1、謹(jǐn)呈：瑞安房地產(chǎn)有限公司2011.5.6瑞安311地塊系列報告之一精裝修及客戶專題研究報告報告提綱1、精裝修專題調(diào)研2、客戶調(diào)研專題3、客戶定位結(jié)論及精裝修建議住宅 /酒店式公寓Structure ONE選取項目標(biāo)準(zhǔn)：n2011年銷售均價5萬/以上公寓項目n2011年銷售均價4萬/以上酒店式公寓項目n精裝修交付選取項目分布市調(diào)住宅項目酒店式公寓項目調(diào)研項目信息物業(yè)類型項目名稱區(qū)域環(huán)線板塊裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅白金灣虹口區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)北外灘板塊10000九龍倉璽園楊浦區(qū)中外環(huán)間新江灣城板塊10000仁恒怡庭楊浦區(qū)中外環(huán)間新江灣城板塊10000橡樹灣楊浦區(qū)中外環(huán)間新江灣城板塊6000（180戶型）12000（2

2、80戶型）遠雄徐匯園徐匯區(qū)中內(nèi)環(huán)間徐家匯板塊6000王子晶品長寧區(qū)中內(nèi)環(huán)間中山公園板塊10000華潤外灘九里黃浦區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)浦西濱江板塊10000浦東星河灣浦東新區(qū)中內(nèi)環(huán)間花木北蔡板塊10000湯臣一品浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴板塊30000中糧海景浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴板塊25000物業(yè)類型項目名稱區(qū)域環(huán)線板塊裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓城市一品苑盧灣區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)淮海中路板塊10000濟南路8號盧灣區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)新天地板塊17000匯景天地盧灣區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)打浦橋板塊10000品尊國際普陀區(qū)中內(nèi)環(huán)間真如板塊10000調(diào)研項目信息精裝修主要研究點精裝修的主要表現(xiàn)公共部位室內(nèi)空間公共空間精裝修分析外立面九龍倉.璽園以干掛

3、花崗巖石材飾面橡樹灣以深紅色小塊貼面磚為主要飾面，底部為石材貼面白金灣以干掛大理石石材飾面，采用深色調(diào)石材遠雄徐匯園柱腳與外墻為干掛石材底部搭配金屬框料公共空間精裝修分析城市一品苑以玻化石材和Low-E玻璃相結(jié)合濟南路8號全干掛石材搭配Low-E玻璃幕墻外立面玻璃及窗框九龍倉璽園選用阿魯克品牌窗框及把手選用Low-E雙層中空玻璃白金灣選用Low-E玻璃和德國旭格窗框把手公共空間精裝修分析德國旭格意大利阿魯克城市一品苑選用著名YKK品牌搭配Low-E雙層中空玻璃日本YKK入戶大堂墻面、地面橡樹灣以卡拉麥里金石材為主,地面使用石材拼花圖案點綴墻面為石材和鏡面木墻九龍倉璽園以?；臑橹鳎孛媸褂檬?/p>

4、材拼花，墻面以石材和涂料相結(jié)合白金灣地面、墻面全部使用大理石材飾面，地面并配有石材貼花公共空間精裝修分析涂料?；谋跓麸棸灞诋嬬R面木墻大理石材石材貼花全天然石材城市一品苑以干掛石材為主，地面以石材拼花墻面以石材和不銹鋼材料飾板相結(jié)合入戶大堂墻面、地面公共空間精裝修分析不銹鋼飾板地面拼花濟南路8號以天然大理石為墻面和地面配有巴卡拉水晶壁燈及不銹鋼飾板天然大理石水晶壁燈不銹鋼飾板入戶大堂吊頂燈飾白金灣石膏板吊頂并配有凸面頂部螺旋花紋，吊頂中心為白色水晶吊燈，四周配有大型射燈橡樹灣石膏板吊頂中央呈凹面，二邊排列射燈中央吊頂以金色貼面磚拼花中心為高檔水晶吊燈公共空間精裝修分析螺旋花紋水晶吊燈射燈射燈

5、貼面磚水晶吊燈九龍倉璽園石膏板吊頂，每個框形裝飾區(qū)內(nèi)均配射燈吊頂中心為大型水晶吊燈大型水晶吊燈射燈城市一品苑石膏板吊頂并配有凹面頂部花紋，吊頂四周為金色金屬條鑲邊吊頂中央為嵌入式水晶吊燈水晶吊燈金屬條石膏板公共空間精裝修分析入戶大堂吊頂燈飾巴卡拉水晶吊燈濟南路8號石膏板材質(zhì)，多處為平頂設(shè)計配有巴卡拉水晶吊燈信報箱九龍倉璽園鋁合金材質(zhì)外殼，箱蓋表面配有住戶門牌和項目標(biāo)志，采用嵌入式設(shè)計安裝在公共空間并以石材飾邊橡樹灣鋁合金材質(zhì)外殼，箱蓋表面配有住戶門牌和項目標(biāo)志，采用嵌入式設(shè)計，四周配有石材花紋公共空間精裝修分析石材飾條標(biāo)準(zhǔn)門牌石材飾條標(biāo)準(zhǔn)門牌電梯廳墻面、地面橡樹灣以卡拉麥里金品牌石材和高檔棕色

6、實木貼面為主，地面為石材拼花裝飾九龍倉璽園以高檔干掛大理石為主，墻面為石材和木板飾面相結(jié)合，并配有石材飾條公共空間精裝修分析石材飾條干掛大理石木板飾面實木貼面石材貼面石材拼花電梯廳吊頂燈飾城市一品苑石膏板吊頂并配有凹面頂部花紋，凹面四周以金色金屬條鑲邊，吊頂中央為嵌入式水晶吊燈橡樹灣石膏板吊頂，凹面花紋，凹面四周排列射燈，凹面中心為金色墻面貼紙中心為水晶吊頂，在凹面內(nèi)側(cè)配有高亮度日光燈白金灣石膏板吊頂并配有凹面頂部花紋，吊頂中央以橢圓型金色貼面磚拼花，吊頂中心為黑色陶瓷吊燈公共空間精裝修分析射燈墻面貼紙水晶吊燈貼面磚吊燈金色金屬條大型水晶吊燈電梯內(nèi)飾白金灣墻面以棕色花紋飾板配以鏡面裝飾，頂部為

7、嵌入式凹面頂燈，地面以拼花石材，四周都配有木質(zhì)扶手九龍倉璽園墻面以棕色木紋飾板鏡面裝飾，地面為深地毯，頂部為嵌入式平面吊燈，四周都配有金屬貼面的木質(zhì)扶手城市一品苑鏡面和不銹鋼金屬板為墻面主體，頂部為嵌入式平面頂燈，地面大理石石材公共空間精裝修分析鏡面花紋飾板扶手頂燈拼花地面木紋飾板鏡面金屬墻面項目品牌人數(shù)速度配置白金灣日立131.75米/秒地面:為拼花天然石材墻面:以棕色拼花高級木飾智能化：電梯運行使用電子卡系統(tǒng)城市一品苑瑞士迅達151.8米/秒地面：天然大理石石材墻面：不銹鋼金屬材質(zhì)及鏡面裝飾九龍倉璽園三菱161.5米/秒地面：天然石材墻面：棕色黑檀木裝飾，帶扶手智能化：多媒體屏橡樹灣日立1

8、31.75米/秒地面：天然石材墻面：棕色黑檀木裝飾，帶扶手遠雄徐匯園三菱161.5米/秒地面：天然大理石拼圖設(shè)計墻面：不銹鋼金屬材質(zhì)及鏡面裝飾電梯品牌配置公共空間精裝修分析公共走廊墻面、地面橡樹灣墻面為卡拉麥里金白色石材配有灰色飾條，公共走廊與電梯廳入口上段為玻璃噴畫飾板，地面為石材拼花城市一品苑進口干掛大理石，部分墻面配有凸面石條裝飾，地面為統(tǒng)一大理石鋪面，并配有灰色石材飾條九龍倉璽園大理石飾面石柱，地面拼花石材，墻面配有長條掛燈白金灣墻面為干掛石材，配有玻璃花紋飾墻，地面為石材拼花設(shè)計公共空間精裝修分析大理石材石條飾條掛燈石材柱拼花地面玻璃飾板拼花地面石材墻面拼花地面玻璃飾墻公共走廊吊頂燈

