1、中國商業地產風生水起又魚龍混雜中國商業地產風生水起又魚龍混雜我們在極其復雜的產業鏈中尋找規律我們在極其復雜的產業鏈中尋找規律然后抽絲剝繭循循善誘地向客戶傳遞信心然后抽絲剝繭循循善誘地向客戶傳遞信心我們重視的不是戶型、園林或促銷方案我們重視的不是戶型、園林或促銷方案我們思考的是消費趨勢、商業運營與資產增值我們思考的是消費趨勢、商業運營與資產增值“高談闊論高談闊論”是必須的是必須的但但“一個蘿卜一個坑一個蘿卜一個坑”才是立命之本才是立命之本我們是森拓普我們是森拓普/我們可能是中原集團最低調的團隊我們可能是中原集團最低調的團隊我們蟄伏于地王大廈我們蟄伏于地王大廈4848樓藐視浮云樓藐視浮云我們存在的

2、唯一理由是我們存在的唯一理由是成為中國商業地產顧問領域標桿企業成為中國商業地產顧問領域標桿企業一如一如“中原中原”之于地產代理之于地產代理我們無法用幾個通宵就完成一份負責任的策劃案我們無法用幾個通宵就完成一份負責任的策劃案因為我們的項目從白紙到成功的周期通常是以因為我們的項目從白紙到成功的周期通常是以N N年計年計于是您即將看到的是我們一再精簡后的參賽報告于是您即將看到的是我們一再精簡后的參賽報告而這，僅僅是我們工作的開始而這，僅僅是我們工作的開始寫在前面我們面對的不僅僅是一塊待開發的土地我們面對的不僅僅是一塊待開發的土地我們思考的范疇也不僅僅局限于房地產我們思考的范疇也不僅僅局限于房地產我們

3、面對的是這樣一座城市我們面對的是這樣一座城市文化底蘊綿延千年文化底蘊綿延千年 現代商業初露鋒芒現代商業初露鋒芒我們期待的是這樣一個項目我們期待的是這樣一個項目文化與商業結合文化與商業結合 現代與傳統交融現代與傳統交融文化需要傳承，所以不能媚俗文化需要傳承，所以不能媚俗商業需要盈利，所以不能妄想商業需要盈利，所以不能妄想商業是核心，文化是靈魂，藝術是展示核心表現靈魂的橋梁。商業是核心，文化是靈魂，藝術是展示核心表現靈魂的橋梁。南昌八大山人文化產業園南昌八大山人文化產業園關于城市復興與商業實踐。關于城市復興與商業實踐。森拓普商業地產顧問（深圳）有限公司南昌八大山人文化產業園南昌八大山人文化產業園1

4、#1#地塊規劃定位報告地塊規劃定位報告策劃部中原集團成員 Member of Centaline Group世博會世博會 匯集人類文明之大成，是全世界的人們靈感和思想的展示區，參展者向世界各國展示當代的文化、科技和產業上正面影響各種生活范疇的成果；1851年至今，已經先后舉辦過40屆。前前 言言人類創造的無形資產的價值總有一天會超越我們所擁有的物質數據的價值，創意經濟現在每天創造220億美元的產值，并以5%的速度遞增。世界創意文化產業之父約翰霍金斯創意經濟未來城市間的競爭是城市文化、資源、科技的梳理和整合將是城市核心競爭力的主要部分上海世博會已吸引200個國家和45個國際組織確認參加，預計70

5、00萬人次的參觀者；世博會7月份以來，每天的客流量達到了35-48萬人，截至第69日，累計參觀人數2429萬人。世博會促進了旅游文化產業的發展，推動上海產業結構的調整，對GDP的貢獻效應和后續經濟效應，以及上海的知名度提高和區域輻射效應等。上海世博會江西館以“生態”為切入點，講述江西絢麗的生態風光、厚重的文化積淀、強烈的科學追求、嶄新的發展景象。上海世博會除了世界各地的建筑、文化、風俗、工藝展示之外，大量運用了科技的元素、互動式的體驗，使得游客趨之若鶩。文化的、科技的、互動的文化的、科技的、互動的 、體驗的、體驗的 上海世博會上海世博會業態規劃布局業態規劃布局CONTENTSCONTENTS文

6、化產業發展態勢南昌文化產業經濟文化產業發展狀況青云譜 八大山人文化商業案例情況專題商業分析啟示項目基本經濟指標項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目基礎條件分析項目商業屬性分析項目商業屬性分析定位思路整理整體商業概念項目功能定位業態規劃理念業態細分組合建筑規劃建議項目價值分析項目價值分析宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業研究專題商業研究商業整體定位商業整體定位八大山人文化產業園規劃功能：1#八大山人主題會所2#墨香街3#八大山人藝術中心4#國際雕塑藝術館5#普賢寺6#民俗風情街7#文化藝術莊園8#文化長廊9#演藝中心、畫苑10#梅湖風景帶11#雕塑博覽園發展方向：提升昌南的形象地位，打造成為全省乃

7、至全國及國際性的文化旅游品牌。功能定位：景區規劃強調功能的多樣和綜合，集旅游、休閑、觀光，及文化產業、特色購物、特色居住、養生、娛樂等功能于一體。文化產業園概況總占地面積：202公頃總建筑面積：48.54萬八大山人產業園在城市的地位八大山人梅：占地3000畝是以古代藝術文化帶動的、是南昌市和青云譜區的重點支持文化產業項目，包括江西文化大市場和江西文化創意園等紅谷灘文化產業園：占地2600畝包括軍事文化博覽園、印刷產業園、國家動漫及網游產業基地、南昌文化創意產業四大園區曹雪芹祖籍文化大觀園：250畝位于南昌縣，包括曹雪芹祖籍紀念館、曹雪芹祖籍明清館、曹雪芹文化交流中心、江南大觀園、水上游樂園五個

8、項目。八大山人產業園紅谷灘文化產業園曹雪芹祖籍文化大觀園江西省藝術中心江西省藝術中心：占地150畝西省十一五計劃的江西省藝術中心由劇院、綜合排練場、美術館、音樂廳、電影城、演員公寓（酒店）六大功能組成，建筑面積60000余平米。八大山人產業園整體區域處于南郊，是以掘歷史文化底蘊，弘揚民族傳統文化的大型產業園。八大山人文化產業園效益經濟效益預估：經濟效益預估：社會效益預估：社會效益預估：文化產業園正式運營后游客接待量將達到60萬人次以上，預計2012年門票收入3000萬元，文化產業產業銷售收入將達到10億元，經濟效益顯著；以及對弘揚傳統文化，提高南昌文化軟實力，帶動當地經濟獎發揮重要貢獻。八大山

9、人梅湖景區項目建成后集文化、旅游、娛樂、休閑、購物、美食于一體，必將成為游客度假的大景區、市民休閑的大觀園，對于弘揚文化具有重要意義，也將是青云譜區、南昌市文化產業繁榮發展的新紀元。地塊基本指標項目1#地塊位于八大山人文化產業園的商業商務區，是整個文化產業園區的龍頭位置；三重最：地段最佳、景觀最豐富、商業價值最顯著。1#地塊數據指標占地面積：約5萬容積率：1.11.2總建筑面積：約6萬地塊屬性：文化商業既定功能：書畫酒店、文化會所地塊現狀u地塊內部尚未平整，500米臨街面，展示效果強，800米濱水景觀帶，自然資源豐富：u八大山人文化產業園處于開發前期，八大山人藝術館各項工程進行中，公園暫時觀光

10、人口少；u八大雅苑酒店/餐飲/娛樂項目2018年合約到期，隔斷了地塊的動線和聯動。地塊內部公園內部八大雅苑酒店區八大雅苑餐飲娛樂區地塊擁有良好的昭示性及景觀資源，依托于八大山人文化主題公園，未來前景看好。地塊四至北面：臨昌南大道，青云譜南北新老片區的交界處南面：梅湖及景觀大道，其他未開發的文化地塊及萬科地塊西面：迎賓大道及梅湖東面：與八大山人主題公園相連1#地塊：地塊位于南昌青云譜八大山人文化產業園區，整體旅游文化價值較高，但周邊目前處于開發早期及主題公園的人氣暫時缺乏交通便利性昌南大道迎賓大道南蓮路項目位于南昌的南大門，片區目前處于開發的初期階段，居住人口及旅游人口缺乏；但可通過快捷的交通吸

11、引青云譜老區及市區的客戶來此消費。地塊自然因素綜合分析揚長：在原有的旅游及文化產業基礎上再豐富及創新出新的業態將良好的自然景觀引入項目發展迎合城市消費群體的業態優勢：濃郁的文化氛圍及旅游資源良好的景觀資源地塊內水系發達處于南大門，城市擴張的熱點區域避短：通過設立充裕的停車位吸有車一族通過項目自身功能的完善使其成為周邊居住群體經常性的消費場所強調部分業態的私密性，迎合中高收入群體的偏好劣勢：交通條件不通達配套不完善居住氛圍尚未完全成熟公路、鐵路噪音影響項目社會價值對于市民對于市民對于企業對于企業對于政府對于政府政績體現代表文化立市的重點項目資源整合、整體提升文化商業領域開拓者，提升集團實力新的地

12、產開發模式，未來擴張的戰略武器開放式的、生態的休閑目的地南昌城市精英的聚集地，身份的象征新文化休閑商業標桿新體驗建筑城市標桿新商業模式營運標桿地塊商業價值八大山人產業園1#地塊承載歷史文化復古建筑風格獨特建筑風格8萬平米體量標桿影響力 人文標桿人文標桿八大山人紀念館道教文化民間傳說等 建筑標桿建筑標桿仿古建筑群開放式湖景街區商業城市綜合體標桿業態標桿業態酒店、藝術展館酒店、藝術展館人文活動人文活動商務接待、文化論壇商務接待、文化論壇文化展示文化展示藝術畫廊藝術畫廊策略點策略點2 2文化產業園的亮點文化產業園的亮點代言城市文化旅游品牌代言城市文化旅游品牌樹立南昌城市新地標樹立南昌城市新地標策略點

13、策略點1 1打造人文歷史展、打造人文歷史展、自然景觀游憩區、自然景觀游憩區、文化休閑目的地文化休閑目的地策略點策略點3 3標桿影響力解析文化園入口文化園入口仿古建筑風格示意仿古建筑風格示意仿古建筑風格示意仿古建筑風格示意八大山人紀念活動八大山人紀念活動2010.07|Page 19因素現象業態取向景觀因素八大山人文化沉淀；主題公園、樂園及梅湖景觀；地塊800米水系發達，都市休閑長廊；適于發展的功能業態：文化產業園的延展業態，如藝術品展銷、餐飲、娛樂等；文化主題會所、星級酒店；養生館等交通因素北面為主干道，交通條件通達及展示性北面：利于發展吸引人流的零售、餐飲、娛樂、文化工藝品展銷業態；南面：適

