1、本報告內容及相關服務的知識產權歸易居克而瑞所有武漢房地產武漢房地產年度市場形勢分析年度市場形勢分析易居企業（中國）集團有限公司克而瑞武漢區域CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有01020304目 錄CONTENTS2020武漢房地產年度市場形勢分析政策分析及預判年度宏觀政策回顧2021年及未來調控基調分析武漢政策盤點及典型政策解讀政策走向預判年度市場表現及分析武漢土地市場武漢商品住宅年度表現及結構分析武漢新開盤市場表現年度商辦市場分析商業年度表現及結構分析辦公年度表現及結構分析公寓年度表現及結構分析市場趨勢及預測房地產市場政策思路

2、及走向市場供應及需求量預測武漢樓市發展預判l 年度宏觀經濟政策回顧l 2021年及未來調控基調分析l 武漢政策盤點及典型政策解讀l 政策走向預判政策分析及預判01CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有圖：2020年全年房地產調控脈絡第一階段（1-3月）疫情松綁第二階段（4-6月）局部收緊第三階段（7月以來）全面收緊l1月-2月上旬，供給端放松（嘉興、杭州、武漢、西安、無錫、上海、合肥、南昌、天津、濟南）延繳土地出讓金、降低土拍保證金比例、降低預售門檻、稅費減免或延繳l2月下旬-3月，需求端放松（駐馬店、南寧、欽州、撫州）降公積金首付

3、比例、契稅補貼等l4.9 深圳南山區強調房住不炒l4.14 青島取消限售放松l4.23上海禁止資金違規流向房地產l6.5 南京限房價競地價l7.24中央主持召開10個城市房地產工作座談會l7.15深圳限購升級l南京、上海、深圳、杭州、沈陽、成都、寧波等先后升級調控l8.15 交易所和銀行間地產債“借新還舊85折”l9.12 要求12家試點房企每月15日前提交監測表l10.14央行 下一步穩步擴大房企融資新規適用范圍l8.26 央行、住建部召集部分開發商就“三條紅線”在京面談放松收緊收緊信息來源：地方住建局等，克而瑞研究中心上半年疫情下多地出臺房地產扶持政策上半年調控升級促市場理性回歸宏觀政策“

4、兩個基調，三個階段”先松后緊：年初為緩解疫情沖擊，密集松綁調控。4月起，以深圳為代表的部分一二線城市出現市場過熱跡象，調控局部收緊。7月市場繼續快速復蘇，房地產調控全面升級。8月起“三條紅線”融資政策全面收緊年度宏觀經濟政策回顧CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有全國共計約19城政策加碼：主要聚焦于限售、限貸、限購、稅收調節、剛需支持及對離婚人士購房的政策規定，更加注重精準調控；離異購房收緊、稅收調節是新動態，多地將增值稅免征年限由兩年調整至五年，以此定向打擊投資、投機性需求日期城市離異人士購房套數認定12月10日寧波離異單身未滿

5、2年8月30日無錫2年內按離異前認定7月23日南京2年內按離異前認定7月30日深圳3年內按離異前認定日期城市增值稅免征年限7月15日深圳2年5年8月30日無錫2年5年9月6日沈陽2年5年9月14日成都2年5年信息來源：各城市政府官方網站，克而瑞研究中心新動態二：離異購房套數認定，填堵假離婚購房漏洞新動態一：增值稅免征年限調整，打擊投機購房年度宏觀經濟政策回顧表：19城調控升級CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有圖：2020年年末中央對房地產政策的表態時間部門文件內容2020-11-3中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規

6、劃和2035年遠景目標的建議堅持房住不炒、租購并舉、因城施策、促進市場健康發展2020-11-26央行第三季度中國貨幣政策執行報告牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩定、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性，實施好房地產金融審慎管理制度2020-12-3住建部韓正主持召開座談會要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展2020-12-11中共中央四季度中央政治局會議促進房地產市場平穩健康發展2020-12-18

7、中共中央中央經濟工作會議要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展2021-1-1央行關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知建立房地產貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措，有助益提高金融體系韌性和穩健性，有助于銀行業金融機構優化信貸結構，有助于房地產市場的平穩健康發展，有助于推動金融、房地產同實體經濟均衡發展表：2020年末中央對房地產政策的表態展望2021年，政策仍以“穩”為主、“房住不炒”“因城施策”仍是主基調：11月以來央行和住建部強調“實施房地產金融審慎管理制度”、“時刻繃緊房地產市

8、場調控這根弦”，意味著房地產融資管控、需求端一城一策調控或將在2021年持續信息來源：政府官方網站，克而瑞研究中心年度宏觀經濟政策回顧CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有頂層設計未來導向預判：房地產行業調控將持續貫徹與堅持房住不炒總基調，以“滿足人民對美好生活的向往”為長期發展目標，抓緊構建房地產長效機制，房地產角色將從經濟助推器向穩定器、鏈接器轉變政策導向調控目標角色轉變房住不炒長效機制穩地價、穩房價、穩預期因城施策穩短期目標保持房價穩定，防止大起大落保中期目標有效增加保障性住房供給好長期目標滿足人民對美好生活的向往助推器穩定器

9、/鏈接器從過去主經濟增長全面抬高房地產，到追求經濟穩定與韌性，全面壓制房地產穩定器：通過房地產行業與經濟發展緊密相關，其相關上下游產業占經濟體量比重較高，對我國經濟穩定性起到了決定性作用鏈接器：房地產作為實體再提，可連接人、資本、產業、投資產業、向地產子領域產業延伸發展2021年及未來調控基調分析CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有序號時間分類核心內容文件12月7日復工復產類消費需求、企業扶持-公積金方面關于做好疫情防控期間住房公積金服務保障工作的通知24月22日復工復產類商改租賃住房關于允許商業和辦公用房等存量用房改造為租賃住房

10、的通知34月28日復工復產類政策扶持-延期交房、子女辦理入學問題關于應對新冠肺炎疫情做好商品房交付有關工作的指導意見45月3日流程手續優化購房核查流程簡化武漢將全面推行購房核查“一碼通”55月6日流程手續優化存量房交易政策市住房保障房管局關于啟用存量房自行交易（非中介代理）合同網簽系統的通知65月7日流程手續優化二手房新政-自然人雙方自行買賣二手房的，可自行申報網簽二手房交易新政;從5月10日起，自然人雙方自行買賣二手房的，可自行申報網簽75月15日流程手續優化商品房買賣規范-裝修裝飾價款納入合同武漢市商品房買賣合同85月21日流程手續優化不動產登記新政-“全程網辦”關于優化不動產登記夫妻共有

