1、河西樞紐項目寫字樓營銷策劃案合富輝煌（中國）湖南公司 商業運營中心2013年6月8日壹。項目市場分析研究貳。寫字樓研究及策略叁。商業部分思考建議目 錄肆。其他建議壹。項目市場分析研究寫字樓市場部分長沙寫字樓主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿線，由五一廣場向外輻射，在交通主干道沿線逐漸形成三個城市商務聚集區。長沙寫字樓分布項目名稱規模（萬）標準層面積（）凈高（米）電梯數量電梯服務面積（）車位數車位配比物業費元/月）物業管理公司芙蓉國豪庭芙蓉國豪庭3.6413002.666066和酒店共用和酒店共用3.5陽光酒店物業運達國際廣運達國際廣場場3.1513002.6563002531195長沙水青木化

2、中天廣場中天廣場4.520002.776400900（與公寓共用）共用3.4-3.6綠城物業通程國際大通程國際大酒店商務樓酒店商務樓1.3813802.46酒店共用180酒店共用3.2通程國際酒店管理公司亞大時代亞大時代2.3411002.6565091202792.8均和物業順財富中心順財富中心4.421002.7855002381852.8中航物業第一大道第一大道3.8218002.557641-2.36綠城物業金源大酒店金源大酒店1.88602.836000200902.8金源物業華美歐國際華美歐國際5.731300-1600平層2.6，錯層5.25114602582222.8中航物業銀

3、華大廈銀華大廈3.010002.6650001202503銀華大酒店管理公司湖南文化大湖南文化大廈廈4.4121502.7764282601733保利物業湘域中央湘域中央4.0716002.4590082002251.62長沙景鵬參照寫字樓評定標準，長沙寫字樓市場發展處于基礎階段，基本符合甲級寫字樓標準的僅芙蓉國豪庭、運達國際廣場、中天廣場，其余大部分寫字樓介于乙級與丙級水平。專業寫字樓物業特征：甲級標準檔次項目名稱2012年租金（元/天）2010年租金（/天）漲幅比例高端運達國際廣場3.7-4.22.560%芙蓉國豪庭4.03.033%通程國際大酒店商務樓3.83.80中天廣場3.2-3.6

4、3.013%金源大酒店商務樓3.21.878%中隆國際大廈3.01.958%湖南國際金融大廈3.02.050%中高端亞大時代2.62.124%第一大道2.41.650%華美歐國際1.8-2.31.8-2.311%湖南文化大廈2.01.811%順天國際財富中心2.01.811%中端定王大廈1.61.60銀華大廈1.61.60湘域中央1.51.50華僑國際1.51.50檔次2012年租金備注高端專業寫字樓3.5-4.5元市中心項目專業及酒店寫字樓中高端專業寫字樓1.8-3元乙級寫字樓（按標準為介于乙級與丙級之間的寫字樓）中端寫字樓1.5元左右/2012年長沙寫字樓租金上漲幅度非常大，其中高端寫字樓

5、提價幅度最大，漲幅30%以上，目前市場上分三個檔次，商務區高端專業寫字樓租金3.5-4.5元/天，中高端專業寫字樓1.8-3元/，中端1.5元/天左右。長沙寫字樓租金水平高端寫字樓空置較少，中高端寫字樓出租率高達85%以上，可看出，不僅新進大型企業對高端寫字樓有需求，原駐企業發展壯大對寫字樓的更新換代需求也非常大。檔次檔次項目名稱項目名稱空置率空置率高高端端運達國際廣場運達國際廣場0芙蓉國豪庭芙蓉國豪庭5%通程國際大酒店商務樓通程國際大酒店商務樓2%中天廣場中天廣場0金源大酒店商務樓金源大酒店商務樓5%中隆國際大廈中隆國際大廈0湖南國際金融大廈湖南國際金融大廈5%中中高高端端亞大時代亞大時代5

6、%第一大道第一大道10%華美歐國際華美歐國際10%湖南文化大廈湖南文化大廈5%順天國際財富中心順天國際財富中心2%中中端端定王大廈定王大廈5%銀華大廈銀華大廈15%湘域中央湘域中央5%華僑國際華僑國際15%專業寫字樓出租情況8入住寫字樓總結長沙專業寫字樓項目少，檔次較低，租金底價不高 長沙寫字樓主要集中在五一大道及芙蓉路中路兩廂 長沙寫字樓入住情況好，2010年后租金上漲迅速長沙寫字樓供銷狀況 供應：2012年長沙六區寫字樓供應142.4萬，成交57.24萬，分別同比增333.2%，57.2%；供銷比為2.49:1 售價：2012年長沙六區寫字樓成交均價為12089元/；供需同增，供應的增長遠

7、超需求，價格穩步上揚長沙寫字樓供銷2012年后岳麓區供應明顯增大。2011年岳麓區寫字樓成交僅占六區1%，2012年成交占比達19%，除望城外，其它五區寫字樓分布逐步均衡保利國際萬達廣場上海復地北辰雙灣國際華中心泊富國際九龍倉世茂鉑翠灣綠地中央奧克斯廣場長海廣場長房時代達美D6區匯金國際第六都萬博匯心星大廈鑫遠廣場德思勤華悅城喜盈門范城運達新城萬家城華晨廣場國際景園長沙主要在售寫字樓分布區域區域開福區岳麓區芙蓉區項目項目開福萬達廣場泊富國際華爾街中心北辰三角洲綠地紫峰奧克斯西湖財富中心湘域相遇旺德府國際大廈寬寓大廈偉輝東方芙蓉核心筒布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局工字型工字型H型，

8、由南北兩棟高層建筑組成，北棟為寫字樓1棟半圍合布局1棟半圍合布局L型（3號樓為寫字樓）高度170228158268150m95m80130120120120面積750009000058000719178萬5.2萬2.4萬35000500003961330000層數45493846A棟36層 B棟33層242429（5-29層寫字樓）27（5-27層寫字樓）33（3-33層寫字樓）27（4-27層寫字樓）層高3.843.8-4.24.2B棟層高3.85米 A棟層高4.2米3.63.33.53.52.93.5凈高2.732.8大于3米B棟凈高2.8米 A棟凈高3米2.92.83.152.82.73

9、單層面積1800200012001100-1776150013001000110015001066955使用率65%65-70%70%35-45%70%65%75%75%75%72%大堂面積 600100060095080010080200200100300大堂層高 10.716101211m6m4.55.6105.65.6電梯廳寬3.53.63.53.53m3.5m2m待定323過道寬度2.22.222.21.71.51.82222.5配套及指標客梯個數12166161個VIP電梯9554644面積個數比6250：15625：19666：14494：1167:1260:1200:175008

10、3339903智能布線常規線路預埋，無線VIFI常規線路預埋，無線VIFI常規線路預埋、多種入線接口網絡綜合布局網絡、電話網絡常規線路預埋常規線路預埋常規線路預埋常規線路預埋銷售運營售價元/16000-21000 19000-210001680017000-210005#棟9800；6#棟115002#棟8500,3#棟87009000待定16000-18000起價8800元/平米，均價9200元/平米9000元/平米租金元/天4未交房未交房未交房1.6待定3.5待定待定銷售面積50-430248-2000148-1200128-3702.4萬49.19-147.61（預計半層起賣）200-1

11、400（13、15、18層散賣，其余半層賣）45-79平方米的百變商務空間（3-8層整層賣）80-955平方米銷售率85%90%70%60%5#棟100%；6#棟60%2#棟100%，3#棟20%100%待定80%87%70%入住企業 中國銀行、招商銀行、中國人壽、廣發銀行未交房未交房中信總部廣發銀行待定萬科、恒大、盛大、華融湘江銀行待定待定在建在售寫字樓統計-2012年近30個寫字樓，140萬方的供應。區域區域區域區域雨花區雨花區天心區天心區項目項目項目項目華晨世紀廣場華晨世紀廣場喜盈門范城喜盈門范城順天國際金融中心順天國際金融中心保利國際廣場保利國際廣場恒力卡瑞爾中心恒力卡瑞爾中心匯金國際

12、匯金國際星城榮域星城榮域陽光錦城陽光錦城核心筒布局核心筒布局圍合式布局圍合式布局橫向布局橫向布局橫向布局橫向布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局 回字形布局回字形布局回字形布局回字形布局高度高度95168南棟南棟180；北棟；北棟12020011010060面積面積3.5萬萬5萬萬南南3.1萬；北萬；北2.8萬萬726386444696000062462241205層數層數2532南：南：42；北：；北：2548302016層高層高3.64.23.654.23.64.953.6凈高凈高3.24.082.9單層面積單層面積16001900南南1780、北、北16552

13、600124014002422-28951200使用率使用率80%70%30%65%68%65%68%大堂面積大堂面積 8004101200大堂層高大堂層高 610125.25.25.4電梯廳寬電梯廳寬2.42.42.2過道寬度過道寬度2.71.822.62.22.2配套配套及指及指標標客梯個數客梯個數6106126522面積個數比面積個數比58335000南：南：5166；北：；北：46662839客梯品牌客梯品牌進口三菱進口三菱奧蒂斯奧蒂斯芬蘭通力芬蘭通力瑞士迅達智能電梯瑞士迅達智能電梯 奧的斯奧的斯奧的斯奧的斯奧的斯奧的斯蒂森克虜伯蒂森克虜伯TE-GL1電梯電梯載重載重kg1350135