14、宜開發私密性較強的養生、酒店等高端業態。周邊配套因素片區處于開發前期；離青云譜老區近適于發展餐飲、娛樂等目的性業態地塊特征與業態取向：商業屬性：文化休閑商業項目文化及濱水資源豐富：梅湖800米水景，八大山人、仿古建筑，與文化主題公園互為一體文化休閑商業餐飲娛樂業態業態類型功能作用商家示意體驗消費：愉快而短暫的體驗；主要為娛樂設施吸引廣泛的消費者細分市場擴大了項目的輻射半徑提高了市場滲透率星級連鎖酒店影劇院文化藝術展廳夜總會/KTV游戲廳（室內娛樂城、電玩、球類、棋牌等）運動設施（如俱樂部、攀巖）現場表演廳實際消費：現場消費食品；主要為餐飲設施延長顧客逗留時間提高顧客的重游率支撐日間和晚間的消費

15、咖啡酒吧宴會餐飲特色主題餐飲異國餐飲商業屬性：文化休閑主題商業商業娛樂化：餐飲、娛樂業態比重突出；零售業態弱化典型案例：上海新天地、成都寬窄巷、蘇州李公徥、南京1912、新加坡克拉碼頭等文化休閑商業業態示意業態規劃布局業態規劃布局CONTENTSCONTENTS文化產業發展態勢文化產業發展態勢南昌文化產業經濟南昌文化產業經濟文化產業發展狀況文化產業發展狀況青云譜青云譜 八大山人八大山人文化商業案例情況專題商業分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業屬性分析定位思路整理整體商業概念項目功能定位業態規劃理念業態細分組合建筑規劃建議項目基礎分析項目基礎分析宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業研究

16、專題商業研究商業整體定位商業整體定位創意文化產業新經濟：創意文化產業新經濟：中國經濟新形象中國經濟新形象 文化產業成經濟領域新寵，以文化為內核，以產業為載體，成為文化產業成經濟領域新寵，以文化為內核，以產業為載體，成為國家戰略性產業國家戰略性產業2009年7月22日，我國第一部文化產業專項規劃文化產業振興規劃由國務院常務會議審議通過。這是繼鋼鐵、汽車、紡織等十大產業振興規劃后出臺的又一個重要的產業振興規劃，標志著文化產業已經上升為國家的戰略性產業。國家將重點推進的文化產業包括：文化創意、影視制作、出版發行、印刷復制、廣告、演藝娛樂、文化會展、數字內容和動漫等。文化產業振興規劃將極大地鼓舞對整個

17、文化產業的發展。文化部文化產業振興規劃2009年，中國文化產業市場規模約為8000億元人民幣。其中，城鄉居民家庭文化娛樂用品及服務支出約6076億元，政府公共財政文化消費支出1096億元，文化產品和服務出口約為700億元。教育消費、新媒體消費、旅游消費、演出市場和電影市場消費成為2009年中國居民文化消費四大熱點。其中，演出和電影市場成為文化消費的新亮點?？傮w來講，2009年比2008年的總產值7630億元增長了5%。中國社科院2010年文化藍皮書文化產業發展概況2009年文化經濟指標深圳成都合肥南昌定位或榮譽聯合國教科文組織授予“設計之都”中國文化創意產業的鼎立之城中部地區有影響力的文化城市

18、南昌的重要支柱產業，區域文化中心城市典型項目文博會、華僑城創意產業園、南海意庫、田面設計之都寬窄巷、錦里、成都中國絲綢文化產業創意園淮河路文化商業步行街、全球音谷文化創意產業園江西慧谷紅谷創意產業園一期、八大山人文化產業園文化產業總值580億元占GDP的7%380.82億元占GDP的8.5%100億占GDP的5%約10億占GDP的0.45%年增長率20%18%30%20%帶動效應經濟發展結構發生重大變化，第三產業已經超過了70%成都文化產業已逐漸形成優勢產業和產業集群。朝陽產業，正成為合肥市新的經濟增長點使文化產業真正成為新的經濟增長點文化產業提升城市知名度，及優化產業結構，促進經濟增長文化產

19、業提升地塊及周邊區域的價值提升南昌文化產業處于早期開發階段，未來產業產值及比重都有很大提升潛力國家十一五規劃把文化產業作為調整經濟結構的重要舉措，從中央到地方出臺了一系列鼓勵文化產業發展的政策措施。北京、上海、浙江、廣東、云南、重慶、四川等諸多省、市提出建設文化大省、文化強省的目標，規劃中都提出文化產業要高于GDP的增長速度，各地文化商業項目方興未艾。文化商業發展現狀國內典型文化商業項目示意圖：國內典型文化商業項目示意圖：l北京平安大道文化街北京平安大道文化街l上海福州路文化街上海福州路文化街l南京夫子廟南京夫子廟l成都錦里成都錦里l廈門五緣灣商業街廈門五緣灣商業街l天津古文化街天津古文化街l

20、昆明南屏街昆明南屏街l江蘇周莊文化街江蘇周莊文化街l蘇州李公堤商業街蘇州李公堤商業街l西安大唐不夜城西安大唐不夜城l文殊院文殊院上海：創意產業騰飛據統計在2004年到2009年期間，上海創意產業增加值由493億元增至1149億元，占到2009年全市GDP的7.7%。而2009年全年上海創意產業總產出達到3900億元，已成為上海經濟社會發展的重要新興產業。代表項目：上海新天地、濱江創意產業園、梅地亞1895創意產業園等北京：活力無限的文化創意產業2009年全年實現產業增加值1497.7億元，占GDP比重為12.6%，現價增速達11.2%。文化創意產業作為首都經濟新的增長點，展現了良好的發展基礎和

21、巨大的發展潛力，已經成為首都經濟增長的支柱產業。代表項目：798藝術創意街區、三里屯、國家新媒體產業基地等杭州：文化創意產業成為經濟發展新引擎2009年杭州市文化創意產業實現增加值666億元，其增速比全市GDP增速高出8.6個百分點，高于全市服務業增加值增速3.8個百分點，一舉超越商貿物流業、金融服務業。代表項目：西湖天地、A8藝術公社等全國文化創意產業如火如荼遍地開發，每個城市都有代表性的文化商業項目目的類型名稱核心元素典型代表理由旅游休閑以古建筑群為核心，以旅游觀光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、麗江古城項目所處的安陽市旅游人口少，消費帶動少不足以支撐本項目。以古建

22、筑群旅游，帶動古玩字畫及地方特色（餐飲、手工等）發展的文化街古建筑古玩字畫/地方特色天津古文化街、南京夫子廟、西安書院門、江蘇周莊文化街商品經營以古玩字畫、書籍文具等文化商品為核心，以商品經營為目的的文化街古玩字畫/書籍文具等文化用品廣州文德路、上海福州路文化街、香港摩羅街、北京琉璃廠本項目周邊已有以經營古玩字畫用品的街鋪，但經營狀況普遍不好。以仿古或地方風格建筑為特色，以傳統商業經營為核心的文化街仿古建筑傳統商業杭州清河坊街大多數仿古商業街經營效果不佳。現代零售以局部古建筑元素的現代運用為表，現代商品經營為主要內容局部復古建筑+現代商業昆明南屏街、廣州北京路、蘇州觀前街政府要求新建建筑必須保

23、留明清風格，項目處于核心商圈以原有古建筑為核心，現代商業為實體原有古建筑+現代商業合肥淮海路步行街政府要求新建建筑必須保留明清風格文化商業發展現狀文化商業根據其建筑特色及經營內容等，大體可以分為3大類，即：文化商業價值解析文化商業成為地塊核心價值的體現，帶動周邊物業的價值提升；發展趨勢：主題文化公園或歷史文化+商業的開發模式，強化文化的影響力；業態主題休閑娛樂化，突出餐飲及藝術品兩大主要業態。建筑單一化，建筑不能契合目標商家的物業需求；目標消費群體單一，重點針對游客沒有結合城市消費；導入的商業文化元素單一，古建筑之外缺乏更多動感的、科技的元素來吸引消費者。利弊產業經濟發展重點發展目標發掘和整合

24、南昌文化資源，打造和諧南昌、人文南昌、創意南昌、魅力南昌，加快培育一批在國內外有一定影響的龍頭骨干文化企業，努力把南昌建設成為中部地區有影響的文化資源聚集中心、文化產品生產流通中心、新型文化業態培育中心、文化旅游休閑度假中心和創意設計中心。文化系統文化產業產值每年增長20%，到2015年文化產業總產值達到25億元，2020年達到50億元，基本形成以創意和內容生產為核心、龍頭企業為帶動、產業基地為骨干,結構合理、整體協調和持續發展的文化產業格局。1、電影放映業。提高影院的規模和檔次，到2012年每個縣區都有電影城。2、文博展覽和文化旅游業。3、藝術教育培訓業。4、文化娛樂休閑業。成為文化產業的支

25、柱行業，到2015年南昌文化娛樂休閑業總產值達到10億元，2020年力爭突破20億元。5、音像制品發行業。6、數字動漫業。7、文化用品業。8、文化信息產業。9、文物鑒定與藝術品交易。南昌文化產業經濟順應歷史潮流，南昌實施“文化大市、文化強市”戰略，提高文化旅游對經濟社會發展的影響力和帶動力。南昌文化產業重點項目文化產業重點項目曹雪芹祖籍文化大觀園小平小道旅游開發八大山人文化產業園紅谷灘文化產業園1234青云譜區文化廣播旅游局依托八大山人濃厚書畫文化氛圍與梅湖景區的人氣，建設古玩字畫一條街和梅湖景區。占地6.1畝紀念性景區,包括小平勞動紀念館區、小平小道、小平銅像，旅游產品開發等。紀念性景區外圍