11、情況審查方式的通知96月18日公積金住房貸款商轉公改革武漢個人住房商業貸款轉公積金貸款實施細則征求意見稿發布106月24日流程手續優化市場規范-商品房網簽備案工作規范市住房保障房管局關于進一步規范和加強新建商品房買賣合同網簽備案工作的通知(征求意見稿)116月24日復工復產類政策扶持-供給端（土地）政策扶持加強土地資源要素保障支持加快恢復我市經濟建設發展若干措施128月24日監管規范工地施工監管完善關于進一步加強全市建設工地文明施工管理的通知139月10日監管規范市場監管-銷售規范市住房保障房管局關于規范新建商品房合同網簽備案工作的通知149月25日公積金城市協作-公積金方面長江中游城市群住房

12、公積金管理中心合作公約1510月12日復工復產類市場監管-優化行政流程關于調整推動企業復工復產優化行政審批流程有關內容的通知1610月22日公積金市場監管武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法1710月22日監管規范市場監管市城建局關于規范新建全裝修商品住宅項目管理工作的通知1811月3日公積金住房公積金-貸款新規武漢個人住房商業貸款轉住房公積金貸款實施細則1911月12日公積金住房公積金管理靈活就業人員自愿繳存使用住房公積金管理辦法2011月19日公積金公積金信用評價管理武漢住房公積金信用評價管理辦法征求意見2111月25日監管規范市場監管市住房保障房管局關于進一步加強住房租賃行業監督管理的緊

13、急通知武漢全年以疫后經濟提振復蘇為主，行業政策環境較寬松：上半年為緩解疫情沖擊，密集出臺為企業紓困、復工復產等政策，同時土地端、限價端釋放一定政策空間；下半年發布政策多為優化行業監管、公積金等補丁政策表：2020年武漢房地產出臺政策信息來源：武漢政府官方網站武漢政策盤點及典型政策解讀CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有限購限貸限售限價限簽本市戶籍非本市戶籍首套房二套房限購2套，商業不限購限購1套，商業不限購（需提供兩年社保證明）本地居民：首付30%，外地戶籍：首付最低30%利率5.68%=Lpr(4.65%)+103基點本地居民：

14、首付最低50%（面積144m以下）；首付最低70%（面積144m以上或容積率1.0以下）利率5.93%=Lpr(4.65%)+128基點1、不接受政府指導價，不予發放預售許可證；2、實際售價不得高于申報備案價；3、【限價】全市全年整體漲幅5%；4、【裝修限價】針對裝修房出臺全國首個“裝修指導價”政策，自2020年5月25日起，實行毛坯+精裝一體化備案價。【強行一刀切，影響房企溢價】分區限購：限購區域含江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區以及武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區（不含漢南）、東湖生態旅游風景區，以及東西湖區、江夏區、黃陂區盤龍城、漢口北長江新城起步區武漢房管

15、局出臺的裝修指導價政策毛坯售價（元/）裝修售價（元/）低于1萬不高于200011.5萬不高于25001.52萬不高于300022.5萬不高于35002.53萬不高于40003萬以上不高于5000l 審批價格標準：綜合成本與去化為參照，全市年漲幅控制在一定范圍內（5%），不同項目進行差異化調節。如：項目開盤銷售3個月內去化不及50%，后續加推不允許漲價；前期低價地項目開盤價格不高于（一般低于）區域同期其他項目價格，漲幅控制在年5%以內。“四限”管控力度持續相對弱，邊際放松明顯：本年度“四限”執行力度持續相對弱，分區限購、價格有一定空間，不限售；審批參照成本及去化結合具體項目差異化定價，其精裝價格

16、按照其毛坯備案價實行分檔指導價政策信息來源：武漢政府官方網站武漢政策盤點及典型政策解讀-四限政策CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有預售要求商業按揭放款要求及預計回款周期公積金按揭放款要求及預計回款周期資金監管要求（要求詳細描述，示例如下）（1）低層（含五層）主體結構封頂，且砌筑工程完工；（2）多層（含六躍七）主體結構達到層數的三分之二；（3）小高層及以上建筑主體結構達到層數的二分之一且不得少于七層，主體結構中地下室每層可抵地上一層；2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建筑形象

17、進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。（2020年9月25日發布通知執行期限至2021年3月31日）1-3個月，放款比例100%3-6個月，放款比例100%按照武漢市新建商品房預售資金監管實施細則：1、開發企業申請商品房預售許可證前，應當選擇與監管機構簽訂合作協議的商業銀行（以下簡稱合作銀行），按照一項商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則開立監管賬戶。一個監管賬戶內包含多幢的，應全部按工程形象進度最慢的幢所對應重點監管資金標準執行；2、對形象進度達到結構封頂并已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目，重點監管資金標準為項目總預售款的15%；對項

18、目形象進度達到主體結構1/2并已支付相應施工進度款的，重點監管資金標準為項目總預售款的20%；未達到上述條件的，重點監管資金標準為項目總預售款的25%；3、凡上年度在我市開發施工面積在30萬平方米、銷售額在15億元以上，且無不良信用記錄的開發企業（包含其控股公司）；按照武漢市建筑產業現代化要求建設的商品住宅項目；按照裝配式建造方式開發建設的商品房項目，重點監管資金標準均為項目總預售款的15%。4、開發企業及其控股企業連續2個年度內未受到房地產市場監管部門行政處罰，且未發生監管賬戶司法凍結、司法扣劃、稅收保全措施或強制執行措施的，可憑銀行出具的保函等額替換重點監管資金。5、2020年10月1日之

19、前，在重點監管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點，累計撥付額度不超過重點監管資金標準的55%；項目取得建設工程竣工驗收備案表且已按照規定足額繳存住宅專項維修資金的，可申請額度為重點監管資金標準的100%（2020年9月25日發布通知執行期限至2021年3月31日）土地端、住宅端疫后從寬：土地端允許聯合體拿地，同時對相關證件手續存在一定容缺辦理空間；住宅端疫后為支持房地產復工復產，進一步提高預售監管資金使用率，降低開發企業財務成本，降低預售條件標準，比較契合當前房企快周轉模式l 證件辦理規則釋放空間：在未付土地款情況下，不能辦理相關證件；已繳納50%及以上土地出讓價款，可先與政府協

20、商簽訂土地出讓合同，憑土地出讓合同（非土地使用權證）推進報規手續或憑借土地出讓價款票據并出具承諾書后經自然資源和規劃部分、住建部門批準，容缺辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。l 土地競買方要求放寬：中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，除因拖欠土地成交價款等行為被納入土地市場失信行為記錄檔案或國家法律法規另有規定外，均可申請參加競買（摘錄自土地掛牌文件）。信息來源：武漢政府官方網站武漢政策盤點及典型政策解讀-土拍及住宅紓困政策CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有以100戶型，15000元/單價，2500元/精裝為

21、例估算：購房首付：52.5萬月供：8405元購房首付：57.5萬房款首付45萬裝修首付12.5萬購房總款175萬房款月供7204元裝修月供1615元合計月供8819元首付省5萬月供省415元購房首付：107萬月供：17152元購房首付：117萬房款首付92.4萬裝修首付24.5萬購房總款357萬房款月供17751元裝修月供3165元合計月供17916元首付省9.8萬月供省764元政策前政策后政策前政策后精裝進合同，降低置業門檻，刺激成交，穩定需求：5月25日武漢市商品房買賣合同開始實施，首次精裝修計入購房合同，直接利好購房者，降低置業成本，一定程度上刺激購房需求釋放，政府以合同約束精裝，也將會

