1、北京三里屯VILLAGE案例分析報告u 基本情況u 商業定位u 商業規劃u 亮點分析u 案例總結目錄u 基本情況u 商業定位u 商業規劃u 亮點分析u 案例總結目錄 2007年8月22日，太古地產首個于中國內地落成啟用的零售項目正式命名為“三里屯 Village”，定位為首都的國際時尚中心。該項目太古投資80%；基匯資本占20%，產權40年。一、基本情況地理位置：朝陽區工體北路與三里屯路交匯處 三里屯得名由來：原意“三里質地”，距離老北京地標之一東直門三里，且100 多年前因“北京城墻外三里的屯兵處”而得名。近十幾年來，因臨近CBD和使館區，外籍人口比較集中，逐漸成為北京著名的酒吧街。一、一、

2、基本情況區位：毗臨第2使館區北京市政府對三里屯地區的未來規劃是“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”周邊分布高端綜合體項目，三里屯SOHO、世貿天階、雅秀、3.3大廈等商業項目及大量的寫字樓和高檔公寓四至及交通：東側為三里屯酒吧一條街南側為工體北路交通較為便利，臨近地鐵2、10號線區位交通區位交通三里屯village以“33”服裝大廈為界分為南北兩區，南區2008年7月開業，北區2009年10月開業。南區南區北區北區占地面積占地面積5.3萬萬m2建筑面積建筑面積總建面總建面17.2萬萬m2，北區：北區：8.23 萬萬m2；南區：南區：9.06 萬萬m2商業面積總商業面積12萬m2南區7.2萬

3、m2北區4.8萬m2建筑形式建筑形式層低密度建筑層低密度建筑單體數量單體數量棟棟棟棟精品酒店棟棟精品酒店位置位置鄰工體北路鄰工體北路臨近使館區臨近使館區開業時間開業時間2008年年7月月2009年年10月月定位定位中高檔國際流行中高檔國際流行品牌品牌國際奢侈品及高檔設計師品牌目標客群目標客群時尚運動的年輕時尚運動的年輕一族一族有一定社會地位和一定有一定社會地位和一定消費實力的人群消費實力的人群一、一、基本情況項目概況項目概況商鋪分割面積：80-10700平方米裝修狀況：公共部分精裝修限高：18米容積率：3.2層數：B1-F4層高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6

4、-5.1米；F43.6米設施：60部扶梯、垂直電梯 900個停車位N一、一、基本情況技術參數技術參數u基本情況u商業定位u商業規劃u亮點分析u案例總結目錄 三里屯village人文風尚匯 這里什么都是 這里什么都不是二、商業定位二、商業定位集文化、藝術、休閑和購物于一體的全新商業空間潮潮10u 知名酒吧街，是追求時尚生活年輕人的聚集地u 周邊商業不飽和，原有商業以零售為主，功能單一。時尚體驗的購物中心是市場空白點。u 周邊五星級酒店、涉外高檔公寓、高檔寫字樓林立，臨近使館區、CBD，國際化氛圍濃厚首都國際時尚中心二、商業定位項目定位項目定位u 南區針對年輕客群，北區針對高端人士 u借助臨近使館

5、區，吸引大量外籍人士和生活方式西化的國內白領階層消費者策略消費者策略精選客群追求品味二、商業定位二、商業定位二、商業定位業態業態品類品類數量數量占比占比零售零售服裝服裝11343.6%零售零售皮具鞋履皮具鞋履249.3%零售零售書籍音像書籍音像31.2%零售零售珠寶配飾珠寶配飾2710.4%零售零售玩具童裝玩具童裝20.8%零售零售精品超市精品超市10.4%零售零售藝術家居藝術家居2911.2%餐飲餐飲餐飲餐飲5019.3%娛樂娛樂影院影院10.4%服務服務美容美發美容美發93.5%合計合計259100.0%以零售為主，零售占75%，餐飲占20%，娛樂、服務占5%服裝服飾占零售類的70%，保證

