1、地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！華南華南MallMall商業項目商業項目市場研究報告市場研究報告(初稿初稿)東莞市三元盈暉投資發展有限公司東莞市三元盈暉投資發展有限公司 20072007年年7 7月月2020日日CBRichardEllis|Page2地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！1.0 1.0 基準研究基準研究CBRichardEllis|Page3地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深

2、操盤手隨時交流！40 公里80 公里基準研究基準研究 項目位置項目位置 本項目本項目CBRichardEllis|Page4地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！基準研究基準研究 項目外觀及經濟技術指標項目外觀及經濟技術指標指標指標數據數據占地面積(m2)430,000 建筑面積(m2)890,000規劃商業面積(m2)310,000停車位（個）約7,000總投資25億元項目外觀項目外觀經濟技術指標經濟技術指標相關指標相關指標指標指標資料資料竣工時間2004開業時間2005發展商東莞三元盈暉投資發展有限公司建筑設計JWDA/

3、PA Group園林設計EDSA資料來源：三源盈暉資料來源：三源盈暉CBRichardEllis|Page5地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！本項目位于萬道路、四環路和中心區東路三條城市主干道中心區域；從項目出發，10分鐘內可以到達的主干道包括金鰲路（四環路）、萬道路、中心區東路、金龍路和五環路；東莞汽車總站和規劃中的廣深輕軌萬江站點（汽車總站）距離項目西側150米；華南Mall公交站位于項目正門西側30米，5條線路途徑。位于項目的城市候機樓主要提供機場快線連接廣州和深圳兩個機場。項目對外交通組織項目對外交通組織道路走向

4、寬度對本項目的影響萬江大道東西46米萬江區主干道，西部連接道滘，東部連接莞城，其人流及車流可經萬江大道抵達本項目，可視為本項目的交通干道。金鰲路（四環路）南北60米區域內最大型的房地產標志項目-理想0769就位于金鰲路上，為本項目帶來較高端的購物人流。中心區東路南北30米進入尼羅河國際酒店的主要通道。金龍路南北50米金龍路是汽配市場的集散地，吸引很多私家車主前往購買相關的汽車配件。五環路南北100米東莞的內環路，連接萬江和周邊城鎮的主要通道。v項目與外界的交通連接非常便利；v廣深輕軌線的開通將更為有效地打通東莞萬江跟廣州、深圳的通道，為其發展匯聚更大的人流和物流。交通道路對本項目的影響交通道路

5、對本項目的影響華南Mall廣深輕軌廣深輕軌金鰲路四環路萬江大道金龍路中心區東路五環路汽車站汽車站 東莞汽車總站東莞汽車總站 城市候機樓城市候機樓基準研究基準研究 外部交通組織外部交通組織 資料來源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page6地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！公共交通是引入人、車流的主要渠道，購物中心主入口的公共交通狀況直接影響項目的經營狀況，因此測算主入口的人、車流量作為估算項目經營面積的主要參考數據。測定方法：通過設定監測點分時間段統計人、車流量。監測點設定：沿萬道路兩側分別設置四個點 設定依據

6、：v人流主動線位于萬道路，因此監測點主要設置在萬道路項目主入口附近；v為有效提高統計的準確度，監測點采用雙記數方式，即每個監測點分別由兩人進行統計；本項目本項目1234萬江大道萬江大道金鰲大道金鰲大道基準研究基準研究主干道人、車流量測定主干道人、車流量測定CBRichardEllis|Page7地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！東莞未來軌道交通網絡規劃東莞未來軌道交通網絡規劃往增城 根據東莞市軌道交通網絡規劃，預計2015年將實現軌道交通和市內公交的換乘；東莞與珠三角其它城市的聯系方式比較單一，次中心城市優勢無法完全發揮