22、大大促進裝修品質提升新版武漢市商品房買賣合同1、明確全裝修商品房按購房合同總價款辦理貸款2020版示范文本明確全裝修商品房為一體化產品，其房屋總價款包括毛坯價款和裝飾裝修價款，買受人選擇貸款購房的，按合同約定支付首付款后，剩余款項（含裝飾裝修價款）可申請辦理個人住房商業貸款或公積金貸款。2、進一步規范全裝修商品房裝飾裝修交付標準一是強化交付標準；二是明確出賣人擅自加裝部分的歸屬問題；三是細化對裝飾裝修標準的約定。精裝修納入購房合同政策影響推演信息來源：武漢政府官方網站；數據說明：房貸擬定為30年期等額本金商業貸款，利率為4.9%；裝修貸擬定為工商銀行裝修貸政策，8年期等額本金年利率3以140戶

23、型，22000元/單價，3500元/精裝為例估算：武漢政策盤點及典型政策解讀-精裝進備案政策CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有2017年“競配建+競方案”2016年10月首推“熔斷機制”11月引入限價機制12月引入“一次報價”2020年取消“熔斷價”限制，不再設置土地最高價土地款支付時間延長保證金比例為不得低于土地出讓金起始價的60%，多數地塊與底價持平2020年5月起，九成以上土地成交后僅支付50%價款，余款分3個月至1年內繳清土地保證金降低自土地成交之日起10日內必須繳清全部土地價款延長下調保證金比例約為底價20%-30%，

24、部分地塊與底價持平2019年首度公開采用用地出讓預申請制度土拍取消“熔斷”機制土地取消熔斷，支付款延長，土地保證金降低，有效降低拿地門檻：2019年3月起武漢施行“用地預申請”模式，以完善信息披露機制，同時，針對部分熱門土地限定最高價、設置指導價，分區進行地價調控，2020年取消“熔斷價”限制武漢政策盤點及典型政策解讀-土拍最高限價取消CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有數據來源：2020年在校大學生數量口徑來源于新華網相關報道2020批留漢置業大學生約42萬人以三口之家計約2人潛在可挖掘落戶人口約84萬x 84-168萬張圖：大

25、學生隨遷落戶政策及購房優惠信息政策二政策一落戶購房即享受政策統一口徑的3%以內優惠武漢大學生父母、配偶無條件隨遷落戶武漢放寬落戶門檻，增加購房需求基數以1-2套置業需求計潛在房票約數據說明：2020年武漢在校大學生約130萬人，據武漢報紙媒體公布2017-2019年武漢大學生留漢比例約40%；則假定40%留漢大學生中有8成置業需求，以此進行潛在需求換算130萬X40%X80%42萬人需求假設推演：武漢政策盤點及典型政策解讀-大學生及家人隨遷落戶人才落戶政策再寬，助力樓市房票增長：政策針對在校大學生并附以購房優惠釋放；據報媒公布2020年武漢在校大學生約130萬人，按照近3年大學生留漢平均約40

26、%比例折算，相當于給尚未落戶的42萬常住人口及其家庭，直接送出了“房票”CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有容積率下調主城區住宅容積率，2.0-3.0新城區住宅容積率，1.6-2.5克而瑞觀點：整體容積率降低，加之十四五整體土地供應量縮量，住宅供應量將大幅縮減，一定程度上調整目前的市場結構性風險。中心城區土地稀缺，容積率降低，高端改善產品價值將進一步升級，城市房價圈層將加速形成。強度一區強度二區強度三區強度四區水域強度五區圖：武漢市主城居住用地建設強度分區規劃圖表1：主城區居住用地的建設強度控制指標表2：新(副)城、新市鎮居住用地

27、的建設強度控制指標二環（新）三環武漢政策盤點及典型政策解讀-容積率調控新規“控容”新規，塑造城市發展新格局：新規規定武漢將降低土地出讓容積率，對比之前容積率相對偏低，對行業直接影響土地供應量將進一步縮減，中心城區土地稀缺加之容積率降低，住宅產品價值將進一步凸顯，一定程度上調節目前結構性風險CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有宏觀調控基調仍以“穩”為主，“房住不炒”“促進房地產市場平穩健康發展”仍是房地產政策的基調。11月以來央行和住建部強調“實施房地產金融審慎管理制度”、“時刻繃緊房地產市場調控這根弦”；十四五對“房住不炒”的定調

28、，都意味著房地產融資管控、需求端一城一策調控料將在2021年持續。政府保護投資環境意愿強烈，武漢政策結構性放松或將持續武漢政策出臺極為克制，保護投資環境意愿強，一城一策下，政策環境寬松，四限管控力度相對不強，疫后政策進一步松綁，政策環境友好；限價結構性放松，整體維持全年價格漲幅5%以內。2020年政策環境總結及未來走向預判l 武漢土地市場l 武漢商品住宅年度表現及結構分析l 武漢新開盤市場表現年度市場表現及分析02CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有武漢土地市場-成交量價走勢武漢以涉宅土地出讓為主，土地財政依賴度較高，年初疫情及洪

29、水加劇財政壓力，政府出地意愿積極，2020年土拍市場停滯一個月，但全年土地成交量不減反增，成交量及成交金額均創近五年新高備注：數據來源CRIC系統，2015年至2020年武漢市涉宅用地（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）222722383142287130973089180118152776248227782816685104015481284171818025779101419117516181733020040060080010001200140016001800200005001000150020002500300035002015201620172018201

30、920202015-2020年武漢市土地成交量及總金額經營性用地成交建面（萬m）涉宅用地成交建面（萬m）經營性用地成交總價（億元）涉宅用地成交總價（億元）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有2020年因新冠疫情及防汛等防控的大手筆支出，政府財政壓力增大，供地意愿積極，中央政策扶持，利好城市發展，房企對武漢投資信心依舊，全年土地供求與去年基本持平，價格穩步上漲武漢土地市場-成交量價走勢數據來源：CRIC數據庫，2015年至2020年武漢市涉宅土地（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）2862234127553

31、048311431791801181527762482277828163202501651134736582561540100020003000400050006000700005001000150020002500300035002015201620172018201920202015-2020年涉宅土地成交走勢供應建面（萬）成交建面（萬）樓板均價（元/）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有全年土地供應節奏延遲，但總量不減，為刺激疫后市場，上半年供應多優質地塊，平均樓面價明顯高于下半年；為保證土地財政，下半年開始各區土地供應大幅