6、了對年輕人的吸引力和項目的收益藝術家居類占到零售類的15%，體現了項目的特色業態組合業態組合打造打造最潮流的最潮流的“屯屯”最時尚的最時尚的“村村”吃喝玩樂文化休閑區消費水平更接近平民化是一個匯聚書籍音像、藝術畫廊、酒吧等的時尚文化休閑消費中心包括“尊貴品位區”、“藝術文化酒吧區“、“潮流區”、文化廣場和時尚大道瞄準一線品牌和設計師品牌打造國際奢侈品聚焦地東座定位際一線品牌西座定位國際時尚品牌北座東國際知名設計師品牌地下一層定位國內先鋒知名設計師品牌牌定位：年輕、時尚、前衛定位：高端、先鋒南區北區北區二、商業定位二、商業定位 南北區實行差異化南北區實行差異化項目定位項目定位14二、商業定位二、

7、商業定位品牌策略品牌策略 新新定位:潮品牌新品牌新概念新概念新設計新設計新感覺新感覺新新首次引進品牌 太古憑借在香港積累的豐富的商業運營經驗、龐大的品牌資源和招商實力，充分利用三里屯獨特的建筑優勢，圍繞“潮”的定位，盡量不選擇常見品牌，精選香港、日韓、歐洲二、三線潮牌，其招商理念得到業內和消費者的廣泛認同，帶動區域商業升級換代。其中最引人注目的是引進了大量國際知名的新品牌。開業初期進入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在當時是首次進入北京甚至中國的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、Steve Madden、Union American Bar&Grille、El

8、ement Fresh等。品類品類品牌品牌服裝服裝Ben Sherman、Moiselle、MNG、SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levis BMW Lifestyle皮具皮具ACUPUNCTURE、DR.MARTINE、Steven Madden、GEOX配飾配飾EXPRESS FOSSIAL餐廳餐廳/酒酒吧吧BLUE FROG、Panino Teca Royal Tea二、商業定位二、商業定位品牌策略品牌策略 除引進新品牌外，三里屯village另一個品牌策略就是打造品牌旗艦店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、

9、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller在都開設了旗艦店或北京地區面積最大的門店，熟知品牌以全新的運營模式，體現項目與眾不同的調性。名稱類型規模說明Adidas體育品牌3160（獨占1棟4層樓）全球旗艦店Uniqlo休閑品牌1500中國最大面積店Apple1000中國首家店Puma亞洲旗艦店Moiselle/Mademoiselle亞洲旗艦店Columbia戶外裝備中國旗艦店順電高檔家電2000bestseller時尚女裝993北京最大店White-Collar女裝高級成衣北京最大的專營店b+ab周生生珠寶內地旗艦店MegaBox電影院1700個座位、8廳montbl

10、anc1700中國最大店品牌策略品牌策略新規模之首品牌二、商業定位二、商業定位品牌策略品牌策略新前衛裝修品牌二、商業定位二、商業定位 為了契合“潮”的定位，項目要求所有品牌都要為該項目設計一套獨特的裝修方案，要求并鼓勵品牌做出前衛的設計概念。我們看到的it品牌等獨特的裝修設計，都是品牌方為了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求與眾不同、絕不雷同的效果，更加彰顯了三里屯項目特立獨行的氣質。體驗式購物&高科技運用阿迪達斯店內進行的miCoach Core Skills 測試 僅通過簡單的按鍵操作即定制屬于自己的獨一無二個性足球衫APPLE盡情體驗自己想購買的數碼產品 品牌策

11、略品牌策略二、商業定位二、商業定位新突出體驗品牌 鼓勵品牌體驗性、互動性營銷，增強消費者的參與性，引領新的購物體驗和消費模式，用全新的模式、全新的感覺，吸引追逐時尚新鮮感的年輕人和潮流達人。u 基本情況u 商業定位u 商業規劃u 亮點分析u 案例總結目錄三、商業規劃三、商業規劃由11棟2-4層低密度獨棟和復式建筑構成u 定位：年輕時尚、潮流前衛u 檔次：中高檔定位u 客群：針對年輕時尚客戶群體組合業態u 主營業態：以服飾為主u 業態規劃：無明顯業態分區u 品牌規劃：按照潮流時尚選擇品牌，服裝服飾品牌以時尚熱銷品牌為主，餐飲迎合酒吧氣息，以輕餐、簡餐時尚休閑風味餐為主u 代表品牌：APPLE、阿