9、飾九龍倉璽園石膏板吊頂配有凹面花紋設(shè)計中心為嵌入式射燈白金灣石膏吊頂配有凹面花紋設(shè)計，走廊二邊配有歐式風(fēng)格掛壁吊燈，項目吊燈與電梯廳相同，同時并配有墻面壁燈橡樹灣公共走廊與大堂為一體式設(shè)計，吊頂為石膏板凹面設(shè)計四周配有射燈，中心為金色貼面磚，中心為水晶吊燈公共空間精裝修分析壁燈凹面花紋石膏板吊頂射燈射燈水晶吊燈公共空間精裝修分析匯總住宅住宅公共空間精裝白金灣九龍倉璽園橡樹灣遠雄徐匯園外立面干掛大理石干掛花崗巖面磚為主底層石材柱腳與外墻干掛石材底部金屬框料玻璃及窗框德國旭格把手LOW-E玻璃阿魯克窗框把手LOW-E玻璃德國旭格把手LOW-E玻璃日本YKK窗框把手LOW-E玻璃入戶大堂墻面地面大理

10、石材石材貼花仿真石漆及石材?；氖摹㈢R面幕墻卡拉麥里金石材拼花石材及仿真石漆大理石入戶大堂吊頂燈飾凸面螺旋花紋石膏板水晶吊燈，大型射燈石膏板天花吊頂大型水晶吊燈石膏板凹面吊頂，面磚拼花高檔水晶吊燈石膏板凹面吊頂小型水晶吊燈信報箱鋁合金材質(zhì)外殼鋁合金材質(zhì)外殼周邊石材花紋裝飾鋁合金材質(zhì)外殼周邊石材花紋裝飾鋁合金材質(zhì)外殼電梯廳墻面地面石材飾條及實木貼面大理石大理石及木板飾面大理石卡拉麥里金石材和實木貼面石材拼花大理石石材拼花電梯廳吊頂燈飾橢圓行金色貼面磚拼花黑色陶瓷吊燈石膏板天花吊頂大型水晶吊燈石膏板凹面花紋，金色墻紙水晶吊燈石膏板凹面吊頂小型水晶吊燈電梯內(nèi)飾墻木質(zhì)飾板及鏡面地面拼花石材墻面木紋

11、飾板地面地毯墻面木質(zhì)飾板大理石拼花墻面不銹鋼金屬板地面大理石拼花公共走廊地面干掛石材，玻璃花紋石材拼花大理石飾面，掛燈石材拼花卡拉麥里金石材，玻璃噴畫石材拼花統(tǒng)一大理石飾面石材拼花公共走廊吊頂燈飾吊頂與電梯廳相同增配有墻面壁燈石膏板凹面花紋嵌入式射燈電梯直接入戶同電梯廳住宅公共空間精裝濟南路8號城市一品苑外立面全干掛石材，Low-E玻璃幕墻?；腖OW-E玻璃玻璃及窗框Low-E玻璃幕墻日本YKK窗框把手LOW-E玻璃入戶大堂墻面地面墻面和地面以天然大理石為主墻面配有不銹鋼飾板和水晶壁燈石材及不銹鋼飾板石材拼花入戶大堂吊頂燈飾石膏板材質(zhì)，平頂巴卡拉水晶吊燈凹面頂部花紋石膏板嵌入式大型水晶吊燈

12、信報箱鋁合金材質(zhì)外殼鋁合金材質(zhì)外殼電梯廳墻面地面進口大理石材大理石石材拼花電梯廳吊頂燈飾塑料透明燈罩吊頂金色金屬條鑲邊嵌入式水晶吊燈電梯內(nèi)飾鏡面和不銹鋼金屬板地面大理石材鏡面和不銹鋼金屬板地面貼紙花紋公共走廊地面進口大理石材凸面石條裝飾統(tǒng)一大理石鋪面公共走廊吊頂燈飾石膏板吊頂懸掛式水晶吊燈金色金屬條鑲邊嵌入式水晶吊燈公共空間精裝修分析匯總酒店式公寓室內(nèi)空間室內(nèi)空間精裝修分析室內(nèi)空間材質(zhì)品牌特性材質(zhì)門城市一品苑城市一品苑室內(nèi)空間精裝修分析城市一品苑西瑪實木高級防盜門高級乳白漆刷制，成色較好白金灣高檔黑檀實木材料入戶門及門套，雙層防火設(shè)計，莊重華貴九龍倉璽園卡帝士系列實木紋飾防盜門門套較為簡約湯臣

13、一品德國Noblesse原裝定制雕花銅門，簡約中透出奢華黑檀實木門卡帝士實木防盜門西瑪實木防盜門德國Noblesse雕花銅門材質(zhì)客廳墻面、地面室內(nèi)空間精裝修分析白金灣墻面以高檔墻紙為主，地面全部為進口實木地板九龍倉璽園墻面主要以高檔墻紙為主部分采用實木貼面及石材飾面全石材拼花地面橡樹灣電視背景墻面為大理石飾面，其它部分以淡雅花式墻紙為主，地面為全高檔大理石拼花。其中12000元標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)交房中室內(nèi)門套均采用黑檀木高檔墻紙大理石拼花大理石拼花實木貼面實木地板室內(nèi)空間精裝修分析材質(zhì)客廳墻面、地面仁恒怡庭地面為天然石材，墻面以墻紙為主，配以石材搭配墻紙濟南路8號地面為大理石墻面為石材裝飾，搭配實木

14、飾面和涂料大理石石材實木飾面大理石城市一品苑地面為天然石材，墻面以墻紙為主墻紙大理石材質(zhì)客廳吊頂白金灣立體感和設(shè)計感較強的石膏板吊頂集合中央空調(diào)出風(fēng)口九龍倉璽園立體邊框設(shè)計的塑板吊頂，空調(diào)出風(fēng)口藏于立體邊框與頂板中間橡樹灣以逐層上凹的框形設(shè)計呈現(xiàn)的簡約風(fēng)格的石膏板吊頂室內(nèi)空間精裝修分析空調(diào)出風(fēng)口石膏板吊頂上凹框形吊頂塑板吊頂湯臣一品立體凸面邊框設(shè)計的玻化石材吊頂，燈飾藏于立體邊框中玻化石材吊頂材質(zhì)客廳吊頂室內(nèi)空間精裝修分析仁恒怡庭防潮石膏天花板吊頂，水晶吊燈防潮石膏板吊頂水晶吊燈濟南路8號石膏吊頂、巴卡拉品牌水晶吊燈巴卡拉水晶吊燈石膏板吊頂室內(nèi)空間精裝修分析材質(zhì)臥室墻面、地面白金灣地面為實木復(fù)

15、合地板墻面為米色墻紙九龍倉璽園地面為黑檀木實木地板墻面主要以墻紙為主電視或床的背景墻添加一些皮質(zhì)貼面、實木貼面的裝飾處理橡樹灣地面為實木地板墻面以花式或米色墻紙為主實木地板墻紙米色墻紙仁恒怡庭地面為實木復(fù)合地板墻面以墻紙為主實木復(fù)合地板墻紙城市一品苑地面為實木地板墻面以淺褐色墻紙為主實木地板室內(nèi)空間精裝修分析材質(zhì)臥室墻面、地面墻紙濟南路8號地面為進口大理石墻面以木飾面為主，配以大型落地玻璃窗鏡面、涂料、愛馬仕定制皮革組合裝飾愛馬仕皮革木飾面大理石匯景天地地面為進口大理石墻面以為高端布紋墻紙貼面大理石布紋墻紙中糧海景一號地面為進口實木地板墻面以為高端淡色布紋墻紙貼面實木地板布紋墻紙室內(nèi)空間精裝修

16、分析材質(zhì)臥室吊頂白金灣以刷漆的平頂為主配有多個凸塊形成立體感主要滿足空調(diào)出風(fēng)口九龍倉璽園吸附式石膏板吊頂整體風(fēng)格和品質(zhì)與客廳相似橡樹灣吸附式石膏板吊頂頂部還有部分紋理處理客廳吊頂?shù)目s小版本凸塊立體石膏板吊頂吸附式石膏板吊頂吸附式石膏板吊頂防潮石膏板吊頂玻璃吊燈金屬吊燈仁恒怡庭防潮石膏板吊頂玻璃吊燈或金屬吊燈城市一品苑簡約的平頂，邊角稍作紋理設(shè)計室內(nèi)空間精裝修分析材質(zhì)臥室吊頂石膏板平頂石膏吊頂濟南路8號石膏吊頂品尊國際石膏吊頂石膏吊頂室內(nèi)空間精裝修分析材質(zhì)衛(wèi)生間白金灣墻面及地面均為彩色馬賽克吊頂為吸附式的石膏板吊頂九龍倉璽園墻面及地面為高檔面磚頂部為凹入式塑板吊頂橡樹灣墻面為高檔面磚地面為大理石