32、放量，全年成交總量與去年基本持平武漢土地市場-月度供求數據來源：CRIC數據庫，2019年至2020年武漢市涉宅土地（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）46247194688969353602543865814788759466015546470361336133441365016992961148154400422327739336756201000200030004000500060007000800090001000001002003004005006007008009002019.012019.022019.032019.042019.052019.06201

33、9.072019.082019.092019.102019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122019-2020年涉宅土地成交走勢供應建面（萬）成交建面（萬）樓板均價（元/）2019H1供應1352萬方（43%）成交1514萬方（54%）2019H2供應1762萬方（57%）成交1264萬方（46%）2020H1供應1153萬方（36%）成交910萬方（32%）2020H2供應2025萬方（64%）成交1906萬方（68%）CRIC Consu

34、lting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有土地成交持續外擴趨勢，全年成交結構重回三七格局，三環外成交占比達70%，其中一半成交量為外環以外區域，部分遠郊板塊供求壓力將進一步加劇；中心城區明顯呈現量少價高特征，二環內優質地塊競爭激烈，溢價率較去年上漲10個百分點武漢土地市場-環線成交結構數據來源：CRIC數據庫，2011年至2020年武漢市涉宅土地（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）年度二環內二三環間三四環間四外環間外環以外2019成交建面452572894268592成交均價98286512599038522749溢價率3%7%2

35、5%11%10%2020成交建面292521995203804成交均價150218601583230882522溢價率13%4%12%12%10%2019-2020年涉宅用地分環線成交對比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011201220132014201520162017201820192020歷年涉宅地塊成交占比（建面）二環內二三環間三四環間四外環間外環以外CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有2020年涉宅土地成交量分布圖無土地成交20萬方以內20-50萬方50-100萬方100-150萬方

36、150-200萬方200萬方以上減少200萬方以上成交減少100-200萬方成交減少100萬方以內成交基本持平增加100萬方以內成交增加100-200萬方成交增加200萬方以上成交2019-2020年涉宅土地成交量對比圖板塊20192020差距盤龍城37 430 394 四新51 197 145 雙柳42 167 125 沌口中心47 163 116 漢江灣0 105 105 南岸嘴8 100 92 金口0 78 78 陽邏港126 196 70 前川34 88 54 金融街0 45 45 倉埠0 41 41 常福0 36 36 長江新城63 91 27 二七0 25 25 龍陽大道0 22

37、22 會展商務區12 31 19 花山60 78 18 紙坊6 23 16 五里界0 14 14 漢口北26 38 12 光谷中心城52 63 11 漢正街0 8 8 二七濱江14 22 7 卓刀泉1 0-1 花橋1 0-1 華中金融城2 2-1 丁字橋31 30-1 橫店20 19-2 常青路3 0-3 藏龍島3 0-3 墨水湖3 0-3 板塊20192020差距邾城33 30-3 中法新城39 36-3 后官湖21 17-4 黃家湖48 43-5 蔡甸城關146 141-6 省府11 0-11 金銀湖20 8-12 沙湖39 25-13 南湖14 0-14 武金堤29 15-15 漢口濱江

38、15 0-15 青山濱江97 78-19 湯遜湖南22 0-22 薛峰23 0-23 走馬嶺26 0-26 流芳34 6-27 柏泉30 0-30 紗帽110 79-31 楊春湖47 10-36 后湖47 0-47 宗關48 0-48 軍山116 61-55 大關山69 13-57 白沙洲64 0-64 未來城66 0-66 武昌濱江112 21-91 琴臺文化區127 0-127 長豐158 18-140 大橋新區172 5-166 吳家山354 99-255 與2019年土地出讓整體向外擴張有所區別，2020年土地出讓更集中在東部、南部等產業核心區及漢口中心區域，市場下行期，為穩預期，保投

39、資，土地出讓更傾向于核心區及產業發展持續向好區域武漢土地市場-板塊成交結構單位：萬方數據來源：CRIC系統，2019年至2020年武漢市涉宅用地（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有-2000以上-2000-1000-10000無對比土地或樓面地價變化百元內01000100020002000以上2019-2020年涉宅土地成交樓面價變化圖長江兩岸核心區、產業核心區抗跌能力更強，市場下行期表現依然較好，房企預期持續走高，地價明顯上漲，流芳、軍山等板塊市場下行明顯，導致地價下

40、跌武漢土地市場-板塊成交結構板塊樓面價降幅(元/）原因分析漢口北-3518產業勾地武金堤-1510勾地+還建地塊紙坊-1377地塊位置原因流芳-1208地王入市受阻，影響預期沙湖-7972020年成交土地商住占比增大軍山-795中法新城-454產業勾地青山濱江-302地塊位置原因板塊樓面價漲幅(元/）二七濱江19996華中金融城11338金銀湖8268大關山7273楊春湖4311武昌濱江3899南岸嘴2987沌口中心2447丁字橋1663光谷中心城1661黃家湖1386蔡甸城關1366吳家山1176四新933紗帽785花山773大橋新區751后官湖631盤龍城352數據來源：CRIC數據庫，2

41、020年武漢市涉宅土地成交（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有核心城區優質地塊增多，刺激企業拿地積極性，漢口濱江拍出全市地王，樓面地價首次突破3萬元/，光谷中心城預期持續走高，花山受其帶動明顯，雙雙屢次刷新地王武漢土地市場-地王2020年新增地王一覽表板塊宗地號土地屬性商住比成交樓板價溢價率項目/地塊名稱拿地時地樓比蔡甸城關P（2020）037號住宅/605673%藍光雍錦香榭0.58倉埠P（2020）063號綜合0.08：0.9230000%金科桃湖美鎮地塊0.32大

42、關山P（2020）133號綜合0.3：0.7147290%中建三局華科大地塊0.51大橋新區P（2020）144號住宅/666711%武漢名維安置業豹山村地塊0.42丁字橋P（2020）010號綜合0.21：0.79104390%龍湖天璽0.32沌口中心P（2020）017號住宅/787829%德信陽光城麗景公園0.40二七P（2020）020號綜合0.14：0.86118000%江岸國資委二七路地塊-二七濱江P（2020）122號住宅/3055853%華潤二七濱江地塊0.59光谷中心城P（2020）048號住宅/1351593%南山光谷中心城地塊0.70光谷中心城P（2020）073號住宅/

43、14370105%德商彰泰佳兆業翡麗天璽0.75光谷中心城P（2020）136號住宅/1577887%電建&上海興瀧&德商神墩一路地塊0.78漢江灣P（2020）022號綜合0.13：0.87156331%中鐵建招商國著上宸0.51漢口北P（2020）055號住宅/756995%武漢長安鑫盛投資地塊0.60漢正街P（2020）052號綜合0.68：0.32159540%金地利濟北路地塊0.35花山P（2020）135號住宅/1225144%中交花山地塊10.65花山P（2020）140號住宅/1055526%中交花山地塊20.86花山P（2020）162號住宅/1255926%中鐵花山地塊1.