12、迪達斯旗艦店、uniqlo旗艦店等Fashion/Accessories Beauty House and HomeElectronics Books Restaurants Cinema Art南區：吃喝玩樂文化休閑區南區：吃喝玩樂文化休閑區21S1:白領、米籣站、QGGLE、FISHEVE CAFES3:江南布衣、seven days、CK JEANSS5:IZZUE、QUIKSILVER、播、澳門味道、VILLAROOGES9:古老海西餐、酷石、寶姿、STEVEMADDEN、PUMA S11:周生生、CASIO、esprit、ADIDASS2:moiselle、北京品、REISSCHAN

13、G&BIORCK、lee cooper、Teenplus、S4:貝納通、天梭、FOSSIL、2%、swatch、亮視點、G2000、ARTINI、BirkenstockS6:APPLE STORE、orchiry、voremoda、Folli Follie、bread n butter、b+abS8:nike、lasporsic、novo melacostec、columbia、north face、azona、nauticaS10:uniqlo、mango、levis、星巴克 S1 S2 S3 S5 橙色大廳橙色大廳 S4 S6 S8 S10 S9 S11南區一層南區一層三、商業規劃三、商業

14、規劃22S1:白領（1+2）、QGGLE（1+2）S3:速寫、seven days（1+2）、CK JEANS（1+2）S5:IZZUE（1+2）橙色大廳橙色大廳S9:酷石（1+2）、寶姿（1+2）、STEVEMADDEN（1+2）、PUMA（1+2）S11:周生生（1+2）、esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）南區二層南區二層S2:慕詩（1+2）、順電S4:貝納通（1+2）、che che、home&spa、G2000（1+2）S6:APPLE STORE（1+2）、Jack&Jones、歐時力（1+2）、b+ab（1+2）S8:Nike（1+2）、LACOSTE（1+2）、col

15、umbia（1+2）、north face（1+2）、nautica(1+2)S10:uniqlo(1+2)、mango(1+2)、levis(1+2)三、商業規劃三、商業規劃23S3:木葉炭火燒肉酒家 斯達堡酒吧S9：佰草集spa、恒河印度餐廳 西龍傳香飯團、皇后飯店S11:周生生（1+2+3）、esprit （1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）S2:麻辣誘惑、錦爐香豆撈、大漁鐵板燒、粟庫泰S4:藍蛙、小城知味、越時代、FLAMMES6:APPLE STORE（1+2+3）、優年美式餐廳、潮點、泰和草本工坊S8:隱泉日本料理、新元素、TONI&GUYS10:uniqlo(1+2+3)、

16、辣屋、MODO南區三層南區三層三、商業規劃三、商業規劃24S11:ADIDAS（1+2+3+4）南區四層南區四層三、商業規劃三、商業規劃25BHG順電屈臣氏創意集市卡通天地氣味圖書館麥當勞CK UNDERWEAR、moussy、the thing、havanas、express、paul franc美嘉歡樂影城生活本色sasa光合作用testtubesanrio三軒茶屋Tough、Jecci Five、cabbeen、Bla Bla Bra、DHC、Rebecca、Jacki oI brown、Aussino、yellow earth、Another、MELISSA、JASONWOOD三、商業

17、規劃三、商業規劃南區南區B1層層26三、商業規劃三、商業規劃 北區以四合院圍合形式形成3棟聯排，中間4個鉆石型獨棟建筑構成。u 定位定位：高貴優雅、奢華品質u 檔次檔次：高檔定位u 客群客群：針對高端客戶群體和藝術群體組合業態u 主營業態主營業態：以服飾、藝術為主 u 業態規劃業態規劃：無明顯業態區分u 品牌規劃品牌規劃：按照品質、奢華、先鋒選擇品牌，服 裝服飾品牌以國際一線或知名設計師品牌為主，餐飲以高端商務餐為主u 代表品牌代表品牌：ARMANI、ROLEX、VERSACE巴黎世家北區：高端消費體驗區北區：高端消費體驗區27巴黎世家（巴黎世家（1+2）Alexander McQueenMa