7、。l公交汽車（主要途徑）l城際鐵路（輔助途徑）未來遠期交通規劃中，東莞將通過廣深高速、107國道以及未來的四條軌道線將和市內的環線對接，縮短與周邊城市的交通時間。l“半小時生活圈”（東莞市內）“1小時生活圈”（周邊城市）往惠州往廣州往南沙往深圳本項目本項目基準研究基準研究 未來交通規劃未來交通規劃 CBRichardEllis|Page8地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！名稱名稱總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）居住人口（人）居住人口（人）與項目距離與項目距離行政村水蛇涌村61,2561,9761.8公里大蓮塘村3

8、3,9761,0961.2公里牌樓基村45,6321,4721.1公里金泰村 69,1922,2301.2公里曲海村55,8001,7970.89公里官橋滘村56,2961,8192公里勝利村32,4881,0471.7公里壩頭村59,2811,9121公里小計413,92113,349住宅區風臨美麗灣138,7312,9672公里水印長堤35,0006661.5公里盛世華南260,0003,8340.25公里理想0769500,00019,5090.68公里多倫多翠邸21,117.603301.7公里曦龍廣場44,5709002公里都會廣場160,0002,2741.8公里江濱花園680,0

9、009,0960.81公里華宇大廈18,355.942701.9公里小計1,857,77539,846合計2,271,69653,195資料來源：行政村數據來自各村委會統計數據(2005)，其余數據來自世邦魏理仕本項目周邊人口發展現狀本項目周邊人口發展現狀(2公里半徑范圍公里半徑范圍)基準研究基準研究 周邊現狀周邊現狀 CBRichardEllis|Page9地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！沃爾瑪麥德龍1KM2KM3KM500人本項目本項目東莞市區的人口高密度分布主要集中在東部地區基準研究基準研究 城市人口分布城市人口

10、分布CBRichardEllis|Page10地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目周邊的主要住宅項目項目周邊的主要住宅項目v 本項目周邊共有住宅項目16個（萬江區內），總建筑面積超過370萬平方米。類類別別編編號號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（萬（萬m2）對本案的影響對本案的影響住住宅宅1盛世華南26潛在零售消費人群2江濱花園683理想0769504陽光海岸725金泰花園5.436多倫多翠邸2.117曦龍廣場4.468都會廣場169華宇大廈1.8410風臨美麗灣13.8711加州花園4.2712宏達花園4.51

11、13水印長堤3514江南世家27.3115康城花園1416金豐花園26合計370.8資料來源：世邦魏理仕64123589710111312151416本項目本項目基準研究基準研究 周邊主要住宅項目周邊主要住宅項目CBRichardEllis|Page11地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目周邊的商用物業項目周邊的商用物業v本項目周邊的商用物業共有7個（萬江區內），總建筑面積接近23萬平方米。v本項目周邊的商業除麥德龍外其余都是中低檔的小商場和批發市場等。類類別別編編號號項目名稱項目名稱總建筑面總建筑面積（萬積（萬m2）

12、對本案的影對本案的影響響商商業業1東福茶葉市場10無特別影響2東方建材城9直接競爭3好亦多商城0.5間接競爭4華生購物廣場0.4間接競爭5麥德龍1.09直接競爭6嘉華超市1直接競爭7金龍汽配市場1無特別影響合計22.99資料來源：世邦魏理仕1234567v商業網點分布零散；v商業氣氛及活躍程度偏低；v零售商業集聚效應形成度偏低。本項目本項目基準研究基準研究 周邊主要商業項目周邊主要商業項目CBRichardEllis|Page12地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目對外交通組織項目對外交通組織v項目周邊區域的工業區共9

13、個，居民消費力偏低；v周邊主要餐飲網點共8個，檔次較低，目標消費群主要為周邊居民及民工；v金融網點數量眾多，主要集中在萬江的萬龍片區；v區內僅有兩個體育設施，使用率較高（超過70%）。類類別別編編號號項目名稱項目名稱編編號號項目名稱項目名稱餐餐飲飲設設施施1篁勝酒家5海逸酒店2石美酒家6江濱大酒樓3君爵酒店7德莊酒樓4夜光城8唐K俱樂部金金融融網網點點1石美農村信用合作社3建行2農行4商業發展銀行5廣發行6中行體體育育 設設施施1宏遠金豐體育公園2濱江體育公園工工業業 區區1金泰工業區6大蓮塘工業區2壩頭第二工業區7 水蛇涌第三工業區3勝利工業區8永泰工業區4驅騰針織工業區9簡沙洲工業區5古屋

