1、置身廬山外，始見峰縱橫置身廬山外，始見峰縱橫華夏幸福基業產品線工作中期匯報華夏幸福基業產品線工作中期匯報經濟發展城市空間發展人口趨勢研究市場所處階段整體及細分市場研究調控政策影響客戶研究細分市場研究產品手冊框架：（待紅鶴溝通）精英城市戰略1.1.1城市化演變規律-北京的發展道路1.1.2經濟發展及資源狀況-北京的吸引力1.1經濟發展1.2城市空間發展1.2.1北京需求溢出的路徑1.3精英城市戰略城市化理論城市化理論核心核心城區城區中心城區中心城區外城區外城區擴展區擴展區階段一：階段一：中心集聚中心集聚。攤大攤大餅，向心增長，形成城市并餅，向心增長，形成城市并不斷圍繞城市中心增大城市不斷圍繞城市

2、中心增大城市規模規模。土地屬性變化趨勢單純。土地屬性變化趨勢單純。土地價值由內至外遞減。土地價值由內至外遞減。城市化理論城市化理論階段二：郊區化階段二：郊區化。政府政府通通過發展交通，城市人口往過發展交通，城市人口往郊區流動郊區流動。土地屬性變化趨勢多樣化。土地屬性變化趨勢多樣化。土地價值沿主要交通干線土地價值沿主要交通干線由內至外遞減。由內至外遞減。郊區市場規模擴容，價格郊區市場規模擴容，價格適中；遠郊市場規模小，適中；遠郊市場規模小，價格較低。價格較低。核心核心城區城區中心城區中心城區外城區外城區遠郊遠郊郊區郊區郊區郊區遠郊遠郊郊區郊區郊區郊區遠郊遠郊遠郊遠郊城市化理論城市化理論階段三：近

3、郊化。依賴于階段三：近郊化。依賴于城市和郊區之間的產業就城市和郊區之間的產業就近居住，有成熟的交通，近居住，有成熟的交通，共用城市的核心部分，舒共用城市的核心部分，舒適居住。適居住。近郊的土地屬性發生分化，近郊的土地屬性發生分化，交通方式更多樣，環境更交通方式更多樣，環境更好的近郊土地價值更高。好的近郊土地價值更高。郊區市場規模繼續擴容，郊區市場規模繼續擴容，價格上升，產品多元化；價格上升，產品多元化；遠郊市場規模開始擴容，遠郊市場規模開始擴容，價格適中，產品單一。價格適中，產品單一。核心核心城區城區郊區郊區郊區郊區郊區郊區郊區郊區近郊近郊近郊近郊近郊近郊近郊近郊城市化理論城市化理論階段四：衛

4、星城化。核心階段四：衛星城化。核心城區產業外移，伴隨政府城區產業外移，伴隨政府的產業規劃投資，產業衛的產業規劃投資，產業衛星城形成，成熟的交通繼星城形成，成熟的交通繼續升級完善，衛星城配套續升級完善，衛星城配套設施開始建設，居住舒適設施開始建設，居住舒適度下降。度下降。衛星城市場規模繼續擴容，衛星城市場規模繼續擴容，價格大幅上升，產品高端價格大幅上升，產品高端化；承接衛星城外溢市場化；承接衛星城外溢市場的郊區市場規模繼續擴容，的郊區市場規模繼續擴容，價格上升，產品多元化。價格上升，產品多元化。郊區郊區郊區郊區近郊近郊衛星城衛星城郊區郊區衛星城衛星城郊區郊區近郊近郊核心核心城區城區城市化理論城市

5、化理論階段五：大都市化。衛星階段五：大都市化。衛星城與核心城區融合，衛星城與核心城區融合，衛星城產業升級或外溢，產業城產業升級或外溢，產業新城形成，城區和周邊協新城形成，城區和周邊協調一致，形成一個功能良調一致，形成一個功能良好的大都市區。好的大都市區。核心城區市場規模萎縮，核心城區市場規模萎縮，價格較高，產品商辦化；價格較高，產品商辦化；產業新城市場市場規模繼產業新城市場市場規模繼續擴容，價格大幅上升，續擴容，價格大幅上升，產品多元化。產品多元化。產業新城產業新城郊區郊區近郊近郊郊區郊區核心核心城區城區產業新城產業新城近郊近郊截止截止2000年發達國家城市化率達到年發達國家城市化率達到80%

6、，發展中國家，發展中國家43%（大部分仍處于郊區（大部分仍處于郊區化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經達到化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經達到87%以上，以上，北京也走在前列北京也走在前列資料來源：聯合國報告、各地統計年鑒資料來源：聯合國報告、各地統計年鑒200043%80%198031%78%193010%42%18004%7%發展中國家發展中國家發達國家發達國家86.876.6武漢武漢深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京主要城市城市化率（主要城市城市化率（%）發達國家和發展中國家城市化率（發達國家和發展中國家城市化率（%）數據待更新數據待更新而東京在

7、城市化進程中，控制了城市的無序擴張；以都市核心為主導合理配置而東京在城市化進程中，控制了城市的無序擴張；以都市核心為主導合理配置資源，各區域均衡發展，成為了國際化大都市的典范資源，各區域均衡發展，成為了國際化大都市的典范19581975第一次都市圈規劃階第一次都市圈規劃階段段衛星城市、干線交通和建衛星城市、干線交通和建成區的建設成區的建設建成區面積快速上升，但是新城建成區面積快速上升，但是新城區無序快速擴張，生態破壞嚴重，區無序快速擴張，生態破壞嚴重，建設資金嚴重不足建設資金嚴重不足時間時間城市建設方向城市建設方向19681975第二次都市圈規劃階第二次都市圈規劃階段段控制無序化的城市化開發，

8、控制無序化的城市化開發，強化建成區的功能性空間，強化建成區的功能性空間，加強衛星城的建設加強衛星城的建設城市無序擴張得到抑制，但是城市無序擴張得到抑制，但是新城沒有緩解城市壓力，單一新城沒有緩解城市壓力，單一城市中心仍導致城市不堪重負城市中心仍導致城市不堪重負19751985第三次都市圈規劃階第三次都市圈規劃階段段多核型區域城市復合體多核型區域城市復合體進一步加強城市建成區的職能，進一步加強城市建成區的職能，均衡發展城市各區域均衡發展城市各區域19862000第四次都市圈規劃階第四次都市圈規劃階段段調整東京各區以及都心區調整東京各區以及都心區的的“一級集中一級集中”結構為主，結構為主，構筑多核

9、心多圈層的區域構筑多核心多圈層的區域結構結構城市各城區發展更加均衡，東京城市各城區發展更加均衡，東京城區和周邊協調一致，形成一個城區和周邊協調一致，形成一個功能良好的大都市區功能良好的大都市區城市發展結果城市發展結果19992015第五次都市圈規劃階第五次都市圈規劃階段段解決都市區空心化等問題解決都市區空心化等問題提高城市國際競爭力、改善市民提高城市國際競爭力、改善市民生活質量和交通狀況生活質量和交通狀況1.1.1城市化演變規律-北京的發展道路1.1.2經濟發展及資源狀況-北京的吸引力1.1經濟發展1.2城市空間發展1.2.1北京需求溢出的路徑1.3精英城市戰略2011年年各大城市人口總量（萬

10、人，各大城市人口總量（萬人，%）數據來源：各城市統計局，2012年中國城市統計年鑒北京北京目前城市規模居全國第一，經濟規模居全國第二，人均目前城市規模居全國第一，經濟規模居全國第二，人均GDP規模稍落后規模稍落后但差距不大但差距不大2011年年各大城市人均地區生產總值各大城市人均地區生產總值(元元/人人)2011年年各大城市建成區面積各大城市建成區面積(平方公里平方公里)2011年年各大城市地區生產總值各大城市地區生產總值(億元億元)16411119178488743463411992020004000600080001000012000140001600018000北京天津蘇州廣州上海深圳2

11、34720191271104713551300141912788062689966426063632674490102030405060708005001000150020002500上海北京廣州深圳天津蘇州常住人口戶籍人口戶籍/常住19,19616,25211,50611,30710,74810,71705000100001500020000上海北京深圳天津廣州蘇州1104218745885736852138256081658020000400006000080000100000120000深圳廣州蘇州天津上海北京13北京自北京自2011年開始經濟增速出現回落年開始經濟增速出現回落08 09

12、1007060504030201009998979695949392919089888786北京年度北京年度GDP總量（億）與增速（總量（億）與增速（%）高速期一高速期一高速期二高速期二高速期三高速期三 1986年以來，北京經濟發展經歷年以來，北京經濟發展經歷了了2次次經濟低谷經濟低谷和和3輪輪高速增長期，低谷時高速增長期，低谷時間較短，經濟恢復能力較強間較短，經濟恢復能力較強 2011年年后后GDP增速回落至增速回落至8%，2012年年GDP增速跌至增速跌至7.7%，經濟增長趨緩，經濟增長趨緩 北京經濟從規模增長階段進入結構調整階段北京經濟從規模增長階段進入結構調整階段11 12三產產值比重