14、02150速度速度米米/秒秒3.52.54貨梯個數貨梯個數22211111載重載重kg135013502150車位總數車位總數2200262889516001200966面積車位比面積車位比1619南：南：34；北：；北：31 3.6：1空調空調分戶計量式中央空調分戶計量式中央空調分戶計量式中分戶計量式中央空調央空調分戶計量中央空調分戶計量中央空調國內首家地送風空國內首家地送風空調系統調系統變頻分戶式空調，變頻分戶式空調，24h小時全天候小時全天候分戶計量式分戶計量式中央空調中央空調分戶計量中分戶計量中央空調央空調衛生間個數衛生間個數每層兩個每層兩個每層每層1個個每層每層1個個每層一個公共每層

15、一個公共每層一個公共每層一個公共每層一個每層一個每層一個每層一個物業公司物業公司湖南華晨物業管理有湖南華晨物業管理有限公司限公司英國第一太平英國第一太平戴維斯戴維斯 湖南順天房地產開湖南順天房地產開發有限責任公司發有限責任公司保利物業公司保利物業公司DTZ戴德梁行戴德梁行怡盛物業怡盛物業 萬廈物業萬廈物業物業費物業費1.61.61.8866大堂門禁大堂門禁刷卡進入刷卡進入無無刷卡進入刷卡進入刷卡進入刷卡進入公共會議室及公共會議室及配套配套28個個2個個3800會會議室議室1個個6000無無銷售銷售運營運營售價售價元元/15000100001600015000-1600015000-180001

16、300012000租金租金元元/天天43.24.5只售不租只售不租銷售面積銷售面積120-1600110-1900113-1600160-260060-1200300-1400100-120040-1200銷售率銷售率70%60%90%56%70%70%主要在售寫字樓統計-2012年近30個寫字樓，140萬方的供應。全市未來五年年潛在寫字樓項目供應量300萬以上，預計2014年后將迎來寫字樓供應高峰期。重要潛在寫字樓供應量項目位置區域寫字樓建筑面積（萬）入市時間檔次華創國際廣場芙蓉中路五一商務圈14.852013頂級（268米）長沙報業文化大廈蔡鍔中路161號五一商務圈6.32014中高端泰貞

17、國際金融中心 五一大道與建湘南路交匯處 五一商務圈約6.0 2013甲級高端鉑金中心韶山中路67號 中心區域3.52013高端復地項目湘春路與湘江路交匯處 中心板塊12013高端華遠華中心湘江中路 中心區域14.52014+頂級長沙國金中心五一商圈和中央商務區 中心區域待定2013頂級北辰三角洲湘江北路三段1200號 中心版塊首次推出6萬，其它預計2014年以后推出2014頂級保利國際廣場湘江中路與南湖路交匯處 中心區域52013頂級紅橡華園瀏陽河大道一段588號 東城版塊42014中端德思勤廣場韶山南路與湘府東路交匯處 南城板塊402013-2014+高端興汝金城芙蓉南路與時代陽光大道交匯

18、南城板塊待定2014中端中信新城中意路111號 南城板塊1.72012高端財富岳麓 岳麓區區政府東側 河西區域8.292013中高端達美D6區迎春路與西二環交匯 河西區域待定2014中高端洋湖垸甲級寫字樓洋湖垸濕地公園附近河西區域待定2014+高端梅溪湖國際新城河西先導區核心梅溪湖 河西區域待定2014+頂級楷林國際濱江新城河西區域292014+頂級浦發銀行濱江新城河西區域52014+頂級15寫字樓供需市場總結2012年后長沙高級寫字樓供銷大爆發未來寫字樓主要的競爭是頂級+地段+高度+品牌之爭未來三年整體寫字樓供應300萬方以上岳麓區未來寫字樓供銷快速上升，占六區1/5以上區域寫字樓現狀區域已

19、入駐企業的寫字樓典型代表為岳麓1號以及標志麓谷地標，目前已知潛在項目超過18個，典型在售項目3個。岳麓1號標志麓谷地標綠地中央廣場奧克斯廣場財富岳麓達美D6區目前在售潛在未售建成營業梅溪湖國際廣場中建梅溪湖中心新達美項目晟通項目華盛項目新達美項目中鐵項目楷林大廈浦發銀行民生銀行長沙銀行銀泰銀行洋湖垸甲級寫字樓長房時代城新天地大廈區域寫字樓現狀河西潛在寫字樓供應河西已知潛在寫字樓項目超過18個，總潛在貨量在100萬以上，多為甲級寫字樓，主要位于梅溪湖國際新城和濱江新城版塊，且主要將在2015年以后入市，區域未來商務氛圍將逐漸濃厚。序號項目區位寫字樓建筑面積（萬）入市時間檔次備注1達美D6區梅溪湖

20、外圍區域約42014+中高端/2洋湖垸甲級寫字樓洋湖垸濕地公園附近待定2015+甲級/3梅溪湖國際廣場梅溪湖國際新城約102015+超甲級+甲級/4中建梅溪湖中心梅溪湖國際新城約72016+超甲級/5晟通梅溪湖梅溪湖國際新城約42016+未定/6華盛梅溪湖項目梅溪湖國際新城2.752015+未定/7中國鐵建梅溪湖項目梅溪湖國際新城約62016+未定/8新達美項目梅溪湖國際新城3.52016+未定/9楷林國際濱江新城約202015+甲級/1010民生銀行濱江新城3.162013甲級企業自用1111長沙銀行濱江新城約42015+甲級企業自用1212銀泰銀行濱江新城42015+甲級企業自用1313浦

21、發銀行濱江新城52015+甲級企業自用1414佳興國際匯市府片區約22013甲級標準層面積1075，6T7戶1515財富岳麓 市府片區8.292013甲級/1616恒晟大廈市府片區62015+中高端/17長房時代城西站片區約42015+中高端/1818西站樞紐項目西站112013/100.7河西潛在寫字樓供應在售寫字樓案例綠地中央廣場：甲級寫字樓，硬件配置高，商業配套完善；多為整層/半層起售；在售均價10000元/，1年4個月銷售3.28萬。位置：岳麓市府東岳麓大道與銀杉路交匯處 開發商：綠地集團占地面積：95畝 建筑面積：44.48萬 容積率：5.4物業類型：城市綜合體寫字樓建筑面積：4.7

22、4萬寫字樓標準層面積：1770硬件配置：9臺高速電梯，4m/s電梯時速；800大堂，11m挑高；寫字樓內外精裝修；總裁專屬電梯；VRV多聯機空調系統；雙層LOW-E中空玻璃分割方式：最小360起售，多為整層和半層銷售層高：超高層4.2m物業公司：上海錦日物業物業管理費：5元/月商業配套：負一、二為沃爾瑪超市，一層設餐飲，二層設雪茄吧、紅酒吧、健身會所，三層為大型影院，具有完整高端的項目配套在售均價：10000元/開盤及銷售情況：2012年初開始對外銷售，截止到目前共推出5.57萬，銷售3.28萬。入駐企業：上海三菱電梯有限公司，龐貝捷油漆貿易有限公司，浙江國泰建設集團有限公司，三星（中國）投資

23、有限公司，中信國安等A座6-33層標準層綠地中央廣場區域寫字樓市場總結已經營寫字樓項目少，且檔次低，區域缺乏專業寫字樓主要在售項目由于相比區域成熟項目硬件配置高、商業配套完善，且價格合理，銷售情況較好；寫字樓等級越高，進駐的企業越高端；區域潛在供應量在100萬以上，多為甲級寫字樓，且主要集中在濱江新城金融商務區和梅溪湖國際新城核心區域；主要潛在寫字樓將在2015年以后入市。地鐵沿線寫字樓競品分析地鐵1、2號線即將投入運營，將大大帶動長沙寫字樓市場的發展，縮減CBD之間的距離，擴大寫字樓影響范圍，因此，部分地鐵沿線寫字樓項目也將納入競品比較。開福萬達廣場開福區五一大道與湘江中路交匯處西北角，坐擁

24、一線江景資源，以項目品牌效應，收到客戶熱捧。位置：開福區五一大道與湘江中路交匯處西北角開發商：長沙開福萬達廣場投資有限公司占地面積：121800 建筑面積：近100萬物業類型：綜合體寫字樓建筑面積：近35萬寫字樓標準層面積：1800-2000硬件配置：14臺三菱高速電梯；1539個停車位，11m挑高700大堂；寫字樓公共部分精裝修；中央空調，新風系統；雙層LOW-E中空玻璃層高：3.8m物業公司：萬達物業物業管理費：20元/月商業配套：大型商業中心、商業步行街、萬達文華酒店銷售均價：18000元/，銷售情況：作為2012年熱銷的高端5A級寫字樓項目，由于萬達品牌及主打江景資源，受到市場的熱烈追

25、捧。入駐企業：中國銀行、招商銀行、中國人壽、廣發銀行、金鵬期貨、北京世紀恒逸投資有限公司、廣東銀興融資擔保有限公司等。開福萬達廣場萬達售價情況：在所有競爭樓盤當中，銷售成績最好。但其五棟超高層寫字樓的體量配比，超過了市場的需求。但由于項目品牌和大規模媒體投放，萬達于2012年度主導寫字樓市場，蓄客情況較好，第一次開盤的供不應求，后期出現蓄客量不足情況，價格小幅度上調，但維持折后均價不超過18000元/平米，2012年度3次開盤平均去化率約80%2013年上半年推出，萬達C2棟戶型圖為例，江景非江景房源差價近5000元/平米。69.7.%80%18000約20000約16000約15000旺德府