26、占地面積120.8畝的小平小道二期工程。建曹雪芹祖籍文化大觀園，總規劃面積250畝，包括“曹雪芹祖籍紀念館”、“曹雪芹祖籍明清館”、“曹雪芹文化交流中心”、“江南大觀園”、“水上游樂園”五個項目。近期規劃建設以下五大項目：1）江西文化大市場，建設規模12萬平米，定位為中部地區最有影響力的文化綜合貿易中心，2）南昌世界軍事文化博覽園，3）占地面積500畝的江西印刷產業園，4）南昌國家動漫及網游產業基地，5）南昌文化創意產業園。紅谷灘文化產業園八大山人梅湖文化產業園曹雪芹祖籍文化大觀園小平小道旅游開發政府不遺余力加強文化產業發展結構調整和布局，培育文化產業新的增長點。南昌旅游經濟南昌各項旅游指標縱

27、向比較南昌各項旅游指標縱向比較 2007年 2008年 2009年 國內旅游收入及增長率國內旅游收入及增長率 64.78億元，21.1%72.49億元，11.9%83.69億元，13.1%接待國內游客量及增長率接待國內游客量及增長率 936.59萬人次，13%1052.21萬人次，12.3%1227.2萬人次，16.6%旅游創匯及增長率旅游創匯及增長率 0.26億美元 0.3億美元，17.0%0.32億美元，6.0%接待入境游客量及增長率接待入境游客量及增長率 8.91萬人次，18.6%9.72萬人次，9.1%10.4萬人次，7.1%星級賓館星級賓館/飯店數量飯店數量 47家 52家 51家

28、旅行社數量旅行社數量 153家 158家 156家 20092009年各旅游指標橫向比較年各旅游指標橫向比較 南昌 合肥 長沙 旅游總收入籍增長率旅游總收入籍增長率 86億元，13.1%172.88億元，30.5%355.76億元，18.5%旅游收入占旅游收入占GDPGDP比重比重 0.0470.0820.095接待國內外游客量接待國內外游客量 國內游客1237.2萬人次 1731萬人次，27.7%3894萬人次 南昌旅游經濟發展速度快于宏觀經濟，與周邊城市相比較，比重及總量仍具很大發展空間；南昌突出紅色搖籃、綠色家園主題，落實旅游發展規劃，挖掘文化底蘊，重點發展旅游經濟。青云譜區宏觀經濟江陵

29、汽車江陵汽車洪都航空工業集團洪都航空工業集團昌南物流中心昌南物流中心2009年各項經濟指標 青云譜 南昌市 地區生產總值及增長率 142億元，14%1837.50億元，13.1%產業結構 0.5：65.5：34 6.0：55.4：38.6 社會消費品零售總額及增長率 42.07億元，31.39%634.43億元，20.0%其中，批發零售額及增長率 39.66億元，32.1%581.10億元，20.1%其中，住宿餐飲額及增長率 2.41 億元，20.62%52.25 億元，17.8%青云譜經濟以工業為主導，第三產業年增長速度位居首位達到31%，餐飲娛樂業發展潛力巨大。片區發展目標：工業強區，文化

30、發展示范區、城市繁榮副中心青云譜區整體規劃片區發展措施：“北引、東拓、南接、西優、中突”和構筑“五大經濟板塊”項目所在的青云譜區將成為南昌投資和開發熱土；加快建設旅游名區，象湖、梅湖和八大山人紀念館為主的旅游經濟板塊，將把旅游業開拓和培育成青云譜區域的新興產業。業態規劃布局業態規劃布局CONTENTSCONTENTS文化產業發展態勢南昌文化產業經濟文化產業發展狀況青云譜 八大山人文化商業案例情況文化商業案例情況專題商業分析啟示專題商業分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業屬性分析定位思路整理整體商業概念項目功能定位業態規劃理念業態細分組合建筑規劃建議項目基礎分析項目基礎分析宏觀市場背

31、景宏觀市場背景專題商業研究專題商業研究商業整體定位商業整體定位項目擁有良好的歷史文化及景觀資源，成為旅游人群休閑娛樂場所；業態中娛樂、餐飲比重突出；建筑富有特色；商業需要大量外部客群來支撐，輻射氛圍廣。典型案例選取案例選取特征案例選取類型中心區文化商業項目市郊文化商業項目主題公園帶動文化商業項目成都錦里寬窄巷子杭州西湖天地常州淹城深圳東部華僑城徐州漢街案例名稱案例示意成都錦里地理位置：成都市武侯祠東側開業時間：2004.11.1總街長：340m平均街寬：3-4m（最寬為6m）項目定位：文化、商業與地產的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，被稱為“成都版清明上河圖”。經營理念：體驗式

32、、休閑式、互動式的旅游方式，都市休閑族的精神驛站，是體驗時尚休閑的魅力街區。招商數量30多家操作模式只租不售租金策略按經營類別收?。ūＵ蟼鹘y手工藝）消費定位中青年、旅游人士業態規劃餐飲（四川特色飲食一條街）、古玩字畫、蜀繡、漆器、竹編、民間手工藝品、旅游紀念品、演展等經營區域酒吧娛樂區、四川餐飲名小吃區、府第客棧區、特色旅游工藝品展銷區四部分商業街經營特色老街、青石板路老街、青石板路青磚、青瓦青磚、青瓦錦里大門錦里大門雕梁畫棟雕梁畫棟客?？蜅＝ㄖL格整個建筑系明清時代的建筑風格，青磚碧瓦、雕梁畫棟、石板古街，與武侯祠博物館現存的清代建筑融為一體。錦里休閑街主要通過武侯祠博物館(三國遺跡博物館)

33、帶動，文化突出，現代與歷史的呼應三國蜀漢文化三國蜀漢文化 川西民俗文化川西民俗文化民俗服裝秀表演、皮影民俗服裝秀表演、皮影表演、西洋鏡表演、西洋鏡 現代酒吧文化現代酒吧文化打更人打更人捏泥人捏泥人剪紙剪紙張飛牛肉張飛牛肉街區文化酒吧既有畫家、建筑師、服裝師交流的場所，也有驢友、攝友、車友的主題酒吧，還匯集了不同風格的水吧和餐吧，每晚8點以后，錦里酒吧的上座率普遍達到80%以上。武侯祠博物館武侯祠博物館成都的旅游經濟帶動了商業發展，特別是與旅游結合的商業項目，錦里為其中之一世界旅游組織專家RobertCleverdon、ErikHolm-Petersen考察錦里 巴基斯坦總統及夫人考察成都時，參

34、觀了錦里旅游與商業成都錦里商業街成功的關鍵因素在成都大旅游經濟的背景下，恰當的嫁接了古文化借助于歷史文化景點武侯祠博物館，吸引大量人流體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業活動業態很好地契合了商圈環境及旅游人群的消費需求成都寬窄巷子開業時間：2008年6月14日；商業規模：寬窄巷子歷史文化片區，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的老式街道及其之間的四合院落群組成。規劃控制面積479畝，其中核心保護區108畝?？蛻舳ㄎ唬杭骖櫢叨擞慰秃屯饧慰鸵约氨镜匾恍┫M者的需求；商業定位：特色的歷史文化街區，具有滿足游客旅游的市場、街區的新奇感以及城市居民消費的購物中心體驗感；寬窄巷子是一張有著悠久歷

35、史的成都名片，觸摸到歷史痕跡，體味到成都最原汁原味的休閑生活方式。走進這里，就走進了最成都、最世界、最古老、最時尚的老成都名片、新都市會客廳；檔次定位市民化游客統計數據：文旅集團打造的寬窄巷子歷史文化保護區截止2009年5月底，累計接待游客867萬人次。成都寬窄巷子業態：包括中餐/私房菜、西餐/特色餐飲、茶咖啡、零售（工藝品）、城市客棧等。對于大都市和旅游城市，城市核心地段的文化和商業價值可以很好的去結合，借助旅游資源和游客人流量，提升地塊綜合價值和商業道德文化親和力；中部地區的主要城市，八大山人項目在建筑環境上可以借鑒，在主題商業可以主動的營造；讀城讀區域運營啟示本項目借鑒房地產開發區域開發

36、區別于一般的單純商業改造，相應的其對商業的投入，無論資金和招商運營，都能對項目的成功有很好的支持；借鑒商業先期開發帶動周邊價值的開發模式，同時考慮自身價值最大化的同時，考慮如何更好的對項目整體帶來實質性的形象提升；讀人文情節建筑主題環境的運用，將會凸現項目的特色和競爭力；可以更好的發掘古建（徽派建筑）特色；讀功能業態中高檔市民化中檔游客、本地居民和競爭下的需求成都寬窄巷子項目概況：主要投資商：香港瑞安集團項目地址：位于杭州西湖南線風景區，毗鄰西湖十景之一的“柳浪聞鶯”，位于涌金池畔。項目總建筑面積：西湖天地占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米。項目定位：依托于西湖，具有國際水

37、平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。項目典型商家：西湖翡翠花園酒家、杭州茶酒年代、哈根達斯、星巴克、PH7創意手工銀飾西湖天地文化元素提升城市旅游文化價值印象西湖：由杭州市委市政府、浙江播廣電視集團及浙江凱恩集團共同組建的“印象西湖文化發展有限公司”打造的一臺大型山水實景演出。由著名導演張藝謀及其團隊聯手打造的山水實景演出。自2007年3-4月公演。印象西湖以西湖濃厚的歷史人文和秀麗的自然風光為創作源泉，深入挖掘杭州的古老民間傳說、神話（白蛇傳），將西湖人文歷史的代表性元素得以重現，同時借助高科技手法再造西湖雨，從一個側面反映雨中西湖和西湖之雨的自然神韻，提升杭州的旅游文化價值。功能

38、業態及商家統計業態商家統計數量比例連鎖咖啡、西餐COSTA咖啡、星巴克、牙買加咖啡、哈根達斯、一茶一坐、奧斯咖啡、640%中式餐飲西湖翡翠花園酒家、茶酒年代原創私房菜、伊家鮮、云水酒家427%異國餐飲湖碟東南亞餐廳、比薩巴薩、華繽霓意大利餐廳320%古建筑及其他涌金樓、西湖專賣等213%小計15100%業態以餐飲突出，主要為咖啡、西餐、異國餐飲及特色餐飲，并有少量零售。COSTACOSTA咖啡咖啡西湖翡翠花園酒家西湖翡翠花園酒家云水酒家云水酒家部分商家示意星巴克咖啡星巴克咖啡規劃特色以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎；以自然與時尚的融合、歷史與現代的對話為表現形式。商家分布商業布局散點式分布相對

