樓送私人車庫。全款97折，按揭99折。14年4月交房。正在排號，共168套，元旦開盤。1萬抵2萬洋房首批4#排號，預計年底開盤。推出72套，已排12個，認籌1萬2.2012年開盤，低樓

89、層房源不多，高樓層房源較多在售項目開元上城晉開御景灣安聯青年城長金貴和世嘉社區形象建筑面積8.9萬12萬25萬15萬產品形態多層、小高層、高層多層、高層小高層、高層高層建筑風格歐式歐式歐式歐式分期情況分二期分四期分二期分二期戶型面積88二房、126-135三房76-127二房、104-129三房；53 一房、90-106二房、128-130三房87-93二房、118-129三房銷售價格預計均價5700元/三期小高層4200元/，四期13年底開始，預計4500元/；地下車位8萬，住宅4500元/，地下車位10萬5400-5600元/銷售情況一期售罄，二期首批推出3#樓，即將排號，預計11月中旬開

90、盤一，二期11年交房；三期12年6月開盤，13年4月售罄；四期13年12月開始排號目前在售6棟11層。優惠：三房直降25000；二房直降15000；免配套費用14年4月交房。一期9#10#余少量房源。10月26日二期首批開盤，推出5#6#，其中6#90 以下戶型。排號5千抵3萬。全款97折，15年6月交房在售項目融元景園越宮京園長金貴和世嘉幸福里社區形象建筑面積 13萬7.2萬15萬30萬產品形態多層、別墅多層，高層，小高層高層小高層、高層建筑風格歐式風格現代歐式歐式風格分期情況分三期分三期分二期分二期戶型面積住宅：88-90兩房、107-135三房；270別墅；底商：88-330（兩層）高層

91、65-73一房、83-99兩房，99-129三房、130頂層復式87-93二房、118-129三房40-57一房，78-86兩房、86-137三房；157四房銷售價格住宅均價4980元/（1F5400-5500元/、2F4400-4500元/、3F4100元/）；底商6500-8000元/4500元/5400-5600元/公寓5000元/，住宅4980元/銷售情況一期已交房。目前在售二期第三批。整體去化情況較好.全款94折，按揭96折，老帶新1千；14年底交房。11年10月30一期開盤；12年6月20二期；12年9月16三期；目前僅剩17#,21#頂層和少量平層一期9#10#余少量房源。10月

92、26日二期首批開盤，推出5#6#，其中6#90 以下戶型。排號5千抵3萬。全款97折，15年6月交房12年12月份一期開盤開盤，目前在售1#-9#，目前主推3#小戶型公寓樓。5#，9#房源充足。推廣的亮點：一成首付一套房（4#6#7#8#首付分期）在售項目綠都上河城新龍.御景城東匯名城社區形象建筑面積32萬23.6萬260萬產品形態多層，高層多層，高層疊墅、洋房、小高層，高層建筑風格現代81兩房，113-141三房分期情況分四期分三期分五期戶型面積71-79兩房，91-121三房81兩房，113-141三房88-199二房、三房，復式，疊墅銷售價格多層：1F5700元/；平層5200元/。高層

93、4000-4300元/5200元/未開盤銷售情況目前銷售第四期，多層為現房小戶型售罄，剩少量1樓（125 ，帶花園），高層余少量小戶型，三房較充足目前銷售第四期，多層為現房小戶型售罄，剩少量1樓（125 ，帶花園），高層余少量小戶型，三房較充足;優惠:20萬優惠3萬，40萬優惠5萬，50萬優惠6萬。（未銷售）13年11月底開始排號，預計12月中旬開盤，首批4棟疊墅，5棟復式，5棟高層開封近幾年團購房價格項目名項目名地址地址團購年份團購年份團購單價（元團購單價（元/平米）平米）藍灣國際鄭開大道集英街20104200開元上城鄭開大道集英街20124250前景國際晉安路黃河路交叉口20123780西

94、湖翠庭集英街20113700溫莎尚郡金明大道新河大西門20123580九大街項目復興大道九大街交叉口2014預計3500歐洲風情（別墅）金明大道向南鄭民高速20133000（洋房）4600（別墅）卡迪亞莊園（22F）周天路集英街交叉口20134200天下融城鄭開大道20133650歐洲小鎮 六大街20123660幸福里東京大道黃河路交叉口20123300龍昇麗景一大街復興大道交叉口2012-201328603650 我們的項目主要是針對終極置業者，鄭州過來的客戶和縣城的富裕階層比較多，一般都看中了小區品質和雙湖的大環境。洋房是稀缺產品，價格要高一些，現在剩余的房源也不多了。鄭開橄欖城置業顧問翟

95、鯤鵬 10月銷售的少一些，30多套，前幾個月大概60套左右一個月，剩余100多套，均價5700左右。大概17%鄭州客戶，開封市區、通許、杞縣客戶占據大多數。多數都是看中了項目的地段，比較成熟了。東方今典置業顧問張敏區域內客戶群體項目前期有部分團購，價格比較低，現在開封某些大戶一次可以消化一棟樓，比較厲害。我們項目以投資型的產品為主，過來買的也有很大部分的投資客。鄭開印象城銷售經理張X 開封這幾年團購房源比較多，吸收走了大量的投資客戶。市場產品相對來說很雷同，創意產品不突出，成為各個項目的一大缺陷。居住方向大家還是偏向西區的，據說市委又會西遷了。富久華置業公司銷售經理田XX區域內客戶群體當時拿地