14、村工業區資料來源：世邦魏理仕123456123456781621233456789本項目本項目基準研究基準研究 周邊主要配套及其他項目周邊主要配套及其他項目CBRichardEllis|Page13地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！n區域特征區域特征v項目2公里半徑范圍內擁有多個行政村村、住宅小區和工業區v總人口：約8.32萬（其中總居住人口5.32萬，流動人口3萬）n住宅區住宅區v研究區域自1992年開始開發商品住宅，現已落成多個中高檔住宅小區，如水印長堤、理想0769等v住宅區多位于項目的東北部，靠近莞城區v總建筑面

15、積約為185.78萬m，總居住人數約為3.98萬人n行政村行政村v區域內共有八個行政村v住宅面積約為41.39萬mv以人均居住面積30m估算，總人口約為1.33萬人n工業區工業區v區域內共有八個工業區，包括金泰工業區、勝利工業區、壩頭第二工業區和驅騰針織工業區等v主要生產線路版、電子、玩具、手袋、建材、紙品、塑料品等 v八個工業區的流動人口約有3萬人 本項目周邊擁有5.32萬常住人口和3萬流動人口，周邊人口基數單??；周邊的消費群體主要以中低端的消費群為主，消費力不高；本項目面向的消費群基本不在周邊區域內；基準研究基準研究 周邊人口估算周邊人口估算CBRichardEllis|Page14地產江

16、湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！2000年年2005年年2010年年*2015年年*2020年年*行政村45,00032,00032,320 32,64332,970住宅區20,00038,00056,282 83,359123,464工業區86,00095,00090,146 85,53981,167 合計151,000165,000178,748201,541237,6002000-2020年萬江周邊人口發展趨勢年萬江周邊人口發展趨勢項目周邊交通發展趨勢（項目周邊交通發展趨勢（2010年）年）將設置獨立步行系統；設置的濱

17、水景觀性道路（沿江中路）；2015年東莞軌道交通對接廣深兩地；（東莞市軌道交通首期工程R2線石龍站長安汽車站計劃2009年動工，2015年建成通車）；資料來源：東莞年鑒（2001、2006年）*為估算值發展趨勢發展趨勢項目周邊的人口數量持續增長趨勢，但增長趨勢緩慢平均年增長1.6%；增長動力增長動力城市生活環境、交通條件、生活配套條件不斷完善，相對較低的生活成本，市區人口向外擴張?；鶞恃芯炕鶞恃芯?周邊環境發展趨勢周邊環境發展趨勢CBRichardEllis|Page15地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目所在區域和周

18、邊現狀分析結論如下：項目所在區域和周邊現狀分析結論如下：分析結果分析結果優勢優勢東莞位于珠三角的腹地，城市經濟發展快速；項目規模大（商業總建筑面積超過40萬平方米）；項目距廣深高速出口僅3公里的距離，與廣州、深圳兩地交通便利；項目緊鄰東莞客運站，與周邊城區或城市之間的交通往來通暢；停車位充足（超過7,000個），為自駕車消費者前來消費提供了便利；大部分商業面積已經可以交付使用劣勢劣勢萬江區位于城市的西面，偏離城市發展的主方向東、南向；萬江區的城市規劃和發展均滯后于東城、南城和莞城；萬江區與東城、南城和莞城被天然水道自然隔開，彼此發展聯動較弱；東莞市區的人口高密度分布主要集中在東部地區；項目周邊