26、國際人民路與萬家麗交匯處西北角，芙蓉區政府旁，便利交通及政府配套位置：岳麓市府東岳麓大道與銀杉路交匯處 開發商：旺德府置業發展有限公司占地面積：7629 建筑面積：51579 物業類型：純寫字樓寫字樓建筑面積：3.25萬寫字樓標準層面積：1480硬件配置：5臺原裝進口三菱高速電梯，4m/s電梯時速；400大堂，10m挑高；寫字樓內外精裝修；每層擁有電梯前室及茶水間；VRV多聯機空調系統；雙層LOW-E中空玻璃分割方式：149-260起售，14、15、19F為散賣,其他樓層為整層半層銷售層高：3.6m物業公司：戴德梁行 物業管理費：4.8元/月商業配套：1F華融湘江銀行、2F-3F南景飯店、3F

27、美容院在售均價：17000元/開盤及銷售情況：2011年12月正式對外銷售，2012年6月開始采取租售同步，銷售情況好，至今貨源剩約3層。入駐企業：萬科地產、恒大地產、華為、青島啤酒、青果軟件、浙江正泰、德國威能等大潤發超市大潤發超市（已開業）（已開業）五星級酒店五星級酒店（在建）（在建）長房東郡長房東郡（已入住）（已入住）旺德府國際芙蓉區政府芙蓉區政府周邊情況旺德府國際每層設立，精裝電梯前室，整層客戶購買可改為公司前臺，便于公司展示公司形象華遠 華中心開 發 商長沙橘韻投資有限公司建筑風格現代風格，low-E中空玻璃幕墻建筑面積項目分南北兩區，其中北區總建筑面積逾80萬平米，南區20萬平方米

28、建筑層數數棟超百米摩天建筑（四期為61層超高層五A寫字樓、香格里拉酒店）大堂T1寫字樓大堂面積約700，挑高11.4m標準層面積單層面積超2000平方米標準層高標準層高4.2m電梯數量/車位數量地下4層停車，按照200辦公面積配1.2個車位設置；智 能 化智能5A，數字安防系統、會議系統等產品優勢LEED-ND 綠色城區；物管世邦魏理仕；地鐵；城中心，湘江風光、比肩一線城市國際5A寫字樓設計標準；四管制VAV變風量空調系統；預留24小時免費冷卻水系統；寫字樓內設員工食堂，可供寫字樓租戶員工就餐；每層于辦公區內預留客戶自行設置總裁洗手間空間，提供上下水條件；T1268米濱江CBD地標建筑，長沙唯

29、一國際知名物業管理公司直管物業，國際頂級配置寫字樓華遠華中心北區規劃圖1A#1B#2#3#4#5#6#7#8#一期：超高層住宅：200-310平層豪宅，共284套，預計12月開盤;1A#：198M，4層商業，51層住宅；1B#:185M,4層商業，47層住宅二期：60-70城市公寓、SOHO辦公；2#：104M，4層商業，23層住宅；3#：121M，4層商業，28層住宅三期：120-180住宅、國際大型旗艦商業中心；4#：7層商業，13層住宅；5#：186.5M，7層商業，43層住宅；6#：196.5M，7層商業，46層住宅四期：國際5A級寫字樓、香格里拉酒店；7#：268M，7層商業，34層

30、辦公,20層酒店五期：5A級寫字樓；8#：6層商業，22層辦公，其他為商店華遠華中心整體規劃運達中央廣場項目地址：沙灣路289號（長沙大道與白沙灣路交匯處西北角）開發商：運達實業集團物業管理：長沙水木華物業管理有限建筑面積：60 60萬（由于酒店入駐問題寫字樓萬（由于酒店入駐問題寫字樓面積未定）面積未定）標準層：17000-180017000-1800 整體規劃：國際五星級酒店國際五星級酒店 、國際、國際5A5A寫字樓、寫字樓、國際名品商場、國際名品步行街、國際酒店式公國際名品商場、國際名品步行街、國際酒店式公寓、中國第六代鉆石華宅寓、中國第六代鉆石華宅運達中央廣場位于長沙大道與沙灣路相交的西

31、北角,是武廣商圈核心地段，248.8米地標寫字樓地鐵1、2號線的全面開通，帶動區域間聯系的同時擴大了產品競爭范圍；目前在售或即將發售地鐵口寫字樓項目大為甲級寫字樓項目，且周邊商業配套較為完善，大品牌較多；地鐵口寫字樓的交通便利性大大提升，受到大型企業關注；地鐵沿線寫字樓競品分析壹。項目市場分析研究商業市場部分未來商圈規劃“1+2+10”商圈分布形式長沙商圈分布“1”：市級商業中心五一商圈“2”：市級商業副中心星沙商業副中心和溁灣鎮商業副中心“10”：區域級商業中心 1.火車站商圈 2.東塘商圈 3.伍家嶺商圈 4.紅星商業中心 5.望城坡商業中心（新增）6.金霞商業中心（新增）7.馬坡嶺商業中

32、心（新增）8.黎托商業中心 9.觀沙嶺商業中心（新增）10.大托商業中心五一商圈伍家嶺商業中心火車站商業中心星沙商圈馬坡嶺商業中心黎托商業中心紅星商業中心大托商業中心東塘商業中心望城坡商業中心溁灣鎮商圈觀沙嶺商業中心金霞商業中心本案濱江新城商業中心：新興城市商業中心，定位現代金融商業功能中心，復合型新都會中心。CBD核心，商業文化中心;梅溪湖商業中心：未來大河西城區中心，以麓谷科技園為支撐的定位國際高科、高新商務中心;溁灣鎮商業中心：舊城區改造為主的商業中心，以城市日常生活娛樂產業為主的商業中心。河西未來商業趨勢：河西未來商業將形成以市府為驅動力帶動濱江新城組團成為河西商業中心商圈，各組團各自

33、形成區域商圈的發展格局起步區空間結構：兩廊道、三軸線、多組團”“兩廊道”指：岳麓山桃花嶺大山王生態廊道。兩條生態廊道從空間上將起步區分割為兩個主要的建設區域。“三軸線”指：南北向的濱江城市發展軸，東西向聯系各產業服務核心的城市發展次軸和聯系科教研發組團的發展次軸。“多組團”指：濱江核心組團、雷鋒產業式組團、大學城組團、含浦科教研組團和坪塘創意文化產業組團岳麓區商業規劃梅溪湖成為岳麓區重點打造的三大商業中心之一，定位為國際高科、高新商務中心，本案位于三大中心的結合處，與望城坡商圈一起成為區域的主要補充項目。區域商圈分析本案溁灣鎮商圈，商業體量約6.5萬，主要以通程商業廣場為核心，老傳統商圈未來發

34、展主要為業態的升級換代，受消費習慣的引導，輻射整個河西消費人群。以湘騰（步步高）為中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原廣場、金麓國際、西城龍庭等體量約13萬，崛起為新的商業中心，主要因為眾多房地產項目相繼開發，商業體量快速膨脹；西站商圈多以專業建材市場、家居市場及臨街街鋪為主；大學城所針對是大河西整個大學學生資源，發展十分迅速步步高商業廣場10萬湘騰城市廣場約8000郡原廣場約2萬通程商業廣場5.0萬河西商業現狀傳統商圈以榮灣鎮為龍頭，以步步高為代表的市政府商圈正成為崛起的新商業中心，其次大學城商圈發展十分迅速。區域商圈分析 梅溪湖國際新城總占地約11452畝，總建面約945萬平米，其中

35、住宅面積約710萬平米，商業商務面積約240萬平米，涵括高檔住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術中心、科技創新中心等眾多頂級業態，到2018年，梅溪湖國際服務區將建設成為河西新城的城市中心。梅溪湖國際新城將引入科技研發中心與商業商務中心，著力發展新材料、新能源、信息產業、生物醫藥、先進制造等符合湖南優勢產業和國家重點發展產業的產業，這個200余萬平米的商業商務中心將迅速提升梅溪湖片區整體商業的檔次。梅溪湖商業規劃政府規劃至2018年發展成為河西CBD，商業商務面積約240萬平米，并引入湖南優勢產業支撐區域發展。本案位于梅溪湖商圈的邊緣板塊，起著承接河西其他商圈的重要作用。區域

36、商圈分析商圈總結五一商圈仍是長沙商業的中心，未來商業體量進一步膨脹梅溪湖商圈將成為未來河西的CBD,西站作為緊鄰梅溪湖的交通樞紐,位置至關重要區域未有成熟商業，隨著梅溪湖逐漸開發，未來片區將涌入大量的中高端消費人群，為片區帶來穩定的消費力梅溪湖-西站片區將成為未來商業開發的熱點區域。楓林三路西段20-50元/月之間；此段人流量稀少，沒有集中商業，主要業態為建材和便利店，租金在20-50元/。楓林三路中段80-100元/月之間；人流量增加，商業較為集中，主要業態為小型餐飲、服裝門店和食雜零售為主，租金在80-100元/平米。楓林三路東段200-500元/月之間，價格拉差較大；項目緊靠西站，周邊人

37、流量大，商業氛圍濃厚，主要業態為餐飲、品牌服裝、零售，租金在200-300元/左右，但少數門面位置緊靠西站的小店面價格達到了400-500元/。咸嘉湖西路（麓景路以東）60-100元 月之間地處汽車西站商圈，商業氛圍較為濃厚，以餐飲、超市便利店、服飾、娛樂休閑為主要業態，但因周邊整體市場檔次較低，故而租金并不是很高。玉蘭路80-150元 月之間地處汽車西站商圈，人流量較大，商業氛圍較為濃厚，但檔次較低，靠近楓林三路的商鋪租金相對較高些，經營情況也較好些。咸嘉湖西路（麓景路以西）20-50元 月之間周邊樓盤的商鋪多為近兩年才經營，且周邊多工業園，人流量較少，經營狀況一般。麓楓路20-60元/月之