13、（%）人均GDP（RMB）2011年年各大城市人均各大城市人均GDP和三產產值比重的對比和三產產值比重的對比注：圓圈大小代表地區GDP規模一產經濟發展的成熟過程經濟發展的成熟過程占比占比二產三產產業結構產業結構：三產比重高達：三產比重高達76%，居全國第一，邁入后工業化時代，高端第三產，居全國第一，邁入后工業化時代，高端第三產業的主導地位已經確立，有利于北京較為平滑的度過本輪周期業的主導地位已經確立，有利于北京較為平滑的度過本輪周期數據來源：北京市統計年鑒科學研究商業、租賃房地產業計算機與軟件業批發零售業金融業北京市六大三產行業占三產的比重北京市六大三產行業占三產的比重020000400006

14、0000800001000001200001400000102030405060708090深圳蘇州上海北京天津廣州深圳北京上海蘇州天津廣州17.9%17.3%12.1%9.4%9.2%8.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%652945514354867544955340251660020000400006000080000北京深圳天津廣州上海蘇州資料來源：中國統計局，各地07統計公報，北京統計年鑒2011年年主要城市在崗職工平均工資對比（元）主要城市在崗職工平均工資對比（元）2011年年各大城市城鎮家庭人均可支配收入（元）各大城市城鎮家庭人均可支配收入（元）居民居民收入：在崗

15、職工收入：在崗職工平均工資處平均工資處全國前列，增速較全國前列，增速較快，快，從恩格爾系數看，已經從恩格爾系數看，已經處于富裕階段，并逼近最富裕線處于富裕階段，并逼近最富裕線北京市城鎮人均可支配收入與增速（元）北京市城鎮人均可支配收入與增速（元）最富裕線北京市城鎮家庭恩格爾系數變化北京市城鎮家庭恩格爾系數變化31.732.231.830.832.233.833.232.131.429.029.530.030.531.031.532.032.533.033.534.020032004200520062007200820092010201113,88315,63817,65319,97821,98

16、924,72526,73829,07332,90311%13%13%13%10%12%8%9%13%0%2%4%6%8%10%12%14%0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.035000.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011人均可支配收入比上年增長3650536230332433290330658269210500010000150002000025000300003500040000深圳上海蘇州北京廣州天津居民儲蓄：從居民儲蓄：從城鎮居民儲蓄余額城鎮居民儲蓄余額看，北京同時看，北京同時擁有

17、高儲蓄余額和高擁有高儲蓄余額和高增速增速資料來源：各地統計局 注1：由于各地證券市值、住宅市值、居民貸款余額數據均不可得或不完整，這里僅用居民儲蓄余額來比較各地財富存量注2：農村銀行的儲蓄存款余額占總存款的比例小，因此以各地城鄉居民儲蓄余額代替城鎮居民儲蓄余額 各地儲蓄余額的差距很大。9000億級的兩個，3000億級的4個，更多城市低于3000億元 從增速看，上海、深圳、蘇州、杭州、東莞、南京、寧波較快，沈陽、佛山較慢 07年全國城鎮居民儲蓄余額17萬億，15城市儲蓄余額占32%18%南京17%武漢18%寧波00年城鎮居民儲蓄余額（億元）07年城鎮居民儲蓄余額（億元）00-07年復合增速（%）

18、18%北京15%廣州20%深圳17%重慶15%天津13%佛山18%蘇州18%杭州17%成都18%東莞上海11%沈陽0%21%25%15%20%5%10%數據待更新數據待更新消費規模：北京的消費規模：北京的零售零售總額位于全國前列，總額位于全國前列，體現其體現其作為首都，作為首都，對周邊中對周邊中小城市乃小城市乃至全國有至全國有很強的消費（甚至購房）吸引力很強的消費（甚至購房）吸引力資料來源：各地統計局社會消費品零售總額不僅體現了人口規模的影響，更重要的是包含了外來消費，是表現消費規模較為綜合的一個指標69006815447635213395283015%15%15%16%20%20%0%5%1

19、0%15%20%25%010002000300040005000600070008000北京上海廣州深圳天津蘇州20052011復合增長率1.1.1城市化演變規律-北京的發展道路1.1.2經濟發展及資源狀況-北京的吸引力1.1經濟發展1.2城市空間發展1.2.1北京需求溢出的路徑1.3精英城市戰略以建成區面積衡量以建成區面積衡量城鎮用地規模城鎮用地規模，北京北京北京建成區面積居全國第一北京建成區面積居全國第一資料來源：中國城市統計年鑒1985 2008，各地統計局9%北京7%上海10%廣州18%深圳24%東莞11%重慶16%南京6%天津8%成都26%寧波10%杭州6%沈陽2%武漢15%蘇州21

20、%30%00年建成區面積（平方公里）07年建成區面積（平方公里）00-07年復合增速（%）0%佛山15%20%25%5%10%根據定義，建成區基本能代表市域范圍內的城鎮用地規模 北京建成區超過1200萬平米，比第二的上海多出一半，擁有絕對的城鎮規模優勢。需要注意的是沈陽和武漢，規模小且增速慢建成區：指市區集中連片的部分，及建成區：指市區集中連片的部分，及分散在近郊區與城市有著密切聯系、分散在近郊區與城市有著密切聯系、具備完善市政配套的城市建設用地具備完善市政配套的城市建設用地數據待更新數據待更新從從建成區及其增長占市域的比例建成區及其增長占市域的比例看看，北京留，北京留作城市未來發展的作城市未

21、來發展的空間空間仍然較大，目前處于超速發展的階段仍然較大，目前處于超速發展的階段3.9%深圳3.1%東莞0.8%南京0.8%廣州0.8%上海0.5%北京0.4%佛山0.4%寧波0.2%蘇州0.2%天津0.2%成都0.1%杭州0.1%沈陽0.1%重慶0.0%武漢00-07年均建成區增長面積占市域比例（%）-土地擴張指數0%1%2%3%4%超速發展超速發展快速發展快速發展劇烈發展劇烈發展廣州9%南京8%北京5%天津4%寧波4%佛山3%成都3%武漢3%蘇州3%沈陽2%杭州1%重慶07年建成區面積（平方公里）07年市域面積（平方公里）建成區占市域比例（%）010,00039%80,00090,0000

22、%10%20%30%20,000深圳28%東莞14%上海11%40%城市擴張指數SI=（尾年面積-首年面積）/市域面積/跨越年度數 根據英國城市期刊的定義：0.001%SI0.02%屬于“低度發展；0.02%SI0.2%屬于“快速發展;0.2%SI1%屬于“超速發展；SI1%屬于“劇烈發展資料來源：中國城市統計年鑒1985 2008，各地統計局數據待更新數據待更新從從建成區城鎮常住人口密度建成區城鎮常住人口密度看看，北京由于建成區發展迅速，目前城，北京由于建成區發展迅速，目前城市密度尚可，市密度尚可，生產、生產、生活將逐步遭遇生活將逐步遭遇瓶頸，未來有較強的城市擴張瓶頸，未來有較強的城市擴張動

23、力動力資料來源：中國城市統計年鑒1985 2008，各地統計公報 注：城鎮常住人口為05年1%抽樣調查數字杭州1.4天津1.1深圳1.0廣州1.0北京 寧波0.8南京0.7東莞城鎮常住人口/建成區面積（萬人/平方公里）07年建成區面積（平方公里）佛山2.7武漢2.0重慶 成都1.8上海 沈陽 蘇州05年城鎮常住人口（萬人）兩個城市值得注意，一是佛山，00-07年建成區年均增長21%，但人口密度依然高達3.2萬人/平方公里，預計未來城市發展仍能持續快速增長；一是上海，建成區規模已經很大，同時占市域比例也超過10%，但人口密度仍很高，未來城市也有很大的擴張動力數據待更新數據待更新北京人口外溢過程中

24、呈現明顯的以天安門為中心，環形向外擴展的北京人口外溢過程中呈現明顯的以天安門為中心，環形向外擴展的特征特征如果以天安門廣場為中心，以十年間的人口增長率為研究對象，并將增長率分成負增長、50100、100三個區間來對街道進行篩選，可以發現520公里左右是一個快速增長區人口增長率超過了100的40個街道大部分都位于該地區，2045公里是一個人口的中速增長區，人口增長率大于50*,d、于100的街道大部分位于該地區，而核心區的部分街道與45公里范圍外的大部分地區則呈現口減少趨勢近年來北京人口外溢現象明顯，昌平、大興、通州、順義等外圍區近年來北京人口外溢現象明顯，昌平、大興、通州、順義等外圍區在承接外

25、溢人口上表現突出在承接外溢人口上表現突出資料來源：中國城市統計年鑒1985 2008，各地統計公報 注：城鎮常住人口為05年1%抽樣調查數字 19902000年，東城、西城區的人口減少幅度比前后兩個階段都更為劇烈，與此同時，北京市人口增長幅度最快的區縣仍然集中于朝陽、海淀、石景山、豐臺四個區，更為遠郊的區縣人口呈現增長與減少相混合的狀態，其中離城區最遠的密云與門頭溝的人口出現了負增長，其余地區的人口仍然增長，但是延慶、懷柔平谷、房山、順義、通州這五個區縣。與前十年胡比人口增長率出現了小幅下降。其中距離城區越遠的地區，人口增長率的降幅也最大，比如延慶與平谷的年均人口增長率分別降低了1.28和1.