19、主要消費客群多為城中村居民或工業區的職工，消費能力較低；項目周邊地區商業發展成熟程度不高，多為檔次較低的批發市場；項目前期營運效果不理想；運河及游船觀光項目對人流動線造成分割；商鋪業權不統一，項目的經營管理水平欠統一；基準研究基準研究 小結小結CBRichardEllis|Page16地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目當前問題、成因及對策（外部）項目當前問題、成因及對策（外部）問題現狀和成因對策客流量低項目周邊（萬江區）東莞城市規劃方向為東向和南向發展，導致位于東莞西部的萬江區城市整體發展滯后其他區域；項目周邊居民現

20、有數量不足；項目周邊居民消費能力較低；人口增長速度低。本地消費支持嚴重不足，須營造項目強大聚客力，重點針對萬江外圍消費者；保留和強化日用消費品類業態，提高對萬江區市場份額的占有率；客流量低東莞本地（城區）萬江區與東城、南城和莞城被天然水道自然隔開，彼此發展聯動較弱；項目周邊地區商業發展成熟程度不高，多為檔次較低的批發市場；n增加來往市區及其他重點地區的穿梭交通服務為消費者提供便利的交通條件；n重塑商圈以本項目商業營運帶動項目周邊商業發展。n重視車流量較大的萬江大道客流量低東莞以外地區 東莞汽車總站與本項目連接欠緊密 對外宣傳欠缺（如廣深高速沿線戶外廣告等）加強與東莞汽車總站的連接和交通指引；強

21、化戶外宣傳；配合未來廣深輕軌接駁本項目的機會；基準研究基準研究 小結小結CBRichardEllis|Page17地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目當前問題、成因及對策（內部）項目當前問題、成因及對策（內部）問題現狀和成因對策出租率/開業率低 客流量低；部分業權不同一影響整體經營；欠缺具號召力、集客力和商業凝聚力的大型主力商家；項目整體管理水平不高（如欠缺系統組織的項目推廣、項目開業管理、節目慶典活動等）；聚客力高的三大功能部分（餐飲/娛樂/購物）未實現有效規模效應和集聚效應。重點鎖定和落實一定數量的，與項目整體定位

22、和主題相符的大型品牌主力商家 保留和強化日用消費品類業態，提高對萬江區市場份額的占有率；招商初期以餐飲、娛樂、零售為切入口，營造強大的規模效應和集聚效應；提高項目的管理水平。項目東西部人流量不平衡 大部分商鋪尚未開業；項目主入口位置偏東部；欠缺人流動線指引和節點的帶動；運河對人員流動有一定程度的阻礙作用；完善西區建設，盡快開業；設立交通節點，促進東西人流聯動并延長消費者在場內的停留時間；配合西區開業，調整主入口位置；在各個聚客點互動區，有效帶動人流循環，改善“偏心”現狀；適當調整運河及游船觀光項目，平衡項目特色與促進人流的關系。外地消費者比例低，對外圍商圈消費者（東莞/泛珠三角地區）欠缺吸引力

23、 欠缺鮮明獨特的經營主題；經營同質性較高；欠缺充分的宣傳；欠缺針對家庭型消費的業態組合；招商不足，規模效應降低。營造鮮明獨特的項目主題，針對消費者需求，塑造生活形態“LIFE STYLE”；充分利用項目優勢（如規模、交通、規劃、景觀）強調項目經營大差異化；強化家庭型消費的氣氛，重點吸引家庭型消費者。基準研究基準研究 小結小結CBRichardEllis|Page18地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！資料來源：東莞統計年鑒（2001-2006）東莞市經濟運行主要指標（東莞市經濟運行主要指標（2000-2005）指標指標20

24、0020012002200320042005年平均年平均增長率增長率地區生產總值（億元）492.71 578.93 791.29 947.97 1155.30 2,182.44 25人均生產總值（元）32,477 37,77751,03861,15871,997131,75022固定資產投資（億元）102.89 125.49 191.57 319.39 433.90 597.24 43外商直接投資額（億美元）合同18.3620.9824.8932.5641.3229.8022外商直接投資額（億美元）實際17.61 18.51 22.8527.66 31.92 14.6816戶籍人口（萬人）15