38、間臨近汽車西站，周邊樓盤入住情況較好，人流量相對較多，龍聚福酒樓等中型餐飲店吸引了不少客戶，所以沿街商鋪經營狀況較好。麓云路50-60元/月之間；麓云路主要商業集中于麓山潤城小區底商，其余路段無商業。主要業態為休閑、超市便利店，2010年底陸續入駐，月租金主要為50-60/。楓林三路玉蘭路西二環麓景路麓楓路瑞龍路麓谷大道麓云路此段為工業區,無商業。50-60元/月20-50元/月80-100元/月200-500元/月20-60元/月20-50元/每月60-100元/每月80-150元/月汽車西站咸嘉湖路本案60-80元/月項目片區主干道租金狀況：自東向西租金逐漸遞減，西站商業氛圍為片區最旺，但

39、缺乏品牌主力店帶動，項目周邊租金在200-500元/月。商業業態租金狀況楓林三路玉蘭路以建材、便利店為主，經營較差麓谷大道沿線為工業區,無商業。主要為麓山潤城小區底商。地段主要業態數量經營狀況楓林三路東段餐飲、零售批發市場、品牌服裝店152緊靠汽車西站，商業氛圍濃厚，檔次較低，經營情況較好。楓林三路中段以小型餐飲、服裝和食雜零售為主119以小區生意為主，商業較為集中，餐飲和食雜零售店面經營狀況較好楓林三路西段以建材、便利店為主84人流量少，檔次非常低，全部為老房子的底商，經營情況一般咸嘉湖西路（麓景路以東）以餐飲、超市便利店、服飾、娛樂休閑為主163地處汽車西站商圈，商業氛圍較為濃厚，但檔次較

40、低咸嘉湖西路（麓景路以西）以餐飲、汽修、休閑為主要業態42周邊樓盤的商鋪多為近兩年才經營，且周邊多工業園，人流量較少，經營狀況一般玉蘭路（咸嘉湖西路以南）以小型餐飲、超市便利店、零售服飾、娛樂休閑為主40地處汽車西站商圈，人流量較大，商業氛圍較為濃厚，但檔次較低麓楓路(咸嘉湖西路以南)以中小型餐飲、超市便利店為主25臨近汽車西站，人流量相對較多，中型餐飲店吸引了不少客戶，經營狀況較好麓云路（咸嘉湖西路至楓林三路段）以休閑、超市便利店為主要業態業態21麓山潤城小區底商為主，部分門面空置，2010年底開始經營，流動人口少，主要服務小區人員，經營一般西二環麓景路麓楓路瑞龍路麓谷大道麓云路興盛便利店坤

41、華超市此段為工業區,無商業。瑞龍路沿線為工業區,無商業。龍廚酒樓德邦物流航天景秀家園中國建設銀行中國工商銀行通城電器恒生超市經閣集團楊明山莊湘浙小商品批發中國郵政儲蓄中國工商銀行以餐飲、零售批發市場、品牌服裝店，商業氛圍濃厚檔次較低以小型餐飲、服裝和食雜零售為主,經營較好龍聚福酒樓家富富僑塞納左岸咖啡茗魚匯酒樓卡卡車管家老百姓大藥房福瑪特超市菜市場中國福彩金鈺賓館咸嘉湖西路汽車西站本案主干道商業業態特征：小型餐飲和休閑、汽修、便利店為主，其中便利店、汽修、餐飲休閑經營狀況較好，中高檔次的購物中心休閑娛樂缺乏。商業業態分布特征不同業態面積特征周邊街區商鋪業態以餐飲、建材、汽修、娛樂休閑以及小型便

42、利店居多，多為臨街單層小面積門面，缺乏主力店的帶動，1000平米以上的主要為賓館、酒店。商業業態面積特征39商業業態總結西站片區整體商業呈現散亂情況，租金低，檔次低，業態以零散商業、批發市場為主,缺乏形象好的大品牌主力店項目所在的商業氛圍為區域最強，但周邊環境檔次不高,一定程度影響了本案的商業檔次，及商業規劃片區的商業經營狀況和租金情況對本案的定位具備一定的參考意義，但定位的主要方向應當著重片區未來商業的一個發展趨勢，應當具備前瞻性以未來河西CBD的眼光重新審視項目商業定位。地鐵2號線地鐵6號線地鐵二號線汽車西站站點汽車西站長房時代城1.3公里長房時代城:中等規模商業,地理位置優越，周邊有眾多

43、大型企業，原居民多，人流量大，鄰汽車西站綜合交通樞紐站商業案例研究項目位置：岳麓桐梓坡路與玉蘭路交匯開發商：長沙成城銀山房地產開發有限公司物業管理公司：DTZ戴德梁行長沙公司物業費：1.60元/平方米月 占地面積：220.6畝建筑面積：33.3萬商業面積：9.5萬，占總建筑面積比例為28.5%容積率：2.95綠化率：41%總戶數：2897戶物業類型：小高層、公寓、社區商業 區位：該項目緊鄰汽車西站，人流量大，而西站附近大型集中式商業極為缺乏。交通：首先，該項目處于汽車西站綜合交通樞紐附近，其次，項目附近規劃有地鐵2號線的汽車西站站點及地鐵6號線，雙地鐵站口極大的提升了項目的商業價值。該項目依賴

44、汽車西站與周邊企業所帶來的人流，受益于未來地鐵交通的規劃利好，且具有填補區域大型商業空缺的有利條件，是其發展商業的先天優勢。長房時代城商業總體規劃：近10萬體量，肩負打造成為服務先導區新的商業中心使命.融寫字樓與五星酒店、兩大獨立式商業中心、四大特色主題街區整合為一。商業在地上建筑面積中的占比：22.5%商業一覽：雙塔寫字樓+高星酒店 6153821#時代人人樂購物 2800018#時代筷味沙龍 155319#時代典金碼頭 390023#時代新天地 633524#時代食尚坊 286222#時代優活匯 2472商業案例研究商業具體規劃布置圖商鋪一層業態分布圖商鋪一層業態分布圖商鋪一層平面規劃布置

45、圖19#22#23#24#商鋪二層業態分布圖商鋪二層業態分布圖商鋪二層平面規劃布置圖19#22#23#24#人人樂購物中心一層商鋪平面規劃布置圖長房時代城商業銷售情況：價格：目前23#一層4.5萬，19#一層約4.75萬；24#商業已售罄，22#商業未開賣；面積：一二層分開銷售，一層30-60平米，二層500-1000平米銷售情況：銷售速度較差。商業類型商業面積面積區間銷售方式銷售情況開盤售價（萬/）目前售價（萬/）經營方式沿街底商1.7一層30-60二層500-1000以上一層、二層獨立銷售2011年10月推出，成交面積0.47萬方，去化率28%，其中一層以30-40銷售最快沿桐梓坡23#一

46、層4.8萬，二層1.7萬；其他樓棟底商一層3.3萬，二層1.4萬24#商業已售罄，22#商業未開賣；23#一層4.5萬，19#一層約4.75萬先招商，后銷售。客戶購買后直接收租，租金水平約140元/月商業類型商業面積業態租金經營方式集中式商業28000一層：珠寶、服飾、鞋、kfc等，二層、三層：人人樂超市四層：金生活逸國際電影城、動漫游弋城，一度風行水晶烤肉店人人樂一層鋪中鋪租金150-200元/月，其他不詳發展商全部持有商業案例研究佳天國際新城:芙蓉路主干道，位于侯家塘商圈，雙子塔建筑，地理位置優越，周邊商業氛圍好。項目位置：芙蓉中路與勞動路交匯處開發商：長沙佳天投資發展有限公司物業管理公司

47、：長沙佳捷物業管理公司物業費：1.60元/平方米月 占地面積：9230.66平方米建筑面積：59907平方米商業面積：約7000平米規劃：1F-3F為商業裙樓，北塔為5A級寫字樓，南塔為城市景觀住宅 區位：該項目位于侯家塘商圈，人流量大，周邊商業氛圍濃。交通：位于勞動路與芙蓉中路城市主干道交匯處，車流量大，但由于位于侯家塘立交橋旁，車流人流受到一定影響。依托侯家塘商圈與賀龍體育廣場帶來的人流，并且受益于項目旁長沙市第十五中學，每日上下學人流，裙樓部分具有一定先天優勢。裙樓商業案例研究佳天國際新城進駐商業：裙樓商業案例研究樓層進駐商家1F尚藝美容美發、芝麻寶貝、熱風、打印社、華天旅游、米旗、GO

48、G購玖、臺北豆漿2F季御品撈、純美世家（家裝展示店）、川鍋一號3F素品花園生態餐廳、尊品牛排、明漢國際外語學校順天財富中心:位于長沙芙蓉區芙蓉中路瀏城橋路段，芙蓉中路CBD核心地段，長沙傳統商務核心地段，周邊配套完善，商務氛圍濃厚。項目位置松桂園傳統CBD，長沙芙蓉區芙蓉中路瀏城橋路段開發商湖南憶湘房地產開發有限公司物業公司深圳中航物業公司項目特色長沙當年標志性甲級寫字樓物業類別寫字樓占地面積7917平米建筑面積78568平米裙樓層數4層商業建筑面積近1萬平米甲方自持物業80%商業為自持容積率8.62物業費用2.8元/平米天裙樓商業案例研究順天財富中心進駐商業：區域商業案例研究樓層進駐商家1F