17、拼花頂部為白色乳膠漆塑板平頂馬賽克高檔面磚大理石拼花品牌面磚石膏板吊頂石膏板吊頂塑板吊頂防滑地磚石膏板吊頂仁恒怡庭墻面為品牌面磚地面為防滑地磚頂部為石膏板吊頂室內(nèi)空間精裝修分析城市一品苑墻面和地面均為高檔面磚頂部為石膏板平頂高檔面磚材質(zhì)衛(wèi)生間石膏板平頂濟南路8號墻面和地面均為進口石材頂部為金屬扣板吊頂進口石材金屬板扣頂品尊國際墻面為馬賽克、石材貼面結(jié)合地面為進口石材頂部輕鋼龍骨石膏板吊頂匯景天地墻面和地面為進口石材頂部為石膏板平頂石膏板吊頂馬賽克貼面進口石材面磚進口石材地面磚公共空間精裝修分析匯總材質(zhì)住宅室內(nèi)裝修材質(zhì)白金灣九龍倉璽園橡樹灣仁恒怡庭湯臣一品浦東星河灣華潤外灘九里王子晶品鵬利輝盛閣

18、（中糧海景）門入戶門黑檀木雙層防火防盜門蒙克迪實木防盜門進口實木防盜門高級防盜門德國Noblesse手工雕花銅門木飾面防火門美國定制實木門國產(chǎn)定制木門高級實木防盜門客廳墻面高檔墻紙高檔墻紙為主實木及石材裝飾為輔墻紙為主石材裝飾大理石材和墻面貼紙相結(jié)合墻紙墻紙墻面貼紙歐洲進口石材高級布紋墻紙地面進口實木地板石材拼花大理石拼花天然大理石材進口花崗巖進口大理石意大利進口大理石歐洲進口石材高級實木地板吊頂石膏板石膏板石膏板石膏板吊頂玻化天然大理石加拿大“卡佛”乳膠漆石膏板吊頂石膏板吊頂石膏板吊頂臥室墻面米色墻紙淺色墻紙米色墻紙墻紙墻紙墻紙墻紙拼花墻紙高級布紋墻紙地面實木復(fù)合地板黑檀木實木地板實木地板高

19、級復(fù)合實木地板高級復(fù)合地板“樹熊牌“木地板高級復(fù)合實木地板高級復(fù)合地板高級實木地板吊頂石膏板平頂吸附式石膏板吊頂石膏板吊頂石膏板吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂加拿大“卡佛”乳膠漆石膏板吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂石膏板吊頂衛(wèi)生間墻面彩色馬賽克高檔面磚高檔面磚品牌面磚進口大理石進口大理石意大利進口大理石大理石材貼面進口大理石材地面彩色馬賽克高檔防滑地磚大理石拼花防滑地磚石材面磚進口大理石意大利進口大理石大理石材貼面進口大理石材吊頂吸附式石膏板凹入式石膏板塑板吊頂石膏板吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂加拿大“卡佛”乳膠漆石膏板吊頂石膏板吊頂石膏板吊頂室內(nèi)空間精裝修分析公共空間精裝修分析匯總材質(zhì)酒店式公寓室內(nèi)裝修材質(zhì)城市一

20、品苑濟南路8號匯景天地品尊國際門入戶門西瑪實木高級防盜門鋼木防火防盜門HBA定制式門國產(chǎn)實木門客廳墻面墻紙石材裝飾，搭配實木飾面和涂料墻紙與鏡面結(jié)合拼花墻紙地面大理石大理石大理石材高級復(fù)合實木吊頂石膏板吊頂石膏板吊頂石膏吊頂石膏板吊頂臥室墻面淺褐色墻紙木飾面、鏡面、涂料、愛馬仕定制皮革墻紙與鏡面結(jié)合日本立邦高級真石漆地面實木地板進口大理石大理石材高級復(fù)合實木吊頂石膏板平頂石膏吊頂石膏吊頂石膏板吊頂衛(wèi)生間墻面高檔面磚進口石材大理石材馬賽克貼面磚地面高檔地磚進口石材大理石材大理石材吊頂石膏板平頂金屬板扣頂石膏吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂室內(nèi)空間精裝修分析室內(nèi)空間材質(zhì)品牌特性室內(nèi)空間精裝修分析門鎖室內(nèi)空間

21、精裝修分析白金灣中國YGS九龍灣璽園意大利卡帝士城市一品苑韓國宏喜科匯景天地三星電子門鎖室內(nèi)空間精裝修分析開關(guān)城市一品苑羅格朗橡樹灣6000元精裝標(biāo)準(zhǔn)德國西門子九龍倉璽園shavers only中糧海景一號瑞士ABB室內(nèi)空間精裝修分析廚房-櫥柜九龍倉璽園德國西曼蒂克白金灣斯麥格橡樹灣12000元精裝標(biāo)準(zhǔn)德國旭勒湯臣一品德國博德寶廚房-家電室內(nèi)空間精裝修分析九龍倉璽園德國米勒城市一品苑斯麥格橡樹灣6000元精裝標(biāo)準(zhǔn)通用電氣（奇異）廚房家電包括：抽油煙機、煤氣灶、烤箱、洗碗機、洗衣機、干洗機、消毒柜、冰箱（同一項目中通常用同一品牌）中糧海景一號嘉格納室內(nèi)空間精裝修分析衛(wèi)生間臺盆九龍倉璽園瑞士勞芬橡

22、樹灣6000元精裝標(biāo)準(zhǔn)德國杜拉維特白金灣德國杜拉維特衛(wèi)生間龍頭室內(nèi)空間精裝修分析仁恒怡庭德國高儀城市一品苑漢斯格雅橡樹灣12000元精裝標(biāo)準(zhǔn)JOOP橡樹灣6000元精裝標(biāo)準(zhǔn)德國高儀衛(wèi)生間座便器室內(nèi)空間精裝修分析橡樹灣12000元精裝TOTO衛(wèi)洗麗白金灣杜拉維特九龍倉璽園瑞士勞芬城市一品苑杜拉維特衛(wèi)生間浴缸室內(nèi)空間精裝修分析白金灣德國福絡(luò)橡樹灣6000元精裝杜拉維特橡樹灣12000元精裝瑞士勞芬室內(nèi)裝修材質(zhì)白金灣九龍倉璽園橡樹灣（6000）橡樹灣（12000）仁恒怡庭王子晶品華潤外灘九里浦東星河灣湯臣一品鵬利輝盛閣（中糧海景）門鎖入戶門YGS意大利卡帝士-英格索蘭韓國HOMESEQ電子密碼鎖-美

23、國機械門鎖意大利Salicetaolo門鎖德國Noblesse三星電子門鎖開關(guān)室內(nèi)羅格朗Shaversonly德國西門子瑞士ABB-德國ABB西門子德國ABB德國ABB廚房櫥柜斯麥格德國西曼蒂克-德國旭勒德國米勒德國海格德國旭勒德國菲林格爾德國博得寶嘉格納家電斯麥格德國米勒通用電器（奇異）嘉格納德國米勒西門子博士德國德格德國嘉格納嘉格納衛(wèi)生間臺盆德國杜拉維特瑞士勞芬德國杜拉維特瑞士勞芬漢斯格雅杜拉維特德國唯寶TOTO德國唯寶德國唯寶龍頭漢斯格雅瑞士弗蘭卡德國高儀JOOP德國高儀當(dāng)代Danda德國唯寶當(dāng)代德國當(dāng)代德國唯寶座便器德國杜拉維特瑞士勞芬杜拉維特TOTO衛(wèi)洗麗漢斯格雅杜拉維特德國唯寶杜拉

24、維特德國唯寶TOTO浴缸德國福絡(luò)瑞士勞芬德國杜拉維特瑞士勞芬漢斯格雅杜拉維特德國唯寶德國豪式意大利TEUCO超音波按摩浴缸德國唯寶花灑漢斯格雅瑞士勞芬德國高儀瑞士勞芬漢斯格雅杜拉維特克魯?shù)?當(dāng)代當(dāng)代德國漢斯格雅德國唯寶五金漢斯格雅德國高儀德國高儀德國克魯?shù)系聡邇x杜拉維特克魯?shù)?當(dāng)代當(dāng)代德國漢斯格雅德國唯寶室內(nèi)空間精裝修分析品牌匯總住宅品牌匯總酒店式公寓室內(nèi)空間精裝修分析室內(nèi)裝修材質(zhì)城市一品苑濟南路8號匯景天地品尊國際門鎖入戶門SEQ進口電子密碼鎖-HBA定制式門鎖韓國進口三星電子門鎖開關(guān)室內(nèi)羅格朗OJmicrolineABBABB廚房櫥柜德國博德寶德國博德寶德國博德寶韓國三星家電斯麥格德國庫