26、7120002010年核心區人口繼續呈現減少的趨勢，朝陽、海淀石景山、豐臺區的人口繼續增加，但是增速放緩而更加外圍的昌平、大興、通州、順義的人口呈現爆發式增長，其中昌平和大興的年均人口增長率都超過了10北京人口主要沿軌道交通以及主要交通干道外溢，其中近年來迅猛北京人口主要沿軌道交通以及主要交通干道外溢，其中近年來迅猛發展的軌道交通發揮了重要作用發展的軌道交通發揮了重要作用如果把人口增長率與軌道交通進行相關分析可以發現在東北望京片區、北部回龍觀片區、南部宋家莊片區以及東部的通州新城片區，軌道交通對人口的再分布作用表現得非常突出比如西大望路、百子灣路、通惠河沿岸等地區2000年后通過拆遷工廠、城中

27、村，建設了大批的住宅項目。因此，在20002010年的人口增長中地鐵l號線東部、13號線沿線這兩條21世紀初期建成的軌道交通沿線的人口密度增長速度最快按照目前的軌道交通建設狀況，北京市購房需求主要沿六條主線向外溢出，東南按照目前的軌道交通建設狀況，北京市購房需求主要沿六條主線向外溢出，東南方向為主要外溢方向方向為主要外溢方向25一個核心：一個核心：五環以內五環以內六條主線：六條主線：地鐵沿線地鐵沿線東西均衡東西均衡：東南部為主要溢：東南部為主要溢出方向出方向，關注西線門頭溝潛關注西線門頭溝潛力力獨立市場獨立市場：北部以：北部以地緣地緣性性客客戶為主戶為主固安固安香河香河大廠大廠廊坊廊坊從無到有

28、 1969年10月1日，北京地鐵1號線建成通車，全長23.6公里。而此后一直到2001年的32年間，北京僅建設了42公里地鐵。軌道交通線網規劃圖軌道交通線網規劃圖 隨著首都經濟社會的隨著首都經濟社會的快速發展，特別是快速發展，特別是9090年代年代以來，北京城市進入了高以來，北京城市進入了高速發展期，但在很長一段速發展期，但在很長一段時間里，城市交通系統建時間里，城市交通系統建設主要集中于設主要集中于“環路放環路放射射”式的快速道路系統建式的快速道路系統建設，地鐵建設基本停頓。設，地鐵建設基本停頓。同期，同期，城市呈現出向外圍城市呈現出向外圍“攤大餅攤大餅”式的蔓延狀態，式的蔓延狀態，面臨的人

29、口、資源、環境面臨的人口、資源、環境和交通擁堵等的壓力也日和交通擁堵等的壓力也日趨加大。趨加大。19751975年年19881988年年19921992年年19981998年年20022002年年土地利用遙感分類圖快速推進 2002年至2003年，北京地鐵13號線和八通線相繼全線通車。2002年12月28日，地鐵5號線開工建設，緊接著4號線、10號線（一期）、奧運支線、機場支線陸續開工。初步成網 2007年10月7日，地鐵5號線正式開通；2008年7月20日，10號線、機場線、奧運支線如期在奧運前夕正式開通。北京軌道交通運營里程達到200公里，運營線路達到8條，北京軌道交通的網絡效應初步顯現。

30、全面鋪開 2009年9月底北京地鐵4號線將投入試運營，北京地鐵里程將達到270公里；年底將形成12條新線同時在建，分別是大興線、亦莊線、昌平線一期、房山線、順義線（15號線一期）、6號線一期、8號線二期北段、9號線、10號線二期、西郊線、7號線、14號線，總投資達到2000多億元。宏偉目標 而到2015年，北京地鐵將共開通19條軌道交通線路，北京市地鐵將逐步實現2010年通車300km、2012年420km、2015年561km的目標。31“新七環新七環”：密涿高速串連起固安、廊坊、香河、大廠等北京周邊城市，這些城：密涿高速串連起固安、廊坊、香河、大廠等北京周邊城市，這些城市將承載北京未來的外

31、溢人口市將承載北京未來的外溢人口北京“新七環”的密涿高速公路預計在2015年建成通車，屆時北京將形成由密涿高速、張涿高速、京承高速、京化高速、張承高速共同組成環繞北京市的高速路段，形成北京的“大外環”嬰兒潮理論人口規模變化及年齡結構2.1人口情況2.2市場所處階段2.3整體及細分市場研究2.4調控政策影響050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199

32、419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102010年客戶年齡年客戶年齡22-2425-2930-34嬰兒潮人群的需求變化，是決定房地產市場周期性波動的關鍵因素。嬰兒潮人群的需求變化，是決定房地產市場周期性波動的關鍵因素。（萬人）（萬人）中國歷年新出生人口中國歷年新出生人口首置客戶首置客戶35-4950以上以上首首改改客戶客戶再改再改客戶客戶高端客戶高端客戶養老客戶養老客戶050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741

33、975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102015年客戶年齡年客戶年齡25-2930-3420152015年左右年左右“后嬰兒潮后嬰兒潮”人口全部進入首置階段，首置產品將迎來成交小高峰；人口全部進入首置階段，首置產品將迎來成交小高峰；“嬰兒潮嬰兒潮”人口全部進入改善型階段人口全部進入改善型階段（萬人）（萬人）中國歷年新出生人口中國歷年新出生人口35-49

34、50以上以上22-24首置客戶首置客戶首首改改客戶客戶再改再改客戶客戶高端客戶高端客戶養老客戶養老客戶050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102020年客戶年齡年客戶年齡25-2930-3420202020左右左右“

35、后嬰兒潮后嬰兒潮”人口全部進入首改階段，首改產品將迎來成交峰值人口全部進入首改階段，首改產品將迎來成交峰值（萬人）（萬人）中國歷年新出生人口中國歷年新出生人口35-4950以上以上22-24首置客戶首置客戶首首改改客戶客戶再改再改客戶客戶高端客戶高端客戶養老客戶養老客戶050010001500200025003000194919501951195519601965197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981

36、999200020012002200320042005200620072008200920102025年客戶年齡年客戶年齡25-2930-3420252025年左右，年左右，“后嬰兒潮后嬰兒潮”人口進入改善型階段，人口進入改善型階段，“嬰兒潮嬰兒潮”人口開始邁入人口開始邁入老齡化階段，養老產品值得關注老齡化階段，養老產品值得關注（萬人）（萬人）中國歷年新出生人口中國歷年新出生人口35-4950以上以上22-24首置客戶首置客戶首首改改客戶客戶再改再改客戶客戶高端客戶高端客戶養老客戶養老客戶05001000150020002500300019491950195119551960196519701

37、9711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102030年客戶年齡年客戶年齡25-2930-3420302030年左右，年左右，“后嬰兒潮后嬰兒潮”人口全面進入改善型階段，人口全面進入改善型階段，“嬰兒潮嬰兒潮”人口全面進入人口全面進入老齡化階段，養老產品需求強烈老齡化階段，養老產品需求強烈（萬人）（萬人）中國歷年新出生人口中國

38、歷年新出生人口35-4950以上以上22-24首置客戶首置客戶首首改改客戶客戶再改再改客戶客戶高端客戶高端客戶養老客戶養老客戶050001000015000200002500030000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034203525-3435-4445-5455以上首改高峰期首改高峰期再改高峰期再改高峰期高端高峰期高端高峰期首置機會期首置機會期養老高峰期養老高峰期首改機會期首改機會期再改機會

39、期再改機會期2005-2035置業人群分年齡組人口曲線圖置業人群分年齡組人口曲線圖0%2%4%6%8%10%12%14%0-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970以上2006201120162021首首置置人人群群首首改改人人群群再再改改人人群群北京常住人口北京常住人口年齡結構（年齡結構（%）北京的人口結構波動周期滯后于全國，北京的人口結構波動周期滯后于全國，20202020年左右首置人群仍處于峰值水平，外年左右首置人群仍處于峰值水平，外來人口的增加部分抵消了首置人群的下降來人口的增加部分抵消了首置人