49、茶膳閣、金牛角王2F白金漢宮國際會所、錦繡紅樓3F錦繡紅樓4F錦繡紅樓、益健悅芽會水療館5F6F順天財富大酒店順天食府寫字樓裙樓商業，由于商業體量較小，無法獨自形成商業氛圍，主要依托周邊環境發展。主要形成形象較好的CBD精品商業，作為周邊業態補充，如休閑娛樂、商務休閑康體、時尚餐飲、生活便利等服務；裙露商業的二樓以上部分，主要以開發商自持招商經營為主，或有部分有特定的一些業態會一樓帶二樓捆綁購買。對于難銷售的產品，進行捆綁銷售是解決的重要方式之一.裙樓商業案例總結52貳。項目認知及策略本項目價值都有哪些？區域發展潛力大河西區域發展潛力巨大，政府重點投資方向，帶來項目的高關注度、高影響力2008

50、年初，長沙市河西的大片區域被確定為建設“兩型社會”綜合配套改革試驗區的先導區。范圍包括：湘江以西,以繞城公路為軸線的相關區域,包括岳麓區、長沙高新技術產業開發區以及望城縣、寧鄉縣的部分鄉鎮，規劃總范圍約1200平方公里。先導區的定位：打造“兩型社會”的先導區、高新產業的集聚區、城鄉統籌的示范區、適宜人居的新城區和支撐發展的增長極。岳麓區是先導區重點投資和建設的首位區域。本案大河西成為“兩型社會”綜合配套改革試點先導突破區，長株潭城市群戰略整合核心承載區，長沙市提升主體功能區對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：項目規劃規劃：具有國際先進設計思想和交通科技規劃建設的試驗性、示范性，是新城市主義

51、最具代表性的模式之一“TOD”公共交通為導向性開發模式，新城市主義最具代表性的模式之一，國際一線城市香港、東京等成功借鑒香港東京東京是一個國際性大都市，僅距城市中心半徑20公里的范圍內就聚集著800多萬人口。高密度發展的城市形態使城市內部交通量高度集中。東京的鐵路是這個城市最主要的交通方式，也是世界上少數能夠盈利的城市鐵路系統之一。香港人口600萬，是世界上人口最稠密的城市之一。由TOD開發對軌道交通建設發展，僅通過十年時間，香港已建成軌道交通通車里程達130公里，其以公共交通樞紐為中心的發展模式，極大作用帶動周邊商業發展。對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：項目在長沙城市發展中的作用密切

52、湘江東、西兩岸的聯系，支撐長沙城市橫向跨越式發展作為區域交通走廊構建的重要組成部分，本項目支撐了長沙城市橫向的跨越式發展，其重要地位與未來的長足發展顯而易見。對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：交通樞紐中心集市內公交、長途客車、地鐵等多維交通體系于一身的交通樞紐中心，實現“零換乘、一體化”功能，具備獨一無二的交通便利性與通達性長沙市客運西站上蓋物業，集地鐵、長途、城市公交等綜合與一體，與城際輕軌、高鐵、普鐵進行無縫銜接，盡享“零換乘”便捷體驗，是大河西先導區東西向交通走廊，長望瀏寧、省內、省外對接口岸。對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：人流、商機作為交通樞紐上蓋寫字樓物業，人流量巨大

53、，財氣、商機無限對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：未來板塊交匯商務核心河西熱門片區交匯處，成就最具潛力的商務中心處于國家級麓谷工業園、梅溪湖國際新城、市政行政中心三大片區核心交匯點，成就最具潛力的商務中心。n國家級麓谷工業園，近5000家園區企業，800余家高新技術企業，32家上市公司，商務前景無法比擬；n依托梅溪湖國際新城商務規劃，勢必引來大量企業辦公，商務的發展可觀。n鄰市政行政中心，把控高端政府資源；片區已形成以電子信息、先進制造、生物醫藥、新材料、新能源、環保產業及服務外包等為核心的高新企業集群對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：政務快捷對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解

54、：緊鄰省政府、市政府及其他諸多政府單位，高端政府行政資源匯聚，行政商務便利優勢明顯，為企業首選長沙市政府、長沙市人大、長沙市會議中心、長沙人民會堂、長沙市水利局、長沙市政協、長沙市信訪局、長沙市檔案局、湖南省科技廳、岳麓區國稅局高標準硬件打造對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：產品硬件有效提升項目價值大堂T1,T2,1200平左右的豪華大堂設計，大堂和地鐵非收費區、地下商城零縫對接，雙層挑高10.4m；地面為高級石材；墻面為高級石材和其他高檔裝飾材料，豪華裝修；天棚為高級裝飾材料、豪華燈飾、吊頂裝飾；電梯24臺國際知名品牌原裝進口高速電梯，讓速度引領商務；每部電梯僅服務4000左右平米，讓

55、效率商務，成為首選；車位2200共享車位，每個車位服務40平米面積，打造便捷商務；資源千年岳麓、千畝梅溪湖、6公里龍王港河、肖河。國寶級稀缺自然，盡納其中；西望麓谷、北看望岳，城市生態公園，城市景觀盡收眼底VIP體系地下一層設有總裁專屬車位，垂直電梯設有一臺總裁專屬VIP電梯等，尊貴的VOP體系，全面服務CEO日常工作；5A寫字樓標準化對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：n樓宇設備自動化系統（BA）樓宇設備自動化系統，可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統和電梯、自動扶梯進行監視及控制。以狀態監視為主，控制啟停為輔。空調自控系統、供排水自控系統、變配監視系統、電梯監視系統n安全防范系統（

56、SA）閉路監視系統、防盜報警系統：、停車場管理系統n通信自動化系統（CA）綜合布線系統、無線通信轉發系統n辦公自動化系統（OA）以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統。n火災自動報警和消防聯動控制系統（FA）設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。廣播音響系統：火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統。超級零售商業配套對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：22萬方商業配套，集5A寫字樓、購物中心、地鐵商業街全能配套對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：景觀、休閑、學校等其他配套一應俱全景觀、休閑資源：梅溪湖、洋湖垸、岳麓山學校：大學城園區：麓谷物

57、業服務對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：上海浦江物業提供全程物業服務，專業的樞紐商業管理專家上海浦江物業管理有限公司成立于2002年12月，擁有國家建設部一級管理資質，管理項目140多項，員工4000余人。三年內，公司業務遍及國內20座以上城市，服務了諸多高端項目，囊括公眾物業（如上海地鐵南站、虹橋綜合交通樞紐）、寫字樓物業（上海金虹橋國際中心、來福士廣場）、商場物業（中金國際廣場、別墅及住宅物業（久事西郊名墅）、酒店物業（上海外灘英迪格酒店、上海外灘華爾道夫酒店）等。頂級合作伙伴對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：頂級團隊聯袂進行產品打造開發商：長沙綜合交通樞紐建設投資公司交通規劃

58、：香港MVA公司，這是一家國際知名的交通規劃設計機構。智能交通：美國AECOM公司，這是世界500強企業中唯一一家設計咨詢類企業，由首席ITS專家NILE先生擔任項目負責人。物業管理：上海浦江物業。前策定位：世邦魏理仕。動線仿真：英國CB公司。項目價值總結對于我們項目自身價值，我們有這樣的理解：交通樞紐地位城市核心交通樞紐的上蓋物業，具備獨一無二的交通便利性與通達性政務往來高端政府行政資源匯聚，行政商務便利優勢明顯配套兼具便捷交通、商務往來、優質景觀資源的行政、商務、休閑、交通樞紐中心區位河西熱門片區交匯處，成就最具潛力的商務中心潛力交通帶來人流、物流、財氣聚集，升值潛力無限賣點很多，那什么才

59、是我們獨一無二、別人無法復制和超越的核心所在呢？城市樞紐的核心地位因此，我們別人無法復制和超越的核心賣點是對梅溪湖板塊、濱江板塊、市府板塊大學城板塊、河東區域的一個承接和轉換的核心樞紐，他的樞紐不僅僅是停留在交通上的，更多的體現是在在政務辦公、商圈承接、企業戰略布局等方面城市樞紐他的主要特點是什么？高效多變的出行時間和方式無限增加企業的業務半徑高效的政府對接模式區域各板塊的集散功能那么，基于項目特性，我們不難發現，目標客戶群體為A類大型企業的駐湘辦事處或企業總部、對交通配套有較高要求的企事業單位、與河西麓谷、學校、政府部門業務往來密切的企業主、需要經常出差乘坐飛機、高鐵或城際輕軌往返的企業主目

60、前河西潛力企業或有擴充規模、立足長遠的成長性企業、看好本片區/本項目的投資者、對企業形象或企業便利程度有較高要求的中大型企業主其他企業或個人、其他偶得性客戶B類C類項目屬性功能定位明確樞紐地位、獨特賣點明確與交通樞紐的零距離市場第一的地位項目形象定位立足星城長沙，輻射中南五省企業的國際化寫字樓樞紐上蓋物業具有怎樣的成功關鍵因素？對于本項目有何啟示？已經得到印證的案例1、廣州中信廣場2、上海中山公園龍之夢購物中心73案例一、廣州中信廣場依托地鐵、區位資源，定位廣州頂級寫字樓，以超高層寫字樓為價值核心，公寓+小型購物商場為高價值配套，提升寫字樓價值中信廣場位廣州商業、金融繁盛的天河區天河北路，雄居

61、廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區，北靠廣州火車東站、天河客運站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，地鐵上蓋，步行僅需8分鐘。占地面積：23,000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場組成：由一幢樓高80層的商業大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。綜合交通樞紐高端寫字樓超高層寫字樓樓高：80層，標高333米；單層面積：2500；電梯：34部進口日立高速升降梯；停車場：地庫二層，共900個車位。寫字樓部分平面圖寫字樓部分平面圖中信商業大廈是甲級智慧型商廈，大堂樓高17.7米，顯得開闊氣派。這棟高樓全部設計為寫字樓。它有如