39、獨立的建筑類型，商業密度較低，借助古跡、主題雕塑、園林綠化融入自然景觀中。規劃特色及商業分布分析人文元素：涌金樓人文元素：長壽圖生態主入口公共空間：導視外擺本項目借鑒總體而言，需要發掘自然景觀優勢，更好的營造親湖的概念及打造園林景觀的休憩氛圍，同時利用外擺、通透的玻璃房、主題雕塑廣場及導視系統等多種公共空間利用和開發營造休憩的氛圍。建筑依托湖景及園林及原有古建筑，低密度園林式開發理念，注重和景區及西湖景區休閑氛圍的結合。營造臨湖與觀湖相結合，從橫交錯，相聯系而又獨立，營造曲徑通幽的園林景觀感受；業態結合面向游客的特點，業態以中小型餐飲、咖啡西餐為主，有針對性的引進中西餐飲業態；充分挖掘文化、湖

40、景資源案例小結：案例特色項目名稱成都錦里寬窄巷子杭州西湖天地地理位置成都市武侯祠東側成都市西湖風景區南山路商業規模約8000平米-三條商業街及街區間四合院10多家商家近1萬平米文化景觀武侯祠博物館、古建遺跡古遺跡文化保留區西湖、古建商業定位巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街老成都名片、新都市會客廳；具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標業態特征地方特色餐飲、酒吧酒吧娛樂區、酒店、特色旅游工藝品特色餐飲、西餐咖啡、茶、酒吧、工藝品、客棧等中西連鎖餐飲品牌成功因素借助于歷史文化景點武侯祠博物館，吸引大量人流體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業活動業態很好地契合了商圈環境及

41、旅游人群的消費需求保留并修葺古建，挖掘文化價值倡導休閑文化低密度園林原則打造，建筑與景觀一體化；目標消費群體針對旅游人口及城市居民中心區文化商業案例分析啟示：八大山人項目是以歷史文化帶動的商業，保留古建風格，與案例相比有可取之處：項目屬性：項目作為文化商業，深入挖掘、放大文化的影響力，創造消費需求；目標消費群體：挖掘旅游客群消費；業態特色：商業娛樂化，突出餐飲、娛樂業態；建筑風格：尊重古建風格，即要保證整體格調又要滿足商家建筑要求。東部華僑城項目概況：主要投資商：華僑城集團項目地址：位于深圳大梅沙項目總面積：占地9平方公里，投資額35億項目定位：國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育

42、、生態探險等主題于一體的大型綜合性國家生態旅游示范區。項目典型商家：茵特拉根酒店及酒店群、4D影院、120米天幕、大俠谷天街（主要包括紅酒商業街、地下酒窖體驗區、海布倫宮、湖畔美食長廊、海菲德湖等）三項戰略性突破生態旅游內涵的突破華僑城人利用得天獨厚的自然資源，人工化方法充分美化和精化的原生態型景觀，還有用現代科技手段、文化活動等，打造全新的“生態旅游”。從城市中心向郊區地帶突破距城市核心商圈一小時，東部華僑城從產品設計、區域規劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間，形成良性互動關系，建造非都市型的休閑類旅游產品。從觀光旅游向休閑度假突破東部華僑城根據現代社會旅游業、休閑業等新興產業的發展趨勢

43、和特點，尤其是休閑旅游的要素特征，突出了項目的特色和優勢。東部華僑城大梅沙開發成果利用自然資源、文化表演、科技元素成功打造了郊區休閑度假中心。科技元素：有效整合聲光電、廣場系統、景觀、建筑等多資源綜合開發，強調景觀之外科技的吸引力。茵特拉根茵特拉根，以瑞士文化為主體的超豪華五星級酒店，酒店擁有豪華客房308間，酒店主樓、池畔別墅、聯排別墅、商業街公寓、總統堡別墅等各類建筑交相輝映，并且設計獨具匠心，藝術元素滲透各個角落。主題酒店群酒店群：因特拉根瑞士藝術五星級酒店、房車酒店、大華興寺菩提賓舍、瀑布酒店、火車旅館等大華興寺菩提賓舍大華興寺菩提賓舍房車酒店房車酒店形成旅游功能和居住功能的混合布局，

44、即建設集旅游、度假、文化教育相關的特色商業以及高檔居住為一體的綜合社區。開發特色以主題公園帶動，由旅游文化+地產開發為特色等，逐步完善集旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、購物、居住的多功能綜合項目。東部華僑城天麓本項目借鑒總體而言，發掘自然景觀優勢還需科技等更多的元素來吸引人流；配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合；商業業態以餐飲為主，并注重養生概念，還有互動DIY的節目吸引客流。建筑依托湖景及自然景觀，低密度園林式開發理念，建筑與景觀融為一體；業態結合面向游客的特點，業態以特色餐飲、咖啡西餐為主，也有部分旅游零售商業充分挖掘文化、湖景資源案例小結案例特色地理位置：徐州沛縣商業規模：南北長

45、約700米，東西長約500米，呈十字形分布，商業面積約5萬平方米（不含酒店）代表商家：酒店：約2萬平米，漢源賓館零售：占比約70%，真維斯、美特斯邦威、森馬、以純、依米奴、唐獅、中國移動等；娛樂：占比約20%，金碧輝煌、富僑足浴、錢柜KTV、英皇KTV、工藝品：占比約10%，漢仁源古玩、陽光字畫、商業特點：仿古建筑特色商業街，緊鄰歌風臺、高祖原廟，旅游文化特征明顯。發展現狀：漢街商業步行街為政府規劃的集特色餐飲、休閑娛樂、旅游文化為一體的商業步行街，但商家形態較為單一，東西向街道以服裝為主，南北向街道以文化娛樂為主。缺陷：店面形象與建筑風格不符，正門遠離商業區，因此除靠近漢城路入口處的數家品牌

46、服裝專賣店可以吸引一定人流外，其他區域均經營慘淡，空置率約2030%。徐州漢街商業步行街美美特特斯斯邦邦威威真真維維斯斯唐唐獅獅月丫船月丫船KTVKTV中國移動中國移動浪莎專賣浪莎專賣漢仁源古玩漢仁源古玩奇寶齋藝術館奇寶齋藝術館尚品數碼尚品數碼嘉朋大盆菜嘉朋大盆菜KTVKTVKTVKTV漢源賓館漢源賓館漢城公園漢城公園富僑富僑金金碧碧輝輝煌煌俱俱樂樂部部歌風臺、漢高祖原廟歌風臺、漢高祖原廟徐州漢街商業步行街漢城公園位于沛城中心，總占地989畝，建筑面積1.5萬平米，是一座集古典建筑精華與現代造園藝術為一體的綜合性公園。其中漢宮區是漢城公園的主景區，占地面積3.5萬平方米，主要由漢魂宮、漢闕、望

47、樓、長廊、東西配殿、仙人承露臺、沛宮及側殿等仿漢建筑群組成。徐州漢街商業步行街沛縣漢源賓館（四星級）位于沛縣湯沐西路，漢城公園西側，二至四層結構，建筑面積30000平方米，擁有各種客房248套。是集住宿、餐飲、娛樂為一體的綜合性園林式賓館。徐州漢街商業步行街典型商家本項目借鑒總體而言，建筑與漢代風格一致，成為項目最大的特色；配套的酒店利用文化及景觀資源打造成當地最具影響力的星級酒店；商業業態規劃欠缺，定位以傳統零售為主，導致與相鄰的漢陽路商業街直接競爭；KTV業態布置在主大門，由于為夜間消費業態致使該區域商業氛圍冷清。建筑依托漢文化、古建及湖景，打造仿古建筑商業一條街；業態主要面向城市人群消費

48、，業態以傳統服裝零售為主，也有部分娛樂及工藝品等業態充分挖掘文化、湖景資源徐州漢街案例小結案例特色項目名稱深圳東部華僑城徐州漢街商業街地理位置深圳鹽田區三洲田徐州沛縣商業規模酒店群+天街等酒店（3萬平）+漢街（5萬平）文化景觀主題公園、自然景觀、科技動感樂園漢文化公園、漢高祖原廟等商業定位都市休閑度假區城市零售商業步行街業態特征酒窖、美食長廊、西餐、概念餐飲等服裝零售為主+KTV+工藝品成功因素發掘自然景觀優勢及科技等更多的元素來吸引人流；配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合；商業業態以餐飲為主，并注重養生概念，還有互動DIY的節目吸引客流。整體經營狀況一般發揮了建筑文化優勢，古建商業

49、建筑吸引客流但業態規劃不盡合理，如城市客群定位導致與其他商業競爭激烈；主出入口的娛樂業態阻斷了日間消費主題公園帶的文化商業案例分析啟示：八大山人項目以文化主題公園帶動，自然景觀資源豐富，與案例相比有可取之處：項目屬性：作為文化主題公園帶動商業，充分發揮歷史文化的聚客能力目標消費群體：必先把握園區旅游消費，再兼顧城市消費的需求；業態特色：引入養生、科技等領先概念；建筑風格：尊重古建風格，引入現代商業元素，即要保證整體格調又要滿足商家建筑要求。郊區文化商業案例:常州淹城項目位置：常州武進區中心區武宜路主題定位：淹城春秋樂園全球首家春秋文化主題夢幻樂園項目概況：旅游區占地約6000畝，分為六大版塊：

50、淹城春秋園、春秋淹城古國遺址、春秋文化休閑區、淹城野生動物世界、淹城仿古商業街區、春秋文化旅游地產區。目前已完成淹城遺址公園的保護規劃、文化商業街和野生動物園的建設并已對外開放。商業業態：特色商業街由美食街、文化街、中醫街組成，總建筑面積約4.5萬平米。附近配套：淹城外城往南為野生動物世界所在地，占地2000畝，擁有兩百多種近萬只動物，至目前為止，還是江蘇省唯一一家超大規模的野生動物園。淹城美食街得到武進區政府大力扶持，對于部分重點扶持商家免除三年租金，給予房價的百分之三的房租補貼。目前美食街共有經營企業二十余家，囊括了武進地區的十大招牌菜，八大特色菜以及周邊地區的特色菜肴。目前美食街消費群以

51、本地人為主，游客為輔，人氣相對要好。美食街停車較為方便，停放的車輛以中低檔轎車居多。序號商家名稱序號商家名稱1西太湖美食館9鄭陸炮羊肉館2常州麻糕店10泰村魚圓土菜館3焦溪二花臉菜館11多寶農家菜4太湖三白館12春暉閣5寨橋老鵝館13旺閣漁村6戴溪青魚館14春秋茶樓7芙蓉鮮螺館15武進名仁土特產8湟里紅星牛肉館美食街主要商家常州淹城美食街項目特征234目前淹城的商業配套帶有濃郁的歷史文化特色，注重地域文化的弘揚，滿足游客的旅游消費需求。尚在建設中的春秋文化園與主題公園將結合游樂設施與水幕電影，游樂色彩濃厚。淹城的商業配套以滿足游客旅游消費需求為主，旅游消費力不足的前提下沒有兼顧城市人群消費。目