40、群的下降養養老老人人群群目前主要城市中，上海和北京的目前主要城市中，上海和北京的城鎮常住人口城鎮常住人口已超過已超過2000萬，北京同時萬，北京同時擁有高擁有高總量和高增速總量和高增速資料來源：各地統計局城鎮常住人口：不論城市或農村戶城鎮常住人口：不論城市或農村戶籍，只要居住在城鎮半年以上籍，只要居住在城鎮半年以上2347201913551300127110477%8%10%23%8%4%0%5%10%15%20%25%05001000150020002500上海北京天津蘇州廣州深圳201120052005-2011復合增長率人口人口規模規模：2011常住人口規模超過常住人口規模超過2000萬

41、，其中外來萬，其中外來人口近十年高速增長，已人口近十年高速增長，已接近常住人口的四成，而接近常住人口的四成，而戶籍人口增長平緩戶籍人口增長平緩北京市外來人口數量與占比北京市外來人口數量與占比北京市外來北京市外來/戶籍人口增速戶籍人口增速（萬人）（萬人）資料來源：北京統計年鑒1986-19941995-19992000-20110500100015002000250019861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011常住人口戶籍人口4%北京

42、市人口增長情況北京市人口增長情況0%5%10%15%20%25%30%35%40%0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0外來人口外來人口占常住人口比例24212228465978739138-10.0010.0030.0050.0070.0090.00110.00130.00150.002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011戶籍人口增長外來人口增長深圳、東莞深圳、東莞城市戶籍人口城市戶籍人口占比非常低，即外來人口中以農村戶籍為主，對購房及占比非常低，即外來人口中以農村戶籍為主，對購房及其

43、它消費的拉動作用將大打折扣；相比而言其它消費的拉動作用將大打折扣；相比而言，北京的，北京的外來人口結構更佳外來人口結構更佳資料來源：各地統計局15%東莞27%66%上海26%59%廣州25%31%佛山25%34%寧波23%76%21%56%蘇州18%78%北京17%60%杭州48%33%南京深圳14%77%沈陽11%60%重慶11%45%天津10%54%成都05年城鎮常住人口中外來人口占比（%）52%0%20%40%60%80%05年城鎮常住人口中城市戶籍人口占比（%）外來常住人口城市戶籍外來人口外來常住人口城市戶籍外來人口農村戶籍外來人口農村戶籍外來人口數據待更新數據待更新人口人口素質：常住

44、人口中，北京大專及以上學歷占比素質：常住人口中，北京大專及以上學歷占比22.9%，居全國第一，居全國第一資料來源：中國統計年鑒2006年各城市大專以上學歷占常住人口比例年各城市大專以上學歷占常住人口比例北京南京上海沈陽武漢廈門天津蘇州杭州大連珠海廣州數據待更新數據待更新北京北京等城市擁有龐大的等城市擁有龐大的適齡未婚人口適齡未婚人口，假定每兩人具備一套，假定每兩人具備一套90平米的婚房需求，平米的婚房需求，初步估算潛在住房需求約為初步估算潛在住房需求約為07年成交面積的年成交面積的7倍以上倍以上資料來源：各地統計局 注：假設深圳、東莞、寧波的適齡未婚人口中有近一半是外來人口，而這些都不產生婚房

45、需求，來折算潛在婚房需求深圳3067上海2848北京22813廣州21616東莞193重慶1436天津1167佛山108成都1005南京1006杭州3674沈陽73蘇州85寧波05年適齡未婚人數（萬人）05年離婚人數（萬人）05年婚房需求相當于07年成交面積的倍數55 如果考慮深圳、東莞、寧波外來農村戶籍人口較多的問題，折算后的潛在婚房需求也至少是07年成交面積的7-8倍 即使適齡未婚人士分期逐步購置婚房，該剛性需求也應足夠支撐每年較高的市場成交面積 重慶、上海、北京的離婚人數超過20萬，但也只占到未婚人數的1/10，影響有限數據待更新數據待更新2.1人口情況2.2市場所處階段2.3整體及細分

46、市場研究2.4調控政策影響2.2.1市場鐘型周期分析2.2.2市場需求空間變化1坪=3.305785 m2經濟重建期（1945-1953）進口替代時（1953-1962）科技導向期（1981-1988）出口擴張期（1963-1972）泡沫破滅的蕭條期（1989-now）進口替代時（1973-1980）服務業超過工業服務業超過工業近年近年中國房地產市場發展階段類似于中國房地產市場發展階段類似于6675年間的日本，年間的日本，8289年間的臺灣年間的臺灣日本房地產市場的四個階段臺灣房地產市場的三個階段高速增長期I（55-66）高速增長期II（66-75）穩定增長期（75-85）泡沫增長期（85-9

47、3）新日鐵超越德國東京奧運世界十大銀行日本占其八注：日本、臺灣統計局經濟重建期（1945-1953）進口替代期（1953-1962）出口擴張期（1963-1972）進口替代期（1973-1980）科技導向期（1981-1988）泡沫破滅的蕭條期（1989-now）經濟增速都在10%以上 經濟結構都是出口導向型經濟 都處于人口紅利期 都在經歷高速的城市化階段 都承受本幣升值壓力12新開工加速新開工加速存貨去化期上升存貨去化期上升房價收入比下降房價收入比下降新開工減少新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降市場緩慢吸收存貨，

48、存貨去化期下降需求萎靡，房價企穩需求萎靡，房價企穩需求增長需求增長新開工增加新開工增加投資過熱投資過熱繁榮階段繁榮階段衰退階段衰退階段恢復階段恢復階段房價收入比上升，房價收入比上升，投資增加投資增加1234567891011鐘型特征國際國際經驗表明，通過分析投資增速、新開工增速、存貨去化期和房價收入比經驗表明，通過分析投資增速、新開工增速、存貨去化期和房價收入比4大大指標，可以判斷各城市住宅市場處于周期性調整的哪個階段指標，可以判斷各城市住宅市場處于周期性調整的哪個階段資料來源：美國統計局，仲量聯行，澳大利亞Lend Lease研究機構通過分析通過分析20032003年年以來北京的四大指標變動

49、情況，判斷北京市場各年的所處階段以來北京的四大指標變動情況，判斷北京市場各年的所處階段 住宅投資同比以及住宅新開工面積同比表征住宅供應；存貨去化期表征住宅供求關系；房價收入比表征市場購買力 住宅投資中包含土地購置費，即使當前新開工減少，開發商可能還要繼續支付前期未付地價和工程款。因此，住宅投資同比反映過去的供應情況，而住宅新開工面積同比則反映未來的供應情況，相對而言，住宅新開工面積更能表現市場發展階段資料來源：北京歷年統計年鑒，國家信息中心-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年201

50、0年2011年2012年住宅投資新開工面積05101520252005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年存貨去化周期（月）房價收入比0505年以來，北京經歷了年以來，北京經歷了“鐘型特征鐘型特征”的兩個周期，目前趨向于的兩個周期，目前趨向于“1212點點”位置位置12新開工加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少供應過剩，存貨去化期達到最大投資冷卻市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降需求萎靡，房價企穩需求增長新開工增加投資過熱繁榮階段繁榮階段衰退階段衰退階段恢復階段恢復階段房價收入比上升，投資增加1234567891011資料來源：美國統計局，

51、仲量聯行，澳大利亞Lend Lease研究機構2013H12.2.1市場鐘型周期分析2.2.2市場需求空間變化2.1人口情況2.2市場所處階段2.3整體及細分市場研究2.4調控政策影響51北京市場按購房需求流向可以劃分為核心市場、外溢市場以及地緣性市場北京市場按購房需求流向可以劃分為核心市場、外溢市場以及地緣性市場3類，類，而環首都經濟圈市場按市場容量與限購政策進行簡單劃分而環首都經濟圈市場按市場容量與限購政策進行簡單劃分123以密云為代表的地緣以密云為代表的地緣性市場，受調控影響性市場，受調控影響較小，市場容量有限較小，市場容量有限核心市場，包括行政中核心市場，包括行政中心東西城、經濟中心朝

52、心東西城、經濟中心朝陽以及文化中心海淀，陽以及文化中心海淀，市場低估期價值凸顯市場低估期價值凸顯以房山為代表的需求以房山為代表的需求外溢市場，市場低谷外溢市場，市場低谷期表現各異，需求外期表現各異，需求外溢路徑更加明確溢路徑更加明確52調控第一階段（北京限購，其他城市不限購）：北京市場整體萎縮，城市交界處調控第一階段（北京限購，其他城市不限購）：北京市場整體萎縮，城市交界處承接外溢需求，成為熱點承接外溢需求，成為熱點核心市場核心市場昌平昌平順義順義通州通州大興大興房山房山門頭溝門頭溝石景山石景山懷柔懷柔密云密云平谷平谷京津交界京津交界涿州涿州廊坊廊坊張家口張家口承德承德保定保定滄州滄州石家莊石