62、下特點：一是柱位少，間隔靈活并且實用，大小單位兼備，配套設備齊全；二是高級玻璃幕墻使視野更加廣闊，往外望去，令人心曠神怡；三是配備先進的利技設施包括光纖通訊，衛星天線，中央空調，后備電源，1萬條IDD電話和傳真線路，34部進口日立高速電梯，地下設有兩層停車場，車位達900個，配套設施十分齊備。廣州的頂級寫字樓，中信廣場租用客戶包括數十家世界500強企業，以及意大利領事館、馬來西亞領事館、香港特區駐粵辦事處、新加坡貿發局等境外政府的派駐機構。以寫字樓為項目價值核心案例一、廣州中信廣場中信廣場公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達69054平方米。公寓的單元面積由

63、113至237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全。副樓主要用作辦公或住宅，單位面積一二百平方米不等，每戶均由名師設計的各款新型家具，加上酒店式的家居服務，十分方便、舒適。公寓平面圖酒店式公寓以中信廣場的日、韓籍外企高級員工為主要住戶。頂級公寓烘托頂級寫字樓價值。公寓案例一、廣州中信廣場中信城市廣場購物中心共分六層，在功能設計上充分體現了集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的功能特性。各層主題定位明確：LG層為時尚名店、珠寶精品、美食制造；B1層為健身康體；G層為國際名店、國際休閑酒吧街、星光廣場；二層為國際名店；三層為國際名店、數碼影城；四層為流行皮具

64、、美體塑身；五層和六層為高檔食府。星光廣場西側鄰接于購物中心G層的國際休閑酒吧街還聚集了不同風格的主題酒吧。酒店式公寓以中信廣場的日、韓籍外企高級員工為主要住戶。綜合商業價值服務商務價值購物中心案例一、廣州中信廣場成功關鍵驅動因素外因：地鐵物業：優越的地理位置，廣州市新發展的金融商務區中心，地鐵交通便利；發展潛力：受益于城市東移，區域具有較大的發展潛力；區域產業：IT業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群。內因：形象樹立：利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖；寫字樓為核心：以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務；配套打造：公寓為寫字樓提供較好的配套；寫字樓價值最大化：舍

65、棄了裙樓商業利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。城市樞紐的地位是項目價值得到實現決定因素案例二、中山公園龍之夢購物中心區位：位于地鐵2、4號線和輕軌3號線的交匯點；其中2號線連接上海市兩個機場，3號線連接上海市兩個火車站，項目以其獨特的設計和優越的位置成為上海西區重要的城市軌道交通樞紐型綜合型建筑。開發商：上海長峰房地產開發有限公司；設計公司為美國ARQ建筑設計事務所面積規模：占地2.59萬平米，地上、地下總建筑面積約32萬平方米，其中商業面積22萬平米，建筑容積率6.7定位：以現代商業和多媒體產業為主導的，集商務、休閑娛樂、文化和居住功能為一體的上海西部商業中心物業構成：擁有地下四層，地上

66、十層裙樓和五十八層塔樓；其中B3-B4:地下停車庫；B2-9F:購物中心；塔樓13F-23F：甲級寫字樓；塔樓25F-58F：五星級酒店上海最典型的交通樞紐商業綜合體79整體外觀 通過將辦公和酒店部分疊加形成一幢近240米高的超高層塔樓，表現為中山公園旁邊的一道弧線，形成長寧的商業商務地標 建筑結構 地下四層，地上十層裙樓和五十八層塔樓 其中五十八層塔樓位于項目的東南角 塔樓結構：辦公與酒店疊加 甲級商務辦公部分：主樓13至23層 特色餐廳部分：3至8層是同時連通購物中心和上部酒店的各類特色餐廳 酒店部分為：9、10層為酒店宴會大廳前廳；12層為健身中心、聯通屋頂游泳池和網球場；24層以上為酒

67、店客房及附屬設施 240米弧線商業商務建筑標桿案例二、中山公園龍之夢購物中心80外部動線分析：n軌道交通2號線直接通至龍之夢購物中心的B2層，3、4號線中山公園站通過天橋連通，可以直接到達龍之夢購物中心的2層n通過打造“零換乘”的軌道交通樞紐商業，將購物、娛樂、辦公等需求集中在一個多功能建筑體內，日均客流量超過50萬人次龍之夢利用輕軌、地面公交、地下鐵建設的不同高度，復合軌道交通、公交車站、商業建筑、地下步行走廊、出租車站、集中貨運系統、城市后勤設施、地下停車庫等城市運營綜合功能于一個完整的立體換乘樞紐建筑體內，將有限的土地資源和便捷的軌道交通資源有效的結合，增強城市服務功能。打造“零換乘”的

68、軌道交通樞紐商業案例二、中山公園龍之夢購物中心81建筑布局 主樓主樓五十八層：位于商城的東南角。L1-L2：門廳，大堂；L3-L8：同時連通購物中心和上部酒店的各個特色餐廳；L9-L10：酒店宴會大廳的前廳；L12：健身中心，連通屋頂的游泳池和網球場；L13-L23：辦公層；L24-L58：酒店客房及設施。（其中，L11、L27、L28和L43為避難層或設備層）。辦公部分：寫字樓一方面要求客戶有比較高的品牌知名度，另一方面還要對方整層租賃，拒絕分割租賃的散戶。寫字樓整體檔次較高，包括百度、西門子、米其林等知名企業入駐；目前所有辦公空間已全部租出，租金達到4.57元/天左右（屬當時租金偏高）。l

69、辦公標準層平面l酒店標準層平面價值累加烘托商務高價值案例二、中山公園龍之夢購物中心成功關鍵驅動因素 陸家嘴是傳統商務CBD地區，因此選取陸家嘴地鐵站周邊的出租型寫字樓為例。2000年地鐵2號的開通，整個陸家嘴板塊的寫字樓租金由原來的降低趨勢變為較大幅度的增長，2000年的增幅最大為47%。可見，地鐵開通對寫字樓物業的價值有明顯的提升作用。剔除宏觀因素影響，結果表明，交通樞紐對辦公物業租金的推動增長接近30%。陸家嘴站點周圍寫字樓租金走勢實際增長率宏觀因素地鐵及規劃因素1998年-33.3%-36.2%2.8%1999年-10.0%-15.6%5.6%2000年46.7%19.0%27.7%20

70、01年13.5%5.6%8.0%2002年-2.4%9.5%-11.9%2003年-8.0%-1.1%-6.9%2004年13.5%18.7%-5.3%2005年14.3%6.7%7.6%陸家嘴寫字樓租金增長率與全市對比元/平方米/天地鐵開通6.34.23.85.56.36.15.76.47.3-33%-10%47%14%-2%-8%13%14%0.01.02.03.04.05.06.07.08.01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%地鐵開通-50%-40%-30%-2

71、0%-10%0%10%20%30%40%50%60%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年陸家嘴全市83城市樞紐價值使得項目的溢價率在30%以上規劃設計 通過將辦公和酒店部分疊加形成一幢近240米高的超高層塔樓，表現為中山公園旁邊的一道弧線，形成上海中心城區西部的商業商務地標 交通樞紐客流支撐 3條軌道交通線路交匯，靠近內環高架路、延安高架路以及長寧路等交通主干道，另有大量公交線路（在商場背面還設置了了約3條公交線路的起始站），擴大了商圈的輻射范圍 龍之夢利用輕軌、地面公交、地下鐵建設的不同高度，復合軌道交通、公交車站、商業建筑、地下步行走廊、出租車站

72、、集中貨運系統、城市后勤設施、地下停車庫等城市運營綜合功能于一個完整的立體換乘樞紐建筑體內，將有限的土地資源和便捷的軌道交通資源有效的結合，增強城市服務功能，并極大的提升了包括寫字樓在內的所有物業的價值。成功關鍵驅動因素根據目標客群分析和項目定位，我們將怎樣來實現價值呢？一個好的產品需要正確的營銷策略來實現他的價值在推廣上，要做出自己的調性，保持項目的高端形象，保證自己是主流的聲音，有較強的市場影響力在客戶經營上，要時刻遵循一個原則，客戶寧缺毋濫，保證項目的純粹性，以經營目標客戶尤其是自用大客戶為原則在現場展示上，要充分體現出項目的品質，展示開發商實力和做高端項目的決心在服務上，一定要以國際一

73、流的服務標準打造服務團隊，做到專業、敬業堅定不移地以經營目標大客戶為原則對于A類客戶，應該在前期階段就提前啟動挖掘和洽談工作。或租或買，開發商可以作出較大的利益讓步促進這類企業的進駐，起到良好的帶頭作用。品牌企業為龍頭，圈銷持續跟進大客戶的渠道拓展長期堅持執行啟動品牌目標客戶企業入駐的挖掘與洽談工作以租促售，以大帶小，大客戶為主，圈銷為主，尤其是對于目標客戶的重點突破以圈銷形式持續挖掘客戶，尋找品牌企業，保證項目形象，并不斷制造企業入駐的新聞噱頭，循環帶動銷售，保證去化速度。大客戶在某種程度上，是對項目形象和檔次的一個保證，因此，在整個營銷過程中，大客戶的拓展要堅定不移的執行，租售均可。制定合

74、理的項目推貨節奏8 8月月20142014年年1 1月月 2 2月月5 5月月9 9月月1010月月1111月月1212月月6 6月月7 7月月20142014年年5 5月之后月之后客戶接待期大客戶洽談期代表企業進駐期大客戶銷售 分批開售大客戶持續開發期大客戶組：案場組：大企業第一批簽約活動推廣多渠道立體廣告傳播商戶投資者資源拓展時間軸：認籌團隊進場培訓分批開盤持續銷售推廣線：大企業第二批進駐工程組：租售中心開放樣板層開放第一次開盤選擇一個合理的入市時機找準市場最佳切入點借力河西發展勢能，避開后市的集中爆發，搶占先機！根據我們的市場調查，2014年下半年開始，大量高端寫字樓將逐漸進入市場。對于