52、前景區吸引的游客數量較少，武進博物館日常接待人數400-500人，長假期間日均1萬人左右；淹城遺址年接待人數12萬左右。旅游人群以周邊城市居民為主，周邊縣市人群為輔。從目前來看，項目宣傳好知名度不高，淹城所吸引的旅游人數較少，能夠為項目商業部分的帶來的旅游人群有限。淹城為春秋古城池遺址，三城三河，水護城池，建筑為純粹的春秋仿古建筑，雖然風格統一但缺乏變化，容易出現審美疲勞。純粹的復古建筑并不一定適合各種商家的物業需求，缺乏現代元素，缺乏互動元素，雖然古樸但是沉悶。1消費者功能定位業態選擇目前淹城的商業配套以本土特色餐飲、洗浴、中醫養生、文化藝術品專賣、洗浴為主；后期策劃以游樂業態為主。淹城的餐

53、飲業態建議以休閑餐飲為主，餐飲區在政府的大力扶植之下，經營勉強較好。建筑特色常州淹城特征及啟示：三類文化商業案例啟示：商業規律：文化主題商業已成為目前商業的發展趨勢之一，依托于歷史文化和自然景觀，開發休閑娛樂為導向的業態城市背景：片區文化：項目啟示：南昌時擁有3000年的國家歷史文化名城、紅色革命根據地，文化大市，文化強市戰略，促進文化旅游產業文化商業可行性青云譜加快文化旅游經濟板塊開發，八大山人文化號召力強，將八大山人產業園打造成文化發展示范區地塊文化商業開發借助良好的政策環境，植入歷史文化，開發適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業業態規劃布局業態規劃布局CONTENTSCONTENTS文化

54、產業發展態勢南昌文化產業經濟文化產業發展狀況青云譜 八大山人文化商業案例情況專題商業分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業屬性分析定位思路整理定位思路整理整體商業概念整體商業概念項目功能定位項目功能定位業態規劃理念業態細分組合建筑規劃建議項目基礎分析項目基礎分析宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業研究專題商業研究商業整體定位商業整體定位項目PEST分析政策因素經濟因素市委市政府出臺臺關于推動社會主義文化大發展大繁榮把南昌建設成為文化大市、文化強市的決定中，對促進和支持創意產業的發展有明確的要求青云譜區高度重視文化產業的發展，提出了建設“文化發展示范區”的發展定位，重點規劃打造八大山人梅湖

55、景區文化旅游項目文化產業成為南昌的重要支柱產業，2009年文化產業總值約10億元占GDP的0.45%，年增長率為20%，使文化產業真正成為新的經濟增長點文化系統文化產業產值到2015年達到25億元，2020年達到50億元，其中文化娛樂休閑業成為文化產業的支柱行業，到2015年南昌文化娛樂休閑業總產值達到10億元，2020年力爭突破20億元。市政府及區政府大力推進文化產業發展；文化產業將以數倍于GDP的增幅增長。項目PEST分析社會因素技術因素上海世博會是創意產業集中展現，南昌及全國各地快速發展創意文化產業順應了歷史潮流；健康、低碳、綠色、休閑、養身是城市最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態文化

56、旅游商業項目正好滿足了這樣的潮流市場典型案例啟示：八大山人具備發展文化商業的條件，地塊開發植入歷史文化，開發適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業的文化商業業態娛樂化，突出了餐飲、娛樂、藝術業態特色，本項目位于郊區缺乏流動人口，除業態特色化之外，更需引入養生、科技等領先概念來吸引消費群體。業文化產業成為當前的發展熱點；成功案例啟示項目發展文化商業必須業態娛樂化S-優勢O-機會W-劣勢T-挑戰南昌未來多個在旅游文化項目相繼入市，客群北分流，競爭激烈，搶占資源；直接面對紅谷灘、青云譜老區餐飲區或大型品牌餐飲的競爭項目地塊之間的被已有物業隔斷，導致目前關聯性不強，難以形成規模優勢；主題公園及片區尚處于

57、前期開發階段，目前游客及居住人口相當稀少；未來地鐵與項目相距較遠，公共交通帶來的偶得客流少本項目為文化主題公園帶動的商業項目，其它功能區及未來60萬的游客將帶動商業的發展；擁有梅湖一線水景，約800米長濱水資源，城市規劃中的文化旅游、商業服務區本項目在商業建筑規模上具備一定優勢，具備打造文化休閑商業中心的物業條件市場空白：區域特色/高端餐飲與酒吧等主題街區欠缺城市南擴與昌南北進的交界處，地產開發與投資的熱點區域，具備良好預期南昌對文化旅游商業的支持力度及文化產業經濟的快速發展項目SWOT分析城市環境總結：1、政府實施“文化大市、文化強市”戰略，提高文化旅游對經濟社會發展的影響力和帶動力，文化旅

58、游產業發展迅速；2、八大山人文化產業園將開發出文化發展示范區、城市繁榮副中心典型案例研究：1、案例商業部分依托歷史文化或主題公園來帶動；2、業態注重餐飲、娛樂比重，但由于目標群體消費力的差異使得業態在檔次、品牌方面存在不同；3、建筑運營仿古元素，與自然和諧統一城市環境啟示：把握城市重點開發文化旅游產業的發展趨勢，依托主題公園的帶動，前瞻性地考慮滿足整個園區的消費需求項目條件分析：、人文、自然資源豐富，濱水商業特征現狀、與青云譜老區、市區交通便捷案例研究啟示：目標消費群體：兼顧旅游客群消費與城市居民消費；業態特色：商業娛樂化，突出餐飲、娛樂業態，考慮引入養生、科技等領先概念；建筑風格：尊重古建風

59、格，引入現代商業元素項目分析啟示：業態規劃須突出休閑、文化兩大特色；必須在滿足園區的消費基礎上兼顧城市消費定位思路整理解決之道：1、項目定位主題化、特色化，讓建筑特色成為商業的主力店之一，截流片區外流消費者，吸引周邊居民消費。2、藝術文化與商業業態相結合，養生與科技理念引入，增加休閑娛樂聚客業態，力求客流穩定平衡。3、提煉項目概念主題與特色，加強項目吸引客流亮點的打造，加大市場推廣中的知曉度傳播。項目現在面臨的最大問題？1、項目所處八大山人文化產業園及周邊開發周期長不成熟，人流少2、市區多個在建的文化產業園及餐飲娛樂項目分流商家或消費群體目標客戶類型比例基本情況描述需求業態文化藝術工作者、游客

60、、注重品質化休閑品位的中高端商務差旅人群50%有品位愛好文化藝術、旅游度假、注重居住和辦公環境社交之餐飲、休閑娛樂消費城市文化體驗、感受酒店或居住、文化工藝品、觀光及體驗娛樂、商務正餐、快餐西餐料理、酒吧特色紀念品兜售城市中高消費人群、城市商務寫字樓辦公人群、35%南昌市高收入高品位的消費群體、市區及青云譜企業、商務區人群休閑消費娛樂消費社交消費影院、健身培訓品牌時尚購物（一站式休閑娛樂購物中心體驗）區域高檔社區住戶、周邊原著居民15%萬科地塊及其他地塊開發、原著高收入居民家庭消費綜合服務需求消費便捷消費Spa、美容美發等個人護理服務、娛樂目標客戶群需求分析目標消費群體：中高端品質化、休閑娛樂

61、綜合化、家庭休憩便捷化生態的親水的藝術的餐飲娛樂目的地定位思路：強化八大山人藝術文化、梅湖親水自然景觀資源的原生態稀缺特點，打造生態濱水棧道及生態廣場，讓商業和生態湖區融為一體；區別于南昌已有的餐飲娛樂項目，響應文化立市號召，引進國際影音和項目獨有的藝術符號，打造代言南昌的城市綠色、低碳、藝術的餐飲娛樂目的地街區；親湖的、自然的，郊區休閑度假生活；慢節奏、格調的，讓居家生活更寫意！倡導都市文化藝術生活。項目商業發展策略建議：創造標桿效應！打造商業地標！123標桿商家標桿商家標桿建筑標桿建筑標桿業態標桿業態ll符合市場導向又富有前瞻性，針對中高端客群就概念符合市場導向又富有前瞻性，針對中高端客群

62、就概念餐飲、特色餐飲、私人會所，及餐飲、特色餐飲、私人會所，及SPASPA、養生度假中心、養生度假中心等業態展開研究，華中地區首創業態；等業態展開研究，華中地區首創業態；ll針對目標業態引入國際國內知名品牌，開設國內首家針對目標業態引入國際國內知名品牌，開設國內首家店或形象店；店或形象店；ll充分利用項目的昭示性，借用八大山人藝術文化，打充分利用項目的昭示性，借用八大山人藝術文化，打造建筑文化標桿造建筑文化標桿MuseumPark（博物館公園式商業）都市文化休閑目的地南昌首席古建商業街生態示范文化街區都市文化主題商業新標桿，滿足人文消費需求南昌南大門標桿商業項目，引領城市新型消費方式的Life

63、Style商業街綜合性的、組團化的、國際化的、永不落幕的藝術街區整體形象及商業概念：項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目街區效果圖項目街區效果圖Museum博物館式商業Park公園式商業南昌唯一公園式新生代休閑商業突破傳統的封閉式商業形態，更加開放建筑元素：主題公園、湖景、街區、廣場、古建倡導慢生活格調，遠離囂喧的城市八大山人紀念館及文化公園的帶動藝術、文化元素廣泛運用于商業藝術餐飲、創意市集、復古建筑倡導品位生活、格調商業MuseumPark不只是商業，更多的是倡導格調的、慢節奏的LifeStyle。Museum博物館式商業Park公園式商業南昌唯一公園式新生代休閑商業突破傳統的封閉式商業形態，更加開放

64、建筑元素：主題公園、湖景、街區、廣場、古建倡導慢生活，遠離囂喧的城市八大山人紀念館及文化公園的帶動藝術、文化元素廣泛運用于商業藝術餐飲、創意市集、徽派建筑倡導品位生活、格調商業MuseumPark不只是商業，更多的是倡導格調的、慢節奏的LifeStyle。藝術長廊示意圖休閑商業街示意圖商業經營特點：感受南昌都市文化內涵與休憩度假的時尚領地借助文化公園、藝術品展示、親湖棧橋及影音新體驗，吸引都市高端商務人群及家庭人群，打造親近自然的都市現代人文地標，永不落幕的藝術體驗；借助綠色生態街區建筑打造，創造主題低碳商業；打造具有城市特色的藝術餐廳和養生度假商業，營造城市商業理念新標桿；開創一站式餐飲娛樂