18、ison Martin Marqiela（1+2）BALMAIN (1+2)Versace（1+4）MarniAlexander Wang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2Serqio Rossi(1+2)Juicy Couture北區一層北區一層三、商業規劃三、商業規劃28Alexander Wang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2Serqio Rossi(1+2)Juicy CoutureMarqiela（1+2）BALMAIN (1+2)MarniAlexander McQueen巴黎世家（巴黎世家（1+2）北區二層北區二層東座以國際一線品牌為東座以國際

19、一線品牌為主主西座國際時尚品牌為主西座國際時尚品牌為主北座以國際知名設計師北座以國際知名設計師品牌為主品牌為主三、商業規劃三、商業規劃29渡金湖渡金湖尚水長廊鐵板燒尚水長廊鐵板燒東田造型東田造型百搭音響百搭音響東田攝影東田攝影東田化妝東田化妝LinqliVersace（1-4）北區三層北區三層以高檔商務餐和藝以高檔商務餐和藝術工作室為主術工作室為主三、商業規劃三、商業規劃30babu泛視覺空間泛視覺空間楊畫廊楊畫廊升空間升空間以太空間以太空間Y+莼萃畫廊莼萃畫廊阿一鮑魚阿一鮑魚東田造型東田造型北區四層北區四層以藝術工作室和高以藝術工作室和高端商務餐為主端商務餐為主三、商業規劃三、商業規劃31北

20、區地下一層北區地下一層B.N.C.薄荷糯米蔥Wo2zuczugKartell菊香人文空間Ju Songemo+氣味圖書館ScriptureHastens海絲騰安逸猿BAPELU LU CHEUNG45RMercibeaucoupSonia by Sonia RykielWoo 嫵謝瑞麟 TSLOTT上海組合CHRISS DELLA MODADAZZLENisiss 怡夕派PYE以設計師品牌為主以設計師品牌為主三、商業規劃三、商業規劃32三、商業規劃三、商業規劃潮潮奢奢潮流先鋒國際范兒“購物、娛樂、文化、藝術為一體的時尚社區”“時尚、美食、藝術、娛樂、旅游為一體的國際之都”u基本情況u商業定位u

21、商業規劃u亮點分析u案例總結目錄34四、亮點分析四、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔次較高35四、亮點分析四、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔次較高36 太古地產繼承了英式血統建設卓越

22、、精益求精四、亮點分析四、亮點分析建筑建筑對每個環節高要求，對合作伙伴有著嚴格標準，重視環境和運營管理，提升品質目光長遠寄望通過對于商業項目的長期運營，在未來獲得可觀的投資回報，同時確立自身的品牌信譽.追求品質專業規劃對于每個項目都會有詳細的規劃理念，從港東島到北京三里屯矢志營造和維系朝氣蓬勃的環境項目的規模加上優越的品質使我們得以享譽業界。然而，太古地產的信譽并非單單基于我們的物業成就，而是為人們營造了理想的生活空間、創造卓越而長遠的價值。郭鵬（Martin Cubbon）太古地產行政總裁 37強大專業的國際化設計團隊北區北區南區南區四、亮點分析建筑概念設計概念設計RMJM英國英國TheOv

23、alPartnership香港香港/英國英國RAD新加坡新加坡主要建筑師主要建筑師KengoKuma日本日本南區南區TheOvalPartnership香港香港/英國英國KengoKuma&Associates日本日本SHoPArchitects美國美國Lot-EK美國美國北區北區KengoKuma&Associates日本日本SHoPArchitects美國美國Lot-EK美國美國BMA日本日本園林設計園林設計所和鳯株式會社所和鳯株式會社日本日本結構工程師結構工程師奧雅納工程顧問奧雅納工程顧問香港香港“我更傾向于中式格調，那種來北京胡同我更傾向于中式格調，那種來北京胡同的人文基調，而不是那種