25、博士德國美諾德國西門子衛(wèi)生間臺盆德國杜拉維特德國杜拉維特弗蘭克韓國三星龍頭德國漢斯格雅德國杜拉維特德國杜拉維特德國漢斯格雅座便器德國杜拉維特德國杜拉維特德國V&B德國漢斯格雅浴缸杜拉維特德國杜拉維特瑞士勞芬德國漢斯格雅花灑漢斯格雅德國當(dāng)代德國杜拉維特德國漢斯格雅五金弗蘭卡德國杜拉維特德國杜拉維特德國漢斯格雅室內(nèi)空間材質(zhì)品牌特性室內(nèi)空間精裝修分析項目名稱九龍倉璽園白金灣橡樹灣仁恒怡庭王子晶品華潤外灘九里浦東星河灣湯臣一品鵬利輝盛閣（中糧海景）空調(diào)中央吸塵凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)地暖系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)安全及防盜系統(tǒng)室內(nèi)空間精裝修分析住宅智能化系統(tǒng)項目名稱城市一品苑濟南路8號匯景天地品尊國際空調(diào)中央吸塵凈水系

26、統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)地暖系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)安全及防盜系統(tǒng)室內(nèi)空間精裝修分析酒店式公寓智能化系統(tǒng)九龍倉璽園白金灣橡樹灣仁恒怡庭空調(diào)中央吸塵凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)地暖系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)安全及防盜系統(tǒng)大金大金日立伊萊克斯濱特爾布朗威能TCS系統(tǒng)MOX威能博世漢尼威爾愛迪士大金威能博世漢尼威爾室內(nèi)空間精裝修分析住宅智能化系統(tǒng)王子晶品華潤外灘九里 浦東星河灣湯臣一品大金大金三菱三菱三菱威能威能三星愛迪士三菱羅格朗博世壁慕霍尼韋爾怡口開能中糧海景大金大金開能三星菲斯曼大金城市一品苑濟南路8號匯景天地品尊國際空調(diào)中央吸塵凈水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)地暖系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)安全及防盜系統(tǒng)東芝大金大金約克希爾瑞好威能約克布朗室內(nèi)空間精裝修分析酒店

27、式公寓智能化系統(tǒng)三星阿里斯頓科曼利鋼貿(mào) /金融 /私企業(yè)主 /外企高管 /高知背景Structure TWO調(diào)研客戶類型本項目客戶定位1、智力型科技型企業(yè)中高管2、區(qū)域內(nèi)高級知識分子3、浦東第二代國際化社區(qū)的改善型客戶江灣板塊客戶構(gòu)成1、私營企業(yè)主2、外企高管調(diào)研人群主要區(qū)域：上海北三區(qū)及浦東主要職業(yè)：大學(xué)教授、醫(yī)生、金融行業(yè)、鋼貿(mào)老板、建筑設(shè)計、外資企業(yè)高管及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士調(diào)研方法與途徑調(diào)研方法與途徑企業(yè)上門拜訪接受問卷訪談共100組客戶，有效客戶26組問卷調(diào)研調(diào)研方法與途徑守點截流訪談?wù){(diào)研方法與途徑客戶樣本條件：1、總價承受能力強，住宅1000萬左右，酒店式公寓600萬左右2、意向在楊

28、浦區(qū)置業(yè)3、最好有海外生活背景，或者海外工作經(jīng)歷4、在智力型企業(yè)上班5、向往國際化社區(qū)和歐美生活方式，有高端公寓置業(yè)經(jīng)驗1、16組客戶中由于新政而停止購房計劃或限購的客戶占了7組，剩余9組為真正有效客戶。2、調(diào)研方式全部以電話訪談為主，訪談內(nèi)容集中于客戶購房面積需求、總價段、購房關(guān)注點、精裝修要求及客戶自身特征。調(diào)研方法與途徑同策匯客戶電話訪談1、項目的客戶來源及目前新江灣城的客戶現(xiàn)狀2、項目的主要推廣渠道及效果3、新江灣城產(chǎn)品的定位及客戶置業(yè)需求的變化情況4、新江灣城的精裝修市場及客戶第一線的反饋情況5、從營銷的角度對本案產(chǎn)品定位及精裝修的意見和建議訪談對象：1、銀億領(lǐng)墅專案葉磊2、華潤橡樹

29、灣專案劉夏3、原涵碧景苑專案邱炎調(diào)研方法與途徑業(yè)內(nèi)資深人士訪談?wù){(diào)研結(jié)論鋼貿(mào)企業(yè)主訪談分析鋼貿(mào)企業(yè)主Q1家庭人數(shù)：家庭人數(shù)：（單選單選）1-2人13-4人35-6人26人以上4Q2家庭家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：構(gòu)：（單選單選）單身1小兩口3夫妻+孩子2夫妻帶老人4Q3您的年您的年齡齡：（單選單選）30歲以下131-40歲341-50歲250歲以上4Q4交通工具價格：交通工具價格：（單選單選）10-20萬120-30萬430-40萬240-50萬550-60萬360萬以上6家庭人數(shù)和結(jié)構(gòu)60一家三口40夫妻年齡集中在3140歲交通工具價格集中在20-40萬之間訪談分析Q7職務(wù)職務(wù)：（單選單選）外企CEO1合伙人

30、5國企管理者2合資企業(yè)管理者6私營企業(yè)家3職業(yè)經(jīng)理人7專業(yè)技術(shù)人員4其他8職位老板和經(jīng)理各占50 鋼貿(mào)企業(yè)主Q5生活區(qū)域：生活區(qū)域：（單選單選）楊浦1虹口4浦東2寶山5江浙3外省市其他區(qū)域6Q6工作區(qū)域：工作區(qū)域：（單選單選）楊浦1虹口4浦東2寶山5江浙3外省市其他區(qū)域6工作和居住區(qū)域集中在楊浦訪談分析沒有商品房，首次購房1投資4首次改善型購房2給父母買/給子女買5再次改善型購房3大兩房（面積在130-150平米）1大三房（面積在200平米左右）4小三房（面積在150-160平米）2四房（面積在250平米左右）5四房及以上（面積在300平米左右）3Q9您的您的購購房屬于：房屬于：（單選單選）Q

31、8您的需求您的需求戶戶型：型：（單選單選）鋼貿(mào)企業(yè)主訪談分析Q10您的您的購購房房總預(yù)總預(yù)算：算：（單選單選）500-800萬1800-1000萬31000-1500萬21500萬以上4Q11車車位需求：位需求：（單選單選）單車位1雙車位3三車位以上2鋼貿(mào)企業(yè)主訪談分析Q12如果您自己裝修的如果您自己裝修的話話，以，以實實得面得面積積200平方米左右平方米左右的三房來的三房來計計,費費用不含室內(nèi)用不含室內(nèi)軟軟裝修裝修費費用您的用您的預(yù)預(yù)算是多少？算是多少？（單選單選）40萬以內(nèi)180-120萬340-80萬2120萬以上4Q13您您買買房最關(guān)心的要素：房最關(guān)心的要素：（可多（可多選選）位置交通

32、1會所配置7周邊配套2戶型功能8社區(qū)規(guī)模3物業(yè)管理9園林景觀4價格及付款10小區(qū)配套5公共室內(nèi)空間裝修11開發(fā)商品牌6其他：請注明 12鋼貿(mào)企業(yè)主訪談分析Q14您自己裝修的您自己裝修的話話，你最關(guān)注的點是：，你最關(guān)注的點是：（復(fù)（復(fù)選選）地板1高科技、智能化系統(tǒng)配置7墻面2廚具、衛(wèi)具裝飾細節(jié)8吊頂3額外人性化設(shè)計（洗手間內(nèi)置電視、客廳臥室分隔門等）9廚房、洗手間裝修4一體櫥柜裝修5其他 10電器設(shè)施及品牌6鋼貿(mào)企業(yè)主訪談分析問卷分析統(tǒng)計戶型以投資和再次改善型為主總價500-800萬之間面積在130-160的大兩房或小三房車位二個左右的車位裝修預(yù)算40-80萬買房最關(guān)心的要素位置交通、周邊配套、

33、價格及付款裝修關(guān)注點地板、墻面、吊頂、廚房、衛(wèi)生間裝修客戶家庭和個人情況客戶購房需求家庭人數(shù)和結(jié)構(gòu)60為三口之家，40為夫妻二人年齡31-40歲交通工具價格20-40萬之間生活和工作區(qū)域集中在楊浦職位老板和經(jīng)理各占50訪談分析鋼貿(mào)企業(yè)主訪談結(jié)論通過訪談數(shù)據(jù)匯總和分析總結(jié)以下幾點：大中型鋼貿(mào)企業(yè)客戶對項目的面積段、價格區(qū)間接受度高帝庫貿(mào)易林康慶總經(jīng)理：“買房子起碼都要130以上的，我們做鋼貿(mào)的門面最要緊了，價格方面嘛買房子的都喜歡越便宜越好了，在五角場那塊的價格500-800萬只要不過1000萬的還是可以，而且買來融資也方便，太高的融資都麻煩”勵寧企業(yè)何媛經(jīng)理：“現(xiàn)在在買肯定改善的面積120以上