65、目的地，讓城市商務和居家生活再添新元素。商業概念闡述Park公園式商業公園式：項目規模體量較大，大型廣場和公共部分，景觀、園林、小品、休憩場所的打造，公園式主題為消費者營造了輕松休閑的生活氛圍和情趣；LifeStyle強調的新生活方式，南昌唯一公園式新生代休閑商業，突破傳統封閉式商業形態更加開放，倡導慢生活，公園式商業契合了LifeStyle的內涵。極富個性的優越自然環境獨特的建筑形式更多開放的公共空間LIFESTYLE商業強調都市休閑的業態定位及組合目標客戶類型比例基本情況描述需求業態文化藝術工作者、游客、注重品質化休閑品位的中高端商務差旅人群50%有品位愛好文化藝術、旅游度假、注重居住和辦

66、公環境社交之餐飲、休閑娛樂消費城市文化體驗、感受酒店或居住、文化工藝品、觀光及體驗娛樂、商務正餐、快餐西餐料理、酒吧特色紀念品兜售城市中高消費人群、城市商務寫字樓辦公人群、35%南昌市高收入高品位的消費群體、市區及青云譜企業、商務區人群休閑消費娛樂消費社交消費影院、健身培訓品牌時尚購物（一站式休閑娛樂購物中心體驗）區域高檔社區住戶、周邊原著居民15%萬科地塊及其他地塊開發、原著高收入居民家庭消費綜合服務需求消費便捷消費Spa、美容美發等個人護理服務、娛樂目標客戶群需求分析目標客戶群需求分析目標消費群體：中高端品質化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化定位借助文化休閑主題公園帶動，打造傾向文化藝術、

67、休閑度假的目的地游逛式商業中心。零售購物零售購物休閑、餐飲休閑、餐飲綜合性綜合性專業化專業化天虹商場天虹商場紅星美凱龍紅星美凱龍萬盛百貨萬盛百貨贛江新天地贛江新天地情情感感需需求求情情感感需需求求功功能能需需求求功功能能需需求求八大山人八大山人1#1#項目項目項目功能定位賽博數碼城賽博數碼城紫金城紫金城2010.07|Page 86功能定位業態篩選奧特萊斯特價場奧特萊斯特價場影院影院個人綜合服務個人綜合服務娛樂娛樂家電家電時尚青春零售時尚青春零售超市超市/百貨百貨餐飲大世界餐飲大世界皮包皮具皮包皮具鞋鞋酒吧、西酒吧、西餐、咖啡餐、咖啡大型餐飲大型餐飲KTVKTV、夜總會、夜總會、足浴等足浴等綜

68、合消費者需求、項目競爭策略商業元素及城市購物中心功能形成有特色的功能模塊組合文化風情餐飲街文化風情餐飲街綜合服務：特色零售綜合服務：特色零售（藝術品、高爾夫）（藝術品、高爾夫）項目功能定位影院影院酒店酒店酒店酒店藝術酒店、會所藝術酒店、會所影院影院影視娛樂不夜城影視娛樂不夜城養生館養生館商務接待商務接待會談會談藝術酒店及會所：引進五星級藝術酒店或設計型酒店，滿足旅游及商務需求；并打造高端藝術會所或企業會所，成為城市特定高端人群的專屬領地；文化風情美食街：引入國內外藝術/概念餐飲品牌，并涵蓋宴會餐飲、異國餐飲、西餐咖啡、高端茶館、民族風味連鎖餐飲等，并融入養生館、高端SPA、健身及婚紗攝影等業態

69、，體現生態品質商業新地標；影視娛樂不夜城：引進國際領先IMAX影院、電視電臺演播廳、酒吧、KTV、夜總會及室內娛樂城等。三大功能組合：藝術酒店及會所+影視娛樂不夜城+文化風情美食街等功能組合分析商業概念藝術酒店及會館文化風情美食街影視娛樂不夜城概念闡述商務接待及度假居住文化交流藝術品消費游客聚集的、藝術品位的、現代與古代文化的融合，把握電影電視的發展趨勢，打造文化娛樂體驗新天地業態延展藝術酒店或設計型酒店藝術會館或企業會所西餐、咖啡高端餐飲、概念餐飲養生館SPA健身等特色影院及電視演播廳、明星產品展售酒吧夜總會、KTV室內樂園等價值貢獻文化產業園商務配套；高端人群專屬領地主題業態和功能區域文化

70、概念深化、吸引商業客流運營方式訂單式統一招商統一招商或訂單式神話般的養生度假圣地神話般的養生度假圣地日不落的國際不夜城日不落的國際不夜城特色風情美食街特色風情美食街國際影視文化中心國際影視文化中心世界文化旅游之窗世界文化旅游之窗文化藝術交流平臺文化藝術交流平臺民族的就是世界的，南昌八大山人文化街民族的就是世界的，南昌八大山人文化街項目經營理念項目經營理念主題概念的突破：MuseumPark綜合性提升競爭力。突破普通項目純粹的餐飲娛樂街或零售商業街的主題概念；首倡MuseumPark概念，打造都市文化休閑目的地商業，集藝術、餐飲、娛樂、商務、旅游的等功能為一體；品牌特色化、國際化。引進最具文化特

71、色的及首次進入南昌的國際國內知名品牌，強化品牌的市場號召力；后期經營推廣，擴大知名度與美譽度，永不落幕的藝術街區商業價值的突破：短中長期收益兼顧突破普通項目單一的贏利模式，實現“短、中、長期”收益兼顧：短期銷售回款租售結合，銷售部分物業回款以確保持續開發經營長期贏利項目可實現長期經營，有盈利保障資產永久增值通過1#地塊經營提升整個3000畝產業園及周邊地塊的開發用地整體價值。CONTENTSCONTENTS文化產業發展態勢南昌文化產業經濟文化產業發展狀況青云譜 八大山人文化商業案例情況專題商業分析啟示項目基本經濟指標項目基礎條件分析項目商業屬性分析定位思路整理整體商業概念項目功能定位業態規劃理

72、念業態規劃理念業態細分組合業態細分組合建筑規劃建議建筑規劃建議項目基礎分析項目基礎分析宏觀市場背景宏觀市場背景專題商業研究專題商業研究商業整體定位商業整體定位業態規劃布局業態規劃布局一條藝術長廊：文化藝術定期展銷長廊一條星光大道：影視、電視、電臺明星大道及紀念品兩大廣場：狂歡廣場與文化廣場三大主題功能：五星級藝術酒店及藝術會所、影視娛樂不夜城、文化風情美食街整體規劃理念規劃理念：一條藝術長廊，一條星光大道，兩大廣場，三大主題功能整體規劃布局示意結合商業分布特點，最大限度利用項目資源，使人流動線合理最大化，動靜分區，按組團分主題，突出區域協作的同時，如安排聚人氣的商業在臨湖及內街區，帶動項目整體

73、的商業價值。臨街主干道昭示性強，開發美食街及少量娛樂主導的特色零售；挖掘臨湖價值將湖水引入項目內部，增強景觀，開發更具目的性的影視娛樂不夜城、與美食街動靜結合；項目東南側臨近文化產業園主大門及湖區，適宜開發酒店及藝術會所，與主題公園相融合。街區整體規劃成為一個聚集五星級酒店、藝術、餐飲、娛樂、養生度假于一體的文化休閑街區。人車流動線布局示意人車流動線布局示意車流動線：布局理念兩點一線，即集中停放在左右側的大型停車場車流動線：布局理念兩點一線，即集中停放在左右側的大型停車場/地下停車場，及沿街的停車位地下停車場，及沿街的停車位人流動線：布局理念兩橫三縱，梅湖及內湖兩條橫向軸線，兩大主入口及停車場

74、的三條縱向動線人流動線：布局理念兩橫三縱，梅湖及內湖兩條橫向軸線，兩大主入口及停車場的三條縱向動線建筑規劃布局示意整體風格：仿古建筑，徽派風格建筑布局：臨街相對設置相對集中的商業街區（2-3層），聚集人氣；臨湖為獨棟商業，定位為個性主題主力商家。建筑規劃布局示意圖建筑規劃布局示意圖1 1示意圖示意圖2 2三大主題功能區體量業態商家示意建筑規劃藝術酒店及會所2萬平米藝術酒店或設計型酒店、藝術會所或企業會所因特拉根藝術酒店、藝術會所、君頂領袖會、蘭CLUB、多層建筑+獨棟建筑文化風情美食街2.5萬平米藝術餐飲、概念餐飲、異國餐飲、西餐、咖啡、高端宴會餐飲、及婚紗攝影基地、養生館、SPA、美容、健身

75、及特色零售等Lost迷食餐廳、高文安藝術餐廳MyNoodle、尚Hair美發、金錢豹、小南國、鑫泰泰國餐廳、頂級SPA瑞士VALMONT、琉璃時光、麗池會所、梅菲爾養生駐顏私人會所、中航健身等2-3層古建商業街+獨棟建筑影視娛樂不夜城1.5萬平米MAX影院、電視電臺小型演播廳、相關明星用品及紀念品展、I酒吧街、夜總會、KTV、室內樂園等APEX或嘉禾影院、明星紀念品展、蘇荷酒吧、本色、純K、錢柜、好樂迪、富僑等獨棟建筑合計約6萬平米仿古建筑及現代元素業態組合策略注：以上目標商家定位僅為示意，代表項目未來引進商家的經營檔次及發展方向；并且未來將根據商家注：以上目標商家定位僅為示意，代表項目未來引

76、進商家的經營檔次及發展方向；并且未來將根據商家訪談采取訂單式開發，建筑結構可能存在微調。訪談采取訂單式開發，建筑結構可能存在微調。藝術酒店：極具藝術與品位、五星級設計型酒店酒店為整個文化產業園的核心項目；服務于產業園與城市高端商務消費；著名設計師的經典創作；知名管理公司國際化管理；為會所和Spa、餐飲帶來高消費客戶。板塊1：藝術酒店及會所會所：城中最私密與華貴社交舞臺針對更高端人群，設置距離壁壘和價格壁壘，城市資本家專屬領地；強調私密與華貴，是富豪聚集、政府和企業家接待的總部基地；城中獨一無二的CityClub會所云集精英；總裁會議島是全市最高端的專業會務場所；訂單式開發降低市場風險。酒店及藝