44、03花山P（2020）163號住宅/1263427%聯投花山地塊1.03黃家湖P（2020）128號住宅/60560%大華黃家湖地塊0.39金融街P（2020）150號綜合0.23:0.772100218%華發航空路地塊1.10金銀湖P（2019）214號住宅/1068653%中交泓園0.76流芳P（2020）124號住宅/960812%正榮流芳地塊0.55龍陽大道P（2020）059號住宅/1300687%禹洲龍陽大道地塊0.68南岸嘴P（2020）013號綜合0.37：0.631453410%中海南岸嘴地塊0.50南岸嘴P（2020）014號綜合0.25：0.76143258%中海南岸嘴地

45、塊0.49盤龍城P（2020）105號住宅/629229%九翼置業盤龍城地塊0.48武昌濱江P（2019）212號綜合0.45：0.55139630%龍湖武昌濱江地塊0.40長豐P（2020）175號綜合0.11：0.8990008%萬科華生公園大道0.53數據來源：CRIC數據庫，2020年武漢市涉宅土地成交（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）；若土地編號連續且競得人為同一家房企，則只計數1次，拿地時地樓比=拿地樓面價/板塊內項目最高售價CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有流拍&撤牌土地編號板塊用途總建

46、面（萬m）起始樓面地價（元/m）商住比交易方式流拍/撤牌原因流拍P（2019）153號漢江灣住宅、商服、交通運輸、公園與綠地60.013101 0.45：0.55現場掛牌商服體量占比達45%撤牌P（2019）188號軍山住宅、商服32.02886 0.37：0.63現場掛牌商服體量占比達37%，引入大型涉農流通產業公司P（2019）201號雙柳住宅29.71650/網上掛牌協商未達成一致，后以P（2020）121號號被江夏城投底價競得P（2020）054號漢口北住宅、商服、公園與綠地15.85000 0.17：0.83網上掛牌住宅部分回購，商業計容建面占比30%至70%P（2020）114號漢

47、口濱江住宅、公園與綠地4.919800/現場掛牌起拍價格偏高P（2020）119號武昌古城住宅、商服、教育、公用設施、公園與綠地根據掛牌文件要求執行/現場掛牌/P（2020）129號光谷中心城住宅、商服22.24049 0.7：0.3現場掛牌自持商業建面4.7萬平方米，引進虛擬現實（VR）特效制作公司總部+配建藝術秀場P（2020）137號陽邏港住宅、商服、餐飲、旅館、娛樂17.53096/網上掛牌市場趨冷，參拍要求較高P（2020）153號丁字橋住宅、商服、綠地8.429501 0.5:0.5現場掛牌商服體量占比達50%P（2020）168號大橋新區住宅30.46254/現場掛牌與169號商

48、服地塊搭配供應，兩宗用地合并計算，商服占比超過60%，商服體量過大P（2020）172號會展商務區住宅、商服、科教、公用設施、公共建筑、公園和綠地62.48891 0.62：0.38網上掛牌由于公共設施協商未達成一致，地塊撤牌P（2020）173號琴臺文化區住宅、防護綠地4.669506/網上掛牌拆改難度較大，相較板塊內前期地塊起拍價較高，競爭優勢不強流拍/撤牌地塊多因商辦占比過大、參拍條件過高，商業運營對于企業要求較高、商辦物業資金回籠較慢，商服占比過高、自持年限長一定程度增加了拿地成本，產業導入要求高也增加拿地門檻武漢土地市場-流拍及撤牌數據來源：CRIC數據庫，2020年武漢市涉宅土地信

49、息，（數據不含2020年177-180號地塊，其成交信息暫未公布）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有l 土地供應節奏延遲，成交總量不減反增；優質地塊釋放加之土拍政策刺激，土地市場火熱，地王頻出受疫情影響，大量土地供應集中于下半年，成交量超過2800萬方，反超2019年土地“熔斷”機制取消、核心區域優質地塊地塊釋放、光谷東放開土地市場自由競爭，熱門板塊地王頻出，地價持續上行l 連續大量供地，或將出現土地庫存過大的結構性矛盾l 隨著城市更新的深入、產業區的擴張、城市建設的發展需要，土地參拍要求將逐漸變高近四年的2500萬方的土地成交

50、量，造成目前市場潛在供應量較大，存在較高的市場庫存風險，持續大量的土地供應，將進一步加劇市場供求關系惡化，不利于城市市場平穩健康運行未來土地供應中心城區以城市更新為主，量少價高、商辦占比較大，城市外圍土地出讓依然圍繞產業核心區域，商業運營能力或產業整合能力較強的企業或將贏得更多拿地機會土地市場火熱，全城地王刷新，熱門板塊地王頻出商業運營和產業整合能力或將成為拿地核心競爭力2020年土地市場小結CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有武漢商品住宅市場總體成績20192019年年20202020年年同比同比供應量供應量 （萬平方米）（萬平

51、方米）25102157-14.1%成交量成交量（萬平方米）（萬平方米）20861558-25.3%庫存量庫存量（萬平方米）（萬平方米）1247184948.3%去化周期去化周期（月）（月）7.210.850.0%價格價格（含裝修，元（含裝修，元/平）平）15062156183.7%全年武漢市場供應量2157萬方，同比降幅14%；成交量降至1558萬方，庫存持續上升至1849萬方，同比上漲48%，去化周期超10個月；成交均價已突破1.56萬元/平，漲幅3.7%備注：數據口徑為商品住宅；2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)C

52、RIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有武漢商品住宅市場年度供求量價表現備注：數據口徑為商品住宅；2012-2016年為備案數據，2017年-2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)量縮價漲，供求比創新高：2020年因疫情影響，武漢供求均縮量，其中供應縮減14%成交縮減25%，供求比高達1.38，創近5年新高，購房觀望情緒加重；受限價放松影響全年成交均價15618元/，同比上漲4%1.141.201.3800.20.40.60.811.21.41.6050010001

53、5002000250030003500201220132014201520162017201820192020武漢市商品住宅年度供求走勢供應面積（萬）成交面積（萬）供求比136801463115062156180200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030003500201220132014201520162017201820192020武漢市商品住宅年度量價走勢成交面積（萬）均價（元/）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有00.511.522.50

54、501001502002503003504004505002018.012018.022018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.12018.112018.122019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.12019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.12020.112020.12近三年武漢市商品住宅月度量價走勢供應面積（萬

55、）成交面積（萬）供求比（%）二季度一季度三季度277萬方623萬方787萬方二季度一季度三季度98萬方464萬方 813萬方同比-25%同比-65%2510萬方2157萬方四季度822萬方781萬方同比+3%四季度同比-5%二季度一季度三季度295萬方590萬方748萬方2495萬方四季度862萬方同比6%同比-6%同比5%同比-5%武漢商品住宅市場供求節奏上半年35%下半年65%上半年36%下半年64%上半年26%下半年74%前輕后重，節奏后置：因疫情影響，一季度供應大幅收縮，政府降低預售條件后，供應迅速放量，三季度供應基本回歸至同期水平，但受疫情影響加劇市場下行，存量快速回升，四季度供應量