34、的面積都可以，主要看價格是否接受如果總價在500-800萬的價格是沒什么問題的對于我們這個行業(yè)是可以接受的，而且這個價格段融資也比較方便”鋼貿(mào)企業(yè)客戶對楊浦區(qū)新江灣城板塊關(guān)注度高中鐵物資高佳爾經(jīng)理：“我們挑房子或辦公室肯定先看楊浦的，這里方便做這個生意的都集中在這，買房子地段很重要，我很多朋友都買在新江灣城，那已經(jīng)是公認(rèn)的富人區(qū)，在那里就算買個高層也是富人區(qū)的房子有面子”逢成電力物資阮傳書經(jīng)理：“目前我知道的在我們這個行業(yè)里買房子肯定先選楊浦的，五角場和新江灣城很是可以的，尤其是新江灣城那里是有錢人住的，我身邊朋友也有買在那里的，那里的房子我們還是認(rèn)可的”訪談分析裝修要求視覺感強，豪華氣派，但

35、對品牌認(rèn)知度低瓏澳鋼鐵楊玉山總經(jīng)理：“是不是精裝修不重要，是的話一定看上去要豪華有派頭，讓人家一看就覺得這裝修花了不少錢，我們這行辦公室裝修個幾十萬上百萬都很正常，主要是要有氣派”源和鋼鐵劉芳元總經(jīng)理：“不管是房子還是辦公室裝修一定要氣派，像九龍倉璽園和橡樹灣的裝修還可以最好在豪華點，對于用什么牌子的東西我們都不關(guān)心的，也不是很懂”投資和再次改善型，主要是以投資融資為目地，歐浦電子盤施學(xué)斐經(jīng)理：“在這個行業(yè)中，不管是買房子還是買辦公室，拿來肯定先用房子去銀行套現(xiàn)融資”勵寧企業(yè)何媛經(jīng)理：“買房子主要是用來融資，不管是個人名義買還是公司名義，融好資把這房子做別的事情，比如做辦公室或借出去都可以”純

36、辦公或純住宅，更受到鋼貿(mào)企業(yè)主的喜愛歐浦電子盤施學(xué)斐經(jīng)理：“改善的話我們會買品質(zhì)更高的別墅或平層，不太會考慮商住類型的房子”帝庫貿(mào)易林康慶總經(jīng)理：“對于酒店式公寓不是很了解，我們還是喜歡辦公樓就是辦公樓，高品質(zhì)住宅就是高品質(zhì)住宅”鋼貿(mào)企業(yè)主訪談結(jié)論調(diào)研結(jié)論金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析Q1家庭人數(shù)：家庭人數(shù)：（單選單選）1-2人13-4人35-6人26人以上4Q2家庭家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：構(gòu)：（單選單選）單身1小兩口3夫妻+孩子2夫妻帶老人4Q3您的年您的年齡齡：（單選單選）30歲以下131-40歲341-50歲250歲以上4家庭人數(shù)和結(jié)構(gòu)90一家三口10夫妻年齡集中在3140歲Q4家庭月收入：家庭月收入

37、：（單選單選）5萬-6萬17萬-8萬39萬-10萬210萬以上4月收入5-6萬和7-8萬各占50金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析Q6工作區(qū)域：工作區(qū)域：（單選單選）楊浦1虹口4浦東2寶山5江浙3外省市其他區(qū)域6工作區(qū)域集中在浦東Q5交通工具價格：交通工具價格：（單選單選）10-20萬120-30萬430-40萬240-50萬550-60萬360萬以上6交通工具價格80 20-30萬、2010-20萬Q7職務(wù)職務(wù)：（單選單選）外企CEO1合伙人5國企管理者2合資企業(yè)管理者6私營企業(yè)家3職業(yè)經(jīng)理人7專業(yè)技術(shù)人員4其他8職位經(jīng)理占90工程師占10金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析Q8職業(yè)職業(yè)：（單選單選）IT

38、及電信業(yè)1高科技產(chǎn)業(yè)7金融貿(mào)易2國家機關(guān)8建筑業(yè)3醫(yī)師律師9文教事業(yè)4制造業(yè)10服務(wù)業(yè)5物流11自由業(yè)6其他12職業(yè)銀行和IT各占50金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析沒有商品房，首次購房1投資4首次改善型購房2給父母買/給子女買5再次改善型購房3大兩房（面積在130-150平米）1大三房（面積在200平米左右）4小三房（面積在150-160平米）2四房（面積在250平米左右）5四房及以上（面積在300平米左右）3Q9您的您的購購房屬于：房屬于：（單選單選）Q8您的需求您的需求戶戶型：型：（單選單選）金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析Q10您的您的購購房房總預(yù)總預(yù)算：算：（單選單選）500-800萬180

39、0-1000萬31000-1500萬21500萬以上4Q11車車位需求：位需求：（單選單選）單車位1雙車位3三車位以上2金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析Q12如果您自己裝修的如果您自己裝修的話話，以，以實實得面得面積積200平方米左右平方米左右的三房來的三房來計計,費費用不含室內(nèi)用不含室內(nèi)軟軟裝修裝修費費用您的用您的預(yù)預(yù)算是多少？算是多少？（單選單選）40萬以內(nèi)180-120萬340-80萬2120萬以上4Q13您您買買房最關(guān)心的要素：房最關(guān)心的要素：（可多（可多選選）位置交通1會所配置7周邊配套2戶型功能8社區(qū)規(guī)模3物業(yè)管理9園林景觀4價格及付款10小區(qū)配套5公共室內(nèi)空間裝修11開發(fā)商品牌6其他

40、：請注明 12金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析Q14您自己裝修的您自己裝修的話話，你最關(guān)注的點是：，你最關(guān)注的點是：（復(fù)（復(fù)選選）地板1高科技、智能化系統(tǒng)配置7墻面2廚具、衛(wèi)具裝飾細節(jié)8吊頂3額外人性化設(shè)計（洗手間內(nèi)置電視、客廳臥室分隔門等）9廚房、洗手間裝修4一體櫥柜裝修5其他10電器設(shè)施及品牌6金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析戶型以再次改善型為主有少量投資和首次改善型客戶總價500-800萬之間為主，少量在800-1000萬面積在130-200的小三房和大三房為主車位二個左右的車位裝修預(yù)算以40萬以內(nèi)為主，有部分40-80萬買房最關(guān)心的要素位置交通、周邊配套、園林景觀、戶型功能裝修關(guān)注點墻面、廚房

41、、衛(wèi)生間裝修、一體櫥柜裝修、電氣設(shè)備及品牌客戶家庭和個人情況客戶購房需求家庭人數(shù)和結(jié)構(gòu)90為三口之家，10為夫妻二人年齡31-40歲月收入5-6萬、7-8萬各占50交通工具價格8020-30萬，2010-20萬工作區(qū)域集中在浦東職業(yè)銀行、IT各占50職位經(jīng)理占90，工程師占10金融業(yè)、外資企業(yè)高管訪談分析金融業(yè)、結(jié)論通過訪談數(shù)據(jù)匯總和分析總結(jié)以下幾點：購房需求的面積段、總價符合項目要求銀行客戶經(jīng)理戴小姐：“在買房子肯定要買大的200平左右的，我現(xiàn)在在仁恒的房子也要130平左右的，對于價格的話那要看的，如果是五角場那的話800-1000萬左右我還是可以接受的”銀行大堂經(jīng)理謝先生：“現(xiàn)在我看的房子

42、都在160-180平的，我去看過橡樹灣的房子對那里我還是知道的，五角場的房子700-800萬我還是能承受的”對楊浦區(qū)域項目接受度高，但購買需求將在明年釋放汽車銷售經(jīng)理陳先生：“五角場那邊我認(rèn)識的，那邊的房子還不錯的我去看過那的房子，主要現(xiàn)在調(diào)控今年肯定是不考慮了，到明年想買套在那”銀行大堂經(jīng)理謝先生：“我去看過橡樹灣的房子，對那里我還是知道的一直想在那買一套，但今年肯定不會買”大拇指廣場訪談分析結(jié)論購房多以再次改善型住宅為主，少量客戶會選擇酒店式公寓為投資目標(biāo)銀行經(jīng)理唐梁軍：“現(xiàn)在買房肯定是改善自住了，以前小孩子小房子小點也沒關(guān)系，現(xiàn)在小孩大了手上也有點積蓄了，還是考慮在換套大房子，酒店式公寓