75、本項目而言，今年是最好的入市時機，結合項目工程節點，項目2013年第三季度開始線下大客戶營銷，2013年底集中爆破，2014年度內完成大部分銷售。項目傳播期（2013.7-2013.102013.7-2013.10）少量推盤，以租賃客戶和自用的大客戶積累為主；項目亮相期（示范區、外立面段落），（2013.9-2013.122013.9-2013.12）適量推盤，抓住自用客戶和投資客戶；項目呈現期（外立面完全呈現，項目土建基本施工完畢）（2013.12-2014.62013.12-2014.6）存量推售，保留一定大面積，以備大客戶隨時出現的可能性。入市時機在市場上形成自己的影響力項目立體項目立體

76、傳播組合傳播組合ABDC平媒各類報紙宣傳單張項目樓書網絡網絡廣告3D宣傳片電商營銷戶外中心區戶外高鐵戶外牌圍墻及道旗線下渠道拓展行銷派單主題活動可變多樣的炒作銷售手段組織新聞發布會、投資論壇、飯局營銷、團拜會等活動召集意向客戶，進行產品推介與說明，發展準客戶。項目有大體量的零售商業，可最大程度上利用商業定位的成功，商家的進駐、為項目的寫字樓銷售進行招商，充分體現項目綜合體的優勢。以活動帶客戶以招商帶銷售在項目的整個營銷過程中，不斷制造與項目有關的話題，在市場上形成熱議，以保證項目一直是市場的焦點。以炒作引關注不以純粹銷售為目的租售同步普通散客不在租、售范圍內，提升客戶純粹性，可拉升項目檔次與形

77、象雙重去化方式，緩解銷售壓力，迅速打開市場靈活去化，迅速打開市場提升客戶純粹性不管是租還是售，引進龍頭企業，為后期租售樹立標桿、制造噱頭引進龍頭企業，帶動銷售寫字樓市場價格類比經過市場類比測算，本項目寫字樓入市均價約為12954元/平，取整為13000元/平影響因素影響因素權重權重綠地中央廣場綠地中央廣場奧克斯廣場奧克斯廣場萬達廣場萬達廣場本案本案位置位置16.00%30.4830.4850.840.64配套配套15.00%30.4540.650.7540.6交通交通15.00%30.4540.630.4550.75物業管理物業管理7.00%30.2130.2150.3530.21裝修與內部裝

78、修與內部配置配置8.00%30.2430.2440.3230.24城市規劃城市規劃12.00%40.4830.3630.3640.48項目規模項目規模8.00%40.3240.3240.3240.32風格與立面風格與立面5.00%30.1540.240.250.25產品規劃產品規劃7.00%40.2840.2840.2840.28開發商品牌開發商品牌7.00%40.2830.2140.2830.21合計合計100.00%3.343.54.113.98與本案比值與本案比值0.839195980.8793969851.0326633171在售單價在售單價11500850016000_修正后價格修正

79、后價格 13703.592819665.71428615493.9172712954.40813入市價格:13000元/整體價格=入市價格+溢價空間入市價格13000元區域規劃溢價3%即390元商業配套溢價2%即260元外部溢價因素開發商品牌溢價2%即260元入市價格+溢價空間=整體均價13000+1690=14690元/交通通溢價4%即520元寫字樓產品整體均價目標 取整為 15000元/均價動態溢價預估：項目品牌溢價2%即260元與項目形象相匹配的價格保證項目形象和檔次的分割方式整層為主，少量二分，搭配極小比例四分約352.5約352.5約232.8約232.8有了正確的營銷策略還需要有保

80、障的營銷執行體系銷售之戰，執行力是王道！這場戰役我們如何完勝，最終取決于我們如何執行!結合項目特點，在蓄客過程中尋找可以放大的客戶元素和商務元素，在項目亮相時，放大成為足以引起一定關注的商務事件或者公關事件；以事件帶動客戶轉化和項目知名度提升，在引爆期內持續傳播，引起談論話題，加深對項目的良好印象。u 事件營銷主題：主題：XX企業成功進駐本寫字樓簽約企業成功進駐本寫字樓簽約儀式儀式活動時間：活動時間：2013.8炒作方式：炒作方式：1、舉辦記者會，進行全程跟蹤報道、舉辦記者會，進行全程跟蹤報道2、報紙、路牌等推廣方式集中宣傳、報紙、路牌等推廣方式集中宣傳營銷執行保障體系我司成功案例華遠華中心

81、華遠華中心&君悅酒店簽約儀式活動時間：2013年4月16日 活動地點：華遠售樓部活動主題：華遠華中心&君悅酒店簽約儀式活動內容：活動邀請了湖南省副省長何報翔、長沙市委副書記、市長張劍飛、北京市領導李炳華、王長連、王祥杰等，及凱悅酒店集團總裁兼首席執行官馬赫瀾、華遠地產董事長任志強等政府及企業領導、數十家新聞媒體機構、金融界代表及社會各界名流人士共同見證了這一盛舉。活動成效：君悅酒店簽約、吸引客戶關注度、提升項目形象、制造新聞熱點任總與君悅CEO馬赫瀾先生簽約儀式現場 貴賓字幅合影現場 任志強上臺致辭 凱悅酒店集團總裁兼首席執行官馬赫瀾先生致辭 北京西城區委常委、常務副區長蘇東先生致辭 長沙市市

82、委副書記、市長張劍飛先生致辭 圈層內推介會針對投資客戶針對性的圈定特定人群，如某領域的政府部門人員、公務員及大型企事業的中層管理層。逐步分批擴散，影響圈層中的核心人群，以帶動項目更大范圍的良性擴散傳播。小眾媒體投放針對自用客戶在區域內辦公場所和商務場所深入傳播，吸引使用者和購買客戶的關注，吸引其租賃或購買自用。市區及外地寫字樓巡展登門拜訪陌生拜訪u 渠道營銷精準客戶圈層傳播營銷執行保障體系我司成功案例順天國際金融中心 諾亞財富理財晚會活動時間：2012年10月7日 活動地點：順天營銷中心 活動主題：“諾亞財富之夜”投資理財晚會活動目的：新老客戶答謝、增加圈層影響力、吸引客戶來訪。活動內容：紅酒

83、品鑒、投資理財講座、個人理財等活動效果：邀約到訪客戶23組（58人），獲得意向客戶4組，成交1組。營銷執行保障體系l活動時間：2013年9月2013年12月l活動方式：餐桌上的客戶關系經營及產品推介l活動頻率：每月兩場l活動對象：市內大中小型企業主、l客戶來源：工業園區企業、合富商會資源、銀行企業會員、合富客戶資源庫、外展點來訪客戶、人際關系網資源、拓客資源（長沙市內的企業主）鎖定長沙大、中、小型企業及投資客等所有連帶的客戶資源u 飯局營銷精準客戶圈層傳播我司成功案例華遠華中心 客戶答謝宴活動時間：2012年7月25日 活動地點：華遠售樓部活動主題：“華光同耀、感謝有您”客戶答謝晚宴 活動目的

84、：老客戶答謝、增加話題傳播、挖掘老帶新、增強項目美譽度活動內容：晚宴、領導（任志強）致辭、業主分享、抽獎、演唱表演、合影等活動效果：邀約到訪客戶40組（82人），其中業主74人，獲得意向客戶7組建立全員營銷意識，團結可以團結的力量！準確的品牌及項目形象規范化的舉止言行統一的傳播形象和宣傳口徑有吸引力的獎勵政策u 全員營銷泛傳播營銷執行保障體系立面展示商務立面 工程立面裝修完畢的樓層外立面與清水樓體同步展示，以吸引不同客戶關注u 形象營銷形象展示及傳播營銷執行保障體系大堂空間設置物業服務臺品質電梯間n 豪華入口大堂“尊貴的第一感覺”，應使用最高質量和耐用性最強的裝修材料裝修-體現項目的高品質及業

85、主的身份。營銷執行保障體系u 客戶體驗標準間交樓標準展示裝修品質營銷執行保障體系u 客戶體驗現場包裝建筑體亮化、項目VI系統街沿燈箱密集展示，營造商務感樓體廣告牌，注意夜視效果亮出樓梯燈光，凸顯品質燈光工程有利于樹立項目的形象，可以促進物業升值、商業招商，拔高形象。相關差異化細節有：啟用電腦燈光工程系統；啟用局部造影燈，如樓頂，建筑局部等營銷執行保障體系u 現場包裝銷售團隊架構銷售內場團隊分為A、B組，每組4人，設銷售主管1名；行銷拓展組委C組，每組4人，設行銷主管1名；為確保到訪客戶有效接待，實行早晚班制 營銷總監銷售經理置業顧問4名置業顧問4名行銷人員4名行銷主管銷售主管銷售主管AB項目經

86、理營銷執行保障體系u 銷售服務體系實現規范執行獎懲反饋的標準。現場由銷售經理負責，項目經理統籌，嚴格按照合富內場的相關管理條例（包括輪崗安排、統計工作、銷控、合同管理、工作對接、客戶問題解決等17大項內容）來執行，獎懲分明，實現從條款執行獎懲反饋的標準。營銷執行保障體系u 團隊管理模式1、分組競爭機制整個銷售團隊分為3個銷售組：2個內場組+1個行銷組。內場組在售樓部接待客戶，行銷組在售樓部外拓展客戶。內場組相互競爭，每月評比一次，對認籌量及認購量優勝組進行獎勵。2、末位淘汰制為提高整個銷售團隊的積極性和殺客能力，采取末位淘汰制，全體銷售人員每月進行考核，最后一名銷售員淘汰，并及時從合富其他項目