25、2.61 153.89 156.19 158.96 161.97 165.65 6常住人口（萬人）6106506455995976562%社會消費品零售總額（億元）169.77 196.12 294.68 338.00 389.04 500.01 22消費價格指數（上年=100）101.598.298.1100.7103102.4-城市居民人均可支配年收入（元）14,142 16,938 16,949 18,471 20,526 22,882 10家庭人均年消費性支出（元）12,529 14,669 15,157 15,446 18,426 21,768 10東莞東莞 經濟發展綜合分析經濟發展

26、綜合分析過去6年經濟發展呈現穩步上升的態勢v GDP、人均GDP、固定資產投資和零售總額的增長率均20%；v 人均可支配年收入和年消費性支出增長迅速10%；1：中國以2004年12月31日為時點進行了全國第一次經濟普查，2005年為調整后數據，平均增長率計算至2004年。東莞經濟發展迅猛，為零售市場快速發展提供了良好的基礎；整體市場發展出現不均衡，表現在社會消費品零售總額的增長與生產總值不均衡；消費市場發展緩慢，造成的原因：東莞的常住人口以流動人口為主，該群體的整體消費水平不高。CBRichardEllis|Page19地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業

27、資料任你下載，資深操盤手隨時交流！資料來源：東莞統計年鑒（2001-2006）東莞市房地產市場發展主要指標（東莞市房地產市場發展主要指標（2000-2005）指標指標200020012002200320042005年平均年平均增長率增長率房地產投資（億元）11.25 14.85 26.84 55.12 93.45 144.43 67房地產施工面積（萬平方米）315.45 326.80 401.90 689.51 839.03 1,160.17 30年竣工面積（萬平方米）103.20 114.79 127.69 257.28 194.57 132.88 5商品房銷售面積（萬平方米）63.21 7

28、6.54 95.05 164.98 255.71 321.87 38商品房成交額（億元）16.70 21.25 28.75 54.24 59.18 119.40 48東莞東莞 房地產發展狀況分析房地產發展狀況分析資料來源：東莞統計年鑒（2001-2006）東莞市商業地產市場發展主要指標（東莞市商業地產市場發展主要指標（2000-2005）指標指標200020012002200320042005年平均年平均增長率增長率商業營業用房投資（億元）1.09 2.84 3.79 5.64 7.289.4160%商業營業用房施工面積（萬平方米）26.58 32.76 34.79 99.24 130.071

29、73.8256%商業營業用房竣工面積（萬平方米）10.22 9.97 3.30 26.22 36.3217.78118%商業營業用房銷售面積（萬平方米）10.50 4.69 10.06 14.71 15.6519.1527%商業營業用房成交額（億元）1.09 2.84 3.79 5.64 7.9311.0264%東莞市的房地產業在過去五年加速發展：v 房地產投資、施工面積、銷售面積和成交額等指標的年均增長率超過30%；v 商品房成交額比銷售面積的年均增長率高出10，說明商品房價格上漲較快；v 商業地產的發展快速，尤其是2003年，各項指標的增長率都在50%或以上；東莞的房地產建設處于一個快速增

30、長期；商業用房投資和施工面積持續增長，對招商和運營造成較大壓力。CBRichardEllis|Page20地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！資料來源：珠江三角洲城市群協調發展規劃（2004-2020）東莞東莞 城市規劃城市規劃城市發展戰略目標城市發展戰略目標 l以國際制造業名城為特色的現代化中心城市 城市性質定位城市性質定位l珠江三角洲地區性中心城市l全國重要的信息技術研發和產業化基地l環境優美的現代化城市城市空間發展結構城市空間發展結構l城市空間發展的主要方向：南部、東部；l城市兩大發展軸：l 東北西南發展軸 西北東南

31、發展軸l萬江設獨立區中心資料來源：東莞市城市總體規劃(2000-2015)未來四年（未來四年（2007-2010），東莞市），東莞市將建設成為以國際制造業名城為特色將建設成為以國際制造業名城為特色的地區性現代化中心城市。的地區性現代化中心城市。本項目位于東莞中心城區以西，與城市發展的主要方向背離；萬江將規劃成為獨立的區域中心，但該區域必須面對主力發展區域形成內部競爭;從商業發展角度看,本項目將面對東、南部成熟商圈對消費客源的分流與競爭。CBRichardEllis|Page21地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！資料來源：