43、那肯定是投資的住是不會的，面積在80-90平就可以了，太大也難租”IT工程師王先生：“主要還是先考慮住，投訴不投資是次要的，酒店式公寓只能用來投資，住我不會住的生活成本太高了”追求簡約的裝修風(fēng)格，對裝修的實用性和品牌更為關(guān)注銀行經(jīng)理唐梁軍：“最好是毛坯的房子，每個人對裝修的要求都是不一樣的，我看過橡樹灣的房子，我就覺得裝修的很俗，而且有些地方弄的我用也不是，不用也不是很糾結(jié)的，我還是喜歡簡約、實用的裝修”銀行大堂經(jīng)理謝先生：“精裝修的房子很多地方裝著沒用的，就比如我看過橡樹灣一期的房子，他里面裝的地暖，在南方的天氣根本用不著，寧可省下這個錢選個牌子更好的裝修材料，我看房子廚衛(wèi)的牌子還是比較關(guān)心

44、的”調(diào)研結(jié)論新江灣城客戶訪談結(jié)果分析浦東客戶特征:新江灣城目前浦東區(qū)域客戶主要為碧云、金橋居住區(qū)具有國外生活背景的人群，主要在金橋加工區(qū)及陸家嘴工作。居住理念偏生態(tài)。楊浦至碧云、金橋交通便捷（車程7-8公里）、區(qū)位相對較為接近，再加上新江灣城的教育資源及五角場的成熟商業(yè)配套，楊浦新江灣受到這部分客戶的首可客戶來源:目前新江灣城的客戶大部分還是北三區(qū)的客戶為主，浦東客戶占30%左右。以仁恒客戶比例為上海北三區(qū)（楊浦、虹口、寶山）50%，浦東20%，全市各區(qū)10%，外地20%，反而仁恒的關(guān)系客戶在新江灣城并不多。1、項目的客戶來源及目前新江灣城的客戶現(xiàn)狀2、項目的主要推廣渠道及效果 3、新江灣城產(chǎn)

45、品的定位及客戶置業(yè)需求的變化情況訪談結(jié)果分析銀億項目目前累計客戶還不多，因為沒做過宣傳，基本屬于住在新江灣城周邊對產(chǎn)品類型有更高需求的人，對新江灣城客戶對于區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)興趣大，原置業(yè)新城御景、涵碧景苑等項目客戶因改善性需求再次置業(yè)新江灣城物業(yè),目前這部分客戶對物業(yè)的需求將由公寓專為更高等級的產(chǎn)品或別墅.對浦東客戶比較有效的推廣渠道:碧云、金橋區(qū)域居住人群基本生活消費集中在浦東大拇指廣場及附近的家樂福，符合這兩區(qū)域客戶需求的項目通常在大拇指廣場巡展和派單效果都較好。4、新江灣城的精裝修市場及客戶第一線的反饋情況5、從營銷的角度對本案產(chǎn)品定位及精裝修的意見和建議訪談結(jié)果分析1、精裝修打造存在模仿

46、痕跡重、以品牌堆砌為主，缺乏設(shè)計理念等不足，整體市場同質(zhì)化競爭激烈2、銀億項目未來精裝成本在4500-5500元/平米，報價將達到萬元?？吹牡降玫胤胶蚅OGO都是一線，其它就不是了。純目前新江灣城精裝報價都在萬元及以上，包括建發(fā)10000元/平米標(biāo)準(zhǔn)，成本基本在4000-6000元平米，成本與報價溢價達100%。精裝修有條件可以請一個設(shè)計師，融入設(shè)計理念，傳達給客戶一種生活理念，這樣才可以和其他項目有差異化，有競爭力，而非簡單的品牌的堆砌。調(diào)研結(jié)論大學(xué)教授，私營企業(yè)主結(jié)論分析1、客戶區(qū)域及規(guī)模九組客戶中八組客戶工作在楊浦，生活在楊浦，并且有4組客戶在新江灣城有購房體驗家庭結(jié)構(gòu)3-4人為主，年齡

47、集中于35-45歲之間，家庭月收入10萬元以上，其中4名為私企業(yè)主，行業(yè)集中于制造業(yè)及物流貿(mào)易。2名為建筑設(shè)計企業(yè)高管，均為大學(xué)教師，高知背景，學(xué)校出來進行獨立創(chuàng)業(yè)。2、客戶置業(yè)需求 產(chǎn)品面積段及總價需求：有效的9組客戶全部都為再次改善購房，面積需求有五組集中于200平米以上，其余四組客戶面積需求集中于150-160平米左右。購房預(yù)算集中于1000-1500萬。配套和社區(qū)細節(jié)需求：對車位的需求以雙車位為主，由于有四組客戶在新江灣城已有物業(yè)，再次改善更看重周邊的配套及小區(qū)自身的配套。3、客戶喜好因素分析結(jié)論分析由于項目考慮精裝修，對客戶的喜好分析主要集中于客戶對精裝修的看法，客戶對精裝修的預(yù)算及

48、看法主要集中于一下幾點：精裝修預(yù)算：6000-8000元/平米為主精裝修關(guān)注點：廚具、衛(wèi)具品牌及細節(jié)部分以朱海青女士為例：目前在新江灣城有兩套物業(yè)“精裝修的預(yù)算我認(rèn)為8000塊比較合理，目前新江灣城的房子裝修報價都在10000元以上，個人認(rèn)為有很多虛高的部分，而5000元左右的裝修又做的太粗糙，8000元我覺得就差不多了，至于在裝修方面，個人認(rèn)為功能性和實用性是最重要的，尤其是廚具和衛(wèi)浴，使用頻率最高，磨損也比較厲害，但是這個方面我也有個問題，這些頂級品牌的衛(wèi)浴和廚具到底比二級品牌好多少，但是在價格方面卻貴很多，我覺得效果好，質(zhì)量好是最主要的，不需要太多噱頭。”私營企業(yè)主：朱海青酒店式公寓 /

49、酒店與會所的收費Structure THREE酒店式公寓參考案例分析酒店式公寓定位：從項目的整體氣質(zhì)和辦公的設(shè)計新規(guī)，本項目酒店式公寓的面積段以150平米以上的大面積為主。相對于市場上出現(xiàn)的小面積的酒店式公寓，本案酒店式公寓必須以極致的物業(yè)服務(wù)等獨特的賣點吸引目標(biāo)客戶。與酒店集團合作由其冠名并提供管理服務(wù)是星級物業(yè)管理服務(wù)的保障，同時也是目前高端酒店式公寓的發(fā)展趨勢。酒店式公寓定位思考內(nèi)環(huán)內(nèi)項目內(nèi)中環(huán)項目中外環(huán)項目外環(huán)外項目鉑悅818樂非天地天之驕子碧云東壹棟禹洲藍爵瑞景公寓和蘭苑二期御華山大廈中鐵中環(huán)時代廣場紫金公館CITY155河濱壹號祥騰新領(lǐng)寓永和生活廣場駿豐嘉峰匯晶鼎九久青年城二期上海

50、酒店式公寓市場中還未出現(xiàn)與五星級酒店集團合作尤其冠名的項目而項目組發(fā)現(xiàn)，目前在廣州和北京相繼出現(xiàn)了一些與五星級酒店集團簽約由其冠名并提供管理服務(wù)的酒店式公寓項目。酒店式公寓案例參考案例一W公寓占地面積：22,625m2總 建 面：282,691m2總體規(guī)劃：三棟住宅A、A2、B座，一棟公寓C座一棟W酒店配套服務(wù)公寓一棟W酒店容 積 率：8.3綠 化 率：30珠江美景海心沙廣場觀光塔四大文化建筑中軸廣場珠江公園麗思.卡爾頓酒店CBD豪宅圈君悅酒店W公寓參考案例一W公寓W公寓產(chǎn)品設(shè)計原則：1、給客戶提供原汁原味的居住體驗2、在產(chǎn)品設(shè)計上完全按照W酒店的標(biāo)準(zhǔn)進行打造在戶型上，廣州W公寓40、80、1

51、20平米的面積規(guī)劃是參照W酒店的客房而設(shè)計的；W公寓首創(chuàng)了3.45米的超高層高，這一層高與廣州W酒店客房層高一致，令W公寓具備與W酒店客房同等的居住舒適度；W公寓的外立面也采用了與W酒店一致的單元式玻璃幕墻，外觀上與W酒店融為一體。戶型套內(nèi)面積（m2）建筑面積（m2）套數(shù)（套）比例單間31-3345-487422%一房一廳61-7287-10224673%兩房一廳90130185%合計31-9045-130338100參考案例一W公寓W公寓銷售情況：已售罄，二手房售價34000元左右，附送價值6000元/平方米的裝修部位精裝修石材意大利木紋石，印尼新雅米黃石天花板鑲嵌了水晶燈其他配置了品牌潔具