24、線條過于完美的人文基調，而不是那種線條過于完美的美式建筑風格的美式建筑風格”隈研吾隈研吾 三里屯主設計師三里屯主設計師開放式設計理念，南區采用胡同式設計、北區采用四合院式設計先進的設計理念：低密度、開放式四、亮點分析建筑 南區胡同 南區化整為零，從內部劃分出多條內街，擁有更多商業展示面，滿足“超越傳統的單純購物的概念，讓顧客隨心漫步、從容消閑一整天”的商業理念南區：前衛個性、色彩繽紛，從北京的胡同文化中擷取靈感，獨棟建筑之間縱橫交錯的連接，走街竄巷般的隨性正是這里購物的亮點所在39北區：開放式庭院格局設計更接近四合院的氛圍，建筑風格也更多地彰顯了城市財富和生活風尚，中間多棟鉆石型建筑，凸現出奢

25、侈品牌的高雅格調 北區四合院 四面圍合，彰顯尊貴，源于北京胡同和四合院的元素，并予以現代化的包裝先進的設計理念：低密度、開放式四、亮點分析四、亮點分析建筑建筑40先進的設計理念：新穎的產品設計布局方式：縱向結合、橫向分割。開放式與封閉式的完美結合，多動線延長消費者駐留時間，與“隨心漫步”的慢生活的商業理念非常契合。外部露天連廊外部露天連廊上層商鋪外廊通透的垂直動線單體全玻璃幕墻設計縱向結合橫向分割的多動線格局四、亮點分析四、亮點分析建筑建筑多內街設計增加了金角銀邊店鋪，多展示面提升了商鋪的商業價值41 由日本前瞻建筑大師隈研吾操刀設計的橙色大廳，是三里屯VILLAGE展覽、會議、派對、表演、時

26、裝秀等活動的舞臺，加上外聯南庭 下沉花園廣場，該區域成為客流聚集地，滿足項目以休閑為主的功能.先進的設計理念：新穎的產品設計四、亮點分析建筑冬天為溜冰場，夏天是噴水廣場，匯聚人氣750平方米的開放式空間，挑高13米的大廳穹頂，位于二層的VIP室，電梯直達，可瞰大廳全景。活動大門，可全開放以連接南庭先進的設計理念：既強調藝術性，更強調商業價值，藝術性和實用性完美集合低密度獨棟，室外街區設計，新穎時尚，開創了北京購物中心的新形式獨棟外立面富有創意，以及時尚亮麗的色彩，打造出地標式建筑街區設計動線豐富，增加可逛性的同時，也增加了店鋪的展示效果，形 成全方位多展示面。店鋪展示面最大化店鋪展示面最大化四

27、、亮點分析四、亮點分析建筑建筑43四、亮點分析四、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔次較高 三里屯南區地上共有9條街區，加上貫穿南北和中心廣場的主動線，共10條，地上街區非常豐富。建筑形式各不相同。有些是復式店鋪（如S7及S5)，有些是獨棟(如S10、S11)，還有一些是平層（如S4和S2)。這樣的設計讓消費者在逛的時候時刻保持新鮮感。四、亮點分析四、亮點分析街區街區 垂直交通體系扶梯6部、

28、步行梯7部、直梯14部良好的垂直交通體系為街區高層的客流帶來極大地便利。三里屯街區的扶梯多，且多設置于動線的關鍵節點；步行梯及直達電梯也分布廣泛；這樣，消費者可以很方便的到達2層、3層甚至4層。四、亮點分析四、亮點分析街區街區 南區的業態組合特點橫向形成運動、女性、潮流及品質等的不同區域組合橫向形成運動、女性、潮流及品質等的不同區域組合以Uniqlo、Mango、Esprit、Puma等集合店形成休閑運動區域以Novo me、Lesportsac、Evisu、Lacoste、Nautica等品牌形成品質休閑區域以Vero Moda、b+ab、bread n butter、Ochirly等品牌形