53、家莊外溢市場外溢市場獨立市場獨立市場虛線表示市場萎縮虛線表示市場萎縮粗線表示市場擴大粗線表示市場擴大北京市內的懷柔、密云、平谷等地緣性北京市內的懷柔、密云、平谷等地緣性市場以及張家口、承德、保定、滄州等市場以及張家口、承德、保定、滄州等小容量市場將基本保持平穩態勢小容量市場將基本保持平穩態勢53調控第二階段（北京限購常態化，其他城市出現限購疑云）：北京及周邊需求回調控第二階段（北京限購常態化，其他城市出現限購疑云）：北京及周邊需求回歸核心市場，疑似限購城市出現恐慌性購買歸核心市場，疑似限購城市出現恐慌性購買核心市場核心市場昌平昌平順義順義通州通州大興大興房山房山門頭溝門頭溝石景山石景山懷柔懷柔

54、密云密云平谷平谷京津交界京津交界涿州涿州廊坊廊坊張家口張家口承德承德保定保定滄州滄州石家莊石家莊外溢市場外溢市場獨立市場獨立市場虛線表示市場萎縮虛線表示市場萎縮粗線表示市場擴大粗線表示市場擴大北京市內的懷柔、密云、平谷等地緣性北京市內的懷柔、密云、平谷等地緣性市場以及張家口、承德、保定、滄州等市場以及張家口、承德、保定、滄州等小容量市場將基本保持平穩態勢小容量市場將基本保持平穩態勢54調控第三階段（北京限購常態化，其他城市限購名單確定）調控第三階段（北京限購常態化，其他城市限購名單確定）：由于核心城市供應：由于核心城市供應不足，北京不足，北京需求沿軌道定性釋放需求沿軌道定性釋放，并繼續擴展到環

55、首都經濟圈，并繼續擴展到環首都經濟圈核心市場核心市場昌平昌平順義順義通州通州大興大興房山房山門頭溝門頭溝石景山石景山懷柔懷柔密云密云平谷平谷京津交界京津交界涿州涿州廊坊廊坊張家口張家口承德承德保定保定滄州滄州石家莊石家莊外溢市場外溢市場獨立市場獨立市場虛線表示市場萎縮虛線表示市場萎縮粗線表示市場擴大粗線表示市場擴大北京市內的懷柔、密云、平谷等地緣性北京市內的懷柔、密云、平谷等地緣性市場以及張家口、承德、保定、滄州等市場以及張家口、承德、保定、滄州等小容量市場將基本保持平穩態勢小容量市場將基本保持平穩態勢 整體及細分市場2.1人口情況2.2市場所處階段2.3整體及細分市場研究2.4調控政策影響總

56、價細分市場劃分按照考慮三個維度區位細分市場劃分按照考慮三個維度區位+總價總價+戶型戶型1房2房房支付能力（總價）支付能力（總價）5環內5環外50萬50-80萬萬區位配套區位配套整體思路示意圖整體思路示意圖生命周期（戶型）生命周期（戶型）切片切片某片區某片區/板塊細分市場表現板塊細分市場表現總價總價50萬50-80萬80-100萬生命周期（戶型）生命周期（戶型）一房兩房三房細分市場在北京的整體表現切分到大片區，5環內，5環外，北京周邊市縣的細分市場表現再切分到板塊，核心14板塊的細分市場表現將華夏幸福產品的成交、庫存與所在板塊細分市場中主力成交相對比判斷華夏幸福項目判斷華夏幸福項目在板塊細分市場

57、的在板塊細分市場的表現和未來去化壓表現和未來去化壓力力0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20062007200820092010201120122013（1-5月)300以上250-300200-250180-200160-180140-160120-140100-12080-10060-8060以下2007年年90/70政策發揮效力，剛需產品成交占比開始上升，至政策發揮效力，剛需產品成交占比開始上升，至2010年達到峰值年達到峰值01000020000300004000060以下60-8080-100100-120120-140140-160160-18018

58、0-200200-250250-300300以上2007年0100002000030000400005000060以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上0500010000150002000060以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上2010年2013年（1-5月）2010年改善型產品成交明顯受到擠壓，年改善型產品成交明顯受到擠壓，2013年成交結構趨于均衡年成交結構趨于均衡面積段200820092010

59、201120122013（1-5月）60以下2.02 0.69 1.00 0.79 0.48 0.60 60-801.83 0.63 1.02 0.74 0.86 0.51 80-1001.82 0.65 1.02 1.15 0.69 0.60 100-1201.13 0.56 1.13 1.23 0.81 0.39 120-1401.34 0.52 1.11 1.51 0.84 0.33 140-1601.25 0.42 1.14 1.24 0.70 0.24 160-1801.23 0.47 1.02 1.68 0.62 0.18 180-2001.34 0.40 1.26 1.03 0.

60、61 0.45 200-2501.30 0.52 0.91 1.08 0.57 0.44 250-3001.10 0.65 0.62 1.31 1.00 0.46 300以上1.48 0.55 0.72 1.22 1.13 0.53 匯總1.61 0.60 1.03 1.09 0.72 0.48 近年來北京市場成交熱點呈現跳躍性變化近年來北京市場成交熱點呈現跳躍性變化面積段200820092010201120122013（1-5月）60以下2.02 1.06 1.04 0.99 0.90 0.88 60-801.83 0.99 1.00 0.96 0.94 0.90 80-1001.82 0.

61、98 0.99 1.02 0.95 0.92 100-1201.13 0.76 0.87 0.93 0.90 0.84 120-1401.34 0.79 0.89 0.99 0.96 0.89 140-1601.25 0.69 0.79 0.86 0.83 0.79 160-1801.23 0.70 0.78 0.91 0.85 0.80 180-2001.34 0.68 0.81 0.85 0.81 0.78 200-2501.30 0.75 0.80 0.85 0.80 0.77 250-3001.10 0.80 0.75 0.83 0.86 0.82 300以上1.48 0.85 0.8

62、1 0.89 0.93 0.91 匯總1.61 0.90 0.94 0.97 0.92 0.88 60以下市場容量平衡點約為以下市場容量平衡點約為2w套套60-80市場容量平衡點約為市場容量平衡點約為1.5w套套80-100市場容量平衡點約為市場容量平衡點約為4w套套100-120市場容量平衡點約為市場容量平衡點約為1w套套120-140市場容量平衡點約為市場容量平衡點約為1w套套140-160市場容量平衡點約為市場容量平衡點約為1w套套自自2009年開始，年開始，160以上市場一直處于以上市場一直處于明顯供不應求態勢，未來市場空間較大明顯供不應求態勢，未來市場空間較大自自2009年，北京市場

63、大戶型產品一直處于供不應求狀態年，北京市場大戶型產品一直處于供不應求狀態面積段面積段固安固安大廠大廠廊坊廊坊 8005.25%5.25%500-8003.48%1.05%4.52%400-5004.94%4.94%350-4002.43%2.43%300-3503.06%3.06%250-30015.79%15.79%200-25013.91%13.91%150-20030.83%3.25%34.08%100-1507.70%7.70%50-1005.18%5.18%8000.06%0.57%3.16%3.16%0.00%6.94%500-8000.06%0.62%2.25%1.36%0.00

64、%4.30%400-5000.41%1.86%4.61%1.52%0.00%8.41%350-4000.43%1.62%3.32%1.11%0.00%6.48%300-3501.64%3.34%5.53%0.90%0.00%11.42%250-3003.10%10.70%7.06%0.43%0.00%21.29%200-2503.97%9.07%2.99%0.17%0.00%16.19%150-2001.93%4.58%1.10%0.06%0.00%7.67%100-1502.96%5.20%1.16%0.02%0.00%9.33%50-1003.10%2.26%0.14%0.00%0.00%

65、5.50%8000.00%0.04%1.54%3.92%0.54%6.04%500-8000.00%0.29%0.65%0.77%0.06%1.77%400-5000.03%0.69%2.49%1.34%0.04%4.59%350-4000.03%0.46%2.82%0.63%0.00%3.93%300-3500.23%1.98%7.17%0.53%0.00%9.91%250-3002.37%7.02%11.39%0.56%0.00%21.33%200-2502.18%8.38%4.69%0.20%0.00%15.45%150-2004.50%7.89%1.43%0.03%0.00%13.85

66、%100-1503.24%8.20%0.69%0.03%0.00%12.16%50-1003.88%4.21%0.17%0.02%0.00%8.28%8000.02%0.00%0.16%1.39%0.96%2.52%500-8000.00%0.00%0.09%0.41%0.14%0.64%400-5000.00%0.03%0.31%0.56%0.15%1.05%350-4000.01%0.02%0.39%0.38%0.02%0.81%300-3500.03%0.41%1.55%1.07%0.04%3.09%250-3000.16%2.77%6.20%0.85%0.04%10.03%200-25