56、有所放緩；全年供應集中于下半年軍運會疫情期備注：數據口徑為商品住宅；2012-2016年為備案數據，2017年-2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有武漢商品住宅市場成交結構外擴趨勢減弱，主城區核心區量價齊升：三七格局回調，2020年一環內及一二環間占比均呈現增長，三環內成交累計占比38.2%，同比上漲1%；成交均價方面，除外環以外小幅滑落外其他均上漲，其中一環內同比上漲高達16%+16%+2%+1%+1%-1%0%10%2

57、0%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020武漢市商品住宅分環線成交占比（%）一環內一二環間二三環間三外環間外環以外外擴外擴內收內收0500010000150002000025000300003500040000201520162017201820192020全市商品住宅分環線成交價格走勢（元/）一環內一二環間二三環間三外環間外環以外備注：數據口徑為商品住宅；2012-2016年為備案數據，2017年-2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulti

58、ng Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有剛需升級，改善擴容：110-140產品線成交占比達50%，其中120及以下三房占比全市總成交60%，剛需托底特征明顯武漢商品住宅市場成交結構0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020全市商品住宅分產品線年度成交結構（%）90以下90-110110-140140-180180以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020全市商品住宅分房型年度成交結構（%）一房二房80以下二房80以

59、上三房100以下三房100-120三房120-140三房140以上四房及以上備注：數據口徑為商品住宅；2012-2016年為備案數據，2017年-2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有萬元及百萬元以下產品縮減，單價1萬5-2萬及總價100-300萬為市場成交主力：2020年整體市場1萬以下及100萬以下產品成交呈縮減趨勢；主力單價段為1萬5-2萬，成交占比達59%；主力總價段為100-300萬產品，成交占比達72%武漢商品住

60、宅市場成交結構0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020分單價段全市商品住宅成交套數占比（%）1W以下1W-1.5W1.5W-2W2W-2.5W2.5W-3W3W以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201520162017201820192020分總價段全市商品住宅成交套數占比（%）100W以下100W-150W150W-200W200W-300W300W-400W400W-500W500W-600W600W-700W700W以上備注：數據口徑為商品住宅；2012-2016年為備案數據，2

61、017年-2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有武漢商品住宅市場成交價格-3000-2000-2000-1000-1000-500-500以內無數據1000以內10002000200050005000以上2020年板塊成交價格變化（環比2019年）板塊2020年成交價格 2019年成交價格價格變化漢口濱江4990935518+14391菱角湖3071622964+7753華中金融城3971534504+5211武金堤1916

62、615162+4004花山1518412365+2820徐東2324920572+2677四新1669414099+2595花橋2604323648+2395大關山2395621769+2188未來城1408411992+2092金融街3772135880+1841白沙洲1663914898+1741后湖1941817901+1518漢口北1129810000+1298會展商務區1922017962+1259卓刀泉2752226277+1244王家灣1749116254+1238光谷中心城1817317091+1082墨水湖1793116868+1063琴臺文化區2258421532+1052

63、常青路2084519935+910中法新城106269887+739龍陽大道1611815424+694蔡甸城關96389003+634長江新城1106910445+624前川94238865+557汪集66996246+453陽邏港84398063+376沙湖3759237228+364黃家湖1358413296+288雙柳66126334+278紙坊1299112732+259邾城71106902+208青山濱江2119721000+197楊春湖1939819298+101盤龍城1155111549+2板塊2020年成交價格 2019年成交價格價格變化軍山85998717-118北湖化工1

64、157611706-130宗關2801728148-131古田中心1531915482-163鄭店90619239-178金口68107000-190橫店1042210640-218二七濱江4032740556-229薛峰1220812438-231金銀湖1369613928-232長豐1681417063-249金銀潭1479715106-309倉埠76668037-371湯遜湖南1318813564-376南岸嘴2170622086-380紗帽79658355-390大橋新區1401214442-430藏龍島1386214376-514五里界93809936-556丁字橋275252816

65、4-638流芳1757918236-657吳家山1341914275-856走馬嶺922110156-936常福78938968-1075沌口中心1561916817-1198南湖1938620768-1382漢江灣1764219255-1613武昌濱江3150733141-1635后官湖68488619-1771東湖風景2789629731-1835CBD2875230711-1959楊園2574728379-2632漲跌參半，洼地填補，相鄰板塊價差縮減：34板塊均價上漲，34板塊均價下跌，城市中心區高端改善及產業核心的光谷區域漲幅最為明顯，維持市場預期、產業發展向好，價格上漲有支撐，二三環

66、間的剛需置業洼地價格被填平，將逐步向改善升級備注：數據口徑為商品住宅；2019年新增供應成交數據（克而瑞監測數據），2020年為網簽數據剔除老舊項目(截止到2020年12月28日)CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有存量少去化周期長典型板塊：未來城、紗帽、漢口濱江、二七濱江、花橋、薛峰、華中金融城存量大去化周期長典型板塊：陽邏港、吳家山存量少去化周期短典型板塊：光谷中心城、漢口二三環存量大去化周期短典型板塊：琴臺文化區、大橋新區典型剛需板塊庫存積壓，去存壓力較大：截止2020年末，全市商品住宅狹義庫存上漲至1849萬方。主城核心高

67、端住宅板塊及遠郊崛起新區板塊庫存量遞增，去存周期維持在12個月以上商品住宅市場狹義存量及去化周期蔡甸大沌口大關山大青山東西湖光谷中心城漢口二三環漢口中心漢南漢陽二三環漢陽中心花山黃陂臨空流芳南部新城南湖牛山湖盤龍城湯遜湖未來城武昌南武昌中心新洲陽邏新城長江新城0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.00全市分組團狹義存量四象限圖分布備注：數據口徑為CRIC監測數據，去化周期取近六個月成交計算值CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知

68、識產權歸克而瑞-武漢機構所有疫情加重購房觀望情緒，年度去化加速下滑，月度僅維持4成水平：自2018年四季度市場遇冷開始下行，2020年初又遇疫情，全年去化降至4成；除6月因政策托底及漲價項目帶動效應開盤去化率略微抬升外，其他月份去化難升，均在4成上下波動商品住宅市場開盤表現0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0200004000060000800001000001200001400001600001800002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年歷年全市普通住宅重點監測項目年度開盤走勢供應套數成交套數去化率0%1

69、0%20%30%40%50%60%70%80%90%050001000015000200002500030000350002019.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.12019.112019.122020.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.12020.112020.122019-2020年全市新開盤去化表現供應套數成交套數去化率（%）疫情封城樓市歸零重啟供應放量供應放量供應放量供應放量備注：CRIC武漢市重點監測