32、東莞市規劃局東莞東莞 交通規劃及影響交通規劃及影響高速公路規劃網絡高速公路規劃網絡l規劃的東莞市高速公路將形成“四縱一橫”的總體布局形態；l四縱”分別為沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路；l“一橫”為常虎高速公路。已有線路名稱已有線路名稱里程里程（km）主要服務區域主要服務區域廣深高速公路48香港，深圳，東莞西部（長安、虎門）以及廣州莞深高速公路52香港，深圳，東莞中西部（長安）以及增城?；⒏咚俟?0珠海，中山，虎門港，常平鐵路樞紐以及惠州沿 海 高 速廣 深 高 速莞 深 高 速博 深 高 速常 虎 高 速東莞路網規劃對華南東莞路網規劃對華南MALL的影響的影響l 華南

33、MALL位于東莞市路網密度最大的區域，利于聚集東莞市區人口的消費；l 華南MALL毗鄰東莞汽車總站，與東莞各鎮和珠三角城市交通聯系緊密；l 通過廣深高速和莞深高速，廣州和深圳兩大城市與華南MALL之間便利可達。規劃線路名稱規劃線路名稱里程里程（km）主要服務區域主要服務區域沿海高速公路預計2010年通車45香港，深圳，東莞西部（長安、虎門）以及廣州博深高速公路預計2009年通車52香港，深圳，東莞東部（常平）以及博羅CBRichardEllis|Page22地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！資料來源：東莞市規劃局東莞東莞

34、 交通規劃及影響交通規劃及影響線路名稱線路名稱里程里程（kmkm）經過鎮區經過鎮區（個）（個）站點數量站點數量（個）（個）R1麻涌-黃江2016-202565.886-9 R2石龍-長安2009-201559.4620-30 R3長安-謝崗2016-203057.4619-29 R4黃江-清溪2025-203025.238-12 廣深市郊鐵路56.477合計264.22160-87軌道交通規劃網絡軌道交通規劃網絡v東莞市軌道交通網絡發展軸線：莞城松山湖塘廈 莞城常平 莞城虎門 虎門松山湖常平東莞軌道交通規劃對華南東莞軌道交通規劃對華南MALL的影響的影響vR1線作為東莞至廣州和深圳的快速聯絡線

35、，在華南MALL設地下總站；vR1線將進一步加強華南MALL與廣州和深圳（香港）之間的聯系，吸引三地的消費者；v華南MALL位于R1線和R2線交匯處，作為東莞軌道交通的核心，輻射各個鎮區。CBRichardEllis|Page23地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！東莞東莞 商業規劃商業規劃 當前城市總體規劃對商業市場的影響當前城市總體規劃對商業市場的影響l東莞市“十一五”計劃大力發展服務業l實施“商貿東莞”工程，提升發展批發和零售業。l東莞市區的商業定位為輻射整個東莞的中心。l東莞為廣深（港）聯系的必經之路，具備吸引三地

36、消費的地理位置和交通優勢。城市未來商業發展規劃城市未來商業發展規劃l東莞城市商業主中心：莞城、東城、南城和萬江l東莞城市商業副中心：松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍l萬江商圈：重點以華南MALL和麥德龍等大型商業項目為主形成購物中心，與旅游、休閑、娛樂等相結合，體現多元化服務特色。資料來源：東莞市2005-2015年城市商業網點規劃，東莞市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 1243HJHMCPSSTXCAZMSL商業主中心商業主中心萬江莞城東城南城 1 2 3 4 商業副中心商業副中心松山湖虎門常平厚街SSHMCPHJ塘廈長安樟木頭石龍TXCAZMSL資料來源：東莞市2