52、、廚具、灶具、冰箱、中央空調(diào)、熱水器、電視等；每套公寓都將配備可視對講門鈴及日立智能家居安防系統(tǒng) W公寓客戶：主要分為投資客戶及租賃客戶參考案例一W公寓重點客戶群核心客戶群游離、偶得客戶國際高端投資者本地，港澳臺、珠三角高端投資者中國內(nèi)地高端投資者投資客戶：重點客戶群核心客戶群游離、偶得客戶生意人、高素質(zhì)自由職業(yè)者等駐廣州外資企業(yè)高層管理人員、技術(shù)人員等駐廣州國內(nèi)知名企業(yè)高層管理人員、技術(shù)人員等使用客戶：參考案例一W公寓W公寓與酒店管理公司酒店管理公司提供每月四次房間打掃服務(wù)，并有一些基礎(chǔ)的訂票，復(fù)印，委托聯(lián)系家政人員等服務(wù)。只提供酒店式服務(wù)，不統(tǒng)一委托經(jīng)營，物業(yè)費7元/平米/月與國際級品牌S

53、tarwood（喜達屋）合作打造的W公寓，品牌效應(yīng)使W公寓的去化和投資價值都是其他周邊同類產(chǎn)品無法媲美的W公寓與周邊其他酒店式公寓及住宅的租金對比W公寓與周邊其他酒店式公寓及住宅的售價對比樓盤名稱樓盤名稱 三月均價月均價(元元/m2)W公寓34000匯峰國際公寓28045雋峰苑27871保利心語花園27884方圓月島31975樓盤名稱樓盤名稱 三月租金三月租金(元元/m2)W公寓47-84匯峰國際公寓36-71雋峰苑28-63保利心語花園29-54方圓月島38-76參考案例一W公寓項目名稱W公寓首次開盤時間2008-10-05售罄時間2009-12總套數(shù)554套樓層棟數(shù)3棟25-48層的高層銷

54、售周期15個月月均銷售套數(shù)37套項目銷售周期在15個月左右，月均銷售套數(shù)37套參考案例二四季世家公寓占地面積：32790m2總 建 面：24.7萬m2總體規(guī)劃：寫字樓，酒店，公寓寫字樓：23層，總高89.5m，層高3.8米酒店：23層，總高89.5m，層高3.3m公寓：21層，總高81.7m，層高3.3m公寓戶型面積：242-318平米面積段（兩房、三房）北京四季世家在售戶型為242平米二居，318平米三居，精裝修，現(xiàn)房，均價85000-90000元/平米戶型的共性：1.動靜分離的戶型格局2.傭人房的設(shè)計3.大面積的公共空間4、主臥套的設(shè)計參考案例二四季世家公寓四季世家242m2四季世家262

55、m2參考案例二四季世家公寓四季世家318m2參考案例二四季世家公寓四季世家精裝修門材質(zhì)高檔實木門鎖威寶客廳地面大理石墻面墻紙空調(diào)大金臥室地面高檔實木墻面墻紙廚房地面大理石墻面瓷磚廚具艾密沃冰箱佳格凈水博士衛(wèi)生間地面大理石墻面干掛大理石潔具威寶馬桶TOTO全自動馬桶熱水市政供熱智能化品牌三菱系統(tǒng)名稱家居智能系統(tǒng)功能背景音樂電動窗簾電子防盜開關(guān)遙控地暖美國威寶德國博士日本東陶日本三菱1、住宅物業(yè)，委托四季酒店集團管理，全部服務(wù)人員均隸屬于四季酒店集團2、提供24小時全天服務(wù)，包括與五星級四季酒店同樣的軟性服務(wù)：房間打掃、訂票、訂餐、采購物品等等。只提供酒店式服務(wù)，不統(tǒng)一委托經(jīng)營。3、業(yè)主可享受社區(qū)

56、高檔會所所有功能及五星級酒店的配套設(shè)施，費用均包含在29元/月/平米的物業(yè)費中4、開發(fā)商已與四季酒店簽訂20年委托管理協(xié)議，開發(fā)商可在四季酒店管理不善的情況下單方面解除合約，業(yè)主委員會也可決定管理公司的去留5、四季酒店御用室內(nèi)設(shè)計團隊全程參與前期設(shè)計工作參考案例二四季世家公寓客戶：年齡集中在35-45歲，擁有較高的社會地位和收入，基本是企業(yè)主或高管，大部分客戶有海外生活背景，近7成來自海外。參考案例二四季世家公寓樓盤名稱樓盤名稱 三月均價三月均價(元元/m2)四季世家公寓85000置地公寓53000大悅公寓40000US聯(lián)邦公寓36090四季世家公寓與周邊住宅的售價對比四季酒店帶給項目物業(yè)品牌

57、和物業(yè)價值的提升圈層標(biāo)簽頂級物業(yè)服務(wù)私密性保證良好的保值增值與物業(yè)持有愿望參考案例二四季世家公寓項目名稱四季世家首次開盤時間2009-12-05售罄時間2011-4-20總套數(shù)206套樓層棟數(shù)2棟20多層銷售周期17個月月均銷售套數(shù)12套項目銷售周期在17個月左右，月均銷售套數(shù)12套參考案例三柏悅居公寓占地面積：31,305m2總 建 面：349,998m2總體規(guī)劃：三棟，中央主樓（柏悅居）、人保大廈、銀泰大廈，中央主樓：超五星級柏悅酒店、頂級酒店服務(wù)式公寓柏悅居容 積 率：8綠 化 率：21人保大廈銀泰大廈中央主樓CBD中國國際貿(mào)易中心國際俱樂部參考案例三柏悅居公寓北京柏悅居主力戶型為132

58、-138平米一居，240-242平米二居，精裝修，現(xiàn)房，均價65000-66000元/平米戶型的共性：1.超大空間體現(xiàn)居住的舒適性2.大徑深的客廳和餐廳3.干濕分離的衛(wèi)生空間參考案例三柏悅居公寓柏悅居精裝修門材質(zhì)高檔實木門鎖-客廳地面大理石墻面墻紙空調(diào)大金臥室地面高檔實木墻面墻紙廚房地面石材貼面磚墻面瓷磚廚具米勒冰箱米勒凈水博士衛(wèi)生間地面大理石墻面干掛大理石潔具科勒馬桶TOTO熱水市政供熱智能化品牌三星功能電子門鈴彩色可視對講紅外線報警德國博士日本東陶德國米勒美國科勒參考案例三柏悅居公寓1、酒店式公寓物業(yè)，委托凱悅酒店提供管理服務(wù)，保障長期運營穩(wěn)定，物業(yè)保值增值。2、室內(nèi)精裝修和室內(nèi)各系統(tǒng)配置

59、、材料與設(shè)備均符合國際化、人性化標(biāo)準(zhǔn)。3、業(yè)主可有償享受超五星級酒店的配套設(shè)施和會所等服務(wù)，2元/月/平米的物業(yè)費可以享受到頂級酒店集團提供的叫早、訂餐、叫車等無償服務(wù)。4、北京銀泰中心柏悅居是凱悅集團在中國唯一投資和全盤管理的物業(yè)。5、最頂級的國際化團隊：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計師是以設(shè)計地標(biāo)性建筑聞名的著名建筑設(shè)計師John C.Portman約翰波特曼；柏悅酒店和柏悅居的室內(nèi)設(shè)計師是多家超五星酒店集團指定的世界著名室內(nèi)設(shè)計師Peter Remedios；寶維士。參考案例三柏悅居公寓客戶：年齡集中在40-49歲，擁有較高的社會地位和收入，收入在100萬左右的在6成以上，大部分客戶有海外生活背景，近7成

60、來自海外。柏悅居公寓與周邊住宅的售價對比樓盤名稱樓盤名稱 均價均價(元元/m2)柏悅居66000永安里58000建外SOHO東區(qū)54000凱悅酒店帶給項目物業(yè)品牌和物業(yè)價值的提升區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性項目提供五星級酒店完善的服務(wù)良好的保值增值物業(yè)與高端客戶的認(rèn)可境外65%境內(nèi)35%客戶構(gòu)成0%客戶構(gòu)成自用19%置業(yè)26%投資55%購買目的0%購房目的50萬10%50-100萬30%100萬60%家庭收入30-3930%40-4945%50-5520%55以上5%客戶年齡參考案例三柏悅居公寓項目名稱柏悅居首次開盤時間2005-12售罄時間2007-10總套數(shù)216套樓層棟數(shù)1棟63層銷售周期23個月月均銷