70、項目，統計時間2019年1月-2020年12月27日（統計不含公寓、商業合院、商墅），2020年單盤平均推量剔除2、3月CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有小步快跑，平推倍增：由于疫情影響蓄客不足、上訪量少，復工后首月超六成項目平推入市，經過二季度緩沖，下半年平推項目占比下降，整體占比同比倍增，單盤平均推盤量為183套/次，推盤頻次明顯上升，“小步快跑”力求快速走量商品住宅市場推盤結構20202020年單盤平均推量：年單盤平均推量：183183套套20192019年單盤平均推量：年單盤平均推量：208208套套0%10%20%30

71、%40%50%60%70%80%90%100%19.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.122019-2020年全市新開盤及平推頻次占比變化平推頻次開盤頻次2019年平推占比23%2020年平推占比49%05010015020025030035019.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.04

72、20.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.122019-2020年全市單盤推售量及開盤頻次變化單盤推售套數推盤頻次備注：CRIC武漢市重點監測項目，統計時間2019年1月-2020年12月27日（統計不含公寓、商業合院、商墅），2020年單盤平均推量剔除2、3月CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有疫情沖擊下剛需市場置業客群不足，遠郊市場大幅下行：疫情后復工復產全面推進，大量務工人群流失導致遠郊剛需置業需求明顯收縮。相較剛需置業而言，改善置業客群收入相對穩定，疫情催化下置業需求得到一定程度衍生201

73、9-2020全市監測項目開盤對比-環線2020年全市重點監測項目開盤對比商品住宅市場開盤表現0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010000200003000040000500006000070000一環以內一二環間二三環間三四環間四外環間外環以外一環以內一二環間二三環間三四環間四外環間外環以外20192020推出套數(套）認購套數（套）去化率2020201947%42%41%33%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%01000020000300004000050000600007000020H120H220H120H2主城區遠城區推出套

74、數（套）認購套數（套)去化率43%36%備注：CRIC武漢市重點監測項目，統計時間2019年1月-2020年12月27日（統計不含公寓、商業合院、商墅）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有二手普宅熱度回升，量價企穩：今年以來，全市二手房成交逐月回升，于7月明顯回暖并恢復至去年平均水平線，全市均價小幅回調但整體趨穩；武昌及洪山區二手房均價居前列商品住宅市場二手房1W1W1W-1.5W1W-1.5W1.5W-2W1.5W-2W2W2W武漢分區二手普宅房價分布圖武漢分區二手普宅房價分布圖89468946例例 黃陂區黃陂區11465114

75、65元元/新洲區新洲區60566056元元/江夏區江夏區1398013980元元/東西湖區東西湖區1452214522元元/蔡甸區蔡甸區98219821元元/漢南區漢南區64956495元元/洪山區洪山區2070620706元元/武昌區武昌區2340023400元元/青山區青山區1642016420元元/硚口區硚口區1775317753元元/江漢區江漢區1942219422元元/江岸區江岸區1994619946元元/漢陽區漢陽區1729117291元元/050001000015000200002500002040608010012014016019.0119.0219.0319.0419.05

76、19.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.11全市二手普通住宅月度成交量價走勢二手房成交面積（萬）二手房成交均價（元/）備注：數據來自CRIC數據庫，2020年數據截止11月CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有疫情后供應迅速放量，三季度供應回歸至同期水平，但整體需求回溫趨緩，存量快速回升。疫情影響下的城市改善置業需求釋放，城市核心區量價齊漲，遠郊剛需置業客群顯現不足，區域市場加速下行；受限價放松影響

77、全年均價呈現穩定增幅整體推盤呈現小步快跑態勢，下半年供應節奏明顯加快，平推項目占比提升，疫后客戶觀望情緒持續存在，主城區抗壓能力較強，遠城區開盤去化下降嚴重；在整體去化水平不高的現狀下，折扣優惠活動普及，分銷大興其道結構型分化更明顯：三環內需求強勁，抗風險能力強，量價齊升；熱門板塊項目競爭態勢拉開，“一榮俱榮”難再現。典型板塊個案對板塊整體價值帶動性不強反而擠壓板塊其他項目生存空間，加大板塊內兩級化趨勢2020年住宅市場小結l 商業年度表現及結構分析l 辦公年度表現及結構分析l 公寓年度表現及結構分析年度商辦市場分析03CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識

78、產權歸克而瑞-武漢機構所有截止到2020年11月，武漢銷售型商鋪供應146.9萬方，成交71萬方，整體均價呈現結構性下滑；底商全年供應占比40%，成交占比56%，為市場供求主力商辦市場-銷售型商鋪供求0200040006000800010000120001400016000180000.050.0100.0150.0200.0250.0201520162017201820192020圖：歷年全市銷售型商鋪整體供求價表現供應面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價020004000600080001000012000140001600018000200000.010.020.030.040.050.

79、060.070.0底商購物中心商墅商業街商業裙樓專業市場圖：2020年銷售型商鋪分產品市場表現供應面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價（元/）備注：2020年數據截止11月30日，統計范圍為武漢全市銷售型商鋪，供應來源于預售許可證，成交來源于備案數據CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有受宏觀經濟形勢及疫情影響，商鋪投資類產品整體需求進一步萎縮，商鋪各面積段成交均價走勢呈現下滑趨勢，其中90平以下產品價格實現度較高，各面積段產品單價環比均有所下降商辦市場-銷售型商鋪結構成交050001000015000200002500030000

80、201520162017201820192020歷年全市零售商鋪各面積段成交均價走勢20以下20-9090-240240-500500以上備注：2020年數據截止11月30日，統計范圍為武漢全市銷售型商鋪，供應來源于預售許可證，成交來源于備案數據CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有截止到2020年11月，2020年辦公供應80.7萬方，成交38萬方，供應同比呈現大幅下滑，下半年開始投資需求有所回升，辦公市場整體成交形勢逐漸向好。典型項目如武建中心富強國際、奧園濱江國際、武漢國際鋼鐵物流服務中心等辦公入市商辦市場-辦公物業供求020

81、00400060008000100001200014000160000.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0201520162017201820192020歷年全市銷售型辦公物業供求價表現供應面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價（元/）05000100001500020000250000510152025303540產業園甲級乙級2020年銷售型辦公分產品市場表現供應面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價（元/）備注：2020年數據截止11月30日，統計范圍為武漢全市銷售型辦公物業，供應來源于預售許可證，成交來源于備案數據CRIC Consulting Di

82、vision本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有截止到2020年11月，全市辦公物業成交量同環比有所回升，除40 及70-200 面積產品成交均價小幅上漲外，其他面積產品成交均價均呈有所下降，整體呈下降走勢商辦市場-辦公物業結構成交02000400060008000100001200014000160001800020000201520162017201820192020全市歷年辦公各面積段成交均價走勢40以下40-7070-140140-200200-300300-500500以上備注：2020年數據截止11月30日，成交為備案數據，范圍包含所有行政區，物業類型包括產業園、甲