67、00.16%4.61%3.68%0.64%0.01%9.09%150-2001.01%7.06%3.89%0.25%0.03%12.23%100-1503.19%11.60%3.57%0.18%0.00%18.54%50-1005.32%18.65%2.81%0.38%0.00%27.16%504.14%6.18%4.03%0.49%0.00%14.83%一房一房兩房兩房三房三房四房及復式四房及復式別墅別墅戶戶 型型注：成交百分比=各產品成交套數/全市成交套數；統計時間段：08年1月1日-08年12月24日成交總量；產品劃分為一房、兩房、三房、四房、別墅和其他，其他類產品占比 較小不做單獨分析

68、，另外占比較小的細分產品格子已清空；成交數據包括五環至六環之間區域資料來源：北京市建委數據待更新數據待更新調控政策及市場反響2.1人口情況2.2市場所處階段2.3整體及細分市場研究2.4調控政策影響全國最嚴的北京國五條細則于全國最嚴的北京國五條細則于3月月30日落地，限價目標明確表述，具體操作中，日落地，限價目標明確表述，具體操作中，駁回漲價項目預售申請，致使市場上部分項目取證一再被駁回漲價項目預售申請，致使市場上部分項目取證一再被推遲推遲措施措施要點要點2010年年4月北京月北京“新國十條新國十條”細則細則2011年年2月北京月北京“京十五條京十五條”2013年年3月北京月北京“國五條國五條

69、”細則細則趨勢點評趨勢點評限限價價取證后3日內開盤，明碼標價銷售房價控制在合理水平（1）新建住房價格與2012年比保持穩定，降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理；（2）對報價明顯高于項目前期成交價格）對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房現房銷售備案（1）政府）政府限價限價目標目標更為具體更為具體，未來將以，未來將以嚴控公開統計數據為實際操作導向嚴控公開統計數據為實際操作導向（2）明確提出限價取證的手段，前期價）明確提出限價取證的手段，前期價格更加影響后期取證，且現房批售價格也格更

70、加影響后期取證，且現房批售價格也納入限制范圍，并考慮進一步出臺具體細納入限制范圍，并考慮進一步出臺具體細則，以期轉現謀求提高售價空間的方式將則，以期轉現謀求提高售價空間的方式將徹底被否決徹底被否決p 以金融街以金融街融匯為例，雖蓄客融匯為例，雖蓄客3000組，但推盤計劃一再受阻組，但推盤計劃一再受阻2010年以來，歷次調控關于年以來，歷次調控關于“限價限價”的表述的表述北京房地產調控加碼，套均大于北京房地產調控加碼，套均大于140平米的大戶型住宅項目將面臨更嚴格的預售平米的大戶型住宅項目將面臨更嚴格的預售審批審批政策調控導致市場政策調控導致市場3-5月商品房實際開盤情況低于預期；媒體預計月商品

71、房實際開盤情況低于預期；媒體預計6月月31盤上市，盤上市，毛坯變精裝、期轉現或為毛坯變精裝、期轉現或為“漲價漲價”手段手段時間時間實際開盤上市項目個數實際開盤上市項目個數占預占預計開計開盤數盤數比例比例商品住商品住宅宅經適經適房、房、限價限價房房非非住住宅宅合計合計2013年3月13252061%2013年4月9171753%2013年5月13041757%p 開盤項目數量預測一再落空開盤項目數量預測一再落空數據取自北京市住建委網站和開盤項目監測統計p 北青報：北青報：6月再度預計將有月再度預計將有31個新盤入市，精裝或現房或成漲價手段個新盤入市，精裝或現房或成漲價手段*5月新盤實際只有中冶藍

72、城、首地浣溪谷、金隅大成北京月新盤實際只有中冶藍城、首地浣溪谷、金隅大成北京方向、達美中心（辦公）方向、達美中心（辦公）4個個“國五條國五條”后，各大開發商各顯神通，或首推商辦、合作項目，或采用精裝拆分，后，各大開發商各顯神通，或首推商辦、合作項目，或采用精裝拆分，或打造升級產品，以期規避限價等調控影響或打造升級產品，以期規避限價等調控影響開發商開發商策略概要策略概要策略解析策略解析中化方興中化方興精裝拆分精裝拆分4月底，亞奧金茂府以34000-36000元/平米價格取證，并要求客戶簽訂4000元元/平米精裝合同平米精裝合同，最終實現38000-40000/平米平米的項目銷售預期。保利保利“住

73、轉商”保利北京推出商業產品線推出商業產品線：保利國際廣場、保利中央大道、保利東郡金街。保利中央大道商鋪4月13日開盤當日告罄，實現9億銷售額。保全自有資源保利采取“封全資盤封全資盤”春天里春天里，先推推合作項目純新盤熙悅春純新盤熙悅春天天策略，即規避“舊盤取證參考前期定價”帶來的限價問題，又實現保全自有資源保全自有資源，等待政策松動后再推自有項目。華潤華潤期轉現，避開“普宅”報建北京限價體系分為普宅和高端產品兩個序列，對高端產品限價相對普宅寬松。華潤公園九里趕在細則落地前，以“高端高端現房產品現房產品”單獨申報價格，3月25日實現47000元元-51000/平平米米取證價格。K2推新產品K2清

74、水灣為老盤，以周邊沒有價格參考，項目前期未推出過的疊拼別墅產品取證疊拼別墅產品取證，以68000元元/平米平米現房銷售許可證成功突破建委限價。“國五條國五條”以來各大開發商應對調控的方式以來各大開發商應對調控的方式近期精裝近期精裝拆分的拆分的項目已占項目已占到了精裝開盤項目的到了精裝開盤項目的一半；較高的分拆額度需要片區稀一半；較高的分拆額度需要片區稀缺與產品戶型等要素支撐缺與產品戶型等要素支撐*另有遠洋萬和公館因取證較早，為實現價格突破，以10000元/平米精裝標準進行升級式拆分銷售，實現銷售價格約58000元/平米序序號號項目名稱項目名稱區縣區縣開發商開發商開盤時間開盤時間備案備案價格價格

75、（元元/平米）平米）對外對外報價報價（元（元/平米）平米）裝修裝修標準報價標準報價（元（元/平米）平米）是否是否精裝拆分精裝拆分1金茂府悅公館（商住）朝陽方興地產3月24日45000483004000是2亞奧金茂悅朝陽方興地產5月1日34000-3600038000-400004000是3合生濱江帝景通州合生創展5月25日19500215003500-4000（實際拆分標準2000）是4邑上公館房山中昂集團6月1日18000215003000是5望京金茂府朝陽方興地產4月6日5000049500-500008000否6天潤福熙大道朝陽天潤4月20日500005000010000否7合生世界花園

76、通州 合生創展4月20日21000210003000否8當代MOMA歷峰東城當代節能4月28日98000750006000否9北京方向豐臺金隅5月12日36500365004000否10華潤公元九里（現）大興華潤5月19日47000-51000430004000-5000否2013年年3月以來精裝項目開盤情況統計（不含華夏幸福項目）月以來精裝項目開盤情況統計（不含華夏幸福項目）p精裝拆分項目特點分析精裝拆分項目特點分析精裝項目（含華夏幸福4個開盤項目）共占3-5月開盤項目的三分之一，而選擇精裝拆分的項目占到了精裝開盤項目的一半分拆項目取證價格不及開發商對片區市場預計價格，如濱江帝景，金域緹香，

77、新里程實現較大額度分拆的項目，有片區供應稀缺，產品戶型的支持，如朗潤園，金茂悅p2013年4月成交面積63萬平米，同比下降10%，5月成交面積72萬平米，同比下降32%p2013年4月成交均價21826元/平米，同比上漲9%，5月成交均價24226元/平米，同比上漲20%成交均價(元/平米)成交面積(萬平米)9711621826-10%+20%+11%-32%+9%57213071191261067178281201196454565261764636144463811011019814882871217075643471271036010011016331315341301129106125

78、國五條細則落地后，受供給不足的影響，國五條細則落地后，受供給不足的影響，4-5月市場成交面積同比下降顯著，而月市場成交面積同比下降顯著，而成交價格同比漲幅有所增大，預計這將刺激政府進一步采取調控措施成交價格同比漲幅有所增大，預計這將刺激政府進一步采取調控措施2010年年1月至今月度成交面積及均價月至今月度成交面積及均價數據取自北京住建委門戶網站，實際數據截至2013年5月31日5月最后階段，項目上市出現月最后階段，項目上市出現“小高峰小高峰”，批售價格上漲揭示市場實際價格依然，批售價格上漲揭示市場實際價格依然上漲；通州出現近上漲；通州出現近3萬元萬元/平米的批售價格，未來片區市場值得進一步關注