29、成女裝休閑區域以2%、CPU、Lee Cooper等品牌形成個性休閑區域以Steve Maden、Benefit、izzue、Chocoolate、Ck jeans、StellaLuna等品牌形成潮流休閑區域四、亮點分析四、亮點分析街區街區 南區的業態組合特點縱向形成底層零售為主，高層餐飲為主縱向形成底層零售為主，高層餐飲為主的業態特點的業態特點頂層餐飲的設計為街區的高層帶來客流，同時形成“噴灑效應”四、亮點分析四、亮點分析街區街區l亮點一 復式店鋪裝修有很強的視覺沖擊力選取有較強設計感的品牌選取有較強設計感的品牌允許對外立面進行改造允許對外立面進行改造盡可能展現品牌自身的特點盡可能展現品牌自

30、身的特點四、亮點分析四、亮點分析街區街區l亮點二 餐飲休閑氛圍濃厚客流帶動作用明顯餐飲的可視性好藍蛙、新元素等酒吧及泰和草本工坊等茶餐廳延長了非用餐時段的顧客停留時間皇后飯店、大于鐵板燒、鹿港小鎮與酒吧形成較好的互補四、亮點分析四、亮點分析街區街區 北區的街區業態特點品牌優勢明顯形象好號召力強產品品類豐富度四、亮點分析四、亮點分析街區街區51四、亮點分析四、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔

31、次較高52商業定位：量身定做，源于三里屯，高于三里屯的Lifestyle Center集購物、餐飲、娛樂于一體的人文風尚匯四、亮點分析四、亮點分析定位定位潮潮53四、亮點分析四、亮點分析定位定位潮潮 潮人潮人 潮地潮地 潮牌潮牌 始終堅持年輕化和國際化，以“潮”為定位，在商業理念、品牌選擇、裝修設計、推廣活動等方面，求新求異，引領時尚理念，用非常規的商業語言解讀其特立獨行的商業個性。品牌準入非常嚴格選擇上堅持符合定位，形象第一，不受其他因素影響。對于不符合定位的品牌，即使付高租金也不引入，寧缺毋濫，以確保項目的調性，也確保了合作品牌的信賴。Lets play fashion！54四、亮點分析四

32、、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔次較高55新鮮活力潮流優質旗艦概念APPLE STORE國內第一家直營店，BAPE國內首家店，始終保持品牌新鮮度和活力性，體現了潮流先鋒的引領作用，也不斷吸引知名品牌的進入和消費群體的關注。優選國際時尚潮流品牌，嚴格控制品牌進駐標準，寧缺勿濫。始終保持高標準，積極引入新品牌作為項目亮點，確保項目的號召力和商業發展價值，使其后勁十足，能夠保持高增值。Uniq

33、lo、stevenmadden、bensherman等時尚品牌銷售占到11.8%大量引入知名品牌開設旗艦店、環球店，UNIQLO、IT、周生生、columbia等眾多品牌旗艦店、ADIDAS全球概念店，充分迎合年輕客群的體驗式消費喜好，拉動效應明顯。超過1000平米的8家旗艦店、環球店占總面積的42%，占總銷售的60%五、亮點分析五、亮點分析品牌品牌56四、亮點分析四、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范

34、，入住商家檔次較高57組織架構：以業務為中心的扁平式管理五、亮點分析五、亮點分析管理管理總經理總經理租租賃賃部部人人力力資資源源部部市市場場部部工工程程部部物物業業部部財財務務部部IT部部(集團集團派駐）派駐）租賃部負責招商、進店、商戶管理、運營管理、品牌推廣等各項工作市場部僅負責外部公共活動推廣租賃部與其他部門平級，但是工作重心，其他部門一切圍繞租賃部，為租賃部服務58五、亮點分析管理59空鋪圍擋裝飾：五、亮點分析五、亮點分析管理管理60商戶櫥窗：五、亮點分析管理61服務配套設施的補充：五、亮點分析管理62衛生間硬件設施：五、亮點分析管理63四、亮點分析四、亮點分析u建筑特色：先鋒前衛，獨具