37、005-2015年城市商業網點規劃n 根據東莞未來商業發展規劃，項目所在的萬江商圈面對的同城市內部的競爭較大。原因：l東莞的商業發展規劃呈現多中心格局l市內各商業項目必須面對各商業主、副中心之間的分流影響l商業項目的發展規模受到審批的限制CBRichardEllis|Page24地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！東莞GDP指數 VS 社會消費品零售總額指數東莞GDP指數 VS 社會消費品零售總額指數1002003004005006007008009001,0001,1001,2001996 1997 19981999 2

38、0002001 2002 20032004 2005 2006GDP 指數社會消費品零售總額指數東莞人均收入最高，消費市場表現最差東莞人均收入最高，消費市場表現最差東莞珠海深圳廣州05,00010,00015,00020,00025,00030,00005,00010,00015,00020,00025,000人均消費品零售額（元）人均可支配收入（元）東莞零售市場發展落后于整體經濟東莞零售市場發展落后于整體經濟l1996年以來，東莞市社會消費品零售總額的增長速度一直低于GDP的增長；l這種趨勢從2004年起表現尤為明顯；l零售業對東莞GDP的貢獻明顯落后于制造業等其他行業；當地消費品零售額與個

39、人收入不成比例當地消費品零售額與個人收入不成比例l與廣州、深圳和珠海比較，東莞的人均可支配收入最高，而零售市場則表現最差；l另三個城市人均消費品銷售額/人均可支配收入 約等于1，而東莞這個比例僅為0.34。東莞的消費力與消費需求的錯位使得東莞的零售市場發展與城市發展出現明顯的脫節。東莞跟其他競爭城市的零售市場發展狀況相比，仍處在一個較低水平。面對競爭城市的市場沖擊，積極開拓本地消費市場是本項目的主要任務。資料來源：東莞市統計局東莞東莞 零售商業市場零售商業市場 CBRichardEllis|Page25地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深

40、操盤手隨時交流！東莞年人均支出收入比東莞年人均支出收入比05,00010,00015,00020,00025,00030,0001996 19971998 19992000 200120022003 20042005 2006單位（人民幣：元）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%年人均可支配收入（元）年人均消費性支出（元）支出/收入(%)社會消費品零售總額總消費性支出社會消費品零售總額總消費性支出05001,0001,5002,0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006單位(人民幣:億元)消費

41、性總支出社會消費品零售總額（億元）東莞人消費支出水平較高東莞人消費支出水平較高l近十年來，東莞人的消費性支出緊隨可支配收入穩定增長；l東莞人的支出收入比一直維持在較高水平，2005年甚至達到95；l東莞人消費意愿較強，并且當地常住人口在過去十年間從288萬增加到650萬，社會消費品零售總額理應有大幅度的增長；個人消費支出增長跟社會零售品市場發展不個人消費支出增長跟社會零售品市場發展不同步同步l在東莞消費性支出持續增長的同時，社會消費品零售總額的增長卻并未跟上步伐；兩者間的差距持續拉大；l當地零售市場缺乏消費群體真正需求的商 品，造成供給與需求錯位，最終導致本地部分消費力，特別是高檔的彈性消費流

42、失。造成東莞人消費支出與消費品市場發展不同步造成東莞人消費支出與消費品市場發展不同步的原因：的原因：l城市消費主體以外來消費群體為主，群體的不穩定性影響商圈的發展；l整體零售市場檔次不高，導致高端群體的消費需求無法滿足。東莞東莞 消費潛力消費潛力 資料來源：東莞市統計局CBRichardEllis|Page26地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！消費性支出結構演變分析消費性支出結構演變分析l比較1996年至2004年的支出結構，食品的支出比例從42下降到27；l增長最快的是：交通和通訊、教育文化娛樂服務和居住。1996年東