79、平米的批售價格，未來片區市場值得進一步關注推廣名推廣名屬性屬性品類品類區位區位區縣區縣上市日期上市日期預售許可證號預售許可證號上市面積上市面積（平米）（平米）預計均價預計均價(元元/平米平米)價格變動幅價格變動幅度度華業東方玫瑰華業東方玫瑰老盤G3東五六環通州2013-5-25京房售證字(2013)76號86664.411754014%2013-4-27（上一期上市）京房售證字(2013)55號36554.5215430首創新悅都首創新悅都老盤G3西南五六環房山2013-5-25京房售證字(2013)77號30287.691792012%2012-12-1（上一期上市）京房售證字(2012)2

80、72號76058.3815998合生合生濱江帝景濱江帝景老盤G3東五六環通州2013-5-26京房售證字(2013)78號71305.982099610%2012-10-10（上一期上市）京房售證字(2012)230號79505.1419129京杭廣場京杭廣場新盤G3東五六環通州2013-5-26京房售證字(2013)79號51138.2429800-金科廊橋水岸金科廊橋水岸老盤C北六環外昌平2013-5-29京房售證字(2013)81號30755.92400016%2011-10-23（上一期上市）京房售證字(2011)225號81236.87206582013年年5月底上市項目批售價格列表

81、月底上市項目批售價格列表政府調研市場精裝拆分情況，但僅表示或將出臺管理規范；即便出現管理從嚴，政府調研市場精裝拆分情況，但僅表示或將出臺管理規范；即便出現管理從嚴，市場也可能出現新的限價繞行方式市場也可能出現新的限價繞行方式p住建委表示先調研，或出臺管理辦法住建委表示先調研，或出臺管理辦法p舉例：廣州限價繞行新奇招舉例：廣州限價繞行新奇招“會員制會員制”：購房者入會，購房者入會，會所向會所向VIP會員提供會員提供“優先優先購買項目精選單位購買項目精選單位”服務服務新聞鏈接：新聞鏈接：http:/ 客戶研究（客戶調研進行中）3.2 細分市場研究3.3 產品手冊客戶以生命周期變化驅動購房客戶以生命

82、周期變化驅動購房青年之家青年之家（單身，立足）（單身，立足）青年之家青年之家（單身，立業）青年之家青年之家（丁克，成家）青年持家青年持家（父母同住）小太陽小太陽（小孩出生）孩子三代孩子三代（雙向照顧）后小太陽后小太陽（小孩長大）青年三代青年三代（變老）中年之家中年之家（長大）老年二代（變老）活躍空巢活躍空巢22-2422-24歲歲25-2925-29歲歲30-3430-34歲歲35-5035-50歲歲45-5545-55歲歲5555歲以上歲以上購房購房換房換房1 1換房換房2 2換房換房3 3換房換房1 1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來家庭結構變化：增加家庭核心，如小孩出生、父母

83、需要同住帶來家庭結構變化換房換房2 2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長大需要獨立空間帶來家庭結構變化：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長大需要獨立空間帶來家庭結構變化換房換房3 3：減少家庭核心，生活方式改變帶來的換房需求：減少家庭核心，生活方式改變帶來的換房需求單親單親（夫妻離異）四個置業階段：首次置業、首次改善、再次改善、空巢四個置業階段：首次置業、首次改善、再次改善、空巢青年之家青年之家（單身，立足）（單身，立足）青年之家青年之家（單身，立業）青年之家青年之家（丁克，成家）青年持家青年持家（父母同住）小太陽小太陽（小孩出生）孩子三代孩子三代（雙向照顧）后小太陽后小太陽（小孩長大）

84、青年三代青年三代（變老）中年之家中年之家（長大）老年二代（變老）活躍空巢活躍空巢22-2422-24歲歲25-2925-29歲歲30-3430-34歲歲35-5035-50歲歲45-5545-55歲歲5555歲以上歲以上首次置業首次置業首次改善首次改善再次改善再次改善安享晚年安享晚年單親單親（夫妻離異）3.1 客戶研究3.2 細分市場研究3.3 產品手冊（參見2.3部分）產產品品系系列列生活方式生活方式/價值觀價值觀土地屬性土地屬性客戶選擇客戶選擇產品選擇產品選擇命命名名區域認知配套要求產品類型戶型面積A遠郊/郊區公共交通配套新移民/新北京人，22-29歲高層70-90m2，小兩房/兩房/小三

85、房B郊區公共交通配套/教育配套新北京人，25-34歲高層/小高層80-100平米，標準兩房/小三房C郊區/新城交通配套/名校配套/生活配套新北京人，30-45歲高層/小高層/多層/別墅120-250平米，標準三房/舒適三房/標準四房D遠郊/郊區交通配套/親子配套新北京人/老北京人，35-44歲多層/別墅130-180平米，標準三房/標準四房E遠郊/郊區景觀環境配套/養生醫療配套新北京人/老北京人/新移民，45-54歲多層/別墅150-200平米。舒適三房F郊區/新城國際學校/生活配套/職業進修教育配套新北京人/新移民，35-49歲高層/小高層/多層/別墅160-250平米，舒適三房/舒適四房G

86、遠郊/郊區文化配套文化產業人群LOFT/高層/小高層50-100平米，舒適一房/舒適兩房H郊區/新城酒店配套/商務配套高端商務人士/企業家，35-49歲別墅200-500平米，類獨棟/獨棟產品線規劃產品線規劃初步框架初步框架華夏幸福華夏幸福首次置業首次置業再次改善再次改善首次改善首次改善空巢養老空巢養老ABGCDEFBCEEH高端高端FH3.1 客戶研究3.2 細分市場研究3.3 產品手冊（參見2.3部分）英國宮產品手冊英國宮產品手冊 產品線及產品庫產品線及產品庫英國宮英國宮目目 錄錄n選擇與組合n客戶特征及需求n設計標準n評價體系n產品庫樓型庫戶型庫立面及公共空間景觀庫一、一、產品線的客戶選

87、擇產品線的客戶選擇：華夏的選擇：華夏的選擇產品產品編號編號 產品名稱產品名稱居住人數居住人數生活狀態生活狀態置業狀態置業狀態房型配置房型配置套內面積套內面積參考值參考值建筑面積建筑面積參考值參考值1A成長青年2人畢業獨立購買二室一廳65801B成長小太陽3人結婚生子購買三室一廳90110三室兩廳120135英國宮產品細分華夏產品的合理選擇英國宮產品細分華夏產品的合理選擇1A1B一、一、產品線的客戶選擇產品線的客戶選擇：華夏的選擇：華夏的選擇戶型面積分析表：戶型面積分析表：現有狀態現有狀態理想狀態理想狀態二、二、客戶特征及需求客戶特征及需求(待完善待完善)產品產品編號編號產品名稱產品名稱客戶特征

88、客戶特征客戶描述客戶描述需求關注點需求關注點1A成長青年高學歷、畢業不久獨立、重視個人空間追求個性時尚、生活隨性支付能力不強，價格敏感度高價格交通生活配套1B成長小太陽高學歷、工作年限不長，孩子較小已結婚生子，孩子出生不久，距學齡尚早務實經濟具有一定支付能力，關注性價比價格戶型交通生活配套三、設計標準三、設計標準客戶是誰：客戶是誰：25-29歲，丁克夫婦購房動機：購房動機：結婚或同居，不想再租房核心需求：核心需求：1、滿足2人狀態的居家生活 2、時尚新生活方式的滿足三、設計標準三、設計標準關鍵詞：滿足二人同時使用的多功能衛生間關鍵詞：滿足二人同時使用的多功能衛生間干濕分區的衛生間可滿足二人同時

89、使用干濕分區的衛生間可滿足二人同時使用通過對家具的細致設計，干區實現洗面通過對家具的細致設計，干區實現洗面+化妝化妝+家政的三項舒適功能家政的三項舒適功能衛生間通過對家具的巧妙設計，實現豐富的空間關系轉換衛生間通過對家具的巧妙設計，實現豐富的空間關系轉換三、設計標準三、設計標準關鍵詞：大容量的時尚衣帽間關鍵詞：大容量的時尚衣帽間通過對柜體收納功能和周圍空間的細致設計，實現傳統小戶型不可能通過對柜體收納功能和周圍空間的細致設計，實現傳統小戶型不可能擁有的大容量衣帽間。迎合青年人的時尚需求。擁有的大容量衣帽間。迎合青年人的時尚需求。房屋房屋面積小面積小，而固定收納投影面積比，而固定收納投影面積比則

90、更應則更應上升。上升。高度集成的壁柜形式，囊括基本設備及家具，整齊、高效、易于整理。高度集成的壁柜形式，囊括基本設備及家具，整齊、高效、易于整理。采用局部地臺方式，充分利用豎向收納空間。采用局部地臺方式，充分利用豎向收納空間。三、設計標準三、設計標準關鍵詞：關鍵詞：強大收納系統及多功能家具。強大收納系統及多功能家具。三、設計標準三、設計標準客戶是誰：客戶是誰：28-34歲，青年夫婦購房動機：購房動機：穩定家庭生活、2-3年內生小孩核心需求：核心需求：1、滿足5-10年穩定家庭居住 2、滿足未來兒童成長的空間小太陽之家小太陽之家公共空公共空間泛化間泛化范圍范圍 客廳功能功能 客廳是傳統意義上的接