61、售套數(shù)9套項目銷售周期在23個月左右，月均銷售套數(shù)9套項目名稱品牌開關(guān)ABB廚具櫥柜德寶西克曼（一線）龍頭瑞士弗蘭卡（二線）水槽家電消毒柜嘉格納（頂級）冰箱抽油煙機煤氣灶烤箱洗碗機洗衣機衛(wèi)具設(shè)備臺盆杜拉維特（一線）龍頭杜拉維特（一線）坐便杜拉維特（一線）浴缸杜拉維特（一線）淋浴房德國高儀（二線）花灑德國高儀（二線）五金件德國高儀（二線）精裝詳細建議住宅酒店式公寓精裝詳細建議項目名稱品牌開關(guān)西門子廚具櫥柜德寶西克曼（一線）龍頭瑞士弗蘭卡（二線）水槽家電消毒柜美諾（一線）冰箱伊萊克斯（二線）抽油煙機美諾（一線）煤氣灶烤箱洗碗機洗衣機衛(wèi)具設(shè)備臺盆杜拉維特（一線）龍頭杜拉維特（一線）坐便TOTO（非衛(wèi)

62、洗麗）浴缸杜拉維特（一線）淋浴房德國高儀（二線）花灑德國高儀（二線）五金件德國高儀（二線）以W公寓及濟南路8號附送部分軟裝及家具啟示出發(fā)建議本項目酒店式公寓產(chǎn)品略降低廚具、家電、衛(wèi)生潔具的品牌，將成本轉(zhuǎn)移至配備軟裝及家具方面真正實現(xiàn)項目的拎包入住，與滬上酒店式公寓產(chǎn)品產(chǎn)生差異化競爭，增加本項目產(chǎn)品特征酒店、會所的服務(wù)與收費浦東星河灣浦東星河灣社區(qū)和酒店共同使用酒店內(nèi)會所、餐飲、酒吧項目介紹：上海浦東星河灣酒店上海市浦東新區(qū)錦繡路2588弄風(fēng)格：以地中海城堡為藍本，彌漫著歐洲的宮廷氣息，外墻用天然高檔石材體現(xiàn)了沉穩(wěn)大氣的貴族氛圍星級：浦東星河灣酒店整體是以超五星級硬件配置，目前已被評定為五星級酒

63、店、會所得服務(wù)與收費酒店會所：會所管理由星河灣酒店統(tǒng)一管理餐飲：3間特色餐廳、中餐廳、西餐廳娛樂：健身房、臺球、網(wǎng)球、羽毛球、洗浴桑拿中心、SPA、高爾夫、棋牌麻將、室內(nèi)/室外泳池酒吧：大堂吧、德國酒吧酒店、會所得服務(wù)與收費浦東星河灣酒店會所收費：酒店內(nèi)會所、餐飲、酒吧對外開放，以會員年卡充值方式經(jīng)營；非社區(qū)業(yè)主：一次充值3萬元一年年卡；酒店入住客戶：可以免費享受會所服務(wù)（餐飲、酒吧、飲料除外）社區(qū)業(yè)主：一次充值1.6萬元可以享受非社區(qū)業(yè)主相同服務(wù)；住宅 /酒店式公寓Structure FOUR專題研究總結(jié)精裝修共性通過對于上海市場5個高端精裝住宅、2個酒店式公寓項目廣州、北京兩地2個酒店式公

64、寓項目調(diào)研分析我們發(fā)現(xiàn)6000元-12000元精裝標(biāo)準(zhǔn)中可以借鑒的一些共性：入戶門高級實木、雙層防火設(shè)計防盜門衛(wèi)生間墻面高檔面磚門鎖使用全進口鉸鏈及鎖芯地面防滑地磚客廳墻面高檔墻紙為主，輔以石材或?qū)嵞狙b飾吊頂石膏板吊頂?shù)孛娲罄硎椿ㄖ悄芟到y(tǒng)中央空調(diào)大金吊頂石膏板吊頂?shù)嘏芘P室墻面石膏板吊頂安全防盜國外全套小區(qū)安保系統(tǒng)地面實木地板新風(fēng)系統(tǒng)漢尼威爾吊頂石膏板吊頂項目名稱橡樹灣（6000）橡樹灣（12000）廚具櫥柜德寶西克曼旭勒龍頭瑞士弗蘭卡嘉格納水槽嘉格納家電消毒柜通用電氣嘉格納冰箱Vario維度抽油煙機嘉格納煤氣灶烤箱洗碗機洗衣機博世衛(wèi)具設(shè)備臺盆杜拉維特瑞士勞芬龍頭德國高儀JOOP坐便杜拉維

65、特TOTO衛(wèi)洗麗、勞芬浴缸瑞士勞芬淋浴房德國高儀花灑五金件德國克魯?shù)蠈ｎ}研究總結(jié)精裝修特性同時，我們發(fā)現(xiàn)這些項目的一些精裝修的差異特性以擁有6000元和12000元兩種精裝標(biāo)準(zhǔn)的華潤橡樹灣為例主要集中在廚房設(shè)備及衛(wèi)生間設(shè)備的品牌檔次差異一線或頂級奢侈品品牌精裝修特性專題研究總結(jié)通過橡樹灣12000元精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的銷售講義我們更多的看到了奢侈品品牌，但其實用性卻沒有在一線品牌上有真正意義上的提升客廳地面小瓷磚拼花“提別值得一提的地面上的小瓷磚拼花，就價值6000元/平米，在歐洲，它被應(yīng)用于教堂、禮堂、皇宮?！睆N房旭勒櫥柜“整套櫥柜是德國國寶級品牌旭勒，而且是全球限量僅5000套，而我們?nèi)A潤就定了

66、500套，每套超過40萬元?！焙谔茨究蛷d裝飾“黑檀木飾面裝飾，更是您品位的象征，要知道黑檀木可是世界珍稀木材，成材及其緩慢，需上百年甚至幾百年，所以是印尼國寶，又有”軟黃金“之稱?！睂ｎ}研究總結(jié)客戶研究結(jié)論客戶區(qū)域1、生活在北三區(qū)（虹口、楊浦、寶山）和浦東碧云、聯(lián)洋區(qū)域2、浦東金橋、陸家嘴IT、金融企業(yè)中高管，楊浦及寶山鋼貿(mào)企業(yè)中高管,老師職稱背景的設(shè)計公司老板3、新江灣城老公寓項目的改善型客戶客戶置業(yè)需求1、改善型自住客為主，需求150平米以上大戶型，對純住宅產(chǎn)品感興趣2、整體預(yù)算在千萬左右均可以承受3、酒店式公寓產(chǎn)品主要作為投資取向，自己不會居住，總價600萬左右可以承受客戶喜好因素分析1

67、、鋼貿(mào)企業(yè)主及高管：對精裝修無明確品牌認(rèn)知和要求，凸顯檔次和奢華為主訴求2、浦東客戶：更關(guān)注精裝功能的實用性，廚衛(wèi)品牌較為看重3、新江灣城置業(yè)者：對精裝標(biāo)準(zhǔn)有著自己的想法，以8000元為心理接受標(biāo)準(zhǔn)，注重品牌的性價比和實用性專題研究總結(jié)建議前提通過對于精裝案例的分析結(jié)論及客戶訪談結(jié)論分析特別是通過銀億專案葉先生“品牌堆砌”“缺乏設(shè)計理念”“模仿痕跡重”“同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重”同策匯客戶朱小姐“精裝報價虛高”“廚具和衛(wèi)浴品牌看重”“注重實用性和性價比”的訪談，給予我們產(chǎn)品精裝的啟示1、注重廚具及衛(wèi)浴品牌的良好搭配，體現(xiàn)項目整體檔次，突出其在未來生活中的實用性2、邀請著名設(shè)計師為精裝注入設(shè)計理念，讓我們的精裝產(chǎn)品有其自己的故事和精神來源住宅精裝詳細建議入戶門高級實木、雙層防火設(shè)計防盜門衛(wèi)生間墻面高檔面磚門鎖意大利卡帝士地面防滑地磚客廳墻面高檔墻紙為主，輔以石材或?qū)嵞狙b飾吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂?shù)孛娲罄硎椿ㄖ悄芟到y(tǒng)中央空調(diào)大金吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂?shù)嘏芘P室墻面輕鋼龍骨石膏板吊頂安全防盜博世地面高檔實木地板新風(fēng)系統(tǒng)漢尼威爾吊頂輕鋼龍骨石膏板吊頂外立面門窗把日本YKKTHE END!THANK YOU!