77、術會所開發模式文化旅游地產訂單開發模式開發思路1、打造高端會議渡假中心+藝術品展銷中心2、高端商務度假區，五星級酒店、會展中心、商務會所。體量控制總體量在2萬平米左右星級酒店或設計型酒店：星級酒店或設計型酒店：案例：黃山軒轅國際大酒店案例：黃山軒轅國際大酒店是黃山旅游發展股份有限公司投資的一家高星級酒店，位于黃山景區西大門，酒店的建筑風格是典型的庭院式徽派建筑結構酒店的建筑風格是典型的庭院式徽派建筑結構，占地66畝共有267間各類套房。設計型酒店酒店之“獨特”：特色酒店主要區域的設計與常規酒店有明顯區別：公共區域：夸張奇特的、令人驚喜的設計較多地運用于公共區域；客房區：注重在人性化設計和實用性

78、設計方面有令人意想不到的創新；成為城市的“文化標志”之一！案例：深圳視界風尚酒店深圳視界風尚酒店做為中國首家真正意義上的設計藝術型酒店，將哲學、藝術、繪畫、音樂、電影、攝影等諸多時尚元素通過設計的融合將傳統與現代、含蓄與激情完美的融為一體。酒店約1萬平米擁有108間別具一格、藝術感極具震撼力的豪華客房，并獨特的概念餐吧以及SPA水療中心，并有獨特的私人管家服務等。藝術會所或私人高端會所：藝術會所：藝術收藏家、藝術消費者、企業和協會團體的會所俱樂部案例分析：月光愛濤藝術會所基本概況：會所由江蘇愛濤投資發展有限公司（文化藝術上市公司）與南京五星級狀元樓酒店為響應蘇州工業園區建設精神文明，在金雞湖畔

79、傾力打造的頂級濱水休閑藝術會所。經營面積：1500平米目標群體：藝術收藏家、高端藝術消費者功能布局：一樓有藝術精品展示區、酒吧區和茶藝區；二樓由古玩廳、字畫廳、紫砂廳、刺繡廳、玉器廳等多個風格特異的主題宴會包間組成。案例：京城高端藝術會所-大都會館投資單位：由京城收藏界的資深藏家和團體發起成立會員條件：熱衷中國古代藝術品收藏、鑒賞、學術研究和文物保護事業；具有一定的鑒賞水平、鑒定能力和一定數量的藏品；在行業內有較高聲譽和信譽的個人和團體。會所功能：位于北京天雅古玩城，旨在為廣大藏家會員搭建更廣闊的交流平臺，組織會員參觀考察，舉辦講座、培訓、鑒定、鑒賞及交易會等活動。國內高端私人會所方興未艾：楊

80、瀾聯手中糧集團開設國際高端會所俱樂部私人會所：君頂領袖會會所定位：全球頂級高端私人俱樂部開發單位：“中糧集團”與“陽光媒體集團”首期會員：包括查爾斯王子基金會、比爾蓋茨基金會、安德魯王子、席琳迪翁等，首批共40位；會員總數：500位至尊會員擴張計劃：現在俱樂部的主會所在山東蓬萊南王山谷占地12平方公里的中糧君頂酒莊會所；成都的“中國會所”加盟，北京/上海/成都大型聯盟會所都將于2010年開業；2012年底前，通過聯盟與自建在15個城市建立會所，形成全國頂級會所網絡。會費：入會53萬元，每年交納的年費還會根據時間和當年的情況有變化；會所服務：特別主題的社交活動及服務，藝術品收藏及展示，高爾夫球場

81、會員卡，個人酒窖、葡萄酒莊園、個性化紅酒及由古巴大師定制的雪茄等酒店及藝術會所酒店及藝術會所高端私人/企業會所經營模式：u客戶群體：只限于位于“金字塔尖”的人群。u經營理念：只為最高端的人群提供最高端的服務，從而獲得超乎尋常的收益。u會所制：通常不對非會員開放。要想進入這個特殊場所，必須具備兩個條件：巨額的財富和高尚的社會地位。u會員招幕方式：會員邀請制，即通過原有會員的介紹并通過理事會審查才能批準入會。u核心價值：擁有一個非常高端的會員團體，并由此形成了一個能量巨大的交際圈，可以為其帶來許多商業機會。物業要求：u承租面積：小型的500-1000平米中型的1000-3000平米大型的5000平

82、米以上u承租租金：合作運營，扣點盈利板塊2：文化風情街文化創意餐飲市集文化是餐飲最顯著的特色；不僅僅是餐飲，更多的藝術享受，體驗真正的休閑文化；目標滿足創意產業園為項目帶來消費群體及城市中高端的小覅；藝術展銷、私人展覽館等文化設施豐富項目的文化特質；成為城市中產階級休閑娛樂的首選之處；聚集眾多外埠特色商家區域功能：民族文化概念餐飲，世界飲食文化，包括異國餐飲餐吧、料理、概念餐飲、中餐等規劃建議：建筑面積約25000平方米，二至三層建筑，物業規劃在臨昌南大道；單層層高不低于5米，1F為6米或以上，按餐飲行業需求配置相應的配套；業態單店面積數量建議樓層主力中餐30004000平方米2家三層次主力中

83、餐10001500平方米3-5家二層異國餐飲200500平方米5-7家一層特色餐飲200500平方米8-10家一、二層西餐咖啡5001500平方米2-3家一、二層SPA400500平方米1-2家三層健身400500平方米1家三層其他旅游超市+配套若干一合計25000平方米業態組合建議：文化風情美食街術術符符 號號藝藝美食街商家特性：藝術品展示+書吧+咖啡+茶藝經營理念：以世界各地文化為背景，發揚中國文化，為追求品味、個性的人士提供專業休閑服務商家示意：香港品牌高文安Mycoffee商家特性：無國界菜+藝術品展示+酒窖經營理念：專門收藏藝術品的餐廳，強調風格，無視潮流，特立獨行，分享對品質的熱愛

84、，示范生活商家示意：LSD迷食餐廳餐飲商家由藝術家經營，餐廳集餐飲、藝術展覽與銷售、工作室于一體，當顧客在餐廳享受美食時還可以看到藝術家們工作的場景，當然也可以購買心儀的藝術品。美食街餐飲設計由四方面構成：餐飲環境設計菜譜服務方式設計娛樂活動設計在招商方面，目標商家需要在這四個方面上體現出時尚文化的餐飲品牌引入各種概念餐廳主題店，充分烘托商業氛圍，同時為商務客戶提供服務案例：蘇浙匯、小南國、湘鄂情、俏江南、金錢豹、十號公館化化符符 號號文文美食街紫苑茶館不僅僅是喝茶致力于傳統文化、民間藝術及手工藝的發掘和交流，在一大批藝術家、學者、相關機構中擁有相當的知名度和美譽度，旗下的紫苑茶館現有六家分店

85、，風格古樸、典雅，環境清幽，成為各路風流人物聚首、開展各種活動的佳選?，F紫苑茶館已成功入駐北京故宮。公司的另一項重要業務是民間手工藝品、古典家私和其它人文家居飾品的挖掘、整理，以現代設計理念加以改造并推向市場。公司是中國工藝美術學會旅游工藝品專業委員會的發起成員之一，與國內外專業人士和一些強勢媒體有著廣泛聯系及良好的合作。精品展示館：陶瓷、石雕、木雕、泥塑、家具等化化符符 號號文文特色：古建博物館、濱水業態：餐飲、酒吧，及旅游購物建筑：古今結合婚紗攝影基地案例香港赤柱：赤柱美利樓原位于中銀大廈，一磚一瓦搬遷至赤柱，是香港碩果僅存的古歐陸維多利亞式建筑物。樓里擁有1家博物館和多家高端餐飲；但最有

86、特色的成為眾多青年拍攝婚紗攝影的基地。美利樓沿線餐飲酒吧街沿線餐飲酒吧街美食街其他業態術術符符 號號藝藝美食街其他業態養生度假中心：興起中的新型商業形態，體現人們對品質生活的追求服務內容：由養生、美容、醫學、心理、護理、水療、身訂，制養生駐顏計劃等服務客群：全年接待24位名媛，一天只接待4位顧客，下午兩位，晚上兩位會所會費：年會費50萬，南京會員24名拓展選擇：英國貴族品牌梅菲爾國內第一站在南京(2010年),計劃往周邊城市拓展u梅菲爾養生駐顏私人會所u世界抗衰老醫學會醫學會概況：1992年，高德曼博士和科萊茲博士創立了抗衰老醫學，醫學專家會員發展成為目前遍布全球110個國家,擁有55,000

87、以上的醫學專家及科學家的知名機構。市場背景：中國是世界老年人口最多的國家，人口老齡化狀態嚴重；人民收入提高，養生意識增強，世界抗衰老醫學會中國于2006年成立服務內容：疾病早期診斷及VTIP體檢；預防保??；專家方案；講座、展覽、會員發展等合作形式：WA抗衰老健康度假村、WA國際高端醫院、產品公司等香港晨曦新概念食補養生吧該公司啟動第一期百店工程，目前在全國各地擁有33家直營店和加盟店；經營內容包括生產、保健專賣及養生燉品等。美食街其他業態SPA：國內連鎖SPA、國際頂級SPA搶占市場，未來拓展意向強烈夢圓皇宮SPA，誕生于深圳，正往全國擴展，連鎖化國際化進程加快夢圓皇宮簡介：于2000年3月正

88、式成立，是國內首居一指的專業SPA美容會所。經營包括：SPA管理咨詢、職業培訓學校、夢旗下SPA品牌GoldBo-tree菩提島SPA為一體的美容連鎖集團。夢圓皇宮SPA美容健身會所(群星店)：面積：3000平米客群：名媛明星，包括鋼琴王子、青春之星、明日之星、世界小姐，影視明星、以及政界和商界的杰出女性功能：匯集世界各國SPA風情的美容水療、健身休閑的會所，并設有中國首家高溫瑜伽館。擁有達12個功能區，近30間風情獨特的SPA護理間，800個護理項目以及15個以上的抗衰老項目拓展：目前在深圳（鳳凰大廈店、波托菲諾店、群星店）、北京（世貿天階店）、上海等城市快速擴展。歐洲頂級SPA會所品牌“瑞