83、級、乙級寫字樓CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有截止到2020年11月，全市公寓供應157.3萬方，成交67.4萬方，均低于19年全年供求量7成，受成交結構性影響，成交均價近兩年來持續下滑商辦市場-公寓供求價159.5113.9144.3152.2223.7157.336.9128.3160.9124.3107.467.4106081128412415148811440312847020004000600080001000012000140001600005010015020025020152016201720182019202

84、0歷年武漢市公寓供求價表現供應面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價（元/）備注：2020年數據截止11月30日，成交為備案數據，范圍包含所有行政區，物業類型為公寓CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有截止2020年11月，Loft成交均價12473元/，呈下滑趨勢；Soho成交均價13586元/，明顯上漲；整體均低于住宅成交均價商辦市場-公寓結構成交備注：2020年數據截止11月30日，成交為備案數據，范圍包含所有行政區，物業類型為公寓1137512180136811558813394124739595998411113139171

85、1843135868580917213680146311506215618600080001000012000140001600018000201520162017201820192020全市歷年公寓分產品量價走勢loft成交均價（元/）soho成交均價（元/）住宅成交均價（元/）CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有截止到2020年11月，武漢商用物業整體供應384.9萬方；成交176.4萬方，同環比均下降；盡管從三季度開始需求端有所回升，但整體需求增長仍較緩慢整體供應80.7萬方，成交38萬方，同比增長24%，成交量有小幅回升，

86、全年整體供應速度放緩，一定程度上緩解了庫存市場壓力。但市場整體庫存去化壓力仍然較大截止到2020年11月，公寓整體供應量157.3萬方，同比縮減30%，成交量67.4萬方，同比縮減37%，受成交結構性影響，成交均價近兩年來持續下滑受整體宏觀下行及年初疫情進一步沖擊，行業多數商業投資者持審慎態度，持續性觀望，銷售型商鋪供求比進一步擴大，價格整體呈下滑趨勢商辦市場-小結l 房地產市場政策思路及走向l 市場供應及需求量預測l 武漢樓市發展預判市場趨勢及預測04CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有宏觀調控基調仍以“穩”為主，持續貫徹“房住

87、不炒”“促進房地產市場平穩健康發展”仍是2021年房地產政策的基調。從11月以來央行和住建部強調“實施房地產金融審慎管理制度”、“時刻繃緊房地產市場調控這根弦”，意味著房地產融資管控、需求端一城一策調控或將在2021年持續；中長期來看，十四五對“房住不炒”的持續重申、對企業三道紅線的卡位、對銀行住房貸款比重的設限，都反應著國家對房地產的管控思路即“穩定預期管理”，以“滿足人民對美好生活的向往”為長期發展目標，房地產角色及行業地位將從經濟“助推器”向“穩定器”轉變。武漢樓市邊際放松目的基本達到，2021政策寬松大概率不可持續2020政府為對沖疫情損失及提振經濟修復信心，保護投資環境，緩解房企現金

88、流壓力，將政策結構性放松明顯，如限價管制放寬、拿地門檻降低、人才政策等，全年來看寬松政策下的階段性目的基本達到；且因持續的寬松與中央“三穩”大基調背離，故推斷2021年寬松的局面大概率不可持續，政策將回歸“三穩”“房住不炒”頂層設計主基調，由寬從嚴；城市“控容”新規、土地財政的渴求度、市場供求關系等多重要素，綜合決定2021土地出讓也料將“縮量”，且迫于政府將房地產與城市建設發展高度捆綁的訴求，未來限價、地價也將趨于與地塊特征高度捆綁，也就意味著房企拿地門檻將再度提高，投資拿地也將更考驗企業對城市、板塊等更小顆粒維度的洞悉與判斷。2020年政策環境總結及未來走向預判CRIC Consultin

89、g Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有從穩定市場、保障財政角度出發，結合城市擴容階段特征及規律，預計未來土地供應將結構分層，總體上量縮價漲。土地出讓將采取充分競價模式及與城市發展深度捆綁做城市服務、產業發展等，房企拿地門檻將出現明顯提升市場供應及需求量預測土地供應量縮價漲l 總量縮減：預計2021年開始縮減至2000萬方可建規模以下。l 價格上漲：容積率下調，疊加未來出讓以主城核心區小體量地塊，遠城區中心區優質地塊，遠城發展區產城融合配套地塊（滿足產業發展訴求為主）組成三層結構特征，土地價格總體呈現上漲趨勢。l 容積率下調：土地容積率下調，地塊占地面積難以大幅

90、增加情況下，總可建規模大概率下行。近四年的2500萬方的土地成交量，造成目前市場潛在供應量較大，存在較高的市場庫存風險，持續大量的土地供應，將進一步加劇市場供求關系惡化，結構性矛盾愈加凸顯。土地庫存過大結構性矛盾凸顯市場下行期，房企拿地謹慎，遠郊暫未開發區域土地價值低，風險大，影響預期，政府出地更傾向于發展成熟區或重點規劃區域，但由于前期大量的供地，同時中心城區拆改地塊釋放速度不快，余量土地明顯減少。遠城中心區大干快上，余量土地減少CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有市場供應及需求量預測供應：2300萬方成交：1500-1800萬

91、方外來人口導入量相對大，但城市當前產業能級、量級不高，輻射范圍有限，人口吸納已出現瓶頸，短期內人口增速將出現放緩基于城市人口基數及未來發展目標計算，未來依然會維持1500-1800萬方穩定需求2021年價格維穩5%幅度內結構性波動當前市場存量較大，可保證中短期內市場供應充足，供求壓力較大，整體房價無明顯上漲動力，同時結合十四五期間的“房住不炒”的調控基調，預計城市房價年度漲幅維持5%左右波動待市場存量化解，土地供應減少后，供求關系得到調節，市場將進入新的上行周期，房價將出現進一步上漲CRIC Consulting Division本報告內容及相關服務的知識產權歸克而瑞-武漢機構所有武漢樓市發展

92、預判城市由單中心向多中心格局演變，圈層格局形成城市向成多中心格局演變階段性、結構性機會開始凸顯城市需求結構出現明顯分層，改善需求出現明顯增量 城市需求分層逐漸清晰，城市核心區為頂級置業，三環內為改善需求，三環外形成外溢剛需聚集區，未來由于中心城區地緣客戶改善換房需求的釋放及土地“降容”的影響，改善需求將加速成熟，三環內成為改善需求主場全市土地“降容”，中心城區凈用地減少，城市更新機會凸顯 政策趨緊、城市容量縮量、拿地要求提高、土地“降容”的影響，未來市場競爭必然更加激烈 加強政企間深度合作、尋找城市更新機會，建設企業運營能力，將是未來在漢發展、擴張的重要途徑 跟隨產業落位及配套引導，城市多中心格局逐漸形成，城市房價圈層格局進一步拉大，核心城區成為價格錨點，外圍新城以產業核心區形成新的中心，未來將以各中心形成極化發展格局Thanks