96、的時候感覺我們這個地方偏，項目小，也就是賣3700-3900，后來借助輕軌、物流通道金明汽車站的影響力，開盤賣到了4400！而且銷售的不錯，現在基本已經沒有房子了。很多人看中了這個項目的投資價值，現在開封投資客蠻多的。翡翠城銷售經理管英項目的多數底商，包括華庭的和上城的，基本被一個大戶一次性買斷了。多看中了項目的品質和物業的報障，感覺升值潛力比較大，和公司品牌有很大關系吧。開元置業李XX區域內客戶群體1、項目競品項目選取 從競爭現狀來看，本項目競品樓盤，不管是在開發商的品牌還是銷售價格都位居開封前列，我們項目需打造自身價值體系，規避大批項目量競爭n 競爭項目選取原則：以下原則均能吸引相似的客群

97、。1、客群重疊原則2、區位重疊原則3、價格重疊原則4、體量重疊原則5、產品重疊原則6、入市時間重疊原則 根據以上原則，本案選取競品。項目名稱開發商物業類型總建筑面積銷售均價暉達.溫莎尚郡河南暉達建設有限公司高層約80 萬未開盤（預計5000元/）萬麗.鉑金瀚宮開封萬麗東恒房地產開發有限責任公司洋房、小高層、高層約11萬洋房7600元/，高層5300元/鼎立.國際城河南鼎立置業有限公司 小高層、高層、別墅150萬小高層5200元/、高層5000元/，洋房6400元/鄭開森林半島開封建業大宏建設有限責任公司多層洋房、合院式聯排、雙拼別墅、高層 110萬高層：34#估價6000；49#5615-59

98、75；別墅：1.7-1.8萬；電梯洋房：6700；幸福里開封執大象置業有限公司小高層、高層110萬公寓5000元/，住宅4980元/新龍御都國際新龍集團高層80萬5210-5620元/鄭開橄欖城開封中聯創房地產開發有限公司多層，小高層，高層160萬方高層5500-5600元/，洋房7200-7800元/（中間層）,1.1萬/（一層）安聯優悅城開封安聯置業有限公司多層、小高層11萬高層4500，洋房正在排號新龍.御景城臥龍置業有限公司多層，高層23.6萬5200元/東匯名城開封國際城一號實業開發有限公司疊墅、洋房、小高層，高層260萬-2、競品社區景觀布局對比多數品質項目，充分利用外界水景或其他

99、資源進行社區規劃，部分項目將外界景觀順勢引入社區內部，形成高效利用，并根據景觀對產品進行圍合布局，增加樓王數量，提升整體品質在在售售鄭開橄欖城鉑金瀚宮鼎立.國際城東匯名城新龍御都國際3、項目規劃諸多品質項目均有主題性，在建筑風格已經做出差異化，但園林景觀出現均一化（景觀打造難度大）本案有突破空間 結論：從現有項目核心價值營造及規劃層面看，主題性的規劃設計已經成為各項目最為核心的價值點，園林配套各社區層次不齊，本項目具備一定的發展空間。項目名稱建筑風格建筑規劃景觀規劃暉達.溫莎尚郡英倫兵營式多中心組團景觀萬麗.鉑金瀚宮地中海兵營式軸線式水系景觀鼎立.國際城歐式風格兵營式分散式景觀鄭開森林半島洋房

100、北美風格、高層Art-deco兵營式多中心分散式景觀幸福里歐式風格圍合式中心景觀新龍御都國際新古典主義組團景觀中心景觀鄭開橄欖城洋房西班牙、高層Art-deco兵營式花園式水景安聯優悅城新古典兵營式零星景觀新龍.御景城現代兵營式組團景觀東匯名城“新宋風”+現代經典兵營式組團景觀60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上暉達.溫莎尚郡萬麗.鉑金瀚宮鼎立.國際城鄭開森林半島幸福里新龍御都國際鄭開橄欖城安聯優悅城新龍.御景城東匯名城4、戶型面積市場上戶型面積分布較廣，單項目供應戶型面積分布豐富5、房型面積三房以120-14

101、0為集中供應區間，二房、四房供應區間比較分散；但從面積上看，產品仍以追求舒適度的為主結論：周邊項目產品供應環節存在市場空白點。建議前期根據入市節點，適當縮小面積，增加產品性價比。核心原則：（同等功能優面積同等功能優面積）項目名稱平層躍層復式凸窗八角窗轉角窗飄窗入戶花園露臺陽臺空中花園挑高陽臺其他暉達.溫莎尚郡萬麗.鉑金瀚宮鼎立.國際城鄭開森林半島幸福里新龍御都國際鄭開橄欖城 安聯優悅城新龍.御景城東匯名城6、產品細節從設計角度來看，競品項目當前項目戶型創新力度較高，擁有入戶花園、露臺、空中花園等品質元素的設計，客戶對房屋“舒適度”與“功能性”要求逐步提高結論：產品細節打造中創新力度較高，擁有較高的品質元素。建議本項目在“功能性”下功夫，核心原則：（同等面積優功能）結論1、市場產品面積區間集中，多在110130平米之間；2、整體市場產品創新能力不足；3、項目排布整體兵營式排布；4、洋房產品與高層產品較為集中；5、市場價格多集中在50007000之間范圍，團購價格多集中在30004000之間，市場均價被團購市場整體拉低；6、建筑風格多樣化，幾乎涵蓋了市場所有主流風格，徽派風格占比多于其他城市；7、市場趨于成熟，營銷手段多樣化；8、2012年、2013年房產市場平穩發展，2013年市場放量較前期有所下滑，市場缺乏興奮點。預祝開發成功預祝開發成功