35、匠心u主題街區：特色鮮明，優勢顯著u商業定位：因地制宜，精準定位u品牌組合：做精做強，追求特色u商戶管理：眼光長遠，靈活細致u文化內涵：實用風格，藝術情調精品工程、精品項目、精品管理經營模式規范，入住商家檔次較高文化內涵：讓藝術如空氣般無處不在，并融入到生活細節中五、亮點分析五、亮點分析文化文化藝術實用主義：“噴霧干”和“噴泉樹”，靈感來源于藝術，服務于生活。文化內涵：讓藝術如空氣般無處不在，并融入到生活細節中五、亮點分析五、亮點分析文化文化藝術全方位展示：擁有數目眾多的室內藝術畫廊，讓顧客能隨時隨地都欣 賞到各類藝術展演。從跨界合作的藝術時裝秀到全球巡回的新秀攝影展。u基本情況u商業定位u商

36、業規劃u亮點分析u案例總結目錄67六、案例總結六、案例總結作為太古集團進軍北京的首個商業項目，以其良好的區位優勢，獨特的建筑風格和開放式的購物理念，吸引了逾百家國際知名品牌簽約入駐，已經成為北京乃至全國知名的新潮流腹地立刻成為北京的新地標。太古地產在業界公認為最專業的商業地產領導者調查結果顯示，截止到2009年9月，三里屯Village商業設施內共121家商戶營業，2009年上半年商品銷售總額為2.91億元，2009年上半年超過2008年全年9400.2萬元，增長47.8%。其中，零售業2009年上半年實現了2.5億元，比2008年全年增加6876.7萬元，增長37.5%；餐飲業2009年上半

37、年為2941.5萬元，比2008年全年增加1797.1萬元，增長157%，商品銷售額呈現出快速發展態勢。2010年南區銷售1.95億元，2011年2.9億元，提升49%；2010年北區銷售0.29億元，2011年2.58億元，提升790%。交通樞紐人流量是商業運營的根本保證 建筑創新建筑決定了產品是維持20年、50年，還是100年！專業管理管理是產品未來溢價提升的核心太古追求：成為當地最頂級的購物地，集合超一流的品牌以及最細致的客戶購物體驗關懷，以客戶體驗性消費為主，站在行業的尖端。商場商場68求精不求全，求好不求快，深耕細作，平均5年打造一個高端商業體六、案例總結六、案例總結太古商業要素品質

38、在于細節，成功在于嚴謹商場可進入性強在人最多的地方就應該打造一流的商場地點標準入口總數（含車庫）15地鐵進口3-5人流量（常態）25-45人/分鐘入口寬度15-50米有空間、自然光善用天然光的建筑設計營造出朝氣勃勃的購物環境。地點色溫（K）顯色指數(Ra)大堂5000-550063-92走道6000-650056-75商戶內1800-280063-99共用設施3300-410040-55良好客流分布了解每個入口人流來源，消費能力如何，根據消費習慣進行業態分布重組合文化認識市場有一定承受力，不能盲目引進同一品類的商戶69六、案例總結六、案例總結“精”在整體設計對于產品有足夠的耐心交通引導外場設計

39、社區設計人性設計業態設計個性設計文化設計整體設計 我們對于整體設計比較苛刻，必須要求設計的創造性和準確性。做正確的事遠比更快做完來得重要。郭鵬（Martin Cubbon）太古地產行政總裁 70“精”在建筑設計創新才能成就經典太古地產對于每個項目的建筑要求是：建筑必須采用現代的建筑用材，高科技運營系統以及50100年保持外觀的現代感。建筑施工高科技運營高于城市要求的施工污染控制采用竹子、二次材料等環保用材采用LED燈等低耗能產品使用混合動力車運輸采用iPodtouch溝通設備T5節能照明系統能源管理系統Maximo系統超現代設計建筑融合當地文化設計方案近百次修改聘請世界級設計公司聘請年輕創意設