87、補充銷售力較強的銷售員進入團隊。每月考核評分標準為平時態度占30%，銷售業績占70%。3、銷售龍虎榜優獎差懲，每月對銷售員業績及綜合表現進行評比，評出每月銷售之星，讓每個銷售員明白自己業績所處的位置，形成一股你追我趕的銷售熱潮；評出每月服務之星，表彰獎勵客戶服務工作到位，簽約回款率高，綜合表現優秀的銷售員。營銷執行保障體系u銷售管理制度5、短信激勵機制 及時將項目當天的認購、簽約等通過內部平臺短信告知銷售員，讓銷售員明白每個人的銷售情況，讓他們有緊迫感。對有成交的銷售員祝賀鼓勵，對沒有成交的銷售員給予士氣激勵，形成一個“你追我趕”的氛圍。4、目標任務分解到天 把銷售目標任務分解到天，將認籌量、

88、認購量等分解到每名銷售員，每人每月/每周/天應該完成多少個認籌和認購，這樣能將目標明確分配給每個銷售員，使其有緊迫感，更快更好完成目標任務。6、客戶滿意度專業客服人員每月定期進行客戶抽取回訪，每月統計每位銷售人員客戶滿意度系數，進行排名考核，保障銷售現場的完美體驗。營銷執行保障體系u銷售管理制度1、每日上報 每天所有銷售人員接待的客戶詳細填寫來訪客戶調查表，然后統一匯總上報，安排專人負責輸入電腦，并發短信等通知各部門項目現場來訪與成交情況。2、及時更新 每天的回訪跟蹤情況，及時上報，同步電腦更新，保持最新的客戶數據。3、專人解決 銷售經理或者銷售主管每天晚會負責召開一對一的客戶檢討，針對每個客

89、戶的不同情況，討論得出下一步的解決時間和方案。4、客戶資源使用最大化 定期梳理客戶，在銷售期1個月未追蹤未成交的客戶資源進行重新分配，業績完全歸最終成交的銷售人員。營銷執行保障體系u客戶經營管理立面展示商務立面 工程立面裝修完畢的樓層外立面與清水樓體同步展示，以吸引不同客戶關注u 形象營銷形象展示及傳播營銷執行保障體系大堂空間設置物業服務臺品質電梯間n 豪華入口大堂“尊貴的第一感覺”，應使用最高質量和耐用性最強的裝修材料裝修-體現項目的高品質及業主的身份。營銷執行保障體系u 客戶體驗標準間交樓標準展示裝修品質營銷執行保障體系u 客戶體驗現場包裝建筑體亮化、項目VI系統街沿燈箱密集展示，營造商務

90、感樓體廣告牌，注意夜視效果亮出樓梯燈光，凸顯品質燈光工程有利于樹立項目的形象，可以促進物業升值、商業招商，拔高形象。相關差異化細節有：啟用電腦燈光工程系統；啟用局部造影燈，如樓頂，建筑局部等營銷執行保障體系u 現場包裝銷售團隊架構銷售內場團隊分為A、B組，每組4人，設銷售主管1名；行銷拓展組委C組，每組4人，設行銷主管1名；為確保到訪客戶有效接待，實行早晚班制 營銷總監銷售經理置業顧問4名置業顧問4名行銷人員4名行銷主管銷售主管銷售主管AB項目經理營銷執行保障體系u 銷售服務體系實現規范執行獎懲反饋的標準。現場由銷售經理負責，項目經理統籌，嚴格按照合富內場的相關管理條例（包括輪崗安排、統計工作

91、、銷控、合同管理、工作對接、客戶問題解決等17大項內容）來執行，獎懲分明，實現從條款執行獎懲反饋的標準。營銷執行保障體系u 團隊管理模式1、分組競爭機制整個銷售團隊分為3個銷售組：2個內場組+1個行銷組。內場組在售樓部接待客戶，行銷組在售樓部外拓展客戶。內場組相互競爭，每月評比一次，對認籌量及認購量優勝組進行獎勵。2、末位淘汰制為提高整個銷售團隊的積極性和殺客能力，采取末位淘汰制，全體銷售人員每月進行考核，最后一名銷售員淘汰，并及時從合富其他項目補充銷售力較強的銷售員進入團隊。每月考核評分標準為平時態度占30%，銷售業績占70%。3、銷售龍虎榜優獎差懲，每月對銷售員業績及綜合表現進行評比，評出

92、每月銷售之星，讓每個銷售員明白自己業績所處的位置，形成一股你追我趕的銷售熱潮；評出每月服務之星，表彰獎勵客戶服務工作到位，簽約回款率高，綜合表現優秀的銷售員。營銷執行保障體系u銷售管理制度5、短信激勵機制 及時將項目當天的認購、簽約等通過內部平臺短信告知銷售員，讓銷售員明白每個人的銷售情況，讓他們有緊迫感。對有成交的銷售員祝賀鼓勵，對沒有成交的銷售員給予士氣激勵，形成一個“你追我趕”的氛圍。4、目標任務分解到天 把銷售目標任務分解到天，將認籌量、認購量等分解到每名銷售員，每人每月/每周/天應該完成多少個認籌和認購，這樣能將目標明確分配給每個銷售員，使其有緊迫感，更快更好完成目標任務。6、客戶滿

93、意度專業客服人員每月定期進行客戶抽取回訪，每月統計每位銷售人員客戶滿意度系數，進行排名考核，保障銷售現場的完美體驗。營銷執行保障體系u銷售管理制度1、每日上報 每天所有銷售人員接待的客戶詳細填寫來訪客戶調查表，然后統一匯總上報，安排專人負責輸入電腦，并發短信等通知各部門項目現場來訪與成交情況。2、及時更新 每天的回訪跟蹤情況，及時上報，同步電腦更新，保持最新的客戶數據。3、專人解決 銷售經理或者銷售主管每天晚會負責召開一對一的客戶檢討，針對每個客戶的不同情況，討論得出下一步的解決時間和方案。4、客戶資源使用最大化 定期梳理客戶，在銷售期1個月未追蹤未成交的客戶資源進行重新分配，業績完全歸最終成

94、交的銷售人員。營銷執行保障體系u客戶經營管理120叁。裙樓部分思考建議根據寫字樓、公寓及酒店的產品特點，其主要消費人群為：精英白領、商務 人士年齡層次集中在24-45歲，他們高知、懂得生活品味，擁有相對較好的經 濟收入，喜歡時尚、具有前瞻性、易于接受新鮮事物。其裙樓配套除了須為核心客群提供生活便利，還應配合能滿足他們精神需求 的配套業態。【功能定位】寫字樓配套商務型商業 釋義：為項目傳統零售商業業態的有效補充。關于商業關于商業商業整體策略 找準客戶，并加以經營方向引導，以可持續發展為基本準則打造商務、時尚、精品的概念性商業，以寫字樓配套性商業為主，功能明確，樹立良好品牌和形象。銷售為主，招商為

95、輔由于項目有集中商業為開發商自持，因此，寫字樓裙樓商業將以銷售為主。可結合集中商業招商及寫字樓銷售過程進行客戶培育和挖掘。公用大堂關于商業一樓鋪位劃分建議一樓鋪位單價高，因此銷售上建議分割小鋪，利于銷售關于商業2F鋪位規劃圖大堂挑空二樓鋪位劃分建議二樓鋪位受業態限制，在沒有二次定位的情況下，建議大鋪出售。【銷售價格建議】關于商業雖裙樓商業體量不大，且有寫字樓辦公人群的消費支撐，但考慮到：1、項目已有集中商業，本裙樓商業僅做寫字樓配套性、服務型商業業態為主，針對性比較明顯；2、為了保證寫字樓整體調性和形象，裙樓商業客戶也需有一定針對性，自用為佳；3、商業整體對外昭示面有限；4、在寫字樓確定租售同

96、步的基礎上，裙樓商業銷售是有效回現的手段；因此，我們建議銷售價格不宜過高，以追求平穩為第一要務，將銷售重點放在寫字樓上。根據目前在售寫字樓裙樓參照：建議一樓均價60000元/平米，二樓25000元/平米。肆。其他建議交樓標準建議在寫字樓檔次標準越來越高的今天，交樓時的精裝修標準，成為越來越多客戶的關注點。就目前市場上主流甲級寫字樓的精裝修標準，我們已有標準基礎上提出如下建議，以期能夠為本項目錦上添花。項目內容參考項目大堂裝修藝術天花吊頂、高級石材地面、墻面石材飾面、辦公導視系統保利國際廣場、卡瑞爾中心公共衛生間蹲位男3女4，墻地面玻化磚或石材，防水石膏板吊頂刷乳膠漆、高檔潔具華晨世紀廣場、萬達廣場室內裝修網絡地板、墻面888刷白，鋼化玻璃門、頂棚刷白、預留下水管可裝衛生間，預留插座接口泊富、旺德府電梯廳地面墻面高檔石材、頂棚燈飾吊頂保利國際廣場、華晨世紀廣場網絡全棟wifi覆蓋，主干網萬兆光纖、綜合布線系統北辰三角洲、華爾街中心供電系統三回路供電系統泊富、保利國際廣場商務配置、生態綠化多功能廳、會議室、員工食堂、餐廳、屋頂花園、生態四季大堂北辰三角洲、順天國際謝謝聆聽！