91、待客人,家人交流和娛樂的空間可變性可變性 需求程度高 考慮父母和將來的嬰兒房，而且是房屋的主要決定因素均質化均質化 均質化程度高，各個空間達到基本功能即可三、設計標準三、設計標準關鍵詞：關鍵詞：可作為獨立臥室的第三間房可作為獨立臥室的第三間房空間空間適應性：二人世界狀態下的書房兼適應性：二人世界狀態下的書房兼客房客房空間空間實用性：老人實用性：老人/保姆帶孩子臨時居住保姆帶孩子臨時居住空間空間安全性：兒童安全性：兒童3歲后分房獨睡歲后分房獨睡三、設計標準三、設計標準房間面積：房間面積：8.86房間面積：房間面積：9.73成長小太陽之家產品成長小太陽之家產品1B成長小太陽之家產品至少跨越從結婚到

92、孩子上小學這一時間段，約5-10年。長期生活過程中有大量物品累積需要收納，預先提供大量的儲存空間是有效的解決方式。根據不同功能，分為收納系統分為九大類:1、玄關收納 2、衛浴收納 3、廚房收納 4、餐廳收納 5、客廳收納 6、家政收納 7、主臥收納 8、兒童房收納 9、集中收納以收納空間投影比（收納空間投影/套內面積）數值衡量。關鍵詞二：滿足長期居住的收納空間關鍵詞二：滿足長期居住的收納空間三、設計標準三、設計標準96各功能房空間尺度模塊參照：各功能房空間尺度模塊參照：序號1234567合計套內面積空間模塊主臥室次臥室起居空間衛浴空間烹調空間收納空間玄關、陽臺、通道青年之家109182.561

93、.51057三、設計標準三、設計標準各功能房空間尺度模塊參照：各功能房空間尺度模塊參照：序號1234567合計套內面積空間模塊主臥室次臥室起居空間衛浴空間烹調空間收納空間玄關、陽臺青年之家141720.58.5631483四、評價體系四、評價體系概念與公式概念與公式得房率：得房率：概念概念是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積 （也就是銷售面積）之比。（也就是銷售面積）之比。公式公式房內使用面積房內使用面積/建筑面積建筑面積 100%體形系數：體形系數：概念概念建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。建

94、筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。公式公式S=F0/VO(S建筑體型系數；建筑體型系數；F0建筑外表面積；建筑外表面積；VO建筑體積建筑體積)核心筒使用率：核心筒使用率：概念概念用用來評估公攤面積的指標來評估公攤面積的指標公式公式核心筒交通使用面積核心筒交通使用面積/核心筒面積核心筒面積 100%容積率指數：容積率指數：概念概念用用來衡量戶型實現容積率的能力來衡量戶型實現容積率的能力公式公式標準層面積層數建筑本身日照間距所占用的土地四、評價體系四、評價體系得房率得房率英國宮現有產品分析英國宮現有產品分析面積段面積段戶型戶型四、評價體系四、評價體系核心筒使用率核心筒使用率行業內

95、對比行業內對比北京萬科北京華潤2.0英國宮核心筒形式 核心筒面積 標準層建筑面積使用率核心筒形式 核心筒面積 標準層建筑面積 使用率核心筒形式 核心筒面積 標準層建筑面積使用率一核二39.78323.2987.70%一核二33.43539.8593.81%1T250.28268.0181.24%36.53312.188.30%33.43251.9186.73%48.23280.4482.80%24.67303.1591.86%平均值33.43395.8890.27%48.23270.1582.15%23.68239.490.11%平均值48.91 272.87 82.06%42.94290.7

96、585.23%46.58300.0784.48%27.57292.3590.57%23.68218.989.18%20.56176.0488.32%20.56160.2387.17%平均值30.655261.62888.29%一核四31.35416.5692.47%一核四63.8418.5284.76%1T363.36282.2877.55%31.35432.7392.76%63.8382.7683.33%63.36293.4978.41%58.82430.7386.34%56.08339.1883.47%67.4315.6578.65%56.24367.4184.69%平均值61.23 38

97、0.15 83.85%平均值64.71 297.14 78.20%58.66383.0784.69%55.78404.8186.22%55.78332.8983.24%55.78312.7182.16%55.78345.183.84%55.78325.0482.84%55.78333.1483.26%55.78313.3182.20%66.35346.0180.82%55.78352.3384.17%55.78326.5982.92%平均值53.65 361.50 84.84%一核六64.22481.5686.66%一核六64.04476.7186.57%1T463.86381.3483.25

98、%60.86309.0680.31%60.63372.783.73%66.54331.9679.96%66.6323.4779.41%67.78335.3779.79%68.58380.7681.99%49.51346.4885.71%63.53375.8383.10%平均值64.22481.5686.66%平均值64.04476.7186.57%平均值63.10 350.77 81.92%四、評價體系四、評價體系核心筒使用率核心筒使用率核心筒使用率86.24%核心筒使用率86.44%核心筒使用率81.12%北京華夏樓型北京華潤樓型北京萬科樓型四、評價體系四、評價體系體形系數體形系數體型系數公

99、式：體型系數公式：S=F0/VO(S建筑體型系數；建筑體型系數；F0建筑外表面積；建筑外表面積；VO建筑體積建筑體積)S=0.32S=0.26S=0.3S=0.29四、評價體系四、評價體系容積率指數容積率指數1T3 FAR=1.831T4 FAR=1.99容積率指數容積率指數 FAR=標準層面積層數建筑本身日照間距所占用的土地用用容積率指數容積率指數來衡量戶型實現容積率的能力。來衡量戶型實現容積率的能力。例：例：四、評價體系四、評價體系容積率指數容積率指數影響影響容積率指數的關鍵因素容積率指數的關鍵因素：面寬的合理使用；面寬的合理使用；日照間距系數。日照間距系數。30M36.3M34.63M3

100、0M參參 照照2小時日照3小時日照2小時日照3小時日照FAR=8FAR=7.0FAR=8.96FAR=8.1英國宮戶型英國宮戶型參照戶型參照戶型層數日照間距FAR層數日照間距FAR日照2小時28層27.6M828層26.57M8.96日照3小時28層36.3M7.028層34.63M8.1英國宮英國宮四、評價體系四、評價體系容積率指數容積率指數1T2 27層 FAR=8.221T4 27層 FAR=7.461T3 27層 FAR=7.951T4 27層 FAR=8.443.英國宮的幾種樓型指數：英國宮的幾種樓型指數：五、產品庫五、產品庫戶型庫戶型庫關鍵指標關鍵指標餐廳和客餐廳和客廳關系廳關系餐

101、廳客廳南北相對餐廳和廚餐廳和廚房關系房關系U型廚房餐廳洗晾衣方洗晾衣方式式南、北向開敞陽臺晾衣廚房廚房U型廚房，臺面長度2500臥室開間臥室開間第一臥室4200第二臥室3000第三臥室3300餐廳開間餐廳開間3450客廳開間客廳開間4100五、產品庫五、產品庫樓型庫樓型庫1T227F280.441T227F268.01五、產品庫五、產品庫樓型庫樓型庫1T427F309.061T427F381.34五、產品庫五、產品庫立面及公共空間立面及公共空間臨東方街沿街布置臨東方街沿街布置五、產品庫五、產品庫立面及公共空間立面及公共空間7#樓立面材料控制圖樓立面材料控制圖五、產品庫五、產品庫立面及公共空間立

102、面及公共空間類別：類別：部位部位陽臺欄桿雨水管材料材料材料9-金屬欄桿材料10-PVC顏色顏色深咖啡色深褐色色號（并標明所選色卡系列）色號（并標明所選色卡系列）PANTONE 7540C/亞鋁色號編號APNF 12色同外墻3規格規格見深化圖見施工圖圖選用材質編號選用材質編號材料9材料10施工工藝施工工藝成品著色UPVC管材、亞光質感參考圖片參考圖片詳圖索引詳圖索引備注備注上人陽臺欄桿推薦采用深藍灰色漆外露的雨水管要求使用方管立面材料表立面材料表五、產品庫五、產品庫景觀庫景觀庫打造城市中的新英倫自然主義貴族花園景觀五、產品庫五、產品庫景觀庫景觀庫主要景觀節點主要景觀節點:2.1豐富入口形式2.2增加植物層次2.3增強大開大合的空間感受2.4道路及停車2.5景觀矮墻主要體現在重要區域 2.6著重打造組團入口2.7打造花園中的兒童樂園2.8打造景觀風情商業街 謝謝 謝！謝！