40、計師環保現代智能化六、案例總結六、案例總結71“精”在品牌招商不因品牌而高端，只因品牌在太古六、案例總結六、案例總結招商條件合約精神 太古創造了眾多品牌第一 內部規則：追求并維持高顧客滿意度 管理細節嚴格化：人事管理訓練、成本分攤、問題追蹤稽核調整、溝通管道、整合工程等 外部規則：維護對外整體形象，保證太古品質 對商業管理者作出的調整要求，商戶需進行及時反饋 符合太古擬定的發展方向，具有良好形象 過去五年具有良好的經營業績 進駐太古項目后，必須具備區別其它商鋪的特色 優先考慮能夠導入專業經營技術提升商場購物環境的品牌商戶 大陸首家蘋果旗艦店（三里屯VILLAGE）全球首家ADIDAS博物館（三

41、里屯VILLAGE）72“精”在管理精細化 一切基于顧客體驗六、案例總結六、案例總結太古的“無為而治”的經營思想太古的品牌觀太古地產在于商鋪進行續租談判時，會針對整個商場的布局更新要求品牌商戶對店面進行重新裝修，并將設計方案提交太古進行審核，如品牌商戶不愿意進行店面翻新裝修將不再續租。效果：運營15年的物業依舊如同新開業太古地產在續約時會對商鋪商品的顧客滿意度進行調查，發現某品牌的產品樣式單一，對消費者沒有吸引力，即使是世界名牌，也愿意承諾租金上升，太古依舊會請它出場。效果：顧客始終對太古商場保持新鮮感，產生新的消費體驗太古的租金觀太古管理密旨太古的關懷觀在太古的酒店式公寓會有狀況：看不到一個

42、服務生，除非你去找他們走廊沒有音樂窗外只有綠景、看不到繁華房間內的監控電視可以看門外訪客無紙張登記結算效果：高度保護顧客隱私營造安謐舒適環境73“精”在管理精細化成為商戶管家，直接參與商戶日常運營直面溝通機制每月溝通靈活的租金機制禁止明星登臺商戶管家 商管公司會定期了解商戶的銷售情況，賣得如何？賣給哪個年齡消費層？賺了多少錢？其他商場同類型商戶利潤情況如何，差距和優勢在何處？太古認為哪里可以提高不同的季節以及宏觀環境的變化都會對商家的經營產生波動性影響，太古地產會跳出合同，主動為商戶降低租金。2003年SARS期間，太古廣場考慮到商場營業額急劇下降，太古廣場主動調低了30%的租金，超市除外太古

43、地產在于商戶簽訂協議條款：商戶的任何營銷活動必須提報商場管理部門，活動需貼近品牌本身，慎請公眾名人，避免商場擁擠.原因：明星的追隨者通常是一些消費力較弱的群體（學生/職場新人），不但對銷售貢獻有限，更影響了整體環境每次進行商戶更新時，太古會進行同類商戶盈利測算，以了解商場內各類商戶最佳組合，降低已有商戶利潤的新商鋪一律拒絕。原因：對商戶“忠誠”，商戶才會對商場忠誠，商場的目的不在于賺更多錢，更需要培養出高品質的客戶群體 商戶認可太古商業運營的一個重要原因在于，太古地產愿意站在商戶的角度幫商戶提高經營水平，努力讓商戶多賺錢贏口碑六、案例總結六、案例總結74“精”在經營理念 長期投資的高收益要以管

44、理權統一為前提早期合作合作的目的在于項目獲取，降低風險作為企業未來將長期持有的物業，最初的規劃設計必須全權掌控在項目穩定成熟后，收購權益，完成管理權和物業權的統一，成為公司全資資產實現最大收益是企業的終極目標，憑借專業化領先的管理，物業不僅能夠不斷增值，更可以進行資本化操作產生巨大收益規劃設計收購權益實現最大收益u基于對自身產品以及管理的信心，每個物業以最終全部持有為最終目標u視每個產品為代表作，是用心做產品的前提，是保證企業穩定長期發展的關鍵u要做百年企業，不能圖一時之快u管理權統一，才能避免理念上的沖突六、案例總結六、案例總結75 太古地產向我們展示了高端物業成功者的必備要素可持續的經營能力堅定的決心，持久的耐心最細致的規劃，最貼心的服務結束語六、案例總結六、案例總結76謝 謝