89、士VALMONT”首次進駐中國位置：2010年1月VALMONT特選在深圳市核心商圈新地標京基百納空間開設首家頂級會所拓展：遍及瑞士、法國、美國、意大利、加拿大、俄羅斯、新加坡、韓國、泰國等國家，2010年邁開深圳市場及重點城市的拓展步伐。美食街其他業態美食街其他業態板塊3：影視娛樂不夜城都市娛樂的聚焦點是一個公眾開放區域，由一些激動人心的室外內小街和獨棟建筑組成；有獨特的水景景觀；業態以IMAX影院、電視電臺演播廳、酒吧、KTV、夜總會娛樂休閑為主；可以體味到都市生活的各種樂趣；成為城市中產階級休閑娛樂的首選之處；聚集眾多國際國內的特色商家商家影視傳媒基地功能介紹電視電臺集小型演播中心、會議

90、室、餐飲于一體，面積約500-1000平方米；國際影城1個IMAX廳，10-12個小廳，面積為3000-5000平方米選秀大賽明星見面會注：與電視臺合作舉辦比賽，聚集人氣。引進具備電影制作、發行、播放的集團，可開展明星見面會，其他活動等影視娛樂不夜城影視娛樂不夜城引入南昌首家大型IMAX影院建議:與大型的影視娛樂公司合作，利用其發行影片及簽約明星，舉辦活動，吸引人氣；引入IMAX打破傳統的2維圖像，帶給人們全新的視覺感受；輻射范圍廣，搶占市場先機。IMAX影院/面積3000-5000平米，層高15米左右。電影成為中國未來20年最具活力的產業；影視集團的影視制作、院線開發、衍生產品及文化中心的建

91、設等等是休閑經濟的特點。2005年，南昌全市的票房收入僅為400萬元，而2008年卻飚升至3100萬元，票房猛增的原因便在于高檔影院的進駐。引入星光大道區域功能現代影視文化中心，人流主通道、休閑聚集區規劃建議將休閑氛圍與名人展示區（各界名星包括影視明星及著名電視主持人等的手印展和雕像展）相結合，打造休閑文化大道；星光大道寬在30-40m，營造休閑氛圍。星光大道兩側首層商鋪相對較為獨立，以影視文化、影音店、明星紀念品等業態為主，單鋪面積在200-500平米之間借鑒案例香港星光大道：明星手印長廊、李小龍紀念品商店、以及星巴克等澳門威尼斯人曼聯旗艦店：三層約1600平米，經營產品包括賽季最新球衣及足

92、球裝備、個人化的主場及作客球衣、專為足球訓練而設的服飾及配件，以及俱樂部品牌的足球和紀念品等等。當中，曼聯俱樂部的時裝系列更包括首度于港澳地區登場的童裝及嬰兒服飾；另外，足球世界搜羅Nike于全球贊助球隊的專有產品及限量版紀念品。香港星光大道香港星光大道 1 1明星手印明星手印香港星光大道香港星光大道 2 2引入星光大道澳門威尼斯人澳門威尼斯人曼聯旗艦店曼聯旗艦店 1 1曼聯旗艦店曼聯旗艦店 2 2 開發模式與國際國內影城，影業公司，演藝公司，電廣傳媒合作，共同開發極具特色的文化旅游產品。開發思路打造一流的動感影視體驗之城1參照好萊塢環球影城模式，建立以動漫、科幻、特技電影體驗為主題的影視文化

93、城。組織各類電影主題游項目，對游客開放布景景區，同期體驗電影電視拍攝過程，實現與明星的零距離接觸。2舉辦自己的電影節，音樂節3與影視機構、知名音樂人合作，打響一部關于八大山人的歌舞劇、電影4創建自己的文化旅游電視頻道，或與科教頻道合作，在其欄目中長期制作投入八大山人文化產業園的冠名節目影視文化傳媒基地開發模式阿凡達與張家界阿凡達與張家界張家界的知名度與旅客量提高張家界的知名度與旅客量提高橫店影視文化城橫店影視文化城娛樂不夜城區域功能：室內游樂園、夜總會、KTV、酒吧、沐足等休閑娛樂業態；規劃建議：獨棟建筑，因其目的性消費、私密性強，規劃在臨水一側；酒吧業態沿活力廣場布置，與美食街形成互動；業態

94、規劃面積數量建議樓層游樂園10003000平米1家獨棟夜總會30005000平米1家KTV20003000平米1-2家酒吧30005000平米若干家沐足或其它20003000平米1-2家不夜城示意圖娛樂不夜城國際最先進的主題樂園互動體驗主題樂園：兒童親子角色扮演星期8小鎮，國內首家兒童角色扮演建議:與國際知名主題樂園合作，開創兒童樂園的旅游城市特色游樂地，用孩子牽引全家娛樂零售消費。娛樂不夜城借鑒：p多種風格集于一身，適合不同人群，不同需要p特色的裝修設計p跨行業的互動（時裝表演、藝術盛事、高級聚會等）案例：蘇荷旗下純K夜總會純K派對品牌作為健康體驗式娛樂劃時代的創領者,顛覆傳統的K歌娛樂模式

95、,成為繼傳統KTV產業之后之時尚符號。通過全新娛樂技術及資源系統整合,透過全方位人性化的行動及技術裝置,提供高質量視聽、音樂、美食、派對策劃等豐富服務,讓人們感受實時行動化的體驗及全娛樂感官時尚,純K派對不但為城市生活締造全新娛樂模式,亦幫助人們與他們息息相關的人和事緊密相聯使人與人溝通更快樂,生活更精彩。娛樂不夜城類型單店面積代表商家演藝吧500200088、樂巢、清吧100300酷客、三度、蘇格酒吧+西餐300500天蓬、?？ㄆ嬷Z特色啤酒吧200300?？ㄆ嬷Z旗下韓國品牌酒吧街：結合旅游及商務消費特點，打造集大型演藝吧、啤酒吧及餐吧的等，引進具有新鮮感和號召力的商家組合類型。開發模式采用訂

96、單式或統一招商引入國際、國內成熟娛樂品牌，搭臺唱戲，營造人氣，引發轟動。開發思路引入世界各國知名娛樂項目及主題表演，打造不夜城概念目前國際國內的一些影視集團已出現除了開發大型影城之外，已出現綜合打造影視文化及娛樂不夜城的趨勢。娛樂不夜城APEX（EntertainmentProp娛樂房地產信托投資公司）：Investmentswillbeuniqueprogramandassemblyofkeyentertainmentelements.我們投資的項目計劃包含獨特的設計和各項娛樂元素的有機組合。Utilizationofinternational,regional,andlocaloperat

97、orrelationships:運用已經建立的國際、區域和地方的合作關系：MultiplexCinema多廳影院Food&Beverage餐飲Bar&Club酒吧俱樂部EntertainmentRetail娛樂相關的零售業Otherspecialty其他娛樂休閑元素建筑規劃布局示意整體風格：徽派建筑建筑布局：院落式徽派街區商業，一般為3層，院落式布局；臨湖的影視娛樂不夜城為獨棟商業，滿足個性主題主力商家的物業要求。建筑規劃布局示意圖1院落式街區效果圖示意圖特征：徽派院落街區引水入街區建筑規劃布局示意規劃平面圖示意:八大山人文化產業園1#鳥瞰圖二期開發示意圖整體建筑風格徽派建筑商業街區一期主入口

98、效果圖示意圖示意圖整體建筑風格特色室內步行街效果圖徽派建筑商業街區街區示意圖街區示意圖整體建筑風格沿湖步行街效果圖停車位：按每百平米商業一個停車位的需求，本項目約40000多平方米（五星級酒店20000平米其停車位單獨核算），停車位數量約為400個；停車位兼顧旅游大巴；由于項目為旅游休閑商業，在保證地面休閑廣場的前提下，建議適當增加地下停車位停車位規劃生態停車場生態停車場地下停車場地下停車場水幕電影：提升項目知名度，聚集人氣1#地塊：地塊具備良好的水景資源電影特性：水幕電影是通過高壓水泵和特制水幕發生器，將水自上而下高速噴出，霧化后形成銀幕，由專用放映機將特制的錄影帶投射在銀幕而形成。水幕尺寸

99、：高達15-20余m，寬30-50m，也有案例水幕寬達70-110m。其他規劃建議其他規劃建議室內街區設置藝術長廊，與各藝術學院或畫家合作，舉行藝術展覽及銷售，并定期更換。藝術商業項目案例：K11藝術購物中心位于香港尖沙咀核心地段河內道18號，全球首個藝術購物中心，藝術長廊在商場四層的店鋪之間，展示藝術作品，讓顧客分享藝術，將藝術欣賞、人文體驗、自然觀光融合在一起?？萍悸撘銮把乜萍?，運用最新互動技術（如互動投影、3D影音等）展現項目人文與時尚之美，超越傳統感官享受，氣質卓爾不群。其他建議項目室內商業街可設置互動投影等吸引顧客生態充分延展梅湖作為城市綠洲的生態內涵，積極展現本項目從建筑形態到運營

100、模式的低碳先鋒姿態。其他建議南昌同類文化項目比較分析項目名稱八大山人文化產業園贛江新天地區位青云譜紅谷灘商業體量1#地塊8萬平米（產業園202公頃）10萬平米主題定位江西旅游文化休閑目的地鼎級食尚娛樂港目標客群游客、城市消費群體游客、商務群體商業功能酒店、藝術館、餐飲、娛樂、養生中心酒店、餐飲、娛樂業態組成藝術展銷、度假養生、餐飲娛樂、酒店、餐飲、娛樂、婚紗攝影歷史文化八大山人等、水景水景建筑特色古今穿插歐式建筑風格商業分布集中式街區、獨棟商業獨棟商業八大山人文化產業園項目南昌最具投資價值和發展潛力的文化項目，在整體規模、主題帶動、建筑風格、功能構成、業態品類等方面由于南昌現有或規劃中的文化項

101、目。注：其他規劃的文化商業項目如滕王閣改造項目、青山湖區文化傳媒中心、紅谷灘江西文化產業園等。八大山人文化產業園項目發展遠景：1#商業項目成為整個文化產業園的亮點帶動文化產業園及周邊地塊的價值提升城市繁榮副中心、經濟增長新引擎全省乃至全國的文化休閑商業示范基地，城市名片1#地塊THANK YOU！森拓普商業地產顧問（深圳）有限公司CentaPro Commercial Property Consultants(Shenzhen)Limited中原集團成員中原集團成員 Member of Centaline GroupMember of Centaline Group策劃部2010年12月136