43、莞消費性支出構成1996年東莞消費性支出構成42%8%8%3%12%10%8%9%食品衣著家庭設備用品及服務醫療保健交通和通訊教育文化娛樂服務居住雜項商品和服務2004年東莞消費性支出構成2004年東莞消費性支出構成27%6%5%4%27%15%14%2%食品衣著家庭設備用品及服務醫療保健交通和通訊教育文化娛樂服務居住雜項商品和服務2000年東莞消費性支出構成2000年東莞消費性支出構成33%4%5%3%26%12%10%7%食品衣著家庭設備用品及服務醫療保健交通和通訊教育文化娛樂服務居住雜項商品和服務n 生活成本（交通、通訊支出）的快速增加反映：l東莞人們生活水平在不斷提高l東莞人活動的區域

44、范圍也在不斷擴大。教育文化、娛樂服務的消費增長反映出東莞人的消費習慣正從物質生活消費逐步向精神生活消費發展。東莞東莞 消費市場特征消費市場特征 資料來源：東莞市統計局CBRichardEllis|Page27地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！消費者調查（東莞）消費者調查（東莞）調查說明調查說明2S34本項目本項目1 地王廣場地王廣場2 都會廣場都會廣場3 世博廣場世博廣場4威尼斯廣場威尼斯廣場采樣地點采樣地點CBRichardEllis|Page28地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專

45、業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！消費者背景特征消費者背景特征主要消費者為18-35歲白領一族，普遍具有中、高學歷，家庭結構為2-4人，家庭月收入在5,000-10,000元區間；東莞市區主要的購物場所消費者來源：市區居民（89%）、下屬鎮區居民（6%）和外地居民（5%）；購物消費習慣特征購物消費習慣特征日常主要消費以基本生活必需品為主（如服裝、食品和家居用品），多選擇在市內采購，家庭月消費額度在1,000-2,000元，約占家庭月收入的20%-30%；在選擇購物場所時，配套設施（21%）、商品的種類和品質（18%）和商場的裝修設計特色（13%）是東莞本地消費者的重要考慮因素；56%的東莞居

46、民會在周末選擇到外地購物；東莞居民偏愛的購物場所分別是：大型綜合購物中心（29%）、百貨公司（25%）和大型超市（15%）；餐飲消費習慣特征餐飲消費習慣特征外出用餐習慣主要到快餐廳（33%）和酒樓（25%），平均每周5次以上，人均消費額在30-120元區間；選擇餐飲場所主要關注的是餐廳的環境衛生（28%）、服務態度（17%）和食品價格（14%）。消費者調查（東莞）消費者調查（東莞）主要調查結果主要調查結果CBRichardEllis|Page29地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！休閑娛樂消費習慣特征休閑娛樂消費習慣特征消

47、費者日常消閑娛樂場所主要是咖啡館（20%）、卡拉OK和夜總會（18%）以及酒吧（17%）；每月的消費次數在1-2次，人均消費額約60-120元；選擇休閑娛樂消費場所時主要關注的是便利性（多選擇鄰近居所/工作地方的場所），其次是配套設施（如停車場等）。商業網點輻射商圈的范圍特征商業網點輻射商圈的范圍特征消費者出行購物主要使用自駕車，可接受的交通時間在30-60分鐘，即商業網點的核心輻射商圈為距離該網點交通車行到達時間為1小時以內的區域。媒體效用特征媒體效用特征東莞消費者獲取商家信息主要渠道是：網絡（23%）和電視臺（22%）。消費者滿意度特征消費者滿意度特征東莞消費者對于區內主要購物場所的整體滿

48、意度一般。東莞消費者對于區內主要購物場所的購物環境、商品種類/品質以及商場服務水平的滿意度較低。消費者調查（東莞）消費者調查（東莞）主要調查結果主要調查結果CBRichardEllis|Page30地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目認知度特征項目認知度特征 東莞消費者對于項目的認知度一般。75%的被訪者知道華南Mall項目；68%被訪者認為華南Mall是游樂場；64%的被訪者能準確確認項目位置；主題推廣概念接受度特征主題推廣概念接受度特征 東莞消費者對于商場的主題推廣概念接受度如下：名牌折扣店（OUTLET）65%大型休閑美食娛樂中心 54%主題購物中心（BIG BOX）51%大型海洋水族館 68%消費者調查（東莞）消費者調查（東莞）主要調查結果主要調查結果